百年以上前から山の手と呼ばれた本流の邸宅地に誕生
坪400万円以上か
所在地 東京都豊島区駒込四丁目15番49(地名地番) 専有面積 45.22m2 〜133.13m2
交通 JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩4分
JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分 総戸数 88戸
間取り 1LDK 〜 4LDK
※タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。
設計・監理：鹿島建設
施工：鹿島建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売
[スレ作成日時]2007-07-15 22:00:00
かなり高いでしょう。販売時期10月だって延ばされるだろうし，
最低400じゃきかないでしょう。
JTだったときはグラウンド向き（北西？）にベランダだった
そうだが，今度は南東向きにしてくるか，，。しかし南隣の
駐車場とその回りの古い低層戸建てと会社がマンションに
変わるのは必至だし，そうなるとポプラ並木のグランド向きは
砂埃の問題を除けば視界が抜けて悪くない。
ここって何の跡地なんですか？
JTの社宅だったみたいですよ。
本郷中・高の隣のレジデンスジェイティ駒込ですか？
この辺はそんなにすごい邸宅街なんですか？
駒込、巣鴨は、山手線沿線にしては相場高くないエリア
と思ってたけど。やっぱり時期が時期だし、あれですかね。
近くのプラウド駒込の中古がこれまで少し出ましたが（今も何か
出てますが）高いです。これより高くなるのは必至なのでしょう
（巣鴨から４分だし駒込からも７分程度でしょう）、うちには
無理かな。
巣鴨は駅舎の立替をやるみたいですし、山の手沿線としては駒込は
次に許せる（へんな表現ですが）というか高い部類なのではないで
しょうか。
ただ回りは囲まれていて、隣はグランドふたつです。ひとつは砂
なので砂埃はすごいでしょう（もしそちら向きなら）。
静かなほうだとおもいますよ（グラウンドを除けば）。線路からも
距離があってまったく問題ないし，回りはいい感じの住宅地です。
駒込は高いっていうイメージあるなあ。
特に4丁目は三菱関連と松平の土地でしょ。
ある程度、値がはるのは間違いないね。
MRはあそこになりますかね…？
シェルゼ千駄木や、プラウド文京千石のMRだった場所。
まさに今、MRらしきものが建てられつつあります。
何も表示が出ていなかったので、もしかしたら違うかもしれませんが。
大和郷内に建てるんだよね。
「最寄り駅はこんな環境の住宅街で最高ですよねー」って感じでくるんだが・・・。
でもマンションのノウハウはないし、宣伝だけでセンスも良くないよ
オフィスビルでは実績はあるけど、やはり二流立地が多いね。
財閥系なんだけど、ちょっとマヌケさんなんです。
ここ最近の物件の売り状況を見ても分かる通り。
> 12
「大手や財閥系」って安田財閥系だし、十分「大手＜かつ＞財閥系」です。
東建は日本最古のデベロッパー。名門度は住友不動産や野村不動産などと比較したら失礼なくらい。
名門なだけに、おっとりしているのが良し悪しですが、個人的にはあんまり変なことはしない、よい会社だと思っています。
ノウハウっていうかデザインセンスや敷地プランはもっと頑張る余地があると思うけど、これも設計・施工などで組む相手次第。
躯体などの変えられない基本部分が安心できるのが一番、自分の知る限りでは地下住戸も作っていないし、工期などでも他のデベに比べてムリをしないタイプだと思う（あくまでイメージだけど）。
で、この物件はみんなどう思っているの？
私は手が届けばとても買いたいです。坪どのくらいからでしょうかね。
＞ マンション業界のパイオニアを自称している住友
確かに分譲マンションへの参入は早かったけど、
広尾ガーデンヒルズまでさほど業界への貢献はなかったと思う（そのガーデンヒルズも共同事業だからこそあそこまでいった）。
自称は自由だからいいけどね。
元来同社は超一流会社というほどではなかった（いわゆる「財閥系なのに・・・」というやつ。一方東建は超一流ではないけど超名門だということには誰も異論を挟めない）。
（何も知らない）エンドユーザー相手のマンション事業を、
「住友＆ガーデンヒルズ」ブランドを使って進めたことで上手に勝ち組に転じたので、
東建には住友のデザインセンスやイメージ戦略のうまさを学んで欲しいとも思う。
ただ、彼らは地味なのが美点だからねぇ。
駒込のこの物件も土地柄と相俟って地味な感じに仕上がるのかなぁ。
設計・施工が（結構派手目な）鹿島なので、そこらへんどんなコラボになるか楽しみ。
＞ただ、彼らは地味なのが美点だからねぇ。
東建の物件をいくつも見たわけではありませんが
「東京ソムリエプロジェクト？」の成増なんて派手でしたけど。
このマンションの物件概要を見て感じるのは。
敷地総戸数88戸に対して、2,705.07m2の敷地はゆったり
駐車場42台と50％未満、駐輪場88台と世帯1台は明らかに少なすぎる。
容積率： 300％（ただし、前面道路により240.80％）、
つまり道が狭いから法定の容積率を20％も消化できないから考えた、
中途半端な地上6階地下1階とは、斜面でもないのに無理矢理容積率対象外の
地下の部屋を作って売るという無理があると思います。
マンション用地としては適当でないということね。
あの奥行きのない土地に地下の部屋は特によくない。同感です。
部屋とは言えないような、半地下の部屋を多少割安な値付けで売るのは
いかがなものでしょう。（あくまでも想像ですけど・・・）
地下1階スペースは駐車場（42台）だと思う。＜推測＞
確かに駐車場かもしれない。以前は北のグランド側に縦に駐車して
いたようですが、きっと目一杯建てるのでしょうから、車の場所は
地下しかない可能性はあり。
>29,30
うーん、主婦の方ですか？
住友のイメージが普通の経済活動をしている人とは思えない。
不動産関係はあれですが、住友系は「石橋を叩いても渡らない」といわれるほどの慎重商売をする会社ですよ。
話を戻すとここら辺ではあとは関東財務局くらいですかね。
あと、三菱のおひざもとの割にはここら辺は野村とか安田に取られますね。
西巣鴨にひとつ三菱の作るみたいだけど、ここらへんでパークハウス作ってくれないかなあ。
関東財務局はもう計画があるのですか？回りの状況からはサッカーグラウンド向きでしょうね。
No. 33さん
そうですか。ありがとうございます。
今プラウドの中古、２階の北西向きみたいな感じですが
ずっと出てますね。あれよりもちろん高くなることは間違いないでしょう。
>31
4丁目とか6丁目といったところを取られてますね。
プラウド駒込のところは三菱がマンション建てると思ってましたから、野村に決まったときは、「旧財閥として野村は三菱に喧嘩を売ってきた」という印象を受けました。
次に建つとなれば関東財務局でしょうが、ここは野村が取りそうですねえ。
個人的には大和郷の宗教施設のところにパークハウス建ててくれるとうれしいです。100㎡〜で3億位〜というレベルでね。
>野村が東建に入札で負けた
33さん。貴重な情報ありがとうございます。これは値段が恐ろしいことになりそうです。
>石橋を叩くねぇ・・・ぷぷっ。
35さん。これ以上恥をさらすのはやめたほうがいいですよ。
住友と石橋の話は有名なところです。
私主婦ですが、一時三菱系にいたのでよく知ってます。
