ルネグラン上石神井ってどうですか？

最近車を購入したので痛感しますが、練馬区内は本当にどこも道が狭いですね。駅近ばかりでなく、駅から離れた地区でも細い道がうねうねしていて、自転車や歩行者が多く肝を冷やします。日常的に車使用なら環八や目白通りなど大きい道路沿いを、徒歩ならガード付きの歩道が整備された物件を探すべきでしょう。
あるいは中古ですが光が丘など大規模物件を購入するとか。百年河清を待っても解決しないでしょうから、条件に合う物件を求めるべきでは？

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しかしここ数日の書き込みはかなり有益。
自分で調べずとも客観的事実に基づいたネガティブ材料を投稿してくれている。どこの物件にも不動産業者が教えてくれない、あるいは想定していないウィークポイントがあるわけで新築マンション購入においては特に、それを知っての判断がなかなかできない。そういったネガティブ材料をどうみるかは購入者次第だが、知った上で判断するか知らずに判断するかだと圧倒的に前者の方が満足度が高い。鵜呑みにするのは良くないので、裏どりは必要だが「それなら買わない」となるか(そうなって別物件の検討をしても想定外のウィークポイントはある)、「それでも買う」となるか(悪条件をのむことにはなるが価格など総合的にみてまあ良いかという判断をする)…購入判断の一助になると思う。
長々とすみません。近隣物件と比較検討もしている者なので、有益情報を載せていただいてるなと思ったので。私自身ここ数年何十件とマンション購入を検討しては見送ってをしている身(優柔不断)なのですが、そろそろ本気で決めたいなと思っています。住んでみないと分からないことの方が多いというのは前提の上でなるべくそのギャップを縮めたいなと思い、こちらを覗かせてもらっています。

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交通事情もさることながら、私としては高架下の住環境という点にどうしても懸念を抱いてしまいます。
たとえば南棟の南向きは、正面に高さ12mほどの高架が立ちはだかります。1～2階は相当な圧迫感を強いられますし、3～4階は窓越しに電車の乗客と目が合ってしまうリスクが高い。また東端の東向きも、道路や小学校からの砂埃に加えて斜め前に高架が被るなど、落ち着かない環境です。
消去法でいくと、まともに暮らせそうなのは中庭側くらいしか見当たりません。それなのに、価格面ではこの悪条件を相殺するような割安感が全くないのが実情です。第2期の価格に至っては近隣の新築より10～30%も高く、とても強気な設定だと言わざるを得ません。

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近隣住民ですが、あと20年は高架しないんじゃないですかね。。。早く高架して欲しいと思ってますが、全然動きがない。
第三号踏み切りのイメージ画像はこれですね。
https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/kankyo/publishdetail-...

事故は多いですね。飛び込みもあって、青色照明はその対策かなーと思ってます。
新青梅街道と、青梅街道を結ぶ道なので交通量はそれなりにあります。でもルネグランがセットバックしてくれたおかげで、踏み切りまではだいぶ安全になったと思いますよ。

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私も色々と気にする上に決められない性格なので、最近の投稿は全てに同意するわけではありませんが、考えさせられるものがあります。脱線事故は思いつきませんでし、個人的にはそこまで可能性は高くないと思いましたが、何を懸念するか、どう解釈するかは皆さん仰る通り人それぞれですね。

ただ、ルネグランは良い面も本当にたくさんあると思っています。
ここ最近のMRでは、この物件が一番、建物内での生活が魅力的なものになると感じました。
営業の方が、完成後に見学してもらうのが良いと仰っていたのも、中庭や防音に自信があってのことだと思います。本当は高架化後に見学できたら何よりなんでしょうけども。

とはいえ、仮に万難を排したマンションがあったとしても、とても一介のサラリーマンに買える金額ではないと思っています。
マイナス金利時代に決め切らなかったことを本当に後悔していますし、もはや金利のストレステストもどこまですれば良いのか、と思う一方、金利上昇局面で良いことがあるとすれば、結果的に身の丈に合ったマンションを選ばざるを得ないので、無理なローンを組んで手放すようなことは避けられると思うようにしています。
団信との兼ね合いを考えるといつまでも様子見できないですし、本当に悩ましいですね。

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↑懸念点をそこまでマイナスに感じていないことや、好感を持っていると書くと住民や営業の方と疑われてしまうようですが、個人的にルネグランが好印象だっただけで、念のためそのどちらでもありません。

