リビオシティ文京小石川ってどうですか？

ここは文京区でも最大級の500戸を超えるマンションコミュニティで管理費がたくさん集まる。その潤沢な管理費を背景にコンシェルジュサービス、24時間有人管理、住民専用シャトルバス、フィットネスラウンジ、ライブラリーラウンジ、マルチラウンジなどなど文京区マンションの大半を占める中小マンションではあり得ない充実ぶりが目を引く。近隣の既存物件との比較でその優位性は明らか。

定借ゆえに転売を目的とした投資目的の購入者が少なく、他の所有権マンションでは竣工してもゴーストタウンのようだと揶揄される物件もあるが、ここは竣工後あっという間に幸せな家族の笑顔で溢れることだろう。

後楽園駅徒歩12分　三田線春日駅徒歩11分　三田線白山駅徒歩10分　丸の内線茗荷谷駅徒歩13分、確かに徒歩１０分は少し超えるが、余計に歩く価値は十分あるんじゃないかと思うし、そう思わせる価格だよ。

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>>6301 匿名さん

でも外廊下で各階ゴミ置き場もなくて
ゴミ捨て場はゴミ袋持ってラウンジ経由じゃないといけないんだよね。

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>>6304 名無しさん
ラウンジ経由ではない動線でゴミ捨て可能です。

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>>6307 匿名さん

天王洲アイルは住みたいなぁ。良いよあの辺。

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>>6298 マンコミュファンさん
本物件が定借だから定借民と言ってるんですよ笑3ヶ月毎日タクシーする人なんていませんよ笑

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>>6300 匿名さん
ここは定借だからランニングコストも所有権より重たいわけですがどこがサステイナブルなんでしょうか笑

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>>6301 匿名さん
豪華な仕様（各階ゴミ置き場はありませんが）と定借の代償にランニングコストが70㎡6万円かかりますし、将来的には8～9万円までかかることを考えると果たして…

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今でこそやっと割安感も出始めてるけど、販売開始時の値付けはめちゃくちゃだったよね。
例えば、駅遠定借でも思い切って
・内廊下
・天井高 2600、サッシ高 2200
・各階各棟にゴミ置き場
・戸別宅配ボックス
・EV50戸に1基（=9-10基）
・駐輪場設置率200%
・雨に濡れない駐車場、車寄せ、シャトルバス乗り場
くらいの豪華仕様にしてたら、あの値段でもマンクラが騒いでくれて人気が出てたかもしれない。逆に、1期1次だけでももっと謙虚に坪400～とかで出していれば、やっぱり人気殺到して話題になっていたかも。1回人気になってしまえば値上げもしやすいから、結果的にはトータルでは今よりも高く売れただろうにね。

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>>6313 マンコミュファンさん

他の新築タワマンは１１年目以降ランコス１０万円じゃ済まないよ。元から高い管理費に加えて修繕費が恐ろしい勢いで上がる。恐らく平米１５００円は軽く超えてくる。ここは板状だからまだマシだと思う。

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仕様面が話題になっているから調べてみました。ただでさえ駅遠物件で苦戦しているのに金かけるところを間違えまくってる気が…
・外廊下←えっ高級物件なのに？
・ゴミ置き場1箇所←えっ12,000㎡規模なのに？
・エレベーター5基のうち4基がメインエントランス側←えっ500戸なのに5基？しかも反対側の人どうなるの？
・バス乗り場の屋根無し←えっ猛暑の中待つの？
・一般の車寄せ無し←えっ駅遠なのに？スーパーできたら路駐増えて大変そう

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>>6314 マンション比較中さん
その仕様だと戸数が大幅に減るので
価格は2割アップ
いいとこ取りはできない

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ここまで安いと先着のスピード早くなりましたね。次どうなるのかな。

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>>6311 評判気になるさん
>ランニングコストも所有権より重たい
タワマンほどでは無いと思いますね、特に修繕コスト。
各階ゴミ置き場からゴミを回収してくれる作業員を雇うのは今後さらに難しくなると思うので、無い方が管理費の負担は抑えられるかと。
小規模物件だと一戸あたりの修繕管理コストがどうしても高くなっちゃうし、だいたい20年もすると何らかの管理不全を抱えて管理費値上げでもめるのが通例なので、大規模選んでおけば間違いない気はしますがねえ。

