SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part13

ここまで書いて本当に分からないの?なら計算しても 結局、理解できないよ。つまり、四則演算できないってことでしょ。

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極端な例出せば算数わからなくても理解できます。どちらも1億円の物件。一方は一世帯。つまり一戸建て。もう一方は1000世帯のタワーマンション。さて、どちらの固定資産税が高い?

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戸建でしょ

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煽りなんだからさ。
最後まで説明したら反論するのを待ちかまえて知識ひけらかしてくるだけだろう。
能ある鷹なら爪を隠せ。

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94
で？

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＞９３
算数わからんものに説明しても無駄だって言ったのに。

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1000世帯が払う固定資産税の合計なら、タワマン＞戸建だけど。

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そうだね。

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ここのエレベーターって乗り換え階がないんだね。
乗り換え階に住む人のプライバシーに配慮したってことらしいけど、
これだと中低層階の住人が屋上回りの共有設備を使うには一度下まで降りて
高層階用エレベーターに乗るか、階段を使って乗り換えなければならない。
これって結構不便じゃね？

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101
うちのタワマンもそうだよ。

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非常用エレベーターでいいんじゃない？

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ちょっと賢い人ならめんどうな計算なんかしないで埋立地というだけで検討対象からはずすだろ。

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乗り換え階住人のプライバシー云々を言うなら、
共用設備のある43，44階住人のプライバシーはどう考えてるんだろ？
このマンションでも特に金持ちが住むフロアだろうに。

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埋立て地に買うのは、内地にすでに2軒持ってるから。

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タワーマンションの固定資産税が割高というのは、所有している土地持ち分が少ない割りに税率が高いということでしょ。有名な論点なのでググってください。

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豊洲内の非タワーからの買い替えを検討しています。ランニングコストですが、同じ広さ（70㎡台）の買い替えだと、こちらは管理費＋修繕積立で４万円、駐車場28,000円となり、現在の管理費・修繕積立各8,000円、駐車場自走5,000円から大幅にUPです。数年後に修繕積立金が上がることを考えると管理費と合算で約５万円、固定資産税が仮に３０万円だとすると（現在１４万円）、年間約８５万円のＵＰです。
１０年で８５０万円、２５年で２０００万円以上の維持費支払が増えるわけですが、マンションは買い替えても生活水準が激落ちしてしまいます。子供がいると世帯年収１４００万円以上必要というのは、確かに妥当なところでサラリーマン世帯にはちょっと無理かなという感じです。定年後の年金生活ではこの高額維持費はまず無理です。
あと豊洲六丁目公園ですが、パンフレットやＷＥＢだと綺麗な芝生で豊洲公園のようにピクニックもできるような印象だったのですが、実際見に行ってみるとかなりワイルドです。雑草や土がむき出しで低層階から芝生を鑑賞という感じではありません。

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ランニングコストを考えるとかなりの高額だと思いました。
住民全体で、豊洲６丁目を維持していくと感じですな？

町全体としては、やはり東電の建物が物語ってますね？
検討していましたが、やめました。

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109さん、参考になりました。うちも買い替え検討なので。
現実は厳しいですね。

ガイアの録画見てみたけど
MRに来てる人たちも余り深くは考えているようには見えなかったな

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＞管理費＋修繕積立で４万円

これって数年後から大変なことになるのでは？？
何でタワーマンションは高いのか。

「世帯で割れば、世帯で割れば安い」なんて言ってる内に、
そこに漬け込まれて、設備で売られて、

後に住民が維持できなくなりそう。

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基本的には、こんな程度の管理費修繕積立金は気にしないって人じゃないと買っちゃだめでしょ。
もしくは長くても10年しか住まない前提とか。

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1,100世帯か…。

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たかが月々５万円や１０万円で、あほくさ。

一回の食事代やゴルフ代程度のことで、よくそこまで議論できるな。

そんなに生活が苦しいのか？

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109は、結局は、我が家は予算オーバーで買えません、って言いたいだけでしょ。そんなの排気量の高いクルマ買えば税金も維持費と高いの一緒。良いもの、広いもの買えば買えば金もかかる。管理費ったって、管理するもこあるから発生するんであって、価格に応じた累進なわけじゃない。得られるものへの対価だよ。払えないなら止めればよいだけ。グダグダ言うなよ。一般的なサラリーマンには無理、って、、、共働きも含めたらサラリーマン世帯でも年収1400万円なんているだろ。一般化するなって。

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118はまず、誤字脱字を直してから物申した方が良いのじゃないかな

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文章の最後には、句点を打つこと。

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結局、湾岸。

◆湾岸の素晴らしき眺め
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950


都心に住んで、汚いビル群眺めて貴重な時間を無駄にしたくないでしょ？
都心が誇るマンションの眺望をご堪能下さい！

◆プラウド南青山が誇る眺望。2億2,800万円也！
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV277601/KBF12W90281_1305201401.jpg?...