06年３月よりマンションを購入して駒込住人になりましたが、来年３月には他区で新築マンションを購入して転居します。理由は豊島区の区政にあります。皆さんマンションの販売価格にばかりとらわれていますが、購入後長くに渡り住み続ける区の行政も考慮される事を経験からお勧めします。このエリアではいくら高い住民税を払っても、公共事業はすべて高齢者施設に消えていきます。現役世代がいくら支えてもできるのは老人ホームだけです。住民年齢分布図を調べればおわかり頂けますが、このあたりの高齢者居住率はかなりのものです。通りですれ違うのもお年寄りばかりです。
もっと現実的は例をあげると一番近いパン屋まで１kmも歩かないとありません。立ち飲みバーもありませんし、ワインのディスカウントショップもありません。巣鴨駅前には風俗店ばかりです。地下鉄の出口をあがってまず目に入るのは「明朗会計」の看板です。
不動産会社の「由緒ある土地柄」云々のキャッチコピーにだまされないでください。
>一番近いパン屋まで１km
…駅の近くの（横断歩道渡った側）パン屋までって、そんなにありましたっけ？
> 駒込っていい印象あるんですが、雑然としたところなんでしょうか？
駒込というより、巣鴨駅周辺が雑然としているのだと思います。
最初、通勤の関係で巣鴨駅周辺を物色しましたが、子供がいるので結局駒込駅に近い方を選択しました。
求めるものは人により異なると思います。バーもワインもいりませんが、
駒込の不満は
大型書店がないことです。
>一番近いパン屋まで１km
住人ですが、パン屋はたくさんありますよ。
駒込駅の中には、アンデルセンがあり、JR利用者には便利です。東京三菱UFJ銀行（駒込支店）の隣のエピドールもたこ焼きパンなど特徴のなるのがあります。
巣鴨のブーランジェリー・トーストは、値段が高いですが、おいしくて一番のお気に入りですね。西友の中のモンタボーも、買い物のついでに便利なのでつい買ってしまいます。
37さんはどうみても周辺住民とは思えないですねえ。
パン屋沢山あるじゃない。ケーキ屋が沢山あるように。
あと、駒込来て目に付くのは老人じゃなくて女子高生だとおもうけど。
40さんに同意。大型書店できてくれー、あとは大満足だから。
No37です。
私の意図を誤解しないで頂きたいのは決して購入妨害ではありません。私が我が家が購入検討をした時は現在の生活スタイルより間取り、立地条件（出張が多いので東京駅にも１本でいける事、池袋から成田エクスプレスに乗車できる、勤務先の大手町駅に三田線１本でいける事）、価格を重視しました。同僚、友人達も城北地区に居住していた人がいなかったのであまり生活を中心とした検証を怠ったのです。
ポイントは現在の生活スタイルにこの地区があっていれば問題ないのです。ただ価格からいって6000万以上の物件を購入するのに世帯年報が1000万以下という方はそう多くないと思います。もしかしたら我が家の家族は我儘なのかもしれませんが、パン屋さんにしても先のスレッドの方があげているようなパン屋さんは範疇にありませんでした。昔ながらのパン屋さん１件、後はチェーン店のパン屋が２件で、国産の小麦粉、天然酵母とはかけ離れています。私があげた1kmのパン屋さんは駒込駅東口から更に下がった所です。昨日ジェルネイルをしに駒込駅近辺にいきましたが彼女の顧客もパン屋、ちょっとした食料は池袋のデパートにいくか、春日のQ's Cheff, 後楽園の成城石井、六義園を超えた所にあるピーコックだそうです。ちなみに主人、私が交代で金曜日に買って帰るパン屋はサンシャイン60内のメゾンドカイザーです。このレベルのパン屋さんはこの近辺は皆無です。
住まいサーフィンで以前確認しましたがこの近辺の平均所得は（2006年3月以前）500〜600万でした。引っ越してきてこの環境をみて納得しました。
駒込駅の近辺はまだ落ち着いていますがこのマンションの最寄は巣鴨駅です。かなりハードコアな性風俗店（いけばすぐわかります）が本郷学園からすぐの所にあります。結構出入りの高齢男性をみます。朝からパチンコ屋さんの前には人が並んでます。一番私が閉口するのは帰宅途中、巣鴨駅前でつば・痰を普通に吐き出す人種に遭遇する事です。
真剣に検討されるならば是非人が一番動く平日の朝、夜の街の様子をご覧になってください。我が家では月額20万近い住民税を払ってまでこの地域にすむ価値はないと思いました。
>不動産会社の「由緒ある土地柄」云々のキャッチコピーにだまされないでください。
ようは、不動産やのキャッチコピーにだまされてしまったのですね。
大変お気の毒ですんね。
>来年３月には他区で新築マンションを購入して転居します。
おめでとうございます。新天地でのご活躍を期待いたします。
この物件のすぐそばに
この春にできたばかりの賃貸し物件があります。
賃貸し相場のご参考までに
http://www.mitsui-hintai.co.jp/portal/original/c_komagome/index.html
現在全７２戸中のこり２６戸です。
>我が家では月額20万近い住民税
（推定年収３０００万円）
そんな若い高収入者がなんで、駒込を選んだのか不思議？
（不動産やだまされた？）
>43=37
まあ、そういうと思った。
パン屋もマヌビッシュレベルのはないみたいな言い訳するんだろうなあと思ってましたから。
>周りの相場がおかしくなり
おかしくはないと思うんですよね。
ここら辺は戸建に住む人が多いですし、基本1億出せる人が住居購入してましたから。
まあ、もう少し突っ込むと賃貸とかの相場はあまり高くないし、社宅も多いので、「購入」しない人はあまり住居にお金をかけずに住める地域といえる。
４３さん
おかしな事ですね。
巣鴨の雰囲気・周辺の街並み・・・などは急にできたものではなく、新築マンションならモデルルームに行き始めて建物竣工までかなりの時間があったはず。その間にちょっと気を付けて調べてみたらすぐ判りますし、住んでみて初めて判った事ではないはずなのに・・。それに納得されて購入をお決めになったのでは・・？マンション契約など全て自己責任です。
はじめから都心３区でお探しになればこんな苦労しないで良かったですね。こんなところで年収を推定させてご自分の生活レベルを披露されても・・・どうしたらいいの？
・・・で、その物件はもう売り出し中？？
Yahoo不動産にでも載せてるのかな？
同一の区の中でも当然地域による町並みの差は出てきます。渋谷の駅前と松濤とか、近くだと文京区の根津と西方とか。ここは土台が山手線の外側の豊島区である上に駅が巣鴨という事を考慮すると不動産会社の宣伝文句は明らかに街全体を捕らえていません。購入者は巣鴨の駅前を見ない方は居ないのでこのような指摘自体無用なのかもしれませんが。
私が指摘したいのは不動産会社は明らかにこの辺の事を臥せて売ろうとするであろう事。山手線の駅から近いなどの利便性はうたっても嘘では無いでしょうが、歴史的な高級住宅地を全面に出すのは一種のOOだと思いますね。いわゆる、一番良いとこだけ見せて他を隠しちゃうのって。駒込４丁目という表現が全てを物語ってますね、豊島区とも、巣鴨とも出したく無いので一言も出てこない。電車に乗らない方で、豊島区好きで豊島区内での優越感に浸りたい方に向いた物件と思います。このような方はまだマシな駒込駅を利用させるのでしょう。
駒込4丁目って松平のでかい家あるし、三菱のおひざもとだし、もと大名屋敷みたいなもんだし、高級感打ち出しても別にまあ普通では？
根津にバブル期前後20年ほど住んでいましたが、ほんの数十メートル動いただけで長屋から坂上の豪邸に風景が変わっていきました。地方都市から出てきたばかりだったので、猥雑な下町空間から閑静な山の手へとシームレスにつながる東京の町並みがとても好きになりました。No.51さんは「街全体を捕らえていません」といいますが、そういう均質な町並みがお好みの方は、小奇麗な再開発地域を選んだほうがよいのではないでしょうか？
