Brillia駒込染井

前面道路が狭いので、容積率300％→240％しか使えない
高さもたった6階と中途半端な高さですから、眺望も期待なんかできない。

敷地820坪をたった88戸で使うんですよね、駐車場が42台とは
これでもかなり無理している感じがします、多く作っても販売促進
に貢献しない駐輪場が、行政指導の最低限の88台（1台/世帯）と
しわ寄せが来ています。
当然のごとく、部屋のランク（広さ）に応じて割り当て台数も変わってくる
だろうから、小さな部屋なら駐車場はほぼ諦めるということになりそうです。

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>敷地820坪をたった88戸で使うんですよね、駐車場が42台とは
>これでもかなり無理している感じがします
そうなんですよね。デベは結構駐車場数にしてはがんばったと思う。
やっぱ、結構高級な場所だからね。
でも前にも出てたけど、全戸駐車場くらいじゃないと足りないくらいなのよ、ここら辺の客層・・・。

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文京区じゃなくて、豊島区ですよね。
全世帯数分でも90％でも、駐車場が確保されている、マンションなんてあるんですか？
郊外のマンションじゃあるまいし、せいぜい70％もあれば多い方。
具体的にマンション名を教えていただきたいくだいです。

知人が住んでいる、文京区の小規模マンションは全世帯分の棟内駐車場
（場所指定）がありますけど、それが売買のネックになるそうです。
自動車があろうとなかろうと、駐車場使用料3万円以上支払うそうです
もちろん、マンション内に複数所有の希望者がいれば又貸しできますが
希望者がいなければ、自動車がなくても空で駐車場使用料を支払うわけです。

外部の人に月極として貸したいと管理組合でも何度も話し合いがあったそう
ですが、棟内地下駐車場が多いため警備上の問題で却下。
それに外部に一台でも貸すと、事業として管理組合全体に課税されるそうです。

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>全世帯数分でも90％でも、駐車場が確保されている、マンションなんてあ>るんですか？
>郊外のマンションじゃあるまいし、せいぜい70％もあれば多い方。
>具体的にマンション名を教えていただきたいくだいです。
小規模ならあるかもしれないけど、私は知りませんねえ。
豊島区だと目白のガーヒル（70%)、プラウド駒込(45%)ぐらいだし、このマンションはがんばってると思いますよ。
でも論点はそこではなく、デベががんばってるのは122、123でわかってる上で、これでもこの地区では足りないということなの。
空いてる駐車場も少ない地区だし。
実際、交通利便性は抜群だから、生活必需品としては車は必要ないけど（必要なときタクシー使ったほうが安い）、そういう問題ではなく車を使いたい人が集まる地区だからね。

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笑い事ではありませんが、子供の関係の知人が目白ガーデンヒルズに何人か
住んでいます。億ションが100戸もあるのに、自転車は1台/世帯だそうです。

ですから、ファミリータイプは100㎡は億ションが多いですが、
たとえ億ションだろうと、自動車は複数あっても自転車は1台。
お母さんが自転車に乗る家庭では、子供は自転車無しが当たり前だそうです。
親子で近所に自転車で買い物に行くということは、あり得ないのです。

子供達も悪気もなく「何で○○ちゃんは自転車買ってくれないの？」
「自転車は前のマンションで捨ててきた」「自転車はおばあちゃんの家にある」とこんな感じ。
自転車で遠くに遊びに行くときは、新しいマンションの子供は誘わないのが
暗黙のルールになっているみたい(笑)

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億ション住人だと自転車あまり使わないからね。
子供にあげればいいのに。
大人が自転車何のために使うの？

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>125 車を使いたい人が集まる地区だからね。

どういう地区ですか？。すいませんもう少し噛み砕いて頂いて良いですか？

＞交通利便性は抜群

ここは山手線と三田線だけですよ？、都心では普通でしょ？。

＞豊島区だと目白のガーヒル（70%)

目白GHは多い代わりに安いんです。あそこ2万ですよ。だからみんな借りるのです。文京区とこの辺は多分最低3.５万くらいからでしょ。

このマンション買う人がそんなに車持つ人が多いという根拠は何なんですかね？。
私はブリリアと関係ないけど、駐車場の数に関しては許容範囲と思います。ここは購入するか迷うのは、それより周囲の学校とグランドの騒音でしょ、問題は。一部の間取り図みた人居ると思うけど、おそらく、内廊下と窓無し中部屋でごまかそうとする方法と思いますよ。

