パークタワー晴海　その3

>>36300 匿名さん

おお！お久しぶりです！ハンドルネーム「匿名」さんの最新作ですね笑

>>35251
>>35268
>>35285
>>35297
>>35315
>>35347
>>35620
>>35674
>>36300

晴海二丁目は、ベースAP4.5mに防潮堤AP6.0mが整備されてるので、対策としては十分です。そもそも湾岸エリアなので内陸の安全なエリアに比べたらリスクは高ので、そんなに地盤が大事と考えるのであれば、湾岸エリアに粘着して投稿してないで内陸に行って下さいね^_^

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>>36295
どうしてシングル向けが苦戦してるのでしょうか？
お隣はシングル向けも売れていたような気がしますが。

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>>36302 匿名さん

1LDKは北向きで坪単価350万前後と高いからですかね。

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>>36301 eマンションさん

マニアックな方もいるものですね笑
妄想力はある方のようですがw

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>>36302 匿名さん

ファミリー向けから売れていってるんでしょうね。ただ、最近は加速しているみたいですよ。

お隣は相場上昇期でしたからね。何でもかんでも買えば儲かった時代でした。

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お隣は、1LDKが3,600万円台で買えたんですね。

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>>36306 匿名さん

時代が違うとしか言いようがありませんね。

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>>36307 匿名さん

築年数が3年違うだけで、こんなに価格が違うんですね。

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クロノは1LDKが2800万円台、3LDKが4900万円台からありましたね。時代が違うとはいえ、たったの数年だけ。
ほんの数年でこれだけ明暗が分かれるわけです。

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>>36309 匿名さん

そういう相場ですからね。
今からそういうことを言っても戻ることはありませんよ。

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>>36309 匿名さん

四年前に城東エリアの某マンションを買って去年売り、1500万くらい抜かせて頂きました。
子供も生まれましたので、次はここの比較的割安な部屋を買いました。駅遠ですが、都心よりは同じ金額で広い部屋を買えましたし、満足しています。

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>>36305 通りがかりさん
最近の販売中区間が昨年末に訪問した時とあまり変わらなかったので、苦戦しているものと思っていました。
不動産マーケットも明らかにピークアウトしている中、購入に踏み切れず…

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相変わらずここは、このマンションだけに限らない話題が延々と続きますね。
どうしてなんでしょうね？

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晴海ライナーの晴海二丁目停留所が前の道路にできますよ。どのマンションの近くかはまだわかりませんが。

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>>36313 匿名さん

良くも悪くも注目度の高いマンションなんでしょう。9割がた販売が進んでもこれだけ投稿があるわけですからね。

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>>36314 住民板ユーザーさん2さん

クロノ前から移動？

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>>36315 匿名さん
ツッコミ所が満載ですからね、ここは。

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>>36317 匿名さん

ツッコミどころといっても、駅遠ぐらいでは？

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駅距離しか欠点の無い晴海。駅前しか特徴の無い武蔵小山。同じ三井でも特徴がありますね。
晴海の方がまだ資産性はありそう。

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>>36314 住民板ユーザーさん2さん
クロノとティアロの間の公道らしいですよ。

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>>36320 評判気になるさん

そうなんですね！
今とあまり変わらない場所ということですね。

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>>36320 評判気になるさん

なぜ移動になったんでしょ？
クロノ側が嫌がったのかな？

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>>36319 匿名さん
どちらもお盛んですねー。

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>>36322 名無しさん

クロノの住民掲示板見ると、晴海ライナーの停車場所がクロノの車寄せになっていて、そこは私有地なのにティアロなどから人が乗りに来ている、それを嫌がってるみたいですね。それで公道上に移動になったのでしょうかね？
ちなみに移動になるというのは情報ソースどこでしょうか。

まぁ長期的には、BRTの停車場所が決まればそちらに晴海ライナーも停まることになるのでしようね。

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>>36290

なぜ笑っていらっしゃるのか全くわからないのですが、どういうことでしょうか？？？

（特に高層階の好条件の部屋など）このクラスの物件を購入される方には、課税所得で1800万円を超えている方も少なくないと思います。
その場合、所得税率は40.84%となり、住民税10%と合わせると50%を超えます。

そういう方が、たとえば月額30万円で部屋を貸した場合、ローン金利や管理費などを引いても24万円程度の収入になると思いますが、それに対して約50%の税金が課せられるわけです。
つまり、たった12万円の収入。
30万円で貸して、12万円の部屋に住むならトントンですが、それは耐え難くないですか？