とっても恥ずかしいです。すいません、私の意図が御理解頂けない様で、自分の文章力の無さをむなしく感じます。
販売元が高級感を打ち出すのは御指摘の様に普通だと思います。その普通がおかしいと申し上げたいのであります。ここの方は巣鴨の駅をみなさんが使うと思いませんか？。ここの高級感だけをみて購入された方は巣鴨駅周辺の環境にがっかりすると思いませんか？。宣伝ってなんでもそうですが、特別な良い所だけ見せるというのはまともな会社のする事では無いと思います。
確かに普通だと私も思います、しかしこういうのを許していると、他の事でも被害者が出てしまうという事を言いたいのであります。重説になって初めて問題点を言い出したり、事細かくモデルルームの中のオプションがどれなのか確認しないと言わなかったり。
そして町並みが均質なのが良いと言っては居ないつもりです。宣伝の方法がおかしいのではと言っているのです。この町の問題を指摘しているのではなく、一般的な宣伝方法に問題があるのではと申し上げたいのであります。そういう意味で、物件の場所と駅周辺の環境の違いが極端なのでここは御理解して頂きやすいと思い、レスさせて頂きました。
>54
言わんとしてることは分かりますよ。
ただ、物件のある場所は結構良い場所ですし、この宣伝でもいいかなと思ってます。
本当は54さんの言うとおりのほうが消費者にとってありがたいですけどね。
元麻布の物件も「最寄は麻布十番という柄が悪く、＊＊＊と風俗多数、また悪い意味での下町風情があります」とか広尾も「風俗がある恵比寿のとなり、汚い川もすぐ近く」とか、番町も「土日は右翼の車でうるさく、＊＊＊のビルも沢山」なんて書いたほうが情報の開示性がありますから。
>ここの方は巣鴨の駅をみなさんが使うと思いませんか？
上野・東京方面なら駒込使うし、四谷・市ヶ谷・麻布・目黒でも駒込使う。
使い分けできるのがここら辺の良さでしょ。
本当にご近所さん？
ご存知無かったですか、白金高輪から先が一緒なんです。
この辺では巣鴨と駒込の1駅離れているだけで、春日と後楽園もほとんど同一駅で、その後も皇居の西側と東側を走るように南下して白金高輪で合流するんですよ。
埼玉方面には行かないのでわかりませんけどね。
たいした話では無いのですが、駅までの徒歩を考慮すると四谷、永田町なども
所要時間が同じです。後楽園と白金高輪の間も近いのです。
それこそ、ずいぶん違うって？、ですね。
歩く時間が長い方を選ぶかどうかです。
まあ、行く所が似て居るという表現になんでこんなに噛み付くのかよくわかりません。
どちらも埼玉から武蔵小杉に抜ける線ですよ、似てるって表現おかしいですかね？。
そんなに巣鴨駅きらいなんですか？。
きれいじゃないけどスーパーあるし、巣鴨駅に慣れて、親しんでほしいです。
巣鴨駅ビル改修工事も始まりますし（延期に延期らしいですが）。
そうなれば少しは雰囲気も変わるのでは・・？
>そんなに巣鴨駅きらいなんですか？
?。
嫌いなのはあなたじゃないんですか？
>まあ、それより巣鴨の駅に居るのは数分なのでそれを我慢するんです。
>これを我慢してくれればこの辺は良いとこです。
これはあなたの記載ですよ。
私は別に好きも嫌いもないですよ。新宿方面・大手町なら巣鴨駅つかいますから。
あと、37とかの周辺住民さんをあなたと仮定すれば（文体、内容からその可能性が大きいですが）、あなたが巣鴨駅前ぎらいとしかみえませんが・・・。
昨年に分譲された目白プレイスの住民さんと似ています。
高田馬場駅は平坦で10分以内なのに、マンション名が目白がついて
それがステータスだと勘違い、デベも美辞麗句を並べるから信じ込む。
場所は、目白の高級住宅街とはほど遠いところにあるけど理解できない。
目白駅までは坂道を登って1㎞、それでも憧れなのかこだわってましたが
現在ではほとんど高田馬場駅を使うようになったみたいです(笑)
豊島区の中では、目白と駒込は高級なイメージがあるんだけど
その場所は、それぞれ新宿区下落合、文京区目白台、本駒込
であって駅が豊島区にあるだけ。
駒込も南北線が出来るまでは、巣鴨に近すぎてぱっとしない駅だった
豊島区の山手線駅では、駅前の発展度と利便性では
池袋＞巣鴨＞大塚＞駒込＞目白
山手線駅全般に言えることは、風俗街が集中しているのは山手線の外側
これは、長い歴史が証明しているんだな。
西巣鴨のパークハウスも巣鴨って名前に入ってないよねー。
やはりマンションの名前としてはイマイチなのですかね。
それよりここは学校のグランドの横じゃない？。
そっちが問題なんじゃないのかな？
一言で言うと巣鴨の学校の横の敷地だけど、それと
あのホームページには確かに隔たりありますよね。
何故か？
HPの近隣施設に我らが北島君の卒業した本○高校が徒歩０分と記載されていない！！。
学校隣接の土地である事は、知られたくないのでしょうか？。
まあまあ良い学校なのだが、、、。
確かにもみじ幼稚園はあるのに、本郷中高は載っていませんね。
あと十文字幼稚園は募集停止になっていたと思いますが、
違いましたっけ？
近隣住民ですが、このあたりは閑静で落ち着いた環境です。
近くの仰高小学校は進学率も高く評判もいいです。
周辺には社宅が多いので、プラウド駒込建設の際も奇跡的といえるほど
反対運動は起きませんでした。
三菱のスポーツセンターは毎日風呂代わりに利用させてもらってます。
ただし本郷高校の砂埃は要注意です。
風が強い日はきついですよ。
>ただし本郷高校の砂埃
ここがまず問題の第一点なんだよね。
もう一点が巣鴨駅の環境。
駅前のピンクな感じを通り過ぎ、ダメ押しが突き当たりのソープ。
これはきついと思う人が多いと思う。
でも、これを超えるといきなり緑あふれてきて、100坪というより200坪はあろう家々が連なったり、管理の行き届いたきれいな財閥系マンションがあったりと雰囲気がよくなる。
もうちょっと巣鴨駅はなんとかならないのかね・・・。
豊島区が駒込、巣鴨間を教育にふさわしい地域にするという文書をみたことあるんだが・・・。
まだ、巣鴨駅改修は始まっていないのですか？
２年後には確か綺麗な駅ビルになっている予定ですよね。
>43
多少遠回りでも駒込駅西口を利用すれば貴殿の問題をかなり解消
できますよ。バスで本郷三丁目まで行って丸の内線に乗り換えれば
大手町もそんなに遠くないし。
確かにいいパン屋は近くにありませんが、私が３年以内に
PAULレヴェルの店を開店しましょう！絶対に売れますよね。
私だった小中学生の女の子がいたら、巣鴨駅を使って電車で学校通わせようとは思いません。
問題は駅ビルだけか？、現地にて御確認ください。
マンションの周辺の環境はとてもよい。これはホームページそのまま。
学校の校庭横、そして巣鴨。それをどう解釈できる価格をつけてくるかだと思います。
都心は風俗は普通だから我慢しろという意見。
都心でも風俗の近くは嫌だという意見。
どっちを取るかはあなた次第。
何の為に風営法を作ったのかな？。
>79
75だが79さんのおっしゃることは正しくて、別に駅前に風俗があろうが子供にそんな害があるわけじゃない。
害があるなら都心やその近郊はすべて害悪な子供だらけ。
実際、客観的データとして都心区のほうがテストの点も高いし、ダイヤモンドの教育関連の点数も高い。
駒込育ちの僕も友達も普通の大人になっている。
でも、実際子供がいるとやっぱり過保護になって、そういう風俗の施設がないほうがいいなと思うのよ。
ＤＩＮＫＳのころは清濁併せ呑んだ感じがたまらなく好きだったけど、子供できると価値観変わっちゃったよ。
＞何の為に風営法を作ったのかな？。
ちゃんと、風俗とは分離しているじゃない？
駒込のマンションも、隠れ風俗が多いので有名、夕刊紙で見たことがある。
駒込駅も、田端よりの出口はその手のお店が多くて、下を向いてしまうよ。
脱線ですが、
