リビオシティ文京小石川ってどうですか？

定借は新築時は所有権の9割なのに対して、中古は所有権の6割でしか売れないので普通に計算したらリスキーですね。

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>>9046 検討板ユーザーさん
ここは駅遠・ランニングコスト激高・仕様激ショボなのでよほど文京区に住みたい庶民以外は買わない方がいい。

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ありがとうございます！
パークハウス門前仲町とこっちどちらがいいか悩みます。
定借縛りをしている訳では無いんですが、気になってます。

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>>9043 検討板ユーザーさん
A棟76平米の部屋？ですかね。
3LDKは在庫だいぶ少なくなってきてると思うのでこのスピード感で良いと思ってそうな気がします。
それよりC棟はいつ販売開始されるのかな

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>>9052 検討板ユーザーさん
水害気にするなら小石川、子供居ないなら門仲

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>>9048 通りがかりさん
今マンションを買うのは所有権でも定借でもリスキーですね

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>>9044 eマンションさん
中受or高受終えて通学に合わせて住み替えしたいオーナーは普通に売り抜けたいし、仲介は定借下げするだろうよ

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>>9037 匿名さん
定借にもケチって住めないよりマシと思う人もいました。

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>>9019 匿名さん
中古物件の売れなさは事実ですけどね。
利上げ局面ですし危機感を持ったからこそこんな掲示板で下げを訴えていらっしゃる。

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同じ大規模定借のブリリアシティ西早稲田が坪440万円でも全然売れてないのを見ると中古定借は相当ヤバい。今年始まりの時は中古2件しかなかったが一切売れず7件まで増えてる。リビオシティ文京小石川は高くスタートしてるので残債割れも普通にありえる。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1002583517/

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>>9061 マンション掲示板さん
>今マンションを買うのは所有権でも定借でもリスキー
金利が上がるとローン支払いに影響が出るので資金計画には要注意だよね。

ただ30年後のマンション市場というものを考えると、その頃には築５０年以上の物件がマンションストックのかなりの部分を占めるようになるので、将来の商品価値というものを考えると今新築を買う意義はあると思う。

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>>9062 通りがかりさん
>中受or高受終えて通学に合わせて住み替えしたいオーナーは普通に売り抜けたい
結局自宅マンションの売却代金を頭金にして新しいマンションを買うことになるんですが、マンションが売れないことには買えないという弱みを突かれ、指値で安く買い叩かれて泣いている一般人多数です。素人が自宅を売る時って時間的な制約が大きいので、高値追求できないんですよね。相場よりだいぶ安く売る人の方が普通だと思いますよ。

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一般人は自力で販売できないので、まず不動産屋さんと相談しますよね。
で、彼らが周辺の事例というのを持ってきます。するとREINSを叩いて出てくる取引事例から導かれるこれなら売れるだろうという価格は、不動産サイトで検索して出てくる周辺相場（広告に掲載された希望小売価格の平均）の一割引きぐらいには下がっています。そこからもろもろの手数料や税金が引かれるので、コンクリート貯金はだいぶ目減りしてしまいます。　背伸びして無理して所有権を買ってもこんなもんです。

買った時の値段で売れても今まで払った管理費や修繕積立金はそのままですので、まあ家賃が節約できたぐらいが関の山です。ファミリー向け物件は比較的店子の入れ替わりが少ないので、売るより貸した方が有利でしょう。近隣にはオリンピックやコーナンドイトなどホームセンターが揃っているので退去時の現場回復工事は、だいたいDIYで自分でもできます（案外そういう人がいるからホームセンターが多いのかも）

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建物の価値は定借だろうが所有権だろうが下がっていくので、ここが７０年でゼロになるとすれば、長寿命化技術が普及する前の築古で管理が不十分な所有権は５０年ほどもすれば人が住めなくなる可能性が高いので、その時点で実質ゼロです。自宅でなければ家賃を安くして賃貸物件として回すしかないでしょう。排水管や水道管がいかれると、もう住宅としては貸せなくなり、倉庫としてしか貸せなくなります。建て替えをしようとしても、周辺のアパートを所有する人たちがより条件のいい新築競合物件の出現を快く思わないので難癖をつけて大反対運動を起こすでしょう。所有権の未来は暗いです。

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旧耐震の築50年の物件ですら売却できたり賃貸に出せたりするけどな。一方で定借は解体準備金や地代もあるからランニングコストが右肩上がりで増加、かつ残存期間減少で資産価値も急減するから誰が早く売り抜けるかババ抜き状態に。

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一人ブロックしたらめちゃくちゃ投稿減ってるけどｗ
相当暇な人なのか、業者なのかどっちかなんだろうね。

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>>9070 マンション検討中さん
将来はどうなるかわからないけど、豊島区高田一丁目のブリリアシティ西早稲田と、文京区のリビオシティ文京小石川は、「定借」って点以外は正直あまり比較にならないと思う。
ブリリアは雑司ヶ谷10分とはいえ坂きついし、丸の内アクセスも微妙。
川沿いでハザードも気になる。
文京区は文京区に住みたいファミリーが多いわりに、中古の選択肢がかなり少ない。沖さんが「定借は都心6区まで」って言ってたのも、ちゃんと理由ある。

