パークコート麻布十番東京 ザ タワー ノース／ザ タワー サウス

>>12360 通りがかりさん
スカイの事前案内会は、コロナ禍前の販売で不動産相場も踊り場だった。事前案内会は平均@750程度で当時の相場としては割高。問い合わせはムチャクチャあったけど、事前案内会で断念した人がそれなりにいた結果、最終価格は事前案内会より10～15％下げてきたね。（但し、プレミア部屋は据え置き）

結果、一部の低層パンダ部屋は30倍以上の抽選部屋出たけど、全体としては1～3倍程度の部屋だらけ。1期の販売戸数と倍率としては、ここの申し込みと同じような感じだった。

もし割安というイメージをもっているのなら、コロナショック後1～2年後の相場が急騰した時期の販売後記のイメージだと思う。

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割安か割高かは歴史が証明するから、今、そんな話しても意味ないと思うけどな。どっちにしても買える人が買いたい部屋を買うんだからどっちでもいい気がする。投資や転売ヤーは慎重になるべきではあるが

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投資で買うのは非常にリスクが高いよ。今は売出価格も成約価格も値下がり中。
都心の中古は買い手がいない状態とのこと。

都心6区の下落は、2カ月連続。下落率が拡大し、市場の先行指標でも頭打ち感が増している。売り出した後に値下げした物件の割合を示す「価格改定シェア」は50.9%。2008年以来の水準で、販売中の物件の半分以上が値下げに踏み切ったことになる。市場在庫を示す流通戸数は増え、販売している物件価格の値下げ率も拡大した。

　都心6区の中古マンション市場について、東京カンテイの高橋雅之上席主任研究員は「投資マネーが入って価格が高騰してきた反動で、弱含みの方向に向かいつつある」。実需層がペアローンを組んでも手が届かず、投資家にとってもうまみが少ない市場になり、買い手がいない状況だという。

https://news.yahoo.co.jp/articles/47eb12b70ae5f5f64d228e0ef895eae371ff...

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>>12355 匿名さん
救済なんだから、基本１倍

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当選しちゃったけど、辞退させていただくことにして、連絡を入れました。

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5分前に新規投稿があったような表示になってるけど、開けてみると投稿が無い。システムのバグ？どうなってるの？

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一期二次もあっさり無事完売
次は狭い部屋もでてくるからモデルルームの予約も増えそうで大変そう。
今後は、一期一次で買わなかった変なまんくら笑の話題からは外れてしれっと売れ続けて終わる予感。

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>>12368 匿名さん
相変わらずの迷惑投稿者の投稿が、自動的に削除されるようになった仕様変更だと思う

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マン質にもスレがあったけれど、地震も関係無しに嫌がらせ投稿をずっとする奴らしい。マンコミュの有名人だって。

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価格に対するひとつの見方だけど、みんな忘れがちなのが完成まで期間。この物件は３-４年後に引き渡しだよね。建築資材や人件費は軽く見積もっても年5%の上昇。仮にサウス棟だと3年で15%上がる（実際はべき乗だからさらに上）と想定。お隣のパークコート平均成約坪単価は1400～1500万で。ここが平均坪単価1800万とすると、さっきの計算だと15%（単純化して）で割引すると1530万。
【まとめ】
１ PC麻布十番東京が今完成してると仮定したら坪単価1530万
２ お隣のPC麻布十番（築16年/徒歩3分）の成約坪単価は1400～1500万
３ PC麻布十番東京（新築/徒歩2分）で多数の最新共用施設

結構コンサバな計算だけどお隣とほぼ同等の坪単価なるよ。

一方、購入者は10～20%の手付金払ってるから、現金の現在価値で割引の必要あって仮に5000万払ったときは15%場合750万程度のマイナス要因（運用を考えるとさらに大きいけどここでは割愛）

