梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>2550 検討板ユーザーさん
住不の営業の方も同じことをおっしゃってました。

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2551 安い値段で土地を買って、儲ける為だけに全力でコストカットをした作りにして、おまけに自社のホテル入れて、定期借地権にする始末。周りはパチンコ屋だらけで、電柱だらけで雰囲気は悪く立地は良くても買う気には全くならなかった。

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うめきたが見えての対抗物件かつこちらは定借なので厳しいよね。

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公式HPで櫻井さんの現地調査を読ませていただきました。
文中、こちらのマンションについて価格は安くない。しかし、利用価値が高く、賃貸に出せば、高い家賃を稼いでくれると書かれていますが住人の比率は実需より仮需が圧倒的に多くなりそうですか？

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>>2554 匿名さん
高い家賃とは低層の商業店舗でしょうか？
　住居は1億で買った部屋の家賃も30万がせいぜい、利回り3.5%程度でしようねー。経費と建物の減価償却で合わせて4%は見込むべきで、赤字確定でしょう。

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>>2555 eマンションさん
追記、今は新築プレミアム家賃で1割アップ位取れるでしょうけど。

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>>2555 eマンションさん
何で経費と減価償却合わせるの？

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>>2557 匿名さん
減価償却を合わせるとのは、PLだから。CFなら減価償却を含めず、代わりに返済が含められるから、普通の融資額ならさらに赤字でしょうね。

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>>2558 マンコミファンさん
税金払いたくないからCF重視してました。

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>>2557 匿名さん
もし貴方がnet利回りが黒字ならオーケー的にデベ営業あたりに煽られてるのなら、とても危険。net利回りから算定される金額からさらに、空室リスク、年毎に物件価値が減少する事に対応した減価償却、そして返済額まで差し引いて黒字になるべきです。もしくは将来の値上がりキャピタルゲインが確実と信じられること。ガーデンは値上がりしますか？
櫻井氏のブログは貴方の賃貸経営を保証しませんよ。

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>>2559 匿名さん
いずれにせよ
理に合わない物件です。
税金払いたくない、損したい、極々少数の人たちだけが購入しているようです。

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グラングリーンができる頃には築浅ではなく、紛れもなく中古物件ですね。

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>>2562 匿名さん

がめつい住不のことだから、中古物件にして、仲介手数料でしっかり儲けますね。

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うめきた2期のマンションは定借？

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バブルの塔にならなければいいけど

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>>2554 匿名さん
櫻井氏のHPを見て評論?と広告が混然一体になっていることに驚いた
他の業界ではコンプライアンス違反だね

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>>2566 匿名さん

住不がやりそうなことです。

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>>2567 検討板ユーザーさん
そして、櫻井がやりそうなこと。

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>>2568 通りがかりさん

もう末期ですね

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>>2569 評判気になるさん

住不にその自覚があれば値下げもあるのでしょうが、
しばらくは資金力にモノ言わさせて強気で行くでしょう。そのうちに中古物件になり、需要に合わせた価格に落ち着くでしょう。あまり関心ないですが。

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駐車場について質問させて下さい。
駐車場、駐輪場、ミニバイクの駐輪場に非住宅用〇台含むと言った表現がありますが、こちらはマンションの管理組合ではなく売主が他所に貸し出している駐車場なのですか？

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30階の60平米住戸が中古で売りにでましたね
とうとう持ち堪えられなくなったのでしょう
1.23億と新築価格から1割乗せて諸費用含めてとんとんの値段
しかし既にスミフが新築価格も値下げしてそれでも売れない
中古の定借物件なので大幅に下げないと売れるわけがない

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何割売れてるのでしょうか。浜松町にある名物マンションみたいになるのでしょうか。近く通るたびに見上げちゃいますよね。

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>>2572 匿名さん
32階の58平米も中古で売りに出ています。
1.343億とこちらも新築価格から1割以上乗せています。
とんとんで損をしないぎりぎりの価格ですね。
売主さんの苦しい心情はよく分かりますが、
もっと思い切って損切りしないと売れるはずはないです。こういう状況が続いて、じり安に拍車がかかりますね。

