パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>13699 匿名さん

凄い台風とかゲリラ豪雨でも6階のグラントロビーが浸水することは無いですよね。千川通りや白山通りに随分沢山住んでる人がいますけどこのマンションの方がましだと思います。

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1.5億も支払って賃料40万程度しかとれない理由は、ここが文京区No. 1の水没エリアだからでしょうか。

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>>13703 匿名さん

ま、家賃40万払えるひとも選ばれた人って感じだし、1.5億払えない人の方が圧倒的に多いので嫉妬や誹謗中傷はしかたないですね。ここを買える人は買えないからどころか借りるのも無理な人々の悶々とした気持ちも忖度してあげましょう。

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皆さん、なんでそんなに江戸時代詳しいんですか？普通にすごいと思いました。

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>>13701 匿名さん
発電機の設置階は大丈夫？

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>>13705 マンション検討中さん

私もそう思います。

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やっぱ買える人がうらやましい？

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ここが水に浸かるということは、地下鉄の中は完全に水没。
三田線からつながる玄関も、水没。
電気系統は、もちろん全損。
復旧にかかる金額は、どのくらいかね。
管理修繕費は使えないし、大半は住民負担になるから 20億かかるとして、1世帯400万くらいかな

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仮にごく低い確率でそうなったとしても
ここを買う人はそれくらいの支出は大丈夫かと。
共有部の保険もありますし。

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>>13705
地歴は大事ですよ
権力者派良い土地に住むので、ここみたいに武家屋敷が建ち並んでいた地域は災害リスクが高くない場所が多いです

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そうですね。昔なら武家屋敷、近世以降なら役所や学校のある土地は災害に強い地歴です。

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地歴、災害。
それでは検討者さんの為に、ハザードマップを提示しましょう。
ここは、文京区内で最もミゼラブルな浸水予想が公式発表されており、その深さは 3m だと警告されています。
いわゆる『谷底低地』だからです。

ちなみにシビックセンターは、警告エリアからは外れていますね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

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ここのポジは平気でうそを並べるね。

江戸時代はコンクリートジャングルじゃないでしょ。

気候変動はもはや不可逆的だし、履歴なんで意味ないんだよね。

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賃貸人さん、今度はここでネガってるの？
三年前からどんどん価格は上がってるから
いつかは山手線内側を買えると良いね。

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その通りですね。

デタラメ並べて売り抜けることしか考えてない。
困ったら貧相なCG写真の連投でスレ流し。

本日も夜中まで白山通りの騒音が耳障りですが、それにも増してポジの言い訳も耳障りなのです。

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なんのこっちゃ

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目の前の白山通りは 5車線もあるからね。
テナントに耳栓屋とマスク屋入れたら、儲かりそう。

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どうでも良いですよ。

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ここのプレミアム住居が3.5億で売ってますよ
転売ヤーですかね

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荒らしが活動し始めましたね
各スレ迷惑です

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小石川にして、よかったはー
まじ、よかったはー

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>>13723
給料日にお金が入ったので、またカフェのWifiスポットが使えるようになったのでしょう。

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数字として売れているのだから、ネガは
そこは認めれば良いだけだと思います。

ネガも誰かのコピペ的なものばかりで
コピペ元の人も迷惑でしょう。
内陸で地盤良くて免震で水害に合わない
交通利便性最高の立地で
高仕様で閑静な住宅街に建つ、みたいな
完璧な物件は存在しないのです。
完璧に近い物件があったとしても、かなり高額でしょう。

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ヴェネツィア並みの水路都市だった東京では、地歴的に交通利便性＝海や川や水路に近い場所。このため、交通利便性と災害リスクは比例しがち。
高台には利便性最高の場所はそうそう無いからね。

梁の太さが建物の耐震性を保証してるのと一緒。

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まあ広い道に面しているというあたりはT3サッシで対策しているしね。LowEガラスと第１種換気、周囲のどの物件よりも高く良好な眺望が得られること、文京区ではおそらく何十年もこれに匹敵する物件は出ないところとか長所が短所を補って余りあるよね。立地的にも地下鉄路線が複数利用できるとか地下からの動線で雨に濡れずに通勤できるところとかも大きいけれど、周辺の商業施設が充実していて生活利便性も最高。ちょっといいものを食べたい時にそういう店が少ないとかアパレル系や宝飾系の店が弱いという気がするが日常利用するような店はだいたいこの辺の徒歩圏で間に合うからね。おまけに千代田区港区あたりの高級物件と比べれば坪単価が何百万も安い文京区価格になっている。そりゃ買うよね。

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坪600超えだよ。高いよなぁ。

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600？安いなあ、が今の都内内陸地の相場ですよ。三年後には、山手線内の条件良い場所は1000を超える予定です。