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>>9059 通りがかりさん
また1住戸売れて残り9。
A棟の3LDKはやはり人気ですね。

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>>9078 口コミ知りたいさん
>築50年の物件ですら売却できたり賃貸に出せたりする
まあ確かにそうなんですが、築30年と60年の2回は専用部の配管やバストイレの交換を伴う大規模リフォームが必要になりますし、共用部の修繕費も等比級数的に増えていくので利回りがどうなるか非常に気になります。通常収益物件だと築20年から30年経ったら売ってエグジットしなければいけないのですが、土地付きならともかく、土地部分が極めて小さい区分所有物件の場合、ランニングコストが大きくなり収益性は極めて低くなります。

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>>9080 匿名さん
ブリリアシティが坪440万円で売れていないのにリビオシティが坪700万円で売れる未来は全く見えないんですが…

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中古定借が厳しいのは色んな物件見てると事実なのにここだけは違うと信じてるのはもはや宗教だな

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>>9085 匿名さん

まあステマですからそれがお仕事。宗教も集金ビジネスってのが多いし。

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オープンハウス？なのか知らんけど投稿多過ぎ。やっぱ文京区戸建含めて販売苦戦してるんかね

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>>9077 匿名さん
正論

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>>9079 買い替え検討中さん
1人ブロックするとプライベートブラウザ使ってる奴も巻き添えで消えるからな

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>>9085 匿名さん
売ってババを押し付ける作戦が取れないだけの話で、定借には定借の戦い方があるのに、所有権の負の側面にふれないで一方的に勝利宣言するのはいかがなものかと思う。

マンションを賃貸に出している人はわかると思うけど、管理が悪いと客付けが悪くなり、家賃も高くとりづらくなる。

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>>9095 匿名さん
確かに。
定借には定借の戦い方があると思います。
決して「定借負け」にはならないですよね。
逆に「所有権負け」の時も当然あるかと思います。

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ババ抜きといえば、最近旧耐震でも必ずしも震災で倒壊するわけじゃない、全部じゃないから買っても大丈夫だ、築年数が古いと値段も落ちないぞ、みたいな事を言う不動産屋さんがいるんだが、何をか言わんやだよなあ...

子供が生まれたときに買った築45年が、子供が大学生になって築65年になったとき誰が買うというのだよ。そもそも銀行の融資がつかない。
新築定借なら問題なく70年後の定借期間終了までは住めると思うが、築65年所有権にあと50年住めるわけないでしょ、10年だって怪しい。

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70年後に廃墟化するほうに賭けるなら定借もありだね。所有権が廃墟化すると相続人が処分に困るだろうけど、定借なら自動的にぶっ壊してくれる。解体積立が足りない可能性はあるけどな笑
60年過ぎて廃墟化がすすんだら当然、解体積立は不足するよな。
不足分は誰が出すのかね。
相続人か？土地の所有者か？

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>>9098 匿名さん
解体準備積立金がどの程度不足するかは正直予測は難しいですね。
修繕積立金を銀行預金ではなく中期国債ファンドで回すマンションとかがありますが、なにしろ金利がつく時代になったので、やり方によっては最後の10年ぐらいの不払いは問題にならないかもしれません。少なくともタワマンよりは取り壊しの費用は少ないはずです。

仮に不払いが増えて不足した場合どうなるかなのですが、相続人がいればそちらに請求することになるでしょう。ここの場合デベロッパーが地主から借地権を買い取ってそれを又貸ししている形になるので、更地に戻して地主に変換する最終的な責任はデベロッパーにあります。仮に解体準備金が不足して回収不能となったらデベロッパーがたてかえる可能性が高そうです。

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>>9098 匿名さん
集めた解体積み立て金は運用されてるから少しはマシなんじゃない？
所有権は何にも準備してないから解体時はどうすんだろうね？

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>>9100 口コミ知りたいさん
戸建てが普通に安く買える上に、人口減少で住宅需要が先細りの地方都市だとかなり悲惨なことになりそうだけれど、文京区含む都心六区なら所有者不明でもなんとか拾う神がいそうだけどね。

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定借民が所有権を心配してるのは驚愕

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所有権ならローン完済後でも築35年ですし余裕はありますが、定借だと残存35年で余裕は無さそうですね。

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>>9103 口コミ知りたいさん
>ローン完済後でも築35年ですし余裕はあります
そうもいかないんだな。マンションの３回目の大規模修繕を目前にしていて、修繕積立金の不足などの問題が顕在化する時期でもある。

３回目は１回目や２回目とは桁違いの修繕費用がかかるが、住民の多くは高齢化して一時金の徴収や修繕積立金の増額は難しい。これが小規模マンションだと一戸あたりの負担額が大きすぎて一部の更新を先延ばしにしがちで、後年重大な設備上の問題が発生する可能性があり、マンションの価値を著しく毀損することにもなる。

