ザ・ライオンズ世田谷八幡山ってどうですか

>>136 匿名さん
どの板でも無根拠にリセール保つとかここは安いとか書き回ってる人見かけるけど、サクラか転売ヤーかBotかな

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この辺は昔から人気の高いエリアだし、不動産は立地が何より重要ですからね。

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>>142 匿名さん
世田谷の中では、人気も土地の値段もかなり下位エリアだと思うけど。八幡山にしては高すぎ。

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>>143 名無しさん

八幡山全体で言えば地価は仰る通りだけど、3丁目の駅近エリアだけは別で、公示地価も高めに推移してる。ただ、それを差し引いても1億8千万とかは、数年前から考えると尋常ではない価格の印象。

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近隣中古も大きく上がってるし、買いたい人は多いんじゃないですかね。

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>>142 匿名さん

良いエリアだとは思うけど、昔から人気が高いって話は特段あまり聞かないけど根拠は何ですか？

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>>146 さん

この辺りで人気が高いのは、お隣の上北沢、しかも肋骨通り周辺の3丁目限定ですよ。戸建てエリアとしてですけどね。あとは駅近だけ局地的に地価が高いだけで、八幡山も上高井戸も、環八渡った烏山、粕谷もエリア的には「人気が高い」とは言えません。ただ、世田谷アドレスで新宿から近い割に価格が手頃という点は人気とは言えます。ここは設備の面や駅至近という点で特殊な物件と考えた方が良いと思います。

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世田谷区内の不動産屋さんに当マンションの話をしたら、八幡山で1.2億と聞いてかなり驚いていました。。。

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京王線の世田谷のやや郊外よりで坪500前半超えはリスク高いですねー。かなり良い物件に見えるので終の棲家にするには良いですが、リセールは絶望的と思いました。

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小規模とはいえディスポーザーがなく外廊下なのに管理費が思ったより高くてそこは残念でした
やはりエネファームやソーラーパネルなどがコストかかるんですかね

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>>150 eマンションさん
差し支えなければおいくらだったかご教示いただけませんでしょうか？

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>>151 ライオンズさん
確か70㎡でおよそ月額3万円、1㎡あたり月額420円強でした。
ここと比較対象になるか分かりませんが、例えばリーフィアレジデンス調布小島町は総戸数50戸でディスポーザーありの内廊下で共用施設もありで㎡単価月額約350円なので、本物件の管理費はやはり割高かと思います。

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この単価で外廊？ありえませんね。

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>>152 eマンションさん

ありがとうございます。勉強になりました。

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>>152 eマンションさん
新築で最初から管理費3万+修繕費となると中古の管理費+修繕費以上ですが、どんな管理しているのでしょうか

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プラウド八幡山も総戸数88戸でのディスポーザー×内廊下ありで管理費は389円/㎡なのでこちらも頑張ってほしいです

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電気代が20%安くなっても、管理費がそれ以上に高いなら意味ない。修繕費も高くつく。

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>>157 さん

52戸なのにエレベーターが2機なので、管理費が高くなりますとの説明でした。

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>>158 匿名さん

3階しかないのに2基も入れるから高くなるのでは。3階までだったら普通に階段で上がれるし。

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因みに、坪あたりお幾らぐらいでしょうか。
既に金額表は有るのでしょうか。

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>>160 買い替え検討中さん

過去の投稿に書いてありますよ！

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管理費の高さはエレベーターの基数によるものだったのですね。
こちらは3階建52戸でエレベーター2基ですが、マンションが永住向けであれば正解だと思います。
将来足が弱り階段の昇り降りが困難になればエレベーターがついていてありがたいと感じられるのではないでしょうか。

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第1期はじまりますが、億ションですね。調布のリーフィアも地元の富裕層に刺さったみたいで好調なので、好立地の高いなりの良い物は売れそうです。

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第１期の売れ行きどうだったのでしょうか、第２期の部屋を狙っているので気になります

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南向き、角住戸となるＬ２タイプは広くて使いやすそう。
角住戸なのと南向きということでかなり日当たりも良さそうだと思います。

