シティハウス小金井公園ってどうですか？

>>4328 マンション比較中さん
管理費の上昇は止められないとしても、上昇の幅を抑えることはできますね。

テラスとの競合の件ですが、テラスは西武バスのバス停まで徒歩5分以上かかります。それに、ハウスは共用施設の作りから西武バス利用も想定された作りになっているので、シャトルバスを無理に続けてジリ貧になるよりも、ハウスはハウスとして売り出した方が良いかと。

そもそも現在の片道100円ですら利用者がそこまで多くなかったのに、150円に値上げしてまで存続させたとて、元々利用者の多いテラスとの共同運行ではハウス側全体の負担のみが増し、かつ今後の廃止もしにくくなるだけだと思いますね。

個人的にはこのインフレ下でわざわざ負担を増やし、かつ利便性を落としてまでシャトルバスを存続させる理由はテラス側の負担軽減ぐらいしか無いように思いますが、住民がどう考えるかですかね。

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>>4329 マンション検討中さん
上昇の幅が抑えられることは確かですので、絶対的な管理費の上昇と絶対的な資産価値の低下、この２つのどちらを取るかは住民次第です。

まず、この立地・ブランド・築年的にテラスとの競合は絶対に避けれません。中古市場の評価や検討者の視点に立てば、路線バスの有無よりも物件固有の専用サービスが充実しているかの方が圧倒的に評価へ影響します。個人的にはバス停への近さは好ましいですが、中古比較においてそれは差別化要因になりにくいのが実状です。
シャトルバスの存続は利便性の維持そのものであり、廃止は明確なサービス低下です。それに仮に運賃を150円に値上げ(?)されたとしても、それは受益者負担を上げて管理費からの全体負担を抑えるポジティブな運用と言えます。
そもそも共同運行かつ受益者負担を増やすのであれば、両マンションのスケールメリットを活かして1戸あたりの維持費負担を抑える有効な仕組みなので、負担が平準化されているならですが、ハウス側が一方的に不利になる面は少ないと思います。
一度廃止した共用サービスを再度導入するための合意形成は極めて困難であり、二度と復活できない不可逆的な決定となるからこそ、廃止判断は非常に慎重であるべきだと考えます。

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>>4330 マンション比較中さん
「それに仮に運賃を150円に値上げ(?)されたとしても、それは受益者負担を上げて管理費からの全体負担を抑えるポジティブな運用と言えます。」
→管理費からの全体負担も増えているので、ポジティブな運用とは言えませんね。
また、100円ですら利用者が多くないにもかかわらず、150円へ引き上げをしたら需要が減るのは直ぐにわかることで、利用者の少ない共用施設は専用サービスが充実しているのではなく、単にお荷物を抱えているだけにしか映らないでしょう。立地的にもバス停の遠いテラス方ほどシャトルバスの恩恵はこのマンションは受けられないと思いますね。
加えて、中古マンションに対する評価は共用施設の豪華さで決まるものではありません。例えば管理費・修繕費用はわかりやすく比較できるものになりますが、このマンションは近隣と比較してもその金額が高く、現在の金融環境においては購入できるマンション価格が下がりつつある中にあり、管理費の高さはマンション購入においてネガティブ要素に働きます。

「一度廃止した共用サービスを再度導入するための合意形成は極めて困難であり、二度と復活できない不可逆的な決定となるからこそ、廃止判断は非常に慎重であるべきだと考えます。」
→合意形成の困難さでいえば、安易に別マンションと共同で運用することこそ、将来的な合意形成の困難さを助長するだけです。仮に数年後、さらにバスの負担が増大したとき、両マンションで意見が食い違ったときにはその合意形成のために膨大な負担が生じます。
例えば、最近だと機械式駐車場の廃止についても単一マンション組合ですら合意形成が上手くいかず、管理費がひっ迫する問題も起きています。将来の利用者数や今後の出口を無視し、単に良い面だけを切り取って安易に別マンションと共有施設を持つことは危険と言わざるを得ませんし、慎重に判断するべきことでしょう。

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>>4330 マンション比較中さん
「個人的にはバス停への近さは好ましいですが、中古比較においてそれは差別化要因になりにくいのが実状です。」
→差別化の話をされているので触れておくと、負担を増やしシャトルバスを抱え続けるテラスと、シャトルバスを削り、共用施設のスリム化、管理費負担の軽減をしたハウスとで十分差別化はできると思います。

