パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

東の高層階はいくら抜けるの？

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ケツの毛まで抜かれます

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>>2494 匿名さん
>>2496 匿名さん

たまには、泳ぎに来てもいいでしょ？
「分析」だけ、しっかりお願いします。
ごきげんよう。

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白金在住、日常的ドンキとツルハ愛用者で、こちら購入しました。
216円弁当から、特定日に3%引き楽天ギフトまで買えて重宝してます。

こちら最寄りの銀座ドンキは雰囲気▲でネックです

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>>2503 匿名さん

泳いでてもいいけど、根拠のないクソ分析をどうどうと披露するのはやめてほしいなぁ。まあ、自由な場だから仕方ないけど…

湊の成約価格が下がってるっていうデータもでてこないし

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＞2499

「味ひろ」ですね。7月にオープンしたばかりのようです。
隠れ家的な名店になりそうで、まさしくこれからの湊エリアの方向性に合った出店ですよね。チェーン店ばかりのエリアとは違う、味のある地域になることを期待しています。

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>>2506 匿名さん

こちらですね。
お高いので普段使いは出来ないけれど記念日には利用したいですね。

https://s.tabelog.com/tokyo/A1313/A131301/13200027/?lid=header_restaur...

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>>2503 匿名さん

いつもと違うなぁ。成りすましかな。いつもの先着クラッシィさんはもっと分かりやすいからな。成長したのかな。

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湊地区のこの1年間の中古値段を出しました。
あんまり古いの入れても意味ないので、築10年以内の物件だけでみると平均成約単価は308.4万。平均築年数は5.9年。
駅歩分数で分けると、5分以内で312.6、6分以上10分以内の物件は298.9。
2015年度と2016年度で比べると2016年度は6.8％下落していますね。

この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。
たしかに湊地区はすでに中古が下落しているのと、すでに含み損している可能性があるという見解は私は賛成。

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>>2509 匿名さん

坪370万円、僕もだいたい同じ見立てです。やはり10%くらい利益が出ますね。

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>>2510
利益？370くらいが妥当ってことは既に10％くらいの含み損の可能性高しってことでしょ。370って数字もタワマンってことで好意的というか甘すぎというか。築6年くらいの築浅でも徒歩６分以上なら坪300弱ってやっぱり湊って不動産評価低いね。再開発もないし中古になったらかなり厳しいでしょう。

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>>2407 匿名さん
国税局に増税反対の意見を出しました。
1人の意見なんて意味がないかもしれないけど、何もせずに行方を見守るのは嫌だと思いました。
こんな不公平な増税、断固反対です。
https://www.nta.go.jp/suggestion/iken/information_form.html

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>>2511 匿名さん

坪320で買ったから利益ってことでいいんですよね？私の計算間違えてるかな？

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やっぱり間違えてないです、坪320を少し切ってます。当時、近隣の中古が300くらいで取引されてて、三井×大成の新築タワーが320なら買いだろ！って思って即決した記憶があります。

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まあ、ここは資産価値が保たれる方でしょ。この前、嫁の希望で買ったマンションは確実に1,000万円以上の含み損を抱えてるよ

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>>2514
平均で370っていう意味ですよ。320って1番安い部屋じゃないですか。320で買ったものは10％含み損と考えて今290くらいの価値になってる可能性がありそうだよという話よ。ちょっと理解力が心配な方ですね。

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>>2507 匿名さん

確かにちょっとお高いので普段使いは無理ですが、こういうお店がもっと湊に来てくれると嬉しいですし、街の魅力につながりますね。

清澄白河みたいに、大規模再開発じゃなくても街のイメージ&地価がどんどんあがっているところもあります。どうやら周りのビルは安いらしいので、お安いうちに色々なお店の新規出店に期待したいです。

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>>2516 eマンションさん

三井の新築マンションが周辺の築5.9年のマンションよりも価値が下とは…
ちょっと分析力が心配な方ですね。

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近くに三井のパークホームズがありますよね。
あそことの差は？
タワーマンションと中小マンションだと比べられないかな。

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パークホームズは1年ちょっと前に内覧いきました。奇抜な外観のやつですよね？3階で軽くリフォームしてあって坪320くらいだったような。その値段で売れたかは知りませんが。

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湊はあんまり本当に比較になる物件がないからなぁ。今は低層しかないし、ここと同程度のグレードの物件がないし、ここやスミフはランドマーク的な見方されるだろうしね。むしろリバーシティのタワマンとかの方が価格的に近いんじゃないかな。

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2520です。300くらいだったかも。320ではないや。

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パークホームズは前の道が暗くて、女性受けしないんですよ。ちょうど橋の下になってて、夜は少し怖いんですよね。

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実際中古価格出されたら、こういう言い訳。ほんと失笑。三井のタワマンってこと十分加味して下駄履かせても中古は築1年で370って評価が限界でしょうね。

さらに320っていうのはわざと言ってたんだね。右上の価格表見てみ。最低坪単価が320台で300はありませんよ。ここのポジは嘘が多すぎる。私は引渡し時はもっと市況が悪化していると読んでいるので、中古は370どころか300平均程度になると予想。その時に290まで値切って購入しようとかんがえています。

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>>2524 匿名さん

なってるといいですねー

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>>2524 匿名さん

がんばれー

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>>2524 匿名さん

ここを坪300万円で買える時は港区も350とかで買えるでしょうから日本中買い漁ればいいんじゃないですか？そんな相場を期待してるなら今はどの物件も買うべきじゃないですよ

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>>2524 匿名さん

じゃあ俺も300になったら買うから教えてねー

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＞2524

なるほど、いろいろ書き込んでいた理由は、「どうか290まで下がって買わせてください！」ってことだったか。そりゃ無理だろう。

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＞2517

腕に自信のあるシェフが開店するときなど、中心部からの距離は近いが大通りやビルのテナントではない、ちょっと隠れ家的な路面店を選ぶ傾向があります。観光客が押し寄せるより常連客が居心地のよい店にしたいという希望もあり。
その意味で、湊界隈は銀座・東京からも近く、絶好の場所ですね。

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>>2524 匿名さん

大漁ですね（笑）
坪300希望なら豊洲の中古マンションとかどうですか？探せばあなたの予算でも結構ありますよ。

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都心3区の中心地が坪300ならそれ以外は23区でも坪200ですね。

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じゃあ俺は301で買う！

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>>2524 匿名さん

なんだかんだ言って買いたいんだ、失笑

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300に落ちたときに290で買ってどうやってもうけるのかな？取得税と登記費用と仲介手数料で赤字やん、笑。頭弱い。それか、290から急反発するシナリオ？

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>>2533 匿名さん

抜け駆けずるい！じゃあ俺は高層階東向きを330で買う！

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>>2536 匿名さん

じゃあ332で！

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>>2535 匿名さん

賃貸で10年くらいまわすんじゃないか？

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でも、彼の理論だと10年後には坪200台前半まで落ちてる可能性があるぞ。やはり、値段が下がらないクラッシーが買いって結論になるのか？？

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>2539

他の物件を持ち出すのは止めよう。荒れる原因になる。

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>>2540 匿名さん

承知しました。以後、控えます

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>>2524 匿名さん

320切りってのは三井の社員じゃないか？社員割引を考慮すれば320以下で買える部屋もいくつかあるぞ。

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湊の不動産評価がいかに低いかがバレてしまいポジさん大慌てで連続投稿だねw

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>>2543 匿名さん

おかえりなさい
290で買えるとよいですね

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ここが都心の中心地って、、、勘弁してくださいよ。中央区ってだけで中心でないことは確か。

