リビオシティ文京小石川ってどうですか？

定期借地権セールスあるある①～③をわざわざ見たみんな？
こんなデメリットしかないゴミ物件買いますか？
反論あるなら論破する度胸はあります。
購入した、お前ら一生共同印刷様の支配下になる覚悟はあるのか？

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>>5416 評判気になるさん
じゃあ、所有権で文京区で駅から11分以内で大規模な新築マンション(60平米台・最安1億以内)を他に教えてくれや

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>>5418 マンコミュファンさん
これは5416も反論出来なさそうww
早速終わったな

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もたもたしてる間に高騰しちゃんたんだからしょうがないんだよ。

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>>5417 通りがかりさん
5416じゃないが、その質問は彼の意見の反論になってない
つまりキミは初期費用が足りないから、実質金利がバカ高い地代をローン払いすることを許容するわけだな

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>>5421 マンション検討中さん
アンカーミス
5418へのレスね

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そもそもタダで良い物件を人に教えてもらおうというその思考がダメなんだよね。何事も掘り出し物は自分で考えて見つけないといけないし、その労力や時間を惜しむなら調査手数料分支払ったと割り切って高い値段で買うしかない。慈善事業でなくて商売やってるんだから

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>>5418 マンコミュファンさん

論点ずれていませんか？
5416ですが、私が主張してるのは定借は買うな！です。
苦肉の策で建てられた物件誰が買いたいですか？
なぜ文京区縛りで物件あるのか？とか聞かれてもいや、知らないけど

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資産形成を考えたら、むしろイニシャルの安い定借の方が有利ですよ。

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>>5421 マンション検討中さん
これは5418への反論にはなってないような？？？初期費用が足りないのかどうかなんて分からんやろ。許容してるのかどうかもしらんしな。それに所有権で主が提示した物件を教えろって主旨なのにズレまくってる。とにかく思考が惜しいな。何が言いたいんだか訳分からん。

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現状、所有権で文京区で駅から11分以内で大規模な新築マンション(60平米台・最安1億以内)が他にないんだろ？

他にねーから、定借があーだこーだ言われてもそんなこと言われても知らねーよってことだろ？？

やれ他人に教えてもらうのはどうとか、定借が買うなだとかそれこそ論点が違うような？？？

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>>5427 マンション検討中さん

わかりました。
この物件を本気で検討されてる方は絶対に文京区の新築じゃないとダメなんですね？
最初から他の区は視野に入っていないという解釈でよろしいですか？

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あるかないかでいえばないし、その条件で探してる中で定借(とランニングコスト)が妥協できるならここを買えばいいって話にはなるよね。文京区であることや、築年数とか、規模が妥協しにくい人もいるでしょうし。

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>>5427 マンション検討中さん
「駅から11分以内」ってｗｗｗ

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定期借地権セールスあるある④
エンディングが確定しているため明確な出口戦略を立てられる→これはメリットなのか？
デメリットにしか聞こえませんが。

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>>5431 買い替え検討中さん
この物件が11分って記載してるからだろ？キッズみたいに草生やしちゃって、何がそんなに楽しいんだろう？暇なのかな？

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>>5432 評判気になるさん
こいつらがここにゴギブリの如く湧いてるのって、何のためなんだろ？暇つぶし？上から目線のマンクラ気取り？自己肯定感高めたいんだろうな。何でも良いけど、暇でいいなぁ。

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定量的に分析したわけじゃないから一般論として言わせてもらうと
マンションを購入することのメリットはライフスタイルの変化にあわせて将来自由にリフォームができること、賃貸と違って傷をつけたとかクッションフローリングやカーペットが凹んだと因縁をつけられて弁償を強いられることもない。賃貸は自由度が低いから場合によっては引越しを強いられ余計な費用がかかる。

断熱性や防音性などの住戸性能も賃貸専用物件はどうしても劣る。なにより、どこの誰様かわからない大家の中にはかなりの銭ゲバがいて、なにかと費用を盛ってきて店子から金をむしり取ろうとする人が多い。何度か転居していると酷い大家に必ず一回はあたるだろう。

マンションを買おうと切実に望むのは、賃貸がいかに酷いかということの裏返しでもある。これは単純な算数では絶対に理解できないこと。

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>>5434 通りがかりさん
売れ行きが悪ければ値下げするだろうと一縷の望みを賭けて書き込みしている業者さんだからしょうがない。

文京区でもありふれた、50戸未満の小規模で定借だったらさすがに怯むところだが、五百戸を超える規模で共用部もしっかりしている文京区最大級の大規模マンションとなると、定借のデメリットは小さく感じられるからね、安く出ればそれだけ転売益もでかい。

