パークホームズ南池袋ってどうですか？

17階建て52戸とのことですが、タワマンみたいな存在感がありますね。
二層吹き抜けのエントランスやダイレクトウインドウが素敵です。
お値段も管理費も修繕積立金も破格になりそうですね。

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JRやメトロ使う場合の駅距離が微妙な感じですが、物件の企画とスペックは気合入ってますね
グロス2億くらいをターゲットにしてるような気がします

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>>2 マンション検討中さん
でも・・・その金額出すならグランドシティタワーにしない？

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67平米のプランは南向きかな北向きかな

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柱の食い込みすごいな。
狭い敷地に無理矢理だから仕方ないのだろうが、まるで柱を買うみたいなマンションだ。

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85平米、2億かな？

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そんなに良い土地柄ではないですよねこの辺り。
昔はバーX（エックス）とか西武苑などがあった所じゃありません？

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>>6 マンション比較中さん
普通に2億じゃない？
切る可能性はあるけど大幅に切る事はないと思う。

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>>7 匿名さん 良いですよー目白が近いですし。池袋の中では落ち着いた場所です。

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場所がいまいちで小規模。仕様は良い。
GCT池袋よりは安いと思う。坪単価700いかないくらい予想。

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>>8 マンション比較中さん
あの間取りで2億だと自分は無理です。
・柱の食い込みがひどい
・5.1畳、4.5畳の部屋が使いにくい
・廊下の面積が多い
・L字の壁

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>>11 マンション比較中さん
南側はバルコニーがないのでめっちゃ暑いよ

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パークリュクスみたいでステキなマンションですね。期待。

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>>13 匿名さん
賃貸マンションみたい、という意味ですか？

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耐震構造でこの縦横比だと地震の揺れが猛烈だろうな。

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代表的間取りのFタイプを見ました。

いいのはアイランドキッチン、柱も工夫してアウトフレームっぽくしています。唯一LDKはでっぱりが気になりますが…
気になっているのは冷蔵庫の大きさで、ここまできっちり冷蔵庫置き場が決められていると、決まった大きさのものしか入らなさそうです。
大型冷蔵庫は入るか、小さい冷蔵庫はスキマがあいてしまうかなど気になってしまいます。

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柱についてはむしろ頑張ってる方かと思う。
ただこの間取りだと、階高次第で梁がきっついことになる。

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>>17 検討板ユーザーさん
ギロチン天井にはなっていませんが開口部側の梁は相当ですね。
梁下の高さにもよりますが、この規模だと2100はとれないでしょう。

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>>18 職人さん
扁平梁採用を謳ってるけど、ノーマルのフロアの天井高2.5mという時点でも開口部の梁は厳しくなるような気がしますね。
耐震故の柱の大きさ、逆梁にはできないコスト環境と敷地の狭さが制約になってるかと。もっとも、ここに限らず逆梁なんてとんと見かけなくなりましたが...
とはいえ純粋池袋物件ということで、戸数もそんなに無いし弱気価格で来る気はしない。全熱交換も東池袋タワーと張り合うためのロジックなんだろうと思う。

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>>18 職人さん
サッシ高2.2って公式に書いてるけど

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>>19 検討板ユーザーさん
見下ろしビューのタワマンで逆梁はミスマッチ
逆梁信仰も大概にしてほしい

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>>21 マンコミュファンさん
個人的にはここはタワマンとは思えないし、ビューよりプライバシー確保の方がポイント稼げる立地と規模かと思ってる。

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>>22 検討板ユーザーさん
なるほどです
ご説明ありがとうございましたm(__)m

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>>23 マンション掲示板さん
単なる好みなので、押し付けがましくならないよう気をつけます（汗）

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>>22 検討板ユーザーさん
たしかに。
至近にある22階建てのベラカーサ南池袋から見下ろされるポジションですな。

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立地のページで
『駅と住まいの間に｢西武池袋本店｣がある歓び｡』
って書いてるけど、これがヨドバシカメラがある歓びに変わるのだろうか。

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たしかに超便利な場所だが明治通り際際に建つってのがね。
グランドミレーニアの存在感が圧倒的だから目立ちそうもないし。