築浅の徒歩６分から10分の成約平均が300切りって、豊洲と地域の相場は変わりませんね。再開発もないし、街の開発予定は今のところ100均ショップだけでしょ。厳しいこと言うようだが、将来は厳しいと思う。

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>>2545 匿名さん

そんな厳しいところ290で買って大丈夫なんですか？

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たしかに、竣工後に坪290くらいで買えそうですね。待つのも手でしょう。

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＞2545

あなたのいう再開発って、更地にビルを建てるやつのことですか？

清澄白河の例が前出てましたが、別に大規模なビルができるわけでもないのに短期間で街の雰囲気が大きく変わり、資産価値も大きく向上しました。

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ここより川向うのセンチュリーかキャピタルが欲しいかなあ〜・・・

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>>2547 匿名さん

たしかに竣工後30年くらい待てば290で買えそうです。気長に待ちましょう

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ここまで地域の中古相場と乖離しているのもすごいですね。あまりの割高感を検討者が感じるがために、1期から最終期までずっと先着順販売になっているわけで。。今更言わなくても皆気づいています。

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>>2548
清澄白河の地価上昇率は、都心3区の平均程度でしかないけど何を言ってんだろう。。。ここのポジの主張にはエビデンスが常にない。ちなみに中央区で1番上昇したのは、日本橋や勝どき晴海といった再開発地帯だから覚えておきな。

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30年後だったら290で売ってやってもいいぞ。

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せっかくの大川沿いを退かないビルがなあ〜
残念。。。

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>>2552 匿名さん
江東区の下町が大規模再開発なく、都心3区並みの上昇率を見せたらすごいと思うんですが。

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今の相場だとすでに坪370程度で1割下がっていると判断している人もいるわけね。中古相場の話聞く限りは、たしかに説得力あるし、正論ではある。

でも実需で買ったので、売る気ないから私は全く問題ないかな。資産価値的には時期的にも、立地的にも厳しいというのはアホじゃないのでこっちもわかって買ってますから。でも買わなきゃいけないタイミングってあるもんなんですよ。

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だから江東区のほぼ平均上昇率だからw元々都心寄りだから江東区の中では元々高い場所です。勉強しようね。雰囲気で語りすぎ。

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実需は長く住むわけだし、気に入った部屋なんだから、多少高いところで買っても問題ないですよ。家賃払ったと思えば20年後に坪300割ってても問題ないですよ。

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やっぱり290で買いたいって根拠が出てこないか…雰囲気で語っちゃったのかな？

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竣工時に300っていう予想もあながちない話ではないし、20年後は坪250で売れればいい方です。湊の築20年の中古相場は昨年下半期のピークで220〜240とかそのくらいだから。

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>>2560 マンション検討中さん

20年住んで250で売れれば御の字じゃないですか？

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昨年のピーク時で220とかなら、人口大減少中の20年後は坪200とか無理でしょう。特に修繕費が高騰化するタワマンは避けられそう。

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>>2562 口コミ知りたいさん

じゃあ290で買ったら大損じゃないですか？？

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坪370だとか300だとか書き込む人がいただけでこの騒ぎ。
そう思わないなら「自分は坪○○を予想。なぜなら・・・」と書けばいいだけのこと。
自分はこの物件好きだけど（残念ながら間取りで合うものがなくて断念）、築1年で370とか別に大騒ぎするほどの予想でもないと思うけど。
ここでは「既に含み益」って路線で書かないと叩かれそうですね。

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>2564

そうですよね。あとタワーマンションの場合、平均単価だけで議論していいのか、という疑問も。向き、眺め含めて部屋ごとに状況が違うし。
ここの低層階は350弱からあって、お得だったと思うよ。

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そうですね、特にここはリバービュー側かとか、住友とかぶってしまうところかとかで大きく変わりますもんね。
北東の角部屋を検討していて、そこは結構気に入ったんだけど、真下がスーパーというのは騒音とかが大丈夫かな？とちょっと心配でした。
東南角がよかったけど、地権者住戸ばかりで、選択肢がほとんどなかったのが残念でした。
「ここの低層階は350弱からあって・・・」は、私もそう思います。
客観的に見て、「大きく上がりはしないけど、大きく下がりもしない」物件かなと個人的には思っています。

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＞＞2476さん
入船橋交差点に100均できるのは本当ですか？
ご存知の方がいたら、どの100匀ショップなのか教えて欲しいです。

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この辺りの物件のデータ見ても、他にタワマンも無いしグレードも全然違うしこことスミフの開発前だしあんまり意味ないですよ。
例えば向かいの月島の低層築年10年マンションは坪300万円切ってたりするけど、キャピタルゲートは坪400万円、既に築17年で駅徒歩8分のセンチュリーパークも坪400万円弱をキープしてます。ここがセンチュリーパークまでいけるかは分かりませんが、地域のランドマークでリバービューってとこは一緒ですしこちらの方が利便性は良いので、少し期待しつつ...というところですね。

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三月のライオンって見てませんか。
この辺りが舞台ですよね。
土曜に放送です。

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ほんとに湊ってさがってるのかな？と思って仲介業者さんに調べてもらったら、築10年まで駅徒歩6分〜の湊の物件は2015年度が308万円、2016年度が303万円で誤差の範囲でしか下がってませんでした。ほんと。嘘ネガはやめてほしい。

周辺にタワマンがないのに、周辺事例を過度に参照する分析力の無さといい、勘弁してほしいですね。

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>>2570 匿名さん

ただネガりたいだけの人がいますからね。データ検証有難うございます。

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ふと思ったのですが、この物件、銀座四丁目の交差点から道路距離で2.0kmと、最も近いタワーマンションの1つではないですか？

ツインパークスが1.7kmで最も近いようですが、ブリリア八重洲も2.2kmとここより少し遠いようですし。浜離宮のパークコートも2.2km。

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他のスレでも揶揄されていたけど、ここのポジさんは必死過ぎて、検討版として機能してないですね。。

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>>2573 匿名さん

ポジとネガで議論になってるからこれでいいんじゃないの？何望んでんの？

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>>2573 匿名さん

他のスレでもこの物件が話題になってるんですか。人気ですね。ただもう販売も終盤です。どこの物件のスレに出てるんですか？

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>>2574 匿名さん

理論的にネガれないから、負け惜しみしてるだけでしょ

他の板で自作自演までしてお疲れ様と言ってあげたいですよね。

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機能しないんなら来なきゃいいじゃん。何度も来て必死ネガしてるみたいだけど。

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>>2574 匿名さん

素晴らしい返しですね

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今週は21F立ち上りだそうです

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反対側からはこちら

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>>2580 マンション検討中さん

>>2580 マンション検討中さん
いつもありがとうございます。
ポジネガ馬鹿戦争の中、この写真で癒やされます。もっともネガ馬鹿は1人みたいですけどね。w

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いまが21階とのことなので、だいたい今ぐらいの高さのマンションが隣にもう一つ建つんですね。

湾岸と比べたら地味ですけど、ここらでは結構目立つ2つのマンションになりそうですね。

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すっきりした良い外観ですね。あまり褒めるとどこやらのネガさんがまた突っ込んできそうですが　笑

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>>2583 匿名さん

廃墟みたいって突っ込んできたことありましたね、笑

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写真1⃣️

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写真2⃣️

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写真3⃣️

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写真4⃣️

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>>2541 匿名さん

昨日の上品ぶった方の書き込み（2494など）しっかり削除されてますよ。
誰とは言いませんが・・・

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と、と、隣のマンション！右隣の⁈
派手。

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はい、うまく馴染んでますね。

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>>2589 匿名さん

わざわざ削除依頼でもしたんですかね。じゃあ当たってたのか。

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ほんとだ、無理ネガが削除されてる

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「前向きな情報交換を阻害する」ってあるけど、そもそもマンコミュに前向きな情報交換なんてないし、求めてもいねぇよ、笑笑

