シティテラス文京小石川ってどうよ？

>>885
近くに住んでいて毎日目の前を通るが雑草はまったく生えていないよ。ただ管理は行き届いていないのは同意。夏場に伸びやすい草を刈り込まないから道路まで伸びるし、枯れた樹木も放置してスカスカなところも多い。丁字路のカーブのところの植え込みで視界が悪いからいつか事故りそう(この近辺は子供も多いので)。

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先日見てきましたが、
雰囲気が良く、おすすめです。

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T字路は見通しがよいように思いましたね。
現地を歩いていれば気がつくことではありますが。

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全く売れてないね…あるいみすごい。

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>>891
クルマを運転していると分かりますが丁字路の先の緩やかなカーブの部分は死角になりえます
少なくとも元々設置しいていた入居者募集の看板の位置を変えたり、歩行者に注意を促す看板のような物が設置されていたり、不動産側はかなり注意を払っているようには見受けられます

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一時停止を怠ると危険かもしれませんね。カーブを曲がってくる車からは交差点にいる車がよく見えるわけですが...見えていても認知できずに前方不注意でぶつけることもあるかもしれませんね。

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>>892 マンション検討中さん
この価格だったら買っておいても良いけどね。
売れないというより、買う勇気ないんだと思う。

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>>895 口コミ知りたいさん

売れないというより、買う勇気ないんだと思う
？
つまり、売れないんだよ。勇気とか知らんがな。

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この会社は攻めた値付けでゆっくり売る戦術だから想定の範囲なんじゃないかな。
近所のピアースは結構攻めた値付けだと聞くし、すぐ裏の共同印刷小石川工場跡再開発も今の相場より値上がりするはずなので焦る必要はない。

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完成年月　2023年3月2日完成済　
入居（引渡）予定日　2024年4月下旬 　

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相場がついてくるという予想はあながち間違ってはいないのだよ

2023年11月21日公開、東京カンテイ三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移によれば

"2023年10月　東京23区は前月比＋0.5％の7,132万円と引き続き上昇、都心部の"独り勝ち"の様相が鮮明化"だそうです。特に文京区も含まれる都心六区の上がり方は異常の一言。最近は家賃も上がっていて、都内に転勤を予定している人達から悲鳴があがっている。

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/1256

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>>899 匿名さん

ほんとその通りですね。2年前高いと思っていたらいつの間にか安いと感じる…まだまだインフレへはこれからですから総合的に見れば都心部の不動産はかなり上昇するでしょう。文京区の購入層も世帯年収2000万をゆうに超えるパワーカップルや株でそれなりに資産形成した方が中心となりそう。あと一部は外国人や親からの援助組。

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>>900 マンコミュファンさん
知り合いの人で文京区から足立区に引っ越した人がいるよ。北千住あたりは文京区と住んでいる層が似てきていて、中学受験率が文京区並みになっているらしい。

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売れへんなぁ

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もう残り6戸か、だいぶ売れたな。

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2021年の売り出し開始時に2025年になるまでには売り切りたいと言ってたので今年が最終期〆

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2階70平米で14000超えてる

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内覧の予約状況がいつもガラ空き、いったいいつになったら売れるのか。

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もう新築という括りではなくなりましたね。。

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超長期で販売して値上げていくのが信条のスミフもこの売れなさ具合には嫌気がさしてそう(笑)

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築10年目位までは普通に販売してそう。。

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リビアは緑多いからなー

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東京23区の新築分譲マンション、初月契約率が50%割れ、ここからの販売戦略はなかなか難しそう。周辺中古も売れ行きがかなり鈍ってるので、買い替えようと思って売り出しても成約せず、購入予定をキャンセルする事態も。買い替え組は先売り必須。

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デベロッパーは供給を絞って対抗するみたい
すると、名もないデベロッパーがすごい高値で小規模狭小マンションを供給。
これからのことを考えると買えるうちに買っておけと。

