THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

>>496 マンション検討中さん

素直でよろしい。

別にマンマニさんの知人ではないので彼の本当の意図や関係性は分りませんが、以前ある新築大型物件の営業マンをやっている知人から、対応した訪問客が「会ってみたらマンマニさんでびっくりした(配信を見ていたのですぐ本人だとわかった)。帰った後、裏でひとしきり話題になった。記事ではまあまあの評価してくれたからよかったけど、マイナスだったら対応に困った。」みたいな話を聞きました。少なくともそこのデべとはつながりがなさそうだということは理解できました。
マンマニさんのビジネスモデルとしても、あまり櫻〇某氏のようにデべ寄りみたいに思われてしまうとマイナスなので、あえてつながりが深まることを避けている可能性はあると思います。なので予想は本当に自身の経験の積み上げだと思いますよ。間接的に業界情報は仕入れているかもしれないですけどね。むしろデべが世の中にある意見の一つとして参考にしているのでは。

若葉をアク禁の印と勘違いしてる人がいるようだ

若葉

ほら、簡単に切り替えできる

さすがに若葉がどうのと絡むのは草

坪500出たら静かになりそう
そう願うわ

平均　坪450ということは、
勝どきのパークタワーよりも高い感じですかね
プレミアとかは除いた、普通の部屋で

同じなら勝どきかなあ。価格を早く知りたい

>>509 評判気になるさん
駅前で新宿、渋谷まですぐだし、通勤時間帯に電車乗る必要ない層には勝どきよりも需要ありそう。

この辺り住んでると池袋-新宿-渋谷で何でも揃うので東側に行く機会ないですね
わざわざ京浜東北線乗るために東十条行くこともないですし
勝どきは行ったことないのですがそんなによいのですか？

>>502 マンション検討中さん

さすがに名前で気づくよ。

東京の東西どっちに行きやすいかは人によって価値が違うのでは？
東京とか大手町寄りなら勝ちどきの方が。
池袋～新宿(そこから更に西も)～渋谷なら、十条の方が。

都内のあちこち行くなら理想は都心だけど高いので、北の赤羽か品川なら流石に後者が人気。

ここは東十条まで歩くより、下り電車で赤羽戻ってから東京側も行きやすいから個人的に魅力。


ちなみに、マンコミの人気度って閲覧数？
それだと私が頻繁に見すぎてるせいかもです。
申し訳ない。

十条のような下町は安いからこそ魅力があるのであって、ここが勝どきと同価格帯の坪450万円近くで出てくれば、よっぽど十条縛りで十条以外の場所は受け付けないような特別な事情がある層（地元の病院長や弁護士、公認会計士等）ぐらいしか購入意欲はわかないと思う。500戸以上も販売をしなければならないのにそんな特殊事情のある層だけを対象にしたら大量に売れ残るのは目に見えている。
広く購買層を集めるためには高くても勝どきマイナス坪50万円の坪400万円MAXではないか。

>>510 マンション検討中さん

通勤時間帯に電車に乗る必要がないようなお金持ちで十条に住みたがる人なんて十条の地主さんとか社長さんしか思いつかない

海抜、地盤、都心へのアクセスで格下の勝どきが十条より高い現状がおかしいんだよ。

ここは坪500以上民の中で通勤ラッシュの埼京線乗ったことがある人がいるのかと本当に思う。
埼京線の痛勤という言葉があるけど、物理的に本当に痛いからね？

そりゃ、時刻表見れば便利に見えるだろうけど、毎朝池袋まで物理的に痛いのを耐えるんだよ？

>>517 マンション検討中さん

今は@450なら、少し高給取りのサラリーマンレベルの検討対象でしょう。通勤混雑も織り込み済みでは。
@500を買う人になると、そもそもあまり電車通勤はしていないかもしれませんね。

>>516 匿名さん
おっしゃる通り！勝どきは中央区アドレスのみ。田舎者が好むエリアです。

>>517 マンション検討中さん
通勤時間帯に通勤しなくて済む小金持ちは意外にいるし、周りにタワマンしかないところより稀少価値高いと思う。
他の方も言ってるように地盤も海抜も良いし。

>>520 マンション検討中さん
通勤時間帯に通勤しなくて済む小金持ちで十条に住みたい人がたくさんいる光景が想像できません。
池袋に住みたい通勤しなくても済む小金持ちならば幾らでも想像できますが。

ごちゃごちゃ騒ぐ前に、十条行ったらいいよ。街の雰囲気とかさ。それで、本当に坪450とか出して住みたい街なら買えばいいしね。自分は完全にパス、あの街の雰囲気とか、住民の層とか考えたらあり得ないけど。どういう人たちが住んでる町かとかは、その駅に行って、駅周辺を半日も歩けばわかるはず。高い買い物なんだから、その努力はすべきだろうね。

>>513 マンション検討中さん
ここでいわれているマンコミの人気度とは、マンコミのスレッドからヤフー不動産に遷移した件数のようだが、これが本当にマンションの人気度を示すバロメーターといいきれるのかな？

>>518 マンション検討中さん
坪450なら70平米で9500万なので少し高給程度では手が届きませんよ。
少し高給（夫婦共働きで1200万）の夫婦が1000万頭金入れて残りダブルローンで年収の7倍強（8500万）となるので無理なく返せるくらいですね。
少し高給の定義が年収1200万以上なら問題ありませんが。

>>524 マンション検討中さん
将来金利上昇のリスクもあるし7倍はやりすぎかと。
せめて6倍くらいが安心。となると、ここを買えるのは頭金無しで、世帯所得1600万くらいかな。

もし、坪450ならですけど。

>>523 匿名さん

回答ありがとうございます。
自分は先に公式HPエントリーしてからこのスレ見始めたのでそもそもヤフーに行くこともなく。

ヤフー不動産ってそんなにメジャーなツールなんですね。

不動産バブルで感覚おかしくなってますね。
買う前にいざ十条の街見にきたら皆さんゲッてなると思いますよ笑
自分で住んでながら言うのもなんですがそういう街です。
400超えてくるとかなり動き鈍くなると思います。

>>524 マンション検討中さん

そのニュアンスが今時の「ちょっと高給」の感覚だと思いますよ。大手上場企業の中堅レベル。ダブルインカムならもう少し下げられますけど。
とうに単独で年収数百万円の人が駅前タワーなんて無理な時代になっちゃってますから。

>>527 マンション掲示板さん
この街で買うなら、大宮を買った方がいいかなあ。
しかし大宮は外廊下なのが気に入らないし。

坪400万円以下が嬉しいのは予算的にキツい人ですよね。
逆に坪400万円以上、むしろ500万円近くが嬉しいのは予算的に余裕で絶対買いたい人ですか？

正直、坪400万円行かなくても、ハルミとかのような大抽選会にはならないと思い。
それこそ、高層階のプレミア部屋とかは余裕では？

MRを池袋に設けるのも、実際の十条で購入意欲を削がないためだろうけど、一度も現地見ないで買う人って居るの？

いくら建物の仕様が良くても十条ですからね。
このエリアを良く知ってる人なら坪500や600みたいなことは言えないはず。
マンションの価値上げるためのツリかな。
まぁ掲示板が価格決めに影響及ぼすことはないと思いますが。

>>531 マンション掲示板さん
国分寺や所沢でも皆さんの予想を上回っていた傾向から私は500は十分有り得ると思いますけどね。
あなたの発言が逆に価格下げのツリに思えてしまいます。

勝どきはいま売出し開始だったら550万にはなるはず。月島が600万だから。十条も平均坪単価500万は堅いよ。

あと豊洲のブランズタワーが値上がりしまくって平均525万になってましたね。年末から相場が一段上に上がっています。

>>522 マンション検討中さん

その通りだと思います。

中央区内陸物件を坪500万円台で購入済の者だが、ここが坪500万円ということになれば正直嬉しい。中央区内陸と下町で特に何もない十条が同価格帯になれば自分の購入物件の安さが際立つこととなり価格上昇が期待できるので、ここはひとつ思い切ったチャレンジ価格で売り出してほしいというのが本音。
ここで坪500万円などと威勢の良い事を言っている人は、恐らく自分と同じようなポジショントークにすぎず実際は坪400万円でも十分高いように思うが、何とか高く売り出されないかと期待を込めて見ている。

そんなロジックなのか。
世に言う広域検討者って、あんまり現地見ずに比較するもんなんですね。

とはいえ戸数的に、無邪気な広域検討者だけで捌けるとは思えず。
それこそ、ちょっと豪華な板マンだったら、売り逃げできたかもだけど。

中央区駅徒歩1分なら最低坪単価600-700万はいく。下町の月島駅徒歩1分のキャピタルゲートプレイス中古でもそのぐらい。北区JR徒歩1分ならもう少し安くはなるが500万ぐらいなら違和感はない。

値段予測に個人の思いが込められている気がするが、
そもそも、高く買いたいと見受けられる発言の意図がわからん。

安く買えて、中古市場でじわじわ上がる物件が良い気がするが、
抽選になるのが嫌なんかな。

>>539 検討板ユーザーさん

たぶん高い価格を予想している人は自分では買わないと思いますよ。

十条に何もないなんてとんでもない
斎藤酒場があるやろ！

現地見た人なら坪400とか言えないわ
プレミアム抜かしたらせいぜい300後半だろ
よって高値関係者だろうね
こういう書き込みは野村だとすぐにアク禁なんだけど、東急はどうだろう
書き込み見てると営業多そうだけど