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>どういう地区ですか？。すいませんもう少し噛み砕いて頂いて良いですか？
所得が比較的高いということ。
年収とかじゃなくて、金持ってるのが比較的多い。
郊外のように生活必需品として車がほしいというのでなく、とりあえず欲しいというかなんというか。
車も性能とコストパフォーマンス考えれば日本車がいいのに、外車欲しがるでしょう。
そんな感じ。
>ここは山手線と三田線だけですよ？、都心では普通でしょ？。
まあ、あと南北線もいれたいんだけど、山手線の駅では普通かもね。
でも利便性がよいことの反論にはならないね。
よい悪いは平均との比較だから。
たとえば小石川とかは4路線あるけど、それも「都心では普通でしょ」となると利便性は語れなくなる。
>このマンション買う人がそんなに車持つ人が多いという根拠は何なんですかね？。
この地区にマンション買った人がほとんど車もちだから。
駐車場の依頼が大変多いので。
>私はブリリアと関係ないけど、駐車場の数に関しては許容範囲と思います
おっしゃるとおり。デベは駐車場確保にがんばりました。
でもこのマンションを購入する人達には少ないと思います。

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この辺りでは有名なお屋敷に住むあるお宅は、
自動車持ってませんよ。
必要なときはタクシーを使用しているとの噂です。
お金持ちでも車は必要ないという価値観を持っている人もいます。

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まあここで話しても販売価格は変動することがあっても、駐車場の数は
変わらないまま売り出されるでしょう。

それより、この辺の住人は特別だ、みたいな言い方、反感買うからやめといたほうが良いですよ。この辺がいいとこなのはみんな知ってるし、本当にこの辺にふさわしい住民はそんな、自分の住んでる場所をひけらかすようなことしませんよ。スレが荒れる原因にもなるし。もちろん自分の住んでるとこにプライドを持てるってとても素晴らしいことですね。

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>>124
マンション名をあげるのは差し控えますが、
とにかく希望者全員分の駐車場はあります。
これがあたりまえだと思っていました。
自転車は一戸に２台分はないと絶対に収容
できない自転車で問題になると思います。
みなさんそれを承知でご購入されるなら
外野がとやかく言う問題ではありません。

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ここ、豊島区の駒込ですよね、目白とは全然違うんですから
比較する方が、どうかしている。

格差マンションのプラウド駒込効果が、まだ残っているのかも。

それと目白ガーデンヒルズの駐車場は2.4万円〜3.5万円ですよ。

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>130
お迎えの車がきます。
あと別の自分所有の駐車場にいれてます。
では・・・。

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>133
がーひるは豊島区の目白なんだが・・・。
しかも坂下。
文京区目白台や新宿下落合から散々にせ目白と言われてたのわすれた？

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＞１３２、１３４、１３５


少なくともこの辺は嫌味な排他的、差別的な人間が多そうなのは事実のようだね。近隣住民と思われるレスはすべてそんな感じ。自分で地区の価値を下げているの分からないんだもんね。

目白のGHはどんな経緯で建ったものであっても、現在高層階に住んでいる方の存在をわかっていれば、こんな失礼なことを言うなんてありえないです。

どちらにしろこの辺の住人の性格が分かって、このマンションの検討者にとっては、とても良いスレになっていることも事実だと感じています。

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この辺は駐車場が必要な人が住んでいるという主張が説明出来てないようですね。

この辺は山手線の駅近くにしては安いとこなので車とマンションの両方が欲しい人がこの辺なら買えるからそうなるのです。そういう人がこの辺に住みたがるというのは逆で、この辺の値段なら何とかなる価格だからここに集まるのです。山手線の駅数分の路線価として下から数えて、、、とみなさんお分かりでしょ。三田線で二駅の春日近くの茗荷谷、西方、小石川、本郷でのマンション家賃で駐車場も一緒に借りれる値段です。購入する場合もそうです。

しかし、この物件はいわゆる新々価格となると言われているので、購入者層が変わりますので、同じ頻度で駐車場が必要にはなりません、なので他の物件と比較してここが少ないとは言えません。

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>この辺は駐車場が必要な人が住んでいるという主張が説明出来てないようですね
この地区にマンション買った人がほとんど車もちだから。
駐車場の依頼が大変多いので。
これで十分説明できてると思うが・・・。
>136
これは133の
>ここ、豊島区の駒込ですよね、目白とは全然違うんですから
>比較する方が、どうかしている。
という意見を踏まえてのことでしょう。133さんの感性では「豊島区」を相当下に見ていることが想定できるので、ガーデンヒルズはよくないでしょうということ。
あくまで133さんの感性ではね。
135さんもそう思ってるかはわからない。

