リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>9191 eマンションさん
せっかく値上がりした時に売ろうとしたのに、ファミリー向けの部屋が数百戸単位でたくさん売られてたら貴重性が無くなってしまうということですね。

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駅距離と定借のおかげでスーパー併設の大規模新築の割に安く出てるリビオが完売したら、文京区の相場は間違いなく一段と上がるだろうね。賃貸住みで検討中の人は、今がラストチャンスだと思ってここでも周辺の所有権中古でもいいから早く決断したほうがいい。

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利上げ継続決定でマンション価格が頭打ちになってるから焦って買わない方がいいよ。特に定借を高値づかみしてしまったら悲惨すぎる

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>>9204 通りがかりさん
調整で多少の値下げはあっても新築コストが下がることはあと10年くらい無いよ

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>>9205 口コミ知りたいさん
そうなると高値で誰も買わない部屋が増えるな
デベは空室のまま数年単位で保持するんだろうか
すみふは金あるから耐えられるかもしれんが準メジャーとか潰れるんかね

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>>9206 通りがかりさん
赤字になってまで作らないから新築供給減ってるよ

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工事完了が11月、今年の契約以降は来年4月以降の引き渡しですからまだ1年以上あります。慌てず売っていくと思いますが、これから出てくるのは条件がよくない棟なのでどこまで下げてくるか。個人的には強気想定ですが、売る前に金利がどこまで上がるかも注目かと。

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当初は0.3%だったのに引き渡し時までに1.5%まで金利が上がりそうね。まぁ最終的には2%超えそうですけど

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>>9209 マンコミュファンさん
>最終的には2%超えそうですけど

そうなったら借金まみれのフルレバ転売勢は大打撃なわけですが...
やっぱり実需は割安なここを買って住宅ローンの比率を下げることでリスクヘッジを図るのが賢いような気がしますね。

それに所有権原理主義者は70年後ではなく、30年後の３回目の大規模修繕の心配をした方がいいですよ。

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>>9210 さん
所有権マンション買えるくらいお金(収入)ある人たちが住んでるんだから大規模修繕の心配なんていらないよ
このへんの所有権なら旧耐震だろうが良い値段で取引されてるので、もしも修繕費に困ったとしても、所有権を売って安い郊外か定借にでも住み替えればいいし

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>>9207 マンション検討中さん

２０２６年の計画では都内は供給絞るけど首都圏では増加。都内以上にスローダウンしているのに増やすのはどう解釈する？

塩漬けできる体力のあるデベは限られる。

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>>9212 匿名さん
横レスさせてもらうと、文京区のような都心アドレスは過密でマンションを建てる土地は希少だけれど、周辺区とか都下に範囲を広げればまあまだ建てる土地はある。世田谷なんか空き家だらけになる予想だから、ブランド立地以外ならまだまだマンションは建つ。

しかしどこに建てようが建設コストは一緒だし、住環境が文京区みたいに優れているわけでもないだろう無名のアドレスのマンションにほぼ人生をかけて返すようなローンを組んで住むぐらいならここに住んだ方がいいと思うけどね。所有権にこだわりすぎるのも、考えものだよね。

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>>9211 口コミ知りたいさん
>もしも修繕費に困ったとしても、所有権を売って
まあ、売れればいいけどさ、最近の検討者はインターネットの情報をしっかり見て物件選びをしていると思うから、修繕積立金の不足とか管理の不良が明らかな物件は避けると思うし、実際築古はなかなか売れないよ。売れたとしてもプロに買い叩かれる方に千点だね。なんか所有権原理主義の人って、こういう陥穽の存在はふわりと華麗にスルーするんだよな。

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所有権マンションに住んでいればお金もちという感覚もなんかピンとこないね。最近文京区内でも所有権分譲は結構新築されているけれど、そこの屋外の駐車スペースに停まっている車のほとんどは国産、それも大衆車ばかりなんだよね。多分家買うのに全部お金使ってしまって、生活費を節約するために安い車に乗っているんだろうな。ベンツとかマセラティ、フェラーリとかが停まっているのは昔からある戸建てのガレージの方が多いかな。

かなりギリギリの資金計画の人が多いと思うので、金利があがると阿鼻叫喚なんだろうなあ...

