ドレッセ南町田フロントってどうですか？

>>96 eマンションさん

人それぞれ感じ方は異なると思いますが、個人的にはフロントよりレジデンスの方が納得できる価格でした。
とはいえ、全体的に見てもレジデンスを一期で買えた方々は、このご時世にしては特にコスパの良い買い物だったのではないかとも思います。

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完売おめやで！

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完売したんですね、おめでとうございます！レジデンスも続きますかね

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【完売おめでとう】は販売会社の社内や契約者サイトで言うものかと思ってましたが

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ほんとここで言うの無意味すぎて

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駅名が表している通り、現在の南町田＝グランベリーパークなので、しっかり駅南側の鶴間アドレスで最も環境メリットを享受しやすいフロントがドレッセ南町田3兄弟の中で最速完売なのは納得の結果。

ぱっと見のランドマーク的存在は引き続きドレッセタワーだとは思いますが、定借と所有権の差もあるのでエリア1・2の高条件の価値ある物件かと思います。

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駅南側・徒歩5分・所有権という強みがあるので、フロントが人気なのは納得ですね。
グランベリーパークとの一体感や、“今の南町田らしさ”を最も感じやすい立地なのは確かだと思います。

一方で、78戸14階でEV1基や駐車場の仕様など、駅近・ランドマーク性を優先した設計上のトレードオフもありそうですね。
青田ではかなり映える物件ですが、実際に住むと待ち時間や人流など、細かなストレスは意外と効いてきそうな印象もあります。

なにより、最速完売＝万人にとって最適、というわけでもなく、“分かりやすい強さ”が評価されやすいのも新築市場あるあるかなと思います。

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竣工のだいぶ前に完売って今の時代すごいですね！！買えた人おめでとうございます！


ただ気になったのですが、結果論ではありますがデベロッパーが安く出しすぎたってことなんですかね？
※仮にあと100万、200万載せてても売れていた可能性がある？

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103のマンション掲示板さんのコメントが
フロントの評価としてとっても的確だと思えます。
　ただ昨年11月の時点では販売側は残りの54.85㎡
を7000万円台で販売する気だったのが、結果
6700万円でしたね。
高断熱高性能を加味しても67～71㎡が8500万円前後という価格が高過ぎなかったのか？南町田で、疑問を感じますが
とは言え、止まらない円安と中東原油の問題を考えると　この価格が当たり前になってゆくのかなーと思いつつも
この所の金利上昇の影響が一年先二年先にジワジワ出て来たら、今後の不動産価格はどーなって行くのか？
少子化なわけだし。

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自演ぽい流れワロタ。

エレベーターは近年プログラム制御が良くなったのと管理・修繕費はね返りの懸念から、一昔前より設置バランスが見直されて80戸/1基くらいが普通になってきてる。ちなみにドレッセタワーも居住者用は75戸/1基。（他にもパークハウス武蔵小杉、パークコート浜離宮ザ タワー、シティテラス東陽町、グローバルフロントタワー、、あたりは90戸/1基に近くここ10年以内物件で例を挙げたらキリがない）
→ https://www.sumu-log.com/archives/36872/
あたりが近年の実情を反映してて詳しい。

駐車場に関しても、容積率400%超の商業用途地域の立地に平置きは現実的ではないのと、半分の車非所有者の住人には関係ないので面積効率バランスから機械式導入は自然の流れ。というか30%～40%代の設置率が当たり前になってきている中で駅近なのに50%確保はよく健闘してるほう。（駅徒歩あるグランヴィラはさすがの設置率）

ということで令和のマンションとして特段デメリットを感じる設備環境ではない。
少なくとも近年の周辺新築の中では別相場とも言える坪単価帯で最速完売している事実が、市場評価の反映を物語っている。

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>>106 名無しさん
「最近は80戸1基が普通」という話自体はその通りだと思います。建築費や保守費高騰もありますし、EVや駐車場を絞る流れ自体は今の新築では珍しくないですね。