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>>13729

条件の良い3Lはそうでしょうが、間取りによりますね。
第2期は消費税分値上げでしょうが、パンダが出ますから430程度からあるようです。条件の良い間取りは余り残っていないので、最終的には沖式くらいに収まるのではないかと。

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不動産に出物なしなんで、
平均坪単価はその物件の市場評価でもあるのです。
だから、自分にとってプラスが大きく
マイナスが気にならない物件を納得して選ぶ。
検討材料としてポジネガ描き込むのは大歓迎。
逆に自分の価値観に合わない物件をいつまでもネガり続けても意味はないかな。

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>>13714 匿名さん

現地見たことありますか？
シビックセンター入り口は半分くらい地下にあるので、このエリアが浸水したら同様に浸水します。東京ドームやラクーアも同じですが、この施設のグランドレベルで寝泊まりする人がいないので警戒エリアから外れているだけです。再開発エリアの低層は商業施設なので完成すればここも同じ理由で外れるはず。そもそも災害対策施設だしね。住友ビルもすでに外れています。

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申し込みまで特に営業はないけど、その時の倍率見て申し込む予定です。

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ここは地下がそのまま地下鉄だから、
むしろ水路があり洪水にはなり得ないですね。
まして都営の地下鉄ですから、対策がありそこが水没する可能性も低いと思いますが。
反論があればどうぞ。

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>>13727 匿名さん

江戸時代には水利技術で、生活用水や水運に便利な比較的安全な低地に人が住んでたんだろうね。近代は高台の上下水道整備や、自動車により急速に郊外に人が移動したが、土木建築技術の急速な発達で中心部や湾岸にまた戻っているんだろうね。
江戸時代の地歴があるエリアは文化的にも良いと思うけどね。

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>>13702 匿名さん

それがMKさんのクオリティです

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ポジが朝から必死で、おどろきました。

ここが水没 3m 予想エリアというのは、国の公式発表なので、喧嘩をうるなら政府へ、どうぞ。

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やっぱり、２期も抽選かなぁ。

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内陸で地盤良くて免震で水害に合わない
交通利便性最高の立地で
高仕様で閑静な住宅街に建つ、みたいな
完璧な物件は存在しないのです。


どれにも当てはまってないから、賃料が安いのでしょうか。

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上で誰かも言っていたけど、これからは都心は坪1000万円が常態化する。
今のうちに、取り合えず細かいことは気にせず、一旦、都心ランドマーク物件なら買えたら買っておくこと。
逃すと永久に都心物件は、手に入らなくなる。
一時的に下がってもまた上がる。リーマン前後を見ればわかる。

ここの値段なら大怪我はしないので、絶対にお買い得だはー

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>>13740 匿名さん
その条件だと現時点で坪1200コース。
つまり空想上の物件で実在しない。

ここは内陸て交通利便性は最高ではないが良い。買い物も便利。
免震ではないが制振で梁も丈夫。仕様も悪くない。
それを考慮しても価格お買い得。
そう判断する人が多いので市場で人気になってる。
まず、これを客観的に認めて、その上で自分が選ばない理由を優先させれば良いと思うよ。

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>>13742 eマンションさん

モデル行っても説明だけでその後もメールだけで電話も来ない。こちらから電話して倍率やらわからない所やら聞いて。営業に凄い余裕を感じるのは人気の裏返しですかね？

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ここか買いたくなくて、かつ
ここが最後の山手線内新築で手に届く範囲の
物件になったとしたても
まだ他の中古と言う手もあるしね。
ネガったとこで新築価格は下がらないよ。

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パークコート渋谷ザタワーのスレ見てきた。
はーはーうるさいのは、もともとMKさんみたいね。
はとわの区別がつかないのは、千葉の方言みたいなので、ばかにしないように。
本人は、どっちでもいい、わからない奴は低学歴みたいな言い訳してた。負けず嫌いみたい。

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>14743

三井は客を選ぶ。選ばれなかっただけかも。

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>>13743 匿名さん
人が足りなくて回ってないのもあるかと。
ここは人気ですし。

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モデルルーム行って次の予約されなかったら、遠回しに断られったってこと。

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ここのポジは、ただのポジティブシンキング

私は石橋叩いて渡らないネガティヴシンキング

だから儲かってる

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渡らないのに検討してるの？
検討版よ、ここ。

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>>13749 マンコミュファンさん
え？シンキングなら一人で考えてれば良いのに何で書き込むの？
承認欲求なら迷惑だし、実益でネガで売れないことや値下げ期待してるなら
それは相当ポジティブシンキングかと。

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まあ千葉おじさんはあちこちでディスりすぎて自分でも訳が分からなくなってるのでしょう