大規模マンションであれば、分母も大きく一戸あたりの負担額も抑えられ、この問題はクリアしやすい。文京区で言うと定借マンションの湯島ハイタウンなどが好例だ。大規模マンションであること、実はそれがもっとも大きな魅力でもあるんだよな。

所有権マンションが100年もつと言っている皆さんは、築70年の時点で大規模修繕３回目をさらにもう一回（６回目）経験することになるが、そのときに果たしてマンションは資産価値を保てるであろうか。ここは６回目の大規模修繕は行うことなく取り壊しとなる。

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>>9104 匿名さん
>>定借マンションの湯島ハイタウン
失礼、定借ではなかった、旧法借地権でした。訂正します。

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解体積立金みたいな性格の金を運用できるわけないだろ
住民は毎月言われた金を積み上げるだけだよ
足りなくなった値上げ

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運用しているが？
どんな無能な管理組合のマンションに住んでんの？

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>>9081 eマンションさん

まだ９戸も残ってるのか。
辛いな。

正月明けのMR枠も空いてるね。
第一期までは、ここのデメリットが周知されていなかったから文京区妄信信者が買ったんだね。

ここは、定期借地権だけでなく、EVの問題やゴミ動線などネガ要素が多いよね。

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>>9108 匿名さん
日銀の政策金利の引き上げを受けて、住宅ローン金利の動向を見極めようという検討者が多いことと、これは例年同様ですが年末年始は忙しいこともあってどこも動きは鈍いですね。牽強付会とか我田引水という言葉が思い出されます。将来の維持管理といった問題を考えると（賃貸に出した時の客付けにも大きく影響します）、やはり大規模一択かなと私なんか思っちゃうんですけどね。

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定借物件のここは6回目の大規模修繕がないので、３回目の大規模修繕さえうまくしのげれば６回目を見据えた大幅な修繕積立金の値上げは必要なくなる。40年後の未来、同じ築年数の所有権物件と比べて修繕積立金は比較的安くあげられている可能性がありますね。（値上げできずに修繕が不十分となり負動産化一直線の所有権物件もおなじく安いとは思いますが）

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3月の人事異動で急に東京勤務になった奴が買うから来年になればすぐ売れるよ

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>>9106 買い替え検討中さん
積立金は理事会や総会で金利が有利な所への預け替えとか少しでも元本増やす話し合いしてるよ

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利上げしても円安が止まらないからまた近いうちに追加利上げが来そうですね。駅遠ランニングコスト激高定借物件なので手付金放棄してでも契約を中止する時が来るかもしれません

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>>9114 マンコミュファンさん
キャンセル住戸が買えるといいですね（笑

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>>9113 口コミ知りたいさん
>積立金は理事会や総会で金利が有利な所への預け替えとか少しでも元本増やす話し合いしてるよ

小規模なところとか管理組合が機能していないところは普通に銀行預金でしょうね。大規模なところで管理組合が機能していないと、なかなか難しいと思います。築10年ぐらいのマンションがもし10年前からドルコスト平均法で日本株のインデックスファンドを買っていたらどこのマンションも積立基金は盤石になっていただろうななんて思うと基金の運用って大事だなと思う。元本の安全性を考えると国債ファンドとかになっちゃうんでしょうけどね。

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>>9115 匿名さん
買い手見つかるといいですね（笑

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3LDK1.5億の引き渡し時金利1.5%だとして、毎月46万円にランニングコスト6万円で計52万円。修繕積立金・解体準備金・地代が値上がりするから10年後にはランニングコストが10万円になって計56万円。世帯年収3000万円はないと危ないけど定借にそこまで払える…？ランニングコスト激高だから出口もかなり厳しい。

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>>9113 口コミ知りたいさん
銀行口座変えるのは投資って言っていいのか？ｗ
積立金を「元金が目減りする可能性がある投資」してるとこあるか？
元本保証の投資なんて小銭にしかならないよ

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>>9120 マンション掲示板さん
元本返済が10年の間に進むから返済額は減るはずだけどね。
まさか利息だけ払って元金返さないとか？

ともあれ途中で転売できる見通しがないならフルローンでマンションを買うもんじゃないよ。

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>>9122 匿名さん
住宅ローン借りたことないんですか？

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1期と比べてどれくらい値上がりしているのでしょうか？また完成までに完売しそうでしょうか？　

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>>9123 匿名さん
>住宅ローン借りたことないんですか？
返せるローンを借りて途中で繰り上げ返済したよ。
元利均等返済は金利が多くてバカバカしい、銀行さんのいいカモだよ

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やっぱりフルレバで二億とか引っ張れるなら収益物件買うだろ普通

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不動産投資用として検討してます。5年後はリセールバリューがどれくらい見込まれるのでしょうか？　定期借地権付マンションはキャッシュフローが良いので不動産投資には向いていると思いますが、リセールバリューが本当に見込めるのか懸念してます。みなさんの意見聞かせてください。