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実質中古マンションになった途端に過疎りましたね。

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スミフで所有権のこちらの方がリビオシティより遥かにいいと思うけど、それでもこれだけの苦戦。向こうは築10年で売ろうと思う輩が多そうなのでリセールは相当悪いでしょうね。

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スミスにとっては大規模の定借マンションが隣にできたことが大誤算か。ここは将来価値なしの定借マンションよりは数段上の価値なのだけれど、それに売れ行きは引きづられるという。。時間はあったのでもっと早く売り切っておけば良かったですね。

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>>915 マンション掲示板さん
共同印刷土地の件は有名でしたからある程度は織り込み済みかと

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・どっちも駅から遠くて不便
・向こうは定借だけど大規模＋スーパー隣接
まぁこっちは向こうの500戸が売り切れるまで売れないんじゃないかな
住不は売れなくてもいいっぽいから安心だろうけど

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>>917 通りがかりさん
こっちもリビオほどじゃないけど大規模だし、リビオのスーパーも隣にあるから使えるしそこまで差はないんじゃない？何より所有権だしね
スーパー便利だけど自分のマンションにはいらないって人もいる。スーパーあったらゴキブリや人が集まってセキュリティの問題もあるし

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ついに転売住戸が出ましたね。新築売り出し中で、、

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こちらリビオと価格同じくらいですね。

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中古は値下げされましたね。やはりこの辺りリセールは厳しいですね。。

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1LDK中古5,999万円で販売完了。新たに似たタイプの1LDKが7,200万円で売り出し開始。
こんなに値上がりするなら、1期で迷わず購入しておけば良かった。

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デザインが素敵だなと思いました。ゆるくカーブを描いた建物は威圧感など感じられず優しい感じがします。これはあえてそういうデザインにしたというよりは、土地の形状に合わせた感じなのかな。
価格的にはとても高級なマンションだと思うけれど、無駄な装飾とかがなくてシンプルなのが美しいなと感じました。南向きのA棟が人気だと思うけれど、C棟、B棟の眺望などはどうなのでしょう。

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C棟はお墓ビューだけど展望は開けている
B棟はユーカリハイツかリビオしか見えない

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>>924さん
ありがとうございます。
お墓ビューか、眺望は望めないか、迷います。

ちょっとびっくりしたのは、普通に3億の部屋があることですね。3LDK、100㎡とはいえ、3億ちょうど。
どんな人が買うんでしょう？

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どちらかというと後楽園駅や三田線の春日駅がの方が距離的には近い印象ですが、
後楽園駅や水道橋駅は東京ドームでライブや野球の試合などがあったりすると時間帯によってはかなり混雑するので、
茗荷谷駅利用ができた方がスムーズに移動は出来そうかなと思います。
特に帰宅時間とライブの入場時間や終了時間や重なってしまった場合は駅がとても混雑しているので、そのあたりが気になるかな

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>>926 匿名さん
茗荷谷駅は登り坂があるし途中に店も少ないが、後楽園は店もあるしフラットアプローチ。ライブや野球をしている間の混雑はそれほどでもなく、ライブや野球が終わった夜9時ごろにメトロエムは混むけれど、四路線に分散されるので、電車がすし詰めということはない。それに東京ドームから遠い入り口から入れば改札も空いている。

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当初2024年には売り切る計画でしたが、なかなか売り切れそうにないですね。2030年位には売りじまいの見込みですかね。

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スミフがここまで苦戦するとは珍しい。中古もなかなか売れない。

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全然売れてないような気がするのに2階の70平米の住戸値上げしてる気がしますね
確か1.4億前半だった気がするのに

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最新の値付けが興味深い　ここは、坪800超
ここ　〉　南大塚　ってことかな