これを総合的に考えて、どうなのって事じゃないかな? もちろんインフレが続く前提ではあるのだが。

もし間違っていたらご指摘お願いします

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>>12372 匿名さん
① 建築コストの上昇率をそのままマンション価格の上昇率として扱っている点。価格は土地価格や需給、金利などの影響も大きく、特に麻布十番のような立地では建築費だけでは説明しきれないと思います。

② 「3年後だから15%割り引く」という考え方も、現在価値を求めるなら本来は割引率（資本コストや金利）で考えるべきで、インフレ率をそのまま使うのは少し違和感があります。

③ 数字も少し合っていないようです。1800万円を15%で割り戻すと約1565万円、5%複利3年でも約1555万円なので、1530万円にはなりません。

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>>12375 匿名さん

ご指摘ありがとうございます。大変参考になりました。
具体的に3-4年引き渡しを条件に坪単価1800万の物件を現在価値に引き直した価格を提示いただけますと幸いです。

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>>12376 匿名さん
「完成までの時間価値を考慮すべき」という考え方自体には賛成です。ただ、現在価値は何を割引率として採用するかで大きく変わるため、一意に「坪○○万円」とは算出できません。

例えば、坪単価1,800万円・引渡し3年後とすると、現在価値は概ね以下のようになります。

割引率2%：約1,696万円/坪
割引率3%：約1,647万円/坪
割引率5%：約1,555万円/坪

つまり、現在価値は採用する割引率次第でかなり変わります。一方で、「建築コストが年5%上昇する」という前提と、「現在価値を年5%で割り引く」という前提は、経済学・ファイナンスでは本来別の概念です。建築コストの上昇は価格形成要因の一つですが、割引率は金利や期待収益率、リスクなどを反映して決めるものだからです。

むしろ重要なのは、完成時にパークコート麻布十番東京の適正価格が坪1,800万円なのか、それとも2,000万円なのか、あるいは1,600万円なのかという点だと思っています。その前提が決まれば、時間価値を考慮した現在価値の議論もしやすくなると考えています。

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>>12377 さん
スミマセン。僕の質問の仕方が悪くてあらためて。
現在価値の理論はその通りかとは思うのですが、3年後に引き渡される新築価格が市場に対して妥当かの議論をしたかったです。3年後に築20年となる周辺中古との価格差や、新築プレミアムが妥当かどうかを考える方が重要かなと。この点を踏まえて、現在の販売坪単価1800万の妥当性をお聞かせくださいませ。どうぞよろしくお願いします。

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>>12378 匿名さん
その前提で申し上げると、私は**「坪1,800万円が高い・安い」と現時点で断言するのは難しい**と考えています。
理由は、この物件の価値を決めるのは「3年後に完成した時点で、市場が新築プレミアムをどこまで評価するか」だからです。
私なら、完成時点で以下の3点を見ます。
築20年前後となる周辺パークコートとの価格差がどの程度まで許容されるか。
新築プレミアム（最新設備・共用施設・省エネ性能・保証など）に市場がどれだけ価格を付けるか。
3年間の間に麻布十番エリア全体の相場がどこまで上昇（あるいは下落）するか。
例えば、完成時に周辺中古が坪1,600万円まで上昇していれば、坪1,800万円との価格差は約12.5%で、新築プレミアムとして十分受け入れられる可能性があります。一方、中古が1,400～1,500万円にとどまるのであれば、20～30%近いプレミアムを市場が認めるかが論点になるでしょう。
ですので、私自身は「建築コストから逆算する」のではなく、完成時点で中古との価格差が市場として妥当かどうかという観点で評価するのが、より実態に近いアプローチではないかと考えています。

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>>12379 匿名さん
詳細なご説明ありがとうございます。
正直にわからないと言っていただいて誠実な方とお見受けしました。僕は前述した通り、建築資材や人件費の高騰、そもそも麻布十番徒歩２分の立地は最初で最後、唯一無二だと思ってますので（ツイン一ノ橋あるけどｗｗ）十分すぎる妥当性、むしろ安いかもと思ってます笑笑
まぁ投資じゃなくて居住用なんで上がればラッキーくらいではあるんですけどねー

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