リビオシティ文京小石川ってどうですか？

価格的な意味での都心6区は既に千代田、港、渋谷、中央、目黒、品川になっているよね。文京区でも高いのは千代田区のコバンザメポジの湯島や後楽園付近だけのような。

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>>5500 マンション掲示板さん

小規模所有権保有者が中古を売り抜けたくて周りに目を向けさせようとしている説に1票。

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広告を見る限りは、二期４次以降に販売されるのは290戸と明記されているから、522引く290で単純に引き算すると232戸は売れた（一部先着順販売中）計算になる。条件の良い住戸を先に販売したという話もあり、今後販売価格が条件の良い部屋とかわらないということであれば、これは実質値上げなのかもしれない。今回の定期借地契約の期間は2022 年６月１日から 2097 年７月 31 日の75年間、部屋の引き渡し予定が2027年2月下旬なので、まだまだ時間はあるということか。買う方もスーパーの値引シールを待つように粘っていると条件の悪い部屋しか残っていないということになりそうだ。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_67729040/property/

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>>5499 マンション検討中さん
通常の大規模物件の販売スケジュールがわからないですが、他物件と比較して早めの売り出しだからデベも焦らずゆっくり売っているのではないでしょうか？先着順の区画も確かにありますが、それ以外で販売開始した区画は抽選になった区画もありほぼ完売している模様。最近になり近隣物件の販売価格が明らかになってきているので、それに合わせて値上げしていく（もしくは既に徐々に値上げしている）のではないかと思っています。（販売価格の推移をご存じの方がいらっしゃれば教えてください）

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ここを割安と評価する方は、近隣の築20年程度の所有権物件と概ね同価格帯であることを根拠にされているのだと思います。しかし、所有権物件は築20～25年を過ぎると価格が下げ止まることに注意が必要です。一方、定期借地権の場合、新築から20年経つと半額以下でしょう。つまり、現在同じ価格に見える「所有権・築20年」と「定期借地権・新築」ですが、20年後には所有権物件の方は築40年になっても買った時と同じ価格で売れるのに、ピカピカのリビオシティくんは半額でしか売れないということです。それでも、定借買いますか？

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>5099

青田売りって、建築確認取得して着工して販売開始。ここは特に早く動いたってわけではないよ。

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>5505

その引き算あってるとは限らない。先着順で販売すると売れ残りってばれるから、すぐに出さなかったりする。正確な数は価格表確認しないと。

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>>5507 マンション検討中さん
言いたいことは分かるのだけど「一方、定期借地権の場合、新築から20年経つと半額以下でしょう。」のところだけ論理すっ飛んでて草。
所有権>定借に異論は無いけど「所有権・築40年」にそこまで絶対的な魅力があるのかね。
今の子世代は現役世代の半分以下の人口です。20年後、築40年中古を好んで買う人が多いとは考えにくいです。

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>5510

その理屈だと住宅は買わずに、その原資を投資して将来の介護施設の費用を確保して、終の棲家にかな

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>>5504 匿名さん
5507

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>>5507 マンション検討中さん
築20年の定借は半額以下なんですか？
例えばどこがあります？
検索しても全然見つかりません

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>>5510 eマンションさん
この理屈なら尚更、子世代はあえて定期借地というリスクのある物件を買うやついないだろ...

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>>5515 匿名さん
もし、自分がその状況なら半額以下でも買いたくなくないですか？

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>>5516 検討板ユーザーさん

わたしもそう思います。

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>>5507 マンション検討中さん
>定期借地権の場合、新築から20年経つと半額以下
たぶんそんなに安くなったらすごい賃貸利回りがよくなるからプロが殺到しますよ。
そこまで安くなくても利回りが取れる値段まで下がったらそこそこ売れそう。