地下鉄は丸ノ内線有楽町線なら池袋だけど副都心線は雑司が谷が近い。伊勢丹行くなら目の前からバスがいいかも。

画像は左から
・目白方面から
・現地横
・池袋方面から

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>>27 マンション比較中さん
元グランドミレーニア民だけど、この立地は鉄道メインの人にはあまり向かないです。
どこも改札までは10分はかかります。
伊勢丹はご指摘の通りでバスの方が便利ですが、便数は少ないです。

ただ買い物、外食利便性は抜群に良いですよ。

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>>28 マンコミュファンさん
まあグラミレ見てても住民の大部分はタクシー利用だよね
サッと乗って帰りも明治通りでスッと降りてる

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>>29 周辺住民さん
タクシー利用だとグラミレとほぼ同じですけど、マイカー利用だとかなり変わりますよね。
明治通りから直接入れるグラミレと、狭い道を大きく迂回しないと入れないここの差は大きいと思います。

鉄道利便性が（立地の割には）悪いマンションだけに、その辺の利便性には気を使って欲しかったかな。

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>>30 周辺住民さん
なるほど、新宿方面から帰ってきて家族を降ろしたら、ビックリガードを回ってこないといけないのですね！　こりゃ驚きのルートです！
しかも現地へ入ってくる道をストビューで見たら狭い狭い。沿道には普通乗用車を持つ家もあるようですが、ちょっと見には軽自動車以外通れそうもない狭さです。

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>>31 匿名さん
駐車場の出入り口のある南側の公道は一方通行なので、マイカーで家に帰るときは必ずここを通らないといけないのですよね。
億ションに相応しい車で通るのは結構厳しい道幅です。

この辺りでは珍しくない狭さで、戸建て住民の方でこのぐらいの道幅を普通車で走行している住民の方もいますが私は嫌かな。

グラミレみたいに明治通りから直接入れる駐車場動線にしてくれればこの問題はない訳で、どうしてこうなった？？？？

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ビックリガード以外のルートなら「セブンイレブン南池袋1丁目南店」の前を西武線方向に曲がり一方通行を進み、南池袋1丁目公園の先を右折して上記の細い道に至るルートもあります。かなりストレスフルな道ではありますがｗ

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>>33 ご近所さん
11階以上は最低でも1億後半。
最上階プレミアムは2億中盤？のマンションの駐車場動線なんですよね。

1億後半のファミリー向けの広い部屋を買える人は通常は車を持つし、その人達に駐車場優先権をつけます！
まではわかるんですよ。

ただし、NBOXとかヤリスじゃないと通れない道を通らないと駐車できません！

は？？？？？

商品の企画がおかしすぎるとしか、、、、

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>>34 周辺住民さん
建物を東西に拡げて南北を短くして裏に車路を作ればよかったですよね。
あるいは南側道路を敷地部分だけ拡幅提供して駐車場入口まで双方向通行可能にするとか。
我が家は車を手放しましたが、自家用車持ちで利用頻度が高い検討者は進入ルートを自分の目で見て欲しいと感じました。

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隣に饂飩の硯屋とインド料理のマハール、駅寄りに焼き鳥の名店・母屋、そして反対隣パレステージ1階に目白の人気タイ料理屋プアンタイが来月移転！
駅まで行かずとも外食のチョイスは多いですね。

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>>36 匿名さん

東通りにもラシーヌ、うちたて屋など名店多数です。
西武も近いし、商業、外食利便性はめちゃくちゃ高いですよ。

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>>35 匿名さん
2憶出せる人は、運転技術も抜群ではないでしょうか。（笑）

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明治通り沿いに面しているんでしょうか。大通り沿いの交通量は日中問わず結構多いと思います。
車の騒音は多少なりともしそうかな。
立地はすごい便利な場所ですね。家族で住むにはちょっと物足りない環境ですが、単身世帯やDINKS世帯ならかなり住みやすいと思います。
東口の中でもそれほど人が多く混雑している場所ではないところも良きですね

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>>40 匿名さん
4年後くらいに環状5の1号線ができると東池袋を抜けるようになるから明治通りの交通量はかなり減るかと。

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駐車場の導線が酷い
ビックリガードの交差点は渋滞のメッカだしストレスになりそう

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ここのマンション、明治通り沿いでしょうか、それとも少し小道に入ったところに建つんでしょうか。

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明治通り沿いです。

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こんな動画が上がってました。
意外に囲まれ感が強い印象です。
あと、南側の道は言うほど狭く見えませんね。一通なら運転に問題なさそうです。