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>>9131 マンション検討中さん
ここは駅遠ランニングコスト激高だし投資ローンの金利じゃ家賃でペイは到底できないし、他の中古定借は軒並み売れてないけど、貴重な文京区大規模だから問題ないよ！

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連日のポジ投稿が嘘のように止まりましたね。年末年始でお業務もお休みなのかな？

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>>9131 マンション検討中さん
投資として考えた場合に、投機的に売却益などでハイリターンを望んで投資するのか、それとも今後の経済状況、例えばAIバブルの崩壊だとか、台湾有事などの株価暴落、あるいは政府の政策の失敗によって起きる過剰なインフレーションに備えてディフェンシブな減価しにくい資産として投資するのかによっても違うと思うんですよね。

まあネタにマジレスするのもあれですが、文京区の物件で転売益を狙おうというのはやめておいた方がいいです。定借所有権問わず、実需の強い土地柄ですので、あまり高いと誰も買いません。欲の皮を張ってチャレンジングな価格をつけた売り物を広告でよく見かけますが、まあ、売れている様子は皆無ですね。

結局、高すぎる所有権小規模築古を買うぐらいなら定借大規模新築だろうという判断が優勢だったから、ここは選ばれているわけです。そのかわり、ディフェンシブな資産として見た場合に、住宅需要の旺盛な文京区のマンションは安くなればみんな欲しいので、チューリップと比べるとかなり底値は安定しています。ここから先はご自分で想像してください。

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年の瀬になって、またきな臭い情勢になってきていますが、戦争は資源価格を暴騰させ、貿易を分断し、戦争経済以外の経済から全ての資源を奪いクラウディングアウトが起きる事で物価は高騰します。

定借は値上がりしない？さて、どうでしょう（笑

https://www.yomiuri.co.jp/world/20251229-GYT1T00147/

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>>9133 マンション検討中さん
召喚されてやってきたけど、家の大掃除は終わったのかい？
うちはまだ窓ガラスが終わっていない。

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ちなみに戦争が起きると、実需の裏付けのない麻布台のなんとかとか、三田のかんとかとかみたいな超高級外国人投資家向けレジデンスみたいなのがどうなるのか、非常に楽しみです。一般人が買える値段まで下がってくれたら私も参戦します（爆

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日銀会合の意見を見ましたか？数ヶ月に一度の利上げが必要とのことですよ。この前まで半年に一度だったのにマンションには悪影響ですね。ピークで定借を掴んでしまうという悲惨なケースは避けましょう

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>>9139 マンコミュファンさん
>数ヶ月に一度の利上げが必要
そういう意見があるということで、一種の観測気球だと見ているけどね。マスコミは炎上商法だから、煽るのが仕事なんで話半分に聞いておこう。

とはいえ、確かに今の金利は明らかに緩和的なので、金利が上がる蓋然性は今後高いとみるべきで、無理なローンを組み背伸びをして超高価な所有権を買うよりも安価な定借を買った方がよいという結論しか導き出せないけどね。

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で、金利と連動してマンション価格は下がるのか？そのような事実が観測されたことはないと思う。

なぜ人は現物資産を買うのか、それはインフレ耐性が高いからで、インフレが今後中期的には続くという見通しが大勢を占めるなか（だから金利を上げるんだよね）、今後加速度をもって価値が目減りしていく現金を持っている人は不動産を買うべきだと思う。住宅ローン金利がマンション価格を決めるわけではない。

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>>9141 匿名さん
インフレと関連して、マンションマニア氏もこんなことを言っている。

https://x.com/mansionmania/status/2005505873544908825?s=20

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定借なんてマンションだけ貸し出して土地は地主のものなんだから圧倒的にデベと地主が有利で買主が不利だよな。せめて解体準備金はデベ負担、地代前払一括じゃないとスタートラインにも立てない

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寄り添うう！

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>>9145 マンコミュファンさん
集合住宅の管理というものを考えた時に、70年を超えて存在できた所有権マンションは現時点で皆無だという重い事実がある。多くのマンションは50年を超えると建て替えになるが、現時点では、建て替えができたマンションは少数派だ。

６回目の大規模修繕が築90年を目指してできるのか否か。エレベーターのカゴ交換、給排水管の交換、窓サッシやドアの交換、高価なメニューがずらりと並ぶ。占有部も配管やトイレ、風呂の交換を伴う大きなフルリフォームを行わなければいけない年月、所有権マンションを持ち続けることは果たして間尺に合うのだろうか。おそらく分譲時の一次取得層はほぼ全員物故しているだろう。安く手に入れた二次取得層は高額な負担に耐えられるだろうか。

所有権が有利というのは、所有者が未来永劫富裕層であることを前提にした話だろう。結局、ババ抜きがうまくできればいいのだろう？ならば定借でも全く問題はない。

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仮にババ抜きゲームをするとしてだ、三億とか二億で買ったマンションを転売するのは大変だよ。でも一億二千万だったらどうだろう。

20年後、残債は三分の二に減っていて、多分文京区内で五百戸を超えるマンションはこことパークコートだけだろう。二億のマンションにつけられない値段をつけることができる。しかもあと50年住める。