風俗が近くにあると子どもの教育に悪影響するって
データが出ているのでしょうか？
世の中にはそういう部分もあることを知らせるべきだと思います。
１０代の性の問題の多くは漫画やネットによる性の商品化による
悪影響の方が遥かに大きいと思います。
風俗とは無縁の高級住宅地に住んでいる子の中にも不特定多数の
男性と交渉を持ったり、「売り」をしたりしている子はいると
思います。
毎日ラブホテル街を通って通勤、通学をしたいとは思いませんが、
教育とはあまり関係がないと思うのですが。
東京都の文教地区建築条例とか風営法の第28条に学校周辺の風俗店舗の営業に関する制約が記載されています。法律が根拠無く出来ているという考え方もまあありでしょうね。まあ、風俗があった方が世間勉強になるかは別として、ここはマンションを購入するか検討する場です。私は自分がよく使う駅の近くに風俗があるのが好ましいとは思いません。マンションを買う時にこれを長所ととるか、短所ととるかという話では短所となるという意見に全く賛成です。それから都心の駅はみんな駅前に風俗があるとか、どこでも歩くと直ぐ風俗とか、、、。どんなとこで生活してた人なんですかね。多分、この物件、そんな事を全く気にしないで購入できる羨ましい人だと思います。それともそれが好きで、自然とそういうのが多い所にすんでたのかな？。
あと、追加で81の通りで別に学力とか人格に影響があるとは思わないが（これは親の影響のほうが遥かに大きいでしょう）、個人的には風俗施設がないところで子供を育てたいと思けどね。
でも、都心地区のほうが芸術施設も沢山あるし、名門校も近いし、なんとも難しい。
この周辺に住んでいるものです。
以前、東急沿線に住んでいて、戦後に開発され、きれいに整備されたあの街並みが好きでした。清潔さ、こぎれいさ、オシャレ感が町全体を均一に覆っていて、そこを行きかう人々も、同じような感じで、地方出身者にとっては、これぞ東京ライフと思っていたのかもしれません。
仕事の関係で、こちらに越してきて、東京の街の魅力を再発見したような気がします。縄文式土器なども発掘される土地柄、昔から人が住み、下町的なところも残っていますし、町内会や祭りや催しも活発です。なんだか懐かしい感じがします。巣鴨・駒込近辺は、中仙道、本郷通りなど、江戸時代から機能してきた道路に挟まれ、宿場町としての役割も果たしていたのかもしれません。その名残として、この辺りに風俗のお店があるのでしょう。愛着が深まるのは、東急沿線よりも、歴史的なエピソードや昔ながらの面影が残るこの辺りです。
最初は駅周辺の猥雑さに居心地悪く思いましたが、実際住んでみると、社宅、学校、スポーツセンター、有名なプール教室などがあるせいか、主婦と小さな子供、小学から高校までの生徒たち、そしてお年寄りで駅周辺はあふれています。風俗店の存在があまり気にならなくなりました。
上野・浅草ほどにぎやかではなく、巣鴨・駒込はわりと住宅街としては静かだと思いまし、交通便も良いです。今回のマンションが文京区ではなく豊島区なので、伝統的な土地柄という点では、パンフレットで強調しているほどのバリューがあるかは疑問です。また、学校グラウンドの砂埃と、サッカー運動場の夜のライト、線路のわりと近く、土地の細長さが部屋の配置にどう影響するのか気になるのと、あとはマンションそのものの値段がどうなるのか一番気がかりなところです。デベロッパーの文言を読む限り、かなり高額マンションになりそうですね。
>何かこの物件の短所ってありますか？
基本的にないと思う。
だから余計クローズアップされるわけよ。
公立の学校も豊島区では目白小と並ぶ2TOPを形成してる。
国立（3つある）の通学範囲。
交通利便性はいうに及ばず、生活利便性はきわめて高い。
いい意味での下町情緒と山手情緒もある東京の醍醐味が凝縮してる。
ビストロとラーメンがおいしく、上手いケーキ屋にも事欠かない。
＞公立の学校も豊島区では目白小と並ぶ2TOPを形成してる。
子供の親ですが目白小と2TOPなんて聞いたことがない、あちらは
学年3クラスで区内で唯一、隣接校の入学規制までしている小学校ですよ。
子供が通っていましたけど、聞いたことがあません。
まあ、中学受験は小学校のレベルなんて無関係、塾の成績で決まります
から荒れていなければ、問題はないでしょう。
国立付属小学校は、教育学部の実験校で抽選と試験がありますが、
区立小学校は無試験だし、教員も公務員であちこちから来ますよ？
知人がこのあたりに住んでいますが、教育熱心なご家庭の子供は
みんな文京区に越境すると聞いたような気がします。
風俗と教育が話題になっていますが、豊島区内の東大ランキングの
常連校といえば大塚の男子校、巣鴨学園と、東池袋の豊島丘女子学園
ですが、両校とも大塚と池袋の風俗街通って毎日元気に生徒が
通学ていますよ(笑)
豊島丘女子なんて、風俗街の一角というか裏手にありますけど、
女子では現在トップクラスの難関校で、生徒は至って真面目ですよ？
本郷のパークハウスのスレッド見てる方いらっしゃいますかね？。ここは東京建物の関係者の方と思われる書き込みがありますので警告しときますけど、本郷のスレッドを良く見といたほうが良いですよ。値段のつけ方間違えると本当に大変な事になりますから。あれ、いい例です。あっちのラクーアとこっちの学校。どっちも人の声と騒音系の問題があって、おそらくどっちも高価格がネックで購入を迷うパターン。立地も近いし似てるんですよね。ここも短所を指摘する人が出るとそれをいちいち否定しようと一生懸命反論してるでしょ。それが火に油を注ぐのよね〜。慎重にやったほうが良いですよ。値段の設定とスレッドのレスは。
>ここも短所を指摘する人が出るとそれをいちいち否定しようと一生懸命反>論してるでしょ。
その通り。そしてまた「一生懸命」短所を記載するの繰り返し。
実りがない。
ようはここは山手線の環境が許せるなら買いで決まり。
このスレも、大荒れになりそうな予感がします。
以前あった、プラウド駒込、目白プレイス・・・・。
ブリリアって、いわゆる完成売りの物件が、ここから多分歩いて10分ぐらいの北区にもありますよね？、それからシティハウス護国寺に南大塚、目白でしょ、パークハウス護国寺でしょ、本郷も残ってるし、サンセジュールっていう巣鴨もあって、ブランズ小石川、などなど、、、。
これから秋に検討しなきゃいけないこの近隣の物件ってすごく沢山ありますよね。
まあ、いっぱいあるのは良い事なんだけど、心配する立場じゃないけど、ちゃんと売れるか大丈夫なんですかね？。
この辺をこの値段で買う人ってそんなにいっぱいいるのかな？。なんか、そろそろ、あまって暴落してくれませんかね。
まあ、なんていうんでしょう、マンション周辺の雰囲気はすごくいいのですよ。
駒込4丁目だからね。
だから坪単価も納得なんだけど、駅前だけどうにかしてよーという感じ。
ここは少し価格が判明して、ブリリア関係者と思われる人の言い訳以外の書き込みが無くなりましたね。
私の知人はここの資料請求したら、家に挨拶にいきますって、東京建物から電話来たそうです。よっぽど、問い合わせ無いんだね。折角、価格考えた方が良いよって書き込みあったのにね。お客様の御意見には耳を貸すべきです。
この後に、ブリリアの多分、丁寧な営業をしてるとかっていう反論があって、もうこのスレッドは終了でしょう。
まあ、最終決定の価格を良く考慮されたらと思います。まだ間に合いますからね。
とても興味があるのですが、学校の隣（日中のチャイムや
グランドの声。加えてその砂埃がすごいとのこと）、さらに
スポーツクラブのグランドの隣（夕方以降夜間の照明と
声など）。。。これらをどう判断するかが難しく悩んでいます。
つまり、昼も夜もグランドの声がするということですよね。
うちには資料だけが来て、電話で訪問は伝えられていません。