勝どきとか中央区と比較する前に普通に近隣と比較して価格予想すべきかと。

まず十条駅と同等(または十条駅より多少格上)の駅に赤羽駅がありますよね。赤羽駅のマーケット価格はだいたいお隣川口駅の15%増くらいで推移しています。

現在販売中のプラウドタワー川口クロスが複合再開発×タワーと条件が類似しているなかで坪330万円平均です。
同条件が赤羽で出れば坪380万円平均が妥当なラインです。十条でも同様でしょう。

ただし、川口は駅徒歩3分、十条は駅徒歩1分と十条の方が希少ではあることを鑑みて坪400平均が妥当。(※地下鉄でないのであれば徒歩3分くらい路線からは離れたい勢もおり、好みはわかれるが希少性が高いのはたしか)

あとは抜け感・仕様の評価が高くなる十条の個別物件特性で+10～20万ほど坪単価平均を押し上げるかもとは思っていますので、坪平均400～420万円ほどが妥当ラインだと思います。

十条駅自体の街力や今後の再開発ポテンシャルも乏しく上乗せ要素はないので。

平均占有面積が74平米超なので、
坪350→7800万
坪400→9000万
坪450→1億強
坪500→1億1200万
がボリュームゾーンになる計算ですね。

出せる人は出せると思うのでプレミアムとかは価格盛ってもらって、ボリュームゾーンは抑えて欲しいですね。個人的には1億超えると心理的壁を感じるので検討から外しそうです。

>>543 検討者さん
タワマンだらけの川口とは唯一無二感が全く違うような。

>>544 マンション検討中さん
坪450超えたら、すんなり諦めるわぁ
400なら慎重に検討かなぁ

勝どきでも1億越えは売れにくいのに十条で1億以上の物件が売れるとは思えない。
坪400万円が精々だと思う。東急は芝浦でもやらかしているので、さすがに十条で同じ過ちは繰り返さないだろう。

>>547 匿名さん
寧ろ潮風あたるところに1億出す気が知れない。

赤羽駅3分のパークハウスが400万だし、徒歩1分＋唯一無二のタワーのここが400万ですむわけがない。

>>545 マンション検討中さん
その話する方いるとは思いましたが、十条が人気エリアで、待望のタワマンとして、そのエリアを目指してくる人がいるエリアならわかりますがそうではないので、唯一無二感の評価されるか、開発が続かない将来性のないエリアと見られるかですね。

月島や勝どきなどの湾岸はタワマンが乱立していって金額が上がっているエリアなか、エリア特性は違うので比較をするわけではないですが、タワマン乱立市場の方が金額は伸びている傾向も見逃せはしないでしょう

>>549 マンコミュファンさん

それは赤羽を過小評価しすぎですよ。
隣駅とはいえ路線数も含め、駅力では赤羽の方が上でしょ。
唯一無二とは聞こえが良いけど、そんなにマンションを抱えられない、作る再開発の土地も無いってのが実情ですから。

もちろん、あちらは単身者向け、こっちはタワマンで、スペックはこっちが上だけど。

どなたか、この物件の後の再開発の内容とか知らないですか？
東側のパークと西側のこれだけだと、ずいぶん寂しいもんですが。
駅の高架化は早くて３０年代でしょうし。

最近流行りの駅直近、商業一体の大規模で駅周辺ぶっちぎりNO1狙いマンションが、近郊マイナー駅で頻繁にありますがどう思われますか？後続する開発の可能性を詰んでしまい、逆に発展せずに、そのマンションの劣化と運命を共にするだけではないですか

赤羽の丸紅タワマンは坪550万はいくだろうね。赤羽、十条、板橋のタワマンが揃って坪単価500万超えしそうなのは一昔前では予想もできなかったよね。

>>549 マンコミュファンさん
赤羽と十条の駅力を考えると赤羽の方が遥かに上ですよ。
唯一無二→これ以降続くのか怪しい
スペックはタワマン仕様なものの、規模もあるので同程度か少し上程度かと。
他に再開発要素あるのか確認してみたいですね。

>>543
考え方は概ね同意ですが、恐らくいまのタイミングで川口タワマンが新規供給なら、330という価格ではなかったのではないでしょうか？
実際、いまの市況で概観すると川口がだいぶお得に見えます。いま赤羽駅近の人気物件だと中古でもかなり高いはず。

>>543 検討者さん
それっぽいこと言ってるけど、赤羽を「十条と同等か多少格上」「同条件が赤羽で出れば坪380万が妥当」って時点で勘違いしてるね（笑）

築10年のプラウドシティが既に380万だし、駅力が雲泥の差だよ。

大泉学園徒歩1分のプラウドタワー中古は周りと比べて突出して高い坪単価420万だし、この物件も周辺と異次元の価格帯になるだろう。

>>558 マンコミュファンさん
異次元の価格っていくらくらいの事？

>>558 マンコミュファンさん
中古は一点ものですがココは間取り微妙な部屋や低層階など条件低い部屋も含めて350捌かなきゃいけないわけでそこまで冒険しないでしょ。
答えは数ヶ月以内に出るので楽しみにしましょう！

>>561 検討者さん
明後日は祝日なので実際に十条駅と赤羽駅に行かれてみてはどうですか？
駅構内の差、周辺の商業施設の差、路線数の差。
実際に見れば駅力の圧倒的な差を実感できると思いますよ。

池袋を除く都内埼京線駅の中で赤羽は別格の存在ですよ。

都内埼京線駅力最高は新宿だろ。ついで池袋、渋谷。その次ぐらいに赤羽とか恵比寿かな。

>>563 マンコミュファンさん
赤羽と恵比須を同列に扱うなんて。。。

赤羽駅周辺は北区の中では１番治安が悪いよ。
たまに買い物や食事には行くけど、あんまり住みたいとは思わないな。

このスレに来る人でも北区十条を実際に目にしてない人もそれなりに居るのが分かりました。
優遇倍率確保しても、その後の買付には移らない人が続出しそうで怖いけど。

350周辺ならエントリーは多くても、買付は普通の倍率に。
400周辺なら広域組を騙しきれるか。
450周辺なんてしたら地元の金持ちにも避けられて売れ残り。

MRは池袋に作るとして、オンライン説明会、相談会とかでどこまで地に足のついた内容が披露されるかですね。
武蔵浦和のステアリだと、設備微妙、値段高すぎだけど、オンライン説明会は徹底的に広域組向けに作ってる。
それこそ、野村の中古でもっと良い物件があっても、その存在を一切出してない。

まぁ高値予想は北区知らない人が騒いでるだけだね。
ここに1億出して買うとかありえない。

どの要素もポジとネガがありますが

北区：腐っても23区or都心でなく近郊
埼京線：池袋まですぐor数分間は圧死
京浜東北線：歩けるor着く先が単駅の東十条
商店街：激安or周辺所得が低い
駅1分：駅小さいのでリアル1分or直結ではなく駅がショボい
再開発：唯一無二or単に後続がない
設備：タワマン?or捌ききれるか？

東口の値段を参考に出してる人もいるけど、あそこもサクッと売り切れるか怪しい。

>>566
本当に平均350で出てくる可能性がある程度あると思います？低層300ちょいとか？

>>569 マンション掲示板さん
最上階とかのプレミアムを入れるともう少し上がると思いますが、中央値としてはあり得るのでは？
マンマニさんの記事で言う「階数合わせ」をしたら現実的な値段の部屋もあるかと。

タワマンあまり得意でないと言われるデベの組み合わせなので、階数、方角による差別化での値付けをどうしてくるか読めないところもありますが。

>>570 マンション検討中さん
池袋アクセスエリアで十条より路線格下の大山駅徒歩7分の地所で坪325が最低価格、坪350がプレミアムを除いた平均価格でしたので、ここはその水準より一段階以上上であることは確実でしょう。
それでも最低価格で坪380とかはあるかもしれませんね。

>>571 マンション検討中さん
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜、好評価でしたよね。
高いなりに尖ってるし、駅徒歩7分の割りにしっかり閑静。
路線格下を言い切る自信が十条に無いですが、板橋区＞北区を加味しても若干、流石にJRでこっちが上ですかね？

検討者層の志向は異なるでしょうが、比較して平均が坪350を切らないのは同意です。

一段階の幅と何段階かは意見分かれるでしょうが、こっちは最低で330～350、平均で360～380収まらないかな～という個人の希望です(笑)

>>572 通りがかりさん

コストカット仕様ならそのくらいかもね。
高級仕様だと400超える感じかな。

マーケ的にどっちを狙うかだけど、コストカットで高値は勘弁ですね。

例えば城南系のマンクラで平均400と出てるけど、土地勘無いままにあくまで相場感だけでの予想。
https://toshin-maru.hatenablog.com/entry/2022/02/09/170012
(抜粋)
再開発理由も木密エリアの解消にあるようですし、近くに商店街が並ぶ街の雰囲気は、城南にも似た要素があるのかな。（ただ全く現地についてわからん）