これってすごいアドバンテージだよ。この値段で文京区に住める！しかも長期優良住宅でZEHマンションだから公庫融資も出る。買う人いるよ、絶対。

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文京区内の建て替えプロジェクトでは本郷ハウスの建て替えやJFAハウス跡地の建て替えもあるが、パークコートブランドになることを考えると一億や二億ではないだろう。マンションを建てる作業員が不足していて、輸入に頼る建設資材も世界的なインフレーションや円安の影響で高騰している昨今、建設コストが増えている現状を考えると将来にわたってマンションが安くなる見通しはない。ここを買うことが文京区に買えるラストチャンスとなる人も多いだろう。

そんな状況がわかっていながら、買わせないように頑張っている人たちのセンスを疑う。もうじき文京区は大金持ちしか買えない時代が来る。あなたたちは誰の味方なのか。

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駅直結のパークコートと比べてるのが意味不明ですが、利上げ局面で残債割れもありうるのが定借です。

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↓ここまでされて購入者は悔しくないんか？
デベ「土地付きマンションを貸すけど自分たちで壊して更地にして返してね、あと部屋を限界まで作って儲けたいからイマイチな仕様にしたけど我慢してね、駅遠をごまかすためにシャトルバス導入したけど車寄せもないし管理費高いけど我慢してね」
地主「土地代は貰うけど地代も毎月払ってね、当然インフレになったら上がるからね」

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仮にここと同じ価格で築25年の物件を買ったとしよう。20年住んだら築45年。同じ値段で定借の新築を買うと20年住んだら築20年。

築45年マンションを仮に100年まで住むとして（修繕費がすごいことになりそうだが）あと55年。70年定借の築20年はあと50年。実は住める期間に大差ないんだよね。多分所有権の方は簡単には融資がつかない。しかも小規模マンションの多い文京区の場合100戸未満の地区45年と500戸超の築20年の比較になると思うんだけど、商品性は後者の方が極めて高いと思うんだけど、ポジショントークかな？考えてみて。

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>>9157 検討板ユーザーさん
二億とか三億とか出せるなら真実だけどね...
地代については湯島ハイタウンの例があるけれど、簡単に値上げはできないよ。管理組合は路線価の上昇に伴う変更については容認するとは思うけどね
、大きな値上げにはつながらないと思う。

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>>9156 マンション掲示板さん
>利上げ局面で残債割れもありうる
利上げ局面で困るのは借金をしている全ての人であって、残債割れで売却しない法則から言えば、そもそも入口で安い定借の方が残債割れリスクは低いと思いますね。20年後にスーモとかアットホームの検索を叩いたら、ここの売り物が表示される可能性は極めて高いですよ、だって安く売れるんだもの。

多分残債割れどころか、おそらく売却時点の賃料水準から計算したら含み益が出るぐらいに儲かるかもしれませんよ。文京区にあるという事実を無視している人多すぎです。

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かなり高い物件や築古物件と比べて定借を持ち上げてる時点で話にならない

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中古定借は似たような条件の所有権と比べて6割でしか売れてませんからね。ということは新築定借が新築所有権の9割だと残債割れということです。お疲れ様でした。

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牽強付会を謗るなら、一番値上がりしている駅直結高層階南東向き所有権物件と、訴訟沙汰もあると聞こえてくる某定借物件の方角が悪い投げ売りレベルの暴落部屋とで比較するのもフェアじゃないと思うな。

所有権が全部同じように値上がりしている？そんな都合のいいことはない。

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不動産価格の調整や金利の上昇があったら困るようならそもそもここを買うべきじゃないんじゃないでしょうか

所有権を買える与信があっても不動産にフルベットしたくない、家族のために団信には入っておきたいみたいな時にちょうどいいのかと

※ポジショントークです

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>>9158 匿名さん
ここに噛み付く人は中古ポジ持ちですよ。せっかく売り抜けられると思ったのに戸数多くてそれなりに安い物件が出てきたらと思うと夜も眠れない。

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>>9136 匿名さん
1期購入者です。販売価格は値上がりしてきてます

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>>9155 匿名さん
そんな状況がわかっているから早くババ抜き上がりたくて足掻いている人がこの掲示板に流れ着くのです。プンの連続投稿も然り。

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築60年過ぎに迎える６回目の大規模修繕がないので、100年もたせなければいけない所有権と違って、50年後の修繕積立金は安くすみそうですね。

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>>9173 匿名さん

ここは湾岸じゃないので関係ないと思いますが、私は湾岸エリアのマンションも持っています。湾岸マンションは塩害や潮風による建物劣化を想定した耐久性の高い資材と設計が標準で採用されています。鉄筋やコンクリートには腐食防止の処理が施され、外壁や手摺、屋外設備には錆びにくいアルミやステンレス、ガルバリウム鋼板が用いられています。

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>>9173 匿名さん

多くの知り合いが湾岸の築20年のマンションに住んでるけど、そういう問題が出てるって話は聞いたことがない。

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>>9172 匿名さん
解体準備金と地代がかかるんでリビオの方が高くなりますね