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>>2574 評判気になるさん

＠764万ですか
土地所有権でも高い
半額の＠382万で引き合いあるかどうかでしょう

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>>2575 マンコミュファンさん
いい線をつきますね。
先日参加したマンションセミナーでも、同じようなことを言っておられました。
時間をかけてそうなっていくとは思いますが、ここは定借なので辛いです。

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地価は上がるが定借のここは落ち込むばかり

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新築はすぐ引き渡ししてもらえないから、中古の居場所もあるんですかね。

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>>2578 マンション検討中さん

確かにそういうこともセミナーでは言っておられましたが、もっと魅力ある物件ならとも言っておられました。

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>>2575 マンコミュファンさん
半額でレインズにでも載ったら、スミフが慌てて買って隠そうとするでしょう。

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>>2580 検討板ユーザーさん

レインズに出たときは、スミフが隠す前に教えてくださいね。

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どこのタワマンも70年経てば
解体するしかないよ
コンクリートの中の鉄筋が腐食しはじめたら
建物は御臨終となる。
70年後の管理組合で手に負えるとも言えない
定借なら、そこは安心できる。
所有権付きでも解体費用、解体コンサル費用で土地の持分と相殺やな。

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>>2582 検討板ユーザーさん

うーん苦しいね、ポジショントークのいい例じゃ
誰が好き好んで定借選ぶねん

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>>2582 検討板ユーザーさん
定借の最大デメリットは中古になると銀行融資が十分に出なくなって売りにくくなるため中古価格が激減する事、７０年後の話なんかしても融資はおりません。

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>>2582 検討板ユーザーさん
スミフの方ですね。
お仕事、お疲れ様。

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スミフの営業の方、こんな売れない定借物件の担当にあたって気の毒としか言いようがありません

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>>2586 マンション比較中さん

スミフは体力ありますから、大丈夫です。
もうすぐバーゲンセールしますから、ご期待ください。

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>>2586 マンション比較中さん
スミフがこんな超一等地にゴミみたいなスペックのマンションつくったのが悪い。

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70年後解体が必須のように書いてますが、少なくともスミフは70年後も躯体は残して再利用する気満々ですね

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ずーと、同じ話の繰り返しですね。他を買った方がいいのでは。

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とはえ梅田の直前の一等地に空室だらけのタワマンが１０年間も存在し続けたら大阪の恥だからなぁ、何とかして欲しい。

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>>2589 さん

スミフにはいいことずくめ、購入者にはいいことない物件ということです。

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商業、ホテル、オフィス、賃貸フロアなどタワー全体の過半数と底地を、たった一社が所有する歪な借地物件であるのもリスク。その一社だけの都合で、７４年目位に修繕積立金を使って延命工事さえ可能では。

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>>2593 eマンションさん
その通りです
全体管理組合の過半数を一社が握っているので管理費修繕積立金を徴収するのも使うのも全て思い通り
各住戸から取り立てる地代だって値上げするだろう
購入者から75年間とことん吸い取る仕組み
逃げようにも転売も難しい

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>>2594 匿名さん
そうなんですか。
こんな物件を購入したら、えらいことになりますね。
スミフがそこまで悪徳とは思いたくないですが、
売れない現状が物語っているわけですね。

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一般に定借は中古になると築浅でも所有権の2割引きと言われてますが、ガーデンは上記デメリットがあるが、取壊し不要と７５年長期のメリットがあります。評価は難しいですが、私はやはり2割引きに落ち着くと思います。

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>>2596 eマンションさん
2割引ですか、スミフがその判断をしてくれたら、
真剣に購入検討します。

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10割乗っけて、「2割引いてくれるなら」と言わせるスミフ流石です。
そりゃあ、メジャー7でも断トツの利益率を誇る訳だ

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こちらのスレッドで値引きの話が出ていますがスミフのマンションにおいて値引きはあり得るのでしょうか。
一般定期借地権マンションで竣工から1年経過とは言え、スミフと言う売主は値引きには一切応じないと聞いております。

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>>2599 匿名さん

売れなくてもいいから応じないと担当が言ってました。
体力あるから70年余り辛抱するそうです。

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