ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

>>26837 購入経験者さん

実需向けの価格になってるので少しずつですが、確実に減ってきてますね。
スカイデュオに限らず、ドトールなど晴海全体的に実需が買っているようです。
ここの転売物件は引渡し前で基本的には全額キャッシュじゃないと買えないので今は動きませんね。

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>>26841 検討板ユーザーさん

逆にグランドシティタワー月島とここが入居始まったらまた市場に在庫でるのでそこが怖いですね・・

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>>26842 購入経験者さん
２年後には武蔵小杉のタワーが竣工するが、その半分近くが湾岸からの買い替えらしいから、その時にまた600～700戸の湾岸中古在庫が増える予想。

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レインズに掲載された成約戸数を湾ナビがパクってるだけなのに、売れてる戸数だと思ってる素人いるぞｗ

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>>26844 匿名さん

どんな違いがありますか？

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未入居転売物件見ていると64平米 西低層お向かい部屋12,400ででていますね。坪単価640ぐらい。
住宅ローン条件と都内タワマン投資熱の悪化が進めば、来年ぐらいには同一条件で坪500台ぐらいは出てきてそうな気もします。
気になる物件ではありますので、しばらく様子見で行きたいと思います。

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今いる湾岸住戸が希望価格で売れそうもないので豊海に引っ越すのを見送りたいんですが手付け放棄するのは勿体なく、、、
なんとか本審査で落ちたことにして手付解除することはできませんか？
結構悩んでる人多いと思うので意見交換したいです

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>>26848 マンション掲示板さん

間違った質問に答えようとすることほど危険なことはありません。正しい質問に間違っても大したことはありません。あなたのその問自体間違っていますよ。しっかりしてください。

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>>26848 マンション掲示板さん
ほんとかどうか分からないないが真っ当な人生送ろうよと言いたい。決断して契約したのなら買えば？1年後、2年後は状況変わってかもしれないし。

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真っ当な人生は良い食事と良い睡眠が必要
良い睡眠には低反発マットレスが不可欠
良い食事とは体重グラムの２倍の動物性タンパク質が必要

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湾岸でリセールを重視するなら、有明のような都心からハズレたエリアの方が間違いなく資産価値が上がりにくいと思います。三井不動産の会員向けの「TOKYO BAY AREA OWNERS CLUB」会報誌最新号では、中古成約物件の分譲時の値段からの値上がりで湾岸最高が港南の294.6％（分譲価格の3倍で売れている）、有明はリセール最低なのです。

中古マンションのリセールにおいて品川港南が優位で有明が劣後する背景には、立地の格と交通結節点への近さという本質的な差があります。港南は徒歩圏に品川駅という国内有数のターミナルを抱え、新幹線や複数のJR路線、さらに羽田空港へのアクセスにも優れています。加えて大企業本社が集積するビジネス拠点としての需要が厚く、居住ニーズが安定していることも資産価値の下支えになっています。一方で有明は新しい街として整備が進んでいるものの、交通利便性や都市機能の集積という面ではまだ発展途上であり、この構造的な違いが中古市場での評価差として表れていると言えるでしょう。

■ 港南がリセールトップである主な理由

港南が湾岸で最もリセールが強いと評価されるのは、まず品川駅という全国的にも希少なターミナルを徒歩で利用できる点が大きく影響しています。山手線と新幹線、羽田空港へ直通する京急、さらにりんかい線まで揃うアクセス網は、湾岸の中で代替がなく、住み替え需要を常に維持する強固な基盤となっています。また、港区アドレスでありながら、大企業本社や外資系企業の集積が進んだビジネスセンターに隣接しているため、高所得層のファミリーが継続的に流入する構造が出来上がっています。こうした職住近接の利便性は中古市場でも極めて強く働き、築年数が経過しても需要が途切れにくいのが特徴です。さらに天王洲アイルから港南にかけての運河沿いは、水辺公園や緑地が計画的に整備され、歩行者動線の連続化まで進んでいるため、街としての完成度が高く、眺望や環境面からの評価も中古価格に反映されています。期待値ではなく、現時点での住環境の完成度が十分に高いことが、港南のリセールを押し上げる直接的な理由になっているのです。