まだ何のアンケートにも答えていないので、取捨選別している
とも思えないのですが、それとも我が家の経済状況をどこかから
知っていて、電話・訪問組に入らなかったか（汗）。
駒込6丁目はどの土地のことでしょうか。教えていただけませんか。
駒込６丁目のブリリアの物件って５年ぐらい前に分譲されたブリリア六義園って言うのの事ではありませんかね？。これは６丁目で間違いありません。ここはそんなにマンション用地が出るとこでは無いので、、、。
97の物件は古川庭園のだと思うのですが、これも駒込駅10分と記載があって、ただ、住所が北区西ヶ原になると思います。この辺を含めて時期も同じなのでどんな値段にするのですかね？。
100です。
「本駒込6丁目計画」というのは、『ブリリア六義園』とは違う場所です。
現在、コインパーキングになってしまっている、大和郷幼稚園の近くの土地（三方道路かな…？確か）です。
『ブリリア六義園』よりもはるかに大和郷らしい立地と、ここのところのマンション価格の高騰から、一体どんな値付になることやら…と、野次馬根性で詳細発表を待っています。
…とはいえ、100で書きましたとおり、賃貸の可能性もあるかもです。
（そしたら『アパートメンツ』シリーズ？？）
さて、本来の話題「駒込4丁目」の方ですが、駅近、買い物便利、幹線道路からも線路からも奥まった土地というのは魅力的なのですが、やはりわたしも、グラウンドが気になります。
砂埃もさながら、かけ声やら声援が…
もちろん、他の物件でも音については「窓を閉めてしまえばよし」で納得される方もいますが、わたしはやはり、気候のいい日は窓を開けてのんびりすごしたい派ですので、ちょっと難しいかな…と思っています。
（とは言っても、MRは見に行ってしまうかもｗ）
個人的には、ここも野村に取得してもらって、「プラウド三兄弟」が見てみたかったです（笑）
>103
なんとなくわかりますよ、大和郷の駐車場。
このマンションよりもずいぶん小さな敷地ですから、分譲だとしたらなんとも戸数はすくなそうですね。
大和郷コンドミニアムみたいにものすごい管理費とられそうです。
立地はにせ大和郷っぽいブリリアより遥かによいので、平均坪660万とかでも全然おどろかないですが。
>個人的には、ここも野村に取得してもらって、「プラウド三兄弟」が見て>みたかったです
私も同じです（笑）
関東財務局を期待しましょう。
ちなみにBrillia駒込四丁目プロジェクトの場所は野村が入札に負けたという情報をここでみて、坪400万は覚悟しました。
でももう50万くらいまけてよ・・・。
うーん、やっぱりこの近辺の物件って最近ほんとに多いですよね。
待っていたのが一斉に出て来た感じ。
売れ残りを待つとどうなるのか、いつも気になります。
プラウドの次男（ディアージュ）が坪平均２８０〜３００万円ほどでしたから、今振り返るとお得だったのでしょうか。
関東財務局跡地はいつごろ入札決定でしょうか？
どなたか情報お持ちですか？？
関東財務局ではないが、駒小とパークハイツの間にあった200〜300坪くらいあった、庭付き一戸建てがなくなってたな。
その隣にあった駐車場もないんだけど、マンションでもたつのかなあ？
あそこは…何でしたっけ？
ひろばとか…公園とか…そんな看板が出ていたような気がしましたが。
その公園が一緒になくなるとすると、プラウドの低層階で視界が
抜けていたところもふさがれることになりますね。あまり関係
ありませんが。
>>97
ブリリア護国寺富士見坂というのが、シティハウス文京護国寺の真ん前に
建設されています、敷地も狭いですが電話したらファミリータイプの
ようでした。
都心のマンション用地不足とデベが宣伝していますが、この周辺でも
200〜500坪位の空き地は、散歩すると見かけます。
>>103さん
「本駒込6丁目計画」、『ブリリア六義園』とは違い、本当の大和郷に建つんですね。すごい楽しみです。
私個人としては、ブリリアNo.1は小日向だと思っていて、それを買えなかったことを今になって後悔していますが、それを凌ぐようなマンションになるのでしょうか。
低層で品のいいマンションを探しているので、本当に楽しみです。
駒込6丁目のBrilliaは、4階建ですね。
奥行きがないので、北側斜線で5階はむりなんでしょう。
眺望の点では、もの足りません。
位置としては、Ｈ16年1月に建ったヴィラルーチェ六義園（7階建）が似ています。このマンションは、低層階の販売に結構苦戦していましたよ。
大和郷は、一戸建としては日本有数の高級住宅地ですが、低層しか立てられず、マンション用地としては、いかがでしょうか。
個人的には、六義園に隣接し、11階建のbrillia六義園の方がマンションとして立地がよいと思います。
でも、高級マンションはほとんどが低層ですから、
大和郷の立地と相俟って、松涛なんかのような高級マンション
として出てくるのではないでしょうかね
８８戸で駐車場が４４台分、駐輪場が８８台分になっているようですが、
ちょっと足りないのではないでしょうか？
＞ １１５
車を持ってない人にとっては十分と思う数で、車を持っている人は足りないと思う数かと。
最終的に希望を取ってみないと多いのか少ないのか分かりません。
115さんは御自分のが確保できて、余っていたりすると２年後ぐらいに作り過ぎだと感じているでしょう。
少なくとも戸数の半分であればこの辺の立地、価格なら少ないとは言えないのでは、とおもいます。ただ、問題なのは、この辺あんまり月極駐車場が無いと思うので、欲しい人が多くて足りなくなったり、転売したくなったら悲しい事になりますよね。ブリリアが半分が適切な数と踏んだという事は、確率的には中古物件を買おうとする人の半分は駐車場をほしがる可能性があるってこと。駐車場が無かったら購入者が半分になることになっちゃいますもんね。という訳で、私は2から3台余ってるぐらいが分譲マンションの駐車場の数としては正しいと思ってます。
駐車場の確保がとても大切なら、ブリリアに近隣の月極駐車場の空きの有無と価格を調べさせる事を御勧めします。
ここは駐車場の倍率が2倍近くになるってこと？。
117 様は、近隣の方なのであれば、この辺に空いてる駐車場は多いのかご存知ですか？。
それとも、近隣の駐車場がすくないのもご存知な上で駐車場が足りないと御心配されているのですか？。
>>118
うちのマンションは戸数のほぼ100％近く駐車場があるので
心配はしていませんでした。なので50%というのは少なすぎ
ではないのかと感じましたので。
近所の駐車場の状況については存じ上げませんが、やはり
自分のマンション内にあって欲しいですよね。
駐輪場もこのあたりでは子どもも大人も自転車を利用している
人がほとんどです。ご高齢の方ばかりのマンションならいざ知らず、
最低２台は必要でしょう。
ということは地下階は駐車場というよりも、あの地価テラス
住戸みたいのができるということですかね。
どなたか地下１階とあるのは何になるかご存知の方いますか？
前面道路が狭いので、容積率300％→240％しか使えない
高さもたった6階と中途半端な高さですから、眺望も期待なんかできない。
敷地820坪をたった88戸で使うんですよね、駐車場が42台とは
これでもかなり無理している感じがします、多く作っても販売促進
に貢献しない駐輪場が、行政指導の最低限の88台（1台/世帯）と
しわ寄せが来ています。
当然のごとく、部屋のランク（広さ）に応じて割り当て台数も変わってくる
だろうから、小さな部屋なら駐車場はほぼ諦めるということになりそうです。
>敷地820坪をたった88戸で使うんですよね、駐車場が42台とは
>これでもかなり無理している感じがします
そうなんですよね。デベは結構駐車場数にしてはがんばったと思う。