20年後には近隣にある印刷工場はほとんどマンションや店舗に変わっていると思うけどね。

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>>5502 匿名さん

価格的な意味での都心6区は千代田、港、渋谷、中央、目黒、品川。わたしもそう思います。

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＞印刷工場はほとんどマンションや店舗に変わっている

どうだろうな。印刷というか紙メディアって消滅すると思ってたけど、いまだ健在。

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>>5520 匿名さん
20年後の予測をしてる時点でギャンブルすぎるだろ....
あえてリスクを取りに行く意味がない
とにかくこのご時世なのに、リスクが多すぎる
少子化なのに数十年後、子世代が半額以下でも買うとは思えない。だったらまだマシな所有権の方を買うだろう。今よりもリスクを回避するような時代になるのに..

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>>5521 マンション掲示板さん
誰が近い将来、ぶっ潰されて更地にして変換しなきゃならない家を買うんだ。おまけに銀行も貸しにくいやろ。
しかもこんだけマンションがあって、少子化で今の世代が消えて中古マンションも有り余るのに、あえて選ぶ理由がないだろう。

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>>5522 評判気になるさん
ぶっ壊されるリスクは築40年所有権にも存在していて、定借と比較した所有権物件の本質は建替えor(建て替え未遂の場合の)原状回復費用の先送りと捉えられると思います。
皆さんが今築40年所有権物件に見向きもしない事実を無視して20年後の築40年所有権の絶対性を説くのは違和感。素人ですみません。

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>>5521 マンション掲示板さん
>今よりもリスクを回避
リスクを回避するには所有権より賃貸だと主張する不動産Gメン氏のような人もいるので、ここよりはるかに高価な所有権マンションを購入することがどれほどリスク回避になるかはわからないね。だいたい大規模分譲で共有施設が充実している文京区の物件って条件で探すとここよりはるかに高価でしょ、その高い値段がすでにリスクの塊なのはわかるよね。

年寄は賃貸には入れないとかいうけれど、生保になれば区が公営住宅とか生活保護用の物件を用意してくれるし、そうでなくてもサービス付き高齢者住宅っていう年寄専用の介護付きアパートもあるんで、文京区には住めなくなるかもしれないが、路頭に迷うかというと現実にはそうでもない。むしろ認知症がすすんで外出もできず、他人を家に上げたくないと言って福祉介護の介入を拒否し、ゴミ屋敷と化した自宅所有権マンションで寂しく孤独死するケースも散見する。所有権マンションに住めば老後は安心かというとそうでもない。終活で自宅を売却するときも、その時相場のピークなら良いけれど、リーマンショックみたいなのが起きた直後で相場が暴落してたらどうすんの、特にどことは言わないが港区みたいな所で買ったらボラでかいよ？下落した相場は何年か待てば戻るだろうが、寿命は尽かずともそれまでボケずに正気を保っていられるかな。高値で売り抜けるのはそう簡単ではなく、それができるなら株で大儲けしているはずだよね。

むしろ人生の最終段階には自宅マンションは賃貸に出して郊外のサービス付き高齢者住宅に住むのがよいかもしれない。ここはその辺の割高所有権よりはまだましな利回り取れると思うな。

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>>5520 匿名さん
>いまだ健在。

後継者...ボソッ

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>>5524 匿名さん
他人を納得させられるレベルの文書じゃないですね。

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>>5524 匿名さん
持ち上げ方が無理矢理すぎて、なんかもう怖いよ
定借でも所有権でもどっちでもええけどさ。
そう思うなら買えばいいし、定借なんかリスク高すぎて無理って思うなら安全策で買わなきゃいい。

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>>5526 口コミ知りたいさん
同意です。なんかもう怖い。定借教なんですかね？

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マンションの取引価格が築25年前後を境に下げ止まるというのは、客観的な事実です。さらに、まだマンション人気が控えめで建築費も安かった2000年代前半に建てられた物件は現在に比べて仕様が充実していることも珍しくありません。子育てが終わった20年後、30年後を考えれば、現在の新築物件よりも高い値段で取引されている可能性の方が高いと思いますね。私の周りでも、賢い人は新築や築浅という言葉の響きに騙されずに築20-30年くらいのマンションを買っています。