【パークホームズ南池袋】現地周辺

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狭い狭い連呼されているのはもっと奥。

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自動車通り抜け不可って看板あるくらい狭いですよ、その道

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試しに測ってみましたけど、歩測で一番狭い所の幅員で2.3m前後ですね。
身長170cm男性の歩幅での計測なのでずれはあると思いますが。

一応メルセデスならCクラス、BMWなら3シリーズぐらいまでは通る事は出来そうですね。
通りたいか？はともかく、通る事は出来そうです。

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周辺の道路事情から、駐車場動線についてのことが意見されていますが
ここなら自動車がなくても暮らしていけるかなと個人的には感じます。
駅まで徒歩圏内ですしね。
ただ、子供の通学路のことを考えると心配な面はあるかも。

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>>49 周辺住民さん
どう見ても2.3mあるようには見えない。
この一番狭い部分は人の背丈くらいでは。

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>>50 匿名さん
公立なら南池袋小なので明治通りの向こう側になります。
あちらも通学路は狭くて見通しが良くないのですが・・・

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明治通りの騒音と排気ガスが、気になります。

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>>38 マンション比較中さん
１億台のマンションを購入する層は車の大きさ＝グレードみたいに思いやたら大きな車を買いたがる。
しかし、２，３億のマンションを購入する層は車の大きさはこだわりはなく、例えばMINIの１千万仕様車とかジャガースポーツタイプの２千万台を乗り替えていたりする。車も複数台持ちが多いから駐車場もあちこちにある。
そのことを知って、車の大きさではなく、車の細かい型式や仕様を見たら分かることが多いと分かった。
確かに、当然マンション側の脇道はセットバックして最低４ｍ幅員にするでしょうが、それまでの道は狭いですよね。

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>>53 匿名さん
その場合は住宅街の低層マンションをおすすめする。
東池袋とか南池袋じゃなくて目白の住宅街の中とか、文京区、千代田区方面へどうぞ。

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>>51 匿名さん
とりあえずFJクルーザーは通れました。

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>>36 匿名さん

グラミレ民ですが、硯屋いいですよ。妻と週一ペースで行ってます。駅前まで行かずとも個性的な飲食店が多く重宝します。

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飲食店が色々あるのは良いですね。
チェーン店があっても便利で良いですが、
個性強めなお店とかあるとハマりそう。

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マンションすぐ隣のレストランが記事になってました。

『目白で愛されたプァンタイが南池袋に移転オープン！【池袋でタイ料理】』
https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/aa6be3ce0ee522dc06043d7f623ef...

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毎日自炊はなかなか働いていると大変なので、
食べる場所があるのは普通にうれしいですね…。
さすがに毎日いいお店に入るっていうのはできないけど
チェーン店が割と選択肢があるのはありがたい。
さすがに駅チカ。

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西武がなくなると残念だね。
南池袋に住んでた頃は毎日西武を通って帰ってたものです。アルマーニのスーツなどちょいと仕事帰りに買えるのは便利だったな。

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西武がなくなり東口は電気街に。
東武が残り、再開発で商業施設やオフィスがどんどん出来る西口。
住宅地としての価値が逆転するかもですね。

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ヨドバシができることで西武が無くなるなんて今まで一回たりともニュースで出てきてないけど情弱すぎない？
よくそれで億ション検討してるな

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>>64 マンション掲示板さん
ヨドバシが進出すれば多くのブランド店舗は逃げ出すだろう。ちょうどいま各企業がジャニタレをCMから追い出しているように。池袋西武はただのショッピングモールに成り下がる。ヨドバシ、無印、ユニクロやダイソーも入るかな？

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そう。今のままの西武が残るとは思えないよね。
高野さんもそれ心配してるわけでしょ。

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>>64 マンション掲示板さん
瞬間的には残っても10年後に残れるとは到底思えないな。
売り場のいい部分は全てヨドバシに占拠され、ブランドイメージも失墜。
ブランドショップは東武に引き抜かれ、最終的にはなくなる。

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池袋は漫画アニメＪＫリフレの聖地って事でいいやん。

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上げて来そうだな～
下層階は坪650～700、上層階は坪700～850ぐらいと予想

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>>69 マンション掲示板さん
グランドシティタワー池袋より高くなります？

