住民専用
[更新日時] 2024-10-10 23:09:32
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物件概要 |
所在地 |
東京都足立区千住曙町18-1(地番) |
交通 |
東京メトロ千代田線「北千住」駅から徒歩14分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
515戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上24階地下1階 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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イニシア千住曙町口コミ掲示板・評判
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3948
理事会ウオッチャー
>>3947 住民さん6さん
30人いる平理事の殆どは、月3000円が基本報酬で
輪番辞退による協力金の発生がなければ、委員会などで
月に2回拘束が基本で3000円は払いすぎとも言えない。
実際に月に5000円払って輪番を辞退する人が毎年
輪番指名者の半分ほどいる。
理事をするとその分が加算されて、協力金収入は全額が
報酬按分加算な山分け規定だから
理事をすると +5000円/月くらいにはなる。
理事をしないと -5000円/月というのとは
それなりにバランスが取れているといえる。
高いかどうかが同じマンションの人の輪番受諾率で動的に
決まっていくようにする仕組みはそこそこ上手い。
豚さんの思い付きというよりは外からもってきた制度
だろうが、コピーは上手。
統計上は報酬をだしているマンションは全マンション
だと少数派で1/4程度だが500戸以上の大規模ではずっと
多い。確か隣のシテヌーブにも報酬制度はある。
報酬のあるマンションの平均の統計は国交省の
マンション総合調査の結果を元に図示したものでこちら。
https://d-change.jp/association-officer-compensation/
”平均では普通程度”だが例外が2人。理事長と豚さん。
13期通常総会の6号議案で統括理事以上に理事会決議での
特別加重を認めているから、最大に加重して理事長は
月3万円、理事長=平理事10人分 になる。
それに総会や理事会で反対がでていなければよいわけで、
くだんの総会決議は、19人の反対ありで、直後の自治会費
支払いの9人に比較すると反対は多いが賛成率で96&ある。
毎年の理事長他代表理事の報酬加重は役員報酬の細則規定
で、理事会決議だが、当年度分を次年度支払いということ
もあって、年度の後半に次年度の予算計上の段階で理事会
で決議をわざわざとっている。
過去に1人も反対の理事がでていないから理事会内では
納得しているのだろう。
もともと顧問の管理士には月10万以上払っているのをコスパ
が悪いで切って、監事兼任の若手にかえて
月5.5万円(税込み)に。監事は月1回出席で理事会で
コメントしてるほかは理事会便り程度しか寄与がないから
あっさりめの関与で会議一回税抜5万円ということに。
同じ管理士資格の豚さんは月0.6万円(加重で1.6万円)
だから、自分の理事会は2時間分の報酬にもならんと
ポストしているように、管理士の相場-標準俸給表で
2時間お願いして2万円を超える-からみれば激安だとの
考えからも成り立たなくはない。
もっとも建築士として理事会に入っている理事でも
月3000円だから、住民の専門家に専門性でお金を余計には
払えんということだろう。
(続く)
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3949
理事会ウオッチャー
>>3948
(続き)
出席会議の数が多い(理事長は自治会こみ6つ)から
最大で他の副理事長の3倍程度までは当然というのが
細則変更時の議案の論理。
結果として今の役員報酬は、辞退理事の協力金を除いて
30人態勢で年170万円ほどになる。月280円/戸を
なくしても管理費を値下げできるような効果はないから、
これで人数が維持できるならありだろうとは思う。
管理士のほか施工管理技士・弁護士・税理士・司法書士の
外部プロ起用があって総額がそれなりのもの。特に
今期の営繕委員長の報酬は1人で全理事の報酬を超えて
計上されている。大規模修繕中だからね。
なお私自身は月5千円なら協力金支払って辞退するが、
それは各自の時給というか収入を考えて判断すればよい
ことで完全に各個人の自由である。
自治会費は、組合からは業務委託経費の扱いだから
年84万円は理事会全体の半部くらいの業務がある認定で