あるのはポジ馬鹿とネガ馬鹿だけ

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>>2592 匿名さん

しかも、ネガは残ってますよ。
対応した上品ぶった方だけ削除です。

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ネガっていうか単にリアルの地域相場が提示されて、無理ポジしている人が慌てただけの構図。湊は数年前まで、築浅中古はツボ250もあれば買えた場所ですから、下落傾向とはいえ現在も300弱というのはやっぱりまだバブルだなという印象。

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>>2582 匿名さん
スミフはここより横長ですよね。外観は寄せてるみたいでしたが、この距離で並べば、同じ敷地と思われるでしょうし、うまくマッチするといいですね。

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先着順が全然減りませんね。

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＞2596

なんだ数年前との比較ですか。だと日本橋も湾岸も、皆すごいことになってますよ。

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>>2596 匿名さん
馬鹿ネガさん！こんにちは！
再開発のタワマンが2棟建つから、周辺地価も上昇してるんじゃないの？250とかもう夢物語でしょ、290だっけ、一生妄想してればいいよ。

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10年前より23区全域で例外なく20〜30％上昇していますよね。中央区だと再開発がある日本橋と勝どき晴海地区の上昇が顕著ですね。湊は一足先に中古もピークを打って下落し始めたようですが、上記2地区は今後どうなるかも気になります。

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>>今の相場だとすでに坪370程度で1割下がっていると判断している人もいるわけね。中古相場の話聞く限りは、たしかに説得力あるし、正論ではある。でも実需で買ったので、売る気ないから私は全く問題ないかな。資産価値的には時期的にも、立地的にも厳しいというのはアホじゃないのでこっちもわかって買ってますから。でも買わなきゃいけないタイミングってあるもんなんですよ。

この人は正直な意見を言っていますね。ここは多分、こういう考えの実需の購入が多いのかなと想像します。そもそもマンションって住めば値段が下がるのが当たり前ですし、投資じゃありません。入居時に1割含み損があろうと気にすることはない。

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＞2601

日本橋の値上がりはかなりすごいですよね。
ただ、再開発のあるエリアとマンションが販売されている浜町人形町馬喰町エリアとは結構離れていて、湊からとほぼ距離変わりません。住所に日本橋とついているので誤解しがちですが。

湊が他地域に先駆けて下落し始めたというのはたぶん思い込みでしょうが（そもそもサンプル数も少ないので数字のぶれもあり）、こことスミフが出来たあとでどうなるか要ウォッチでしょう。

勝どき晴海は、、、すみませんここと大分方向性が違うのでよくわかりません。選手村跡地の大量供給を飲み込めるかが相場維持の鍵ではないでしょうか。

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サンプルは各々20以上ありますから決して少なくはないし、年間の成約数使っても誤差だとか言いだすのはみっともないですよ。昨年から下落しているのは事実。事実はきちんと認めた上です、ポジティブな話をしたいものです。

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>>2603
そういう嘘ばっかり書くから無理ポジだと言われるんですよ。日本橋浜町から日本橋の中枢である三越やレジの本社の距離と同じくらいではありません。ここから歩いたら３０分近くかかりますよ。浜町は素敵な浜町公園とスポーツセンターがあるし、アドレスに日本橋がきちんと付いているのはきっと大きなアピールポイント。

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ネガの対象は土地柄と価格ばかりだね。
ということは建物や仕様は問題ないったこと？
パークコート寄りの内装とは聞いているけどさ。

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＞2605

日本橋のこれからの再開発は、高島屋のある側が中心じゃないの？　

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グーグル先生によると

中央湊から高島屋まで歩いて20分、三越だと26分。
浜町はとりあえず駅にすると、高島屋まで26分、三越で21分。

さて、印象で語っているのはポジとネガ、どっちでしょうか。

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日本橋もいいけど、銀座のほうがやっぱりお店が多くて楽しいな。
別に築地や明石町でもいいんだけど、銀座や丸の内、日本橋のどれにでも近いのがいいんじゃない？

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>>2609 匿名さん

私もそう思うんですが、ネガさんは歩いて20分かかると遠いし普段使いできないらしいです。

個人的には歩いて20分ちょっとなら自転車やタクシーで簡単に移動できるし、十分許容範囲内なんですけどね。

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注目はパークタワー晴海でしょう。割安で出てくる可能性が言われています。他は断然格上でここと検討が被りませんが、白金2のパークハウス、PC浜離宮、パークコート青山でしょうね。

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＞2625

パークタワー晴海ですか。駅まで遠すぎて個人的には無理だなあ。杭打ちに苦労しているようで、それも不安。値段が安いと思われるのは魅力ですが。

他の白金、浜離宮、まして青山は全く価格帯が違うので比較できません。
となると、ここがベストなんですが。

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>>2621 eマンションさん

簡単に否定できる点として、
Googleマップでは、銀座三越は徒歩20分、GINZA6も23分予定ですよ。有楽町マルイだって22分です。
昨日の日本橋の人もそうですけど、地味に嘘ついて30分かかりそうな印象を与えますが、20分の方が近いです。

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中古の相場が300ちょいであるのと、ここが300になるというのは全くつながりません。マンションのグレードが全然違うのですから。

いつから丸井が銀座の主要施設になったのでしょうか？

虚偽ではありませんが議論のすり替えですね。

この掲示板に虚偽情報を判別する機能はないですよ。ネガさんの虚偽情報も残っていますしね。

1人か2人か知りませんが、みんな1人だと思ってるってことは事実。実際にどうなのかってことよりも、どう思われてるかってことが結局は大事。

あと、マンションはこれが8戸目です。じゃなきゃオタクを名乗れない、笑

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あ、別に丸井を否定してるわけじゃないですよ。

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>>2625 匿名さん
晴海以外、ここより遥かに高額の物件ですね。比較対象としては上すぎるかな。
晴海も交通の便が悪すぎますね。BRTが通ってましょせんバスなので、地下鉄には敵わないですしょう。頼みの新地下鉄も、現時点では確率低そうです。

同じ価格帯なら、同じく中央区内陸の浜町や東日本、人形町ですかね。

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エリアの相場がとるときも、だいたい似たようなグレードや規模のマンションをチョイスしますよ。ここは周辺に似たようなグレード、規模のマンションないからね。それにゲタの70の根拠ないでしょ。別にパークコートと比較してもそんなにグレード変わらないし。

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>>2635 匿名さん

いくら匿名掲示板であれ、PERの意味を知らなかったら恥ずかしくて書き込みできないな、俺なら。

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>>2633 eマンションさん

たしかに青山のパークコートと比べたらここは大衆グレードですね。ここを否定しようと思ったら青山を出すしかないですよね。周辺にここと並ぶグレードのマンションがないって認めちゃってますね。

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>>2633 eマンションさん

富久クロスと富久町の他のマンション比べてみたら分かりますよ。あなたのロジックが破綻してることが。

例えば、この前、池之端のタワマン買いに行きましたが、比較するのはシティタワーとパークハウス、ルネッサンス、ライオンズの4棟だけですよ。エリア全体と比較したらタワマンなんて買えないです。

ここは周辺にタワマンないですから、周辺と比較しづらいです。

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>>2639 匿名さん

PERもそうだしそもそも不動産評価手法も知らないのでしょう。
取引事例集めて坪単価、賃料想定、Cap Rateを設定していく時に、いくらエリアが同じでも違うグレードの物件ばかり見ても意味が無いのは当たり前。まだ不動産見始めて日が浅い方なんでしょうね。

