Brillia(ブリリア) 上野松が谷 The Residenceってどうですか？

7500～8000くらいなら検討します、、、

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下町お寺の街の億ション2LDKか～

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特筆すべきはリビングの採光だが、それに尽きるように感じた。

以下のデメリットを補って余りあるほどのものかと言われるとそうではないと思った。

①最寄駅徒歩8分の立地
上野等は普段使いには遠いため、実質的に銀座線田原町が唯一の駅となるが、実際に歩いてみると数字より遠く感じる。
また、そもそも徒歩8分は（港区、千代田区などの人気エリアを除いて）リセールバリューの良い立地ともいえない。

②5階以上でないと眺望が抜けない
目の前の建物が4階相当であるため、4階以下の眺望は抜けない。
眺望が抜けたとしても、スカイツリー方面ではなく、古いマンションや戸建が広がっているだけなので、眺望に価値を感じにくい人は多いと思われる。

③リビング隣の洋室の使い勝手
リビング隣の洋室は柱の出っ張りがあるため、実際に内見してみて、使い勝手が悪く感じた。
少なくとも寝室としての使用は不可能で、リモートワーク用の部屋としても手狭に感じる。扉を開放し、実質的な1LDKとして使用するほかないように思える。
なお、ドアを開けて利用した際の採光は素晴らしいと思う。（後述のとおり、とても暑そうだが。）

④ダイレクトウィンドウは暑そう
ダイレクトウィンドウの範囲がかなり広く、南向きであるので、夏はかなり暑そう。エネルギー不足も懸念されている状況で、仮にエアコンが使えなくなったら、、、との懸念がある。
また、紫外線劣化もするだろうし、近年北向きの人気が高まってきていることに鑑みれば、南向きを手放しに賞賛するのは難しい気もしている。

⑤管理費＋修繕積立金
これらだけで50,000円近い。総戸数が少ないので仕方ないが、家計を大きく圧迫するのは間違いない。

⑥旧法借地権
確かに、定期借地権と違い更新が可能で、普通は更新されるので、期間満了時に建物を取り壊す必要はない。しかし、売却の際には別途費用が発生するのが普通であり、本物件もそうなのではないだろうか。詳しくは面談で担当者に確認してみてほしいが。なお、当然ながら、地代も月毎に発生する。

総まとめ
土地と違って、建物は老朽化し価値は下がる。確かにリビングの採光は魅力的であるが、いずれは古くなり、価値が下がる。
皆さんはどう評価するのだろう。

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>>31 マンション掲示板さん

ペット飼いの夏場の光熱費は相当になりそうですね～

土地の半分は所有なのに半分は借地権
DWで眺望抜けるのに目玉（スカイツリーとか隅田川花火など）がない
将来的には日本最高層ビルトーチタワー辺りは見えるのか？！

残念ながら、いろいろ中途半端ですよね～

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参考になるのは、ウエリス浅草ではないかな。旧法借地権2LDKの65平米、東京メトロ銀座線「田原町」歩9分、つくばエクスプレス「浅草」歩4分、東京メトロ日比谷線「入谷」歩12分という立地、築9年で8980万円という売り出しがある。

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と思ったら、同じ通り沿いのＢｒｉｌｌｉａ上野松が谷も旧法借地権だったんですね…。
こちらは、9480万円で現在売出しがあり、2LDK ・70.35m2（21.28坪）（壁芯）、つくばエクスプレス「浅草」歩7分、東京メトロ銀座線「稲荷町」歩9分、ＪＲ山手線「上野」歩12分、築11年ですね。

本物件よりも1000万円ほど安く、15平米ほど広い。

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夏は地獄のデザイン

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8800万～とのことですが、最低価格と思われる２階は腰高窓ですし眺望全く抜けないのでうまみがないですね

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立地が微妙なのとやっぱり高いな～
銀座線の駅が微妙すぎる上にその駅からも遠くてこの値段か

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柱が本当に気になる
全部屋に激しい食い込みがある

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食い込むにもほどがある

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マンション建設では柱を外に出す構造と居室に干渉する構造がありますが、
こちらが居室に干渉する構造を取り入れた理由が知りたいですね。

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ダイレクトウィンドウを採用したからです。
当初は普通にバルコニーのある設計の予定だったそうです。

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くい込みくい止める

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マンションすぐ近くに実家がありますので、住心地を客観的に記載します。

・信号待ちやホームまでの距離を考慮すると東京メトロ田原町駅で徒歩10分、TX浅草駅まで徒歩15分、JR上野駅まで徒歩20分が実際のところ。
特に国際通りと昭和通りの信号待ちは相当長い。
・徒歩5分以内でスーパーはまいばすとファミマが1軒のみ。
・普段使いできる飲食店やチェーン店は周囲に皆無。
・周辺は昔ながらの住宅や雑居ビルが多いので基本的には静か。
ただし外国人観光客向けのホテルや民泊施設も多数存在しだしたので、実家に住んでる両親によると朝晩スーツケースを引く音が響く時もあるとのこと。
・近くにかっぱ橋道具街と浅草まで繋がるかっぱ橋本通りがあるが、歩道は狭い割に外国人観光客が大量にいるので日中は歩くのが困難になるほど。

正直この立地で約55平米の部屋が9000万円以上とは地元民であれば購入しませんね。
松が谷も土地価格が上昇していますが外国人観光客向けのホテルや民泊需要によって押し上げられているだけで、本来資産性は皆無の立地だと思います。

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>>45 ご近所さん
いつもどこでも長文ですね。おつかれさまです。

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ダイレクトウィンドウによる明るいリビングなどの設備仕様が魅力的です。
現在3戸が販売中ですが、今後のスケジュールも気になるところ。

間取りの割に強気な価格帯や柱の食い込み、
小規模ならではの点などは少し気になりますね。

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>>29 通りがかりさん
今の市況を見るとこのくらいならって感じの人は多そう

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近くのブリリア上野松が谷は坪450万円くらいだったから、そこに合わせると7500万ですよね。
雑な計算ですが、新築（築浅）と眺望プレミアムが1500万くらいのってる形ですか？

眺望魅力的ですね、、、

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