二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス★契約者限定スレ★ Part 4

関係者から聞いたけど３３階からは部屋の広さ等が違って値段が高いから、イースト高層階は１０戸くらいしか入っていないらしいよ。

私が90程度と聞いたのは複数の不動産関係者から。
（↑特定されるので具体的には書きませんが。）
もちろん100％正しいとは思いません。
でも、チラシやカーテンから推測するよりはいいと思っています。

頭が悪いとまで罵倒していながら、売れ残りで無い根拠は示せないのか？

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関係者とは誰？
東急電鉄や東急不動産の職員では信憑性がないです

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検討板でやってくれない？

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イーストだけでも未入居が200もあるとして、入居していれば空いている駐車場はその７割140区画が埋まっているはず。が、埋まっていないので、入ってくるはずの駐車場利用料金がゼロになっている。
空き区画は200を超えている。駐車場利用料金は修繕費用の原資だから、空いている期間はムダとなり、入居者の負担増加につながる。
むしろ、住民スレの話題だと思う。

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修繕計画や管理計画では、何割くらいの駐車場が埋まることを想定して立てているのでしょうか？
最近では、こんな時代なので、駐車場収入に頼らない管理計画をしているマンションが多いと聞きます。

あまり埋まらないようだと、管理費とか上がってくるのでしょうか？

おいおい、２００台も本当に駐車場空いてるのか？
うちは車持っていないから全く気がつかなかったが？

前住んでいたマンションでは、小規模だったけど、やはり駐車場が空いていて管理組合の総会で問題になった。

結果として、二台目割引などの新価格を管理組合で決めたけど・・・。２００台×３万（平均単価）で月６００万もショートするって異常事態じゃないか？

>86
正論

確かに駐車場はガラガラですね。

本当の住人ならわかるはず。

その深刻さが身に染みてわかるはず。
駐車場収入と管理費の仕組みを理解している住人なら
深刻な現状がわかるはず。
もうそろそろ現実を見つめましょうよ。
未入居を隠さないで入居者が増えてくれることをアピールするほうにスイッチしませんか？

どっちも伝聞。ドローだね。

駐車場の区画移動受付していますので、住宅部会から正式に空き区画の情報が出ています。

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あと、売れ残り物件分の駐車場は東急が払ってくれてる。

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売値を下げると入居者が増えるかもしれないが、資産価値低下に拍車がかかる。
売値をキープし続けると入居者が増えず、駐車場も埋まらず、管理費に跳ね返る。

まさにお手上げ状態。

唯一の解決方法は、ライズを買ったらもれなくメルセデスベンツのCクラスをプレゼント、というような手段しかないかもしれない。価格はキープ、駐車場も埋まる。

９２を書いた者です。９３の方は誤解しているようですが、想像以上に駐車場の空きが多いことがよくわかる情報だという意味で書きました。
危機感をもったほうがいいですよ。

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駐車場代を東急が払うわけないでしょ。

Cクラスじゃあ見合わない。Sクラスじゃないと。つまり軽く１０００万以上のおまけがつかないとね。

>96
住民じゃないなら書き込まないで。邪魔。

>91
伝聞以外の方法があるのですか？
文句しか言えないくせに偉そうにジャッジしないでください。
少しは役に立てば？

駐車場は一部を来客用やトランクルームにする検討が始まっていますね。

駐車場は元から全て埋まっている想定は立てないですよ。
ある程度の係数で試算してるのが普通だけど、以前は高齢者が多いと車を所有しない割合が高いと思われていたが、今は若いファミリーにも余裕がなくて車持たない世帯が増えている。
世帯数に対しての所有割合が下がっているね。

世田谷あたりは十分郊外だから所有率高いと思ったけど、世帯数の７割も作ったら多いってことか。

プレミアムの販売は駐車場の優先権付きだからまだ売れていない部屋の分はキープされてますが、余るのは確実ですね。
うちは二台目をゆっくり考えます。

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10/14付資料から
２１０区画
が空き区画です。
これとは別に入居者用から来客用に転用された区画もあり、総会までは無料です。
100さん指摘のように100%利用を想定して修繕計画が立てられてはいないものの、それを差し引き考慮しても、毎月５００万円はショートしてます。