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所有権を目の敵にしてどうしたんだい？

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>>9216 マンション掲示板さん
そりゃ悔しくて妬ましくてたまらんだろうよ

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>>9216 マンション掲示板さん
昔だったら所有権一択だったけれど、今は定借という選択肢ができた。
70平米の所有権マンションを買うとなったら日本の大卒男子の生涯年収のほぼ全てを賭けて買わなければいけない時代になった今、大きく安い定借という選択肢は魅力的に見える。

ここのように周辺地域の他の所有権物件より明らかに優位に立つ条件の物件が定借であった場合、その検討の過程において所有権のデメリットばかりが目につくようになったということ。

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利上げ継続で負担増だし、実質賃金マイナスで需要減だし、成約価格も頭打ちになってるからマンションはオワコンだね。持ち上げてるのはデベとポジションセット済みのマンクラだけ。定借を買うなんてもってのほかだよ。

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>>9219 匿名さん
影響受けないと思って賃貸住むの？戸建持ち？

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>>9220 eマンションさん
これからの人はマンション買うには遅すぎるので普通借で居座るしかないですよ

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年明けてまた業者のBot投稿が復活してきましたね。明けましておめでとうございます。

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日本経済新聞の記事、読みました？
東京23区の家賃が世帯年収の四割を超えているとか
賃貸不動産経営をしている大家は、だいたい利息の高いローンを組んで経営しているので、ちょっと物価が上がれば物件の維持管理コストが上がるし利息が上がれば返済額が増えるのですぐ赤字になる。生き残るためには家賃を上げるしかない。家賃は先高感しかないので、返せる借金の範囲で買えるならば早く家持ちになった方がいいと思いますよ。年収が大きく上がらなければ、トイレがギタギタの駅遠築古物件しか借りれなくなる未来がいずれやってくるでしょう。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA074S60X00C26A1000000/

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本物件を真剣に検討中です。
資産価値について気になるのですが、定借だと本当に資産価値が落ちやすいのでしょうか？そもそも割安なので、そこからの価値変化率で言えば変わらないような気がするのですが？

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>>9229 検討中さん
真剣に検討中なら他の中古定借がどうなってるか当然調べてるよね？あまりに売れてなくて悲惨だから

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12月に利上げ決定したばかりなのに1ドル159円と円安が止まらないので次の利上げもすぐでしょうね。引き渡しがまだの購入者は可哀想です。

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>>9231 評判気になるさん
中古ポジ持ちだけが高みの見物ですね。解散云々言ってる間は日銀も大人しくなりますよ。

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これ見たら怖くなりました。

https://x.com/toma77dr/status/1844265387065774452

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>>9233 マンコミュファンさん

船橋のタワーですら定借だと残り30数年で周辺の半分以下だから厳しすぎる…とのこと。

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>>9234 検討板ユーザーさん

残り30数年って、もう売り時を逃してるってことなんですかね？

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ペアローン・フルローンで定借買う人は気をつけてくださいね
https://x.com/y2093920542486/status/2010963421844684912?s=46

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そして、また一戸売れたのだった…

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>>9236 eマンションさん
ペアローンを避けるべきなのは定借とか所有権とか関係ないことでしょ。
むしろ所有権マンションは高くうれるからとたかをくくってギリギリローンを組むカップルが危ない。

いざ売ろうとする局面では売り急ぐことになるので高値を追うような値付けではなかなか売れないため、安く買い叩かれるリスクがあります。余裕ある返済プランが組める定借をお求めになるのが吉かと。