なので、第一期を坪400で出したら、瞬間的には「即買い」「争奪戦」とか盛り上がるでしょうけど、現地見学が増えたら「割高」に変わるのでは？
複数期で販売するから、値上げはできても値下げははやりにくいし、最初は初速出すための金額で来るかと。
戸数があるから第二期でも「好条件部屋だけど値段もアップ」の持ち球は作れる。

最初から坪500で売りきったら、北区役所おめでとう(税収増えますね)。

池袋からかなり離れた所沢とか川越の駅近タワマンの価格見て、350とか言えますか？
希望的観測の予想しても意味無いし、後で虚しくなるだけでは。

普通に坪単価500から550万でしょ。都内広域見てたら400万、450万とかいう結論にはならないよ。

>>576 マンコミュファンさん
見るのは外周区だろ
9000万ちょいがプレミアム抜きの天辺だろうしせいぜい400前半
普通仕様の高層に1.3億とかこの立地で出せるやついないわ

立川でも一部の住戸は500万超えてる。北区も含めて都内は金持ちめちゃくちゃ多いから、平均550万でも2年かければ完売できる。

>>578 マンコミュファンさん
それは全く無理。
立川は地元から動きたくない富裕層の受け皿がそれまでは無かったんだから当たり前の話。
他にもいくらでも選択肢のあるこことは違う。

所沢とか川越とか立川とか言ってるけど行ったことあるの？
駅規模がはるかに違うし、あちらの駅は周辺から人がたくさん集まってくる街だから。十条は都内というだけで駅はびっくりするくらいしょぼい。
比べる所間違ってるよ。

十条がどんな場所か知っている。
比較対照に出す物件がどんな場所で、その周辺での立ち位置も把握している。

ここが揃ってない人同士で話してても噛み合うはずがない。
なので素人予想見るぐらいなら、マンマニとか足を運ぶ系の解説を見てるだけの方が良い。

>>578
都内にいっぱい居る金持ちがわざわざここで買う理由は？
投資でももっと値上がりする場所選ぶでしょ。

加賀のマンションに住んでる人の住み替えだけで、坪単価550万でもさばける。広域から金持ちがある程度は集まるだろうし。

所沢や立川、川越よりも安いわけないと思うんだが。
十条の町も知ってる。その上で言ってる人もかなり居るはず。
安いと評価する人が町を知っていて、高いと評価する人は知らないっていう判断が夜郎自大かもしれんよ。

駅近大規模タワマンに住みたいけど湾岸等の低地には住みたくない、山手線内側は予算外、でも23区には住みたいという層に刺さっているのでは？

外周区で駅近・大規模の価格が最も参考になるでしょう。
外周区で500万を超える物件ありますかね？

外周区だと北千住の千住ザ・タワーが駅徒歩3分で坪単価400万程度でした。千住ザ・タワーのときより相場はかなり上がってますし、こちらは徒歩1分ですから500万はいくと思います。

>>585 匿名さん

外周区で400超の新築すらないんじゃない？

ウクライナ情勢も長期化しそうで、建築資材はより高騰続きそう。いまから着工していくマンションは数年影響あるでしょう。ここの価格もあるとは思うけど、角部屋など食いつきの良いタイプは価格引き上げるなど工夫して欲しい

なお、千住ザ・タワーは現在坪単価550万の売りが出ています。これで決まるとは思いませんが、500万近い価格では売れるのでは？

>>589 マンコミュファンさん

北千住はターミナル駅だから、十条と比べる人いないと思うよ。

ここで坪500万円とか550万円とか常識外の価格を言っている人がいるが、その人たちはここにはそれだけの価値があるのでその価格を出してでも自分自身でも買いたいと本当に思っているのか。
普通であれば真剣に購入検討しているような人であれば少しでも安く買いたいと思うのが心情だと思うが、そうではなく逆にここが高ければ高いほど嬉しいというように受け取れる。
ここで高値を連呼している人は、十条を知らない人にババをつかませようという悪意すら感じてしまう。

>>583 マンション掲示板さん
所沢、立川、川越を一緒にする時点で全く分かってない。

>>591 匿名さん

業者でしょ。

北千住は外周区の中では特異点でしょうね。
北千住以外で500万いく外周区物件はありますか？

>>594 匿名さん
500どころか400もないよ。

>>572 通りがかりさん

板橋区＞北区

笑うところですか？

他の外周区タワマンだと、プラウドタワー大泉学園が徒歩1分で現在坪単価420万です。築7年なので新築として今売りだしたら500万弱ぐらいでしょうか。

ブリリアタワー池袋westが平均坪520・最低坪480・平均面積が十条より小さく1億円を下回る住戸も多い。
正直、池袋生活圏のこの物件より少なく見積もっても1割は安くでないと。
1割安く出ても1割広い十条は金額の総額は同じなので厳しいでしょうね。池袋の物件でも割高とか言われてるなかで。

>>597 マンコミュファンさん
築７年でも、その間マンション価格はずっと高騰してきたので、いま新築であっても現在価格と大差ないでしょう。

ブリリアタワー池袋ウエストもこれから売出しならもっと価格高くなったでしょう。物件が上がってるというより円の価値がものすごいスピードで落ちているので。

比較対象が難しいので、価格判断がわかれるんだろうね
北千住と比べるなら赤羽が適当で、その場合赤羽>北千住ではないかと
その赤羽よりは十条は間違いなく下だけど、このマンションに関してはほぼＪＲ駅直という強力な武器がある

高値予測の人が業者というわけではないでしょ
ただ、いくらで販売されるかを予測している。いくらであるべきとか、いくらで買いたいという話をしていない

>>601 マンション検討中さん

それ安値予想も同じやん。

感情的になってる人がいますが、外周区の過去のタワマン、ここと比較検討されそうな湾岸タワマンなどの現在の相場から坪単価500万を予想しているだけで、煽ってるわけではないですよ。私も坪単価300万で売り出されて子育てファミリーがたくさん集まる方が健全だと思いますが、現実はひどいものです。

比較した外周区のタワマンってどれですか？

安ければ大抽選会で買えない、高ければ予算オーバーで買えない、
一次取得層にとっては厳しい時代です

>>603
私も500とまでは言わないものの、同じような認識です。
>>602
同じなら同じで良いのでは。

業者ならそれはそれでリサーチ能力が不安になるレベル。

>>605 匿名さん
つまり安値かつ抽選で当てるしか住む方法がないということか。

坪450、500、550でも良いんだけど、根拠が的外れだから引かれてる訳で。

単価高いなりに、満足度の高い設備スペック、ありきたりな田の字でない間取り、高架化の最新スケジュール、続く再開発とかそういう情報は無いですかね？

板橋大山、北赤羽のヴェレーナとかは、駅力や立地に対して割高だったけど、それでも納得感ある商品内容だったからスムーズに売れていったし。

値付けに関しては東急だから期待しない方が良いよ。タワマン苦手だし。
BTTもコロナバブル無かったら売れ残りまくりアウトレット直行だったのだから。

>>610 匿名さん

確かに東急だったら相場が読めず勘違い高値を付けて売れ残りアウトレットの可能性はあるかも。

>>610 匿名さん

苦手ゆえのお得なお部屋は転売ヤーに取られちゃうよね。。。

ほんと東急は値付け下手。芝浦なんて条件悪い部屋を妙に安くしちゃうからあっというまに転売屋か投資家が買っちゃって、そのつけで無茶苦茶割高感が強い残りの部屋が売れ残ってる。豊洲は逆に最初はビクビクしながら弱気で部屋であまり差をつけないで売ったから逆に高層から売れていった。

ここは芝浦豊洲よりも価格付けが悩ましいかもしれないですね。

設備スペックや間取りが価格に与える影響なんか無視できるほど小さいわ。このレベルのマンションは
米国株、コアCPI、為替、米10年債利回りとかの影響をもろに受けるがね。

>>613 購入経験者さん
値付け下手ってさ。貴方が納得できる安価な値付けがされなかっただけでしょ？
それを下手っていうのは違うよね。
どこぞのスミフなんかもっと高値で売り急がないで残らせてるよ？それは下手だったらじゃなくて、販売手法の問題。
スミフは大体一期が一番安くあと蝿値上がりするだけの強気手法だから、貴方みたいな安くなきゃ売れ残るっていう考えの人は相手にしてない。
ここも十条のポテンシャル云々言われて高くなるわけないとか言ってるけど、今の都内の他の場所の単価見て言ってるの？
ここは残念かもしれないけど、絶対に平均300台なんかでは販売されないと思う。
ここと城東比べたら絶対こっちの方が雰囲気好きっていう属性は沢山いるからね。

>>616 マンション掲示板さん
何必死になってる？　落ち着け。ここはただの掲示板だぞ。

川口や大宮のタワマンと違い、外観がいかにもタワマンぽい正方形に近い形で39階建てで建築面積も大きいこのタワマンは魅力的に見えてしまう。

販売側が、面積を広くしたらグロスが伸びない、と考えているなら、そもそも面積を広くしないだろうな。現時点で見えてるプランだけでも、高値チャレンジだろうなというのは読める。