エリアＡは満車ですが、定数２００台のエリアＣがまったくといって良いほどガラガラです。

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100さん ﾌﾟﾚﾐｱﾑじやないで2台目って凄いですね、プレミアム以外の部屋って70m2ぐらいの小さなお部屋ばかりでしょう、車の中に住むんですか？

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100ですが、うちはプレミアムですよ。
夫婦二人ですが100平米以上の部屋ですので車に住む気はありません。笑

それにプレミアム以外でも二台目持つのは特に不思議じゃないですよ？

また、決め付ける癖のある例のクレーマーさんかな？

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101の500万ショートって差し引いた運用率の想定をどれくらいにしてるんだ？？？

仮に駐車場700区画のうち7割運用なら210区画の空きは折り込み済みてことになるけどね。

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総戸数の７掛けで駐車区画が設計されている時点で３割減になっています。それにさらに７掛けして当たり前ですか？
普通に考えて計画・設計の欠陥でしょう？
５００万円って軽々しく言いますが、単純に計算して、それぞれのお宅で毎月修繕積立金が５０００円節約できる金額だと考えられませんか？１０年目の大規模修繕でそれぞれのお宅に６０万円還付があるのと同じだと気付けませんか？

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この地域あるいは同等の価格帯のマンションでも戸数の70%の駐車場率かもしれない。また昨今では駐車場の空きがマンション管理で問題になっているのも知っている。
だが、北側の200区画が丸々空いているから、ライズの駐車場の空き方は異常ではないか。
やはり未入居が多く、それが大きく影を落としているのではないか。空き区画が210で7掛けだと300の未入居か。イーストの半数が未入居とも聞く。あとの4棟で100ならば辻褄は合う。

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103さん
ごめんなさいプレミアムだったんですね、納得です。
ライズの住人はほとんどの人が６０ｍ２かせいぜい７０ｍ２の狭い間取りの住人ですから、車の中に住むのかなとおもちゃいました。
私も６５ｍ２で親子4人暮らしですが、結構きついです。

ニホンケイザイニコウケンアリガトウ。
ゼヒニダイメノクルマヲゴコウニュウクダサイ。
ニホンシャデオネガイイタシマス。

ニッポンコクミンヲダイヒョスシテ

基本、ホリデードライバーでしょ？
土日のニコタマは押し寄せる車で混んでいるから、むしろ電車の方が便利でしょ？
東急に乗るんだから、設計段階から駐車場なんか少なめにしてもいいと思うのだけど・・・・。
やっぱり、東急はなにも考えてないね。

いっそ、来客向けだけでなく、一般向けにも時間貸を検討したほうがいいかもね。
お隣の公園利用客を見込んで。
きっと、第三者に貸すなんて「イヤ！」ってヒステリーになる人もいると思うが、あえて提案。

公園は２年経たないとダメだが、イタリアンレストランは明日からでも泣いて喜ぶだろう。同じ街区のよしみじゃないですか。

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駐車場のセキュリティや構造は根本から見直さないといけないだろうけどね

確かに誰でも外部から勝手に進入できる駐車場だよね
あの部分（利用者ならわかるよね？）を乗り超えれば簡単。
セキュリティ甘すぎ。
監視カメラも増やさないとダメ
まだガラガラの駐車場だからセキュリティ関係ないけどさ。
まだ居住者が少ないからしかたない。

どこ乗り越えればいいのかわからんよ
中には入れないでしょ

乗り越えて入るとこなんてあったかね？とにかく部外者の書き込みが多過ぎて住民板としてあまり機能してませんね。どなたか言っていたように別に専用掲示板あった方が良いかもしれません。

人のフンドシの掲示板だからしょうがないのではないですか？

因みにマンションによっては、管理会社が運営するHPに個々のマンションの住民しかアクセスできないサイトがあって、総会の案内やら、共有部の清掃等の案内や、管理会社へのオーダーも、そこからできるし、住民同士のコミュニティーもあります。