■ 有明の値上がり率が相対的に低い主な理由

一方、有明は新築マンションの大量供給が続いた地域で、湾岸でも特に大規模タワーマンションが一度にまとまって供給されましたが、マンションの供給に生活関連のインフラ整備が追い付いておらず、生活利便性においてどうしても不便さが残っています。その結果、マンション購入希望者層が有明を敬遠して利便性の高い都心部に目を向けがちなので相場の上昇率はどうしても抑制されやすく、これがリセール指数の伸びを鈍らせる主因になっています。交通面でもゆりかもめ主体のアクセスは日常の通勤利便性で港南に比べると数段劣り、“住む場所としての快適性”を重視する層には敬遠されがちなため、マーケットの厚みではやはり差が生じます。商業施設は増えたものの、街全体の生活導線は依然として未成熟で、環状二号線の完成後も徒歩圏が限定される“島型”構造は残っています。街としての魅力は高まっているものの、こうした構造的な弱点が、中古マンション価格の上昇率にブレーキをかけているというわけです。その結果として2019年に完成済みのシティタワーズ東京ベイはいまだに先着順販売を行っていて完売に至っていないという事実が象徴的です。

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さすがに1期1次で買った人は助かる？それ以降は厳しそうだよな

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>>26854 マンション検討中さん

1期2次までは大丈夫だよ

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人が港南から天王洲アイルにかけてのエリアに本能的な心地よさを感じるのは、単に街並みが美しいからではありません。人間が進化の過程で快適だと感じる環境の要素が、このエリアには数多く備わっているためです。まず、水辺の存在は大きな要因です。京浜運河や運河沿いの遊歩道は視界に広がりをもたらし、水面の揺らぎや反射する光は心理的な安らぎを与えることが知られています。環境心理学や景観研究でも、水辺の景観はストレスの軽減や気分の改善に寄与することが数多く報告されています。

また、港南から天王洲アイルにかけては、都心でありながら空が広く感じられることも特徴です。運河や公開空地、公園が連続しているため、視界が遮られにくく、圧迫感が少ない都市空間となっています。人は見通しが良く、周囲を把握しやすい環境に安心感を抱く傾向があるとされており、このような開放感も居心地の良さにつながっています。さらに、緑と水が適度なバランスで配置されていることも魅力です。街路樹や公園、水辺の植栽などが連続することで、都市でありながら自然を身近に感じることができます。自然との接触は心身のリフレッシュやストレス軽減に役立つことが、多くの研究で示されています。

加えて、このエリアは歩行者空間が比較的ゆったりと確保されている点も特徴です。広い歩道や遊歩道、水辺のプロムナードが整備されており、歩くこと自体が心地よい体験になります。車両中心ではなく、人がゆとりを持って過ごせる空間設計は、都市の快適性を高める重要な要素です。そして、近代的な高層建築と運河や緑地が調和した景観は、都市的な利便性と自然環境が共存する独特の魅力を生み出しています。生活利便性を享受しながら、水辺や緑を身近に感じられる環境は、都心では決して多くありません。このように、港南から天王洲アイルにかけてのエリアは、水辺、開放感、緑、ゆとりある歩行空間、そして都市機能がバランスよく融合しています。こうした要素は、人が快適さや安心感を抱きやすい環境条件と重なる部分が多く、それが多くの人に心地よい印象を与える理由の一つと考えられます。　

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行政がまとめている町丁別の緑被率を湾岸エリアで比較した場合、もっとも緑被率が高いのは港南四丁目です。その理由は港南四丁目が「計画的に緑を組み込む前提で街が再構築されたエリア」だからです。港南は大規模な街区再編と超高層住宅開発を前提に、道路・公開空地・公園・運河沿い緑地を一体で設計できた数少ないエリアです。結果として、国立海洋大学を含め、随所に一般開放された広い植栽空間が配置され、建物の足元には必ずと言っていいほど緑地帯や並木が組み込まれています。加えて、港南四丁目は運河と公園が連続する構造になっている点が極めて大きいです。天王洲方面から港南四丁目の京浜運河沿いまで、水辺沿いの遊歩道と緑地が“帯状”につながっており、点ではなく「面」として緑が確保されています。緑被率は単に木の本数ではなく、地表面にどれだけ緑が広がっているかで評価されるため、この連続した水辺緑地の存在が数値を大きく押し上げています。

港南四丁目では分譲タワーマンションが多く、長期的に定住するファミリー層が核になっているため、住民の入れ替わりが激しい新興エリアとは空気感がまったく異なります。子育て世代が多く、生活リズムも落ち着いていて、治安の良さや安心感にも直結しているのがこのエリアの強みです。さらに、成熟した街はインフラの完成度も高い。道路計画、歩行者導線、公共施設、学校、保育園、商業施設がバランスよく配置されており、「住んでみると便利」という実感が大きいのが港南四丁目です。最近できた街ではどうしても“住宅だけ先に増えて人だけが集まる”現象が起きがちですが、港南四丁目は長い時間をかけて街の形が整ってきたため、生活基盤の質に安定感があります。緑が多く、街が成熟し、住民が落ち着いている──。港南四丁目が湾岸エリアのなかでも特に「住んで心地よい」と言われる理由は、まさにこうした歴史的な蓄積の上に成立しているからこそなのです。