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中古定借になった瞬間、暴落するのに大丈夫？

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なんでペアローンを組んで無理な返済をしようとするかというと、買った値段よりも高く売れるという素朴な信仰があるからだよね。いつでも高値で売れるという根拠のない信念、これが危ない。築古で修繕積立基金の不足が明らかだったり、高齢化で管理組合が機能しないことによる管理不全の兆候が明らかな場合には、そんなに高くは売れない。過大な住宅ローンは破綻リスクが高いので、余裕ある資金計画が必要だ。

定借は同じ条件では超高額になってしまう所有権物件と比べて安価で、無理なローンを組まなくても購入することができる。ローン破綻によって追い出される危険を最小化し、文字通り一生住み続けられる我が家となるだろう。

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>>9239 口コミ知りたいさん
暴落なんかしてませんよ、今のところ近隣の前例を見る限り、ちゃんと値上がりしています。確かに土地が余っていて安価な所有権物件がたくさんある郊外に定借を建てればご指摘のような事態もあるかもしれませんが...ここは文京区ですから。

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>>9241 匿名さん
どこの物件ですか？

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実際に本当に近くの中古マンションも見ましたが同じ値段だと少し狭めの築25年超え物件。これがこのエリアの現実だと思いました。築25年の物件であれば内装含め選べる新築が価値観に合うので購入しました！余ったお金で車やら投資に回そうと思っているので気持ちが楽です！！何が良いかは価値観次第ですね！

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>>9234 検討板ユーザーさん
船橋のタワーですら、というより、船橋のタワーだから厳しいのでないの？

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>>9244 評判気になるさん
件の船橋の定借タワー、検索したらマンマニさんが２回もブログ記事にしてるのね、同じレベルの賃貸に住むより安いんじゃないかってテーマだったと思う。実際スーモとかで見ると賃貸の募集が一件もなく、賃貸物件としてはかなり優秀。売るより貸した方が絶対儲かると思うんだけどね、なんで売りに出ているのか謎。

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マンションは売って利確してなんぼという固定観念に囚われている人には定借は無価値に見えるんだろうな。がんばって二億のマンション買って、30年後に四億で売れるか、というと実際のところそれはないと思うんだな。

なぜなら30年経つと30年分古くなる。窓のサッシ、玄関ドア、エレベーターの更新など高額な修繕がドッと押し寄せてくる。専有部分も、フルリフォームに近いことをして配管交換しなければ漏水などの問題が出る。一緒に多分トイレとかバスユニットの交換も必要になると思うので、今よりも倍の値段で交換したらいくらになるのか。おそらくそれらの修理交換が一通り終わっていなければ、多分誰も買わない。さらに修繕積立金がショートしていたり、年金暮らしの人ばかりになって追加費用の徴収が困難になっていればこれらの不具合を放置しながら粘ることになる。当然資産価値は落ちる。

世間から見れば、管理不全の築古マンション、商品性は地に落ちて、新築は四億で売っているかもしれないが、買った時の値段で売れれば御の字だろう。その間の管理費、修繕積立金、細々とした専有部分の交換修繕費用などは持ち出しになる。フルローンなんか組んだら金利分高く買うようなものだから、それも回収不能だろう。マンションは長く持つほどロスが大きくなる。理想的には大規模修繕１回目終了後の築10年程度で売って買い替えたいが、３％程度のインフレが進むとして、３回目以降、一般人が買い替えられるかどうかはよくわからないけどね。だから安い定借で負担を軽減して、コストでしかない利払いを最小化することが重要なんだ。

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チャットGPTは、定借物件は価値が下がりやすいと答えました。

なぜ定借物件は資産価値が下がりやすいのか
① 時間とともに価値が必ずゼロに近づく
　　金融機関評価が年々下がるため、価格も下落
② 売却時の買い手が限定される
　　相続しづらい、子供に資産として残せない、
　　残存年数の説明が難しい
③ 管理コストが相対的に高くなりやすい