◆青パー33階からの眺望。5億9,000万円！
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV111106/GBF11020190_1112101245.jpg?...

◆プラウドタワー千代田富士見。26,800万円！
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV009603/MBF12N50038_1211201436.jpg?...

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この板ってマジレス禁止なのかな。昨日のやり取り笑えた。あのタイミングで投稿するのはちょっと気が引けたので、今日ににする。

固定資産税って、土地と建物それぞれ評価額に対して税率をかけて計算。土地は区分所有なので、路線価を基にした評価額×土地面積×持分割合が評価額。持分割合は契約書に書かれてるけど、今の段階で持分として概算するとしたら専有面積を容積率で割るのが目安。建物は新築の場合、都道府県単位で決められた㎡あたりの標準建築費に専有面積をかけて評価額を算出。

タワマンの場合、容積率が高いから同じ専有面積だと低層物件より持分が低くなる。

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１２４さん
それはよくある誤解ですよ。２点間違ってます。
ひとつ、固定資産税評価における地価の平方メートルあたり単価は容積率が高いほど高くなります。
ふたつ、建物の平方メートルあたり単価はタワーの方が低層マンションより高くなります。

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路線価は容積率だけで決まらないけどね。工業地域なんて安いよ。

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標準建築費って鉄筋コンクリート造や木造といった種別で決まってるはず。

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タワーって容積率高いから本当はコストかかってないんだよね。売る側にとっての不都合な真実。

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モデルルームに行き、希望住戸のアンケートを書いてきました。現状の情報としては、、、

人気間取りは、南ウイング角部屋の西方向、西ウイング角部屋の南方向、南ウイング角部屋の東方向。角部屋が人気で、オプションが選べる高層階が人気。角部屋低層の人気はいまいち。また、東西の低層も人気。あと最上階。

9月までに契約すれば、消費税があがったとしても5%、ただしトイレのクロス変更のオプション約1万円を契約することが前提。

抽選は7月1〜2週目あたり。

25階以下はカラーセレクト不可。30階以下(記憶あいまい)はオプション選択不可。ただし、上記に記載した消費税対策は除く。

オプション選択できたとしても、かなり限られてる。冊子も薄かった。後から自分でできそうなものばかり、って印象。

角部屋のキッチンは、オープンバックカウンターが標準。スタイルセレクトなので、何階でも通常のカウンターも選択可能。

スレで話題になってた、ベランダのまたぎ。モデルルームの中では、70平米の1タイプだけがそうでした。角部屋の各ベッドルームはまたぎ無し。順張り逆張りの問題、と説明されましたが、60平米のタイプはまたぎは無かったな、、

ひとまずそんな所。

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標準建築費なんてもの無いですよ。どこの国の話ですか？500戸のタワーより５０戸のマンション１０棟の方が安いです。１メートルのタワーを立てる百倍のお金で１００メートルのタワーを建てられますか？百倍は軽く越えるはずです。

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今回の訪問で気になった点。角部屋のキッチン。

我が家は角部屋希望なのですが、キッチンの標準はオープンバックカウンター。普通のカウンターの良くないか？と思ってたら、電子レンジなんかを置く場所って、このカウンター上しか無いのですね… 普通のカウンターしたらレンジの後ろが丸見えで格好悪い。なのでオープンバックしか現実的には選択肢が無い。

一応、オプションでレンジ一体型のオーブンを選べるらしいけど、ガスコンロ下のレンジは日常は使いづらい。そもそもオプション付けられるのは高層階のみ…

開放感あるカウンターキッチンが良かっただけに、この点は残念。

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電子コンベックのついたマンションに住んでいますが、見た目はやはりいいですよ。
ガスコンロ下ですが、それほど不便なく使えています。
床から３０センチ位のところから付いているので、かがむけれど、そこまでではありません。

線だけ通してもらっておいて、後で自分でつけるのは無理なのでしょうかね。。

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建物をさっさと完成させて重機を片付けて広大な植栽に取りかかる必要があるから、こんなにも早く建設を進めていて半数以上は既にプラン変更不可という状況になってるのかな。

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>132
ここのオプションの電子コンベックは、床下15cmくらい、屈まないと取り出しできないタイプですね。モデルルームについてあったので試してみましたが、使いづらかったです。付けるとしても後付かな〜 コンロ下の収納が無いとフライパンなどの格納場所に困りますしね。角部屋はキッチンの収納に難有りかも。

