パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

東の高層階はいくら抜けるの？

ケツの毛まで抜かれます

>>2494 匿名さん
>>2496 匿名さん

たまには、泳ぎに来てもいいでしょ？
「分析」だけ、しっかりお願いします。
ごきげんよう。

白金在住、日常的ドンキとツルハ愛用者で、こちら購入しました。
216円弁当から、特定日に3%引き楽天ギフトまで買えて重宝してます。

こちら最寄りの銀座ドンキは雰囲気▲でネックです

>>2503 匿名さん

泳いでてもいいけど、根拠のないクソ分析をどうどうと披露するのはやめてほしいなぁ。まあ、自由な場だから仕方ないけど…

湊の成約価格が下がってるっていうデータもでてこないし

＞2499

「味ひろ」ですね。7月にオープンしたばかりのようです。
隠れ家的な名店になりそうで、まさしくこれからの湊エリアの方向性に合った出店ですよね。チェーン店ばかりのエリアとは違う、味のある地域になることを期待しています。

>>2506 匿名さん

こちらですね。
お高いので普段使いは出来ないけれど記念日には利用したいですね。

https://s.tabelog.com/tokyo/A1313/A131301/13200027/?lid=header_restaur...

>>2503 匿名さん

いつもと違うなぁ。成りすましかな。いつもの先着クラッシィさんはもっと分かりやすいからな。成長したのかな。

湊地区のこの1年間の中古値段を出しました。
あんまり古いの入れても意味ないので、築10年以内の物件だけでみると平均成約単価は308.4万。平均築年数は5.9年。
駅歩分数で分けると、5分以内で312.6、6分以上10分以内の物件は298.9。
2015年度と2016年度で比べると2016年度は6.8％下落していますね。

この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。
たしかに湊地区はすでに中古が下落しているのと、すでに含み損している可能性があるという見解は私は賛成。

>>2509 匿名さん

坪370万円、僕もだいたい同じ見立てです。やはり10%くらい利益が出ますね。

>>2510
利益？370くらいが妥当ってことは既に10％くらいの含み損の可能性高しってことでしょ。370って数字もタワマンってことで好意的というか甘すぎというか。築6年くらいの築浅でも徒歩６分以上なら坪300弱ってやっぱり湊って不動産評価低いね。再開発もないし中古になったらかなり厳しいでしょう。

>>2407 匿名さん
国税局に増税反対の意見を出しました。
1人の意見なんて意味がないかもしれないけど、何もせずに行方を見守るのは嫌だと思いました。
こんな不公平な増税、断固反対です。
https://www.nta.go.jp/suggestion/iken/information_form.html

>>2511 匿名さん

坪320で買ったから利益ってことでいいんですよね？私の計算間違えてるかな？

やっぱり間違えてないです、坪320を少し切ってます。当時、近隣の中古が300くらいで取引されてて、三井×大成の新築タワーが320なら買いだろ！って思って即決した記憶があります。

まあ、ここは資産価値が保たれる方でしょ。この前、嫁の希望で買ったマンションは確実に1,000万円以上の含み損を抱えてるよ

>>2514
平均で370っていう意味ですよ。320って1番安い部屋じゃないですか。320で買ったものは10％含み損と考えて今290くらいの価値になってる可能性がありそうだよという話よ。ちょっと理解力が心配な方ですね。

>>2507 匿名さん

確かにちょっとお高いので普段使いは無理ですが、こういうお店がもっと湊に来てくれると嬉しいですし、街の魅力につながりますね。

清澄白河みたいに、大規模再開発じゃなくても街のイメージ&地価がどんどんあがっているところもあります。どうやら周りのビルは安いらしいので、お安いうちに色々なお店の新規出店に期待したいです。

>>2516 eマンションさん

三井の新築マンションが周辺の築5.9年のマンションよりも価値が下とは…
ちょっと分析力が心配な方ですね。

近くに三井のパークホームズがありますよね。
あそことの差は？
タワーマンションと中小マンションだと比べられないかな。

パークホームズは1年ちょっと前に内覧いきました。奇抜な外観のやつですよね？3階で軽くリフォームしてあって坪320くらいだったような。その値段で売れたかは知りませんが。