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まぁ、将来の高架化と確実に引き起こされる日照問題のシミュレーションを重要事項として十分説明を受けた上で1億払う価値があるって考える買い手に売るなら問題ないのではないのでしょうか。全部屋北向き住戸でも買い手は付くので、仮に高架に阻まれて全く日が当たらなくなっても無価値ではありません。

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このまま最高気温が上がって、夏場に40℃を超えるような暑さが当たり前になったら、むしろ北向きの人気が出るのでは、なんて話もありますね。
池袋線のように、高架化をきっかけに駅周辺が変わる可能性もあるわけですし。

線路沿いに限らず、例えば私は下駄履きマンションに住んでいますが、これも治安、火災リスク、匂い、害獣など、気になるポイントは様々かと思います（個人的にはネズミが多いことが一番辛いです）。

今年の夏以降からの販売だったとしたら、いくらくらいの値付けになったのでしょうかね。都心のように価格を下げる余地があるのでしょうか。案外、価格の下限は変わらないのかなとも思います。

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事業認可が下りる前（2015年）に分譲されたザ・パークハウス 上石神井レジデンスですが、こちらのスレッドを遡ると、いざ高架化の認可が現実味を帯びてからの住民たちのリアルな生々しい慌てぶりがまざまざとうかがえますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524006/res/248-347/

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建物完成して入居も始まってる?みたいですが、物件概要を見ると約半分はまだ未販売のようです。こういうのって将来管理面とかで影響って出ないんですかね？
立地もリスクかもしれないですが管理とかの面はどうなんだろうと思いました。

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新築の分譲が絶賛進行中であるにもかかわらず、早くも2階の中古物件(8,900万円)が売りに出されていますね。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1547600003816/

一見すると転売狙いに思えますが、約300万円の仲介手数料や購入時の諸費用を差し引けば、この価格で売れたとしても利益はほぼゼロ、購入価格次第では赤字です。さらに現況が空家・即時引渡しであることを踏まえると、投機というより、出血覚悟の早期撤退に見えます。
理由は分かりませんが、仮にこの住戸が線路側なら、今後目の前にそびえ立つ12mの高架の壁と、2037年度まで続く工事という現実を直視し、損切りに走った可能性も考えられます。
そして最大の懸念は、まだ新築が選べるこのタイミングで、売主が早々に手放した中古を仲介手数料を上乗せしてまで一体誰が買うのか、ということです。築浅中古が早くも出始めたのは、危ない最初の兆候なのかもしれません。

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普通に転勤とかでやむを得ないケースだと思うけど

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思い付くだけでも転勤、転職、結婚、妊娠、相続、病気、離婚等々、早期に売らざるを得ないことは誰にでもあり得ると思います。

パークハウスのように工事がそこまで現実的ではない頃の販売ならともかく、重説で説明される内容だなので、そのような理由なら元々購入していないかと。
（実際にとあるMRで道路拡張の予定は昭和の頃からあるが現実的ではないという説明を受けたことがあります。）

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売主にどんな事情があろうとも、まだ新築が選べる時期に、わざわざ仲介手数料を上乗せしてまで築浅中古を買うメリットがあるのかという疑問は残りますね。この1件だけで全てを判断することはできませんので、今後の市場の反応と、値下げの推移を見守るしかないですね。

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約半数が未販売って本当？

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>>373 評判気になるさん
総販売戸数105戸?本販売期以降の総販売戸数36戸?先着順住戸17戸＝52戸なのでちょうどあと半分ですね。

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>>368 eマンションさん
マンションはよく管理を買えなんて聞きますが、最近よく見る市況を見ながらゆっくり売るタイプのマンションは将来管理面大丈夫なのかな？と不安になります。
空き住戸はデベロッパーの負担とはよく言いますが本当にずっとデベロッパーが払ってくれるのかな？と。

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時期が悪いだけで、良いマンションだし、相場通りだと思いますよ。
利上げ動向が変わらないと覚悟が決まったら、また売れ行きにも変化が出るでしょう

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物件の良し悪しより日本人の平均年収では買えない問題の方が大きい。
1億超える物件なんてゼロ金利だからローン審査通ってただけで金利上昇すれば物件価格の方を下げなければ買える人がいない。相場を吊り上げてきた中国人も外資規制が進んできて売り逃げモードだし。

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やはり土地取得が安牌か

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