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>>6316 あさん

荷捌スペースもないから郵便や宅配の車も路駐。

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>>6319 匿名さん
ここは無駄に広いせいか管理費も高くて各階ゴミ置き場があるタワマンと同じくらいですね笑

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>>6321 匿名さん
豪華なラウンジ（笑）よりも日常生活に影響するところに金かけて欲しかったですね…

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＞日常生活に影響するところ

子供用自転車置き場が無くて玄関前に放置とか来客用駐輪場が無くてエントランス前にこれまた放置とか、よく起きる問題なのに対応しようとしない。

あと、一斉入居時に搬入のトラックの待ち行列で近隣に顰蹙なんてのもよくあること。エリア開発の物件でまだ使ってない土地にトラックの駐車スペースを確保したなんて例外的な事例もあるけど。

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駅遠定借物件って出口大丈夫なんかな？不動産価格が上がっていく低金利時代はともかく、利上げ局面で不動産価格が上がらないってなった時に駅遠定借中古物件は住宅ローンが認められないリスクが少なからずありそう。（現状も定借中古物件の住宅ローン審査不可の銀行多数あり）

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>>6326 匿名さん
こういうところに手が届いてないのは非メジャーデベが頑張って背伸びしたような感じがありますね…企画力がやはりネックです

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天井高・サッシ高は高さ制限の関係もあって難しかったんだろうと思うし、生活する上で致命的に支障があるというわけではない。各階ゴミ置き場は、正直言って非タワマンで目にすることはほとんどないので、ゴミ置き場１箇所＝即NGとも思わない。外廊下なのも、まあ板マンならしょうがないかな...（スパンが取れない間取りで内廊下だとたいてい共用廊下側の部屋が行灯部屋になっちゃうしね）。
でも、ゴミ出しやEVの動線を工夫したり、駅遠のファミリー物件なんだから駐輪場をもっと確保したり（あと、坂が多い文京区では電動自転車を置けるラックも必須ですね）、せっかくのシャトルバスに雨に濡れずに乗れるような乗り場を作ったり、それくらいは建築費や人件費が高騰していると言っても頑張れたんじゃない？コストがあまり掛からなそうな部分でも住む人に寄り添っているとあまり思えない。正直、私はこの物件を見て日鉄興和へのイメージは悪くなりました。

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>>6316 あさん

住んでから評価落としそうな要素がてんこ盛りですね。永住するには関係ないでしょうが、転売するには辛いですね。

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>>6305 通りがかりさん
管理組合でラウンジ前を通ってゴミを捨てるのは例え近道だとしても美観を損なうのですごく遠回りして捨ててくださいって張り紙でも出すんですかね。

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>>6329 マンション比較中さんパークシティ高田馬場は各階ゴミ置き場ありますよ。三田ガーデンヒルズも当然あります

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管理費とか修繕積立金が安いと将来管理不全の不安があるからなあ。過去の物件は安くして客を集めていたところも多い。安いのはいいが24時間友人管理やコンシェルジュを廃止しちゃったところ多いよね、うちは管理費が安いと言われてもふーん、って感じ。内見に行って植栽の雑草が伸び放題、廊下には年季の入った蜘蛛の巣が放置されている、共用部に私物がゴロゴロ、廊下やEVの壁は傷だらけ、そんなマンションは管理費が安くてもごめんだな。

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>>6335 匿名さん

管理費は金額の多少だけでなく管理計画を確認して管理内容と金額が見合っているかどうかで判断。金額は高くてもボッタなんてのもある。

賃貸だけどオーナーが中国人になって共用部分の電気止められちゃったなんてのも今朝報道されてた。管理会社の健全性も判断しなければいけないご時世か。過去には某大手が、エリアの集約で一方的に撤退なんてのも話題になった。

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>>6337 名無しさん

不動産投資は日本に住んでなくてもできるけどね。少なくとも日本に連絡先を登録するとかしないと連絡つかず続出になるかな。賃貸物件オーナーだけでなく、管理費修繕積立滞納してるけど連絡つかずなんてのが今後問題になるでしょ。