議案書にもそうでてくる。
法人側からは本来自前でできる業務を外だしでお願いする
ことへの委託費扱いだから払った先の団体がそれをどう
使うかは相手の勝手で知らんがなが法人側の論理。
なので自治会側で用途を追及しないと、妥当でないの
主張はできないが、法人は会費を”住民には還元せず
会そのものの組織の維持費にあてよ”との用途指定を
している。業務委託経費だから、業務費用にあてろは
自然。
自治会側に、NPOにでもしない限り BS/PLレベルでの
決算の開示義務はない。法的にはPTAなんかと同じ。
それなりに考えられているようには思うが、
多分実質1人自治会だから自治会長の総どりに
なっていると思われる。
理事長と自治会長で会議6つ、外にも無数にでかけて
いるようで(自治会の議事録で他の役員の寄与が見えない)、
事実上専業で合計加重こみ10万円というのは年金生活者
ではあろうが完全な専従者あいての報酬としては妥当で、
私としては報酬の額そのものを問題とは考えてはいない。
むしろ、フルタイムで500戸の代表者の全ての仕事を
こなして月僅か10万円はサービス価格で激安だとかで
もっと堂々とやればいいのにと思っている。
管理を実施している人が理事だけなら、必要なコスト
は受益者である全員が負担することは当然で
管理費会計からの支出そのものに問題はない。
自治会費の自治会による徴収もなくしたわけで、
「管理費以外を原資」にするのは今や不可能だが。
理事は0円でやれというのは、第三者管理などで
住民の理事会寄与をなくしていく流れには逆行する
ものだとはいえる。
今の新築物件に理事会などはなく、それに対応する
意思決定関連のコストは管理費に組み込まれる。
但しプロ並みのカネをとりたいともし言うのなら
それでなされる仕事も当然にプロ並みでなければならない。
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3950
マンション住民さん
改行はいっそなしか、
もう数文字少なくで改行してくれると
ありがたい。
多分使っている携帯の文字数で
私には毎行1-2文字だけ折り返されて
見えていてかなり読みにくいので
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3951
住民さん6
加重が問題。偏りすぎ。
こんな偏重したマンション、他にないよきっと。
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3952
理事会ウオッチャー
>>3950 マンション住民さん
携帯から書く時の改行は早めには注意する。
文字の大きさ設定のせいか改行無しは難しい。
上に引用した国交相のアンケートデータだと
理事会なだけ報酬ありのマンションもパーセント
オーダーであるから、平理事はゼロとか差が
もっと極端なところも国内に1000棟単位で
あることになる。
偏重の度合いではなく、絶対額が働きに対して
過剰かどうかで判断すべきで、13期通常総会の
第6号議案では、自治会と併せて、
直接出席が必要な理事会または自治会
(外部会議への出席を含む)の時間に対して
計算して都の最低賃金を大きく下回らないこと
との考え方が示されている。
理事長への加重が極端で、理事会では10人分、
自治会分と合わせるとほか全ての理事の6倍に
達するがそれだけの時間拘束があれば
問題ないことにはなるね。少なくとも
理事会での会議の負荷は理事長は
全部顔を出してるなら6倍ある。
自治会長時手の業務と被ると、
役員会や専門委員会の日程も移動に
なってて実際全部出てるのだろう。
「他に事例がほとんどないから」
だけでは批判の理由としては弱いかな。
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3953
理事会ウオッチャー
>>3952 理事会ウオッチャーさん
理事会なだけ報酬ありのマンション
→理事長だけ報酬ありのマンション
失礼
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3954
住民さん6
別にお金かけるならかけるでいいけど、なら外部の人にお願いした方がいいですね。金額が上がっても、今のようなお金の流れにはならないし、ずっと同じ人がやり続けるのは不健全ですし。それに誰にもできないというものではありませんから。
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3955
理事会ウオッチャー
以下数字が間違えているなら指摘は受ける。議論はお気持ちベースではなく
数的根拠によるべき。
>ずっと同じ人がやり続けるのは不健全ですし
属人性を排するには、外部管理者を受ける”会社”が乖離会社でなく必要