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ここは大成建設施工ですが、タワーマンションでも、スーパーゼネコン施工の物件、本当に減りました。

ただ、間取りとか柱の位置とか見ると、やっぱりスーパーゼネコンは設計施工に一日の長があると思います。今でも中古広告に「清水建設施工！」とか書いてありますが、スーパーゼネコン施工マンションは、今後希少性が出てきそうです。

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そうですね、スーゼネはホテルとかオフィスとか交通インフラで忙しいんでしょうね。

それにしても、派手に削除されましたね。相当荒れてましたから、当然と言えば当然ですが…

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>>2647 不動産オタクさん

いつもの1人ネガさんの自作自演の嵐が消されたんでしょうね。自作自演はルール違反のはずなので。あまりにしつこいのでアクセス禁止になっててくれれば嬉しいですが。

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削除されたのはポジさんの書き込みだよ。言葉遣いやマナーが悪すぎる。

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無理ポジさんの人を罵倒する書き込みが4連続削除。そしてその人は多分アク禁になりましたね。それがきちんと見ている管理人の評価。無理ポジさんの書き込みはデータもろくに示さず他者への罵倒ばかり。マンコミュは2chではなく、マンション購入に有意義なやり取りをする場所です。ネガポイントを論理的に議論するのは大事なことです。反省してください。

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いやいや、最も大幅に削除された2611-2624はほぼ貴方のネガとそれに対する反応です。どっちもどっちなんでしょうが、そういう嘘はやめましょう。

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お隣りの住友、坪450を越えてくるみたいですよ。さすがですなあ。

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グレードの違うマンションの取引事例とか、丸井までの距離とか、意味のないデータはいらないです。周辺の20以上の取引事例より、住友が450で出して来るって情報の方がよっぽど参考になります。住友プレミアムを差し引いて考えても湊の相場はまだまだ強いですね！

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>>2650 匿名さん

ネガポイントを論理的に説明してほしいですね。いままで、一見論理的に見えるネガしか出てきていません。反省してください。

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ネガさんのイチオシがパークタワー晴海とはね。もちろん、三井の力作タワマンだとは思いますよ。でも、ここのことを駅から遠くて不便とかいいつつ、徒歩12分の物件を推してくるのが理論的なのかなぁ？パークタワー晴海のポジポイントを理論的に説明できてないところは猛省してほしいですね。

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>>2652 匿名さん

それが本当ならすごいですね。ここを上回るくらいで、本当に売れるのかしら。

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>>2656 匿名さん

けっこうキツイ戦いにはなると思いますよ。でも、スミフですから、売れなかったら売れなかったでいいや的なスタンスで来るんでしょうね。2017年末までに20〜30%捌ければ御の字じゃないですか？

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ここで坪430万円で95%売り終わってる中、それより下の価格にはならないでしょうね。とりあえずそれくらいの価格で始めて後で売れ行き見ながら上げ下げするんじゃないですか？

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すみふは竣工前完売を極端に嫌がりますから、新築相場が高止まりしている中、ここ以下に価格を下げる理由が無いような気がします。

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>>2659 匿名さん
どうしてすみふは青田売り嫌うのですか？明らかに他と違いますよね。

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現物を見せた方が高く売りやすいためです。特に住宅選択の決定権を実質的に握っている女性は、現物を見ないとその価値を認識しづらいと言われています。
そのため、販管費こそかかりますが利益を最大化するため青田売りを積極的にはしないということです。事実、これによってすみふは他の大手デベの倍近い利益率を叩き出しています。
売れ残りによるブランドイメージ毀損を恐れず、また竣工後の維持管理・販売経費を気にしないだけの体力があるすみふならではの戦略かと思います。
他にゴクレも同じやり方で販売をしてますね。

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>>2661 匿名さん

最近は金融緩和で資金が借りやすくなっているし、借りてても金利が低くて利払いがほとんど発生しないので、野村や三井もスミフ寄りの販売戦略に変わってきてますね。

各社とも決算説明会では、「数ではなく質で勝負する」というニュアンスのことを言っています。1年前は部屋を狭くし、グレードを下げ、なんとか価格を維持していましたが、足元では価格を上げる分、それに見合ったグレードの設備仕様にしてきてます。

3年くらい前の野村は、販売中の物件を完売させないと次の物件の開発資金を調達できませんでした。とにかく即日完売ありきの価格設定でしたが、今は違いますね。

各社、数が捌けないのは分かっているので、より利益を取れる営業戦略に変わってきてます。買い手にとってはいやな環境ですが、青田売りがメディアで問題視されたということもあり、じっくり売るという営業スタイルが今後続くと考えられます。ただ、金利は下がっているので、金利も含めた総支払い額はそれほど上がっていませんし、買い手にとってそれほど悪い環境とは思いませんが。

長文、失礼しました。

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スミフは必死に青田売りをしてるが売れ残ってるだけでは？

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>>2663 匿名さん
残念ながら、不動産業界ではすみふの徐々に値上げ、
完成後長期販売は常識ですよ。
ビジネス誌でもその利益最大化戦略は取り上げられた位。
まぁ、購入者的には何の得も無いですが。

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>>2664 匿名さん
でも割引で買えた人は知ってるが、断られた人が居ないのはなぜ？

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>>2665 匿名さん

2664ではないですが、住友不動産の販売戦略は有名な話ですよ。割引が絶対に無いという意味では無いですし、早く売れればそれに越したことがないのでしょうが、完工後の販売継続は当たり前だと思って値付けしているというのは公に語られてる戦略です。以下、参考記事を一つ。

https://kawlu.com/journal/2014/12/10/1311/

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スミフはMRすら開いておらず推定価格なぞ全く分からないはずですが、スミフタワースレでここの無理ポジが勝手に450で来るでしょと書き込んだような価格を鵜呑みにして語ることが、湊地区の徒歩分数が同等の築浅中古が坪300程度しか価値がないという実勢価格より、『よっぽど当てになります』って言ってることおかしいし、救いようがないくらい目の前が見えていない。。

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>>2666 マンコミュファンさん

スミフの話題は湾岸総合スレでお願いします〜〜

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住友不動産は早期に完売すると、社内で値付けを安くし過ぎた失敗と見做されるというのが有名な話。購入者の資産価値の維持がしやすいようにロビーや共用部を派手で豪華にするのも住友不動産独特。

邸の系譜 というホームページ見ると、共用部へのこだわりがよく分かります。

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>>2667 匿名さん

周辺の築浅中古で300あるなら、ここは400オーバーで全く違和感ないですね。さすがに周辺が200だと400オーバーってどうなのって思ってしまいますが。

三井ブランドを過小評価し過ぎ。救いようがないほど、分かってないですね。

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>>2668 匿名さん

スミフは湾岸限定デベではないし、この物件は湾岸では無いです。うっかりいつも出入りしているスレがバレちゃいましたね。

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>>2671 マンコミュファンさん

あんまりイジメない方がいいですよ。また御機嫌を損ねちゃうから。

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>>2667 匿名さん

それくらい実勢価格があてにならないってことなんでしょう…100戸規模の10階建マンションじゃないんだから、ここは。

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ネガさんオススメの豊洲や芝浦といった既に高級タワマンが多数存在している地域なら比較しやすいでしょうけど、このエリアでは初なので比較が難しいですね。前に出てましたが佃リバーシティが一番近いタワマンですかね。