>>619 マンション検討中さん
逆じゃない？ 単価を絞ることにより、広くしてもグロスを抑えられると判断したんでしょ。
ハルミフラックと同じ理屈。

同じタワマンというだけで湾岸と比較するのはナンセンスですけどね?
まぁ400くらいだと動きそうですね。

不動産なんだから同じものはないし、少し似た湾岸タワマンや外周区タワマンと比較するしかないだろ。どこと比較するのが妥当なのか逆に聞きたいわ！川口の値付け間違ったタワマンとかクソリプはいらないよ。

湾岸でも外周区でもないけど、ここより都心に近い亀戸駅徒歩１分・大規模・商業直結が300後半でまぁまぁの売れ行きです。
亀戸はハザードがありますが、それを考えに入れても北区のここは400が頃合ではないでしょうか。

>>623 匿名さん
亀戸は駅までに信号があるので、それも考慮しないと。

ここが坪450だと勝どきと被るので販売は相当厳しいと思う。坪400ぐらいならなんとか捌けるかもとうイメージ。皆十条を買いかぶり過ぎ。十条は単なる風采の上がらない下町にすぎず、恵比寿や目黒のようなお洒落な街とは違う。

たしかに400狙いで出すはずの計画だったでしょうね、急速に情勢が変わって、さていくらか?は業界含めて興味津々でしょうね。ここいかんによって板橋タワーも影響するでしょうし

>>625 匿名さん
勝どきと比べたがるのが意味わからない。
湾岸好きな人もいれば地盤や潮風が気になる人もいるし、タワマンだらけの街が好きな人もいれば殺風景に感じる人もいる。

>>625 匿名さん

皆勝どきを買いかぶり過ぎ。勝どきは単なる風采の上がらない下町にすぎず、恵比寿や目黒のようなお洒落な街とは違う。

勝どき、月島は今の相場だと坪単価600万です。すみふの月島タワマンで。PTKは今となっては割安でした。

>>626 eマンションさん

確かに。PTKサウス以外はどこも苦戦してますね。
三井以外のアホなデベどもが欲かきすぎて大爆死連発

適正価格で供給する三井に人気が集まる状況

>>624 マンション検討中さん
信号ひとつで坪100万も変わらんやろ

カメックスのときとは相場がまるで違うわ。

>>629 マンション検討中さん
月島のおこぼれ勝どきは無理やな

>>632 マンション検討中さん
まだ現役で売ってるけど？
相場が具体的にいくら変わってるの？ そのデータはどこから？

今後金利が上がったら安く販売する可能性ありますかね

黒田が退任する来年4月までは金利上げないでしょう。その後も金利上げたら日銀債務超過になるから金利上げれないでジリジリインフレ進み、マンション価格はさらに上がるかな。

>>635 検討板ユーザーさん

400超えるとか言って、高値でも買いたい人多いから無理じゃね。

安く販売したくとも、下げられる要素が全くないんじゃないでしょうか、以前ならスケールメリットを盾に仕入れたんでしょうが、いまはスケールあればこそ、より高い価格でないと資材調達出来ないほど状況が変わってしまいました

>>627 マンション検討中さん
確かに湾岸エリアは街として好きな人もいるが嫌いな人もいるのは同意だが、十条のように何もないところに魅力を感じる人はほぼいない。ここは埼京線の駅に近いということだけが魅力で、街に魅力があるわけではない。

十条の商店街はわりと有名で使い勝手良い。好き嫌いは分かれるだろうけど。

>>636 マンコミュファンさん
一期で500万とかで買って、2024年の入居時に金利上がって、その後中古市場でもじわじわ下がって、残債割れするパターンと、
逆に今後も上がり続けるのでは、という期待で揺らいでいます。

同じ思いの人いませんか？

十条商店街は割とっていうか、日本で五本の指に入る知名度だと思うが。もちろん好き嫌いはあるわな。個人的にはアリ。ここに住んで電車で中に買い物出て地元商店街も使う。全然あり。

加賀の富裕層で駅遠がきつくなったシニアとか、狙ってる人いるのかなあ。あっちは板橋区で役所も近いから、区境越えるのはハードルかな？

>>638 eマンションさん
建材なんて全体のコストの２割だよ。大半が作業員の人工およびデベ・ゼネコンの中抜き
かりに建材価格が1.3倍になったとしても0.2×0.13=0.26
デベも最高益叩きだしてるわけだし、下げようと思えば幾らでも下げられるよ。

結局のところ300万台なんてあり得ないわけで、420?450万が妥当だろうな。で、スミフの大山が460位で出してきて東池袋の再開発で600万オーバー。うーん、、もはや勝ちどきが安過ぎたんじゃないですかね。中野の再開発も期待してたけど650位しそうだなあ。もう都内は高すぎて手が出ないから真剣に十条検討してみます…。

５００でも買いたい人がいるんだから４００台なんて無理でしょ

まだしばらくは上がるとこまで上がって、ここもなんだかんだで４７０くらいにならざるを得ないんじゃないですか、いずれは韓国のように価格向上や諸々の事象で身動き取れなくなるでしょうけど

>>644 匿名さん
建築費が二割なんて時代は間違ってもありません。出来るなら是非やって下さい。

安風情の建売り戸建てなら、そのイメージであってるでしょうが近年のマンション建築費、アフターまで考えれば三割超えますし、デベロッパーの増収は販売費の抑制でしょう

500で買いたい人がいるとしたら正気じゃない思います。十条の街を知らないとしか思えない。

>>650 マンション掲示板さん

湾岸とか池袋で高値掴みしちゃった人の書き込みでしょ。都心以外はリスク高いよ。

街が気に入って買うならプライスレスだけど。

>>650 マンション掲示板さん

逆に十条の街を知っていると買えないのだと思います。
過去の記憶や先入観なしに真っさらな目で見れば魅力的なポジションですよ。
そもそもタワマンに住もうという人は地域に溶け込むとか地域の一員になるなんて考えませんし。

城北No1タワマンであるので、強く買いたいです！

加賀の富裕層の住み替えだけで坪単価550万でも需要は十分あるな。上の方で板橋区＞北区って書き込みあったが、十条周辺に住んでる人は加賀と十条駅近くの街並みの違いからそう思い込んでる人多そう。

>>642 マンション検討中さん
そういう考えならば大山の方がいいのでは？
あちらの方が商店街の知名度は高いし、商店街を抜ければ自宅タワマンになります。
十条商店街までいってまた戻ってくるより満足度高そうです。

大山の商店街なんか誰も知らないわ。

商店街ランキング見ると、十条の方が大山より上位に入ってる事が多いみたいだけど、どっちもどっちかもね。
大山はよくわからないけど、十条銀座でTVロケはよくやってるからタレントさんも見かけるよ。

>>652 匿名さん
湾岸とかの最初は何もなかったところは、先入観なしで飛び込んで得だと思うのですが、ここは嫌でも十条の街は残るんですよね。
地域に興味ないならもっと都心部の方が満足度高い気もするのですが。
都心は高すぎて買えないけど川口とか都外は嫌だ、って小金持ちが買うのでしょうか？

同じ駅近でも、山手線沿いの板マンと、がっつり外側のタワマンだとどちらが手堅いのか。

検討者として、一次取得は勿論、二次取得の周辺シニアは居ますよね。
相続税対策の全国の金持ち、海外も含めた投資家だと、都内ならOKなのか、十条だとNGなのか。

物件としては、駅近、地域No.1、大手デベは満たしてますよね。
都心、超高層(単にタワマンでなく)は、おしい？
教えて、比較おじさん。

>>648 eマンションさん

建築費じゃなくて建材な。

ここがこれだけ盛り上がっているのは、この物件を購入したい人が多く人気が高いというわけではなく、この物件の価格がいくらになるのかということだけに興味、関心がある人が非常に多いからだと思う。ここの価格が坪400以下であれば埼玉の川口、浦和、大宮あたりの新築物件の価格と被ってしまいそちらの検討者や購入者は面白くない、ここが坪500などとなれば湾岸や城南地区の物件の割安感が際立ち、ポジション持ちの人は内心ほくそえむ、いずれにせよここが高値追求してくれるほうが自分のポジション上有利な人が圧倒的に多いのだろう。一般的には販売前のマンコミスレではネガ情報が飛び交うことが多いが、ここは珍しくネガらしいネガ情報を発信する人がほとんどいない。ここに書き込んでいる人の多くはここの購入希望者ではなく単にこの物件を盛り上げようとしているガヤ芸人と同じ役割を演じているのではないかとみている。

非都心でも好立地なら中華系投資家や日本の若い投資家は気にしない人が多い印象。資産数億から10億程度の人がポートフォリオに入れるには悪くない物件と思われる。投資家にも注目されているが、実際参戦するかは価格次第。

実需で買ってから埼京線通勤に耐えられなくて後悔する人絶対いそう。

>>662 マンコミュファンさん

「非都心でも好立地なら」は、駅力はあんまり関係なくとにかく駅近が基準ですか？
武蔵野台地の上だから、ハザードマップ的には湾岸より安心だけど。
「参戦するかは価格次第」の大体の予想は？