となると、結局売却を選択する人が増えるのではないか、と思うのです。

どこか間違っているでしょうか？

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トーキョータワーズは、坪190万円だった。

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転勤になったら貸せばいいと言えるのは年収がよほど低い人だけで、ここのようなハイクラス物件を購入する人にはあてはまらないですよね。

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クロノはローソン撤退が決まりましたね。ここも、セブンイレブンににげられないように、みんなで買い物しましょう

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連投、お疲れ様です。
ここ数日、変なのに絡まれちゃってますね、このスレ。

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>>36325 購入経験者さん

減価償却があるので課税対象額は、ご想定の額よりも少ないと思います。
かつ、転勤先での家賃は会社が全額 (或いは大半を) 負担するケースが多いと思います。

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>>36325 購入経験者さん

その数字ではミスリードになってしまうと思いますよ。経費を少なく見過ぎ。あと課税率も実際には段階的な課税なのでもうちょい低い。それに頭金も払ってんだからね。超ザックリだと以下のような感じかと。（数字はザックリね）

+30 家賃収入
-3 管理修繕
-2 固定資産税
-3 金利
-10 減価償却
=12 これが課税対象、で税金は5万ぐらい。

キャッシュフローを見ると、上記の減価償却が無くなり元金返済が-12と税金-5が入る。よって最終的には、

12+10-12-5=5

とか。なので、貸してキャッシュフロープラス5万円になるなら、他を借りる足しにすれば良い。

まぁ、数字はザックリなので気になったらご自分で計算してね。

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>>36330 マンション検討中さん

同意です。

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>>36327 匿名さん

初心者マークさんは、初心者としてしっかり勉強した方が良いですよ。

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転勤になったら貸せば良いかなと考えていたのですが、空室や仲介屋に払う手数料考えるとあまり美味しくないですね。

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>>36334 マンション検討中さん

まぁ、この高値市況では、あまりいい思いをしようとしちゃいけないと思いますよ。転勤で仕方なく貸すことになるのであれば、トントンになればいいかなってぐらいの心持ちでいいと思います。うまくいって数万円お小遣いが増えるなら良しってことで。

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>>36334 マンション検討中さん

売却額が購入額と同じと想定すると、、、
2年後にまた中央区に戻ってくるなら、仲介業者に払う3%がもったいない。
5 - 10年後に戻ってくるなら、貸しているうちに不動産として資産形成できてありがたい。

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>>36331
新築、定額法で減価償却が月10万円になるのは、建物部分の価格が5454万円、総額では１億円超の物件となるでしょう。

頭金を2000万円強入れて8000万円のローンを組んでいたとして、自宅でないため住宅ローン控除は受けられませんし、金利の高い投資用ローンを利用することになります。
金利は2%前後のものが多いですが、仮に優遇で1.0%で最長の35年ローンで組めたとしても月々の返済額は22.5万円。
管理修繕3万円に固定資産税2万円、所得税・住民税7.5万円を合わせると月々35万円ほどの支払いとなりますので、最低でも35万円以上の賃料で貸さねばなりません。

このとき、35万円で貸して、35万円を支払い、手元に残るお金はゼロ。
空室になったり、設備品が壊れた分は持ち出し確定。
そもそも頭金2000万円超も持ち出し。
もちろん転勤先の賃料は自腹で払わねばなりません。

これでも転勤になったら貸せばいい、とおっしゃいますか？

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>>36337 匿名さん

建物価格の10 - 20%を設備とし、それを15年で減価償却してはどうでしょうか？
この物件なら20%でもお咎めないかもしれません。税理士と要相談ですが。

事前に知り得なかった転勤時は、銀行が即座に住宅ローン完済を求めることは稀だと思います。

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>>36337 匿名さん

またまたミスリードです。このマンションで1億円超の物件であれば100m2近くの部屋ということになり、35万円以上で貸せるのは確実です。たぶん40万は確実に超えると思いますよ。周辺の賃料相場とこの物件の価格表見てみなさいな。

そもそもね、「転勤になったら！」とか言うけど、1,800万以上稼いでいる層が、転勤でアタフタするような扱いを会社から受けているのかな？

そのぐらいの給与となると、プロフェッショナルファームだったらそもそも転勤はあまり無いし、例えば東京オフィスから関西オフィス勤務になっても出張ベースのホテル暮らしという選択肢でしょうね。