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あけましておめでとうございます。定借で不安なところも多々ありますが頑張っていきましょう

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年始は不動産会社が大量CMってのが恒例だったけど今年それが無かったうえに、リビオだけいつも以上にCMで悪目立ち。

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ここに似てると思われる築浅大規模中古定借のブリリアシティ西早稲田を参考にチェックしてるのですが、ここ最近どんどん在庫が増えてますね…皆さん定借の資産価値減少に耐えられなくなって売り急いでるのかな？
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1002583517/

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>>9178 匿名さん
リビオとかプラウドのブランド広告は従来通りだったと思うけど。
ここの物件に限定した広告は見なかったなあ。

白金の某大規模マンションの時みたいに雑誌に白金特集を掲載してもらってそれを配るとか、ラジオでスポット広告を流すとかはなかったような...

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>>9179 マンション掲示板さん
引き渡しからぼちぼち5年になり税金も下がるので、転売目的の売り物が増えているんでしょう。結構強気の値段をつけているようですし、明らかに利益を狙いに行ってますね。むしろ総戸数454戸もあるマンションとしてはこれぐらいの数の売り物がある状態の方が健全だと思いますが。

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>>9181 匿名さん

人気の中古物件だと仲介業者の待ち行列で捌けて表に出てこない。ネットでさらされてる状況が健全だとは

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>>9179 マンション掲示板さん
新築価格知らないけど、資産価値減少に耐えられなくなる手前の、資産価値が高い内に売りたい(ババ抜き上がりたい)だけでしょ。市況停滞する前に利確して所有権物件に乗り換えたい人たちですよ。

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>>9178 匿名さん
リビオと聞いてこの個別物件の掲示板に飛んでくるくらい気になって仕方ないんですね。

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>>9182 匿名さん
イナゴが群がっているより健全という見方もありますよ

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>>9183 名無しさん

ここも住まいサーフィンできないと同じ事に。

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>>9186 匿名さん
同じような事態に陥るでしょうが、取得時のコストが大きく異なるので、西早稲田は多少値下げしても売却益が出る内に売りたい心理が強く働くでしょう。ただ今から建てる物件はコストだけで1.5倍以上なので、残債割れして投げ売りする人が出なければそう簡単に値崩れしないとも言えるかと。

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>>9184 匿名さん

リビオで苦戦してるのってここが筆頭じゃないの。そのためのCMと思ったけど。物件個別でやったらもろばれだし。

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>>9188 匿名さん
3LDK全部はけてて残9戸の物件のためにわざわざCM乱発するとお思いですか…？

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>>9183 名無しさん
定借はどうしてもババ抜きになってしまうので、何かあった時に売ろうとしても他の部屋がたくさん売られてたら貴重性が無くなってしまいますね

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>>9189 マンション掲示板さん
ん？残り9戸だと思ってる？？

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>>9189 マンション掲示板さん

ある程度販売が進んで、先着順カウントダウンしてたら、また出てきてあれってのは、マンション販売知らない人のパターン。

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流石に総数が残り9戸だと思ってたらおもろいけど、今販売中が9戸のみでまだまだ竣工まで時間あると考えたら全然余裕はあると思われる。

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>>9191 eマンションさん
せっかく値上がりした時に売ろうとしたのに、ファミリー向けの部屋が数百戸単位でたくさん売られてたら貴重性が無くなってしまうということですね。

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駅距離と定借のおかげでスーパー併設の大規模新築の割に安く出てるリビオが完売したら、文京区の相場は間違いなく一段と上がるだろうね。賃貸住みで検討中の人は、今がラストチャンスだと思ってここでも周辺の所有権中古でもいいから早く決断したほうがいい。

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利上げ継続決定でマンション価格が頭打ちになってるから焦って買わない方がいいよ。特に定借を高値づかみしてしまったら悲惨すぎる

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>>9204 通りがかりさん
調整で多少の値下げはあっても新築コストが下がることはあと10年くらい無いよ

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>>9205 口コミ知りたいさん
そうなると高値で誰も買わない部屋が増えるな
デベは空室のまま数年単位で保持するんだろうか
すみふは金あるから耐えられるかもしれんが準メジャーとか潰れるんかね

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>>9206 通りがかりさん
赤字になってまで作らないから新築供給減ってるよ

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工事完了が11月、今年の契約以降は来年4月以降の引き渡しですからまだ1年以上あります。慌てず売っていくと思いますが、これから出てくるのは条件がよくない棟なのでどこまで下げてくるか。個人的には強気想定ですが、売る前に金利がどこまで上がるかも注目かと。

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当初は0.3%だったのに引き渡し時までに1.5%まで金利が上がりそうね。まぁ最終的には2%超えそうですけど

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>>9209 マンコミュファンさん
>最終的には2%超えそうですけど

そうなったら借金まみれのフルレバ転売勢は大打撃なわけですが...
やっぱり実需は割安なここを買って住宅ローンの比率を下げることでリスクヘッジを図るのが賢いような気がしますね。