※教えてファンえもん

>>663 マンション検討中さん
埼京線通勤の辛さって、メインは赤羽以北な気も。
自分は武蔵浦和からでしたが、通勤快速に乗ったとしても、押しくら饅頭の時間がそれなりに長いし、途中で止まろうもんなら地獄。

他方、十条から乗り始めると、満員状態に突進するしかないですが、池袋までは短いので辛い時間は短い。
勿論、板橋～池袋間で止まる時は死ぬけど。

自分が麻痺ってて分かんないんだけど、埼京線未経験の人からすると、十条からですら悶絶レベルでしょうか？

>>665 マンション検討中さん
そんな煽っても下がらないですよ。

>>665 マンション検討中さん
むしろ、赤羽からが本当の埼京線通勤だと思います。
私は戸田に住んでいたことがあるのですが、赤羽までは普通の満員電車でしたけど、赤羽から池袋までは物理的に痛くて本当につらかったです。まさに痛勤でした。

私はもしここを買ったら自転車で通勤できるので検討していますが、広域検討者でここを買って電車でしか通勤出来ない人の全員があの通勤に耐えられるとは到底思えないです。

路線図だけでははかれないのが埼京線です。

>>666 マンション検討中さん
埼京線で通勤されたことはありますか？
もし、ないならば購入される前に、一度早起きして十条からの通勤シミュレーションをされることをお勧めします。

>>667 マンション検討中さん

すいません、たぶん認識はお互い一緒なのかなと。
言いたかったのは赤羽以北から乗り続けて赤羽から更に圧死するのと、十条、板橋からだと圧死するけど短くすむからまだましかなと。
災害の時とか武蔵浦和とか入場制限かかったりするレベルですし。

赤羽(十条)～池袋間、短いとはいえ毎日だと未経験の人には辛いですかね。

>>669 マンション検討中さん
おっしゃる通りで認識は恐らく一緒だと思います。
武蔵浦和からよりは大分楽、には全面的に同意します。
私の書き方が悪かったかと思います。すいません。

ただ、ここが坪500以上は確実！みたいな書き込みが多いのに違和感を感じてまして。

恐らくご同意頂けるかな？と思いますが。
駅徒歩1分！池袋まで2駅！新宿3駅！渋谷は4駅！交通利便性最強の駅直結！みたいな事を書いてる人達が本当に埼京線で圧死寸前になるのが平気なのかなぁ、と思っています。
私はここが坪500ならば買いません。

まあ埼京線だけが混んでるわけじゃないですし、
混雑率で言えばもっと高い路線もあるのでそれほど気になりませんけどね

色々言っているけど、買いませんじゃなくて買えませんの間違いでしょ（苦笑）

私も坪500万円じゃ買えない。

優遇倍率は取りに行くつもりですけど、価格が出たところでゲームオーバーですね。

>>670 マンション検討中さん
だから買う人は混んでる時間乗らないですって。

>>674 マンション検討中さん

プレミアムフロア組はそもそも電車乗らんのでは？

ラッシュの話、情報としては有意義だけど、通勤ラッシュが不動産の価値を下げるという話はまず聞いたことない。
埼京線ラッシュは確かに強烈だけど、時間を少し外せれば問題ないし、赤羽より手前から参戦ならまあ耐えることはできる。時間が短く近いのは正義。

>>676 マンション掲示板さん
ラッシュが酷いから埼京線沿線は安いと思っていますが違いますか？
販売中の駅徒歩圏のマンションも坪350ぐらいですけど。

埼京線は本当にそんなに混むのですか。
板橋駅から新宿に3年ちょっと通ってるけど、1度も痛いほどの混み具合は経験したことがない。
中央線は数ヶ月に1回ぐらい痛い経験があったけど。
時間は朝の８時半ごろに板橋駅です。
混むのはもっと早い時間帯ですか？

リモート勤務で通勤客減ってるだろう

東京圏の通勤時間帯混雑ランキング、複数検索してみたけど、埼京線より混雑率が高い路線は幾つもあるよ。ＪＲ、地下鉄、都営。埼京線ばかりが痛い訳じゃないでしょ。

>>680 口コミ知りたいさん
十条は安いって煽ってる人がいるだけですね。

>>678
たぶん、もうちょっと後かな？
混雑はすごいけど、赤羽以南は停車駅が少ないので停車・乗り降りの繰り返しが無いのと、車両が新しくされて昔よりは良くなった気はする。

私鉄も結構キツイ。小田急とか。
ラッシュ時はどこも大変よ。十条以外もね。

坪500て笑
購入者は5年後悲惨な状況になってるでしょう。
よほど資金に余裕ある人しか買わない方がいいですね。残債割れも十分ありえる。

>>666 マンション検討中さん
逆でしょう。
そんなに煽ってもきっと上がらないですよ。

コロナ前は十条から乗り込むの結構大変で、ドアがなかなか閉まらないことも普通にありました。
遅延が常態化していて、差し詰め状態で板橋から池袋間で一時停止することも多かったです。

ここまで坪500の需要があるなら、500で販売してみてほしいです。
その値段なら買わないけど、本当に売れるのか参考にしたいです。

この際、600万とかで出してほしいです。

>>674 マンション検討中さん
じゃ、なんのための駅近笑

>>684 マンション掲示板さん
そのとおりだと思います。仮に500だったらバブルの頂点で買って爆死のパターンかと。この物件買う層はそのくらいのリテラシーはのでは、
と、勝手に思ってます。

来年竣工のパークハウス十条の坪平均350を参考にしたら、現実的にはやっぱりここは坪平均400くらいだと思うけどな～。
中層70平米8000万とかね。　

>>690 口コミ知りたいさん
いい線です。

>>690 口コミ知りたいさん

その水準なら人気マンションになりますね。ほど良い値頃感。

広域からの獲得も狙いつつ、北区の中で住み替えも狙うとなると値付けが難しいですね。
まぁ最初はかなりお値打ち感出して、徐々に値上げでしょうかね。

>>693 マンション掲示板さん
金利上昇・株価下落でマンション相場の先行きも怪しいからなぁ。そううまく値上げできないだろうな。

>>690 口コミ知りたいさん
パークハウスって綺麗に売り切れそうですかね？
それによって、ザタワーの寝付けも変わってくるでしょうし。

規模の割に地権者が多くて販売戸数が違いすぎるけど。
タワマンスペック不要、東十条により近く、となるとパークハウスもよい立地。

優遇倍率を設けますが、これって他の物件や東急、新日鉄だとあるあるなのでしょうか？

パークハウス十条の方は、地元に不動産を持ってる→住み替え推奨→防災化事業、ってストーリーですが。

こっちは単に説明会をこなす形なので、本気度図るぐらい？
スレの賑わいだと人気物件みたいなので、デベ側のメリットが不明。

>>688 検討板ユーザーさん
混んでる時間帯乗らないとは書いたけど、電車に乗らないとは書いてないですが。

パークハウスは苦戦してるみたいなので、若干の値付けへの影響はあるかもですね。
まぁ条件が違いすぎますけど。

2LDK.3LDKでパークハウスで一番単価高い部屋と、こっちで一番単価低い部屋で価格がどうなるかというと、私はここのタワー＞パークハウスじゃないかなと思うのですが、どうでしょう。1LDKはそこより一段高値追求かな？

もうひとつは、西池袋のタワーよりは確実に安く、ただ、思ったより差は小さいな、くらいの価格をだしてくるのではないかと。

パークハウスもタワーは検討外って人じゃないと、こっちの価格見ないと決めづらいですよね。同じ階数なら単価逆転もありうるし。

この開発を機に十条が魅力ある街になればいいですね?、道のりは遠そうですけど…

ここの価格を予想する上で、73㎡の住戸があったとして坪450万円だと想定すると1億円となる。これを賃貸に出した場合に利回り4％以上が確保できれば個人的にはある程度その価格に妥当性があると思う。十条の家賃相場には詳しくないが、新築駅近タワーとはいえ十条で73㎡の住戸に家賃月33万円を出して住もうという人がどれだけいるものなのか。もし坪400万円としても4％で回すためには家賃月30万円となるがこれぐらいなら借り手はいるのかな。
個人的な見方だが新築マンションを購入する場合の購入価格の目安として、賃貸に回した場合の家賃利回りが4％以下の物件は割高だと思っている。

>>700
ここはたぶん５階から上くらいが分譲マンションですよね。そしてタワー下層の商業部は階高が高いので、５階でも一般マンションの7から8階相当以上の高さだと思います。隣接する高層建物も無く、ここはかなり恵まれたポジションかと思うんですよね。

一番条件が悪い部屋でいいから、坪３５０万で買いたい。欲張りすぎ？

>>702 匿名さん
平米でなく間取りになっちゃうけど、相場破壊ですね。
分譲より賃貸の方が価格は硬直的なので、急には上がらないし。

https://suumo.jp/jj/chintai/kensaku/FR301FB036/?ar=030&bs=040&...

