リビオシティ文京小石川ってどうですか？

>>9358 マンコミュファンさん

ここまだそんなに残ってるのかww
リビオが残っているうちは引っ張り続けるつもりなのかなw

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>>9358 マンコミュファンさん
シティテラス文京小石川はここ完売するまでちょっと厳しそうだよね。スミフだしゆっくり売ると思うし。

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住友の売り方という要因は意図的に無視しているのかわからんが、ここを擁護しようとする人を見てると攻撃的、排他的だなあと思う
そういう人って同じマンションに住んでいると困る人の属性なんで、もし購入者ならご自身の言動自体がネガにならないように言い方に気をつけた方が良いですよ

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悪意が透けてみえる人間に悪意を返してるだけなんだよな

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すみふは竣工後も売ってる物件が大半だろ…

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あいかわらずスレが伸びてますね。
パークタワー笹塚の2倍の伸び。
良くも悪くも注目物件なんですね。

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>>9347 通りがかりさん
頭オカCのかな
文京区で偏差値50以下の人間なんていくらでもいるわ
帰宅と比べて平均学力に大きな差もない
文京区民が勝手にインテリぶってるだけや

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購入者の投稿が大半ですが…そんなに不安なのかな

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>>9347 通りがかりさん
高偏差値大学に行くだけが人生ではないよ。
ただ文京区は教育に熱心な人が集まる傾向にあるので、保護者の間で共有される情報の質と量が優れている。受験には有利だと思うし、実際に公立小学校の卒業生の大半が私立や国立の中高一貫校を受験するので、受験するというだけでいじめられる心配もない。選ばれるアドレスには理由がある。

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昔からそうだけれど、文京区の物件をいちいちネガる人って、文京区のことを何も知らないか、かなり誤解している人が多い。小石川一丁目のパークコート某にもいたし、同三丁目のディアナコート某にもいたが、そういう物件に限ってどれもいいマンションで、周辺のマンション相場を盛り上げてくれた。ここも多分そうなるのだろう。

ちなみに今月になってだいぶＡ棟が積み上がってきていて、巨大なマンションの全体像が徐々に姿をあらわしている。その存在感で地域ナンバーワン物件と印象付けられるだろう。ファサードの植栽には相当力が入るそうなので、今から楽しみだ。

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ここが完成したら、タンタローバやペッシェで食えなくなるんだろうな
今のうちに食い収めしておくか
中勢以は客層的にあんまり混まないかな？

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1期1次の価格が当時としては高かったから、買えなかった人たちがアンチになったんだよね。ネガを繰り返せば値下げすると勘違いし、粘着しているけど、もう試合終了です。

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金利上昇、定借、ランニングコスト激高、駅遠、仕様激ショボ、非タワマンなので試合終了です

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第2期9次は、1期1次の価格に比べて19%値上げになっているので売上好調と言えると思いますよ

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>>9369 買い替え検討中さん
そうなったらまた店が増えるよ。気がつけばこの辺のイタリアンは予約困難店だらけになってるよね。大箱の青ナポすら休日ランチはかなり厳しい。

坂上のアグレストが再開しないかな、やらないなら店舗を貸してくれという問い合わせは殺到しているんじゃないかと思うんだけどねえ。

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文京区PayPayクーポン買ったので行ったのですが、青いナポリの味、普通過ぎてびっくりしました。お店の雰囲気は良いのに・・・。

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C棟はもう解放されましたか？

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>>9374 匿名さん
>普通過ぎてびっくり

逆に美味すぎてコスパ最高とかになったら日本中から客が来て地元民が食べられなくなるのでそれはそれで困るし、飲食店経営的にサステイナブルではない。普通なぐらいが丁度いいし、毎日通っても飽きることもない。今年で創業18年、繁盛しつづけても品質をおとすことなく、大阪の天王寺や堺に同じブランドの支店を展開するほどに流行りつづけているのには理由がある。

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定借のパークハウス門前仲町のレスにこんなことが書いてあったのですが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/703739/res/658/

>23区の中古事例をサクッと探ってみましたが残存30年切ってる中古定借ですら下がってないし、むしろ上がっている資料しか見当たらない。

定借物件増えているし、あと10年もしたら都心の新築で所有権の方が珍しくなっているかも。

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>>9377 匿名さん
15～20年前の建築コストが安くて相場も低い時の新築販売価格と今の売出相場比べて下がってないからって、実需層が買える天井まで上がり切った今の新築販売価格から減価しないと思えるのは脳内お花畑すぎる
ブリリアタワー品川シーサイドとかパークホームズ南麻布レジデンスあたりは周辺の半値くらいで売りに出てるのに
今からさらに全体相場がもりもり上がるとでも思ってるのか

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先着募集増えた？

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同じ定借のリビオシティ南砂町やブリリアシティ西早稲田を見てきたら？所有権より遥かに安いのに売れてないから

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>>9380 マンコミュファンさん
その理由は現地を見れば明らかだと思うけどなあ
前者はもともと開発余地の大きな場所で定借を選ぶメリットが乏しい。
後者は生活利便性に劣るし、文京区小石川というブランド立地と比べると希少性に乏しい