それに所有権原理主義者は70年後ではなく、30年後の３回目の大規模修繕の心配をした方がいいですよ。

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>>9210 さん
所有権マンション買えるくらいお金(収入)ある人たちが住んでるんだから大規模修繕の心配なんていらないよ
このへんの所有権なら旧耐震だろうが良い値段で取引されてるので、もしも修繕費に困ったとしても、所有権を売って安い郊外か定借にでも住み替えればいいし

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>>9207 マンション検討中さん

２０２６年の計画では都内は供給絞るけど首都圏では増加。都内以上にスローダウンしているのに増やすのはどう解釈する？

塩漬けできる体力のあるデベは限られる。

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>>9212 匿名さん
横レスさせてもらうと、文京区のような都心アドレスは過密でマンションを建てる土地は希少だけれど、周辺区とか都下に範囲を広げればまあまだ建てる土地はある。世田谷なんか空き家だらけになる予想だから、ブランド立地以外ならまだまだマンションは建つ。

しかしどこに建てようが建設コストは一緒だし、住環境が文京区みたいに優れているわけでもないだろう無名のアドレスのマンションにほぼ人生をかけて返すようなローンを組んで住むぐらいならここに住んだ方がいいと思うけどね。所有権にこだわりすぎるのも、考えものだよね。

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>>9211 口コミ知りたいさん
>もしも修繕費に困ったとしても、所有権を売って
まあ、売れればいいけどさ、最近の検討者はインターネットの情報をしっかり見て物件選びをしていると思うから、修繕積立金の不足とか管理の不良が明らかな物件は避けると思うし、実際築古はなかなか売れないよ。売れたとしてもプロに買い叩かれる方に千点だね。なんか所有権原理主義の人って、こういう陥穽の存在はふわりと華麗にスルーするんだよな。

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所有権マンションに住んでいればお金もちという感覚もなんかピンとこないね。最近文京区内でも所有権分譲は結構新築されているけれど、そこの屋外の駐車スペースに停まっている車のほとんどは国産、それも大衆車ばかりなんだよね。多分家買うのに全部お金使ってしまって、生活費を節約するために安い車に乗っているんだろうな。ベンツとかマセラティ、フェラーリとかが停まっているのは昔からある戸建てのガレージの方が多いかな。

かなりギリギリの資金計画の人が多いと思うので、金利があがると阿鼻叫喚なんだろうなあ...

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所有権を目の敵にしてどうしたんだい？

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>>9216 マンション掲示板さん
そりゃ悔しくて妬ましくてたまらんだろうよ

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>>9216 マンション掲示板さん
昔だったら所有権一択だったけれど、今は定借という選択肢ができた。
70平米の所有権マンションを買うとなったら日本の大卒男子の生涯年収のほぼ全てを賭けて買わなければいけない時代になった今、大きく安い定借という選択肢は魅力的に見える。

ここのように周辺地域の他の所有権物件より明らかに優位に立つ条件の物件が定借であった場合、その検討の過程において所有権のデメリットばかりが目につくようになったということ。

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利上げ継続で負担増だし、実質賃金マイナスで需要減だし、成約価格も頭打ちになってるからマンションはオワコンだね。持ち上げてるのはデベとポジションセット済みのマンクラだけ。定借を買うなんてもってのほかだよ。

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>>9219 匿名さん
影響受けないと思って賃貸住むの？戸建持ち？

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>>9220 eマンションさん
これからの人はマンション買うには遅すぎるので普通借で居座るしかないですよ

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年明けてまた業者のBot投稿が復活してきましたね。明けましておめでとうございます。

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日本経済新聞の記事、読みました？
東京23区の家賃が世帯年収の四割を超えているとか
賃貸不動産経営をしている大家は、だいたい利息の高いローンを組んで経営しているので、ちょっと物価が上がれば物件の維持管理コストが上がるし利息が上がれば返済額が増えるのですぐ赤字になる。生き残るためには家賃を上げるしかない。家賃は先高感しかないので、返せる借金の範囲で買えるならば早く家持ちになった方がいいと思いますよ。年収が大きく上がらなければ、トイレがギタギタの駅遠築古物件しか借りれなくなる未来がいずれやってくるでしょう。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA074S60X00C26A1000000/

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本物件を真剣に検討中です。
資産価値について気になるのですが、定借だと本当に資産価値が落ちやすいのでしょうか？そもそも割安なので、そこからの価値変化率で言えば変わらないような気がするのですが？

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>>9229 検討中さん
真剣に検討中なら他の中古定借がどうなってるか当然調べてるよね？あまりに売れてなくて悲惨だから

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12月に利上げ決定したばかりなのに1ドル159円と円安が止まらないので次の利上げもすぐでしょうね。引き渡しがまだの購入者は可哀想です。

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>>9231 評判気になるさん
中古ポジ持ちだけが高みの見物ですね。解散云々言ってる間は日銀も大人しくなりますよ。