湊はあんまり本当に比較になる物件がないからなぁ。今は低層しかないし、ここと同程度のグレードの物件がないし、ここやスミフはランドマーク的な見方されるだろうしね。むしろリバーシティのタワマンとかの方が価格的に近いんじゃないかな。

2520です。300くらいだったかも。320ではないや。

パークホームズは前の道が暗くて、女性受けしないんですよ。ちょうど橋の下になってて、夜は少し怖いんですよね。

実際中古価格出されたら、こういう言い訳。ほんと失笑。三井のタワマンってこと十分加味して下駄履かせても中古は築1年で370って評価が限界でしょうね。

さらに320っていうのはわざと言ってたんだね。右上の価格表見てみ。最低坪単価が320台で300はありませんよ。ここのポジは嘘が多すぎる。私は引渡し時はもっと市況が悪化していると読んでいるので、中古は370どころか300平均程度になると予想。その時に290まで値切って購入しようとかんがえています。

>>2524 匿名さん

なってるといいですねー

>>2524 匿名さん

がんばれー

>>2524 匿名さん

ここを坪300万円で買える時は港区も350とかで買えるでしょうから日本中買い漁ればいいんじゃないですか？そんな相場を期待してるなら今はどの物件も買うべきじゃないですよ

>>2524 匿名さん

じゃあ俺も300になったら買うから教えてねー

＞2524

なるほど、いろいろ書き込んでいた理由は、「どうか290まで下がって買わせてください！」ってことだったか。そりゃ無理だろう。

＞2517

腕に自信のあるシェフが開店するときなど、中心部からの距離は近いが大通りやビルのテナントではない、ちょっと隠れ家的な路面店を選ぶ傾向があります。観光客が押し寄せるより常連客が居心地のよい店にしたいという希望もあり。
その意味で、湊界隈は銀座・東京からも近く、絶好の場所ですね。

>>2524 匿名さん

大漁ですね（笑）
坪300希望なら豊洲の中古マンションとかどうですか？探せばあなたの予算でも結構ありますよ。

都心3区の中心地が坪300ならそれ以外は23区でも坪200ですね。

じゃあ俺は301で買う！

>>2524 匿名さん

なんだかんだ言って買いたいんだ、失笑

300に落ちたときに290で買ってどうやってもうけるのかな？取得税と登記費用と仲介手数料で赤字やん、笑。頭弱い。それか、290から急反発するシナリオ？

>>2533 匿名さん

抜け駆けずるい！じゃあ俺は高層階東向きを330で買う！

>>2536 匿名さん

じゃあ332で！

>>2535 匿名さん

賃貸で10年くらいまわすんじゃないか？

でも、彼の理論だと10年後には坪200台前半まで落ちてる可能性があるぞ。やはり、値段が下がらないクラッシーが買いって結論になるのか？？

>2539

他の物件を持ち出すのは止めよう。荒れる原因になる。

>>2540 匿名さん

承知しました。以後、控えます

>>2524 匿名さん

320切りってのは三井の社員じゃないか？社員割引を考慮すれば320以下で買える部屋もいくつかあるぞ。

湊の不動産評価がいかに低いかがバレてしまいポジさん大慌てで連続投稿だねw

>>2543 匿名さん

おかえりなさい
290で買えるとよいですね

ここが都心の中心地って、、、勘弁してくださいよ。中央区ってだけで中心でないことは確か。

築浅の徒歩６分から10分の成約平均が300切りって、豊洲と地域の相場は変わりませんね。再開発もないし、街の開発予定は今のところ100均ショップだけでしょ。厳しいこと言うようだが、将来は厳しいと思う。

>>2545 匿名さん

そんな厳しいところ290で買って大丈夫なんですか？

たしかに、竣工後に坪290くらいで買えそうですね。待つのも手でしょう。

＞2545

あなたのいう再開発って、更地にビルを建てるやつのことですか？

清澄白河の例が前出てましたが、別に大規模なビルができるわけでもないのに短期間で街の雰囲気が大きく変わり、資産価値も大きく向上しました。

ここより川向うのセンチュリーかキャピタルが欲しいかなあ〜・・・

>>2547 匿名さん

たしかに竣工後30年くらい待てば290で買えそうです。気長に待ちましょう