シティハウス板橋大山ってどうですか？

そこまで駅から近いわけじゃないのに人気なんですね。

大山ハッピーロードがあるからでしょうかね？

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そうですね。
ハッピーロードは大変便利です。
スーパーもなにげに多いし、かなり便利でお安いダルマ市場やダイソウなど盛りだくさんですからね。
パパさんよりママさんが喜ぶかも。
ただ、個人のお店が多いので子供服や文房具など一度に購入可能なサティみたいな大型スーパーが
無いのが難点ですね。
あと、異常なほどパチンコ・パチスロ屋が多い。
最近、また出来たし・・。

大山駅遠いって言ってもプレミストやルフォンの立地はないですよね。
値段は高いけど、管理費とかは安いから支払いは変わらないと思います。中古もろくなのないし…。

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そうですよね、もう少しやすければ最高なんですがね。物件が良いから仕方ないと思うしかないよね。。

でかいパチンコ屋ができて、
ハッピーロードにガラの悪い行列ができてます。
じきにパチンコロードになるんじゃなかろうか…

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全部がなるわけないでしょう。
いずれ淘汰されると思いますよ。

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ここの立地で、ハッピーロードにあまり期待しない方がいいんでないの？
駅まで上り坂だし、川越街道沿いは交通量多いから散歩道というわけでない。
ハッピーロードのスーパーがある辺りは道路計画があって、商店街の将来が全く見えない状況。
大山再開発が成功しそうなら、もっとマンションが建ちそうだけどね…。

なるほど。
ここにあまり固執しないで地道に待つのもひとつの手かな？

この物件は、ネット閲覧のみ可能（メール不可）で、プロバイダ指定で利用料が管理費込みのようですが、プロバイダ変更は可能ですか？
接続用機器の設置スペースに制限があるようですが…。
スイスイって、どんなかんじですかね？　ネットバンキングとか、できるんかな。

ヤフーやHotmailは使えるけど、他のプロバイダーのメール使うには別途契約が必要と説明がありましたよ。うちはヤフーメールで十分なので、切り替えしようと思ってるけど、費用かからないし！

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うちもHotmailしか使わないので、
わざわざ自分で加入する手間が省けて、料金もお得でいいわーと思ってます。

管理費はいくらぐらいですか？

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管理費は2LDKで7,800円と聞きました。安いですよね。

すみふは、売れ残り部屋にかかる経費を少なくするために、管理費修繕積立金の初期設定は、安いんだよね。

214さん
そう言われるとそうかもしれないけど、支払いが急に高くならなくて尚且つ計画通りいくなら、その方がいいですよね！
最初から高いと賃貸から越す身としてはキツいです…。

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急に高くなりリスクの方が危険。良心的では無いような

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普通、ネット関係は管理費に含まれてますよ。
大手のマンションは大体そうです。
ごくごく普通だと思いますよ。

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色々考えましたがやっぱり大山が一番暮らし易そうなので購入を検討しています。
しかし、すごいですね。

「住友不動産」VS「大和ハウス」VS「サンケイビル」VS「東京建物」

四つ巴の仁義なき戦い！
こういう時はあせった者が損をするので、
未参戦の東京建物が出てきたらじっくり検討したいです。

東京建物が発表されるころには
住友のいいところは終わっちゃってるんじゃない？

いま要望書だからそろそろ登録でしょう？

ここの要望書はどれくらい入ったのか気になります。

外観かっこいいですね～
ブリリアも気になるけど、今のところ（プレミスト、ルフォンと比べて）はダントツでここが良い気がします。

＞２２１さん
同感です。
ルフォンとプレミストはイマイチですね。
ブリリアがどうなるのか楽しみです。
大山は数多く参戦していますが、
事実上は財閥系の一騎打ちですかね。

プレミストは見に行けてないのですが、かなり高値だとか？本当でしょうか。
一応関西などで大和はマンション実績あるようなのですが、全く知らなかった。
ここより高く出してきたとしたら、かなり強気ですね。

大和は強気でしたよ！
とてもその価格に見合う物件ではなく（いたってフツーな仕様、変な間取りばっかり、南向きとはいえ窓のサイズやここみたいにガラス手すりじゃないので採光性が良くない、ウリは駅が近いというだけ）、シティハウスがものすごく良く感じてしまいました。