シティハウス南大塚
B1　1LDK+S　56.28m2
16階　12300万円　坪単価722万円

A　2LDK+S　66.16m2
14階　15800万円　坪単価789万円

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資産性に期待するならもっと駅近のほうがいいし、住み心地が良ければ満足なら隣のリビオシティで良い　(文京区にしては)大規模と言いながらも特に共用施設とかあるわけでもないし、なんか中途半端な気がする
逆にいうとバランスがいいってことなんすかね

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100平米超えのキャンセル住戸がまた売りに出されたようです。価格は1億上乗せの3.65億。

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かなり上がってるけど売れてしまいそうですね。

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価格、すごく上がっていますね。
最低でも６０００万円台。。。ワンルームでこの価格ですが
それでも売れているってかなり人気物件。
そろそろ完売かもしれませんね。

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売り出し中の75平米超の中古が1千万値下げしたみたい。新築ならいいけど中古になると途端に売れなくなるね。

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ここの立地なら中古でも高値で取引されるでしょう。

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何か投機臭がプンプンする雰囲気ですね！誰がババを引くか。。。

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中古が同時期に割安で出てるのはやりづらいですね。早いとこ捌けるといいですが、、

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>>940 評判気になるさん
ここの立地なら中古で安値なら即完売でしょう。

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むかしここのメイン営業さんが今は最高の不動産投資環境ですが、2025年以降は今の業態では成り立たないと予言していた未来が現実のものとなりそうで震えてる。今年に入って売れ行きがぱったりと止まった。新築の予約が入らなくなっているのも中古の在庫が滞留しだしたのもマイナス。

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ここの中古説明会受けましたがスケベ心見え見えで萎えた。半地下部屋でその値段！？という感じ

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半地下ってことはA棟ですかね？

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>>941 マンション検討中さん
昨年のここの中古売り出し価格がピークだったみたいですね。値下げしても売れませんね。こんなに早く値下がるとは思いませんでした。

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今はまだ第2期なんですよね？
全体のどれくらいが販売済みになっているのでしょうか。
モデルルームに行っても住不は全体像が分からないようにしているのか
全体の価格表みたいなものも見せてもらえないこともあるとか。
今現在住んでいない物件も、契約してから1年近く待たなければならないだけで
契約済みの可能性もあるのですよね。

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スミフはこれから先も5年以上はこの物件を売り続けてるような気がしてきた。

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全然売り急いでいる感はないですよね。
特に文京区のマンションは、教育熱心な層に人気があるということなので
急ぐ必要もないというか。この先、金利が上がる傾向にあったとしても、急ぎはしないのではないかなぁ。
ある意味、安定している地域ともいえるのかもしれませんが。

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高額なマンションなのに、修繕積立金が意外なほど安いので驚きました。毎月上がっていくくらいの勢いで上がっていくのではと思えてしまいます。立派な建物ですし。総戸数120戸だから、1世帯の負担は軽いのかな？
全体的に、どのプランも収納が豊富だなと思えました。3LDKはやはり特別感がありますね。特に118.85m2のプランのキッチンとリビングダイニングのあたりが素晴らしいなと思いました。食品庫なんて憧れます。ルーバルの位置も絶妙。でも、玄関にアルコーブが無いのが意外です。

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>>949 匿名さん
修繕積立金は30年分くらいは計画された推移を出してくれてるよ
インフレ前だから当てにならないけど

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>>949 匿名さん
相変わらず王様部屋がまるで売れないね。本来なら真っ先に売れて欲しい部屋なのに…

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曲線づかいの外観デザインが素敵だなとおもいました
かつて海の方に会ったどこぞのホテルを思い出しました
これ土地の形に合わせたデザインなのかな
道路の曲がり角に沿ってつくられた感じもしますね
間取りの中にも曲線があるのかなと思ったら
バルコニーの形状で曲線のように見えているみたいで
建築技術ってすごいなと思いました
大様部屋もあればLDKもあり多様な住民層になりそうですね