でも超一等地で所有権が手の届かない場合は定借が合理的とも言っています。
近隣のパークホームズ文京小日向ザレジデンスは、結構値上がりして売られていますよね。

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ここが超一等地…？パークホームズ文京小日向ザレジデンスですら坪550万円ですけど大丈夫でしょうか？

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近隣物件の掲示板が閑散としてて驚いた。良くも悪くも注目浴びてるから業者の投稿も絶えないということがよくわかりました。

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>>9245 匿名さん
9234の方は「ブロガーが2回も記事に取り上げた(ほど良い物件の)船橋のタワー」なのに苦戦しているからここも苦戦すると言いたかったのですかね。大きな買い物なので、無責任な人様の言葉ばかり当てにするのは如何なものかと。

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>>9252 評判気になるさん
船橋はプレミストタワー船橋も建つし、定借であっても買いたいと思わせる希少性が薄れていると思うんですよね。そもそもプレミアムなアドレスでもない東京の衛星都市です。苦戦するとしたらその辺かなと。

対してここは文京区であるというだけで、プレミアムなアドレスですよ。
定借だけれども、プレミアムなアドレスにあって、文京区内で稀な共用部が充実した500戸を超える最新の建築技術で建てられた新築大規模分譲マンションという大きな魅力があるわけで、それが築20年を超えたZEHでもない、長期優良住宅でもない、小規模マンションと同じ値段で買えるというのはいかにもスペシャルなことだと私は思うんですけどね。

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>>9256 匿名さん
の続きですが、
イニシャルが安いから、将来売るときも安く売れますよね。
残期間が３０年を切ったらわからないけれど、少なくとも今後２０年間ぐらいは高い商品性と価値を維持し続けると私は信じています。おまけに周辺の所有権よりもかなり安く売っても残債割れになる可能性は極めて低いでしょう。

それに最近の所有権マンションは高い価格を正当化するために、高級仕様になっています。その維持管理費の負担に、どんなお金持ちが住むか知りませんが、果たして耐えられるのか。定借をディスるのは勝手ですが、その代わりにじゃあどこに住めばいいのだと。

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東京カンテイの定借物件についての２年前のレポート。築浅なら大丈夫だ。いつまで住むかは買ってから考えよう。

https://www.kantei.ne.jp/wp-content/uploads/2025/01/116teisyaku_soubah...

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>>9258 購入経験者さん
またガバガバデータ出してるね。文京区民なのに数学できないの？

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中古定借は所有権に比べて下記の理由で安く買い叩かれます。加えて利上げ局面なのでかなり厳しいです
・ランニングコスト激高
・住宅ローンNGの銀行多数有り
・購入者側のリテラシー向上（ファーストオーナーでなければ買ってはいけない）

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スーパー決まったかな　ヤオコーがいいな

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>>9260 口コミ知りたいさん
中古所有権もバカみたいに値上がりしてるから、ランニングコスト高もローンが出ない銀行がいることもリテラシー部分も、程度の差はあるだろうけど一次購入者からしたら大差無いんよ

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あと6戸です～
みなさんお早めに～

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>>9263 マンション掲示板さん
A、D棟の3LDKはほぼほぼ売れてます？C棟の販売開始時期が気になりますね

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>>9261 マンション比較中さん

庶民的だね。今のマンション、目の前にスーパー進出となった時の店舗側の説明会で、成城石井がよかったのになんて意見出してた人もいた。

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円安だけでなく長期金利も伸びてきていますね。スタグフレーションも見えてきてる中でマンション申し込むような人はいないですよね。

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次の販売は13戸あるようですが、C棟含めてですかね？だとしたら最低価格は10800万なのでやはり1億を切ってはくれないのかも…

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>>9266 検討板ユーザーさん
>スタグフレーションも見えてきてる