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>>9380 マンコミュファンさん

定期借地って最終期には資産価値ゼロになるものを買うって話だから勇気はいるよね。

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でもシティタワー品川とか分譲の4倍になってる。立地が良くて20年以内の売却する前提なら定借もアリ。

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>>9386 匿名さん

すみふ品川は都が地主ですみふに鈴をつけさせて安値販売だったという特殊案件。

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>>9387 匿名さん

都が絡む物件はトップによって扱いが全然違う。選手村跡地はデベが投資に加担して高値追及。なぜ、払い下げ時に制約をつけなかったのか。

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>>9386 匿名さん
むしろ品川駅徒歩10分の好立地なのに坪400万くらいなのは逆に恐ろしいけどな…所有権なら坪700～800万はいってた

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>>9389 匿名さん

分譲時はシティタワー品川が坪130万、近くの分譲は240万。それぞれ3倍になった感じ。

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>>9385 匿名さん
所有権は土地があるからそれ以下にはなならないとはよく言われるけどね。
RC建物の寿命に関しては
1979年に発表された「建築の維持管理」によると物理的寿命は117年とされている。最近ではもう少しいけるのではないかと言われており、これが理論上の寿命となる。

しかし、人間は120歳まで生きられると生物学的には推定されているけれど、現実には120歳生きる人は稀で、ギネスブックでも122歳が最高記録。
では実際のところはどうかと言えば、固定資産台帳の滅失データを基に求められた建物の平均寿命はRC系住宅が68年とされる。（小松幸夫「建物の平均寿命実態調査」）つまり２軒に１軒は還暦を迎えた前後で取り壊されてしまうことを意味している。おそらくこれぐらいが建て替えた方が安くなる、RC住宅の経済的耐用年数なのではないかと思われる。

だとするならば70年定借と所有権で比較した場合、マンションとしての賞味期限はほぼ同じと考えていいと思う。住める年数はさほどかわらない。建て替えがその時点でできればよいが、できなかった時の所有権は大変だと思う。

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>>9391 匿名さん

鉄筋コンクリートは100年持つけど、配管は50年したら交換が必要。そして交換時は縦一列が在宅しなきゃならないと結構厄介。維持管理できるか。

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>>9389 匿名さん
分譲時に周りの所有権の半額で売り出されたんだからそんなものでしょ

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>>9392 匿名さん
近年のマンションはメンテナンスがしやすいよう室外配管はトランクルーム内とかに設置されていて足並み揃えた在宅の必要はないんだ
お前がどんな残念な所に住んでるか想像できてしまうよ

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>>9394 販売関係者さん

スケルトンインフィルでないと竪排水管は住戸内。ここも水回りのところにパイプスペースがある。

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水道の配管はメーターボックスのところ。トランクルームだって。無知で恥ずかしい。

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しかも、販売関係者を自称。どこの会社だろう。ここだったらお粗末すぎ。

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>>9379 匿名さん

増えてますね。3Lは在庫なかったのに出てる。
キャンセル住戸とかを既存検討者に一通りヒアリングして、希望なかったから追加されたのかな？
https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/plan_a76a.html

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>>9392 匿名さん
>配管は50年したら交換が必要。
60年前後で建て替えになる理由はその辺が大きそうですね。
配管交換が容易な最近の物件は配管のハードルは低そうですが
1970年竣工で築50年を超える湯島ハイタウンの事例では交換部品がなくなるなどして設備の更新に苦労しているようです。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/lifestyle/to_10...

やはり物理的な寿命より先に、経済的な寿命がくると考えてよいでしょう。おそらくそれは70年ほどではないかと思います。

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>>9393 マンション検討中さん
リビオシティ文京小石川も所有権の半額ですか？

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>>9391 匿名さん
所有権なら築50年でも普通にリフォームすれば売れるけど、定借だと残存期間少なくて売れないよ

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>>9399 匿名さん

リンクの記事には交換部品が無くなるなんて話は一切ないけど。

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>>9402 匿名さん
よく読んで、住民が
「例えば、電気部品ひとつとっても、現在ほぼ市場に出回っておらず、専門業者でも修理に頭を悩ませたり、代替部品を見つけることが大変だったりする場合も」っておっしゃってますよ。工業製品ってのは常に製造中止のリスクにさらされている。50年も経てばおそらく必然でしょう。

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30年ぐらいで行われる大規模修繕では、設備を修復するのではなく、時代にあったものにアップデートしてマンション全体をリノベーションするぐらいの気合いでやらないといけないってことです。小規模マンションをなぜ私が選ばないのか、それは小規模だと戸あたりの負担がおおきすぎてリノベーションが難しいからです。

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>>9405 匿名さん

基本的には補修だよ。材料や工法は最新のもの使うけど。

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>>9404 マンション掲示板さん
要するにババ抜きの発想ですよね。古くなったら売って住み替えて老朽化することによるトラブルを避けようとする。まあそういうグラスホッパーみたいなことがかつてはできたんですが、マンションがここまで高いと一生住み続ける覚悟が必要です。ならば大規模一択です。