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>>133さん
でも、プラン集には事実上変更不可能なプランが結構載ってるんだよね。
「こんなに多彩なプランを揃えてますよ～」と言いたいのかもしれないけど、
それってずるいよね。

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>135さん

私もずるいと思いました。

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車でskysから豊洲に行くには、現状、橋を渡って有明から折り返すしかないのでしょうか？
豊洲にちょっとお買い物に行くとしても、駐車場タワーのボタン押してからだと20分はかかってしまいそうでショートカットを作って欲しいですね。

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>137
なるほど、言われてみれば確かに

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東電の目の前の信号をUターンすればいいのでは？
Uターン禁止でしたっけ？

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ここ専用の信号を要望すれば付けてくれるのでは。

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131

同感です。
ウチが購入を考えている部屋も、カウンターの上に電子レンジ等を置く感じになります。
レンジの後ろが丸見えで、すごく格好が悪いと思いました。

変更も何もきかないなんて。。。
一日キッチンに居る時間が長いのでもう少し使いやすくして頂けたら良かったのに...と思います。
残念です。

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>132

ここはIHだから、200Vの配線はあるでしょ。

電子コンベックに限らずオプションでできるものって、自分で手配したほうが安いし種類も選べる。面材を合わせたかったら、営業に面材のメーカーと型番を確認して、自分で手配する業者に伝えれば対応してくれる。

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青田売り自体が売主の都合。せめてセレクトぐらいの特典をくらい全戸につけないと。

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145
東向きは値下げしたの？

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ゲストサロン行ってきました、近くのマンションがすごく気になります。

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タワマンの低層なんて安い以外のメリットはないでしょ。階ごとに価格差つけなかったら、同じ値段の中での最上階を皆が狙うよ。売る側の腕の見せ所って、希望の部屋が重ならないように如何にバラケさせるかってところでしょ

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ただ、一生に何度も買わない高額商品を買うのに
営業の勧める部屋をはいそうですかと素直に買う程、皆さんお人好しなの？

何度も買うものじゃないから、はじめての人が何も分からず営業の言われるままってことなんでしょ。安い買い物じゃないんだから、勉強すればいいのに。掲示板見てつくづくおもう。

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150
ご自分の経験ですかｗ

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マンション営業の言うことは無視しないといけないというのは基本ですよね。

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営業の言うとおり買うとか、無視するとかでなく、いかに自分の希望する部屋を押さえてもらうか、だと思うんだけどね。親身な営業さんだと、他の影響に必死に働きかけて希望部屋をブロックしてくれるよ。無視すればいい、みたいな態度だと、あなた自身が営業から無視される存在になるんだよ。

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部屋を調整するのはあくまで営業努力。そもそも人気で倍率がつくような物件だと、調整しようが無い。

調整してもらいたいのなら、不人気物件を当らないと。あっ、ここそうか。

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販売開始前に、部屋を確保するのは掟破り。営業のリップサービスを真に受けるなんて、甘い。

(予告広告)
本広告を行い取引を開始するまでは、契約、予約の受付は一切できません。また申込の順位の確保に関する措置を講じられません。予めご了承ください。

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トライスター型（＝三ツ矢サイダー型）の致命的な点は、この建物の形状そのものにある。
四角柱型に比べ耐震性が低い。加えて液状化し易い土地柄、免震+制震のハイブリッド方式を採用するまでに至った。
対策は十分である、と説明はあるものの、それだけ無理のある立地と形状の物件であるということですな。

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ここの制震は要注意。自身が壊れて力を吸収するタイプだから、ある程度の規模の地震に襲われたら補修が必要になる。ところが長期修繕計画で自然災害は考慮してない。問題が起きるのが分かりきってるのに、騙して売っちゃうなんて恐ろしいことしようとしてる。

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値下げしたということにして検討者を引き止める作戦、どこでもよくあるね。乙。

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金利急騰で値下げ祭りだな。

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75Esはワイドスパンなのはいいけどなんで部屋があんなに縦長なんだろう。

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>158 さん、
ウソを言ってはいけませんねぇ～。三角形のコアは古くは新宿住友ビルに採用されている位で、耐震性は下手な
長方形のビルよりも優れています。東日本大震災の後で解約が相次いだという話も聞きませんし、芝浦のトライ
スターも住民が脱出といった話は聞きません。

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自分は素人なんでよく分からないんだけど、
もしトライスター型が構造的に優れているなら
もっと普及してていいと思うんだよね。
これだけ数が少ないのにはそれなりの理由があるのでは？

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横の家が視線に入るから普及しないのでは？

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>167
優れているなら普及するって短絡的すぎるだろ。
そして土地形状や面積、プライバシー面での配慮など考慮点があるのも事実だし。