日系大企業なら部長クラス以上でしょうが、そのぐらいの年齢なら転勤になっても単身赴任で行った先の家賃は会社持ちでしょう。

前提がおかしいのよ、前提が。

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>>36339 匿名さん

貸せばいいというのは税金考えたら全然割りに合わないって趣旨でしょ
税率が5割じゃなくて4割だったとしても同じことだし、高く貸せても税金や減価率や部屋汚されること考えたら割りに合わないのは事実
36331の計算で月5万税引後余るけど(実際には空室期間あるからもっと少ない)、それ以上に資産価値は減価するから全然割りに合わない
転勤先の家賃を会社が全額負担してくれたとしても微妙

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やはり経営者目線が多いというところですか。どこまでカツカツにやって、面ズラは夢を語る。

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>>36340 eマンションさん

いや、そういうことではなく、そもそもの議論は転勤になっても戻ってくる可能性もあるのだから、賃貸という選択肢もあるよねということです。割りに合う合わないとかではなく。別に利益を出そうっていうわけじゃないからいいんじゃないの？

空室期間があると言っても礼金取るのと毎月の5万でおそらくペイするでしょう。このあたりは、適正価格で賃貸出ればすぐに埋まりますからね。

資産価値が減価するってのも、単なる会計上の話で、市況とは関係ないしね。無理やり「転勤キツイ！」って話にしたくてよく分からない内容になっちゃってる。

あとね、そもそも前提がおかしいってのもちゃんと認識してね。イメージできないかもしれないけど、年収1,800万あるポストであれば、転勤でアタフタするようなケースは少ないから。会社斡旋・補助でリロケーション使えたりする場合もあるしね。売却してもいいわけです。

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年収1800万程度の人は、掃いて捨てるほどいますが。

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>>36341 匿名さん

お金のやり繰りがカツカツかどうかは知らんけど、廊下幅は十分にベビーカーがすれ違えるぐらい確保されているよ。ネガりたいばかりに嘘を撒き散らすのはやめようね。

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>>36344 匿名さん

そんなこと言う人は結構いますが、全体からすれば、現実的には限られた人たちです。視野が狭いですよ。

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>>36345 eマンションさん
？
住民スレに投稿された廊下の画像。住民さん達が一斉に隠蔽の削除要請をかけるほど、狭苦しい感じでしたよ。
ベビーカーがどうのこうの、わけがわからないです。具体的にはどういう計算なんですかね、あの廊下で。

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>>36347 匿名さん

廊下幅は140cmとのことです。ベビーカーは大きめの（例えばエアバギーなど）もので55cm。普通にすれ違えます。

画像は廊下が長いのとアングル的に狭く見えたんでしょうね。

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>>36347 匿名さん

隠蔽の削除要請てw
妄想にもほどがありますな。まぁ妄想力豊かなのはいいことですw

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＞廊下幅は140cmとのことです。ベビーカーは大きめの（例えばエアバギーなど）もので55cm。普通にすれ違えます。


？
ベビーカー同士隙間なくすれ違う、という神業を成し得たと仮定しましても、余裕があと30cmしかありませんね。
30cmというと、手のひらを広げた幅より少し広い程度です。

購入者目線でも、やはり廊下は一方通行にするのが現実的な妥協案では？

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>>36350 匿名さん

また武蔵小山を貶めるために各掲示板を荒らしてる初心者マーク君登場か。面倒なのに目をつけられちゃってるな。武蔵小山も同じ三井だし、わざわざ攻撃する意味が分からない。

スルーの上削除依頼でいいと思います。

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>>36340 eマンションさん

空き室時は会社が賃料相当額を一年くらいは補償してくれますよ。

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いわゆる、よくあるタイプのファミリーマンションって、夫婦合算年収１５００万程度の世帯が、頭金諸費用程度で、３５年ペアローンで買ってるんじゃないの？

ただ問題が。大阪名古屋なら、ここクラスのファミリーマンションは市況が上がっているとはいえ都心でも坪200万台クラスで買えるのに、東京は坪300以上に高騰してるから、ファミリーマンションに対してペアローンでの背伸びが出てる。金利が低いので、借金できちゃう。。。

でも、冷静に考えて、転勤になったり病気になったり、市況が下がったときには当然大変になるから、基本に戻って頭金をしっかりはらったり、楽観視せずに考えてね、ってのが最近のファミリーマンションに関する社会問題なのでは？

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30万で貸せる部屋の減価償却は6万程度。
そもそも管理費と修繕積立金、固定資産税、ローン金利で計9万取られて21万の収入。
そこから減価償却分を引いて15万。
そこに課税所得が900万以上のクラスとすると所得税と住民税が合わせて43%（この場合7万程度）かかり、手残りは8万。
どう考えてもローン返済分を引いたら赤字です。