とはいえ最近の長寿命化技術は進歩しているので、ここも70年以上の耐久性を持たせてるそうですよ。今の新築はさすがに50年でおかしくなることはそうそうないのではと思います。高度経済成長時代の手抜き建築マンションよりはだいぶマシかと。

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>長寿命化技術

大規模修繕もそれが取り入れられていて、１２年周期が一般的であったのを１８年周期にってのも出ている。ただ、そのための施工が必要。まだ、新築でそれを取り入れているのにお目にかかってはいないけど。

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>>9396 匿名さん
トランクルームと配管は横並びになってて、取り換え修繕のときにはトランクルーム側に新設、旧配管を取り除いて新たにトランクルームになる
マンション自体に住んでないだろお前

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>>9409 口コミ知りたいさん

まだやってる。恥の上塗り。

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ここトランクルームないけど。配管もないとか（笑）。

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>>9412 名無しさん

施工品質は人手不足の今も危険。最近ポチポチトラブル起こしてるよね。

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>>9407 匿名さん

東日本大震災以前に竣工した物件は、すでに日本観測史上最大級とも言える大きな揺れを一度経験しているという点で、一定の安心材料があると言えますよね。設計上想定された地震動を超える長時間の揺れや繰り返しの余震に実際にさらされ、それでも致命的な損傷を受けずに現在まで使用され続けている建物は、机上の計算だけでは測れない「実証された耐震性」を持っていると証明されてますから。

さらに、震災後には多くの建物で詳細な点検や補修が行われ、必要に応じて補強工事も実施されています。その過程で弱点が顕在化し、改善されているケースも少なくありません。結果として、現在の状態は竣工直後よりも健全性が高まっている場合もあります。新築には最新基準という強みがありますが、実際の巨大地震を経験し、なお使われ続けている既存物件には、数字では表せない信頼感があります。震災という試練を乗り越えたという事実は、住まい選びにおいて冷静に評価すべき要素の一つだと言えるでしょう。

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>>9406 匿名さん
>基本的には補修
コスト的にはどうしてもそうなっちゃいますよね。
ただ、修繕を繰り返すたびにどんどん残念になっていく物件をみていると悲しくなります。外壁のタイルの色がところどころ変わってツギハギになったり、ファサードの石材調タイルの欠けをモルタルで塞ぐとか、鉄部も塗装を素人っぽく上塗りして表面が凸凹になってたり。

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>>9415 匿名さん

ケチるとそうなる。

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>>9405 匿名さん
　
30年程度で行われる大規模修繕は、単なる「壊れた部分の修復」にとどめるべきではありません。本来は、その時代のライフスタイルや技術水準に合わせて設備や仕様をアップデートし、マンション全体をリノベーションするくらいの覚悟で取り組む必要があります。給排水管や電気設備、共用部の防災・セキュリティ性能などを現代基準に引き上げることで、建物の寿命と資産価値は大きく変わります。

そういうことが小規模マンションでは無理です。戸数が少ないと、一戸あたりの修繕・更新コストの負担が重くなり、思い切った設備更新や全体的なリノベーションが現実的に難しくなります。その結果、必要最低限の延命修繕に終始し、建物の競争力が徐々に失われていくケースも少なくありません。長期的に見れば、十分なスケールを持ち、将来の大規模な更新にも耐えられるマンションの方が合理的だと考えています。

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また聞かれてもないのに所有権ディスの人が沸いてきたね。そんなに定借を購入した自分を正当化したいのだろうか

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定借を購入すると一生所有権コンプレックスになる人もいるから要注意です。

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所有権ったってピンキリ。超豪華富裕層仕様みたいなリゾートマンションが熱海にあるけどさ、修繕積立金や管理費高がすぎて今は二束三文だよ。

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>>9401 検討板ユーザーさん
>所有権なら築50年でも普通にリフォームすれば売れる
管理組合の議事録とか修繕履歴などを見るとおっかなくて築50年なんか買えまへんがな。角の部屋が雨漏りしているとか書いてるのに、修繕履歴みると屋上防水工事は全然やってないとか、アホみたいなことが現実にあるんよ。

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>>9420 匿名さん
所有権と言っても、大抵の人は区分所有ですからね。夢を見る気持ちは分かりますが。

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同じマンションに何十年もずっと住むってレアケースだからちゃんと売れるか出口が重要なのよ。中古定借は厳しい現実をちゃんと理解した方がいい。

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定借が厳しいというけれど、70平米で二億を超えてきている所有権物件も厳しいのでは。最近都心の二億を超える価格帯の中古マンションが軒並み値下げしているようだけど...