ただ、引用されているはるぶーさんの記事って、むしろ“戸数/基数だけで語るな”という内容であって、「78戸1基だから問題なし」と言っているわけではないんですよね。
実際、記事内でも「2基並びは重要」「1基だと今行ったとこ待ちが発生しやすい」とかなり書かれていますし、100戸超でも回る例として挙げているのは、群管理・複数基・高速EVのタワー系の話です。
同じ90戸/基でも、14階90戸1基と14階180戸2基では体感は普通に違います。後者は待ち列が分散されますが、前者は1基に集中するので、“今行ったとこ待ち”がそのまま発生しやすいですからね。

駐車場も同じで、「駅近だから機械式は普通」という話と、「縦列式昇降横行＋ターンテーブルで出庫性能どうなの」という話は別だと思っています。
特に朝は、昇降→横行→ターンが積み重なるので、単純な機械式や平置きとは普通に体感差が出るはずです。

結局、フロントって「徒歩5分」「駅南」「ランドマーク感」みたいな“青田で映える分かりやすい強さ”はかなりあると思います。
ただ、その一方で、EVや駐車場みたいな日々の使い勝手とのトレードオフもあるので、最速完売＝住み心地含めた最適解、とまでは言い切れないかなという印象です。

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はるぶーさん初めて知りましたが、エレベーターピンポイントですごい詳しい記事ですね 笑！

何となく50戸に１つくらいのイメージでしたが最近は違うんですね。。
記事見ると100戸越えの１棟中規模板マンの場合でも１台だけのパターンはあまり設計されないとのことなので、78は比較的許容範囲？で 相乗りする機会が発生するレベルで済めばいいなと思ってます！

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都心タワマンだろうが地方一軒家だろうが万人に最適解の家なんてそもそも存在しないですけどね。
メリットデメリット問わず、フロント・レジデンス・グランヴィラそれぞれに特徴があると思います。

シンプルに最速完売 = 1番人気 の結果事実だけで語れば良いかと。

レジデンス勢が自分の意思決定を正当化したいのか分かりませんが、雰囲気悪くなるので「ただ」「一方で」と謎の枕言葉をつけて個人的に気になっている下げポイントをわざわざフロント板に書き込みに来なくていいと思います。

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>>109 eマンションさん
おっしゃる通り、物件それぞれに特徴があると思います。
私もフロントが最速完売だったことや人気が高かったことはその通りだと思っています。

その上で、EVや駐車場も含めて各物件の特徴やトレードオフについて意見交換しているだけなので、最終的には何を重視するかの違いかなと思います。

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レジデンス購入者です。
フロント、素晴らしい物件だと思います！
完売、おめでとうございます。
おっしゃる通り、何を重視するかですよね。
どちらも良し悪しあり、どちらを下げるのも違います。
竣工タイミングも近く、今後それぞれの管理面など参考にし合える部分もあるでしょうし、フロントの今後の動きに注目しております！

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検討スレなのに完売してからの方が書き込みが活発で面白くみてました！

今後は住民・契約者スレに移行で縮小の流れだとは思いますが、重視ポイントの話もあったので検討時の自分の頭の整理内容をこのスレへの置き土産に書き込んでおきます 笑

購入者は該当物件の後押しになるようなポジティブ書き込みの方が今後の暮らしのテンションも上がると思うので！
（人生で一度かもしれない買い物なので、AIの助けも借りて当時半月くらいかけて言語化整理しました）

①テレワーク中心で都心職場1時間前後であればok
②上限1億以下のできれば新築の3LDK70㎡マンション希望
③デカい公園と商業施設が駅周辺にまとまっていて欲しい
④綺麗な街並みの再開発エリアが好み
⑤子育て補助が手厚い東京都アドレス
⑥駅徒歩10分以内
※大手デベロッパーならなお良し