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>>36347 匿名さん

皆さんが写真の削除をすすめる理由が理解できないようですね。
また写真では廊下が長く、天井が高いので狭く見えていますが、150cmぐらいはありそうですよ。

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転勤になったら、単身赴任ですよね。

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>>36358 匿名さん

共働きなら、
むしろ二人とも非東京への異動リスク
あるよね

片働きなら
シンプルに引っ越せばいいのに？

単身赴任なら
そもそもファミリーマンション必要？

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>>36355 通りがかりさん

一般論で言えばもちろん、住宅ローンは慎重に組もうねっていうのは同意だけど、このスレは個別物件スレなので(^^;;笑

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>>36359 マンション検討中さん

賃貸派の方？
ここはマンション購入検討スレッドでございます。

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これだけ世帯数の多いファミリーマンションの雰囲気って、どんな感じ？

一昔前の大型団地みたいな感じなのかしら？子供が、鬼ごっや、だるまさんが転んだ、とかやりながら、空庭で走り回るってるかしら？

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湾岸地下鉄より羽田新線の方が先に動きだしましたね
はてさてどうなるか…

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>>36359 マンション検討中さん

共働きで両方非東京への移動リスクとか言うけど、今どき、働き方改革も進展する中、まともな企業ならまずあり得ないよ。

片働きなら、拠点がどこにあるか。子供がいて学校の引越しとかしたくないなら、単身赴任もあり得る。

単身赴任ならファミリーマンション必要？
ってのは意味がちょっと分からず。家族が暮らしてるマンションが必要ないってこと？

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>>36362 評判気になるさん

あとは、最近だと集まってゲームしてたりする子も多いと思いますね。

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>>36361 名無しさん

まあまあ。
全く関係ないわけではないし、新しい話題もないのでいいんじゃないですかね。

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湾岸地下鉄はまだまだですね。

有楽町線｢豊洲－住吉｣延伸が先行しそうな事情
首都圏の新線･再開発計画､実現度には濃淡
https://toyokeizai.net/articles/-/264836

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>>36367 検討板ユーザーさん

湾岸地下鉄は、たぶん2040年ぐらいがターゲットじゃないでしょうか。羽田空港アクセス線が2030年ターゲットですからね。アセス3年、工事7年で。

その頃にはここは築20年。ちょうど今のリバーシティのタワマン群ぐらいのイメージですね。

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こことちょっとでも関係ある話と言えば、この近辺の賃料相場ですね。

隣のティアロクロノは、最寄駅が勝ちどき駅でトリトンの中を通っての通勤経路になりますが、
こちらは、シャトルバス、歩道橋もしくはアップダウンの激しい何もない朝潮大橋を渡る事になり、隣とは違う家賃相場になるかと思います。

新築の時期はいいでしょうが、
晴海一丁目は、URも多く家賃相場が安いので要注意です。以前にここでも取り上げられた、晴海ビュータワーに賃貸70件持つ我が道を行くNTT大家さん、賃貸の状況ほぼフル稼動のようです。
NTTが満室のうちは、ここも高い家賃設定が可能かとは思いますが、どうなるでしょう。
お気をつけ下さい。

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>>36369 匿名さん

ティアロクロノとは、横並びになるかと思います。最寄駅への距離の違いは1分程度ですし、程度ですし、シャトルバスやBRT、晴海ライナーを使う上では利便性は同等です。

URとの比較ですが、すでにリバーシティなどでもティアロクロノより安い賃料設定で賃貸が出ていますが、そちらに引きずられてはいません。

高い賃料設定を狙うというより、ティアロクロノと同程度から少し高い程度で、相場並みの設定にすれば問題ないかと思います。

しかしながら、ここは実需で買う人が多いと聞いてますので、あまり問題にはならないとも思います。

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朝は有楽町行きばかりの晴海ライナー。
定期券が無いみたい。