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これ見たら怖くなりました。

https://x.com/toma77dr/status/1844265387065774452

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>>9233 マンコミュファンさん

船橋のタワーですら定借だと残り30数年で周辺の半分以下だから厳しすぎる…とのこと。

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>>9234 検討板ユーザーさん

残り30数年って、もう売り時を逃してるってことなんですかね？

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ペアローン・フルローンで定借買う人は気をつけてくださいね
https://x.com/y2093920542486/status/2010963421844684912?s=46

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そして、また一戸売れたのだった…

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>>9236 eマンションさん
ペアローンを避けるべきなのは定借とか所有権とか関係ないことでしょ。
むしろ所有権マンションは高くうれるからとたかをくくってギリギリローンを組むカップルが危ない。

いざ売ろうとする局面では売り急ぐことになるので高値を追うような値付けではなかなか売れないため、安く買い叩かれるリスクがあります。余裕ある返済プランが組める定借をお求めになるのが吉かと。

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中古定借になった瞬間、暴落するのに大丈夫？

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なんでペアローンを組んで無理な返済をしようとするかというと、買った値段よりも高く売れるという素朴な信仰があるからだよね。いつでも高値で売れるという根拠のない信念、これが危ない。築古で修繕積立基金の不足が明らかだったり、高齢化で管理組合が機能しないことによる管理不全の兆候が明らかな場合には、そんなに高くは売れない。過大な住宅ローンは破綻リスクが高いので、余裕ある資金計画が必要だ。

定借は同じ条件では超高額になってしまう所有権物件と比べて安価で、無理なローンを組まなくても購入することができる。ローン破綻によって追い出される危険を最小化し、文字通り一生住み続けられる我が家となるだろう。

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>>9239 口コミ知りたいさん
暴落なんかしてませんよ、今のところ近隣の前例を見る限り、ちゃんと値上がりしています。確かに土地が余っていて安価な所有権物件がたくさんある郊外に定借を建てればご指摘のような事態もあるかもしれませんが...ここは文京区ですから。

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>>9241 匿名さん
どこの物件ですか？

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実際に本当に近くの中古マンションも見ましたが同じ値段だと少し狭めの築25年超え物件。これがこのエリアの現実だと思いました。築25年の物件であれば内装含め選べる新築が価値観に合うので購入しました！余ったお金で車やら投資に回そうと思っているので気持ちが楽です！！何が良いかは価値観次第ですね！

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>>9234 検討板ユーザーさん
船橋のタワーですら、というより、船橋のタワーだから厳しいのでないの？

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>>9244 評判気になるさん
件の船橋の定借タワー、検索したらマンマニさんが２回もブログ記事にしてるのね、同じレベルの賃貸に住むより安いんじゃないかってテーマだったと思う。実際スーモとかで見ると賃貸の募集が一件もなく、賃貸物件としてはかなり優秀。売るより貸した方が絶対儲かると思うんだけどね、なんで売りに出ているのか謎。

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マンションは売って利確してなんぼという固定観念に囚われている人には定借は無価値に見えるんだろうな。がんばって二億のマンション買って、30年後に四億で売れるか、というと実際のところそれはないと思うんだな。

なぜなら30年経つと30年分古くなる。窓のサッシ、玄関ドア、エレベーターの更新など高額な修繕がドッと押し寄せてくる。専有部分も、フルリフォームに近いことをして配管交換しなければ漏水などの問題が出る。一緒に多分トイレとかバスユニットの交換も必要になると思うので、今よりも倍の値段で交換したらいくらになるのか。おそらくそれらの修理交換が一通り終わっていなければ、多分誰も買わない。さらに修繕積立金がショートしていたり、年金暮らしの人ばかりになって追加費用の徴収が困難になっていればこれらの不具合を放置しながら粘ることになる。当然資産価値は落ちる。

世間から見れば、管理不全の築古マンション、商品性は地に落ちて、新築は四億で売っているかもしれないが、買った時の値段で売れれば御の字だろう。その間の管理費、修繕積立金、細々とした専有部分の交換修繕費用などは持ち出しになる。フルローンなんか組んだら金利分高く買うようなものだから、それも回収不能だろう。マンションは長く持つほどロスが大きくなる。理想的には大規模修繕１回目終了後の築10年程度で売って買い替えたいが、３％程度のインフレが進むとして、３回目以降、一般人が買い替えられるかどうかはよくわからないけどね。だから安い定借で負担を軽減して、コストでしかない利払いを最小化することが重要なんだ。

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チャットGPTは、定借物件は価値が下がりやすいと答えました。

なぜ定借物件は資産価値が下がりやすいのか
① 時間とともに価値が必ずゼロに近づく
　　金融機関評価が年々下がるため、価格も下落
② 売却時の買い手が限定される
　　相続しづらい、子供に資産として残せない、
　　残存年数の説明が難しい
③ 管理コストが相対的に高くなりやすい

でも超一等地で所有権が手の届かない場合は定借が合理的とも言っています。
近隣のパークホームズ文京小日向ザレジデンスは、結構値上がりして売られていますよね。

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