文京区に住みたいという人はたくさんいるが、二億を超える物件を買える人はかなり限られてくるわけで、そもそもそれぐらい高くなると出口はかなり厳しいと見るべき。高級仕様だから維持管理にもお金がかかるしね。

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なんか、誰か知らないけれどひどく売り急いでいる人がたくさんいるようなので、年度内は高額物件の一層の相場軟化が予想されるけどね。大卒男子の生涯年収と同じ額のマンションなんてそもそも売れるのかよって話ですよ。

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>>9423 マンコミュファンさん
厳しい現実って具体的にどんな現実？

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所有権コンプレックスこじらせてて可哀想になる

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所有権定借問わず安い、伸びるな、と思ったものは食わず嫌いせず買ってきました。昨年もう一個定借買いました。笹塚ですが。この間の北仲は落ちました。ここはそそりませんでした。権利にこだわらずにいいマンションを買いましょうね。

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Twitterのマンクラたちも続々と買い時じゃないと手のひら返ししてますね。これはやってしまったか

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豊海と月島の倍率下げ工作だよ。

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急いで手仕舞おうとする誰かがすごいチャレンジングな値段で昨年ぐらいからガンガン売り出しているんだけど、実需層はポカーンとみているだけで（そんなん買えるわけないよね）誰も買おうとしないし、プロはニヤニヤしながら値下げを待っている。多分値切れば平均的な成約価格レベルぐらいには安くしてくれるところもぼちぼちあるだろうけれど、多分ここぐらいに安くなることはないんじゃないかな。

定借は一億が二億になるような投機的な売買には適さないけれど、おそらく同等の周辺の築古中古が一億ぐらいなら、築浅なら一億で売れると思うんだよね。故三井健太さんは生前定借に批判的だったけど、今の所有権新築の猛烈な高値を見たら、見解を改めるんじゃないかな。

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ここも結構値上げされてしまったからなあ　今思うと多少難アリの間取りでも３LDKが1億切ってたのは安かった

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二億のマンションが買える人はいいけれど、一億台がやっとという人は文京区で広い間取りの新築マンションに住めるチャンスを失ってしまったね。

ネガを信じた人たちは大損しましたね。

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1月日銀会合の主な意見を見るに利上げペースが早まる可能性が高くなりましたね。手付金放棄を視野に入れた方がいいかもしれません。
https://www.dlri.co.jp/report/macro/575307.html

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>>9435 評判気になるさん
ここはほぼ実需だから手付金放棄なんかするわけないだろw利上げで生活成り立たないという人はそもそも家買わない方がいい。

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>>9435 評判気になるさん
他人の心配なんていいから自分の心配しときなよ

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景気敏感株が堅調な伸びを示し、TOPIXは続伸ですね
https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/2af9dc258fc0d110643f6ce62c0639...

なんか世の中不景気になると印象付けたい人がうろついているようですが、
夜な夜な一人五万円以上する高級レストランで会合しているジジイよりも
深夜までリウマチに冒された痛む手で想定問答を推敲する真面目な女性が
日本を明るく、元気にしてくれるはずです。

総員インフレに備えよ！です。

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冷静に考えてインフレを予想してるのに年数が経つと価値がどんどん下がる定借を買うってよく分からんな

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>>9439 口コミ知りたいさん

価値が下がってる定借マンションは今のところ存在しませんよ

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>>9440 口コミ知りたいさん
マーケットというものを知らなくて借地期限の時点しか見えてないんですよ

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>>9435 評判気になるさん
放棄させて中古を買わせたいポジトークわろた

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>>9430 マンコミュファンさん
マンクラはポジ持ちなので調整しても高みの見物ですよ。

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>>9428 検討板ユーザーさん
中古コンプレックスこじらせてて可哀想になる

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>>9429 口コミ知りたいさん
振り返ればどこに買っても値上がりしたので、買えた人が勝った相場だったということです。

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所有権マンションの平均寿命からすると、築70年以上の建物に住むことは経済的に合理的でなくなる可能性が高い。それが証拠にマンションの建て替えは通常築50年ぐらいで行われることが多い。湯島ハイタウンなどの先行事例を見る限り、躯体はともかく共用設備の維持は案外難題で、機械式駐車場やセントラルヒーティングのような維持管理費が高価なものは真っ先に廃止されるようだ。雨漏りがあるマンションも築20年もすれば珍しくない。

築50年で売れる所有権マンションがあるとしたら、かなりお金をかけて維持管理を完璧にしているのだろう。その影に、誰も相手にしない物件が数多あることを忘れてはいけない。

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>>9446 匿名さん
20代で購入して70年フルにすみ続けるなら定借でも良いんじゃない？
築40年過ぎた物件に30年間も住みたくないからオレはやめとくけど

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>>9447 通りがかりさん

同感。
長期前払い賃貸だと思うなら問題ない。
ただし、賃貸途中で解約したくても、違約金が高いだけ。
実際には購入価格と売り値に乖離が大きい。乖離分が、まあ、違約金みたいなもの。なお、最後の10年くらいになると、どんなに値引きしても、まず売れない。

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>>9448 評判気になるさん
>最後の10年くらいになると、どんなに値引きしても、まず売れない。
まだ歴史が浅いので、最後の10年くらいの物件が本当に売れないのかは想像の範疇だけどね。おそらく月当たりのランニングコストは近隣の月額家賃よりだいぶ安いと思うので、売らないで住み続けるか、賃貸物件として活用するだろう。多分その頃になると修繕積立金は徴収の必要がないので実質ゼロになっているから、かなり利回り良さそうに思えるけどね、まあ、半世紀以上先のことなので確実な事は言えないが。