>>704
正直私もそう思いますが、窓正面壁ドンみたいな悪条件部屋が無さそうな目あるんですよね。広告戦略としてはすこしでも格安を用意したいところでしょうけど、売る方も悩ましいのではと思います。
350で出る部屋があったら、特攻組が大量発生でほぼノーチャンスになりそうと私は思ってます。

>>705 マンション検討中さん

702です。
家賃３０万円なんて検索未経験でしたけど、北区だとあんまりヒットしないですね(赤羽、王子で数件)。
逆に都心をエリアで検索した方がヒットします。
月の支払いでなく、家賃で払うとしたらやはり都心に行くのかな？

十条のここで３０万円払うとすると、帝京のお医者さんぐらい？

>>707 マンション検討中さん
あとは、どうしても十条に住みたい中小経営者が経費で住むとかですかね。

>>696 マンション検討中さん
倍率優遇は、元々は割高だとか人気が今一な物件について、優先権をほのめかして確実に顧客を囲い込む目的でやることが多かったんですが、今は少し違ってきています。今一番重要視されているのは、冷やかし客を排除して本気度の高い顧客だけに絞り込むことによる販売の効率化です。
最近は、23区や横浜の駅前タワー(川口あたりも)に関しては、売主の想定以上に顧客の予算の伸びが大きく、少々高く出しても脱落することなく最後まで付いてきてしまうことが多いです。結果、倍率が高くなり過ぎて、本当に買いたい人が買えないという状況が続いています。
住友だったらさらに価格を上げるんでしょうが、他社は、さすがに今だけ儲ければいいという考え方をするところは少なく、ある程度将来を見て価格についてはあまりに相場の方向性から乖離しないよう気を遣っています。結果、人気物件への集中が続いてしまっているため、入口を少し絞る方策の一つとして優遇倍率を利用することがあるということです。
この物件は、おそらくその趣旨での優遇倍率だと思います。あくまで私の見立てですが。

ここは都心並みにキャッシュで買う人が多いだろうから（おそらく4割程度）、表面利回りが4%割ってても利益出る人が多いだろう。ローン組もキャッシュで買うより米国株等で運用したほうが儲けられるからあえてローンって人も多いだろうしな。

>>710 マンコミュファンさん
ポイントは賃貸で儲けられるかどうかではなく、家賃利回りを基準として坪単価が割高かどうか判断する、ということですよね。
あなたの論によると、坪400万でも利回りが4%を切りそう、ということのようなので、つまり割高という結論になりそうですね。

表面利回りから判断すればここも割高です。でも、それは東京全体に言えることです。というか、大阪やニューヨークや香港でも言えます。

更にインフレ加速しそうですけど、影響ありますか？

>>712 マンコミュファンさん
確かに都内の大多数の物件で表面利回りが4％以下の物件が多いのは事実だが、だからと言って他も割高だからここが割高でも問題ないというのは「赤信号みんなで渡れば怖くない」という考えと同じ。今はマンション市況に強いフォローの風が吹いているが「いつまでもあると思うな親と金」で、高値づかみだけはしないようにしたい。

表面利回りから割高で危険と思う人は、実需のみのマンション買ったほうがいいかと。マンションオタ以外にはたいていの新築マンション購入で満足できるはず。個人的にはまだインフレ（スタグフレーション）で好立地物件は上がると思いますが、そこまでは自信ないですね。

>>713 マンション検討中さん

インフレというかスタグフレーションリスクが高いです。

坪500万か。。

実需でここが良いんだけど、他所行けと言われてもなあ

予算が届くなら迷わず買うのがいいかと。交通利便性、買い物利便性、デベ、建物良しで、間取りも多少柱がアウトフレーム化されてないのがある程度で悪くないかと。北区十条のアドレスだけが欠点。品川区アドレスでダメ出しされてたブリリアタワーズ目黒や豊島区アドレスでダメ出しされてた東池袋直結タワマンたちを買った人はみんな爆益でした。ここも安くは買えないでしょうが、いい買い物になると思います。

アドレスそんなに重要か？
ただの見栄じゃん。

重要じゃないアドレスが唯一の欠点だから買いだ！と言いたかったのですが。

だから、爆益欲しいから買いたい訳じゃないんだけど。

「買いだ」とかは投資板でやってくれれば良いから、もうちょいこの物件での実生活に使えそうな情報書き込んでよ。

ここは赤羽までのアクセスが最高。
エントランスからホームまで1分プラス電車3分で赤羽に到着。徒歩4分のプラウドシテイ赤羽と同タイムだよ。びっくり！

石神井川の緑道が近いのも魅力だね。春先、桜満開の緑道を王子まで歩いて楽しんでいます。

池袋westが平均520でしたので、やはり400-450（420くらい）じゃないですかね？

湾岸のptk、定借のパコ渋谷などのコスパ最強グループでさえ4%半ば、都心部は2-3%の時代ですからね。辛いものです・・・

とりあえず、Google Map見れば分かる情報しかないのね。


ちゃんとした地元民で検討者の人に聞きたいんですが、小学生用の学習塾ってレベルどうですか？
絶対私学ではなく、経験として中学受験をさせるつもりなのですが、ザ・タワーで入居した後そもそも塾側のキャパが足りるのか不安で。
できれば、電車通塾は避けさせたく。

>>727 マンション検討中さん

キャパ以前の問題として中学受験前提の塾ってほとんどありませんよ？
みんな電車で赤羽か池袋に通いますから。なかには王子へ行く子もいます。
中学へ進学したら電車通学なのに電車通塾を避けたいという意図がわかりません。
ちなみに中高2人娘の親です。小4から電車で塾に通いました。

>>728 匿名さん
電車通塾を避けたいのは、小学生の内は、という点でした。

小6年～中学生になったら流石に大丈夫だと思いますが、通わせるなら小4からと考えていたので、埼京線の混雑が心配で。
下り方面の赤羽であれば、行きも帰りも混雑は避けられそうですね。

匿名さんのご息女は、何駅の塾に通っていたんですか？

>>729 マンション検討中さん

上の時は赤羽です。仰るとおり混雑と逆方向ですので楽だと言ってました。
下の子は本人の希望で池袋に通わせたのですが、危険な目に遭ったことはありません。
当時よりも成長した今のほうが親としては心配ではあります。

浮間舟渡駅前で築20年のアイ・タワー17階角部屋が坪272で出てるね。同じ埼京線単駅、23区で将来価値の参考になるのでは？

>>725 匿名さん

しかも結構仕様高めでしたね。

>>731 マンション検討中さん
北区の人じゃないですよね？
浮間舟渡と比較して何の参考になるやら。

>>731 マンション検討中さん
参考になるわー

>>733 マンション検討中さん

そうだよ？
ここって北区の現地需要のマンションでしたっけ？
現地の相場感当てにするならいくらくらいが妥当？

>>735 マンション検討中さん
もしも再開発でもない十条駅徒歩1分板状マンションだったら坪単価360-370くらいが相場としての妥当ライン(地元需要メイン)。
ここに「複合再開発の最高層タワー(仕様高め)」が加味されて、中広域需要をメインとした場合にどこまであがるのかという話だと思います。

マンマニでもザ・パークハウス十条は適正価格380万って言ってるし、徒歩1分なら非タワマンでも430万はいくだろう。

都心駅近のトレンドにこの立地が含まれるか否か、郊外の武蔵小金井は違う意味で大惨事、亀戸は上手く立ち回ったけど、勝どきとの比較でやや劣勢。池袋の安定評価にどこら辺まで便乗が可能かの戦いって感じですか？

>>736 マンション検討中さん
なんとアイ・タワーも複合再開発の板橋区最高層なのです

ハザード真っ赤なところはゲロ安ですよ。
赤羽岩淵駅前タワマンもかなり安い。

十条は武蔵野台地の上だからねぇ。

>>737 マンコミュファンさん
適正価格言及してましたっけ？
「平均坪単価は約350万円です。」ってファクトベースの記載はあるけど。
https://manmani.net/?p=41464

別記事ですか？

>>741 マンション検討中さん
適正というか、特殊事業じゃなければ380万行ってもおかしくないって書きぶりでしたよ。そうなるとやっぱザタワーが400万で出るとは思えないんだよな。450万くらいですよ、やっぱり

>>742 マンション検討中さん

↓の部分を、「特殊事業じゃなければディスポ有りと２重床にして380万円」という読み方ですね。
難しい。

ただ、地所レジ単独事業でないがゆえにスペック面で気になる部分があります。ディスポーザーがないことと直床(それでいて基本天井高2450mmと高くない)であることです。価格帯からすればディスポーザーあり、二重床が相応しいとは思うのですが地権者さんや不燃公社の意見が強く入っているように感じました。

>>740 匿名さん

亀戸だって
豊洲だって
勝どきだって
みんなみんなハザードなんだ友だちなんだ

>>737 マンコミュファンさん
マンマニのポジショントークではなくて十条の相場そのものの話ですので

朝から人身事故での埼京線の弱さを実感中(涙)
こればっかりは仕方がないが、他路線に比べるとホームドアの設置が後回しだからなあ。

>>743 マンション検討中さん

ここの仕様次第ですね。

埼京線で事故があればヒガジュウまで歩けばいいだけ。普通に徒歩圏内。十条駅が近すぎるから普段使わないだけで。

ここを購入しそうな人の属性や現在の居住地はどの辺の人が多いのだろうか。普通に考えれば埼玉や都内城北地区の人が大半で、都心部や目黒、世田谷等の城南地区、中央線沿線あたりの城西地区の人がわざわざ十条に移ってくるというのは考えにくい。
埼玉や城北地区の人の中で1億円以上のお金をマンションに出そうと考える層はそれほど厚くないと思うがどうなんだろうか。