やっぱ、結構高級な場所だからね。
でも前にも出てたけど、全戸駐車場くらいじゃないと足りないくらいなのよ、ここら辺の客層・・・。
文京区じゃなくて、豊島区ですよね。
全世帯数分でも90％でも、駐車場が確保されている、マンションなんてあるんですか？
郊外のマンションじゃあるまいし、せいぜい70％もあれば多い方。
具体的にマンション名を教えていただきたいくだいです。
知人が住んでいる、文京区の小規模マンションは全世帯分の棟内駐車場
（場所指定）がありますけど、それが売買のネックになるそうです。
自動車があろうとなかろうと、駐車場使用料3万円以上支払うそうです
もちろん、マンション内に複数所有の希望者がいれば又貸しできますが
希望者がいなければ、自動車がなくても空で駐車場使用料を支払うわけです。
外部の人に月極として貸したいと管理組合でも何度も話し合いがあったそう
ですが、棟内地下駐車場が多いため警備上の問題で却下。
それに外部に一台でも貸すと、事業として管理組合全体に課税されるそうです。
>全世帯数分でも90％でも、駐車場が確保されている、マンションなんてあ>るんですか？
>郊外のマンションじゃあるまいし、せいぜい70％もあれば多い方。
>具体的にマンション名を教えていただきたいくだいです。
小規模ならあるかもしれないけど、私は知りませんねえ。
豊島区だと目白のガーヒル（70%)、プラウド駒込(45%)ぐらいだし、このマンションはがんばってると思いますよ。
でも論点はそこではなく、デベががんばってるのは122、123でわかってる上で、これでもこの地区では足りないということなの。
空いてる駐車場も少ない地区だし。
実際、交通利便性は抜群だから、生活必需品としては車は必要ないけど（必要なときタクシー使ったほうが安い）、そういう問題ではなく車を使いたい人が集まる地区だからね。
笑い事ではありませんが、子供の関係の知人が目白ガーデンヒルズに何人か
住んでいます。億ションが100戸もあるのに、自転車は1台/世帯だそうです。
ですから、ファミリータイプは100㎡は億ションが多いですが、
たとえ億ションだろうと、自動車は複数あっても自転車は1台。
お母さんが自転車に乗る家庭では、子供は自転車無しが当たり前だそうです。
親子で近所に自転車で買い物に行くということは、あり得ないのです。
子供達も悪気もなく「何で○○ちゃんは自転車買ってくれないの？」
「自転車は前のマンションで捨ててきた」「自転車はおばあちゃんの家にある」とこんな感じ。
自転車で遠くに遊びに行くときは、新しいマンションの子供は誘わないのが
暗黙のルールになっているみたい(笑)
億ション住人だと自転車あまり使わないからね。
子供にあげればいいのに。
大人が自転車何のために使うの？
>125 車を使いたい人が集まる地区だからね。
どういう地区ですか？。すいませんもう少し噛み砕いて頂いて良いですか？
＞交通利便性は抜群
ここは山手線と三田線だけですよ？、都心では普通でしょ？。
＞豊島区だと目白のガーヒル（70%)
目白GHは多い代わりに安いんです。あそこ2万ですよ。だからみんな借りるのです。文京区とこの辺は多分最低3.５万くらいからでしょ。
このマンション買う人がそんなに車持つ人が多いという根拠は何なんですかね？。
私はブリリアと関係ないけど、駐車場の数に関しては許容範囲と思います。ここは購入するか迷うのは、それより周囲の学校とグランドの騒音でしょ、問題は。一部の間取り図みた人居ると思うけど、おそらく、内廊下と窓無し中部屋でごまかそうとする方法と思いますよ。
>どういう地区ですか？。すいませんもう少し噛み砕いて頂いて良いですか？
所得が比較的高いということ。
年収とかじゃなくて、金持ってるのが比較的多い。
郊外のように生活必需品として車がほしいというのでなく、とりあえず欲しいというかなんというか。
車も性能とコストパフォーマンス考えれば日本車がいいのに、外車欲しがるでしょう。
そんな感じ。
>ここは山手線と三田線だけですよ？、都心では普通でしょ？。
まあ、あと南北線もいれたいんだけど、山手線の駅では普通かもね。
でも利便性がよいことの反論にはならないね。
よい悪いは平均との比較だから。
たとえば小石川とかは4路線あるけど、それも「都心では普通でしょ」となると利便性は語れなくなる。
>このマンション買う人がそんなに車持つ人が多いという根拠は何なんですかね？。
この地区にマンション買った人がほとんど車もちだから。
駐車場の依頼が大変多いので。
>私はブリリアと関係ないけど、駐車場の数に関しては許容範囲と思います
おっしゃるとおり。デベは駐車場確保にがんばりました。
でもこのマンションを購入する人達には少ないと思います。
この辺りでは有名なお屋敷に住むあるお宅は、
自動車持ってませんよ。
必要なときはタクシーを使用しているとの噂です。
お金持ちでも車は必要ないという価値観を持っている人もいます。
まあここで話しても販売価格は変動することがあっても、駐車場の数は
変わらないまま売り出されるでしょう。
それより、この辺の住人は特別だ、みたいな言い方、反感買うからやめといたほうが良いですよ。この辺がいいとこなのはみんな知ってるし、本当にこの辺にふさわしい住民はそんな、自分の住んでる場所をひけらかすようなことしませんよ。スレが荒れる原因にもなるし。もちろん自分の住んでるとこにプライドを持てるってとても素晴らしいことですね。
>>124
マンション名をあげるのは差し控えますが、
とにかく希望者全員分の駐車場はあります。
これがあたりまえだと思っていました。
自転車は一戸に２台分はないと絶対に収容
できない自転車で問題になると思います。
みなさんそれを承知でご購入されるなら
外野がとやかく言う問題ではありません。
ここ、豊島区の駒込ですよね、目白とは全然違うんですから
比較する方が、どうかしている。
格差マンションのプラウド駒込効果が、まだ残っているのかも。
それと目白ガーデンヒルズの駐車場は2.4万円〜3.5万円ですよ。
＞１３２、１３４、１３５
少なくともこの辺は嫌味な排他的、差別的な人間が多そうなのは事実のようだね。近隣住民と思われるレスはすべてそんな感じ。自分で地区の価値を下げているの分からないんだもんね。
目白のGHはどんな経緯で建ったものであっても、現在高層階に住んでいる方の存在をわかっていれば、こんな失礼なことを言うなんてありえないです。
どちらにしろこの辺の住人の性格が分かって、このマンションの検討者にとっては、とても良いスレになっていることも事実だと感じています。
この辺は駐車場が必要な人が住んでいるという主張が説明出来てないようですね。
この辺は山手線の駅近くにしては安いとこなので車とマンションの両方が欲しい人がこの辺なら買えるからそうなるのです。そういう人がこの辺に住みたがるというのは逆で、この辺の値段なら何とかなる価格だからここに集まるのです。山手線の駅数分の路線価として下から数えて、、、とみなさんお分かりでしょ。三田線で二駅の春日近くの茗荷谷、西方、小石川、本郷でのマンション家賃で駐車場も一緒に借りれる値段です。購入する場合もそうです。
しかし、この物件はいわゆる新々価格となると言われているので、購入者層が変わりますので、同じ頻度で駐車場が必要にはなりません、なので他の物件と比較してここが少ないとは言えません。
豊島区民100人に聞いたって、無知な1人を除いて99人が口を揃えて
豊島区内なら目白が駒込より高級で格上の、由緒正しき住宅街だと
言いますよ。（住みやすいとか便利だとは、別次元であることは認めます）
マンション相場も駒込と目白なら、相場も10〜20％は確実に違いますよ。
発展しないのと、お寺が多くて何も出来ないというのは違います。
豊島区は生まれ育ったので両方の街並みをよく知っていますし、