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トライスター型は耐震性は高いけど、あの形状を建てられる土地が少ない。土地の広さだけでなく、かなりのワイドスパンになるので、周囲への眺望、日照の考慮も必要。

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>>169さん
いやいや、それにしても数が少なすぎるんじゃないかと言っているんですよ。
つまりプライバシーや日照、眺望といったマイナス要素が耐震性のメリットを上回り、
総合的にはトライスター型が優れているとは言い難いってこと？

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プライバシー関係ないオフィスビルがトライスターじゃないことを説明できないね。

トライスターはデベの金欲の具現形にしか見えない。

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敷地広くて容積率はそれほど高くなく、内廊下を設定できるほどそこそこ高めの物件としてなら都合はいいんじゃない？角も多いし、のべスパンは長く取れる。

とはいえ中住戸でも本来180度の眺望が得られるのに120度程度に2/3になるというのは微妙。さらにお見合い防止壁のせいで余計に眺望に影響あり。

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デベにとっては都合がいいことはいろいろあると思う。問題は住人にとって一つでも都合のいいことがあるのかどうかだと思う。

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「プライバシー関係ないオフィスビルがトライスターじゃないことを説明できないね。」

オフィスとマンソンを一緒にしないように。
ニーズが全く違います。

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オフィスビル云々は流石に無理がある。
タワー型（中空）のオフィスビルだって無いでしょ？

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>120度程度に2/3に

西向き20階以下はテプコがど～んと立ちはだかり、実質90度しかありません。下を見ると魚屋さんの屋根だし。

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>179
それはここ固有の話であって、トライスター議論とは関係ない。

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トライスター、カッコいい。高級に見える。

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芝浦アイランドタワー見る限りかっこ良くないんですよねえ。どの角度から見ても板状マンションに見えてしまうし。

ちなみにもし本当に耐震性が優れているのであれば四角ではなくトライスター型のオフィスビルがあっていいのではという話でしょう。ニーズの違いなんてそもそも争点ですらないと思います。

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182
オフィスビルは眺望より、床面積の方が大事でしょ。トライスターだと敷地の割に床面積が広く取れないし、細長いくなるので、オフィス利用に向かない。

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住宅用は贅沢ですね。

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芝浦ケープタワーについての鹿島のインタビュー

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構造計画は、建物３棟分を建物全体の１棟として地震や風などの水平力に抵抗させることと、フリープランSI住宅対応空間を実現するため、外周部に沿った柱・梁を連続的に繋げたアウトフレーム・チューブ構造とした。各ウイングが120度毎に配置され、あらゆる方向の地震力に対してフレームがバランス良く建物全体で対応する架構としている。バルコニーの手摺を兼ねた外周梁は、逆梁として梁せいを大きくして建物の水平剛性、耐力を確保している。

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芝浦ケープタワーついての鹿島のインタビュー2。

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「トライスター型」形状の選択は、要望する住戸数を消化し住戸間口を広く確保できること、建物の足元に一体的なオープンスペースを生み出すことが可能なこと、北地区３棟に対するボリューム感（存在感）を出せること、そしてランドマークによって住民の愛着が醸成できるためである。一方、その形態は120度の角度による居住者の見合いと近隣に与えるボリューム感が問題となった。しかしそれもアウトフレームチューブ架構の採用によって、見合いについてはほとんど解消され、しかもライフステージの変化に対応可能な室内に柱・梁の無い居住空間を提供できた。

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確かにワイドスパンかもしれないけど、ワイドスパンの割にその中の部屋が縦長なのがとても気がかり。幅が芯心で2.2mかそれ以下の部屋とか現実的にどう使えと。

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>182
なんで耐震性に優れてるからってだけでオフィスビルに採用されるべきって安易に思っちゃうわけ？
他にも耐震性を確保するための技術はいくらでもあるのにそれだけの理由でトライスターを採用なんてあるわけ無いじゃん。
発想がガキレベルですよ。

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いや、他にもいろいろ技術がある中で、トライスターが長方形建築物より耐震性に優れてると166が書いてるから聞いてるのでしょう。本当に優れているなら地震で影響を受けるべきではない重要施設はトライスター型でもいいんじゃないかというのは通常の論理であって、ガキレベルの理屈ではないでしょう。

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>186　さんの引用で解決されてない問題：近隣に与えるボリューム感。

ここだと取敢えず近くに住宅はない（後から出来る隣りは除く）から、まあいいか。

見合い問題も住宅内からの視界を制約することで解決してる訳だし、アウトフレームだと柱や梁が外に出るから、眺望的な開放感は角住戸以外は絶望的だよ。

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ここの問題はトライスターにあるわけじゃないし。

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