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>>36369 匿名さん

勝どき駅に行くのにティアロとは1分の違いなので気にならないと思いますよ。ここに住む人は勝どき駅より2路線使える月島駅を利用することが多いと思いますが。

UR等の賃料の安いところとはグレードが違いますよね。私は賃貸で探す時は分譲賃貸しか選びませんね。

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月島駅の最寄出口は
改札から遠い10番出口ですが

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>>36369 匿名さん

想定家賃は販売センターで参考資料として見せてもらえますよ。検討されていらっしゃるなら、販売センターで、お目当ての部屋について知っておくといいかも知れません。

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>>36373 匿名さん

いろいろなルートを試してみると良いですよ。私は改札までの時間は違う出口が一番早く12分台でした。

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>>36375 匿名さん

改札までの時間は違う出口？？

日本語でお願いします

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>>36376 評判気になるさん

え？
日本語読めてないよ？本当にわからないの？

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>>36376 評判気になるさん

いろいろなルートで改札まで実際に歩いてかかる時間を計ったら、最寄りの10番出口を使うルートではなく、違う出口を使うルートが一番早く、改札まで12分台だったと言うことです。

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>>36378 匿名さん
文化堂のところの出口ですか？

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>>36377 eマンションさん

打ち間違えじゃなかったの？てにをは、が崩壊してますよ。

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>>36377 eマンションさん

ついでに、日本語よめてないよ？というのも、よくわかりません。

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ここの売主って、三井さん単独と思ってたら、実は５社連合物件だったのですね。。

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>>36381 マンション検討中さん

日本語の話はよそでやってください笑

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>>36380 マンション検討中さん

てにをはを指摘するのはいいけど、明らかに言いたいことは分かるでしょ笑
理解力ないよ！

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>>36382 名無しさん
そうですね。
だから、「三井に住んでいます」のCMに使われる事はないでしょう。
パークシティ豊洲の内部は、三井の公式サイト
使われています。

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>>36385 匿名さん
それは将来の売却価格に影響しますよね？
永住目的の方は気にされないと思いますが。

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>>36386 検討板ユーザーさん

当たり前ですが、特に影響はないと思います。

CMに使われているのはパークシティ浜田山とセンチュリーパークタワーですね。それ以外は出てきません。しかしそれ以外のマンションの資産価値に影響はありません。

むしろ、このマンションはオリエンタル風味も相まって露出は増えるでしょうね。

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残ってる部屋をアトラクションにでもしてくれれば、話題性満点かも。

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入居時に売残る可能性はあるのでしょうか？
たとえシングル向けの間取りでも夏の入居時に残っていると、数年後のリセールバリューにマイナスなのではと心配になります。
他のタワーマンションは順調に売り切っているようですし。

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>>36389 評判気になるさん

お前、ドゥトゥールに喧嘩売ってんの？スミフ舐めてんの？有明なんか10年かけて売るんだぞ！笑

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>>36390 マンション検討中さん
S不は除くと注釈つけようか悩みました。

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>>36389 評判気になるさん

特に影響はないと思います。
逆に、竣工時売れ残りがあったことにより資産価値がマイナスになった物件てありますか？

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>36392
ありまくりっしょ？w

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まぁ、少なくとも、パークコート浜離宮のように、竣工前完売するほど人気はなかった、ってことになるかもですね？

浜離宮は、ここと時期も同じで、価格はむしろあちらのほうが高いのに。。

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同じ間取りの部屋がいつまでも売り残ってて、定価で売られ続けているのであれば、階によって多少違うにしろ、少なくとも定価未満の価値にしかやらないので上値への影響はあるでしょうね
早々に完売した西や北の安いところや南の一部間取りは安泰かな、東も含めて70m2あたりのファミリータイプは竣工までにはなくなりそうだけど
6千万台で買えた南の2LDKなんて一列ぜんぶ1期で消えたね

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>>36394 評判気になるさん

パークコートよりも販売ペースは遅かったというだけで、将来の資産価値に影響はないでしょうね。

現に、住友不動産のマンションは竣工後何年も販売していますが、だからと言って資産価値が下がっているわけではありませんから。

特にこのマンションは駅遠で、販売は難しい中、同価格帯の中ではハイスペック&独自コンセプトでうまく進捗していると思います。

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>>36396 匿名さん

えっと、どこがハイスペックなの？最近の千葉埼玉新築マンションと比べて、どこに差があるの？

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６月には販売完了するそうですよ。

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>>36398 通りがかりさん
ありがとうございます。デベ側はそれまでに売り切りたいと考えているのですね。

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>>36397 評判気になるさん
恐らくハイスペックに引っかかってるでしょうが、私は満足でしたよ。千葉とか埼玉は見たことありませんが、どうでしたか？
以下は一例

天井高2600mmでフラット天井
順梁2300mmサッシ
奥行1800mmバルコニー
リビング天井カセットエアコン
温水式床暖房
キッチン裏側カウンター標準装備
ディスポーザー有
タンクレストイレ
キッチンカウンター御影石
内廊下
玄関脇にトランクルーム付き

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