駒込にも住んでいたことがありますが豊島区駒込と豊島区目白だったら、
はるかに目白の方が豪邸も多いし、所得もレベルも高いですよ。
目白の駅前には、風俗店もサラ金もラブホもありませんし。
駒込も巣鴨もたくさんありますよね？
生まれ育ったので豊島区を見下すつもりもありませんが、文京区や新宿区の
区界に行くとよく違いがわかりますが、色んな面で劣ることは間違いない
ただし、23区内最大では山手線の駅が5つもあって便利で庶民的なことは
間違いない、つまりコストパフォーマンスは高いと思います、
山手線内側エリアは、名実共に都心だし。
名前が決まったようですね。
「Ｂｒｉｌｌｉａ駒込染井」だって。
どう？
この辺が良いとこなのは、みなさん同じ意見の様にみえます。
この物件の欠点の一つである学校の横である事に関しては、みなさんどのように思われますか？
北西側は本郷高校に接していて、南西側は何か別のグランドですよね、それから東側にも別の学校が直ぐそばにありますよね。やはり、マンションを購入したら6階建ての建物でも窓を開けて風を通して生活したいと思います。この物件の騒音については、近隣の皆さんはどのように思われますか？。
巣鴨から行くとちょっと驚く、巣鴨駅前は風俗とサラ金の看板だらけ
40年も基本的な改装をしない外資に変わったスーパーの前を通り
昼間は格安の看板のあるお風呂と創価学会専門の仏壇屋を越えます。
このあたり多いのは、巣鴨信用金庫本店の隣に豪華な会館があるから。
その雑踏を通って行くと、ソメイヨシノの発祥地である霊園までは
閑静な住宅街、その手前にあるというわけです。
閑静というか、夜は寂しいほどですね。
>143さん
そうなのです。うちも意見が割れています。
学校やグランドにびったり囲まれていること。
敷地に余裕がないので、なおくっついた感じが強いです。
主人は昼間いないので、窓の性能がいいからいいとか
言いますが、やはり窓があけられたほうが色々な意味で
いいですから。
それから前面の道路が狭いけれど、南東の駐車場と平屋の
会社あたりの一体は、マンションになりそうな気がします。
ここは６階まで建てられると聞きました。北西向きには
作らないでしょうが、狭い道路の目の前の危険性を感じる
のです。６階は買えないかもしれないし、ではなお
圧迫感があるかなと。
でも、便利な場所だし。巣鴨の駅周辺と少し夜が寂しいのは
難ですが・・。
学校から出る音の感じ方は人それぞれでしょう。
個人的には生徒たちの声や校内放送の音は騒音というほどのものではないです。
むしろ懐かしい感じでほのぼのとさえします。
ただし、中学のブラスバンドの練習はたまにキツイと感じることもあります。
人によっては学校行事の騒音は耐え難いかもしれませんね。
ちなみに北側の上層階からはたぶん中学校のプールも見えると思います。
個人的には全く気になりませんが、夏はプールも結構うるさいです。
やはり問題は本郷高校の砂埃でしょうね。
一度風の強い日に下見をすることをオススメします。
たしかに、奥様の御意見が大切と思われる物件の問題点ですね。
砂埃と昼間の騒音というと、洗濯ものを干すとか、昼間に家に居る奥様には影響ありますからね。御主人様が家にいる時間は高校生も家に居ますしね。
西側のグランドは主にどのように使われているのですか？。子供がサッカーをやっていたり週末に大人が野球をやっているのは見た事があるのですが、如何でしょうか？。
小日向がすごくよいからブリリアには期待している。
文京区で中規模を多く展開してるブリリアにとっては小日向は代表的物件で、宣伝にも良く出てきますよね。 でも小日向一丁目、道坂、六義園などは私は中まで入ってみましたが、正直いって普通です。
この物件の問題点は上記の他物件には無い短所がある事、つまり、何度も出て来てますけど、学校のグランドの横であって、巣鴨駅から帰る時の風俗でしょ。これを納得させる価格を出せるかですよね、結局。噂の様に坪400（80 平米で9500万）とかからスタートだと、やはり考えちゃいますよね。多分良い部屋は80平米で１億超えるでしょ。上記の物件は全て旧価格から新価格のもので、これなら当時でも売れるという値段でした。坪350（80平米で8500）ぐらいからであれば、そこそこ売れるでしょうけど。最近の周辺物件の売れ残りをみて学習してくれると良いのですけどね。
散歩がてら土曜の夜8時頃現地に行ってきました（巣鴨駅から徒歩で）。
長所
１、周辺はとても静か。
短所
１、やはりあのソープ。そして駅周辺のチープな感じ。酒臭いおっさん。なにしろ品位のかけらも無い。
２、静かすぎて、グランドの間の道は夜怖い。自転車がいるという感覚は一人歩きが怖いぐらい静かという理由かもしれません。自転車はあのソープの隣の駐輪場においといたらどうですか？。駅まで、この距離で自転車いるかな？と思いました。子供が二人いる人？なのかな。
我が家は今度小学校の娘がおりまして、ここ止めようと思ってます。子供がいなければ、または子供が中学生以上の男なら、お勧めです。６階建てもこの辺では高い建物になるでしょう。娘は迎えにいかないと心配です。あのソープと暗い道。なので止める方向です。
>>151さん
確かに暗くて静かで女性の一人歩きは怖いくらいです。
閑静な住宅街というのは、暗くて静かということなので仕方が
ないと思いますが。周辺にもう少し人通りがあるといいのにと
思ってます。
私が夜９時ころ歩いたときに、向こうから若い男が自転車に乗って、
用事もなさそうに、ゆっくりユラユラ、きょろきょろしながら来て、
ほかにいた通行人一人がいなくなった途端またこちらに引き返して
きて、さらに私が１人曲がった道に入ってきて、私の様子を見ている。
何も意図はなかったのかもしれませんが、誰もいない道に男と２人に
なるということは、女にとっては死ぬほど怖いものです。
マンションができれば、もう少し人が増えていいかもしれませんが、
前に２回夜行ったときも誰も歩いていなかったので怖かったです。
個人的体験、感想ですみません。でもマンション自体にとても
興味があるので考える一面です。
巣鴨駅にもうひとつ「ブリリア巣鴨」というのが出来るみたいですよ。
この前、十文字女子の近くを通りかかったとき、建設予定の看板が
かかっていました。こちらも検討の余地ありといったところでしょうか。
間取り図来ましたね。あの90前後の部屋はどのくらいで出すのでしょうか？。坪400前後としてやはり最低が1億ぐらいからですかね。騒音対策で内廊下にしたので仕様がないのでしょうけど、窓の無い中部屋が90平米前後の部屋にあるってどうかと思いますね。この辺が、この物件の難しいとこですね。
私も間取り図を見ました、あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
非難ハッチがあれば、プランターだって置けないし、洗濯物は干せないのでしょうね。
>あの狭いバルコニーは何に使うのでしょうか
たぶん、エアコンの室外機置き場。
＞159
マンションを選択する楽しみは、バルコニーのプランターと
テーブル置いて休日にブランチすること。
だからこのマンションは、その部分では減点1です。
リビングがバルコニーなしのオープンウィンドウで明るい分、
プライバシーは確保し難いから、また減点1ですか。
横長の土地、学校の騒音対策で止む終えないのかもしれませんが、この辺では高級物件になると目されているのに、間取り図を見ただけで、多くの問題点を指摘できてしまうのはとても残念ですね。
パンフレット見せてもらった第一印象は、ガラス張りの温室みたい。
棟内のプライバシーは2戸1EVでいいかもしれないけど、通りからは
部屋の中は丸見えということにならないでしょうか？
目白ガーデンヒルズも同様で、通り沿いの低層階は暮らしにくいのか