それ陰謀論界隈の人たちが言ってる話でしょ？
OPECプラスは石油増産、そこに米国も加わり、さらに中国経済の低迷による需要減少という情勢を反映して2022年夏をピークにWTI原油先物チャートは右肩下がりで下げている。
さらに不景気にあえぐ中国は供給過剰のため捨て値で安物を世界に輸出している。2026年前半には物価上昇は一服する見通しで、今年の春闘では賃金のさらなる引き上げが予想されている。

まあそう簡単にはスタグフレーションにはならないよ。
むしろ昨今は実需で二億のマンションを買える30代子育て家庭が、どうやら文京区にはうようよいるらしいという事実に戦慄するな。地方都市の中小零細企業はともかく、特に文京区に多く居住しているとみられる大手企業に勤める一流サラリーマンの購買力は極めて強い。

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>>9267 マンション掲示板さん
C棟だとしても1億は切らないと思います。
恐らく1期1次、A棟、E棟と同じ水準になる気がしますね。

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>>9267 マンション掲示板さん
今プランみたら次もC棟は販売されなさそうですね。

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第二機9次販売の知らせ来ました。
何故、第三期に移行しないのかな？

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>>9266 検討板ユーザーさん

選挙で自民圧勝、積極財政推進で金利高騰って流れだったけど、今日の総理の会見、辞世の句を詠んでたような印象。公明と立憲がくっつくことは予想してなかったのか。

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>>9271 口コミ知りたいさん

三期に移るならある程度まとまった販売にしないと格好がつかない。小出しにパラパラ継続ってことでしょ。

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どの政党も消費税減税を掲げてるので長期金利はますます伸びそうですね。そんな中マンション買って大丈夫？

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>>9274 マンコミュファンさん

買い時はすでに終わってるよ。アベノミクスが始まった時に買って、繰り上げで完済しておかないと。

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>>9274 マンコミュファンさん
>長期金利はますます伸びそう
住宅ローン金利も上がるけど、借金して大家が建てたアパートの家賃も金利負担の上昇とスライドして上がるからなあ...家賃の先高感を反映して最近定期借家増えたよね。大家は値上げする気満々。

それに３％ほどのインフレが今後中期的に続く予想があるので、現金があるなら現物を買った方がいいとは思う。特に文京区に住みたいならば。

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>>9276 匿名さん
金利がどこまで上がるかわからん状況で物件なんか買えるかよ
賃貸なら安いとこに引っ越せば良いだけで致命的に困ることはない
勢いで買ってしまえば詰むケースはいくらでもあるがね

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現物といっても不動産は暴落もありうるしね。

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バブルの時は高騰していたのも数年。今回も急上昇は数年だけど、ゼロ金利政策の間、不動産だけインフレ以上に上がっていた。下がったら平成バブル以上に長期に低迷もありうる。あの時は１０年。さて今回は。

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本日も長期金利は2.3%超と止まらないね。固定金利はもう高すぎて無理になってきたから変動金利一択だけど、そこまでしてリスクのある定借物件を買いたいのかな？賃貸の方がよっぽど安全だけど。

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>>9280 eマンションさん
>固定金利はもう高すぎて無理
いや、それは逆でフラット35で引っ張れない案件ならやめた方がいい。
一般に固定金利の方が厳しく査定されるので変動しか借りられないという時にはいったん立ち止まって考え直した方がいいと思う。

あと途中まで固定だけど何年かしたら変動になりますよーみたいなローンもあるので注意が必要だよ。いつの間にか変動金利でしたみたいなのは悪夢でしかない。

昨今の所有権マンションはとにかくバカみたいに高いので、いらなくなったら高値で売ってババ抜きしようとしても、今度は実需がついてこれずになかなか売れないなんてことになると思うので、安い定借も検討しようね。

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>>9281 匿名さん
高金利でわざわざ定借買うとか何の冗談ですか？

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今借りるならフラット35一択だけど、1年後の引き渡し時にはもっと金利が高くなってるもんな。買い時逃してて可哀想