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おそらく築40年を超えるころから、収益物件としてプロが買い進めるんじゃないかなと思うよ。苗場の廃墟一歩手前のリゾマンですら買い集めている人がいるぐらいだから。

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大前提として残債割れしないことが重要なんだけど、今の成約価格が伸び悩んでる市況だと、今からここを買う人は危険だね。所有権の成約価格が一定なら定借は下がるしかないし、金利上昇面で上がる見込みがない。

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金利上昇局面で実需が冷えるのは間違いない。だけどそれは実需を相手にした物件にすべからく起きることで定期借地権だから起きることではない。

よく言われている事は選択と集中が起きるだろうという話。ここと同じぐらいの価格帯の築古中古よりははるかに商品性が高いので、少なくとも築浅のうちは高く評価されつづけるだろう。

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>>9450 匿名さん
リゾマンは新築価格の10%以下大幅に下落してます。安くすれば多少問題あっても売れますね。余程の僻地や完全な廃墟でない限り、景気が悪くても大幅に安くすれば不動産が売れないってことはないと思いますね。

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>>9453 マンション比較中さん
>景気が悪くても大幅に安くすれば不動産が売れないってことはない
そう、それは重大な瑕疵がある所有権物件においても当てはまります。
リゾート物件が所有権であることに気がついてほしいですね（笑

所有権物件なら全部値上がりするならこんなに楽なことはありません

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確かにご指摘の通り、定借は所有権より安く取引されると思います。
ただ、残債割れというのはどういう現象なのかについて考察する必要があります。購入時に借金をする、そして借金の残高＞売却価格になることですよね。

そもそも分譲価格の安い定借は購入時の借入れも少ないですよね。
対して、分譲価格の高い所有権は購入時の借入も多い。

そして昨今の分譲マンションは一般人が買える価格ではすでになくなっています。その時点で出口はとても厳しい。なぜなら買える人が少ないから。

対して定借は入口からして安い、だから出口も安くできる。グロスも普通の人が買える金額に抑えられる。買える人がたくさんいる、そして借入も少ない。果たして高い所有権と安い定借とでどちらが残債割れの危険がおおきいでしょうか、さあ、頭の体操をしてみてください。

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>>9454 匿名さん
リゾートマンションでも土地や建物の権利が複雑なものだと売れなかったりするので区分所有はまだましなほうです。リゾートホテル会員権で複数人で一部屋保有や一部倒産した運営会社が持ってたりしたときはかなり立地が良くない限り悲惨です。
ここと比較するような価格帯の所有権物件ならリゾマンほどにはならないでしょう。もし、そのような市場環境の場合ここも相当売りづらい状態になっているでしょうね。
物件に重大な瑕疵がある所有権と借地権物件があった場合所有権のほうがまだ売り抜けやすいと思うんですよね。

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>>9457 マンション比較中さん
苗場の場合、地球の気候変動によって雪が少なくなったとか、そもそもスキーやスノーボードを楽しむ人口がピークの4分の１に減ったとか、西武グループの経営危機で新たなインフラ投資がされなくなったとか色々な原因があってリゾマンの価値が低下してしまったわけで、主に立地面の問題が大きい。買った人はある意味運が悪かったとも言える。

ただ文京区、特に後楽園とその接続地域のような利便性の高い場所はそうそう立地にかかわる価値が下がるとは思えない。それに文京区は公立小学校のレベルが高く、子供の教育に関心のあるファミリーには訴求する地域だ。おそらく将来にわたって多くの家族が移り住む事だろう。事実ファミリー向け物件は人気が高く高値をつけている。これは否定できない事実だろう。

では文京区においてマンションの価値を下げる要因は何かと言えば、やはり管理や修繕にかかわる負担だろう。修繕が不十分で雨漏りがあるとかは論外にしても、そもそも修繕積立金が不足しているとか、修繕積立金が高いとかが挙げられると思う。文京区のマンションストックは小規模マンションが多く、築古も少なくなく、構造的な弱点を持っている。ここは文京区では稀な大規模マンションであり、戸あたりの管理コストは安く抑えられる。しかも管理コストが安くなるように、あえて高級で贅沢な仕様は採用していない。これは将来にわたって大きな安心材料だ。それに駅徒歩10分を超える立地も単身者ではなく子育て世帯が対象となると話は変わってきて、大した問題ではない。単身者と子持ち世帯とのニーズの違いがわからない情弱にはわからないだろうな。

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駅に近いわちゃわちゃ騒がしい場所を好むのは単身者ですよ。アパートとかやりたいなら駅距離は重要です。

だけど小さな子供を持つ家庭はどうでしょうね。緑の多い、静かな環境を望むのではないでしょうか。播磨坂とか小石川植物園とか...私もご近所さんなので、小石川植物園にはよく子供を連れて行きましたよ。年パスなんて二千五百円ですからね、タダみたいなもんです。幼稚園・保育園児は無料って知らない人も多いみたいですね。親御さんが年パス一つ持ってたら学童になるまで子供を遊ばせ放題ですよ。入場料があるとか言う人がいますが、周辺住民にとっては安価な娯楽ですよ（笑