家事動線も考えらていれる感じですが、2点気になっています。

トイレから洗面所が離れていて、手洗いはトイレで済ませるだけになるか、
洗面所へはキッチンからも廊下からも出入りできるのはいいけど、脱衣所は？

すべて完璧なプランってなかなかかないとは思いますが
未地回り関係はやっばり大事ですよね。

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間取り図を見てみると、トイレの中に手洗いカウンターがあるようなので、そこで手を洗ってね、ということなのではないでしょうか。
どういうかんじになっているのか実物を見ていないので何とも言えないですが
ハンドソープとかアルコールスプレーとかも置けるような形になっているとベストかな。
感染症の時など、トイレ後の手洗いはとても重要になってきますし。

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>>165 匿名さん
ごめんなさい、何が問題なのか理解できません。
この配置はマンションの水周りとしては理想型ですけど？

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そうそう。最近のマンションでバスルームがリビングインしてないのは貴重だよ。ここは65㎡ですらそれができてる。

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駅から近く利便性は高いし、駅周辺もお店の数は少ないものの、スーパーも2店あり、周辺も静かなのでまずまず住みやすい環境と思いました。
ただ東向きはやや北向きなのと、通りの車の音、向かいの大きな街路樹の影が気になり、南側は戸建てが真向かいにあるので、2階までは少し圧迫感を感じるかもしれません。

一番悩ましいのは設備と管理費、修繕積立金です。
住戸内設備、共用設備とも充実しているのは魅力ですが、本マンション自体が売り主のフラッグシップマンション的な位置づけのため、環境面で気合いが入り過ぎており、結果としてそのコストが住民にのってくるところです。

屋上の太陽光パネルは、枚数単位で各住戸の個別所有設備となるため、パネルの点検や不具合などは管理組合マターではなく個々に手配しなければなりません。おそらく数年たつと、太陽光パネルは維持費が高いから使わない住戸が出てくると思われるので、屋上に並ぶパネルののうち、ずっと使う人（＝メンテする人）、使わない人（＝放置する人）に分かれ、使う人の点検維持交換などのコストが高くなることが想定されます。
共用部に使う電気の一部も太陽光を使うため、パネルのうち一部は全体の共有財産になっており、その部分については、管理組合として維持メンテしていくことになりますが、その管理コストや交換コストも結構高いので、将来的に組合内で維持すべきか否か議論が分かれるかもしれません。

またエネファームは非常に高い設備なので、10数年の耐用期間以降、個々の住宅単位で継続使用するかしないか、新たに買い替えるかなど考える必要が出てきます。
恐らく使わないと判断する住戸も出てくるのではないでしょうか。
戸数かつ階数を考えるとＥＶは1基で十分ですが、2基つけているため管理費や修繕費も高くなります。

これらの結果として、管理費、修繕積立金とも高めの設定です。
特に修繕積立金は最初は抑えていますが、かなりのペースで上がっていく計画が組まれているので、これも最終的には管理組合で決議する際に、揉める要素になる可能性があります。

このマンションに限らずですが、環境に優しい建物を作ろうとすると、その分維持コストが高くなり、それに必要な機械の交換や工事などで二酸化炭素排出もあるので、トータルで見て環境によいのか悪いのかは判断に苦しむところです。
それも全て含めて「環境に優しいマンションに住んでいる」という満足感を得られるならば、他の条件はいいマンションなので良いのかもしれません。

立地や環境は気にいっているものの、上記の点が気になり、参戦を決めかねています。

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実需にも投資にも微妙で、値段の割に決め手にかかる物件なのがしれません。ここの掲示板の盛り上がりのなさが物語っているような気がします。

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１６５さんの悩まれる点はすごくわかります。
リビングインではないトイレやバスルームの位置は良いとしても
洗面所とトイレが廊下を挟んで向かい側にある点ですよね。

自分もトイレとバスルーム、洗面所が一緒になった位置で慣れているため
トイレの中で手を洗って終わらせることは抵抗があるかも。
みなさんはそうでもない感じなのかしら？

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3棟構成で敷地を上手く利用していると思う。赤堤側の塀の外の石のベンチを置いてある敷地はマンション内の空地を増やすことに使っても良かったのでは。
この価格だと周辺でもかなり良い戸建てが買えるかなぁ。それでも買いたくなる高級感があるかどうか。

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間取りの設計に関しては住んでしまえばある程度は慣れてくるかとは思いますが
あまりに特徴的な間取りだとリセールするときに不利になる可能性はあるかもしれません。
やはり、女性は家事動線などを気にするので、掃除ができやすいかというところでは間取の設計には敏感になりますからね。