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定期借地権という制度が始まったのが1992年のことなので、最も古い定期借地権マンションでも理論的には築33年は超えないし、制度発足直後のほとんどの事例が地方都市の小規模マンションで、定借期間もずっと短い。だから築20年経ったら70年定借は無価値になるという意見は根拠のない個人の感想レベルの意見であることに留意する必要がある。

ではエビデンスはないのかというと実はそうではなく、三菱UFJ不動産販売のサイトにある非常に秀逸な定借物件のまとめ記事があるのでリンクを共有する
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

リンク先中程に「定期借地権分譲マンション価格の周辺相場比」という項目があり、2021年～2022年の売買実績をもとに、1990年代から2020年代まで10年刻みの各年代に竣工した定借マンションを新築分譲時・中古流通時における周辺相場比に応じてプロットした散布図で、実際に見てみると2020年以降首都圏で分譲された定借マンションは新築分譲時よりも評価されている物件が多い。おそらく全て新築未入居と思われ、転売ヤーがいかに上手く売り抜けているかがわかる。2010年代2000年代の物件もさほど値下がりはしていない。むしろ首都圏では評価を上げている物件の方が多い。1990年代の物件は評価を下げているものが多いが、当時は50年かそれ以下の定借期間が普通だったことを考えると残期間が20年前後になるとかなり評価が下がると考えられる。

一例だが大阪府豊中市にあるシエリアタワー千里中央（2019年2月竣工総戸数552戸70年定借）の価格をみると新築時坪単価が平均200万台後半ぐらいだったのが、直近の事例では部屋によってばらつきはあるが坪300万から500万台と上がっていて、新築時騰落率+30.2%とされる。

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>>5531 匿名さん
失礼、リンクのコピペを間違えた
「『定期借地権分譲マンション』のストック総括および供給動向分析」
https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0257.html

分析は東京カンテイによるもので、定借マンションについて非常に勉強になるので一読をお勧めする

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>>5532 匿名さん
シンプルに怖いんですが...

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ラインで長文送りつけてきそう

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>>5529 マンション検討中さん
賢い人は仕様が充実している築20-30年くらいのマンションを買っている。
2000年代前半に建てられたマンションは20年後、30年後には築40-50年になっても、その時点で築20-30年のマンションよりも高い価値で取引されている可能性が高いため。
→国交省は鉄筋コンクリート造で平均寿命68年と唱えているようです。建築費が割安かつ設備価値が高いのであればそれもあり得るのでしょうね。

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>>5535 検討板ユーザーさん
>築40-50年になっても、その時点で築20-30年のマンションよりも高い価値で取引されている可能性が高い

形あるものはいつか壊れるからねえ...築40年、50年になって変わらないのは天井の高さぐらいなもので、配管も細かい設備も壊れますよ。湯島の某借地権大規模マンションなんか、最初は豪華セントラルヒーティングだったのに、今や壁面にエアコン室外機が無数に取り付けられた外観が奇観とさえれて見学者が絶えない名物マンションになりましたね。管理コストがかかるからと、駐車場を潰して駐輪場に、各階ゴミ置き場は使用禁止に、24時間有人管理は通勤や自主管理に、エレベーター一基使用停止、などなど。おそらく躯体より先に管理がおかしくなる。

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>>5536 匿名さん
管理ランニングがかかってくると結局は築浅物件への住み替え需要が出てくるのでしょうね。ランニング費が嵩むのであれば賃貸物件も比較対象になるでしょうし。
ただ、現時点で築年数が経ったマンションと2000年代に建てられたマンションは劣化具合が違う、と5529の方は言いたいのだと思いますが。