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議論に負けたからといって、不規則発言投稿で流そうったって無理ですよ。
明日の朝には削除されていると思います。では、おやすみなさい（爆

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>>9449 匿名さん
＞分その頃になると修繕積立金は徴収の必要がないので実質ゼロになっているから、

考えが甘い。

最後の10年間くらいになると、解体計画の具体化が検討されるようになり、その時に、解体費用積み立て金が不足しているというような事態になると、むしろ、修繕積立費用は解体費用に回されることになるだろうね。

定期借地権の恐ろしいところは、必ず解体して更地にして返却することが法的に義務付けられているのであって、新築時にデべが決めた解体積立金だけ納めていれば免責されるわけではない。

デべとしては、安く見えるようにして売りたいから、従来から、修繕積立金も含めて解体積立金などのランニングコストは極力安く見える金額を最初に設定している。

最後に解体費用が上振れしたら、修繕積立金が余るなら、その分は解体費用に補填させられるし、むしろ、それでも足りなくて、各戸何十万円とか追加で負担させられる可能性も十分あるよ。

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>最後に解体費用が上振れしたら、
まあ70年後の話なので否定も肯定もできかねますが、70年間かかって解体準備金を積み立てるわけですよね。預貯金金利もその間にだいぶ上がるでしょう。タワーマンションではない7~10階建の中層マンションの解体ですから解体費用はそんなに高くはないと予想します。

おそらく情報の非対称性を利用して不当に高額な解体費用をふっかけられると考えておられるのでしょうが、五百戸を超える巨大マンションの住民が形成する管理組合は相当なパワーがありますから難しいと思いますよ。

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>>9467 匿名さん

そここそ大問題が隠れている。
所有権なら、本来は解体して新築建て直す方が合理的ではあっても、合意形成は難しい反面、余分な追加コスト掛けずに生きている間だけひっそり暮らしたいという人にとっては少額の修繕積立金を使ってメンテだけしてくれたら良いので都合がむしろ良い。かつ、最後まで小奇麗にメンテされたマンションに住んで、かつ、土地を含めた資産は相続人に対して残すことが出来る。

ところが、定期借地の場合は、仮に解体積立金が不足気味になっている場合は、最後の１０～20年は、むしろ、本来は定期メンテに使うべき修繕積立金を使わず、ぼろぼろのまま住み続けてでも解体費用に充当することが求められる。

仮に解体費用が不足から解体工事が遅れると、全戸において地主に対して契約不履行となり、巨額の損害賠償請求されるはめになる。相続人に対しては資産が残るどころか借金を残して他界することになりかねない。

定期借地権の残り20年くらいになってからのテンパった状態は、誰がどう見ても辛い。

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販売進捗状況ご存知の方いれば知りたいです。何割くらい売れたのか。

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修繕費用も振れリスクがあるので、修繕積立については国土交通省のガイドラインで定期的（5年おき）に見直してってのが規定されている。解体積み立てもそれに準じてってやらないと最後になって足りないって十分あり得る。

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普通にこのペースだと引き渡し時までに完売しなさそう

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C棟以外の3LDKは8割くらい販売済み。
1LDKは引き渡しまで厳しい気もするが、3LDKはもうすぐ完売になりそう。

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>>9477 マンション検討中さん
1LDKは賃貸も出るのですかね。地主の社宅需要もありそう。

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>>9476 マンション検討中さん
もう急いで売るマーケットじゃ無くなっているので、焦ることもないでしょうね。良さげな間取りはほぼ完売と見ているので買えた人はおめでとう物件。

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>>9478 マンション検討中さん
共同印刷さん社宅制度はないみたいです。
駅まで距離もあるし、1LDKでここ住みたい賃貸の需要はあるのかな？…
まぁデベも何かしらプランはあると思いますが…

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>>9483 検討板ユーザーさん
所有権なら焦らなくてもとは思いますがここは定借ですからね～

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今残ってるのはクソな間取りで割高ってこと？引き渡しまでに売れないとどうなるんだろう…定借の場合どんどん価値が下がるし

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嫌味書き残さずにいられない人は、本気で少し心配になりますね

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>>9491 マンコミュファンさん
いちいち嫌味返ししてるお前も同類なんよ

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C棟の3LDKはいくら出ててくるんでしょうね

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>>9493 名無しさん
少し考えればわかると思いますが、同類にはならないでしょw

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ちょっと気になる書き込みがあったので、一言

>築古マンションは必ず「負動産」になるという論調も短絡的です。区分所有ゆえに建て替えの合意形成が難しいケースがあるのは事実ですが、それはリスクの一つであって結論ではありません。

というのは確かにその通りだけれども、実際問題建て替えができているマンションは非常に少数派だということ。原宿の駅前にある有名ビンテージマンションなんかは良い例だろう。今後建て替えに補助金をだすとか、なんらかの政策が打ち出されない限り、立ち枯れするマンションは続出しかねない。現状ですら建設コストが莫大になり中野サンプラザはじめ再開発が次々と延期や縮小されている状況を考えるとマンションの建て替えを前提とした区分所有物件への投資は現実的ではないと考えている。ならば今安く買える定借は良い選択肢だ。