>>749 匿名さん
タワマン検討層は地方出身者が多いから今住んでるところはあまり関係ないんじゃないかな
都心に地縁がある人は確かに買わなそうだけど割合的に少ない

>>749 匿名さん
駅近タワマンは元々地域住民の一般層はターゲットにはしてないよ。それはどこでもそう。だから心配しなくても高値で完売してしまう。安く買いたいと思うより、高く買って高く売る方を目指した方がいい。自分が住んでる港区なんかその考え。

ザ・パークハウス十条が坪平均350なら、ここはやはり400が妥当かな

>>752 匿名さん

価格設定は平均350ですが、売れ行きってどこかで見えますかね？
瞬間蒸発ならここは強気で来るだろうし、逆に不調なら弱気に。
400を軸に振れ幅がどれくらいか、詳しい人に聞きたい。

駅距離、規模、タワマン／板マンの違いはあるけど、あくまで参考として。

価格の話から外れますが・・・

現地見てきました。十条駅は古いですが、改札が1階でマンション敷地までおそらく１０秒くらいで、とてつもない駅近感ありますね。
駅が大きくないところが使いやすそうです。高架化しない方がよいかもとすら思ってしまいました。

ところで、このタワマンの商業施設にはスーパーは入るのでしょうか？
有名な地元商店街があり、組合も強そうなのでスーパーが入ることが決定しているのか気になりました。

もしもスーパーなしなら、十条銀座もありますがタワマンと反対方向で、しかも安い話題の惣菜のお店とかは商店街の奥の方で、日々利用するとなると徒歩１分の価値が逆に無くなるのではと思いました。

>>754 匿名さん
1200平米の店舗にスーパーが入ることは決定しています。おそらくクイーンズ伊勢丹。激安商店街との両建てで、比類なき希少性となりそう。

>>755 マンコミュファンさん
クイーンズ伊勢丹なら嬉しいです　どこからの情報ですか？

>>756 匿名さん

それは秘密です（笑）

コンビニやファミレスなんかも入るんですかね?
飲食店や惣菜とか、食関係が中心?
本をよく読むので北区の公益施設の図書館機能に期待してます。てか、十条に本屋がないのが不便で残念。

限定ページに坂根さんが寄稿されてますね。
https://note.com/factstock/n/n3d66acffb5dc#fgfQy

この前こんな記事かかれてるぐらいだから、最低限この物件は質は大丈夫そうということかな？

>>756 匿名さん
テナントはまだ決ってないでしょう。だたの憶測ですよ。

>>758 さん

前は有ったんですが潰れました?
中々、単駅で本屋を維持するのは難しい時代ですね。

池袋の大型書店かに赤羽の駅ナカを上手く使っていくことになるかと。
なので、図書館に期待は同意です。

>>759 マンション検討中さん

要は高くても質のいいものを納得して長く使うのが〇ということかと。目先の利益云々ではなく。
ここは、価格下げの努力より質を優先しているのは確かなようなので、あとはその価値観に同意できるかどうかだけ。

テンカセと廊下タイルは標準で欲しいところ。

>>763 匿名さん

ウクライナとロシアの戦争で難しい局面に入りましたね。建築コストは上がるが、富裕層の資産は減少。デベはどういう販売戦略をとるかしら。個人的には思い切り高値で出して、長期販売していくと思いますが。

もやさまを観よう！

普通に70平米台前半で条件の良い上階なら500台もあるだろうなあ

>>766 マンション検討中さん

600台もあるでしょ、当然ながら。

>>763 匿名さん

その仕様ニーズあるかな？
テンカセだと450くらい行くかもね。

>>768 通りがかりさん
プレミアムタイプは天カセあるかもですが、標準ではないでしょうねさすがに。池袋の仕様を越えてはこないでしょう。あるなら情報も出しているでしょう。情報として出し惜しむ理由もないですし。

上階は500超え普通でしょ。
テンカセなんてプレミアにしか無さそう。
廊下タイルとか食器棚はほしいけどなあ。

>>770 マンション検討中さん

主寝室床暖房があって天カセないのはバランス悪くない？

>>771 マンション検討中さん
天カセいれられるならもとの天井高さがかなり高くなる(その分戸数が減る可能性も)けど、この規模戸数で標準タイプも天カセいれる決断は収支に打撃が大きすぎるのでわざわざしないでしょう。洋室床暖は構造に影響与えないお手軽オプションなので、これだけはして仕様よく見せる判断は特にバランス悪いとは思いません

主寝室床暖房なんてつけたい人だけつけられるようにすればいいのに。
私はついてなくてもつけますけど。

>>771
珍しい気はしますね
個人的には天カセはそんなになんですけど、こだわる人多いんでしょうか

>>774 検討板ユーザーさん

リビングのテンカセはマストだよ。
壁掛けエアコンはダサすぎ。

安い部屋だと380、高い部屋で550って感じですかね。

>>775 匿名さん
今住んでる所は天カセだけど全く必要性を感じない。
言うほどかっこよくないし、買い替えも難しい。
壁掛けで最新のエアコンにすぐ替えられる方が私はいい。

>>777 マンション検討中さん

軽自動車で満足するのは良いことだよ。
押し付けは良くないけど。

壁掛けの方が性能、メンテナンス性は良い
天カセはやはり見た目なんだろう

>>778 匿名さん
私はいい。なので押し付けてはいないつもりです。
本当に住んでみて天カセで満足度が上がる人がどれぐらいいるのかな？と思います。
突き詰めると軽でいい、と同じなのかも知れませんがｗ

書いてて気づいたけど、私は輸入車乗っても別に満足度上がらないと思って結局は国産コンパクトカーに乗っている人間でしたｗｗ

それは国産コンパクトカーの満足度が高いからでは？
でも仰る通り私も天カセ物件所有してますが、初期費用抑えられるのと手配がめんどくさくないだけで天カセメリットは感じてません。
その分価格に乗ってるんでしょうけど。。

>>776 マンション掲示板さん
380で3LDKあれば購入したいです！

>>782 通りがかりさん
「380で3LDKあれば購入したい」人が押し寄せて大抽選会、結果自分は買えません、が正解ですよね。。

私は自分で住む為に買いたいので、大抽選会になるような価格設定はやめてほしいです。
どんなに安くても買えなきゃ意味が無いですし、確率的に自分以外の誰かが当選して喜ぶ可能性が高いわけで、それも不愉快ですし（笑）

純粋に投資目的で買うなら、当たればラッキーでとりあえず参加しよ、ってなりますが。

一般層向けとしてはゆとりある（グロス重たい）S-75Bの1期1次なら380-400（8,800-9,300万円）くらいを期待できると思います。この価格なら広域参戦で抽選必至かと思いますが?
小さめの部屋は確実に400超えてくるかと。本当に、●●（今回なら北区）でしょ、というのが通じない時代ですよね。

>>784 匿名さん

やっぱ、パンダ部屋400切り、平均450ってのが濃厚。

>>784
二子玉は河原、湾岸は埋立地、武蔵小杉は工場と揶揄されてきた過去がありますね。ここについては続々とタワマンが建つわけではなく、既成市街地との共存が続いていくわけですが、そこのみを取り上げて大きくマイナス評価する層は一部にとどまると思いますね。そういう方の考えも否定しませんが、大勢には影響しないのではと。

>>786 eマンションさん
うちは4代以上前からずっと東京なので極端ですが、湾岸や二子玉どころか、田園調布は新興住宅街、目黒なんて人が住むところではない、と言われ育ちましたよ笑
そのうち十条や小岩あたりも昔は～みたいに言われる日が来るんだと思います。

>>784 匿名さん
そこは階数にもよりそうですが、1億前半もありそうですよね。

>>784 さん

>>784 匿名さん
そこは階数にもよりそうですが、1億前半もありそうですよね。

それより店舗に何が入るかが重要だと思います。決まるのはまだまだ先でしょうけど。

優遇倍率の条件達成すら争奪戦になる感じでしょうか？

そこまで大人気になるなら、わざわざ優遇倍率設けなくてもっぽいですが、いまさら取り下げられないか。

>>787 匿名さん
江戸時代くらい？

坂根さんの動画だけど、まさにこのスレですね。
有益な情報はないけど、価格のことだけで盛り上がってるからランキングも上位。
広域検討者の候補にも上がって更に競争激化。
喜ぶのは宣伝費が浮いたデベだけ(涙)

>>793 マンション検討中さん

ここは割と冷静だと思うよ。PTKスレにでもはっつけてあげてください。

>>787 匿名さん

最近、二子玉川や目黒に行ったことありますか？　十条も小岩も100年経ってもかないません。十条も小岩も民家が多すぎて、大規模な再開発はできないし、電車も１路線のみ。十条に関しては、近くに池袋赤羽。人口減のなか、回収の見込みが立たない投資はしないでしょう。

田園調布は独特ですが、十条とは目指すものが違うでしょう。あちらは庭付き戸建てで閑静な雰囲気。

>>795
百年前は板橋宿付近の方がよほど賑わってたでしょうね。

それにしても、ここで誰が何を書こうが、価格に影響力があるなんて微塵も思わないなあ。販売会社の担当者くらいは見てるかもしれないけど、決定権のあるディベロッパーなりがここを参考にするなんて、とても考えられない。