のマクロ条件を広域で見ていてドンピシャだったのが南町田エリアでした。
特に②③④⑤を揃えるのがハードル高かったです。

しかし最近の凄まじい値上がりで、全体的に郊外に寄らざるを得ないですね。⑤東京都条件がなければ千葉の幕張・TX沿線、埼玉新都心、神奈川海老名等も視野でした。

次にミクロ条件で
⑦子供・犬がいるので家周辺が歩車分離されている
⑧帰り道動線が明るく安心安全性が高い
⑨対象エリア内でより資産性が高いゾーンがベター

にフォーカスした時に全ヒットしたのがフロントでした。
ミクロ条件は基本的に自分が後から変えることができないポイントに絞りました。

例えば話題に出ていたエレベーター・駐車場待ちが仮に自分の生活リズムの中で頻繁に発生するのであれば、10分早く家を出る等の自助努力でどうにかなります。
成城石井・東急ストアでは物足りない場合の買い物等も電動アシスト自転車の使用や、車で10分の座間コストコで月末大量まとめ買い等の行動による解決ができます。

ただ交通動線・安全性・資産性は自分の行動努力でどうすることもできないので、フロントを選ぶことになりました。

⑦子供・犬がいるので家周辺が歩車分離されている
→ 明確な「歩道」があります。車道はグランベリーパーク駐車場が近いこともあり土日祝の車混雑が想定されますが、「横断歩道」があって、かつ混雑時には必ず15mほど先に駐車監視員が立って緑のおじさん的に交通整理してくれるので逆に安心して渡れました（MR訪問時毎回確認しました）。

あと一応車の補足をするとフロント住人がグランベリーパークに車で行く事はないので、イメージと違い西側のグランベリーパーク接道の週末駐車渋滞は実は関係ないんですよね。
二面接道の角地立地もフロントの良い所で、駐車場出入り口は西側接道ではなく住宅専用地域に面した南側接道に位置してるので、ほぼ地元住民しか使用しない裏道経由で16号線 or 246号線に接続でき、西側接道の混雑を尻目に他エリアへお出かけできるのも加点ポイントです。


⑧帰り道動線が明るく安全性が高い
→ 最後の横断歩道以外はまんまグランベリーパークなので明るさは言わずもがなかなと。グランベリーパークは屋根が設置されてるので雨天時・夏の日差し避けにも便利なのと、夜間は店舗照明が点いてる+警備員も巡回しているので安全性が大変高いと感じました。管理費かからないのに帰り道動線に警備員巡回してるのは改めてすごい立地と感じました。

⑨対象地域内でより資産性が高いエリアがベター
→ 国道16号線を境に南北エリアで分けて、去年8月の検討時点で築20年・駅徒歩15分以内のマンションの過去一年に売り出された中古物件の坪単価を比較しました。
北：203万
南：245万

北側は準工業地域、南側は商業地域・住宅専用地域ということもあり一定予想はしてましたが、南側は北側よりもおよそ2割ほど高めになっていました。

※ドレッセタワーは直結立地の町田市最高層タワマン（定借）で存在も条件もスペシャルイレギュラー過ぎるので敢えて外しました。坪単価400万近いので仮に加味したら南北の差はさらに広がります。

※築10年超のシエルコートの70㎡3LDKは2024年までは5,000万円台で推移してたのに、フロント発表後に一気に7,000万円台（！）の値が付いてました。
好立地エリアに新築ができると連動して相場に新たな動きが出ると言われますが、3割上昇は予想以上でした。
グランベリーパーク隣接という分かりやすい特徴を持つ南側エリアのドレッセシリーズにおいては、少なくとも残債割れリスクは限りなく低いと判断しました。


ということでミクロ視点での旨みのほとんどはグランベリーパーク隣接のおかげなんですよね 笑。

ほぼ地続きの距離間のおかげで駐車監査員も警備員の恩恵も享受できて、管理費を払ってないのにグランベリーパークを共用施設のように使える凄さが際立ちます。（屋内のキッズディスカバリーゾーンや、オアシスプラザの噴水等はこれからの暑い季節の子供遊びにもピッタリですね）。
合わせて、資産性に関してもシエルコートに代表されるように明らかにポジティブな動きを見せています。