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長期修繕計画は甘めに設計されていることも多いと聞きますよね。
どこかで一度、現実的なラインに練り直した方がよさそう…まあまあそれにもお金がかかってしまいますが。
プレミアム住戸もあまりにも値段が高いと、流石に動きにくいんでしょうか。
ここだとむしろ、コスパが良い方が（それでも高いですが）ニーズはありそうです。

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正面にある通りが一方通行と坂道の道路が交わるところで事故が多く、救急車や消防がマンション前に止まってるのをよくみます。

建築中も場所が危ないこともあり、車止めを作るようになど周辺住民で建築計画の見直し運動をしていたにも関わらず、配慮がされなかったマンションのため、周辺住民から住んでいる人に対しての印象もよくありません。

マンションも坂道に面してるので上層階でもベランダの位置が低く、洗濯物丸見えでここ一帯では微妙なマンションかなと…
近所でも買う人は住むことを考えてない投機用か、文京区外の何にもわかってない人が騙されるように買ってるんだろうなと笑い話をよくしてます。

文京区の新築マンションはすぐに埋まるのにここは売り出し時から埋まってる様子もなく、いつも売り出しと見学の看板が出ています。

周辺には投機用ではない、中古、築浅のマンションが出ているので、文京区に住むならもう少し探してみたほうがいいかと思います。

投機用として住みもしない人が買うマンションといった感じです。
事故の多い場所なので住民が増えるよりは、ババ抜きのように投機対象にしてくれたほうがありがたいです。

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>>953 匿名さん

修繕費は施入面積1㎡あたり最低300円から400円は毎月積み立てないと将来足りなくなります。

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>>954 通りがかりさん
>正面にある通りが一方通行と坂道の道路が交わるところで事故が多く、救急車や消防がマンション前に止まってるのをよくみます。

嘘はいけないよ交通事故発生マップで検索するとこのマンションの周囲で交通事故は起きていない。
https://www2.wagmap.jp/jikomap/Portal

確かに夜間に救急車が停まっていることがあるけれど、この辺は皆お年寄りだらけなんで体調不良で救急搬送される人がとくにここ数年は増えているからでしょうね。

前を通ると洗濯物が干されている部屋が多いし、親子連れが車に乗って出かけていくのもよく見かけるので、住みもしない人が買うマンションとか言ったら住んでいるたくさんの人たちに失礼ですよ。

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定借で値頃感がある大規模マンションが建つとどうしても比較されてしまうからここは運が悪いと思いますね。売り出された時には誰もが度肝を抜かれましたが、今となっては値頃感が漂っています。それほどボロクソに貶すほどのものではないでしょう。

印刷工場で働いていた古くからの住民にしてみれば、工場がマンションになることは故郷の風景が失われるようで、居場所がなくなるような寂しい気持ちになってしまい、つい新しいマンションに毒づきたくなるのも、同じ人間として理解できます。しかしいつまでも変わらないものはないのです。

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交通事故発生マップは全てが表示されるわけではなく、書類送検されないような接触事故や少し前の情報も出てこないので、マンションを探す際に参考にはなるかと思いますが、出てこないから安全な場所だというわけではありませんよ。

カーブしている坂道の道路と一方通行道路の交わる場所ですので、検討されている方はその点が問題ないかを考えて、見通しが悪くなる夜間にも下見することをおすすめします。

洗濯物を干してる方が多くいるといった情報がすぐに出てくる程度には周りから目立つベランダのマンションなので、普段外干しされている方で洗濯物が見られるのが苦手な方は夜の下見だと分かりにくいとと思いますので日中帯の下見もおすすめです。

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ここの100平米超えの王様部屋、あんまり注目されてないけど実はかなりお得な気がしてきた。ルーフバルコニーも広くて、子供3人とか育てるのにかなり良さそう。

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>>959 匿名さん
>交通事故発生マップは全てが表示されるわけではなく、書類送検されないような接触事故や少し前の情報も出てこないので