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>>9277 マンション検討中さん
>賃貸なら安いとこに引っ越せば良いだけで
たしかに独り者ならそんな感じかもしれない。だが家族連れだったらどうだろう。治安、教育、公共サービスのレベルの高い地域に住めて幸せだった妻子は。家賃の安い、治安や教育や公共サービスのレベルの低い田舎に強制移住されて泣くだろうな。離婚されるかも。

通勤距離も当然伸びて不便になり体力も削られて仕事に身が入らなくなるだろう。それにやたらと運休が多い路線の家賃相場は安いけど、安いのにはわけがあるんだよ。家ってのはゼニカネの問題というよりは人生の問題なんだよな。

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>>9282 eマンションさん
買いたいエリアの比較対象物件が何かによるでしょ

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ランニングコスト激高の中古定借を高金利で買うってヤバいですけどね。残債割れで人生詰む可能性あります

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>>9279 匿名さん
ほんとに上がったのが不動産だけだと思う？
株価、ゴールド、コインなど、上がってないものがないけど。何を信じるかは自由だけど、おそらく都心で暴落はないよ。

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どうでも良いけど事実として売れてるんだからもうネガキャンもそこそこにしとけよw

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>>9286 マンション検討中さん
だから一次取得者にとっては高い中古所有でも十分ランニングコスト激高なんだって何度言えば済むのかね笑笑
金利負担考えるとグロス抑えて定借という選択肢もあり得てしまう状況ということだよ。

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都心マンション暴落期待スレはすでにあるのでスレ違いの疑いもあるが、あえて言わせてもらうと。都心は開発余地がかなり限られてきているので希少性は今後高まる一方。確かに実需がおいつけない価格という話もあるが、現実に買える人がいて実需で買っているという事実を考えると、ちょっと安くなればすぐに買いが入って下値を支えるはずだ。

リーマンショックの時は全国の不動産相場は平均して三割ぐらい下がったが、数年で回復したし、投機的な需要の盛んな都心商業地とくらべて文京区の住宅の値下がり幅は小さかった。まあお金出して見る資料を見ている人はだいたいわかっていることだけどね。

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引き渡しまであと1年ある中でどれだけ金利があるかハラハラして、引き渡し後も定借の資産価値低下にハラハラして中々スリリングな人生ですね。私だったら無理です

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>>9292 名無しさん
ハラハラしなければならないあなたのような属性の人には無理でしょうね

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>>9293 口コミ知りたいさん
3年前に所有権買っていて順調にローン残債も減らしてるのでお構いなく。

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ここのコメント、いつ見ても購入者いじめられてるな

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あくまでここは検討スレなので購入者は住民・契約者スレに行かれた方がよろしいかと

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>>9292 名無しさん
>ハラハラして中々スリリングな人生
定借と所有権の違いについてきちんと理解していないとそうなるかもね。
金利のある時代になったと言われてからもうだいぶ経つので、さすがにマンションをこれから買おうという人にそういう人はいないと思いますよ。

後楽園にほど近い落ち着いた住宅街のマンションにこの価格で住めるというのは定借ならでは。しかも大規模で維持管理にかかわる一戸あたりの負担は低減できるし、小規模マンションのように極端な管理費用値上げをふっかけて契約を解除しようとする管理会社からの嫌がらせを受けることもないだろうから、富裕層ではないアッパーミドル層のご家庭なら十分満足できる環境だと思う。問題は高値で転売しなければ詰む背伸びをして買った皆さんだけど、おそらくそういう方は無理しないで千葉県や埼玉県に家をお求めになることをお勧めする。

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ここは駅遠・定借なので資産性の意味では期待値が高いとは言い難いのだけど、とはいえこの規模感ですから、完成したらめちゃくちゃインパクトの大きなマンションに仕上がると思いますよ。文京区って50戸もあれば「大きなマンション」になっちゃうくらいペンシルマンションが林立しているエリアなわけで、タワマンばっかりの湾岸エリアとは「500戸」の持つ意味が全然違う。

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ゴミネガは検討もせず、いつまで居座る気なの？

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