スミフが特別好きだったわけじゃないけど、大和に行った後では、レベルが違うな～と思ってしまいました。
ルフォンはこれから行ってきます。

ダイワのマンションは安っぽくて比較にならない。

大山ならここが一番グレードは高い。

値段も高いけれど一番洗練されてると思う。

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大山という、一般にはやや渋めの場所であること、現時点の競争相手がいまいち評価を集められないことなどにより、すみふのマンションのスレッドとしては例外的な穏健な展開に（笑）
たいがい値段が高いから始まって荒れるもんですが、大和が更に高いんじゃなあ・・・
ルフォンの方はその辺きっちりわきまえたお買い得感で出してきてる気がする。
あ、そういえばルフォンお向かいの２００５築のパークハウス、中古が出ていますね。

管理費・修繕維持費が安いのが逆に気になっています。
旦那は他のマンションが高過ぎるんだと、ポジティブに考えていました。
でも、同じ住友でもここまで安いのは他にない気がして・・・
駐車場がこの戸数・地域にしては若干多い？のでその賃貸収入を充てるとか
色々あるんでしょうか？
営業さんには伺ったのですが、大丈夫ですとそれだけだったので。
金利は確実にローン実行時には上がってると思うので、
これ以上支払い上昇のリスクはあるのかちゃんと考えたくて。
どなたか、詳しく営業さんから聞けた方いらっしゃいませんか？

すみふの他のマンションって共用部を結構作ってるけど、ここっていい意味でも悪い意味でもないから維持費が安いんじゃないの？
すみふでその辺を適当にやってたら、後で相当問題になると思うし

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大丈夫の一点張りはちょっと誠実さに欠ける気がします・・・
維持修繕費は上がって行きます。同規模の類似マンションと比べて、将来かかる維持修繕費が極端に安いということは、よほどの画期的な技術が投入でもされない限りは、ありません。従って、今安いなら、将来大幅に上がる可能性が十分に考えられるということです。
先々の費用計画について、質問すればある程度具体的に答えてもらえると思うのですが。

たくさんつくった駐車場が常に満車であれば、マンション全体の維持修繕の費用計画も順調にいくでしょうね。
では、埋まらなかったらどうなるのか？機械式駐車場は空っぽの状態でも、毎年相応の費用が
かかります。赤字になれば、埋め合わせなければなりません。当然、所有者（というか組合）の負担です。

修繕費は経年劣化に備えて、徐々に上がるのと、修繕の計画、管理について、重要事項説明会で教えてくれたし、私の担当さんは説明してくれましたよ。それと他の住友の物件も変わんないよ。成増もそうだったし、むしろマンション始めたばかりのルフォンのほうがノウハウがないので色々ありそうだけど、まぁ、最後のはいらない話しでしたね。すいません

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住友は売れ残りを見込んで初めの管理費、修繕が安いのかな

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何年か後に上がるみたいですけど、それでも他のマンションより安いと思います。

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227さん、住宅ローンですが、実行時上がりますかね？これ以上下がる事はないけど、万一上がってもこの不景気では微々たるものでフラットよりは低いのではと思い、私は変動で決めてしまいました…

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管理費は結構安めだと思います。修繕費は今後の物価変動もあるから何とも言えないですね。。
いい物件だし不安なら営業さんに再確認した方が宜しいかと…。

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227です。
みなさんお答えいただいてありがとうございました。
やっぱり気になることは営業さんに確認したほうがいいですよね。
駐車場の稼働率が悪かった場合等聞いてみたいと思います。
一応、フラット３５ｓで入居時、最悪３％になってると仮定して
シュミレーションはしてるのですが、高い買い物なので不安で。
金利については素人で分かりませんが、
リスクはきちんと考えて購入したいので。
旦那は変動0.775の支払いを見せられて余裕だよ～といっているタイプで
大変です＾＾；

私は大山で物件探しをしています。
ここの管理修繕費が低いのはやはり気になります。
メリットと捉える方もいらっしゃるようですが。
また、この掲示板では「すみふだから大丈夫」、というコメントをよくお見かけますが
その根拠が私には解りません。
他の物件でも長期修繕計画など確認させてもらっていますが、
どうもここは低く抑え（すぎ？）ているのではと思ってしまいます。

入居してから管理費、修繕費がやはり、足りないとなって上がってしまったら困りますよね。

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管理費とかが上がる可能性ってどこのマンションでも同じじゃないですかね。
そのリスクを考えるなら、中小よりやっぱり大手の方が安心でしょ！これまでのノウハウも違うし…。