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文京区って色々な意味で派手な店はないし、学校だらけで風俗営業やギャンブルの営業が極めて困難で、イキった若い成金は避ける土地柄。逆にだからこそ、不特定多数を日本全国、いや世界中から呼び入れて飲まして食わして買わして稼ごうという他の再開発地域にないような地に足のついた魅力がある。これは若い不動産屋さんには理解できないだろう。

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>>5435 匿名さん
引っ越しよりリフォームの方が金かかるだろ
どこの誰様か分からない大家？ヤバい隣人の方が確率高いし賃貸なら引っ越せる

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>>5438 名無しさん
>賃貸なら引っ越せる
フルリフォームでもなければそんなに高くはならないよ。和室の襖をとっぱらってフローリングにしてリビングを拡張したりトイレをとっかえるぐらいならプチプラでしょう。それより仕事休んで引越し屋を頼んで敷金礼金払って引っ越すのがお得というポジショントークはやめよう。

なにより腹がたつような大家に出会わなくてすむだけで万金に値する

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この定期借地権マンションって、残存期間が10年減る毎に物件の資産価値って何割ずつ目減りしていく感じですかね？

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賃貸の方が徳だとか言っている不動産ユーチューバーがいるが、彼が実は不動産賃貸業で稼いでいる事を知る人は少ない。要するにうちのアパート借りてくださいって話。

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通常の所有権であれば50年で価値ゼロとして２％ずつ減価すると仮定、周辺の既存マンションの現在価格に築年数x現在価格の２％を足して同じぐらいであればその新築の価格は適正という推定方法があるよね。

70年定借なら70年でゼロと考えると、仮に同じ値段と仮定するならば年あたりの減価は所有権＞定借となってしまう。

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>>5440 マンション検討中さん
2023年のデータですがよろしければ。
でもこの2年で定借と所有権に差がついたような体感もあるので（データなしの私見）、参考値程度に。

https://x.com/tokyo_kantei/status/1685871870950961152?s=46

◯基本的には定借は時が経てば経つほど所有権に劣後する
◯物件によってかなり違う
◯10年以内売却なら、「安く買えていれば」そこまで不利にならないかも？
◯このデータはランニングコストをおそらく考慮していないので、定借に厳しめに見る必要あり

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>>5443 マンコミュファンさん
つまり、資産性を考えた場合、リビオシティ文京小石川の坪600より他の区の所有権坪600の方が将来的に資産性高いっていう現時点での結論ですよね？

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>>5444 名無しさん
周辺相場比なので、違います。データは正しく読み取りましょう

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定借物件の場合、賃貸に出したときの家賃x12ヶ月x退去解体工事開始までの残り月数が概ね価格となると思うんだよね。

仮に坪あたり600万円として、70年分の家賃をそれで先払いしたと考えると、月の家賃は70年固定だとして600万円／坪÷3.3平米／坪÷70年÷12ヶ月＝平米あたり月家賃0.21645021645万円
仮に一室70平米だとして
70平米x 2164円／平米＝15万1480円が70平米の部屋の仕入れ原価家賃となる。

マンションマニア氏による推定によると70平米の物件で概ね管理費・修繕積立金・解体準備金・地代を含めると、月額約5万8000円台だという話なので、当面値上がりがないとするとざっくり21万円が原価で、店子から得た家賃との差額が収益となる。

ご近所のP文京小石川静穏の杜の賃貸掲載履歴を見る限り、60平米で概ね25~6万の家賃で募集がかかっている。70平米3LDKで募集をかければおそらくこれを下回ると思われず、25万で仮に貸しても毎月4万円の収入が入ることになる。原価21万円の実に19%となる。

で、定借の残存価値もこれで計算することができる。
残債割れする物件は売りに出ないという法則からいくとこれ以下では売りに出ないでオーナーは賃貸に出す方を選ぶと思う。で、その金額は30年後の段階で残期間40年x12ヶ月x15万1480円（月当たり家賃原価）＝7271万400円となるこれは坪単価600万で70平米の部屋をモデルとすると新築価格１億2727万円の57.1%で30年で43%減価することになる。実際にはインフレがより進んだ30年後ではもっと減価は少なくなるだろう。

もちろん、古くなると家賃が安くなるという人もいるだろうし（実感として、よほどの不具合がない限り築浅と築古の差はない印象）もろもろ無視しているので机上の計算であることは認める。

