パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

良くも悪くも、ササハタハツはよく似ているよ。
この地域を知っている人間こそ、優劣の区別はしないと思うよ。
笹塚だってメルクマールが出来る前までは初台、幡ヶ谷とそっくりだったから。別に笹塚に突出した「何か」があるわけではない。
都心への物理距離や時間距離を考えれば、笹塚に続いて幡ヶ谷や初台にタワマンが建つのは至極当然の事だと思うけど。

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>>6245 マンション検討中さん
幡ヶ谷や初台にタワマンが建つのですか？具体的に教えてください。20階以上のマンションが建つ敷地ないでしょ。あと、駅前の雰囲気はササ、ハタ、ハツで全然違うよ、歩いてみて。一番住みやすいのはササ、周りにコンサートホールがあるのがハツ、ハタは…なんかあったかね？

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>>6246 評判気になるさん
初台は日本一の高さのツインタワー（63階）が野村で建ちます。
幡ヶ谷はオリンパス跡地の方は15階建てかな。秀和幡ヶ谷の隣のリビオはまだ何の発表もありませんがこちらも敷地はかなり広いですよ。
今は初台、幡ヶ谷は地味だけど（幡ヶ谷はタワマンではないものの）、完成すればかなりインパクトはあると思いますよ。

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>>6246 評判気になるさん

ハタは駅直結で文化施設・商業施設、南側にOKストア、東側に新宿中央公園と代々木公園で大規模公園多い、北側には長い商店街、山手通り沿いに北は中野坂上・中野方面、南は富ヶ谷・渋谷方面、甲州街道沿いに東は西新宿・新宿・新宿三丁目まで自転車ですぐ→実は家族向き、文化的な人向き、自転車生活圏
ハタは駅前に飲食店多数と緑道、南北に商店街と洒落た個人店、南側にスポーツセンターとテニスコート、代々木上原まで徒歩圏内→独身やカップル向き、感度が高い人向き
ササは駅前に商業施設集約、南北商店街は少し小さい、飲食店はチェーン店多め、下北沢までやや遠いが徒歩で行ける、業務スーパーや激安スーパー、環七ドンキや南台島忠などスーパーや大型店多数→全世代向き

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>>6248 匿名さん
最初のハタ→ハツ

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>>6246 評判気になるさん
個人飲食店のクオリティは幡ヶ谷が一番。

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>>6250
確かにササハタハツの中で飲食店は幡ヶ谷に軍配が上がるかも知れませんね(笹塚や初台が悪いとは言いませんが)。
幡ヶ谷商店街 | ささはたドッとこむ https://www.sasahata.com/hatagaya

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>>6251 匿名さん

幡ヶ谷と代々木上原は西原商店街介して直で繋がっているので、最近は(というより少し前から)奥上原とか呼ばれてて、ジェントリフィケーションで上原にあったようなお店が少しずつ幡ヶ谷まで来ていますからね。
パドラーズコーヒーとかあればスターバックス行かなくなるし、竹虎とか、龍口飯店とか、サプライとか、フリーマン食堂とか、ドゥボワ、とか色々ありますからね。
食に関してはササハタハツの中でダントツですね。あと唯一24時間営業のスーパーが駅前にある。

笹塚は個人店は少しあるけど、チェーン店が多くてまあコスパは良いかもしれないが物足りなさはあります。下北沢まで行った方がお店はある。

初台はオペラシティの中と不動通り・初台商店街にいくつか、近いので美味しい店は代々木公園や新宿まで食べに行くことが多いですね。

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幡ヶ谷は確かに代々木上原との接続性があるし、現状が地味なだけに伸びしろは一番あると思うね。商店街の個人商店は明らかに街の個性になるだろうし。あと20年したら幡ヶ谷駅前の再開発とかもありそう。今の駅ビル（マンション）も築50年以上で相当に老朽化を感じるし、周辺の小規模ビルやゴチャ付いた駅横の道路環境も改善の余地はあるよね。防災上も。
幡ヶ谷は第二の笹塚になるんじゃないかな。