定かではありませんが、当所中古物件としていくつも売りに出てました。
でも、ガーデンヒルズの方がプライバシーには配慮したのか、まだガラス面積は小さい感じがします。
低層階は大きな窓で、昼も夜も常時カーテンを閉めて暮らすという感じかな。
やはり、ここも選ぶなら絶対に高層階ですね、都心のマンションは仕方ないのかな。
でも高層階（５、６階）でも前に他のマンションがありますね。
少し離れてはいますが、ガラスのままにして暮せる感じは
しないのですが、人によるでしょうが。また、建物右側半分は
前の土地一帯がマンションになったらもっと直近になって
レースカーテンか何か締め切りになるのでは。
いくらブリリアでも施工は鹿島。建物はしっかりしているにではないでしょうか。管理はわかりませんが？？？
でもあれほど優れた、都内ナンバー１マンションマスタービューも色々と問題があるみたいだし。
鹿島も何考えているかわかりませんね。
今住んでいるマンションも鹿島ですが、建物は立派で構造もしっかりしているけど、住んでいる人の立場になって考えていない仕様で、住みにくいです。
ここに買い替えをしようと思っているのですがＭＲが出来るまで静観です。
大井町や大森で坪350で、ここが同じなんてちょっと考えにくいけど。
現在まで、豊島区内で平均坪単価が400万円を超えてる物件ってありますか？
思いつく限りでは、
住友の高田のシティテラス目白は、プレミアム住戸は600万円もあるけど
ノーマル住戸の平均は多分390万円位です。（ＨＰでは370〜430万円）
あちらは、デベが財閥系で高層で大規模のプレミアムグレード分類です。、
山手線内＆明治通りの内側ですから、こことはレベルが若干違うのでは。
あまり環境が良いとも思えませんが、ここより都心エリアだとは思います。
マンション相場は利便性より人気なのかも、杉並とか世田谷なんて
それほど便利じゃないのに、駒込より高い物件も多い。
山手線北側は、安いエリアだからお買い得とも言えますね。
あまり無理して高額になると、文京区アドレスとは違いますからどうなんでしょう？
まあ現実はもうすぐ明らかになります。
価格の話になると、何となく皆さんの本音が出てきますよね。
山手線の外側でもここは高級住宅地の一角であると言う主張があるし、その一方で（もしかしたら同じ人？）、場所的に、山手線の外側だし、北なので、値段は安めだろうという意見も出てくる。こういうのって、良いとこだけど、安く買いたいという本音ですよね、皆さんの。
しかし、今の世の中の流れはそんなに甘く無いと私は思います。多くの方が高級住宅地の一角と思う様な場所で、HPもそんな雰囲気で作ってるし、まあ、最低が坪380ぐらい（80平米で9000万。この値段は文京区の極めて条件の良い中古と同じです。）からというのが現実ではないですかね。ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。
＞ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。
いくらなんでも、西武線の中井駅から遠いところと一緒にされてもね。
反対運動花盛りで、曰く付きのマンションですよ。
＞ １６５ １７２ １７３
みなさん坪単価平均400前後と読んでる様ですね。
ちなみに、プ○ウド駒込では488戸で駐車場213ですが、あまってますよ。
うちも山手線内の物件ですけど駐車場が余って困っています。
1台分余ると年間40万円の減収になりますし、一般の駐車場のように近隣に募集も
かけられない。
駅近の物件ならば足りないくらいがちょうどよいですよ。
＞175/176/177
同感です。
あまった場合に一般に貸しだすいい方法は無いですかね。安全性を確保できるかは、この物件の駐車場と建物内との境界がどのようにできているかにもよるでしょうけど。
＞178
その通りだと思います。
棟内駐車場だと、セキュリティーの問題で組合員の理解が得られない
でしょう屋外の機械式なら、外部貸しも比較的理解されやすいけど
1台でも外部に貸すと管理組合が、賃貸駐車場経営ということで
住民の分の駐車料金にも、課税される可能性があると聞いたことがあります。
実際に、友人の山手線徒歩圏の築5年の大規模マンションで駐車場設置率
が高過ぎて屋外の機械式が常時十台以上余っているところは、総会で
外部に貸すことにするという話しは聞いたことがあります。
機械式だと、将来のメンテも含めて1台あたり月1万円弱は費用が
かかるみたいですから、恒常的な空きは問題になります。
分譲時は特に郊外の人は自動車があるのが普通ですが、駅近だと
だんだん自動車を使わなくなって、ローンもきつくなり手放す人が
多いようです。
子供が大きくなると、家族全員で出かける機会も少なくなり
教育費もかさむので自動車やめると諸費用も考えると、子供1人分の
塾代や月謝になりますから。
＞ １７９
極めて現実的で、ごもっともと思います。
マンションの設計者が、駐車場が余った場合に外部に安全に貸せる様に設計してくれると良いですよね。多くのモデルルーム見ましたけど、そこまで考えてるとこは無かったです。購入者がありがたいと思う設計ポイントだと思うのですけどね。
そういえば、この物件のHPに以前は出ていなかった本郷高校までの距離が記載されるようになったの知ってます？。このスレで最初のころに話題になって、学校グランドに隣接した土地であることを隠そうとしているのではといううわさがあったのですが、今は記載されています。
まあ、このスレを見て反省したって事は無いでしょうけど、、、やはり意識的に出さなかったのですかね。
面白いのは距離が10ｍになってるんですよ、隣の土地まで10ｍって、どういう計測をするのですかね。我が家は隣の人の家までの距離を聞かれたら10ｍとは答えません。
マンションの入口からじゃね？
まあなんでもいいよ。
坪220万までまけてくれたら買いまーす。280以上ならあきらめまーす。
間だったら悩みまーす。低層階ならあるかな。え、絶対ないですか。そうですか。
↑
全く悩まなくて良いと思います。御安心下さい。
>190
ここではなくて、サンセジュールとかイニシアのスレで聞いたほうがいいと思いますよ。
自分の購入できそうな範囲内のマンションで聞いたほうが、色々ためになることが多いと思います。
ひょっとしたら購入することになるのかもしれませんし。
スミフの南大塚は値段出てますよ。坪400が最低（！）です。
加賀レジは、ここもそうですが、マスタービューで最近悪名を高めた鹿島です。
サンセは、坪330ぐらいからと読んでます。
ここは私は、坪370からと読んでます。
私は完璧な素人です。
>>192
げ。南大塚はそこまでいきますか。
ちなみにサンセの安いところは予定価格ではそこまで高くなかったですよ。正式決定でも予定よりは上げてはこないと思ってます。
鹿島は確かにやっちゃいましたが、建物の構造の物理的瑕疵というより法律上の瑕疵なので、建築屋というより売主としての信頼を落としたという印象です。加賀レジの建物自体はやっぱり素直にいいなと思います。
サンセは300万円未満のようですよ、スミフの南大塚は400万円？
大塚エリアで300万円以上は、見たことないな、東池袋のパークタワーだって
350万円未満です、新々価格ってそんなにすごい？
> 192
南大塚じゃなくて護国寺じゃないかな？。
デベは途中で施工を変えられないのかね。まだそんなにできてないし。マスタービューのスレ見てると、施工会社に問題あって、ここ悩む人出てくるでしょ。
駅に行くには20mほど遠回りですが、線路側の経路のほうが
桜並木の日陰もあっていいと思いますよ。
線路沿いの道の方が近くないですか？
ネット上の距離計測やってみました。