ちら見くらいはしててもおかしくない。でも、情報ソースが匿名掲示板では価格決定の社内会議は通過出来ないだろうし、影響力なんて無いと思う。

価格影響という話であれば、エントリー時に入力した希望広さ・予算は多少は影響力を与えられます。少なからず価格決定会議の情報源としては使えわれるレベルではあります。ただ基本的に予算より多少買い上がりするケースがほとんどなので、予算ちょい上の設定にされますが。

>>795 通りがかりさん
私は目黒在住（上記の通りの家族なんで購入時は反対されましたが笑）ですし、二子玉川は仲の良い大学時代の友達が住んでるため（コロナ前は）よく遊び行ってました。
別に十条や小岩が目黒や二子玉を超えるなんて書いてませんよ。開発されたり、時代が経てば人々の価値観なんて変わりうる、って言いたかっただけです。

>>798 マンション検討中さん
反応者の全体傾向を統一して操作できれば、その通りだと思いますが、全員で一斉に低めの予算を書いておく、なんてできない以上厳しいですね。。

一人で低めの予算を書いたところで見込み客から外されて、デベからの案内が後回しになるだけかと。

二子玉、目黒は知りませんが、このマンションが例え人気になっても十条が栄える事もなく、池袋の資産価値があがるだけじゃないですか。

再開発1号物件てどんなエリア、どんな時代でも上がるわけない、高い、どうせ〇〇だからみたいな。
武蔵小山なんかも開発前は400越えタワーがありえないなんて言われてましたよ。
豊洲や勝ちどきみたいな湾岸エリアも。武蔵小杉も。
よく分からないけど一つ言えるのは駅前の再開発タワーは中々ない。だからこそそこそこ売れんじゃないすね。
70前半上で一億とか普通にあるでしょ。

>>802 口コミ知りたいさん

エクセレントシティは再開発と言いがたい、パークハウスは再開発事業だけど板マンで規模も小さいしノーカン。
となるとザタワーが第1号でもいいけど、むしろ第２、３、って続く情報有ればぜひ知りたいです。

上げられてる再開発エリアはもともと何もなかったり、工場跡地で広い面積確保できたりだったと思うものの。
十条は木造密集地域なので行政としては再開発したいけど、ドカンと大きい土地は中々空かない…

そういう意味でザタワーは希少ではあり。
再開発の希少物件ではあるけど、再開発エリアのトップランナーではないので、比較するとしたらカメックスとか？

値付けはコストありき。よほど小さなプロジェクトでない限り、買う人の意見は関係ない。

>>804 匿名さん
なに言ってんだお前。
出来るだけ高く売らなきゃ利益相反だろ。

>>805 匿名さん

すまんが君こそ支離滅裂だぞｗ

>>804 匿名さん
コストありきで収支としての最低ラインが決まり、そのあとどれくらい上にのばせるかは相場やエントリー状況は加味されますよ当然。ぎりぎりまで価格開示がされないのはエントリー者の状況など加味して価格見極めしてるからですし。

>>801 マンション検討中さん
別に十条が栄えなくてもビッグターミナル池袋の再開発に寄り添えるポジションにあるからいいんじゃない？
池袋は今以上により高くなるだろうから、買えない人がその近辺を買うことになる

坪500万円確定だな
古豪復活
当然の成り行き

>>809 匿名さん
こういう投稿って何が目的なんだろう？
掲示板で牽制する意味はないし、売主のサクラが定期的に投稿してるのかな。新しい情報が欲しい中で根拠もない無意味な暇つぶし投稿はやめて欲しいです。
この物件は特にこういう投稿が多い気がする。

>>810
むしろ考えすぎ
よその大規模物件の方がよほど荒れているし、べつに人のことを貶めるような内容でもないのだから、自分の見解とちがっていても気にしないのが一番。

@500はさすがにきついです。
お願い@450で！！！パンダでもいいから！！！

>>811 マンション掲示板さん
確かにそうですね。
たまたまいくつか検討している物件の中でこの物件だけが無駄な投稿が多いので気になった次第です。
無駄な投稿も人気がある証拠ですかね。

当たれば大きい顔をするし、外れればスレに来なくなるだけなので、気にするだけ無駄ですね。

早く、公式サイトで新情報が欲しい。

競合エリアのモデルルーム見学のときは平均450くらいで低層ならワンチャン400前半あるかなくらいっていってました

>>815 マンション検討中さん

業界的に競合エリアってどこになるのでしょうか？
近場に同種物件が無いので、比較で見ていきたい。

もし450とかなら勝ちどきとかじゃないですかね。

○○の条件的に競合エリアだね→価格も近いかもね→分かる
価格これぐらいだね→何処其処と競合エリアだね→まだ分からん

結局、類似物件がないから公式の価格発表待つしか比較できないですかね。

確かに明確な競合がないのがなあ。スミフの大山辺りなんだろうけどスミフだからそれこそ500近い金額で出すかもね。

大山はまだ先だしなあ
向こうはこちらの価格付けを注視してるだろうね

ですよね。スミフは絶対ここの動きまっでからだからなあ。まあ、当然更に一段上の金額狙ってくるんでしょうけど。
もはや23区内で400以下のタワマンは存在しない時代ですね。。

この掲示板、謎の坪500男が定期的に顔出しますね笑

でも久しぶりに楽しみな物件ですね！
人気になるといいですね！

前は580万おじさんもでしゃばってた

>>821 マンション検討中さん
さすがに評価としては十条＞大山じゃないですか？
平均すると価格も十条のほうが高いとは思いますが

>>821 マンション検討中さん
プラウドタワー亀戸クロスとかそう考えると安かったなー。まだ残ってるけど坪350くらいでも充分買えたからなー。

>>825 マンション検討中さん

十条はJR駅で新宿、渋谷まで乗り換えなしで行けるのでそうだとは思うけど、大山は大規模な再開発があり駅の高架化やローターリーも作られるので、池袋をメインとする人や池袋で地下鉄に乗り換える人にとっては大山の方が良いと思う人も多いんじゃないかな？商店街は活気がある上に再開発で街が新しくなるし、区役所へのアクセスも良いし地下鉄も徒歩圏内だからね。

自分が検討できない金額予想されちゃうと、反発して猛烈に反論したり、でしゃばってるとか売主がとか書き込んだりする割に、安く見積もられてるとそのまま受け入れるとか笑
お金が無い人達って自分に都合が良いような意見しか認めたくないんだろうね
ホント笑える。たまには安すぎの意見には、そんな安いはずがないだろうって意見でも書き込んでみれば？笑

北区～板橋区周辺に住む前は、十条(JRの駅)は知ってても大山のこと存在も知らなかったんですけど、住んでからは十条よりイメージは良いんですよね。
どっちが栄えてるか？というより、住むなら良いなってイメージなんですけど。

なので、ひとえに広域検討者といっても、何を求めての広域か？で、どっちが魅力的かも変わりそう。

>>828 マンション掲示板さん

580万おじさんは、予想とかそういう次元じゃない。580万に異様なこだわりもって何度も書き込んでるからみてみ？
あれは、予想とは別物だと分かる。

さっさと＠500出してお通夜にしちゃってよ

まあ、坪400後半とか500オーバーで来たら、十条もすげー時代になったもんだ、と思うだけで、それでも買える部屋探すか別物件行くかなんですが。

公式の価格として出たら簡単には変わらないだろうし、別にデベにアホとも言わない。

某氏が引かれてるのは、金額以外の部分が大きいと思うけど、本当に購入検討者なら同じ住人になるのはマイナスですね。

向こうもあなたのこと嫌ってますよ
去ったほうが身のため

まあJRほぼ駅直のここが大山より高いのはかたいかな。大山は投資目線の人はここより大分減るでしょう。ただし住友。それが全て。

やはり上京してきた方とかも踏まえるとJRってのは大きいですかね
運行本数の見直しはあるけど高架化もされるし。

現状、踏み切りとかもあって十条は通過禁止駅なので、高架化した後に赤羽～池袋間の快速通過駅に成ったら悲しいけど(板橋も同じく)

>>835 マンション検討中さん

板橋も十条も乗降客数が結構多いから飛ばされないとは思いますが、どうなりますかね。
京浜東北線の東十条も飛ばされてないし、十条も大丈夫だと思って期待してます。

池袋界隈でのマンション価格イメージなのですが、
東池袋>要町>椎名町＝千川＝赤羽>板橋＝十条>大山くらいのイメージなのですが合ってますかね？
※駅距離やスペックが全て同じと仮定した場合

>>836 口コミ知りたいさん

京浜東北線は、高崎線、宇都宮線、上野東京ラインという快速と差別化で各駅なので、東十条が飛ばされることはないです。
山手線と被るところは、京浜東北線が快速側になる。

一方、湘南新宿ラインもあるとはいえ、埼京線内で既に通勤快速、快速があるので各駅のみの駅になる可能性は0でなく。

まあ、高架化そのものが2030年代ですから、早く考えすぎでした。
申し訳ない。