ブランズシティ品川テラス

港区の内陸側には築60年近くのマンションがたくさんありますが、あと10年で取り壊しますなんて前提の価格じゃないですよ。この新築定借マンションよりも三田ハウスの中古成約価格の方が坪単価高いのが現実です。

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なるほど、そうすると大型マンションであっても70-90年以上は住める想定で市場の価格設定がされているということですね。勉強になりました

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>>1433 契約者さん1さん
築年70年のマンションを所有であっても中古ではあまり欲しくないなぁと。
今で言うと1955年と終戦から10年しか経ってないのと同じなような....。。

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取り壊しが決まっているマンションと管理がしっかりしていて共用部が現代的なマンションに随時更新されているヴィンテージマンションとでは、後者を選好する人も少なくなく価格が維持されているということです。
パークホームズ南麻布ザレジデンスは築13年、定借残存年数37年で坪単価600万円台までしか伸ばせておらず、築54年所有権マンションの三田ハウスに肉薄しています。
それだけ定借に対する市場の評価は厳しいということを理解した上で定借マンションを購入すべきです。
自分は上手く売り抜けられると思い込むのは認知の歪みです。

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定借物件というと、これまでは以下のいずれかのパターンだったけど、本物件はいずれにも該当しないから、売れ行きが悪いのでは？
①立地の希少性
通常はこのパターンで、定借だけど立地が良いかつ、希少性がある土地だから購入する人が一定数いる。
②価格の割安感
ここら辺だとシティタワー品川がこのパターン。当時の周辺タワマンの半額程度の坪単価で販売されていたため割安感がかなりあった。この物件はルネはもちろん、WCTなどと比較しても割安感がほぼない。

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>>1438 契約者さん
シティタワー品川も値下げラッシュですからね～。下落相場で定借を買おうと思う人はいないでしょう。

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>>1439 匿名さん

どこかの営業さん、いつもいつもお疲れさま。
あなたはどこかの所有権マンション買って、これが正しくてあそこを買う人は間違ってるんだって思ってればいいじゃなちですか。
そんなこと頑張って書き込みして、人生何が楽しいの。
人それぞれ正解は違うのよ。

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>>1440 匿名さん
購入者さんお疲れさま。中古定借の出口が厳しいのは変わらないですよ～

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煽り合いはやめましょうよ。
ファクトだけ情報交換して、あとは各自で考えればいいじゃないですか

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自分に都合悪い情報をやめて欲しいだけですよね～

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>>1443 契約者さん1さん
所有権と定期借地権の比較です。所有権マンションが土地１００億、建物１００億で建物価値が７０年でゼロになるとします。定期借地権マンションが土地の借地権料が６０億円、建物１００億で７０年後に更地にして返還する場合にそれぞれ３５年目の価値はいくらになりますか。

ご提示いただいた条件をもとに、市場価格の変動（地価の上下など）を考慮せず、期間の経過に比例して価値が一定のペースで減少する（定額法）という前提で計算します。

### 1. 所有権マンションの35年目の価値

所有権の場合、建物の価値は年数とともに減少しますが、土地の価値は期間経過によって減少しないのが特徴です。

* **土地（所有権）：** 100億円（期間経過による減価なし）
* **建物：** 50億円 （初期100億円 × 残存期間35年 / 耐用年数70年）
* **35年目の合計価値：** **150億円**

### 2. 定期借地権マンションの35年目の価値

定期借地権の場合、建物の価値が下がるだけでなく、「土地を借りる権利（借地権）」の価値も、契約満了の70年後に向けてゼロになるように減少していきます。

* **借地権：** 30億円 （初期60億円 × 残存期間35年 / 契約期間70年）
* **建物：** 50億円 （初期100億円 × 残存期間35年 / 耐用年数70年）
* **35年目の合計価値：** **80億円**

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### 資産価値の比較まとめ

35年目（折り返し地点）での資産価値のシミュレーション結果です。

| 項目 | 初期費用（購入時） | 35年目の価値（残存価値） | 70年目（最終時）の価値 |

| **所有権マンション** | **200億円**

（土地100億＋建物100億） | **150億円**

（土地100億＋建物50億） | **100億円**

（土地100億＋建物0億） |

| **定期借地権マンション** | **160億円**

（借地権60億＋建物100億） | **80億円**

（借地権30億＋建物50億） | **0億円**

（借地権0億＋建物0億※更地返還） |

※結論としては、借地権の価額が７０年間で減価しつづけるのがかなり不利です。（シュミレーションなので詳細の仮定を省いてます。）

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>>1421 通りがかりさん

価格表持ってますが、安い住戸は低層階だと思いますよ

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3か月後に引き渡しが迫ってきてますけどまだ先着34戸…まだ出てない部屋はありますし一体どうなっちゃうんでしょうか

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昨今のマンション事情からすると千万単位での値下げじゃないですか？

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>>1449 匿名さん

予定通り販売を継続するだけでは？大手デベはしっかり売り切るので心配ないですよ

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そんな責任取れないような事書き込んで大丈夫？

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現時点の販売戸数からすると、引渡しまでに完売はかなり難しいでしょうから、テラスもルネも4月あたりまで売れ残ってたら、仲良く値下げですかね。

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>>1437 通りがかりさん
パークホームズ南麻布ザレジデンス新築時約280万～310万円/坪
坪単価600万円台は十分だと思うけどな

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パークホームズ南麻布ザレジデンスは直近成約が坪470万です。これが所有権なら坪800万は固いでしょうね。つまり定借は所有権に比べて著しく資産価値が下がるということです。

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