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>>5446 さん
最初から共同印刷さんは、ここ借地として貸すのではなく賃貸住宅を建設して賃料を得たほうがたかが知れてる地代収入よりもよっぽど利回りは良かったんですかね？この建物が建築基準法ギリギリの戸数なのかわかりませんが、もしビジネス面だけで考えたら、この好立地にみんなに住んでもらう様にあえて借地してくださったのか。

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検証面倒なのですが、仕入れ原価家賃と言う謎概念がでてきたのと、建物分の固定資産税や取得税など各種税が計算に入っていないのと、常に満室想定なのと、もろもろの経費が入っていないのと、それ含めると利回り悪すぎではと思いましたマル

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このマンションの建設費100億くらいでしょうか。

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これだけ長く続いたマンションの買い時を全部逃してきたほどマネーリテラシーが低いくせに、プライドだけは高いから築年数もエリアも身の丈にあった妥協をしたくない、そういう愚かな人を待ち受ける落とし穴が定期借地権です。きらびやかな共用施設や豪華なモデルルームに目がくらんで穴に落ちたが最後、売るに売れず一生を地主の養分として終えることになります。

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>>5450 口コミ知りたいさん
資産形成考えたら所有権よりもイニシャルの安い定借の方が有利ですよ。

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子供の教育のため、と無理に文京区に住もうとした結果ここに辿り着くんだと思いますが、大きくなってから「なんでうちだけお金がないの？」って恨まれるでしょうね。毒親と言われてしまうかもしれません。

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>>5447 eマンションさん
>ここ借地として貸すのではなく賃貸住宅を建設して賃料を得たほうがたかが知れてる地代収入よりもよっぽど利回りは良かったんですかね？

分譲マンション価格や家賃が上がっている昨今、自分で土地買って建てれば結構な利回りが取れると思うので、自社の土地に建てたらかなり儲かったでしょう。ただ印刷会社だから不動産経営のノウハウはなさそうだし、自社で借金して集合住宅を何棟も作るとなればそれなりのリスクも負うので難しい面もある。それよりかは定借にして、ノウハウのある不動産会社に一括で貸し出して運用を任せる方がリスクが少ないと判断したのでは。

>>5448 周辺住民さん
細かい検証というよりは70年住む権利を買うと考えるとするとどうなるかを示してみたつもりです。ちなみにここは新築で長期優良住宅にあたると思うので7年間は固定資産税が半額になると思います。その後も建物部分には経年減価補正率がかかるので、土地代が含まれる所有権マンションよりも軽減される額が大きくなるはずです。詳しくはMRで訊いてみてください。

https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001413440.pdf

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>>5452 通りがかりさん
>「なんでうちだけお金がないの？」って恨まれるでしょうね。
それは所有権でも定借でも無理なローンを組めば起きる現象でしょ。この物件特有の問題というよりは買い手のリテラシーの問題かと。

でも所有権持ってても、素人の場合にはリセールに出しても手出ししないで売れれば上等って感じですよ。プロみたいに上客とのコネもないし、手数料も結構とられるのでそんなに儲からない。なんか独身男性が買っていったな～お金持ちかな、と思っていたら翌月にもっと高値で広告が出るなんてこと、よくあります。

かといってすごく値上がりしてキャピタルゲインがっちり掴めるかとそうではなく、自宅の場合には同じ水準の物件が近隣ではもう買えない値段に上がっている。キャピタルゲインを手にしたとたんに、故郷を追われる根無草決定ですから（笑　そうそう売れまへんわ。ずっと持っていて貸した方が売るより遥かにいいなんてことも結構あるんですよ。

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>>5461 匿名さん

この掲示板でも再三言われているように、インフレである限り経済合理性としては、

所有権＞定借＞賃貸

で、それ以上でも以下でもないですよ。

>>5462
含み益で言うと定借は所有権に長期では劣後するので、そういう話ではないです。
そんなアホな感じで売り出す人は少数派かと。特にこの物件を検討できるほどの収入または資産がある人ならば

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>>5463 匿名さん
>インフレである限り
まあ概ね賛同はするけれど、周辺地域の所有権新築の異様な上がり方をみているとここがとても安く見えるということも賛同していただけるかと。

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>>5464 匿名さん
うーん、安いですかね。アトラス文京安藤坂の方が資産性も居住満足度も高そうですが。大規模が好きならこちらですが、ゴミ置き場や動線など大規模だからこそ満足度が低い点もありますね。アトラスはあの規模で各階ゴミ置き場ですし。

まあそこまで予算が伸びないならこちらですが

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