「私は買えないのじゃない、買わないだけだ」

若葉おじさんなりの自己防衛本能なんだと思いますよｗ

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すごい興奮状態での反響どうもです。

もっといいとこ買えず、ここしか買えない、ご契約者の面々かな。

買わないこと前提で検討するマンコミファンがいてもいいでしょ。

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>>13753 評判気になるさん
いても良いよ。ちゃんと根拠ある検討してれば。
ただ、前提が買わないだから、様々な方向から検討できてないよね。
買わない前提のネガばかりで、検討の意味がない。
内容もネタも有識者の尻馬に乗るだけ。
乗られる方は歪めて伝えられて迷惑。

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ネガ？って言うんですかね。
日本国家が発表した浸水予想図や、賃料から算出した利回りの低さ（＝ 高値掴み度）など、全てファクトベースですが。

何も歪めていませんよね。

逆にポジさんは、いかがでしょう。
あまり興奮せずに、お答えください。

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想定賃料利回り2%台もあれば4%台もある。
全部屋見てないけどうまくいけば5%狙える部屋もあるかも。だからと言って安いわけではないけれど。
2%台だけ切り取るのはファクトというかアンフェアだわな

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利回り 2%なら、普通は賃貸で住むべきお部屋ですね。
過去ログをみると、1.5億の3LDKがそれに該当するということでした。
つまり、ファミリータイプの住戸です。

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>>13757 検討板ユーザーさん

日本人の所有欲を甘くみてますよね。
ファクト、ファクトって言ってる間に買える物件が無くなって賃貸なんですか？ホントの勝ち組は家賃を貰う方じゃないですか？凄い大金持ちなら賃貸でも良いでしょうけど、そんな人がこんな所に書き込みする訳ないですよね??

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>ファクト、ファクトって言ってる間に買える物件が無くなって賃貸なんですか？

でしょうね。
ま、その前に買えるお金も住む家族もないと思いますがｗ

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ここは家賃で回収し切る前に耐用年数が過ぎてしまいますから、どちらにしても負けは負けなんですよ。
これだけ詳細かつ論理的に打ち負かされているのですから、屁理屈こねくり回さず、そろそろ理解すべき時期かと思います。

それとも意地でも認めたら負け、というやつですかね。

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梁がー
天井高がー
賃貸がー

弱い弱い

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ちなみに私はファクトベースで客観論を教示してあげているだけですから、例え私が千葉県民のだろうと貧乏団地民だろうとビルゲイツだろうと、一切関係がないんですよ。

文京区民の学力でも、この程度のロジックは理解できますよね？

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>ここは家賃で回収し切る前に耐用年数が過ぎてしまいますから

これだけ人気あるのは皆さんにとって「で？そんなに金に困ってるの？」って感じなんでしょう。

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>私はファクトベースで客観論を教示してあげている

梁がー
天井高がー
賃貸がー

これだけ人気なのは客観論とやらが視界に入ってこないんでしょう。

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文京区の物件、特に小石川の中古マンションで利回り期待する人っているのかな...
賃貸の相場ってほぼほぼ賃貸専用物件の相場で分譲マンションみたいな高級賃貸の相場ではないと理解しているけど。この辺のオーナー、たとえば世銀とかに出向しているあいだにちょこっと貸すとか、パリとかロンドンに期限付きで転勤しているうちに数年、定期借家で貸すとか、そもそも儲ける気ないよね。

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ファクトおじさん狂気じみてるなw

第1期が即完したこと、第２期が好評であることがあなたのいうファクトに誰も賛同してないこととに気づいた方がいいよw

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ネガというか、情報はありがたいです。
かく言う自分も、無知なうちにここを掴まされた人のうちの一人…。

手付け放棄するか、迷いますね。

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利回り2％の異常性が理解できないなら不動産買うの向いてない。

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自分と家族が住む家を買うのに利回りとか気にしなくちゃいけない人は辛いよな

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利回りを気にする事と分譲価格が高いか安いかを気にする事は同じ事なんだけど。

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違うでしょ
同じ人もいれば全く違う人もいるってこと

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ここ住みたいと思うから買いたい。それ以上でも以下でもないのですが
皆さんはどうなんでしょう？
ポジポジは無しにして。。

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利回りを気にするなら土地買って賃貸アパート建てればいいじゃん...
世の中賃貸利回りいい分譲マンションだらけになったら賃貸に住むのはバカばっかりってことになるが

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そもそも資産形成できるのに、賃貸アパートの家賃でマンション価格を云々するのはおかしいとおもうんだけど。賃貸に住んでいたらお金は右から左で大家の懐に入るんだよね

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ここを買おうと考えている人間の偽らざる感情として言わせてもらうが、ここみたいに住戸性能が高くランドマークとして価値の高い物件が、近隣の普通の中小規模で築古のマンションと同じ賃貸価格で出るとは思えないのだが。近隣のマンションに住んでみればわかると思う。住んだこともないのに鬼の首をとったような事は言わない方がいい。