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再開発に関しては、東京湾岸エリア全体を見渡したとき、今後もっとも目覚ましい発展が期待されるエリアは、やはり品川周辺でしょう。もちろん、豊洲や晴海、有明なども魅力的な街づくりが進んでいますが、都市としての発展ポテンシャルや交通インフラ、国際競争力という観点では、品川が一歩も二歩も抜きん出ている印象があります。その最大の理由は、品川が単なる住宅地ではなく、日本を代表する国際交通拠点として位置付けられていることです。東海道新幹線の発着駅であり、羽田空港へのアクセスも極めて良好です。さらに将来的にはリニア中央新幹線の始発駅となる予定で、東京・名古屋・大阪を結ぶ新たな大動脈の玄関口としての役割を担うことになります。このような交通インフラを備えた都市は国内でも極めて限られており、今後も企業や人材が集まりやすい環境が続くと考えられます。

加えて、品川駅周辺では現在も大規模な再開発が継続しています。新たなオフィス、商業施設、ホテル、文化施設、広場や歩行者空間などが整備され、街全体の魅力がさらに高まっています。再開発は一度完成して終わりではなく、段階的に都市機能が強化されていくため、長期的な成長への期待が持てる点も大きな特徴です。その恩恵を最も身近に享受できる住宅エリアの一つが港南です。品川駅徒歩圏という圧倒的な利便性を持ちながら、運河や緑地、公園が計画的に整備され、水辺の開放感を日常的に楽しめます。隣接する天王洲アイルまで続くプロムナードでは、ジョギングや散歩を楽しむ人の姿が多く見られ、都心とは思えない穏やかな時間が流れています。「交通利便性」と「良好な住環境」を高いレベルで両立していることが、このエリアの大きな魅力です。

また、企業の本社機能や国際的なビジネス拠点が集積していることも、品川ならではの強みです。都市としての活力が維持されやすく、商業施設や生活サービスも充実しやすい環境が整っています。人口減少時代においても、人や企業が集まる拠点の重要性はむしろ高まる可能性があり、その点でも品川は優位性を持つエリアの一つといえるでしょう。もちろん、東京湾岸にはそれぞれ異なる魅力を持つ街があります。しかし、「交通」「都市機能」「国際性」「再開発」「住環境」という複数の要素を総合的に考えると、品川周辺が最も高い成長ポテンシャルを備えているという見方には十分な根拠があります。今後も街の価値は着実に高まり、東京湾岸を代表する都市拠点として、さらなる発展を続けていくことが期待されます。　

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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なお、有明の一部住民が、現時点では事業決定すらされていない「都心部・臨海地下鉄構想」を根拠に、まるで来年開通するかのような熱量で「これで資産価値が上がる」と語る姿には失笑を禁じ得ない部分があります。そこに見え隠れするのは、将来への期待というよりも、現在の交通利便性の弱さに対する不安や焦りを、将来構想という“物語”で塗り固めようとする心理です。不動産の価値を形成する本質は、あくまで「今すでに享受できる利便性」や「実行が確定し、現実に進行している開発」にあります。計画段階、まして構想レベルの話は、行政方針や財政状況、社会情勢の変化によって容易に修正・延期・凍結され得るものであり、資産価値の裏付けとしては極めて不安定です。

その点、品川における地下鉄南北線の品川駅延伸やリニア中央新幹線の乗り入れは事業として正式に決定され、すでに工事が進んで企業集積や都市機能の更新といった具体的な成果が現れ始めています。これは単なる期待ではなく、確定した事実と実績の積み重ねです。構想を語る段階と、実行によって都市構造が変わり始めている段階とでは、信頼性も確度も根本的に異なります。遠い夢を語ることは否定しませんが、不動産は夢ではなく現実の積算であり、冷静な市場ほど「確定しているもの」と「まだ何も決まっていないもの」を明確に切り分けて評価するものなのです。有明のように交通インフラが未整備のまま街だけが先に膨張したエリアほど、、「いつか良くなるはず」という希望的観測に依存しやすい傾向があります。しかし市場が評価するのは“夢”ではなく“現実”で、価格を形作るのも今の暮らしやすさ・今のアクセス・今の需要です。何十年先の不確実な構想に期待して資産価値が自動的に上がるほど、不動産市場は甘くありません。だからこそ、こうした楽観的な発言が外から見ると滑稽に映るのは、むしろ自然な感覚だと言えるでしょう。

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臨海地下鉄なんて、永遠にできんよ。

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西向きの高層階住戸は今日明日暑さやばいだろうな

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