Brillia(ブリリア) 上野松が谷 The Residenceってどうですか？

もう良い土地は買えないからね
ブリリアならそうしたと思う

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このエリア、反社多いんですか？あまり土地勘がなくて。

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さすがに7000万以上だと買う気失せるかなという感じではありますね、周辺相場と借地権を考慮して

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>>15 マンション検討中さん

間違いなく７０００万以上
１億前後（坪５５０～６３０）はしそう

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>>16 匿名さん

周辺で坪550超えてる物件ないですよね？

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同規模の２０２５年２月竣工「ブリリア東上野（東上野３丁目）」の中古相場（販売履歴）が坪６３０～７７０（＠７００）で動いている

それの立地差で８５％掛け、一部の旧借地権で９０％掛け
それに新築プレミアムの１．１掛けで「＠５９０」と勝手予想

ちなみにもう少し規模の大きい２０２１年８月竣工のブリリア上野ガーデン（東上野５丁目）は
坪７００～８８０で動いている

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旧借地権９０％掛けはもっといかないですかね？

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>>19 評判気になるさん

土地の全部ではなく、半分なのでそれなりに高くなっちゃうっじゃないかと

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ここのマンションは、なぜ竣工目前に販売を開始されるのでしょうか？
ブリリアシリーズ自体がその様な売り方なのでしょうか？
個人的には購入直前で実物が見れるのは嬉しいですが…

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案内が来ましたが…
価格が1億円程との事でした

全くなしですね

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そんな価格なんですか！
ブリリアは確かに高級にカテゴライズされるブランドだとは思いますが
この辺りでその金額になるとは思わなかったです。
もっとカジュアル目の街なので。

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借地権で1億であの立地馬鹿げてます
それでもブリリアシリーズは売れるのでしょうけども。
買いたくはありませんね

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建物割合多くなると固都税激高にならない？
土地は大幅減免あるけど建物はないよね。

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7500～8000くらいなら検討します、、、

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下町お寺の街の億ション2LDKか～

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特筆すべきはリビングの採光だが、それに尽きるように感じた。

以下のデメリットを補って余りあるほどのものかと言われるとそうではないと思った。

①最寄駅徒歩8分の立地
上野等は普段使いには遠いため、実質的に銀座線田原町が唯一の駅となるが、実際に歩いてみると数字より遠く感じる。
また、そもそも徒歩8分は（港区、千代田区などの人気エリアを除いて）リセールバリューの良い立地ともいえない。

②5階以上でないと眺望が抜けない
目の前の建物が4階相当であるため、4階以下の眺望は抜けない。
眺望が抜けたとしても、スカイツリー方面ではなく、古いマンションや戸建が広がっているだけなので、眺望に価値を感じにくい人は多いと思われる。

③リビング隣の洋室の使い勝手
リビング隣の洋室は柱の出っ張りがあるため、実際に内見してみて、使い勝手が悪く感じた。
少なくとも寝室としての使用は不可能で、リモートワーク用の部屋としても手狭に感じる。扉を開放し、実質的な1LDKとして使用するほかないように思える。
なお、ドアを開けて利用した際の採光は素晴らしいと思う。（後述のとおり、とても暑そうだが。）

④ダイレクトウィンドウは暑そう
ダイレクトウィンドウの範囲がかなり広く、南向きであるので、夏はかなり暑そう。エネルギー不足も懸念されている状況で、仮にエアコンが使えなくなったら、、、との懸念がある。
また、紫外線劣化もするだろうし、近年北向きの人気が高まってきていることに鑑みれば、南向きを手放しに賞賛するのは難しい気もしている。

⑤管理費＋修繕積立金
これらだけで50,000円近い。総戸数が少ないので仕方ないが、家計を大きく圧迫するのは間違いない。

⑥旧法借地権
確かに、定期借地権と違い更新が可能で、普通は更新されるので、期間満了時に建物を取り壊す必要はない。しかし、売却の際には別途費用が発生するのが普通であり、本物件もそうなのではないだろうか。詳しくは面談で担当者に確認してみてほしいが。なお、当然ながら、地代も月毎に発生する。

総まとめ
土地と違って、建物は老朽化し価値は下がる。確かにリビングの採光は魅力的であるが、いずれは古くなり、価値が下がる。
皆さんはどう評価するのだろう。

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>>31 マンション掲示板さん

ペット飼いの夏場の光熱費は相当になりそうですね～

土地の半分は所有なのに半分は借地権
DWで眺望抜けるのに目玉（スカイツリーとか隅田川花火など）がない
将来的には日本最高層ビルトーチタワー辺りは見えるのか？！

残念ながら、いろいろ中途半端ですよね～

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参考になるのは、ウエリス浅草ではないかな。旧法借地権2LDKの65平米、東京メトロ銀座線「田原町」歩9分、つくばエクスプレス「浅草」歩4分、東京メトロ日比谷線「入谷」歩12分という立地、築9年で8980万円という売り出しがある。

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と思ったら、同じ通り沿いのＢｒｉｌｌｉａ上野松が谷も旧法借地権だったんですね…。
こちらは、9480万円で現在売出しがあり、2LDK ・70.35m2（21.28坪）（壁芯）、つくばエクスプレス「浅草」歩7分、東京メトロ銀座線「稲荷町」歩9分、ＪＲ山手線「上野」歩12分、築11年ですね。

本物件よりも1000万円ほど安く、15平米ほど広い。

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夏は地獄のデザイン

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