相場が右肩上がりの内はわらしべ長者になれるかも知れないですが、住み替えコスト(引越し、ローン組成関連)を考えるとコロコロ物件変えるのは損。

実需層の思考だとこうですが、投資層は違う物差しで動くので、とにかく安く仕入れたいor近隣中古に目を向けたいが故にひたすら下げているのでしょうね。
買いだと思えば買えばいいし、高いと思えば買わなければ良い。

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めちゃくちゃここと関係ある話じゃないのに、話の要点が分かりにくい長文ばかり続いてるのなんでなん？

自称マンクラ達が語り出してて不愉快すぎる。

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>>5537 マンション検討中さん
2000年代に作られたマンションの躯体がその後の物件と比べてどれほど良いのかは私は分かりません。2006年ごろに構造計算書偽造問題が起きているのはご存知ですよね。そうやって見かけ上お値打ち物件にみせかけて売ろうとする業者がいた時代に作られた物件が、2011年の東日本大震災や2016年の熊本大地震などで得られた教訓を活かした現在の物件よりも堅牢であるとは思えないんですけどね。実際1990年台や2000年台に建てられた物件で駐車場を潰して駐輪場にしたり、24時間有人管理をやめたりしている所の話はよく見聞きしていますし、小さい物件だと庭師代をケチって植栽が荒れているのもよく目にします。

この物件はZEH-MOrientedと認定低炭素住宅に認定される予定だと聞きます。古い技術で建てられたマンションよりもはるかに住戸性能は高いはずです。さらに管理の面でいけば戸数が大きい大規模なので、修繕積立金や管理費に余裕が出て、先ほどお話ししたような、他の小規模マンションで実際に起きているような管理のグレードの低下が起きづらいと考えています。20年後、30年後の検討者は管理の劣化した小規模所有権か、管理の優秀な大規模定借か、かなり頭を悩ますことでしょう。

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>>5539 匿名さん
もうこわいからやめてください

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>>5538 マンション検討中さん
マンクラ怖いですね笑
悪名は無名に勝ると言うので、この物件はきっと将来有望だと思ってます。

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定期借地権で、墓の隣とは聞いてたけど、現地歩いたら、やべーなここ。
後楽園の改札から歩いたけど、これで12分て嘘だろ？？

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>>5537 マンション検討中さん
投機的な転売益の追求はコロナ前から難しくなってきていますね。実際のところ分譲マンションは築15年を過ぎてくるとあまり高くは売れません、というか高いと問い合わせすら来ません。そもそも昨今の新築マンションは高過ぎて利回りが３パーとれれば御の字という状況で、不動産投資を考えている本当のお金持ちは土地を買って賃貸物件を建てて利回りを確保し、それを企業に店子ごと一棟売りして利益を上げるというスキームで稼いでいるようです。では今の分譲マンションの高い価格は何で維持されているかといえば、転売益でもなく賃貸利回りでもなく、そこに住んで幸せになりたいという、一種の嗜好品としての価値だと思います。

その点では文京区、ことに小石川４丁目の近辺は住む魅力に溢れていると思いますし、定借とはいえ安く住めるのですから、文京区に住みたいという気持ちがあれば買いだと思います。そこが将来上がるかもしれない、転売で大儲け、という思惑だけで上がっている地域の不動産との違いだと思います。

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>>5543 匿名さん
怖いのでやめてください。何度も長文でしつこすぎます。また通報しました。垢BANされますよ？

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>>5542 匿名さん
丸ノ内線なら17分、南北線最寄りのエントランスまでギリギリ11分ってところかな

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>>5543 匿名さん
むしろ転売はコロナ以降に加速してますよ
タワマンを中心に価格が1.5倍は当たり前、2倍なんてのもあります

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>>5546 名無しさん
後楽園/春日駅のアクセスは、
三田線>南北線>大江戸線>丸の内線、かな。
丸の内線を使う場合、茗荷谷駅とどっちを利用するか微妙なところ。自分なら、行きはシャトルバスの時間に合わせて家を出て、帰りは茗荷谷から播磨坂を降りてくるかなあ。

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