もちろん周辺相場の中での価格は相対的に高いですが、上記記載条件が揃った住まいは中々ないので、熟慮の上確信を持ってフロントを購入できて本当に良かったと思っています。

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>>112 マンション掲示板さん

マンクラさんのような熟考された方の意見を聞くことが出来て嬉しいです。
まるでマンマニさんとかハマSHIPさん！？と思いました笑
お陰でフロントを購入出来たことをより嬉しく思うことが出来ます。
素敵な投稿ありがとうございます。

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>>113 eマンションさん

喜んでいただけて良かったです！

まさしく挙げてらっしゃる、いわゆるXのマンクラ諸氏の方々からずっと勉強してました 笑

特にハマSHIPさんの複数視点でチェックするやり方はまんま参考にさせていただきました！
ただ数千万の買い物で後悔したくはないので、情報を全部鵜呑みにするのではなく自分がさらに気になった点は再確認したり現調して掘り下げたりして、とにかく印象だけで評価するのではなく現場での実態と数値等で把握できるように努めました。

今までは興味本位で呑気に情報を眺めてるだけでしたが、いざ自分ごとになって頑張ってマンクラさんムーブを自分に降ろした感じですかね 笑

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>>112 マンション掲示板さん

マンション前の道路混んでる時グランベリーパークの駐車員が整理してくれててラッキーって自分も思ってましたww

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>>112 マンション掲示板さん

すごいです。
説得力ある言語化ももちろん嬉しくなったんですが
物件サーチ条件がほぼ一緒でしたw

自分は資産性はそこまで意識してなかったり、もう少しラフに比較検討してたんですが、感化されたんで書いときます！

南町田もフロントも、子育てファミリー（ペット含む）が過ごしやすい住環境と考えた時にいい意味でバグってるんですよね。

位置的には絶対神奈川の町田市が東京都の潤沢な育児支援受けられるのもバグだし
フロントが管理費かけずに南町田GPの良質環境に相乗りできるのもバグ。


まず東京都で明らかに1.5億とかを超えてくる23区主要部を除いて
・1億以下の築浅3LDK
・駅周辺で大型商業、大型公園が一体化してる再開発地域
にフォーカスした時に

多摩センター 新築/築浅供給がない
南砂町 歩道狭め/商業施設が少し離れている
錦糸町 1億オーバー
光が丘 昭和時期の開発で団地が多く少し古い
金町 条件的には合致したけど、地盤ハザードリスクを加味
立川 60㎡3LDKの供給しかなかった

妥協ポイントを入れないと意外と合わない現実。。

付随商業施設も、ららぽ・イオン・MARK IS・地元ショッピングモール等で
基本的にペット禁止 or キャリーinならばOKばかりで、GPみたいに犬があちこちで楽しそうに散歩してる姿は中々見れませんww



フロントは普通の物件と逆なのがバグの要因になってる気がします。
マクロ・ミクロの話を見ましたが、自分は実際の生活圏内をイメージしてました。

■普通
徒歩5分以内（300m円）：コンビニ・スーパーがあったら便利
徒歩10分以内（700m円）：駅・商業施設・公園があったら便利
住宅周辺は裏路地 or 歩道がない、人通りの少ない環境

■フロント
徒歩5分以内（300m円）：ペットも散歩できちゃう最強グランベリーパーク・駅・ニトリ・業務スーパー・ローソン
徒歩10分以内（700m円）：定期的に行きたい場所があまり思い当たらず。。万葉の湯とか？？
住宅周辺はグランベリーウォークの恩恵で思いっきり歩車分離、警備員・駐車係のおまけ付き。帰り道が毎日なんかキラキラしてる。。


上に書いた東京都内の再開発ゾーンの物件と比較しても
子ども・ペット・家族が受ける住環境メリットを考えた時に、フロントは普通にお得感が強過ぎてバグってるなと思い購入しました！

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