グランフォート青淵閣

南大塚は素敵な物件ですが
ここの売り出し時期にあの値段をかけたら
内廊下とかカセットエアコン全室とか2戸1EVとか当然やりまくったあげくに
エントランス外壁と共用廊下は御影石、共用廊下の壁は大理石
24時間有人管理とコンシェルジュ2人と住人専用スーパーマーケット
地下駐車場にラウンジのペルシャ絨毯
それぐらいは余裕で出来そうです

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＞42
グランフォートとは価格が違いすぎます。
費用対効果を考えたら、私はグランフォートを選びますね。
南大塚は割高すぎます。
仕様や立地の差を超越していると感じました。

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＞43
この場所で、この住所でこの価格が売れるわけもないからデベが作らない
豪華仕様のMSが出来たとしても、買う人が限られる。
MSは、その立地と周辺環境、購買層に合致した物件しか作らない。
デベにとっては、マンションは事業＝営利追求ですから。

例えば、豪華仕様のライオンズ上野の森とか四谷タワーの建物をここに作ったとしても
分譲価格に反映して、買い手がみつからないと思います。

ところで販売の目玉だった焼きたてパンと、コンシェルジュは活用されているのでしょうか？

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シティハウス南大塚と同時期にこちらが分譲したら、あちらが400万円弱なら
こちらは350万円未満にしないと売れないと思いました。

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＞46
＞こちらは350万円未満

もう少し安くしないと厳しいでしょうね。
南大塚が400だとするとグランフォート近辺はいいところ300〜320くらいでしょうか？
以前の書き込みにもありましたけどね。
ちなみに低層階だと250〜270くらいになるでしょう。

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また中古が売りに出ましたね。73平米の2LDKで坪単価235万くらいですね。
これまでの部屋と同様にすぐに成約となりますかね？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

個人的にはちょっと狭い感じがしますが、価格そのものは安いと思います。

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3LDKで73㎡というのは、このエリアでは標準的な広さではないでしょうか
なかなか3ＬＤＫで80㎡超が標準というエリアでもありません。
坪235万円というのは、築浅としてはやや安いですが中古不動産は人気ですから
広告を出す仲介業者の見方はそのくらいなのでしょう。

同時期に坪280〜350万円で分譲された目白ガーデンヒルズは中古で350〜500万円で
取引されているようです、中古になると人気が全てと言っても過言じゃないでしょう。
売り出し中の部屋は中住戸として南西向きは一般的にはいいのですが、
4階の低層階ということで眺望の点で弱いのでしょう、通り側の前にビルがありましたよね。

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なんかとんちんかんですね

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この部屋は2LDKですよね？
2LDKの影響もあるかもしれませんね。
ちなみに南西向き4Fならば、サンシャインの眺望はギリギリ見えるかもしれません。

3LDKで5F以上ならば、坪280万くらいはいくのではないでしょうか？

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低層階からサンシャインの上の方だけ見えたからといって、それほど変わらないでしょう
新築じゃないんですから階数で20％も坪単価が違うとは思えませんけど。
85〜90㎡超えれば、大塚エリアでは希少価値ですから坪単価でもプレミアムが付くかもしれません。
70㎡台の3ＬＤＫは、それこそ大塚エリアのスタンダードで山のようにありますから
期待薄でしょう。
坪280万円以上出して、築浅中古を買う人は本当に限られているでしょう
それだけ出せば、アーデル、コスモ、パークタワーの新築が買えますから。

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>52
なるほど…
この部屋の坪単価は妥当なラインなんですね。

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7Fの広い部屋は坪300万超えで成約したけどね
52さんの言うことはだいたい当っているということでしょう

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高層階の100㎡クラスと、低層階の70㎡を同一の人気だと思わない方がいいと思いますよ。

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>55
確かにそうですね。
この物件は新築時の価格も高層と低層では、結構な差があった記憶があります。

現在の相場だとこんな感じですかね？
高層→坪300以上
低層→坪250以下

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＞56さん
新築ならそうかもしれませんけど、築淺とはいえ中古物件ですから新築より買い手が限られます。
建物はそこそこのグレードですから、これが駒込や目白にあったら人気物件になるかも
大塚でも、南大塚にあれば高くなりそうだと思いますが、北大塚に隣接する上池袋ですからね。

＞高層→坪300以上
マンション適齢期の80％以上は新築志向だそうで、中古は対象外という人も多いらしいです。
だから、この坪単価なら、イニシア上池袋やパークタワーの新築は射程圏内
ブリリア駒込染井の一部の「安い部屋も買えます。
もう20万円出せば、シティハウス南大塚でも買える部屋が出てきますから。
一つの例ですが、イニシア上池袋以外は全部内廊下グレードのマンション。

分譲価格より高値で売れそうなのは、都心物件でもごく一部・
このエリアでは希少価値のある、日当たりと」眺望抜群の高層階や90㎡超の広い部屋。
それ以外の部屋は、中古の売り出し価格を見るとおりです、系列の大京リアドだから
高めの売り出しですが、それ以外の仲介業者ならもう少し安値付けになるのかと。
中古を狙っている人は、ネットの時代ですからエリアのめぼしい物件の価格は
全部知っているそうです。売り出し価格は高めでも成約価格は何百万円か値引きする場合が多いらしいです。
中古になると人気が全てですから、新築より相当に割安感がないとダメだと思います。
昨年から人気エリアの一部の物件が、分譲価格より高値で売れて錯覚してしまいますが
23区内なら、全部が高く売れるとは思わない方がいいと思います。
このエリアでは人気の、目白ガーデンヒルズも坪500万円で売れるのは、日当たりのいい高層階ばかり、
元々プレミアム住戸が30％もありますが、低層階や北向きは売り物件も少ないけど
80㎡未満で、なかなか売れないみたいですよ。

ややスレ違い、失礼しました。

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＞57さん
56です。
勉強になりました。

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>57
ちょっと前に7階の部屋は坪300万以上ですぐに成約したそうですよ

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＞59
それ120㎡の4ＬＤＫ1億2000万円の売り出しではありませんか？
大塚エリアで高層階で100㎡超の部屋は皆無、多分探してもそこしかないでしょう、
いわゆる、レアー物、希少価値「なんでも鑑定団」の世界では(笑）
それにしても分譲価格は1億900万円だと思うので、お金持ちはしっかり
儲かるように出来てますね・・・。
ちなみに、当時検討した106㎡の部屋は分譲価格8280万円（坪258万円）でしたよ。

高層階でも70㎡台が、坪300万円以上で売れたらすごい。

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相場的にここは最後の旧価格期の物件でしたが
ちなみに60さんはなんで買わなかったんですか?
　
私の感覚ではごく当たり前のように
7階の70㎡台南向きなら坪280、80㎡台なら坪300で
売りに出るように見えます
総額が相当に高くなるのですから
もっと広い部屋の坪単価が高いということ自体
高評価な証拠に見えますね

レアー物、希少価値というのとは違うと思いますよ
中古であっても、新築時より高くても
それでも新築相場より安い、新築を含めた周辺物件より魅力がある
などの利点から買うのでしょう
今大塚で買うといえばここぐらいでしょうね、希望の部屋があればですけど

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