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>>70 マンション検討中さん
GCTは駅直結とはいえ東池袋だからね
こっちの方が路線価的には高いし、後発だしで少なくともGC１期よりは高いと思う　諸々含めて>>69ぐらい

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>>71 マンション掲示板さん
なるほど。パークホームズ西池袋よりは高くなりそうですかね？

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>>72 eマンションさん
それは確実に高いと思います。スペック的にも上げて来ているので

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>>72 eマンションさん
河合塾から買い取った土地の価格は西池袋より確実に高いかと。
それなりの値段にせざるを得ないので、スペック面を頑張ったのかと。

室内スペックだけで言えば、池袋NO.1なのでは？

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デベは土地の面積に対してどれだけ延べ床面積が取れるかで値付けするんだから当たり前じゃない。

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全体的に広々した間取りでいいなぁと思ったんですが、
やはり若干柱が気になってしまいそう。
個人的にリビングに柱があるのが邪魔に感じてしまうように思いました。

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ダイレクトウィンドウがモダンでかっこいいと思ったらやはり日建ハウジングですか。
仕様もいいし池袋駅にも近い。これは買いですね。

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セミナーありましたね。安いとは言えないが、高杉とは思わなかった。

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一番狭い3LDKは12000万円台、つまり坪単価590～630台か。600は確かに超えそう。

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>>79
意外と安くて拍子抜けした。もっとあげられると思うけど

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>>80 評判気になるさん
まあ西池袋の時も1億円台と公表された部屋は最後1.09億でした。今回もそうなら、3階の部屋が坪単価630だとそんなに安くないのでは？
安くも高くも言えないですね。さすが三井さん。

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各階ゴミ置き場ないのか。まあ部屋少ないもんな

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まぁこれが適正

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適正　三井の値付けですね
すぐに完売でしょう

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85m2で1.6億台でしたね。1.69億になるとして坪単660。むむう、適正。

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実需で買いたいな

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>>85 マンション検討中さん
あの間取りから見ると高いですよ。GCTの72平米の角の方が良いと思う！

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>>87 マンション比較中さん
いやー、場所は圧倒的にGCTよりこっちの方が強いでしょ。駅直結とは言え東池袋駅だし利便性が違う

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この間取りが欲しいですが、自分で変更できますか？

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ｇCTって何？と思ったら、例のアレねｗ
低利回り、重負担の地雷じゃんアレｗ外観もダサいし。。。

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GCT買えなかった奴らの嫉妬ｗｗｗ当たってすまんなｗｗ

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みんな好きなの買えばいいよ～

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>>90 口コミ知りたいさん
そもそも住友のデザインが苦手民です汗
画一的すぎて特徴が無くてお登りが好みそうな感じ

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>>90 口コミ知りたいさん
これほど恥ずかしい投稿は未だかつて見たことないなー
目の前にセブンあるからそこで日銭でも稼いでいてくれや

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倍率ってどのぐらいですかね？

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>>89 マンション比較中さん
うん、この間取りはどうしても好きにならないね。
リビングも使いにくい、85平米と言っても70平米の3LDKと変わらないですね。
むしろ70平米の5、5、6の洋室がいい

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>>89 マンション比較中さん
梁がこんな感じで入ると思いますが大丈夫ですか？

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>>88 eマンションさん
元グラミレ民ですが、何を基準に考えるか？で立地の評価が分かれますよ。

どこの路線を使うにしてもホームまではかなり遠いです。
池袋駅は当然として、雑司ヶ谷駅も入り口からホームまでかなりの距離があります。

逆に西武デパートは感動的に近いし、東通りの飲食店も非常に近くてそこはとても便利です。

こういった立地だからこそ通勤は車、日常の買い物や外食は徒歩、という層にバカ受けするはずで、どうしてこの駐車場動線にしてしまった、、、、となるんですよね。

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>>97 マンション掲示板さん
そんなとこ柱無くても普通に下がるだろうよ
問題はいくつ下がるかってところ

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>>98 匿名さん
周辺に住んでますが、ホームが遠いと思ったことないですが…車を普段から使ってる人は遠く感じるんですね。
この立地で通勤が車って層は正直少ないと思いますし、車の保有率も下がってるのでこんなもんだと思いますけど。明治通りから入れるようにしたところで車利用者しかメリットなさそうですし。

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