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幡ヶ谷のゴールデンセンターの建て替えは不可能
笹塚近辺であるとしたらお隣の代田橋ですな。
表のマンションにマン建のゼネコンが既に入ってる

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>>6254 マンション検討中さん
＞幡ヶ谷のゴールデンセンターの建て替えは不可能
↑
なぜ？
確かに合意形成はどこの案件でも簡単ではないのは百も承知だけど。それでも幡ヶ谷で決定的に不可能な理由は無いと思いますよ。
むしろ、駅という公共性の高い施設で、あと20年もすれば前代未聞の築70年以上。さすがに老朽化を放置できないでしょ。災害で駅が潰れたりしたら目も当てられない。
緊急輸送路（甲州街道）沿いで容積の緩和も受けやすいし、幡ヶ谷駅の線路はもちろん、裏側道路（地下化される前に線路があった部分）まで連続した京王の土地。容積率としては余っている状態だと思いますよ。
今の技術なら線路の上に建物を建てる事は可能でしょう。

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>>6254 マンション検討中さん
＞幡ヶ谷のゴールデンセンターの建て替えは不可能
↑
実際、幡ヶ谷ゴールデンセンターから笹塚方向に少し進んだ甲州街道沿いのマンション2カ所が今現在、建て替え中です。
建て替えた方が居住者にとっても資産価値も上がり得する事が多い。建築費も上がっていますが、既に近隣で2件も建て替えが進行していると言う事は建築費の高騰を考慮しても区分所有者に十分に利益が出る立地だという事です。
多分そう遠くないうちに建て替えになると思いますよ。幡ヶ谷は笹塚以上に大化けする可能性があると思っています。

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>>6256 マンション検討中さん

私はゴールデンセンターの所有者について把握していませんが、テナントも区分所有だと何重にも転貸契約が絡み合って権利関係を明らかにするのが難しい場合があるのは事実ですね。
上の方が不可能と仰るのはそういった事情や、既に容積使い切っていて増床の余地がないなど、複合的な要素から仰っているのかもしれませんね。

建築費高騰とは言え、区分所有者がそれぞれ自腹で5000万円ずつ出せばいくらでも実現性は高められますが、仮に5000万投資して1億価値が上がることが分かっていたとしても、それは我々投資家目線であって今現に住われてる方からすると高齢者を中心にそんな発想にはならない、そもそも資金調達も無理なんて方の方が多数な訳で、だからこそ渋谷区港区、千代田区などのこの辺りとは比較にならないような一等地住宅地でも古びたマンションが建て替えもできずに残っている訳です。

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建て替えってのは容積率だけじゃなくて土地形状や権利関係が大きく関わるのよ。
まず敷地形状で言うと、緊急輸送道路沿いの建替えによる容積割増は空地率が大きくなる=塔状比が高くなる。
ペンシルになればなるほど建築費が跳ね上がるし、有効率が落ちる。
次に敷地売却やマン建のには耐震不足診断をとる必要があるが、大規模マンションになると診断をとる合意が組合で取れない。建替えが確定しているならいいが、建替えの合意形成がそこから始まるとなると、耐震不足のお墨付きがつく期間が長くその間は資産価値落ちるからね。あと、店舗が多い区分は立退きだけでとんでもない費用が嵩む
線路の上に立てるのも技術的には可能だが、京王線をもう少し下に下げて、人工地盤張らないと無理。地下鉄の地上権も発生するからマン建の権利変換が成り立たなくなる。

甲州街道の建替えはシャンブルかな？阪急さんがとんでもない金額を提示して敷地売却が実現したけど、50戸程度だから可能な技。

再開発を無理に実現させるとしたら東側の街区に容積飛ばす形になるかな～。収支合わんけど。

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>>6259 マンション検討中さん
＞敷地売却やマン建のには耐震不足診断をとる必要があるが、大規模マンションになると診断をとる合意が組合で取れない
↑
別にそんな事実はない。