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豊島区民100人に聞いたって、無知な1人を除いて99人が口を揃えて
豊島区内なら目白が駒込より高級で格上の、由緒正しき住宅街だと
言いますよ。（住みやすいとか便利だとは、別次元であることは認めます）
マンション相場も駒込と目白なら、相場も10〜20％は確実に違いますよ。
発展しないのと、お寺が多くて何も出来ないというのは違います。

豊島区は生まれ育ったので両方の街並みをよく知っていますし、
駒込にも住んでいたことがありますが豊島区駒込と豊島区目白だったら、
はるかに目白の方が豪邸も多いし、所得もレベルも高いですよ。
目白の駅前には、風俗店もサラ金もラブホもありませんし。
駒込も巣鴨もたくさんありますよね？

生まれ育ったので豊島区を見下すつもりもありませんが、文京区や新宿区の
区界に行くとよく違いがわかりますが、色んな面で劣ることは間違いない
ただし、23区内最大では山手線の駅が5つもあって便利で庶民的なことは
間違いない、つまりコストパフォーマンスは高いと思います、
山手線内側エリアは、名実共に都心だし。

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＞135
＞文京区目白台や新宿下落合から散々にせ目白と言われてたのわすれた？
目白台の人には賞賛されてましたよ、ずっと便利だし山手線徒歩5分ですから。

新宿区の田舎、下落合の没落貴族気取りの、親と同居の独身ニート
らしき人は、妬んで批判してましたね(笑)
でもガーデンヒルズはさすがですよ、400戸で1億円超100戸は
当時は都内唯一、現在でもエリアＮｏ1、現在でも抜かれてないと思いますよ。
さすがの、プラウド駒込もかすんで見えるほどです、まあ根本的に
売り主のランクも、販売顧客のターゲットも価格も違いますけどね？？

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>140
うーん。そうだったっけ？
なんか違う気もするけど、133さんと違って僕は区のこだわりないんで、ガーヒルのところも良いと思いますよ。
あと、このマンションの立地もね。
どっちがいいかといわれれば、個人的にはこのマンションの立地のほうが高級感あると思われる。
豊島区駒込全体と豊島区目白全体では目白のほうがいいとは思うけど。

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名前が決まったようですね。
「Ｂｒｉｌｌｉａ駒込染井」だって。
どう？

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この辺が良いとこなのは、みなさん同じ意見の様にみえます。

　この物件の欠点の一つである学校の横である事に関しては、みなさんどのように思われますか？

　北西側は本郷高校に接していて、南西側は何か別のグランドですよね、それから東側にも別の学校が直ぐそばにありますよね。やはり、マンションを購入したら6階建ての建物でも窓を開けて風を通して生活したいと思います。この物件の騒音については、近隣の皆さんはどのように思われますか？。

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巣鴨から行くとちょっと驚く、巣鴨駅前は風俗とサラ金の看板だらけ
40年も基本的な改装をしない外資に変わったスーパーの前を通り
昼間は格安の看板のあるお風呂と創価学会専門の仏壇屋を越えます。
このあたり多いのは、巣鴨信用金庫本店の隣に豪華な会館があるから。
その雑踏を通って行くと、ソメイヨシノの発祥地である霊園までは
閑静な住宅街、その手前にあるというわけです。
閑静というか、夜は寂しいほどですね。

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>143さん

そうなのです。うちも意見が割れています。
学校やグランドにびったり囲まれていること。
敷地に余裕がないので、なおくっついた感じが強いです。
主人は昼間いないので、窓の性能がいいからいいとか
言いますが、やはり窓があけられたほうが色々な意味で
いいですから。

それから前面の道路が狭いけれど、南東の駐車場と平屋の
会社あたりの一体は、マンションになりそうな気がします。
ここは６階まで建てられると聞きました。北西向きには
作らないでしょうが、狭い道路の目の前の危険性を感じる
のです。６階は買えないかもしれないし、ではなお
圧迫感があるかなと。

でも、便利な場所だし。巣鴨の駅周辺と少し夜が寂しいのは
難ですが・・。

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学校から出る音の感じ方は人それぞれでしょう。
個人的には生徒たちの声や校内放送の音は騒音というほどのものではないです。
むしろ懐かしい感じでほのぼのとさえします。
ただし、中学のブラスバンドの練習はたまにキツイと感じることもあります。
人によっては学校行事の騒音は耐え難いかもしれませんね。
ちなみに北側の上層階からはたぶん中学校のプールも見えると思います。
個人的には全く気になりませんが、夏はプールも結構うるさいです。
やはり問題は本郷高校の砂埃でしょうね。
一度風の強い日に下見をすることをオススメします。

