【住民専用】イニシア千住曙町Part6

いずれの書き込みも正確ではない。

以下前提として、容積率超過がないこと（実際にはもともとこのマンションは溶液率には公開情報からかなりの余裕があると思うが）、
自治体（足立区）からの補助金審査が通っていること、
変更申請をしていないと思われる（議事録等にはでてこない）ことを考慮する。

結論から述べると、行政処分（除却命令）の可能性は低いがゼロではなく、状況次第で是正指導や命令が出る余地がある。また、理事の損害賠償責任も、善管注意義務違反が認定されれば生じる可能性がある。以下で詳述する。

【行政処分（除却命令）の可能性容積率の観点】

建築規準法法第52条では、容積率の算定基礎となる延べ面積から、自走式駐車場部分を1/5限度で不算入可能。
ただし、駐車場部分に他の用途（倉庫など）を追加すると、不算入の条件を満たさなくなる場合がある。

一方、防災備蓄倉庫は延べ面積の1/50（または1/100）まで不算入可能で、2012年の法改正で防災意識の高まりから緩和されている。

前提通り、駐車場不算入の喪失分を防災倉庫不算入で相殺でき、全体として容積率超過がないなら、違反とはみなされにくい。

変更申請の必要性: 既存建築物の部分変更（駐車場の一部を倉庫に転用）は、用途変更として扱われる可能性がある。用途変更の場合、特殊建築物（マンションは該当）で変更部分の床面積200㎡超なら確認申請が必要だが、200㎡以下なら不要（2019年法改正）。
イナバ物置のような小規模プレハブ倉庫（典型的サイズは数㎡～数十㎡）は、防火地域外で小規模なら確認申請不要のケースが多い。確か防災倉庫は”部屋とみなせる”ように各種の追加工事が後年度の一般会計予算から執行されていて、防火で無警戒とみなされるリスクは解消されていたように記憶している。

足立区の補助金制度では、防災倉庫設置に審査があり（対象経費の60%、上限40万円）、これを通っているなら行政が事前に適法性を確認していると推測される。 また設置のための設計や実施は管理会社に付託される総会の決議内容で、用途変更にあたることは認識されていて、3/4の特別決議で承認されている。

よって、手続き懈怠が重大視されにくい。

【通報の結果と行政処分の可能性】

建築指導課への通報で調査が入る可能性はある。建築基準法第9条では、違反建築物に対し是正勧告・命令（除却含む）が出せ、マンション管理組合が対象となる。

ただし、結果としての現行法での容積率超過なし・補助金審査通過の場合、形式的な指導（例: 事後申請勧告）で終わるか、違反認定されない公算が高い。重大違反（例: 構造安全性の低下）でない限り、即除却命令は稀。時効なしで遡及可能だが、行政の裁量で柔軟対応される事例が多い。
可能性として、10%程度（推定）と見るが、詳細な現地調査次第。

【理事の不法行為弁済の可能性/理事の責任】

　 区分所有法（マンション標準管理規約準拠）では、理事は善管注意義務を負い、組合に損害を与えた場合賠償責任が生じる（民法644条準用）。

　本件で数百万円の管理費損失（新設・除却費用）が発生した場合、理事会の拒否が違法手続きに基づくなら、住民（組合員）から理事個人への損害賠償請求が可能。裁判例では、義務違反の程度で損害額の1割程度の賠償を認めたものがある。

ただし、管理組合として理事を訴えるには総会決議が必要で、組合員個人が直接請求するのは難しい（組合が原告となって退任した理事長を訴えた事例が殆ど）。

　弁済の可能性: 行政処分が出れば理事の責任が明確になり、弁済を求める訴訟で勝訴の見込みが高まる。不法行為（民法709条）として成立すれば、理事が個人で負担する余地はある、ただ、補助金審査を通した善意の行為なら、過失なしと判断される場合も。

　管理組合には顧問弁護士がいて、責任を問う訴訟はうけてたつだろうし、Ｄ＆Ｏ保険（２年ほど前から管理業協会のマネジメント保険に変更で保険金は１億円に）の対象範囲となる・・・悪意で重過失とは認定しにくいだろう・・・から、理事個人の責任を問うて責任が認められたとしても、せいぜいその理事が辞める程度で、按分して本人自腹の個人賠償とするのは難しいｄｓろう。

　なんにしてもまずは、行政からの是正命令をとりつけることが最初となるが、同じ行政が助成認定をだしていることから足踏みはしそうである。

　もっとずっと大きな法令違反があってマンションは既存不適格だと思うのだが、誰も気が付かないなら黙っておいて豚さんに貸しでも作っておくか。

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