＞店舗が多い区分は立退きだけでとんでもない費用が嵩む
↑
確かに費用はかかるけど、どこでもそれを乗り越えているよ。建て替えでそれ以上のリターンが確実なんだから。メルクマールだって昔の京王のビルのテナントをどかして高層ビルに建て替えたわけでしょ。シャンブルだって店舗が入っていましたよ。

＞線路の上に立てるのも技術的には可能だが、京王線をもう少し下に下げて、人工地盤張らないと無理。地下鉄の地上権も発生するからマン建の権利変換が成り立たなくなる。
↑
いずれも根拠の無い話だね。
既にゴールデンマンションの下に電車が走っているわけだから権利関係の調整は出来るでしょ。調整が大変でも、それ以上のリターンが見込めるならやらない理由にはならないよ。

＞阪急さんがとんでもない金額を提示して敷地売却が実現したけど、50戸程度だから可能な技。
↑
条件は知らないけど、阪急だってそれだけのコストをかけて事業性が維持できるから参入したんでしょ？そういう立地だって事だよ。
ゴールデンマンションも70戸くらいじゃないの？戸数はシャンブルと大して変わらないし、そもそも戸数の大小はあまり関係ない。その場所でどれだけの規模の開発が出来るか、それに対してどれだけのリターンが見込めるかの問題だろうから。一般論として戸数が多ければ敷地も広くそれだけ大規模な開発が可能でリターンも大きくなるから戸数は関係ない。

現にシャンブルはあんな小さな敷地でも敷地売却が成立しているわけだからね。儲からなければ阪急も手を上げないし、区分所有者だって敷地売却に同意するはずないし。

＞再開発を無理に実現させるとしたら東側の街区に容積飛ばす形になるかな～。
↑
今でもゴールデンマンションの南側の道路と西側、東側は京王の敷地。南と西は建物もたっていないんだから簡単に拡張できるでしょ。さらにうまく地上げできれば西側の低層ビル街も含めて再開発出来る。地上げといってもそれ程の棟数でもない。東側も京王のビル。ある意味地権者は少なくてやりやすいんじゃないかな。

ご指摘の点はいずれも建て替えの障害になる決定的な要因ではないと思いますがね。
確かに簡単に出来る話ではないでしょうが、周辺の事例を見ても十分にペイする立地だと思いますよ。駅という施設の公共性も考慮すればむしろ建て替えに向かわない方が不思議です。

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秀和幡ヶ谷は建て替えにならないのかな？あっちも築50年くらいだよね？
リビオも建つし、駅前の再開発の可能性があるなら一緒にやればメリットがあると思うけど。

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一般建替とマン建と市街地再開発事業を一つずつ切り分けて考えないとだめよ。
簡単に権利調整とか道路拡張とかいうが、もう少し事業者目線で考えみ。
すべての権利調整がうまくいったと仮定しても、この土地でどれだけ容積率割増が貰える算段なのさ。ここじゃ再開発促進区は取れないから笹塚と同じく高度利用取りに行くわけでしょ？南も含めるなら都市計画変更をもかけるわけだ。
北の商業500%→650%、南の第一種住居300%→550%（ベースアップ100%+高度利用150%）
消化率加味すると増加率は均しで+400%くらいだわな。
野村の西新宿は消化率に対して+600%程度で事業清算ギリギリ。
ここが人工地盤かけて近接工事があって、それでペイできるとは思えんけどな～。ゼネコンも捕まらん。

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笹塚はメルクマールが建つ前は駅前はかなりゴチャゴチャして、今の初台や幡ヶ谷にそっくりだった。車と歩行者と自転車が狭い道ですれ違うような状態。今はビルの空地に歩行者は逃げられるからかなりスッキリして本当に良かったと思いますよ。
幡ヶ谷も構造的にはそっくりだから、早期の改善を願うばかりです。特に幡ヶ谷駅前は甲州街道から井の頭通りへの抜け道になっているから車が多いのよ。

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