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たしかに、奥様の御意見が大切と思われる物件の問題点ですね。

　砂埃と昼間の騒音というと、洗濯ものを干すとか、昼間に家に居る奥様には影響ありますからね。御主人様が家にいる時間は高校生も家に居ますしね。

　西側のグランドは主にどのように使われているのですか？。子供がサッカーをやっていたり週末に大人が野球をやっているのは見た事があるのですが、如何でしょうか？。

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それよりも、ブリリアの現実を。

http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200708/article_6.html

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小日向がすごくよいからブリリアには期待している。

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文京区で中規模を多く展開してるブリリアにとっては小日向は代表的物件で、宣伝にも良く出てきますよね。　でも小日向一丁目、道坂、六義園などは私は中まで入ってみましたが、正直いって普通です。
この物件の問題点は上記の他物件には無い短所がある事、つまり、何度も出て来てますけど、学校のグランドの横であって、巣鴨駅から帰る時の風俗でしょ。これを納得させる価格を出せるかですよね、結局。噂の様に坪400（80 平米で9500万）とかからスタートだと、やはり考えちゃいますよね。多分良い部屋は80平米で１億超えるでしょ。上記の物件は全て旧価格から新価格のもので、これなら当時でも売れるという値段でした。坪350（80平米で8500）ぐらいからであれば、そこそこ売れるでしょうけど。最近の周辺物件の売れ残りをみて学習してくれると良いのですけどね。

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散歩がてら土曜の夜8時頃現地に行ってきました（巣鴨駅から徒歩で）。
長所
１、周辺はとても静か。
短所
１、やはりあのソープ。そして駅周辺のチープな感じ。酒臭いおっさん。なにしろ品位のかけらも無い。
２、静かすぎて、グランドの間の道は夜怖い。自転車がいるという感覚は一人歩きが怖いぐらい静かという理由かもしれません。自転車はあのソープの隣の駐輪場においといたらどうですか？。駅まで、この距離で自転車いるかな？と思いました。子供が二人いる人？なのかな。

我が家は今度小学校の娘がおりまして、ここ止めようと思ってます。子供がいなければ、または子供が中学生以上の男なら、お勧めです。６階建てもこの辺では高い建物になるでしょう。娘は迎えにいかないと心配です。あのソープと暗い道。なので止める方向です。

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>>151さん

確かに暗くて静かで女性の一人歩きは怖いくらいです。
閑静な住宅街というのは、暗くて静かということなので仕方が
ないと思いますが。周辺にもう少し人通りがあるといいのにと
思ってます。

私が夜９時ころ歩いたときに、向こうから若い男が自転車に乗って、
用事もなさそうに、ゆっくりユラユラ、きょろきょろしながら来て、
ほかにいた通行人一人がいなくなった途端またこちらに引き返して
きて、さらに私が１人曲がった道に入ってきて、私の様子を見ている。
何も意図はなかったのかもしれませんが、誰もいない道に男と２人に
なるということは、女にとっては死ぬほど怖いものです。
マンションができれば、もう少し人が増えていいかもしれませんが、
前に２回夜行ったときも誰も歩いていなかったので怖かったです。

個人的体験、感想ですみません。でもマンション自体にとても
興味があるので考える一面です。

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>>152
巣鴨駅が嫌なら駒込駅を使えばいいです。
駒込駅の西口はとてもいい雰囲気です。

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>153
そりゃそうなんだけど、わざわざ遠い駅を使うのも面倒くさいよ。
巣鴨駅前の環境でも地元の子供達は普通の大人になっていくから、別に問題はないとおもうけど、高いお金払ってわざわざこの環境の駅を使うのはどうかと思うのもよくわかる。
夜はたしかに女の人とか小さいお子さんは嫌な感じするよね。
朝とか夕方は女子中高生わんさかで雰囲気ちがうけど。
あと、社宅の多い土地柄だし、マンション付近は結構いい感じだけどね。
豊島区は巣鴨駒込間を教育に適した土地と考えるとか指針を打ったことあるんだから、環境を整備して欲しいなあ。

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巣鴨駅にもうひとつ「ブリリア巣鴨」というのが出来るみたいですよ。
この前、十文字女子の近くを通りかかったとき、建設予定の看板が
かかっていました。こちらも検討の余地ありといったところでしょうか。

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>>155
十文字の前なら結構いい場所ですね。
校門前の一通はいつもタクシーの抜け道にされて危ないです。
ついでに障害物を作ってへび道にでもして欲しいな。