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>>2670
周辺築浅5年程度の中古が300で新築が400ってあり得ないほど相場が乖離していると言われても仕方ないと思います。PH豊洲は坪320、同条件の駅歩の周辺中古は同じく300程度。これどう説明してくれますか？

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三井舐めるなって、地域の中古はパークハウスやプレシスといったブランドマンションなんだけど。三井の中古がタワマンになったらパークハウスの非タワマンより坪100も価値が違うんだ（笑）すごい理論だな。

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全くの同条件でブランドタワマンとブランド非タワマンなら坪単価差は他地区の経験的には仕様や設備に左右されるけど20ー60の間には必ず収まるね。100はありえない。

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川向うから見ると老人レジデンス？と残ビルでリバーサイドとは思えないし。。

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>>2677 匿名さん

周りにタワマンがない富久町では、築10年以内の地域相場330に対して富久町クロスは400〜500弱で成約してますね。あっさり証明完了。

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>>2675 マンション検討中さん

まあ、2675が正しいね。三井だから中古の評価が高くなるとか聞いたことない。新築プレミアにしても周辺中古の1割り増しまでが適正。引き渡された途端に中古になるわけだからね。

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>>2680 匿名さん

それは貴方が聞いたことがないだけで、常識で考えたら三井や三菱、野村の中古は周辺相場よりも高くなりますよ。

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比較するなら豊洲などのタワマン乱立地帯ではなく、都心3区あるいはその周辺でのタワマン希少地域との比較をするべきでは？そこで周辺の普通のマンションとの中古価格差を述べないと。

富久町の例が上にあがってますが、たぶんあそこは新宿近くてこことは条件が云々言われそうですけど、豊洲との比較よりよっぽど正しいと思いますが。

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まあ、2679が正しいね。三井や野村は中古市場で高く評価されてるし、大成の施工というのもプレミアム要因だね。新築プレミアムも上乗せで坪400が下限になりそう。

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>>2682 匿名さん

富久の例は周辺相場とタワマンの乖離の事例なので、例としては適切だと考えています。新宿が近いのは周辺のマンションも富久クロスも同条件ですから。

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富久クロスは駅近物件であり、あの周辺の５分以内御苑地区は330ではとても買えません。そして、あの周囲に５分以内築浅中古は富久以外ほぼないし、もしパークハウスでもあれば最低坪400くらいは絶対する。そして富久の中古成約は420平均くらい。

富久は周辺にお見合い条件がなく絶景の御苑ビュー、新宿都心ビューなどここと比較にならないほど眺望が素晴らしい。さらに、共有施設はここの倍くらいあるが管理はあちらの方が安く、スーパーは倍以上の大きさ、そしておしゃれなカフェや各種クリニックや公園広場、商用店舗も下駄しているタワマン。こことは実力が違いすぎるが、非タワマンとのギャップは少ない。
富久は6ヶ月で1083戸を完売。全期即日完売御礼。
ここはおよそ11ヶ月で200戸台を未完売。全期先着順販売。

やたら富久を引き合いに出すが同じ土俵にはいない。

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>>2684 不動産オタクさん

私も富久は適切な例だと思ってますが、ネガにあれこれ言われそうなので先に書いておいただけです。

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>>2686 匿名さん

ありがとうございます。やはりアレコレ言ってきてますね。

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新宿2丁目の駅近パークハウスは小規模でしたけど坪500だが600で即完していましたね。タワマンだから地域の同条件中古より100高いの当たり前って論理はさすがにおかしい。しかも比べてるの条件グループの築平均5年程度でしょう。築10年でも新築中古と普通は15％くらいしか変わらないのに。

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>>2675 マンション検討中さん

豊洲は周りも似たような物件でしょ？何度も言われてるけど、ここは周りに似たような大手デベの高級タワマンが無いから比較しても仕方ないって。理解力ない人だなぁ。

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比較にならない絶景眺望と各種共有施設や便利施設を備えるザタワマンの即完物件とここ比較しちゃいますか？

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富久地区には駅近条件の築浅は富久だけといっていい状態のはずですけど、坪330って完全な嘘情報だね。御苑エリアの駅歩５分以内の築浅中古が330で売ってたらたまげるわ。ポジさん嘘つきすぎ。

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新宿富久町と中央区湊じゃあ人気度が違うな。人気ない場所は価格もそれなりになる。ここは中央区なんだから中央区の駅徒歩10分くらいの築数年経過で相場が固まったタワーと比較するのがいい。月島あたりにそういうマンションはいくつかある。

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>>2692 匿名さん

同意。

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フォルム市谷富久町が坪335で売りにでてますね。たまに中古出てますけど、だいたい330くらいですよ。近所なんで分かります。

スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

富久クロスは大通り沿いで、低層の角部屋だと常にカーテン閉めっぱなしですよ。

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単純に同条件立地のブランド築浅中古が坪300弱くらいの成約なのにここは坪420くらいで売っている。つまり割高感が高すぎると多くが考えているから、毎期先着販売するような状態になっていることでしょ。すごく事実はシンプルだと思いますけど。

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>>2695 匿名さん

残戸数5%以下で竣工まで1年以上あるっていうシンプルな事実を見れば、バカでも「大体これくらいの価格で普通なんだね」って分かるでしょ。

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>>スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

言ってる事滅茶苦茶だな。さらには富久ディスってるし。

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>>2688 匿名さん

それは御苑隣接のやつでしょ。完全に御苑プレミアム。規模は関係ないです。御苑と反対側の部屋は坪370台からありました。

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>>2694
フォルムって駅近じゃないから条件全く違うんだけど（笑）しかもフォルムって聞いた事ないブランドですけどね。無理ポジさんは、条件さえ嘘をついて揃えない。これじゃ信用されないわ。

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>>2698
非タワマンで眺望条件そこそこいい物件は比べてはいけないんだ。その物件の御苑側じゃない方の平均でも優に400越えてますけど。。笑

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>>2696で一発解決。お疲れ様。

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>>2698
他物件のそのままの値段表貼り付けは禁止行為だよ。自分が気にくわない事実を提示されただけでまともな議論もできず、終いには顔真っ赤にして
違反行為の貼り付けですか。冷静になって前向きにお話したらいかがですか。あなたのあまりに無理で自分勝手な暴論でこれだけ反論が来ているわけで。

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>>2698
こういう違反行為には削除とアク禁依頼すべし。ここは2chじゃないんだよ。

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三井だからって周辺相場にプレミアム付かないって言ったら、フォルムは聞いたことないブランドだからダメって言ったり、もう滅茶苦茶だなぁ。

じゃあ同じ敷地にある富久クロスグリーンレジは新築未入居で坪360〜370だよ。

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>>2702 マンコミュファンさん

そうなんですか？知らなかった。以後やめます。

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ここはバブル絶頂期に値付けされた割高感が強い物件というのは多数派の認識であるし、だから三井タワマンなのに11ヶ月で200戸台も完売せず毎期先着順販売してるわけでしょ。それ以上でもそれ以下でもない。中古で値下がりの可能性が高いだろうが実需で買ったなら問題ないじゃない？無理に訳わかんない嘘だらけの無理ポジするから反論が出るのは当たり前。

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削除基準に、
物件購入の意志を妨げようとする悪意のあるもの
ってありますね。

嘘ネガはまさにこれですね。出禁にしてほしいです。

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>>2704
とうとう、地上階の物件と比較しちゃったね。富久も最低層階なら坪370ー380でしか成約してませんよ。本当に無理ポジさん無茶苦茶だね。