>それに誰にもできないというものではありませんから
できる人は無数にいるが、最低でマンション管理士程度が必要。
今と同じコストではできない
数的見積もりはこちら
マンションの理事会そのものをなくす外部管理者方式のコストは、1戸当たり月1000円程度とされているが、これは「管理会社」が「理事長」役(区分法でいう管理者)を受けている場合限定で、管理組合法人化されている組合には対応困難である(管理組合法人にい管理者は設定できない)。
また委託経費の値上げや、大規模修繕などの工事会社の選定の局面では、管理会社が管理者であることから、お金を払う人ともらう人が同じになる利益相反の問題の排除は至難である。
規約そのものをそれを機会に全書き換えして非法人に戻るのでなければ、”理事会機能”に相当するものは残した上で、それをまるごと管理会社とは無関係な第三者に依頼する方法をとる必要がある。
最近では三菱UFJ信託銀行が、社内公募で事業のスタートを決めているが、そのコストは戸あたり月額数千円とされている。3000円だとして、”理事長のみ”に比較すると、監事機能までプロに丸投げするなどで、数倍高い。外部管理者管理の費用月が月3000円だと、1㎡で40円ほど管理費を値上げすることになり、これは最近の記憶に新しい33円/㎡/月の値上げを超える。
おのおの500戸の年間支出に換算すると、600万円~1800万円となる。今の理事報酬は総額で協力金の按分は含めなければ(理事会がなければ協力金の発生もない)年170万円に過ぎないから今と同じことをキープするには増額分はほぼ全額を管理費徴収を改定して賄うしかない。
これを0円でできるとしているのは全て管理会社で自前で直接大規模修繕工事を受けている会社のみである。
月1000円というのは大きなようだが、12年で14.4万円/戸に過ぎない。当マンションの初回大規模修繕は1戸150万円に近く、工事に1割高い値段をつけて自動で受注できる仕組みを構築すれば(外部管理者に納まれば、自社を選定して総会に上程できる)追加0円でも元はとれる。めんどくさい要求を理事会でうけたり、肝心の大規模修是に関与できなくなることもなくなるからね。これではは食っていけない場合(管理会社ではないか工事を自社でうけない場合)には追加の管理コストはどこかで受けるしかない。
理事報酬の半分は5人の副理事長以上ではない残りの25人の平理事に発生していて、行事や防災など人が多数必要な局面での輪番平理事を多数抱える費用に充てている。
人を大量に動員しての防災訓練や、お祭りなだおのコミュニティ部門は、外部管理者方式では成立は困難になる。お祭りには運営で80人参加としていたうち総出ででてきた理事は30名でどうも理事の家族まで手伝っているようだからね。
日管連がやはり外部管理者の引き受けに乗り出してきていて、最近豚さんがEラーニングが大変とかXでつぶやいているのは、これ
「認定マンション管理士」
→ https://www.nikkanren.org/service/npro.html
豚さんは資格取得するつもりのようだが、豚さんが他の組合で受けるかどうかは別として、”個人の管理士”に外部管理者を任せるのでは、その人がいなくなったら終わりで、ずっと同じ理事長がやっているのと属人的である点で何も変わらない。
住民が手弁当に近い報酬でやっていることを、仕事として外部の管理会社とは無関係の第三者に任せるならプロとしての報酬の発生はあり、誰も理事をしなくてよいことでそれを全戸が負担しなければならない。
今は数十年に1回理事が回ってきたら12万円の投げ銭をすることで同じ効果が得られる、これはほぼ桁違いにあがることは覚悟しなければならない。
ほぼ専業で、10万円/月の報酬を自治会こみで得ているのが理事長1名だけ、ほかは全員1.6万円より下になるが、自治会の業務委託費こみで250万円/年(1戸月400円)で回っていて大きな不満もでていないようであれば、ただちに外部管理者管理に移行が必須の状況にはないものと考える。計算してみると30人からいる役員の報酬総額の半分を理事長1人がもっていくのはすごいとは思うが、ポスターだ動画だのをずっと作っているからその分必死ではあるのだろう。
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3956
理事会ウオッチャー
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3957
匿名さん
法人じゃなければ継続性がないとしてコスト計算しておきながら、今は数十年に1回理事が回ってきたら12万円の投げ銭をすることで同じ効果が得られる。って属人的な現行と比較してるのは破綻してるね。
しかも、行事については別途お手当を出してあげたっていいんじゃないの。というか、もともとの趣旨は属人性排除では?