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間取り図来ましたね。あの90前後の部屋はどのくらいで出すのでしょうか？。坪400前後としてやはり最低が1億ぐらいからですかね。騒音対策で内廊下にしたので仕様がないのでしょうけど、窓の無い中部屋が90平米前後の部屋にあるってどうかと思いますね。この辺が、この物件の難しいとこですね。

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私も間取り図を見ました、あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
非難ハッチがあれば、プランターだって置けないし、洗濯物は干せないのでしょうね。

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>あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
たぶん、エアコンの室外機置き場。

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＞159
マンションを選択する楽しみは、バルコニーのプランターと
テーブル置いて休日にブランチすること。

だからこのマンションは、その部分では減点1です。

リビングがバルコニーなしのオープンウィンドウで明るい分、
プライバシーは確保し難いから、また減点1ですか。

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横長の土地、学校の騒音対策で止む終えないのかもしれませんが、この辺では高級物件になると目されているのに、間取り図を見ただけで、多くの問題点を指摘できてしまうのはとても残念ですね。

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パンフレット見せてもらった第一印象は、ガラス張りの温室みたい。

棟内のプライバシーは2戸1EVでいいかもしれないけど、通りからは
部屋の中は丸見えということにならないでしょうか？
目白ガーデンヒルズも同様で、通り沿いの低層階は暮らしにくいのか
定かではありませんが、当所中古物件としていくつも売りに出てました。
でも、ガーデンヒルズの方がプライバシーには配慮したのか、まだガラス面積は小さい感じがします。
低層階は大きな窓で、昼も夜も常時カーテンを閉めて暮らすという感じかな。

やはり、ここも選ぶなら絶対に高層階ですね、都心のマンションは仕方ないのかな。

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でも高層階（５、６階）でも前に他のマンションがありますね。
少し離れてはいますが、ガラスのままにして暮せる感じは
しないのですが、人によるでしょうが。また、建物右側半分は
前の土地一帯がマンションになったらもっと直近になって
レースカーテンか何か締め切りになるのでは。

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おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

そうなってくるともっと便利でソープの無いとこもあるし、とか、文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

正直、倍率があがってももう少し安くしてくれれば多くの人が、申し込むとおもいますよ、東京建物さん。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

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＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

角部屋なら500万円はいくと思いますよ。
か・・・豊島区ですから高層階でも400万円未満に抑えるかも
だって、買い手がいなけりゃ事業になりませんから。

＞文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

ちょうど、それに当てはまる住友のシティハウス文京護国寺の価格が
最近発表になりましたが50戸の小規模なのに、もっとすごかったです。

中層階で430万円前後、北向きでも同じくらい。
高層階なら500万円、プレミアムなら550万円くらいでしょうか。

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え、山手線外側でもそんなにするんですか。

私は300前後かなと思ってたんですが。
巣鴨近辺っていってもいろいろあるんですか。そうですか。

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＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億

豊島区のそれも山手線外側では、プレミアム住戸でもそこまでは
ないと思います。
山手線内の文京区ならそれくらいはあるでしょうけど、明らかに20％
豊島区の方が安いと思う。
平均して350万円でも、立地とグレードからして割高だと思います。

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いくらブリリアでも施工は鹿島。建物はしっかりしているにではないでしょうか。管理はわかりませんが？？？
でもあれほど優れた、都内ナンバー１マンションマスタービューも色々と問題があるみたいだし。
鹿島も何考えているかわかりませんね。
今住んでいるマンションも鹿島ですが、建物は立派で構造もしっかりしているけど、住んでいる人の立場になって考えていない仕様で、住みにくいです。
ここに買い替えをしようと思っているのですがＭＲが出来るまで静観です。

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大井町や大森で坪350で、ここが同じなんてちょっと考えにくいけど。

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現在まで、豊島区内で平均坪単価が400万円を超えてる物件ってありますか？

思いつく限りでは、
住友の高田のシティテラス目白は、プレミアム住戸は600万円もあるけど
ノーマル住戸の平均は多分390万円位です。（ＨＰでは370〜430万円）
あちらは、デベが財閥系で高層で大規模のプレミアムグレード分類です。、
山手線内＆明治通りの内側ですから、こことはレベルが若干違うのでは。
あまり環境が良いとも思えませんが、ここより都心エリアだとは思います。

マンション相場は利便性より人気なのかも、杉並とか世田谷なんて
それほど便利じゃないのに、駒込より高い物件も多い。
山手線北側は、安いエリアだからお買い得とも言えますね。

あまり無理して高額になると、文京区アドレスとは違いますからどうなんでしょう？

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まあ現実はもうすぐ明らかになります。

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