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>>2702 マンコミュファンさん

顔真っ赤にしてとか、見てもいないのに断言しちゃうあたりが嘘つきだね。嘘つくのが癖になってるんだろうね。

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どのスレでもネガポイントは必ず指摘されている。他のスレではもう少し冷静に前向きに議論されるが、ここでは全てネガに対しては全否定や馬鹿やアホなどの人を罵倒するような書き込みまで出てくる。だからポジの書き込みがいくつも削除されているわけで、管理人さんはきちんと見てくれています。

ネガポイントを皆で冷静に話し合うのは検討板では有益なやりとりです。美辞麗句だけを並べたいのなら契約板でやってください。なんども言いますが、ここは検討板であり契約板ではないし、2chのような低俗な掲示板ではない。

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>>2708 マンション掲示板さん

建物の平均価格の議論じゃないの？低層同士の比較でいいなら、湊の周辺相場が300で、パークシティの低層が330くらいなんだから妥当じゃん。

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>>2710 匿名さん

他の板のネガさんはもう少し知的ですけどね。

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御苑で駅近のパークハウスとか売り出されたら、間違いなく坪400はすると思いますよ。私はポジでもネガでもありありませんが。

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>>2711
それを比べるなら、湊の築浅中古の最低層階の平均なら話になるけど。坪300弱というは色んな部屋の平均であって、当然非タワマンであっても眺望や日照条件がいい部屋が含まれているので。

全く議論にならないくらい低レベルで前提条件さえ合わせて話できませんが、故意にやっています？

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>>2714 評判気になるさん

周辺事例ってだいたい平均したら4,5階でしょ。パークシティ湊の最低層な4階(5階だっけ？)だから同じくらいですね。

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傍観者ですけど、ここのポジさんはちょっと物件愛が強すぎるのか経験が未熟なのか、ネガ情報に過敏すぎる嫌いがありますね。冷静で適切な議論という部分ではネガさんの方が上回っていると思います。なんとなく、話しぶりや相場観のなさ、ちぐはぐな物言いの姿勢から、地権者の方なのかなと勝手に想像してしまいました。違かったらごめんなさいね。でもそれだけ愛があるのならそれで十分だと思います。資産価値など墓場に持っていけませんし、実需が一番ですよ。

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>>2710
あんたの言う通りだけど、ここのポジさんは、こんな感じでとても普通には話噛み合わない人ばかりだから放っておいた方がいいんじゃない。議論するだけ無駄。まとも議論する気ないんだから無理ポジさせておけばいいんだよ。

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ちなみに去年、明石町の築40年は坪250だったよ。

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>>2717 マンション掲示板さん

放っておいてくれるなら、そんなに嬉しいことはないです。

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ここの低層が330くらいが妥当というのは理論的だと思います。

ところで、ポジさんは、契約者さんとか地権者さんとかで、自分の物件を良く見せたいって想いが少なからずあるだろうけど、ネガさんがここまで執着するのって何でなのかな？

ちゃんとした情報を伝えたくて頑張ってる正義漢？でも正義感だけでここまで頑張るかな？じゃあ、このマンションの建設で日当たりが悪くなっちゃった地域住人さん？ここを買いたいけど買えなくてひがんでる人？って思っちゃいますね。

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2715への反論は出てきませんね…

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ポジが元気なのはおそらく購入者なんだろうからわかるんだけど、ネガが頑張る理由ってなんなんだろう？ライバル物件といわれるようなものは見当たらないし。暇だから？愛情の裏返し？それとも？

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>>2722 匿名さん

建設反対者がモデルルームなどに嫌がらせ行為をすることがよくあります。ここのネガさんもそういうことなのかもしれませんね。図星でしたらごめんなさい。

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あれだけいたポジもネガも一気にいなくなりましたね。
ネガの人には是非2720や2722の質問に答えてもらいたいです。興味があります。

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>>2724 匿名さん

2720の指摘が図星だったので、顔を真っ赤にしているのかもしれませんね。

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>>2700 マンコミュファンさん

新築だからじゃない？

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ここの低層が３３０くらいなら理論的って、ここは低層の平均で4階ですら３６０平均くらいありますよね。マンション内で一番安い部屋だけを取り出して、それが地域の平均と３０しか違わないから理論的って１００％おかしい。実際は4階でさえ平均３６０くらい。さらに地域の築浅マンションは大体が12から14階建てがすべてなのになぜ4－5階が平均だろと決めつけるのも恣意的。実際は6－7階が平均のはず。そして6－7階の平均単価ならここは坪380くらいはあるよね。地域平均の300弱、80以上の差をどう説明する？

同一の高さだけで語るなら、パークハウスの最上階の最高条件南部屋が360で成約していましたが、ここの14階の南部屋は坪５００ですよね。どうやって坪140の差を説明するの？

こんなに地域の非タワマンの中古と差がある物件は、勝どき晴海、豊洲などでは見かけない。

そもそも割高という評価じゃなければ、全期で先着順販売にはならないし、11か月かけても200戸台も売れないということはまず起きませんよ。

ポジとは議論にならないから、他の人は撤退したみたいだけど私ももういいです。

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比較でいろいろ出てきてますが、一番条件が近く直接比較できるのは場所も隣りで同じタワーマンション同士の住友タワーでしょうから（さすがにこれより条件近い物件ないですよね）、住友の価格が見えてからこの物件が割高だったかどうか、改めて考えれば良いのではないでしょうか。

強いて言えば住友は駅まで1分近い、vs　この物件の東側は住友にはない隅田川ビュー＆恐らく住友に比べて共用施設充実という違いがあるので、それがどう価格に表れるかですね。

えっ、住友もここも割高だって？　そんなこと言ってたらきりがない。そうやってランドマークタワーの相場は形成されていくのではないでしょうか。

まあもう2727もさよならしてしまったので、いいですけどね。

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まず、7階が380で妥当ということについては、ネガさんが以前ご説明してくれてますよね(2509参照)。

「この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。 」

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>>2727 匿名さん

一応正確に言うと256/268戸売れてるからね。
「200戸台」とか敢えて誤解させるような書き方してるのが本当に信用できない。

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何度も言うけど、竣工まで1年以上あって256/268戸(95%)売れてる事実が全てでしょ。ネガさんにはどう見えてるのか知らないけど、1人だけ納得してないようだけど、少なくとも256人、地権者入れると400人くらいは納得してるんだから、この価格が今のこの物件の評価なんです。将来は下がるかもって議論なら意味あると思うから付き合う価値あると思うけどね。

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>>2727 匿名さん

ネガさん、帰る前に教えて！何が貴方をそこまで駆り立てるの？

煽るわけじゃなく、純粋に興味があるだけなんです。私はポジでもネガでもありません。

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もう帰らせてあげましょう。これ以上イジメると可哀想です。

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販売がスローペース→認める
けど、すでに256/268戸売れてる→認める
周辺の相場より高め→まあ認める
けど、いまいち比較できる物件がない→ここくらいから意見が割れ始める
資産価値が保たれるかどうか→ある程度は保たれるvs坪300まですぐ落ちる

ここ何日かの流れはこんな感じでしょうか？

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>>2732 匿名さん

このスレの冒頭から「クラッシイ」(「イ」は大文字)、「三井大規模」、「無理ポジ」、「先着順」で検索して見てください。当初はただクラッシィ芝浦へ誘導したかっただけだったのに、ポジが思いっきり叩きのめしたので段々イライラしてきちゃったんだろうな、という感じです。

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>>2735 匿名さん
買えない人に限ってわーわー言いますからね。
実際、坪単価500万以上の物件の良さを知ってる私たちに言わせれば戯言笑