最近出来た高級マンションの仕様なら、普通にあるらしいです。

確かにそうですね。
住民と思い難い投稿ばかりです。
ただ、初年度の決算報告で収支の検証をして駐車場の空きスペースや共有施設の活用を検討する必要はありますね。
管理費下げるとか収益アップとかガツガツする必要はないですが、見直しには賛成です。
館内の清掃はもっとしっかりやってもいいと思います。

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ただ管理会社が運営するサイトは、アクセスログもちゃんと把握できるから匿名は基本なしですからね
いつまで保存されているかわからないけど、ＩＣカードの使用履歴もサーバー上で管理されているんだから

管理会社のイメージはフロント人柄や、コールセンターの対応次第でずいぶん変わるものですから
メンバーチェンジとかするだけでよくなる場合もあります

住民に限定した掲示板には賛成ですが、その運用が管理会社というのはどうですかね。
管理会社掲示板がうまくいっているマンションは財閥系デベで、管理問題があまり無いところですよね。
ライズでは、立地が最優先で選んだ方がほとんどでしょう。デベの東急ファンは聞かないですね。三井や住友ファンはいますが。
東急だったら、館内清掃をもっとしっかりやってほしいと投稿して、管理会社に削除されかねないのではないですか。

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三井のマンションでもサイト運営は苦労してるようですよ。
管理の問題よりも住民同士のトラブルやルールを守らない住民へのクレーム対応が凄いって。
住民がやっているという知人のマンションもかなりクレーム対応が大変で意見箱を閉鎖したとか。

個人的には今のフロントも感じいいし、管理会社にも直接不満に思うこともないんだけど、いつもデベのせいにする人がいるのは確かだから面倒だろうね。
だからといって、住民がやっても反対されたり採用されなきゃ東急の回し者とか勝手に言うんだろうし、どっちも面倒。

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ここの掲示板を欲求不満の溜まっている人のガス抜きに使って、責任ある意見は組合に直接提案してもらうというのが一番バランスが取れていると思うけどね。

住民ではないのですが、ここのタワーマンションは
分譲会社が負担すべき売れ残り住戸の管理費の免除が規約に盛り込まれているのですか？

ないですよ。
デベ販売中はデベ支払いです。

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名前と部屋番号、出来たら顔写真も公開の住民サイトなら利用してもいいですが、匿名なら作らないほうがいいと思います。
121さんが現実的。


知り合いの財閥系のマンションは管理会社にサイトのコンテンツのアップロード作業だけ依頼、サイト自体の管理は住民のSEが何人かでやっているそうです。
共有施設の予約システムも自分達で作ったり住民活動が盛んなようですがサイト運営は大変苦労したそう。
相当やる気満点じゃないと面倒だしボランティアじゃキツイ。

そこでもクレーマーがいたりして、意見交換は荒れたり揉め事解決の要求が多過ぎて、機能を無くして管理会社へ意見書を出すツールだけにしたそうです。

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ここは住民用のはありますよ、イッツコムだけど。
インターフォンのもテレビで見るのもウェブのもレベルアップすれば使える。
インターフォン以外も情報アップを管理会社に委託すればいいけど、双方向で住民から発信は出来ないね。

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コミュニティ形成費という名目で毎月引かれてますが、あれは何？

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126さん
あれは、上のラウンジで来週開催されるハロウィンパーティーや、その他、居住者のためのいろんなイベント費用だと思いますよ。居住者交流イベントは、クリスマスパーティーやお花見会などが開催されると聞いています。
居住者も増えて賑やかになってきました。このところ毎週末のように引っ越し作業をする姿をみます。
ここは若いファミリーがとても多いので、キッズルームでお知り合いになるお友達やママさんとどんどん交流が増えて楽しくさせていただいています。
これからもよろしくお願いします。

プラザモールの空いている所は兵庫島のカフェPEACEの系列のAlloというブーランジェリーカフェになるそうです！店内20席、テラス20席だそうです！すごいうれしいです！夜はビストロになるようです
12月10日ころオープンとのことですよ。楽しみですね！

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ｷｽﾞﾙｰﾑの皆様もやはり60m2ぐらいにお住まいなのですか？

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そうなんですよ。
遊ばせるスペースがなくて・・・