今後中古で購入する場合、築年数が経っていてもシャトルバスを使いたい人はテラスに、築浅でシャトルバスを利用しない人はハウスを選べば済む話ですし、わざわざ利用者も少なく、高負担にも関わらず別マンションと共同運行してまでしてシャトルバスを残して、ハウスが得られる恩恵はなんでしょうか。

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住友不動産の大規模マンションを検討する層の多くは、割高感を承知の上で「大規模ならではのサービスやゆとりといった共有価値」を求めて探します。単に管理費の安さやコストカットを最重視するなら、最初から他のデベロッパーや中小規模物件を選びます。特別な専用サービスがあるからこそ、周辺の一般物件とは一線を画す『ランドマークとしての価格帯（資産価値）』を維持できる側面を忘れてはいけません。
また、直近の中古販売情報を確認すると、管理費は元々ハウスの方がテラスより2割ほど高く見えます。ここからシャトルバス分の管理費を浮かせたところで、維持費の安さを強みとした差別化が成り立つとは考えにくいのが実状です。（修繕積立金についても、今後の引き上げ余地を考慮する必要があります。）

この前提でシャトルバスを廃止した場合、どのような流れになるでしょうか。
・シャトルバスを利用したい層 ? テラスを選択
・維持費を安く抑えたい層 ? テラスを選択
　　　　　　　　　　　　　（ハウスより管理費が安いため）
・さらに徹底して維持費を抑えたい層 ? 周辺の一般物件を選択

結果として、ハウスが選ばれる理由そのものが消滅してしまいます。大規模ならではの特徴的なサービスを削ぎ、一般物件と同じ土俵に降りて価格競争に巻き込まれることは、資産価値の観点から非常にリスクが高いと言わざるを得ません。

なお、機械式駐車場のような巨額の工事費や解体費が伴う「ハードの廃止」と、運送会社との契約更新やルール見直しで完結するシャトルバスのような「ソフトサービスの変更」は根本的に性質が異なります。膨大な費用と複雑な合意形成が必要なハード問題と同列には語れないでしょう。

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>>4333 マンション比較中さん
「住友不動産の大規模マンションを検討する層の多くは、割高感を承知の上で「大規模ならではのサービスやゆとりといった共有価値」を求めて探します。
→そのような根拠はありませんし、あくまでもそれは貴方の価値観です。貴方の価値観をさも一般常識かのように当てはめ、正当性を主張することには違和感があります。

「維持費の安さを強みとした差別化が成り立つとは考えにくい」
→維持費の安さで差別化するとは書いていません。
あくまでも、共用施設のスリム化と管理費負担の削減をした事実で差別化できるという趣旨です。


ちなみに、差別化の観点で付け加えると、テラスにあってハウスにないものもありますし、逆もしかりです。

そして、貴方の言うようにシャトルバスがこのマンションの付加価値を高める施設なのであれば、なぜシャトルバスの利用者がそれほど多くないのでしょうか？
夕方の帰宅時間帯でさえ数人程度しか乗っていないのがザラな状況ですよ。
利用者がそれほど多くないということが、結果的にこのマンションでの魅力、付加価値にそこまで寄与していないことになるのだと思いますがいかがですか？
根拠のない「付加価値」のために、利用者の少ない施設を持ち続けることがマンション価値を高めると仰るのであれば、もう少し説得力のある主張をお願いします。

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>>4334 マンション検討中さん
中古市場観点では共用サービスの選択肢の多さは見えても、利用率の高低などは本来どうでも良い話です。
ただし全住民の日常的な利用率の高低について見落とされている点を敢えて述べるなら、他のあらゆる共用サービスや施設、例えばコンシェルジュ、キッズルーム、パーティールーム、ゲストルームetcも物理的に考えても全住民が毎日ヘビーユースしている訳ではないと思います。これらも維持管理にはそれなりの費用が掛かるはずなので、廃止容易な対象として検討すべき事になってしまいます。「私が使っていないから廃止」ではなくて本来運用の適正化を検討すべきでしょう。夕方駅からの帰宅時間帯を切り取られていますが朝の駅方向利用も少ないのでしょうか。運行方向・頻度の見直しで良いのでは？とも思います。

”共用施設のスリム化と管理費負担の削減をした事実で差別化”
について、これは最終的に管理費が幾らか、その割にスリム化＝何の変哲もない共用サービスという形でしか見られません。不動産の評価視点には共用サービスの多彩さを加点する項目はあっても、少なさをアピールする項目は提供されていなのです。逆にランドマーク性・他にない専用サービス・共用部が充実した物件は個別要因としてのプラス補正が客観的に行われたりもします。