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70年後に確定で更地にする所有権のマンションがあれば欲しいかもしれない

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調べてみたらマンション建て替えが実現できているのは全体に対して1％以下
積み立てた修繕積立資金で新築に更新される可能性はほぼ無いに等しいです
所有権の築古マンションにとっては建て替え問題はリスクの1つどころではなく差し迫った大問題です

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まーた築古所有権と比べてる。そんなにディスっても定借が価値下がるのは変わらないよ？

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こんなところでレスバしてるやつが一番ヤバい

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>>9499 匿名さん
中古コンプレックスvs定借コンプレックス
分かりやすい

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>>9499 匿名さん
価値が下がった定借って具体的にどの物件？

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C棟はいつになったら売り始めるのだろう。

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>>9503 通りがかりさん
もうそろそろな気がしますけどね。3期から？とかですかね。

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>>9497 評判気になるさん
70年後に建て替える前提で解体準備金と新築準備金を積立てる新築マンション出てきたら中々興味深いですね

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>>9505 マンション掲示板さん
アンダーで成約済みとかあるでしょうか？

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>>9507 通りがかりさん
解体準備金はともかく、新築準備金は難しそうですね。70年の間にどれぐらいインフレがすすむか知りませんが、最後はとてつもなく高額になりそうです。

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>>9508 匿名さん
このタイミングでアンダー販売はしないと思います。

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そもそも何十年も同じマンションに住むなんてレアケースだと思うけど

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アンダーで売るような物件じゃないでしょw

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去年12月、先着募集12→2月10日現在6
年末年始だったことを顧慮すると、週一のペースで成約されているようですね。

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>>9512 マンション掲示板さん
>何十年も同じマンションに住むなんてレアケース
そんなことはないですよ。私が以前所有していたマンションでは分譲時に購入したオーナーが今でも８割ぐらいです。売って利益が出ても、年齢的に次を買うローンが組めなかったり、高すぎてそもそも近隣の物件に住み替えられないというのが大きな理由ですね。総務省の統計でも永住志向のオーナーは過半数を占めています。

これって悩ましいところで、分譲時に購入したオーナーの大半が年金生活者となる築3~40年を超えてくると、建て替えをする時点で高額な自己負担には耐えられないケースが多く、将来的に廃墟マンションが増えるのではないかと懸念されています。定借という選択肢は現実を真剣に検討すると、実は魅力的であることがわかります。

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>>9515 匿名さん
あなたはそのマンションに分譲時から住んでましたか？築何年でしたか？どうやって8割って分かりましたか？

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>>9513 通りがかりさん
お隣の社員に安く売るとかワンチャンありそう

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>>9516 検討板ユーザーさん
話をすり替えないで「総務省の統計でも永住志向のオーナーは過半数」の説明でレアケースではないと否定されているのを受け止めなさい

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>>9516 検討板ユーザーさん
>どうやって8割って分かりましたか？
まあ特定されちゃうので築年数とかはご勘弁を
小さいマンションでしたからみんな知り合いで、FBでつながってる人もいるのでだいたい中の様子はわかります。

文京区の特に小石川のあたりは物件がそもそも出ないので、どこもそんな感じだと思います。都心三区のタワマンとかだと入れ替わりが激しいのかもしれませんが。文京区は永住志向の人が多いと思います。

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>>9518 口コミ知りたいさん
値上げ20％くらいしてもそこそこ売れているこのタイミングで値下げするわけないでしょｗ
そもそも1％くらい値引きしたところで、共同印刷の給料だとここ買えないよ。
売主である住商社員には割引とかあるかもだけど、あったとしても数パーセントとかレベルだよ。

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>>9519 評判気になるさん
ん？そりゃあ住む時はみんな永住したいと思うよ。

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ここ、まじめに売れてないね。
予約ガラガラだよ。もう売れる部屋は全部売れたのかな。

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>>8268 通りがかりさん

本当に同感。
このマンションは将来とても後悔する要素が満載な気がする。

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土曜日なのにお疲れ様です。せっかくのバレンタインデーですので、買えないマンション掲示板に粘着してネガするより、少しは有意義な時間をお過ごしください。

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3月か4月に利上げが噂されてますのでよほどの経済オンチじゃなければ今は買わないでしょう

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https://x.com/nagashimaosamu/status/2022231036420292725?s=53
良きタイミングというのは存在しないよ。

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>>9528 マンション検討中さん
利下げまで家は買うべきでないってことですか！？

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>>9530 評判気になるさん
次利下げがある時は不況になる時ですからね。

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>>9531 マンコミュファンさん
利上げ段階:マンション価格の下落待ち。
利下げ段階:マンション価格の底打ち待ち。
一体いつ買うのか

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>>9531 マンコミュファンさん

おっしゃる通りで、一般的に中央銀行がはっきりと利下げに踏み切る局面というのは、景気の減速や後退が現実味を帯びてきたタイミングであることが多いですよね。特に日本銀行のように慎重なスタンスを取る中銀の場合、インフレ圧力よりも景気下振れリスクへの警戒が強まったサインとも受け取れます。