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確かに設計には、ちょっと無理があるというのか個性的というのか。
よくあるスタイルの設計がやっぱり使いやすいのかなと思います。
家事動線は、主婦に限らず拘るところもかしれないですよね。
どうして、こういう設計になったんでしょう。

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>>173 匿名さん
今の時代女性じゃなくても家事動線気にしますよ。ジェンダーバイアスがない時代ですから。

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言うほど特徴的な間取りでもないと思う型けどな。田の字間取り横長リビングで、むしろありきたりというか。
全体で見れば敷地を広く使っていて、そこは良いと思うが、あとは場所と価格の折り合いをつけられるかどうかな気がする。

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立地と環境先進性だけで、仕様はしょぼいですよね。プラウドのレベルと同じくらいは入れて欲しかったかな。大京には無理か。

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八幡山の駅勢圏の中では比較的いいところですが、そもそも八幡山自体が微妙なので･･･。
私はその気高くないところが好きなんですが。

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駅からの距離も設備もグレード感も気に入っているのですが、周辺からすると価格設定が高すぎるのは気になるところですが、西側の区画だと検討できる価格のように感じました。
ただ、事故物件サイトを見たところ西側向かいのアパートが事故物件のようで、それも一棟で3件もあったようなので、あまり気にしない方ですが、毎日眺めながら過ごすのも気になるところで事実関係を知りたいところです。
どなたかご存じないでしょうか?

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南側の建物が一部シートが外れて外観が見えるようになりました。
見た目は高級感があってさすが大京が力を入れている物件だと思います。

気になるのは東南角部屋の１～３階がリビングが天井から床まで全てガラス張りの為
1階はフェンスがあるものの2～3階は道路から部屋が丸見えの為
常時カーテンやブランドを閉めておかないとならないと思います。（特に夜は）
松沢病院の植林が見える場所なので、ガラスの状態であればリビングから見えて
景観はとても良いと思いますが、タワーマンションのような間取りですが、3階の高さでは道路からでも通行人から部屋が一部見えてしまいます。
ガラス面には物も置けないので、使い勝手も悪いのでは？

ここに住む方はどういう生活をされるのかとても興味があります。

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>>182 評判気になるさん

「あまり気にしない方」なら気にしなくてよいのではないですかね。
地元住民ですが、変な話は聞いたことがありません。
まぁ、古いアパートや戸建て住宅も多いエリアなので、
多かれ少なかれ亡くなってる方はいるでしょうが、自然の摂理の範囲かと。

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値段の割に仕様設備や間取りがよいと思えない。
大京は社員が6流だから、社内で考えることも売り方もひどすぎる。

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>>185 検討板ユーザーさん
オリックスに手綱を握られてもはやどうすることもできないのでしょうね。

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災害時に太陽光パネルがあるのは心強いと思ったけど、最近は大型の台風でパネルが剥がれたりゴルフボール大の雹が降る事も珍しくないので、デメリットにもなりますね。

>>169さんが言う様にパネルは個別管理だとすると、壊れた場合取替え修理に幾らぐらい掛かるんだろうか。保険で賄えるのかな？

共用部として管理費から修理代が出るなら、管理費が高くても納得です。個別で管理となると、集合住宅の意味が無いような…

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この時期は黄砂もあるし、毎日パネル吹き上げるぐらいしないとあっという間に性能落ちて、無用の長物になりそう。台風でパネルが剥がれ落ちて、万が一近隣住宅を直撃でもしたら、マンション全体の責任に。そう考えるとリスクでしかないんだけど、その辺の対策は万全なんだろうか。
もし無策で売却後は知らんという姿勢なら、二度とパネル付きマンションは販売しないで欲しい。

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いざ、八幡山へ。シートが一部外れた外観（写真）。やはり、最近の新築マンション特有のコストカットなのか、外壁はタイル張りでないので、価格ほどのグレード感がない。ＣＧイメージとは乖離しているような。プラウドと比較するまでもなく、駅近なのは強みだが…。

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>>188 マンション検討中さん

> この時期は黄砂もあるし、毎日パネル吹き上げるぐらいしないとあっという間に性能落ちて、無用の長物になりそう。

これだけ普及してるのに、今どきそんな発電効率の悪いパネルなんて無いよ。。
台風でパネルが吹き飛んでなんて言うのも聞いたことないし、そんなことがあればマスメディアが大騒ぎするわ。。

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