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3958
理事会ウオッチャー
まず法人化されている組合には管理者は設定できない。区分法の規定で、必ず理事と監事をおいて。理事の過半数で事務を決することになっているから法人化したままで外部管理者方式には移行困難である。”理事”は会社などの法人がそのまま務めることはできないからね。1人理事で無理やり法人化をキープしても、責任の所在が1人に戻ってしまう。
このマンションの規約は全条レベルでの規約改変が行われていて、細則までの全てが理事会や専門委員会制度が常設されていることを仮定しているし、緊急時の災害対策本部規定(非常時には理事会機能を停止して住民の災害対策本部長が全権を握る)など外部管理者方式とはなじまない設定も多いなど、豚さんいうところの”魔改造”済みだから法人化をまずなくす規約改変が必要になる。細則全部と合わせるとプロに頼めば100万円単位の仕事となる。
私が仮定したのは、今回の修繕工事のように”管理会社”不関与でも大規模修繕工事ができる方式であって、今はやりの管理会社が外部管理者となる方式ではない。属人性を排するには、理事長ー理事ー監事からなる理事会の全機能を受けることができて管理会社ではない会社ということになるが、現時点で例があるのかどうか。属人的でなく、かつ受託先の管理会社でない事例が知られていないから比較のしようはないから、単に”理事をしなくていいこと”の値段として、月3000円程度と、数十年に1回12万円を払って輪番を辞退できる制度の年間コストを比較したものである。
行事にお手当は難しいだろう。営繕委員会にはプロの建築士なども住民参加しているが、別途の報酬規程などはない。専門委員会だけの所属だと報酬は0,理事以上の会合への出席回数ベースで報酬が設定されているから仕組み全体を考えなければならない。理事会広報を信じると祭りは運営80人、30人の理事が全員徴用されていたとしても残り50人の誰に手当が払われるのかを細則などの決まりとして明文化しなければならない。これをするくらいなら行事などなくして(月に500円管理費は安くなる)コミュニティ部門は廃止の上で、理事報酬も全員0としたほうがはるかに制度としてはわかりやすい。それで常時立候補理事~10名といった陣容が確保可能かどうかはまた別の話である。理事長や豚さんが変らないことの弊害も無論あろうが、理事会制度を残すなら過去にそうであったように毎年全員入れ替わりの新人理事であることの弊害とのどちらが大きいかの比較になるね。
今期からコミュニティの部門は全員入れ替わって副理事長も経験年数がせいぜい3年目程度の人物になっている。このあたりっがうまくこなせるかが試金石とはなるだろう。月3千円でよく働くなとは感心していて、私としては現行の報酬制度は、すくなくとも2名への過重分を除いては妥当だと考えている。豚さん憎し、あるいは理事長にくしでうまくいっているところまで全体を変えるものでもなかろうと。
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3959
匿名さん
第三者管理で管理会社が管理者受けても工事が管理会社に確定するわけではない。
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3960
住民さん
>>3959 匿名さん
例えば大和ライフは自前で直接の工事受けは
しないで設計監理しかしてませんを演出するけどね。
普通にコンペにして過去に鉄部塗装すら
受注できてないのは
高い会社しか紹介できてないか
ショバ代を取ってるかだよね。
そこの選定を管理者になれば自由に
操れるのは確かではある。
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3961
匿名さん
「私としては現行の報酬制度は、すくなくとも2名への過重分を除いては妥当だと考えている」
わりとみんな同じこと言ってるのに対立してる感じなの草
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3962
住民さん3
>>3961 匿名さん
2人を理事会と自治会から同時に除去しないと
お互いがお互いの苦手をサポートするように
仕組みができてるから本質的な改革は無理なんだよね。
事実上の持ち委員会が2つづつで、そこで炎上したら
もう片方がヘルプに入るなど。
大規模修繕とかでも、余計な金かけて人気取りは
うまいとこはあり、管理費値上げなどで金を作るのは
豚さんが、金を使う方が理事長で、
いろいろ矢継ぎ早に出してくるからそれに管理費が
いくらとか気にしない層には一定の人気もある。
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3963
理事会ウオッチャー
それほど言ってることは違わないは確かにそうかもしれない。
理事長と代表理事(2人しかいない)への過重の根拠は第13期通常総会の第6号議案にかなり長くでていて、その線を外してはならないことになる。
私は、管理会社が管理者となる外部管理者方式には利益相反(利益相反そのものは告知して承諾があれば違法ではないが、多分いい値であることでのコストアップが激しい)から反対する立場である。
管理会社でないプロが管理者をする方式が普及するなら理事会はなくても構わず、その場合法人化もやめればよいで異論はない。
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3964
ネットウォッチャー
足立区No1マンション!?
とかブロガーだかインフルエンサーだかに書いてもらえるのも、このマンションのメリット。
価格的にも立地的にもそんなことはないし、?つけてちょっと日和ってるがこういうおべんちゃらも信じる人はいるかも。
それを書いてる人の信用にプラスになるとは思えないけど。
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3965
住民さん
>>3964 ネットウォッチャーさん
誰がそんなこと書いてるの?
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3966
匿名さん
論文の引用回数誇るの、筆頭著者のものがどれだけあるか書いてからにしてほすぃね。
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3967
理事会ウオッチャー
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