>>954 通りがかりさん の言うような救急車や消防車が来るような人身事故でマップに載らないとは驚きですね。話せば話すほど矛盾が露わになりますよ。

確かに３０年前ぐらいにはトラックやフォークリフトががんがん通っていたのでご指摘のような危険もあったと思いますが、昨今は工場の数が数えるほどとなり、日中は宅配便の軽ワゴンぐらいしか通りませんよ。百歩譲ってマップに載らない軽微な事故があるとして、その発生頻度はマップに載るような交通事故の頻度と比例するはずです。安全なことには変わりありません。

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日曜日、天気が良かったのでこの物件の前を散歩しましたが、南側のA棟は概ね完売しているように見えました。バルコニーの柵よりも高いところには通常干せないので、ガラス製のバルコニー柵だと洗濯物はよく乾くでしょう。見栄をはらず自然体でゆったりと生きる文京区らしい光景だと思います。そういえば春日のパークコートでも洗濯物がたくさん干しているのを見ることができますよ。かなり高いところにあるので目立たないだけです。

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＞バルコニーの柵よりも高いところには通常干せない

それが柵より高いところに物干しおけちゃうタイプのを設置しちゃうデベがあったりする。モデルルーム行ったらバルコニーで確認。バルコニーって結構確認することがある。

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資産価値を考え、所有権があるマンションで検討してましたが、シティテラス文京小石川は売り出し値段も相場より高い中、投機も相まって、価格のピークがきてる感じがしますね…

子育て期間中の20年住むと割り切ってマンションを選び、資産価値があるうちに売却する想定で今建築中のリビアシティ文京小石川もありかなと悩みます。

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>>964 マンション検討中さん
中国では東大エリアである誠之小の人気が非常に高く、中国から文京区に移住してくる方が非常に増えています。

誠之小以外にも文京区への移住希望の中国の方も増えてきているので、>>965 匿名さん　のいう通り、住環境の良いエリアは日本の人口が減少しても、日本だけでなく、海外からの移住者も多いので安心です。

確かにいつでも募集が出てることもあり、ここ数年の中ではピークかもしれませんが、長い目で見れば大丈夫かなと…

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>>966 マンション検討中さん

何を持っての安心か。治安面は？

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文京区の不動産を買って移住してくるような中国人は相当な上澄みだよ。
トイレを汚すのが得意な観光旅行でよくやって来る一般の中国人とはなにからなにまで違う。大声を出さないし、子供との会話は少なくとも人前では日本語、着ているものもこざっぱりとしていて日本人と区別がつかない。毎朝ランニングするなどセルフコントロールもかなりできていて、その辺の日本人よりはかなり上等な人たち。

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>>967 さん

>>965 投稿が消されてますが、マンション需要があり、価値は上昇をするといった話があったので、価格が上昇する点に同意するといった観点から安心といった記載をしています。

需要が日本人だけではないため、長期でみても資産価値は上がり続けるかと。

中国でとても人気があるといった話は実際に仕事の関係で文京区に住んでいる中国出身の方から伺っており、郷に入れば郷に従えといった言葉を理解し、有言実行しているような方で自身の子供との会話も常に日本語でされていました。

実際に人気があるので中国の方を例に上げましたが、東京に住む外国の方でも文京区に移住を希望している方は子供の教育を目的としてる点から文京区の治安は酷くならないと考えてます。

全ての国に共通するわけではないと思いますが、学力が高いと暴力的な犯罪率は低いので、今後日本全体で外国人が増えるとしても、文京区は特に治安面が悪くなる可能性は低いのではないでしょうか。