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>>9532 通りがかりさん

利上げ局面では「まだ下がるかも」と様子見になり、利下げ局面に入れば「これが底か？」とまた様子見。結局、“確信”が持てるタイミングなんてほぼ来ないのが実情です。

実際、日本銀行の金融政策は景気や物価、為替など複合要因で動くので、金利転換点と不動産価格の転換点が完全に一致するとは限りません。不動産は金利だけでなく、供給量・建築コスト・人口動態・立地選好といった構造要因の影響も大きいです。

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つまり、需給がタイトな人気エリアであれば資産価値は一度購入しても落ちにくいと言えます。都心部でも例を挙げれば、まず港区の中でも麻布・白金エリアが代表的です。大使館や高級住宅街、企業本社などが集積し、用途地域の制約から供給が限られる一方で、富裕層や海外駐在員の安定需要が継続しています。教育環境やブランド力も相まって、景気変動局面でも価格の下支えが働きやすい構造です。

たとえば、千代田区番町エリア。皇居に近接し、落ち着いた住環境と格式ある街並みが維持されてきました。マンション用地が極めて希少で、新規供給が少ないため中古市場でも流通量は限定的。その希少性が価格維持力の源泉となっています。

さらに渋谷区の広尾・松濤周辺も挙げられます。再開発で商業利便性が向上しつつ、低層中心の住環境が守られているため、供給過多になりにくい。交通利便とブランド性、生活利便のバランスが高水準で、実需と投資の双方から底堅い需要が続いています。

そして湾岸では港南エリアも挙げられます。山手線ターミナル品川に近接し、大規模再開発とインフラ整備が進行。タワーマンション中心で治安、住環境が良く、職住近接ニーズや共働き世帯の実需が厚い。都心アクセスと水辺環境を両立できる点が評価され、需給は比較的タイトに保たれています。

いずれも共通するのは「供給制約」と「継続的な実需」の両立です。これが価格の下落耐性を生み出しています。　

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>>9528 マンション検討中さん
ここじゃなくても良いけど、家は買いなよ。
一生賃貸でいきていく覚悟がないなら一日でも若い時に住宅ローン組んだ方が良いよ。

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>>9541 匿名さん
1～2年前までは都心の所有権でも賃貸よりも安いローン返済額で住めたので買った方が良かったけど、今は賃貸よりも毎月のローン返済額が高いので賃貸の方がいいのでは？

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>>9542 マンション掲示板さん
賃貸と一括りに言うけれど、賃貸に供するために建てられた賃貸と、分譲に供するために建てられた賃貸とでは住戸性能が格段に違うし、家賃も後者の方が高い。一般にマンションを買うより借りた方が安いという主張に用いられる賃貸は前者なので、家にいる時間が長いのであればあまり勧めない。

家にただ寝に帰るだけの人、家にいる時間が長い妻子のいない人は賃貸でいいかな。しかし妻子がいたら分譲マンションを借りるか買うかした方がいいだろう。大家も借金して買っているから今後金利が上がれば家賃も上げざるおえないので、現実問題として買うのと大差ないとは思うが。

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>>9542 マンション掲示板さん
賃貸グレードに満足していれば、月々の支払い額が小さい方が投資に回せたりして良いですよね。
ただ、一次取得してなければ、万が一の不動産価格の暴騰時に置いてかれる可能性があるのでそこはリスクですね。
結局、不動産価格も株と相関してるので。

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>>9544 口コミ知りたいさん

まだまだ上がるっておめでたい。利上げでローン破綻を契機として日本初のリーマンショックもなんてテレ東が言い始めてる状況。

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>>9545 匿名さん
アメリカのサブプライムローンと日本の住宅ローンは審査の厳格さも仕組みも違うので、リーマンショックのようなクレジットクランチはまず起きないと思いますよ。視聴率かせぎのネタだから相手にしない方がいいです。

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まあローン破綻が怖いなら、背伸びして2億の所有権マンションを買うよりも、1.5億の定借マンションを買う方が無難でしょうね。

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>>9546 匿名さん
債務者の属性も雇用条件もまるで違いますね

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>>9547 匿名さん
ここランニングコスト激高だから2億の所有権とそんなに変わらなくね？

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>>9549 名無しさん
どれくらい激高なの？

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>>9550 マンション検討中さん
2倍近い高さ

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２期も10次まで来ましたね

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最近沖さんが不動産系ユーチューバーの動画に出演して、山手線の内側なら定借は所有権と遜色ないような事を言っていたな。

株投資をしたことがある人なら実感があると思うけれど、安く買って高く売る個別株の回転売買はパフォーマンスが悪い。下手すると暴落する直前の最高値で掴んでしまって全てを失ったりもする。マンションも同じだと思う。

今後中期的にはおそらくインフレ一択で、デフレになる要素はかなり少ない。今ほど戦争の危険性が高まった時代はなく、大きな戦端が世界のどこかで開かれれば、一気に世界的なインフレに傾く。そうなってからマンションを買おうと思ってもまず一般人は買えないと思う。

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>>9552 評判気になるさん
２期10次、一日も経たずに終わりましたね
９次の救済ですかね

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結果としては先着14戸ですね。
結局後何戸どうなんだろう。

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