大抵の共用サービス削減は容易ですが、そのコストありきのスリム化の行きつく所は、テラスの下位互換以下（＝テラスの地域ランドマーク性向上への貢献＆ハウスのランドマークからの脱落）への埋没とともに、似たような共用サービスの周辺物件に比べて割高な物件というマイナス評価にしか繋がらないでしょう。中古市場が下降線の折、この選択は果たして賢明でしょうか。

同じエリア・同じ駅距離であっても、ブランド大規模マンションが周辺のマンションより高く取引される（ブランドプレミアムがつく）のは、「大規模ならではの特徴的な共用部・サービス・管理品質」が価格へ重層的に織り込まれているからです（積算価格や取引事例比較法における個別要因補正）。これを「個人の価値観」と一蹴するのは、不動産価格がどう形成されているかという客観的な仕組みから目を背けているに過ぎません。

どうにも目先の管理費削減を最優先されるお立場のようで、中古市場における資産価値維持の視点とは噛み合わないかと存じます。これ以上の議論は平行線になると判断いたしますので、以上をもちまして最後の回答とさせていただきます。

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ぐだぐだ屁理屈をこねてるけど、多摩地区、しかも西武新宿線の駅から徒歩10分程度のマンションなんて、そもそも資産価値を期待して買うような物件じゃないんだわ。
シャトルバスがあったとしても、それを維持するために管理費が高くなれば、資産価値にとってはむしろマイナス。
そもそもシャトルバスを利用しない人にとっては、ただの金食い虫でしかない。ましてやインフレで生活が苦しい中、自分が使わないインフラの費用まで負担したくないと考えるのは普通だろ。
以上を踏まえれば、シャトルバスの費用を管理費として全戸に一律で負担させるのではなく、基本的には利用者が負担すべき。
どうしてもシャトルバスを維持したいなら、運賃を2倍、3倍にしてでも利用者負担で維持すればいいじゃん。
使わない人間にまで負担を求めるなよ。

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>>4335 マンション比較中さん
「中古市場観点では共用サービスの選択肢の多さは見えても、利用率の高低などは本来どうでも良い話です。」
→これは明らかな間違いですね。中古マンションだからこそ、適正な修繕計画、適切な管理は真っ先に確認するべきポイントになります。利用率の低いお荷物施設を垂れ流すことは「どうでも良い」話ではありません。

「「大規模ならではの特徴的な共用部・サービス・管理品質」が価格へ重層的に織り込まれているからです」
→その特徴的な共用部・サービス・管理品質が今回のシャトルバスに関してプラスに作用していないから私は問題提起しているだけです。
貴方はこれまで長々と持論を述べていますが、それは一般論話を書いているだけでハウスにおける現状に置き換えられていませんね。
シャトルバスの利用率が高く、利便性が高いならまだしも今回の共同運行案は利用料の値上げ、バス混雑率の上昇、他マンションとの共有による管理の複雑化等、これらの懸念点について何らクリアできていませんし、貴方からもその話は出ていません。
一般論をダラダラと述べたところで、個々のマンションに「落とし込めなければ」意味がないのです。

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ダラダラと長文を書くな。話が長い上に中身がない。まとめる能力がない。

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マンション購入を検討する方々がご覧になる公共のスレで住民同士が喧嘩しているのも資産価値の低下に繋がりそうですね！

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発言者が住人とは限らない。マンションバブルで靴磨きの少年が大量発生してるから。

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もうバブルは弾けてるので、靴磨きの少年たちも興味を失って去っていきますよ。

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不動産営業が雑になってるのでよっぽど売れてないんでしょうね。最初から価格をオープンにして大量の物件情報を雑に一斉送信してくる。

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売れてないけど値下げはしない。売れ行きは悪くないと強弁するすみふの販売員いい加減ウザくなってきた。嘘つき営業ばかりで話を聞くのも嫌だ。希望エリアと全く違うエリアのマンションまで強引に営業かけてくるのやめて欲しいですね。
他社の営業マンは売れ行きが落ちてますよねと話を振ると渋々認めるけどスミフの販売員だけは頑なに認めない。

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て言うか私の電話番号どこから入手したんだよ。

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マンションの売れ行きは落ちていないと強弁する営業は人のことをニュースも見ないアホと馬鹿にしてるんですかね。

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他のメジャーセブンの営業は嘘にならないように言葉を選んでいる感じがするが、スミフとオープンハウス（メジャーセブンじゃないけど急拡大してきる）だけはオラオラのゴリゴリ営業で引く。

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別に良いじゃん。嫌なら買わなきゃいいだけ。

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というか不動産会社の悪口をここで書くのは不適切だと思いますよ

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