きっとパーク湊もスミフ湊も良いマンションになりますよ。

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140の差は下記の複合要因です。
①築5年(経年劣化)
②共用部分のグレード
③木内建設vs大成建設
④1階のスーパーの利便性
⑤パークハウス八丁堀は1LDK/2LDKが主体で南向きの間取りにプレミアムが乗りづらいこと
⑥ここは南北の価格差を比較的大きくつけていること

パークハウスの方が優れている点としては駅近であることが挙げられますね。

想像するに大成の孫請けさんとかではないでしょうか？上から理不尽なことを言われて気に食わないのかもしれません。

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>>2736 名無しさん

私も坪500だと買えないです、笑
今まで手を出した中で一番高いので420です。
羨ましい。

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ほぼ間違いなく昔からいるクラッシィ契約者だと思いますよ。そういうこと書かれた時は一生懸命削除依頼出してるっぽいですしね。
なお、このネガさん個人はどうかと思いますが、クラッシィ自体は嫌いではないです。

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駆け込みで契約を検討してますが、このスレの住民さんは過激な人が多い印象でちょっと心配です。
実際はごく少数の方が書き込んでいて、大多数の方は良識ある方だと願います。

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全然違う話題で恐縮ですが、バスの本数が増える可能性はあるのでしょうか？東京駅に良く行くのでもう少し朝の本数が増えると嬉しいと思ってるのですが。

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確かに東16とまではいかなくとも、もう少し本数がないと気軽に使えないですね。
ここの再開発でそれなりに住民が増えますから、バスも増便されることを期待したいです。

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>>2742 匿名さん

そうなると嬉しいです。今の本数だと東15を逃した時は東16のバス停まで歩くかタクシーですね。

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初めて見に来たけど、ここ低層階と高層階で価格に差をつけすぎだね。低層階の価格は妥当だけど、高層階は明らかに割高。しかし、間取りは最近の物件にしてはワイドスパンの設定もあって好印象。エアコンも天井埋め込みデフォルト。免震構造だし、なかなかいいね。あと7戸で完売ですか。最近のコスト削ったマンションが多い中ではなかなかいいんじゃないでしょうか。

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今まで検討していたマンションはどこもエントランスがタイル貼りだったりキッチンの収納カウンターが標準だったからそれが当たり前だと思っていたけど、ここ最近はオプションなのが多いね。
モデルームには付いてても、オプションで4.50万するとちょっと躊躇してしまう。
住友や地所はそういうの多いね。
三井はわりと標準仕様なのが多い印象。
ここもそうだね。

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>>2745 匿名さん

三井は無償で付いているものの質がいいですよね。他の物件だとオプションで何だかんだ100万円とか簡単に追加で出て行っちゃう。
ここは営業マン曰くパークコートと同レベルの仕様らしいですよ。

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>>2740 匿名さん

そうなんです。ひとり、過激なネガさんがいたんですが、もう退治しましたのでご安心ください。

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>>2746 匿名さん

私も色々マンション見てきましたが、ここはグレードいいです。白金エリアのマンションと内装レベルは同等です。柱や梁も少なく、(リフォームではいじれない)空間設計は秀逸です。

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>>2740 匿名さん

所詮匿名掲示板での書き込みですから、あんまり気にしない方がいいと思いますよ。
それよりこの物件のいいところ、悪いところをしっかり吟味した上での購入をお勧めいたします。

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優れているところ
・天井高2550mm
・階高3300mm
・スラブ厚270～330mm
・梁の少ない広々としたリビングとハイサッシ
・奥行き2メートルのバルコニー
・エントランスから廊下部分まで、タイル貼り標準。無料でフローリングに変更することも可能
・間取りはセレクトメニューから選ぶことが可能
・リビング部分天井カセットエアコンが標準
・間取り変更でリビングが拡大されたときも無償で天井カセットエアコンが増設
・温水式床暖房
・キッチン裏側収納カウンター標準装備
・キッチン立ち上がりの石貼りが無償選択可能
・ディスポーザー有
・タンクレストイレ
・トイレ内のデザインクロスを無償選択可能
・シザーストーンのキッチンカウンター
・Low−E複層ガラス
・玄関サイドにトランクルーム
・バスルームの床がタイル貼り
・洗濯機置き場上部の棚が標準装備

残念なところ
・シートフローリング
・キッチンコンロのグレード
・キッチンの浄水器が水道水との混栓蛇口
・ミストサウナが有償オプション
・洗面台ミラー下部がタイル貼りではない
・バスルーム浴槽のエプロンがタイル貼りではない

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パークコートと同じは、無いなー
パークコートを冠する場合は一定の基準が三井にはあるので。
パークシティの中では上位かもしれませんが。

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>>2751 匿名さん

三井の営業いわく、ですよ。
例えば浜離宮と比べたら全熱交換器以外でも細かい点では結構ちがいますけど、いい勝負ですよ。

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>>2752 匿名さん

同じではないけど、いい勝負であることには同感です。キッチン好きの私としてはコンロのグレードは上げて欲しかった。オプションで変更できましたが、20万円以上かかると言われてやめました。お金持ちが羨ましい、笑

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湊と浜離宮のどちらもモデルルームを見学しました。
立地云々を書くとまたネガさんが荒れるので仕様だけ比べますね。
湊になくて浜離宮にあるものといえば、
キッチンコンロのグレードが高い
主寝室の天井カセットエアコンが標準
バスルーム浴槽がタイル貼り
熱交換器（デメリットもあるので個人的には好みではないが）
思いつくのはこれくらいかな。
浜離宮の仕様がパークコートにしては低過ぎることも原因だけど、湊の仕様は優秀なほうだと思います。
共用部もフィットネスがあるくらいしか違いはないし、立地の差はあるとはいえ坪単価を比べると湊のコストダウンはそこまで顕著ではないので、今の時代の仕様を考えるとお得感はありますね。

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>>2753 不動産オタクさん
自分で買えばいいじゃん。マンション
のオプションなんか馬鹿高い。

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モモレジさんは、ココは坪400にしては、設備がショボいという意見のようです。

http://mansion-madori.com/blog-entry-3774.html
設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、フィオレストーンの水回り天板、LDビルトインエアコン（1LDKは壁掛エアコン）など単価を意識したものにはなっています。坪単価400万円超のお部屋にとっては少々物足りなさもありますけれどもね。

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>>2756 匿名さん

モモレジさんの記事にもありましたが、ここって高齢者を意識したプラン設計なんですね。
確かに共有部のデザインも年配の方向けなのかなと思いました。

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仕様については、私は自分で変えられるところとそうでないところを区別して、後者について重視するようにしています。

あと、機能性に影響する部分と単に価格の高い材料を使っている部分は区別して考えたいと思っています。その観点からはほぼ満足ですが、強いて言えば全熱交換が欲しかったなあ。

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お孫さんが遊びに来ても困らないようにキッズルームもありますしね

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MRいったときに、契約者には小さい子供連れが多いと聞きました。

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優れているところ
・リバーサイド（タワー前には地権者低層マンションあり）
・都心三区物件
・梁の少ない広々としたリビングとハイサッシ
・廊下部分タイル貼り
・リビング天井カセットエアコン
・キッチン立ち上がりの石貼りが無償選択可能
・シザーストーンのキッチンカウンター
・Low−E複層ガラス
・トランクルーム
・バスルームの床タイル貼り

残念なところ
・都心三区の中では交通地便性が低い（八丁堀駅）
・生活感のない街（雑居ビル街であり、土日は特に閑散としている）
・生活利便施設が地域に少ない（現地行けば分かります）
・地域の地価や生活利便性を向上させるようなオフィス商業ビル、公共施設、大型公園、病院など医療系施設の再開発計画が全く予定されていない地域。
・1期から最終期まで連続先着順販売物件（連続即日完売当たり前であった都内の三井大規模タワマンとしては前例がない現象）
・割高との評価が多いところ（バブルピーク時に値付けされ、周辺中古価格から大きくかい離した値段であるところ。既に地域の中古がピークアウトしていまっているという事実）
・将来的資産価値の反発要素が極めて弱い（全期で先着順やるはめになった人気、再開発なし地域、都心3区としては交通利便性が弱く中途半端など）

色々と良いところ悪いところがありますが、納得した上で良い買い物をしたいものです。

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>>2761 匿名さん

結局また帰ってきたんですか？本当に分かりやすい人ですね。

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>>2761 匿名さん

どうせいつもの人でしょうが一応ちゃんと反論を...