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最初の頃は資産価値が高い高いと嬉しそうに妄言を垂れていたのに、どれ程高値掴みかをファクトベースで見せられたとたん、真逆のことを言いはじめるコントまがいの行為を見せられてしまいました。

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>>13776
埼玉あたりにアパートを建てたら？
利回りのいい物件もここにはありますけどね。

ここに住みたくない人とは議論にならないと思う。
ここを買いたい人の感想です

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千葉の若葉おじさんも自分の住む家の利回りなんて気にしなくて済むようになり
他人に振り回されることなく好きな場所を選べる時代が来ますように

本人に成り代わりお祈りいたします。

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実用○○ホームさんで3.5億で抽選なしでプレミアム住居買えますよ！

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どうでも良いですよ。

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なるほど。
やはり私の予想通りになってきました。
室内はあんな感じですから、実需の方が一億出してまで住むには、ちょっと酷い。
CGではわからないので、おそらく内覧される前に売り逃げるつもりでしょう。

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最初の頃は、駅近だぁータワマンだぁー資産価値だぁー、って大騒ぎしてたのに、資産価値どころか利回り 2%台のボッタクリ高値掴みだということが論理的に示されたとたん、ポジ達の言い分が真逆になりましたね。

大半の方々が資産価値があると思って購入された様子でしたから、これは大きな痛手です。
不動産をふわっとした考えで根拠なく妄信するとケガをするという、まさに教科書的な事例になりそうです。

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どうでもいいですよ

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ど、どうでもいいですお… (´;ω;`)ﾌﾞﾜｯ

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70平米で40万ってどこの根拠？
多分50～55位じゃない、パークコートだと。
飯田橋のパークコートの賃料とそれ以外の物件比較してみ。
以前タワーがない地域のマンション買ったときに、周りの賃量出して散々利回り低いとか言われたけど、結局5パー以上取れてるからね。ランドマークが出来ると違う賃貸相場が形成されるから、信じたくないかもそれないけどそれが世の常(笑)

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駅上マンションの資産価値が無いとか本気で思ってませんよね。家賃やらいろいろおっしゃってますけど私はここが仕事に便利なんで買う予定なんですが、そんなにいくらで貸せるとか気になります？

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ここの抽選申し込んでる知人はみんなキャッシュで買うって言ってたから資産性とかあんまり気にしてないんじゃないかなぁ

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低金利だから、キャッシュ持っていてもローンで控除使うとか、他に利回りのいい投資に回すのが最近のトレンドだけど。知人さんは情弱さんばかりなのか。

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おこちゃま同士馬鹿な事ばかり言ってるんじゃないよ

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ポジの主張が曖昧ですね。
資産価値と仰られていますが、一体何を指しているのでしょうか。

購入金額に対して物件価格が保たれる、といういわゆる一般的な資産価値の事なら、ここは資産価値はありません。理由は以下。

1.5億 80㎡の賃料が 40から44万であると、具体的に営業の方が示して下さいましたから、必要経費（固定資産税、管理費、修繕費）を引くと、資金を回収し終わる前にマンションの耐用年数がきてしまいます。
無論これは、投資も実需も関係ありません。

ファクトをこちらからのみ提示するのもアンフェアなので、そろそろポジさんのふわっとしていない資産価値の話が聞きたいですよね。

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なんてね

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三井何某先生もよく仰られていますが、資産価値を計るうえで最も大事なことは、分譲価格なのです。
ここは酷い高値掴みであるということは、ファクトベースで散々語られてきました。
私もここはそんなに悪い物件だとは思いませんが、価値に見合わない高値で掴むと資産価値に乏しくなるのです。

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ってイキッてみました(^-^)

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営業が示したものをそのままファクトと言われてもね、営業のこと信じやすいタイプなんだね。ワンルームマンション投資とか気をつけてね、引っ掛からないように。
本当にあなたみたいな人が引っ掛かりやすいから、営業が言ったこと鵜呑みにしちゃうとね。

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えっ

ここの営業は、お客様を騙すんですか？

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ま、いろいろなファクトありがとうございます。貴方がたと同じマンションに住むことがなさそうなのがなによりの救いです。

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千三屋なんて揶揄される業種。

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レオパレスとかかぼちゃの馬車の営業なら100万で30年家賃保証とか言うんじゃないの？そしたらそれもファクトになるのかな？気を付けて。

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またまた、勝手に騙すとか言っちゃって、誰がそんなこと言いました(笑)
俺が買うのは坪450万のパンダ部屋だから、正直600以上は高値感はあると思うよ。
でも、条件のいい高い部屋は、他の物件でも高いと言われたけど今となってはより高くなるってこと散々見てきたからね。ブリリア目黒とか、俺も当時はバブリアって馬鹿にしたけど、今見ると買っとけばと思ったよ。
ここも買っとけばと良かったと後悔しないようにね。

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