今回マンション価値の観点から安心と回答しましたが、外国人の移住の件で治安面についての質問が来るとは思っておらず、とても胸が苦しくなりました。

子育ての中、外国人の子供の親御さんと接する機会が多々ありますが、文京区に住まわれる方は馴染めるように努力されているのがよく分かります。

もしあなたが文京区に住まれているなら見える所でもコンビニやスーパーや飲食店など色々と外国の方のお世話になっていないでしょうか？

外国の方を見かけた際に治安が心配といったことを外で言わないでいただければと思います。

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中国にもマフィア組織みたいなのがいて、日本の＊＊＊と同等かそれ以上に危険な人もいるけれど、だからといって中国人が全部危険だったら日本人も＊＊＊がいるから危険ってことになってしまうよね。切り分けて考えていかないと。

世界の富裕層を相手にして何十億もするマンションも都心で売られるようになったようだけれど、富裕層は税の負担の軽さとか金融の自由度を重視するんで、本当に伸びるのはちょっとお金のある高レベル外国人が安全を買いに移り住んでくるときに買い求める1~2億ぐらいの物件だと思う。文京区の伸び代はまだまだ大きいと思うけどね。

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>>960 口コミ知りたいさん
誰かここ早く買ってあげて、値下げしてますよ。

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さすがに近所に五百戸オーバーの供給があると厳しいと見える。
あっちは定借とはいえ価格もこなれているので大変だろうな。

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>>971 検討板ユーザーさん

文京区でも新築が軒並み坪1000万を超えてくる相場の中で、120m2近いルーバルつきのプレミアムな角部屋が坪900台で買えるのはマジでお買い得だと思う。実需で長く住む前提なら、絶対に買って後悔しない。

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>>973 マンション検討中さん
120平米は広すぎで持て余すわ
巨人軍の子だくさん選手とかなら良いかもしれんけどね
一般人なら同じ価格でもっと狭い港区買ったほうが満足度高い

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T字路のところの標識（プレシス側)は追突で折れたのかな？
気づいていないだけでそれなりに事故ってるのか

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さすがに、標識曲げるのはここ10年ぐらいで初めてですね。まあ犯人の目星はこの近所に住んでいる人ならあそこだなとみんなわかってます。ここの前の道路をコミュニティー道路として整備しようという計画があるので、そのうち追い出されるでしょう。大家は地元の人なので生きた心地しないでしょうね。

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先着順でそれなりの戸数がありますが、あまり動きはないようですね。
入居が2027年ととんでもなく先に設定されているから、
敢えて今購入しなくっても、という風になってしまうのかもしれないなぁ。
2年後だったら、マンション価格が変わっている可能性もあるし。

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ここの前を通るとバルコニーに植木が置いてあったり洗濯物が干してあるお宅が多いですから大半の住戸は売れてしまったように見えます。

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ちょっと不思議に思ったのですが、

>>入居が2027年
今買うと2027年入居なんですね？

そして
>>ここの前を通るとバルコニーに植木が置いてあったり洗濯物が干してあるお宅が多い
もう入居している人もいるということみたい……

契約に時間をかけて、申込してもすぐは入居できないスタイル？

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>>980 匿名さん
竣工前の早い時期に買った人たちはもうとっくに入居しています。
今先着順で売っている住戸については2027年4月ということのようですね。

まあ、販売戦略ってやつでしょう。

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普通に私たちから見ると、売れ残りのようにも思えるんですが、かなり広い良い部屋なども残っていて意図的なものを感じます。

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以前、売上の計上年度を調整するために販売期間をかなり大きくとっているとお聞きしました。

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5階の118.75㎡の間取り価格推移
3億6千4百万
↓
3億4千9百万
↓
3億2千2百万

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>>984 マンション掲示板さん

文京区の新築100平米超えというと希少価値あるかなあと思ったのですが、意外と売れないものですねえ

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不動産に3億出せる層ならば、今は他にも選択肢が色々あるのでしょうね。

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良くも悪くも隣に大規模定借があるから、難しいですね。リビオが完売して、小石川自体がもう少し盛り上がってくれれば売れるだろうけど、いつになるのかな…。

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中古の売り出し物件が増えてきて、価格的に新築と迷いますね。。

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