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別にすみふ本体が、販売完了後の維持管理に参与してくれるわけではありません。
べつによその大手でも中小でも同じことですが。
主体となるのはあくまで居住者からなる組合と、組合から管理を嘱託された管理会社です。
まあ、会社の看板もあるし、多くの実績を積み上げているから、普通に管理していく上で致命的な
欠陥のあるようなものは造らないだろう、ということは言えると思います。

将来の資金が足りないと判断するのは組合であり、議決をとって値上げを決定するのも組合の仕事です。
当初の長期修繕計画に問題があれば変更するまでであり、よほどむちゃくちゃな当初計画を提示でも
していない限り、ディベロッパーが責任を負うとは考えにくいです。

区役所に確認したところ、
去年の７月、ゲリラ豪雨でここら辺一帯が被害にあい、
道路を挟んですぐ南側と西側の住宅で床上浸水があったそうです。

当然このマンション建設予定地も水浸しになったと思いますが、
今後、そうなった場合、
地下駐車場等の共用施設は大丈夫なのでしょうか？
また被害にあった場合、修繕費は相当な額になるのでしょうか？

購入を考えているのですが、板橋区はゲリラ豪雨の多いところですし、
数年に一度浸水し修繕が必要になってしまうのかも、と心配になりますし、
資産的な価値も落ちていってしまうのではと、いろいろ悩みます。。。

いかにも業者さんっぽい書き込みですね。すみふの説明会や営業担当に聞けば、安心できると思うよ。他の会社の営業さんと違ってネックも教えてくれるし、対策もしっかりしてるし、普通に隠さず教えてくれるから、まぁとやかく言うよりも直接行って聞くのが早いよ。それと240さん業者じゃなかったら本当ゴメンね。多分何回か通った人なら書き込まない内容だと思うから、ついつい大和さんとかの嫌がらせかと思って！ちなみに大和さんはやたらすみふの事聞いてくるよね。あと、え〜と・・ちょっとお待ち頂けますかがやたら多いし、発表会には参加したものの無駄もいいところでした。

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大和はないでしょ！

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ここに書き込む内容じゃないかもしれませんが、ルフォンってどう思いますか。住友のマンションを検討している人はどう見ているのか知りたくて

244ですが、ついでにプレミストもどう思っているか教えてください。

>241さん

すみません。笑ってしまいました。
うちも大和行ったんですけど、確かにちょっとお待ちください。がやたら多かった。
予定価格表なんて、ぽいってテーブルに置いて、説明もなくいなくなった。

そして数分後に戻ってきて一言「スミフさんと比べてどうですか？」（笑）

スミフがすべてだとは思いませんが、他を見るとスミフの方が格段に（大山で今出ている中では）良いなと思います。
それなりであることは確かで、安心できます。

ここで大和のことを書くのもおかしいですが、
プロジェクト発表会に行ったのに、またプロジェクト発表会のＤＭが届きました。
なめてます。

迷いなく、ここに決めます。
万が一抽選で外れても、大和は絶対に買わない。

>244さん

ルフォンは、良くも悪くもこことは違います。

高くても仕様が良く、財閥系が安心。って人はスミフ、
仕様がまあまあで、価格重視ならルフォンもありだと思います。
ＭＲ行きましたが悪くはないですよ。仕様をひとうひとつ比べると、どれもシティハウスの方が上なので、それが価格差ですよね。

そのせいか、
シティハウスは年配の方もいらっしゃると営業さんから聞きましたが、
ルフォンのＭＲでお見かけした方は皆さん若かったです。

シティハ　立地６．０　仕様７．５　環境７．０　値頃感５．５
ルフォン　立地７．５　仕様６．０　環境５．５　値頃感８．０
プレミス　立地７．０　仕様６．５　環境６．０　値頃感５．０
立地は主に生活利便性の面、環境は空気・音・南向きなどの条件面を中心に考えた。
細かくは主観が入るので割愛するけれど、プレミストは分が悪い。
立地重視ならルフォンを選ぶし、物としてのマンションを重視するならシティハウスを選ぶ。
南向きなのはシティハウスとルフォン。ここを重視するとプレミストにしぼられる、っていう
チャームポイントがいまいち無い。
後乗りのブリリアがどう出てくるかは気になるけど、販売時期は重ならないかなあ。

私も大和はないと思います。営業の質を皆さん仰ってますが、ほんとに天と地の差があると思います。(大和の営業はとにかく売りたいって雰囲気出しすぎ)(笑)

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私も身長が低ければ、ルフォンでも良かったかな。間取り図見て梁の高さが186はきついかな！でも安いのは魅力ではある。皆さん評価通りで総合的に住友、ルフォン、プレミストですね。

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