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なんで港南荒らしの相手してんの？

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>>6330 通りがかりさん

逆じゃない？永住する分にはQOLに響くかもしれないけど、中古市場での価格にこんな細かな仕様の差は反映されないでしょ。新築のときは広域で検討してる目の肥えた層がじっくり仕様を読み込んであら捜しするっていうだけ。豪華なタワマンが林立するエリアならともかく、ここを中古で売買するときの競合物件って近隣の地味なペンシルマンションばっかりなわけで。

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>>6340 購入経験者さん
おっしゃる通り、広域からの流入が期待できず、ピンポイントでこのエリアを狙ってくる層しか相手にできないってことですよね。広域需要が取れずに需要が少ないとなると、リセールでは販売が長期化するか安値で捌くしかなくなり、広域需要が取れる他地域の高スペック好立地マンションと比べて高値追求なんてできたもんじゃないってことですよね。

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>>6341 マンション検討中さん
最近の文京区の相場見てます？

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まあ、それでもかなりの勢いで売れているマンションなんだから、
ネガっても意味がないけどね。

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>>6341 マンション検討中さん
文京区は都心6区の中でも少し特殊なポジションで、特に子育て世帯からの支持が年々強まっています。
この辺りに住んだことがない人にはピンとこないかもしれませんが、沖さんの民度の本でも触れられているように、文京の民度は都心6区の中でもトップに近い数値で、一度住むと離れがたい魅力のあるエリアです。

今後少子化が進むほど「学区の良い地域」の価値はさらに上がっていくはずですし、もともと都心6区の中では“穴場”として比較的安めだったのが、最近は便利さや住みやすさが広く知られてきて、相場全体が上昇しています。

文京区はピンポイントで文京区にこだわる層が多いため、リセールの心配はあまりないと思います。もちろんキャピタルゲイン狙うなら湾岸タワマン行った方がいいと思いますけど。

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ここ四半世紀ぐらいのあいだに工場からマンションへの転換が起きた地域の物件が文京区の相場を牽引しているのを強く感じるね。特に小石川の千川通り沿いはもともと工場街で宅地としての評価は低かったが、今や個人経営の小規模な印刷製本工場が数えるほどしか残っておらず、最近付近を散歩すると集合住宅の建設ラッシュが起きているのがわかる。豊洲などでかつて起きたような工場街→マンション街への劇的な変化が文京区で今起きていることは間違いない。

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ここにネガの情報書き込みに来てる人って何目的なんですかね？主観入りまくっててただ買えないのに文句言ってるようにしか思えないのですが。それかよほど暇なのか、、

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ここにポジの情報書き込みに来てる人って何目的なんですかね？主観入りまくってて売れないので焦ってるようにしか思えないのですが。それか業者なのか、、

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>>6345 マンション掲示板さん

都心6区ってなんですか?
都心は中央、港、千代田区、渋谷ですよ。

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価格上がった？

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些細ですけど、小石川は文京区の中でも上の方だと思うので小石川アピールでいい気もするんですよね。港湾が港区アピールするとか、湾岸が中央区アピールするのは、区平均下回ってるから分かるんですが。。
小石川はそもそも文京区だと上の方という認識が間違ってるのか？

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>>6349
だから売れまくってるんだって。
焦ってなんかないんだよ。
何の情報か知らないけど、バカなの？

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>>6349 マンション検討中さん
検討板なので、人を煽るのも程々にしましょうね

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自分がポジ持ったからって買いを煽るのも大概にした方がいいけどね。ライオンズが千代田区のような価格付けたからって駅遠定借にその「相場」が波及する幻想を抱いても仕方ないからね。

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>>6355 検討板ユーザーさん

小石川って江戸時代からの歴史ある町名で23区の中でも有名な町名ですよね。

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JFKサッカー協会の跡地
坪単価1200万円なら
リビオシティ小石川買いたい

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>>6356 匿名さん
どこが売れまくってるんでしょうか？笑バカにもわかるように教えてください笑

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>>6345 マンション掲示板さん
残念ながら駅遠定借物件なのでリセールは期待できないです笑