・利便性良い(日比谷線、京葉線、有楽町線が徒歩6-7分、バスで東京駅10分、徒歩で東京・銀座20分程度)
・生活環境良し(公園、小学校隣接、スーパー併設、行けばわかる)
・価格や売れ行き妥当(256/268戸売却済、完成まで一年超)
・資産価値維持しやすい(地域のランドマーク、中央区内陸で最も高く新築のタワー、周辺もこことスミフの開発で世帯数も増えて商業施設増加にも期待)

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>>2761 匿名さん

お帰りなさいー

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>>2761さんは下記を見ると、やはりあの物件の人ですね。田町駅前の再開発だけが頼みの綱の・・相変わらず分かりやすくて笑えます。

>オフィス商業ビル、公共施設、大型公園、病院など医療系施設の再開発計画が全く予定されていない地域

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>>2765 匿名さん

本当にあちらの物件の印象が下がりますよね。何のために活動してるんでしょうかね。

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無理ポジさん、今回も完璧に嘘をついていますね。

「資産価値維持しやすい(地域のランドマーク、中央区内陸で最も高く新築のタワー、周辺もこことスミフの開発で世帯数も増えて商業施設増加にも期待」

⇒一番高いタワー？？？日本橋アドレスにここよりずっと高－いタワーが少なくても二つありますが？？？完全な虚偽です。

「価格や売れ行き妥当(256/268戸売却済、完成まで一年超) 」

⇒都内三井タワマンの歴史で1期から最終期まで先着順販売した物件はここしかない。都合のいい時だけ引き合いに出す富久との比較をみてもその違いが明らか。

富久：1083戸を6カ月で完売。1期から最終期まですべて即日完売。
ＰＣ湊：268戸を11カ月で完売できず。1期から最終期まで先着順販売。

「生活環境良し(公園、小学校隣接、スーパー併設、行けばわかる) 」

⇒これは個人の価値感で変わってくるものなのでそう思うのなら良いのでは。現地行くのが早い。

「利便性良い(日比谷線、京葉線、有楽町線が徒歩6-7分、バスで東京駅10分、徒歩で東京・銀座20分程度) 」

⇒郊外に比べればね。丸井や注目のＧＩＮＺＡ６といった銀座の中心部まで物件表記方式の徒歩分数では25分前後。東京駅20分は八重洲口の入り口までの距離。そこから丸の内口はプラス10分弱。山手線ホームまでは優に５分はかかる。都心三区という括りの中で決して便利な方ではないのは事実。

何度注意しても嘘を書いて反論してくる。前向きに話し合いたいのに残念ですね。

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>>2766 匿名さん
芝浦のグローバルフロントタワーでしょうかね。あのマンションは駅遠で周辺には変電所や鉄道線路、淀んだ運河、◯暴事務所と環境最悪。中古転売屋が勘違い価格を付けて未入居部屋を売り出してるけど、ここ最近まったく売れてない。鬱憤ばらしに他所のマンションにケチ付けないとやってられないのでしょうね。

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GFTは実際に歩いてみても田町駅からも浜松町駅からも遠い芝浦の外れの分譲価格330万の安マンション。田町駅前が再開発されようと、駅から遠過ぎて恩恵無しでしょう。
芝浦なら、大和のクラッシィ芝浦の方がまだ間取りも良いしおすすめ。GFT中古は少なくとも湊の低層くらいの価格にしないと売れないでしょうね。

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まあ他物件の話はその位にして。相手に合わせて、このスレのレベルを下げるのは得策ではないでしょう。

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>>2765
田町の病院と言ったって、産科の愛育病院。産婦人科以外は用無し。近くにある意味は無いっすね。

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そういうさらに敵を増やすような書き込みしないほうがいいよ。なんでグローバルフロントタワーがでてくるんだよ。総合スレで見たことがあるような内容。荒らし？

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1番呼び込んではいけないWCTさんが入り込んだみたい。ここでやるのはやめてくれないかい、まだ新築販売しているスレです。GFTもここも三井のタワマン同士なので、各々評価が高いことは重要なことなのでそういうことを言うことはここの契約者ではないと言っているようなものだよ。

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ほら、釣れた。予想通りの反応過ぎて
分かりやすい。
残念ながらWCTじゃあないよ。
WCTを異常に敵視してすぐにWCTが
どうとか言い出すのが各スレをネガ
して荒しまわる芝浦の人の特徴。
ここは芝浦GFTや港南WCTみたいな
駅遠埋め立てマンションには興味ない
検討者の集まりだから
湾岸スレに帰ってくださいね。

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>>2773
>GFTもここも三井のタワマン同士なので、各々評価が高いことは重要なことなので

では、なぜわざわざGFTさんが湊ネガするの？

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私は湊と富久とGFTの3つとも買いしました。どちらも坪330くらいで買ったけど、今は坪420前後と湊とちょうど同じくらいの価値ですね。私は都心部は、あの当時のような価格には戻らないと思っているので今買えるタワマンの中では、ここ湊が1番手堅いかなと思って購入しましたよ。個人的にはこっちの方がブリリアよりいいと感じた。

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>>2775 匿名さん
>GFTもここも三井のタワマン同士なので、各々評価が高いことは重要なことなので

はい、そうです！ネガ描きまくる2767はGFTの私です！と言っているようなものですね。笑

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>>2774
ここも駅遠埋め立てマンションじゃない？ポジ装った荒らしのネガ？

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ネガがGFT住民かはしらんが、GFTの名前が出た途端に投稿がより増えたね
やっぱりGFTはなんだかんだ言って注目度が高い

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>>2777
それ俺が書いたんだけど、GFTじゃないよ。低層だけど一応オーナーになる予定よ。他物件を攻撃してもわれわれに得はない。きっと荒れて粗探しされるだけ。落ち着け。

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また帰ってきちゃったの…
完全に否定されたネガ材料を何度も出してきて恥ずかしくないのかな？

例えば都心3区では利便性がわるいって言われても、価格とのバランスを考えてよ。そりゃ坪600の浜離宮の方が良いに決まってるじゃん。

それに都内の大部分は再開発なんてないよ。中野、新橋、田町、日本橋、四ツ谷、渋谷と、あといくつか。たまたまネガさんのオススメマンションの近くで再開発があるからって、そこまで再開発をアピールされてもねぇ…聖路加とか中央小とかファミリーにとって(価格なりに)住み良い街だよ。

即完がいいならスミフのマンションは全部ダメってことになるね。金融緩和の影響で三井も野村もじっくり売る方針に転換したの。

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最近の三井のタワーの流れとしては

スカイズ→PC大崎→GFT→ベイズ→PC檜→PH豊洲→PC中央湊→PC青山&PC浜離宮→PT晴海

やっぱり三井って言い仕事してるよね。全部ほしいもん。