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利上げ局面で住宅ローンの審査がますます厳しくなっているのになぜ駅遠定借物件のリセールが期待できるんだろうか…現状でも中古定借物件NGの銀行が多いのに

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（駅遠定借に対する低い期待に対して3LDKは）売れまくっている、んでしょうね。
ここの2LDKは需要ないんだから、2部屋合わせて4LDKとかで売ればよかったのにへ。

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予算を下げざるをえない人に2LDKのニーズがあるんじゃない？

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>>6364
もっと定期借地権を勉強しなさい！
何年前の話をしてんだよ！

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ここのネガたちは無知すぎて、同じ事の繰り返しでつまらん。
情報も古い

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>>6373 マンション検討中さん
こういう投稿するやつ可哀想
ここでイキっても何にもならない恥ずかしい

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定期借地権は中古だと住宅ローン審査が一気に厳しくなるから永住覚悟で買うものだぞ笑
https://x.com/shintaro_sakka/status/1934524047486075033?s=46&t=3_eZwx0...

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>>6376 マンコミュファンさん

この人の一連の「銀行別に確認した」情報、この人にその銀行が融資するかどうかでしかなく、全く当てになりません。バズ狙いのクソ投稿です。

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ここの評価が低いの、文京区民が共用施設のある大規模なマンションっていう存在をそもそもあまり見たことがない（うまくイメージできてない）からだろうけどね。完成したら、周囲の小規模中古マンションとの差は一目瞭然になると思う。

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毎月金払ってまで他人と一緒に共有施設なんか使いたくないんだけどな
俺が少数派なんだろうか？
安い物件のラウンジとか民度が心配なんだけど

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>>6376
お前の年収が低すぎて、どこも融資できないんだろ？笑

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>>6381 買い替え検討中さん

ジムは欲しい。あとはいらない。

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>>6380 マンション比較中さん

パークコート文京小石川ザタワー

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>>6379 評判気になるさん
んなわけねーだろw不動産業者が確認してるんだぞw匿名のお前より遥かに信頼できるわ…よくデタラメを思いつくな

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Twitterでも調べれば分かるけど中古定借の住宅ローンが厳しいのは一目瞭然。業者と購入者が必死に否定してるけど残念ながら事実です。

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>>6380 マンション比較中さん
どっちかというと文京区外の人が、文京区の価値を信じきれず、他のタワマンとかとの仕様・駅距離比較で評価低いのかなと思ってたのですが、文京区民からも評価低いんですね

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>>6381 買い替え検討中さん
こういう書き込みする人と同じマンション住みたくないな。民度低そう。

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素朴な疑問なんですけど、ここは検討スレなのに買う気がない、もしくは買えない人がこの物件にここまで執着してるんですか？自分が欲しくないと思うなら普通ここまで粘着しないと思いますけど...要らないと思うなら欲しいマンション探した方が時間の使い方有意義だと思います。

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>>6392 匿名さん
検討スレなのに駅遠定借のデメリットを無視した業者・購入者のポジトークが多いからでは？

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ここでは業者・購入者のポジトークとそれに対するネガトークしかなくて、駅遠定借物件に誰も興味を示してないのが現実なんですけどね。ブランズタワー横浜北中のような眺望抜群な好立地であれば定借でも話題になるんですが。

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>>6394 口コミ知りたいさん
確かに眺望は望めませんが、春日駅からはフラットな道なので個人的にはあまり駅遠だとは感じていません。漠然とですが文京区や小石川周辺に土地勘がない人がネガトークしている印象です。

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南砂町のリビオシティも定借で中古がずっと大量に売れ残ってるので、文京小石川も不人気だから焦って申し込まなくても南砂町の売れ行きを確認してからでも遅くないんじゃないですかね。
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13108/to_1002399320/

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>>6395 通りがかりさん
10分以上ならフラットでも駅遠ですよ。定借のネガトークが多いのでは？ここも定借でなければ駅遠でも新築大規模でもっと人気出てたと思いますよ。

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>>6395 通りがかりさん
土地勘があるからこそ春日からの遠さを知ってるんだと思う
さすがに仕事終わりに毎日歩く距離ではないｗ

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