ザ・タワー・グランディア（池袋・高層）part2

第３～６期の理事長の方々によって、ようやく総会の状況が伝えられ、
おおよその顛末を知ることが出来ました。

臨時総会が終了してから、5日が経過するのに、理事会から何ら結果の発表が無いことは、
正にこのマンションが直面している深刻な状態を表していると思います。

これだけ住民を混乱させるだけでなく、臨時総会の発表を遅滞させるなど、
理事会としての機能していない状態にあるとおもいます。

ついては、今の理事会の方には、速やかに辞していただき、
その上で、早急に改善すべき点は改善する、という順番で物事を進めていただかない限り、
住民の支持を得ることが出来ないのではないでしょうか？

臨時総会はどのような状況だったのでしょうか？

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今回の騒動を鑑みると輪番は無理だと思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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理事会の方々が大変なのはわかりますが、だからと言って、責任を逃れることができるかというと、それは違うと思います。
裁判員制度のようなもので、本人の希望に反して選任されたとしても、ベストを尽くす義務があります。

そのため、仮に現理事会の方々が任を全うしていないのであれば、責任を糾弾されるのは当然。
（仮定の話であって、「任を全うしていない」と言いたいわけではありません。）

今回の騒動を見ると、立候補制は廃止せざるを得ないでしょう。
ただ、輪番制でモチベーションを維持するには、何らかの工夫が必要と考えます。
例えば、順番が回ってきたのに、遠方に住んでいる等の理由で理事になれない方からは、その年の管理費を1.5倍にするといった方法です。
加えて、理事会開催時には、多少の2000円程度を上限に飲食費を出すとかの飴もあって良いと思います。
純粋に考えれば、2000円程度は少ないと思いますが、基本的にはボランティアだと思っており、労力に対する対価ではなく、単純に労い。

理事会は　基本的には月一回で3時間ぐらい費やしますが、時給1000円でています。3時間３０００円になります。
理事にならなければ、わからないことです。実際口外しませんからね。

117さん
理事の報酬が時間当たり1000円というのは規約に明記されています。
秘密でも何でもありません。理事にならなくてもわかる事です。

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先日，一室が中古で売却されたそうです．
中層階の角部屋で新築時売り出し価格の7割弱の値段であったと聞きました．
震災後中古高層マンションへの風当たりが強いというのはよく耳にしますし，その影響もあると思いますが，この話を教えてくれた不動産業者さんによれば，一連の管理組合の問題も少なからず影響しているということです．
この話が本当だとすれば，引責辞任どころの話ではないですよね．
私どもは売却する気はありませんが，資産価値まで減じられるようなことになってしまうのは非常に困ります．

>>122
資産価値が本当に下がったかどうかは知りませんが、もしそうだとしたら管理組合（或いは理事会）の問題と言うよりも、不特定多数が閲覧できるマンコミュに身内の恥を書きまくっている人達のほうが問題だと思います。

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１２２，１２３へ。本当に資産価値が下がったかわからないと言いながら、根拠のない書き込みをする意図がわかりません自分で販売価格を確かめる事はネットで簡単にできるからです。
。私はこの件で資産価値が下がったという事はないと思う為、三井の販売会社の担当者に確かめました。、
ネットでも販売価格は出ています。
理事会等のトラブル云々は聞いていないしそれがあったとしても内部の問題で影響を与え
ない。当時は値段が安かった為と、マンシヨンの資産価値自体極めて高い為、ｌＬＤＫの成約事例は購入価格より高い。
２ＬＤＫクラスでも、５%ぐらいしか下がっていない。億ションマンシヨンは下がりが大きいが、これは他のどこでも
同じ。自分の認識とおなじです。マンシヨンは耐用年数がある為、購入価格より毎年下がってゆくのは通例のところ、この物件の資産価値は維持されています。

隠ぺいすることの方が問題です。１２３は理事会関係者だからこんな言い訳をしているんだと思う。隠ぺいしたら逆にとんでもない理事会となり皆の為になりません。このサイトのおかげで、多くの住民が事情を知り意見交換もでき問題意識を持ち改善してゆくでしょう。開かれた皆の為の民主的な理事会にしてゆくことが結果さらにより資産価値の高いマンシヨンとなるでしょう。もっと多くの書き込み、内部告発は大歓迎です。

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確信に迫ると消されると誰かが書いていましたが、いくつも消されています。理事側がサイト管理人に消すよう依頼しているとのことだが管理人もおかしい。ネットに詳しい人教えてください。
最近消された内容は下記のような事だったと思うが消される正当な理由は見当たらない。ただし、理事たちには核心をつかれたのだろう。時給１０００円ももらっているが、ほかのマンシヨンではほとんど手間代はでないという事、
高額をもらっておきながらボランテイアだとか、見返りの役得があってもいいじゃないかとの開き直りに対する反論
完全に住民全員に仕様書を公開して、公開入札制度にすべき。大規模修繕に３社は少なすぎ。１０社は必要。
総辞職して、怒れる人達の立候補にせよ。さもないと半分はい残るから改善されない。理事の共同責任がある。
刑事事件、損害賠償の責任があるかもしれないから、帳簿を調べよ。刑事告発は一人でも出来る。
監事もチェックする法的責任があるが怠たっていた。立候補制につぎはせよ。

ついでだが、順番に強制的にしても、遠方の人、老人、病気、仕事で出れない人に無理して任命しても、
充実した理事会は望めない。逆に議長に任せる、委任状ということになる。すると、理事長の意見が通るようになる。
確か初期のころの理事会は、立候補でやっていたが、経費をかなり下げ我々の支払い金額を下げてくれた。理事会も開かれ、希望者は自由に見てもよい事になっていた。大変良くやっていたと記憶する。

これもけされると思うのでかき止めるかプリントアウトしておいてほしいと思う。表現の自由は守られなくてはならに。

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当方遠方の所有者なので、いきたくても、理事会に参加できません。理事を頼まれてもできません。
もしも、遠方を理由に、理事を断るなら、管理費１・５倍にするとか、おかしな規則をつくるのなら、遠方理事については、交通費を支給するようにしないと、おかしいと思います。
現状の時給１０００円では、交通費の方が高くなるのが現状です。ちなみに、飛行機でないと帰れない場所です。

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遠方は委任するしかないじゃん。

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前のマンシヨンでは遠方の人や都合で行けない人は理事になっていなかったです。そこでは、総会で希望者をつのって
２年限定でやっていまししたが、半数は一年で変わりました。足りない時に順番に理事になってくれるかきいていました。時々何か事柄を決める時は、年３回程でしたが、事前に希望者は集まり、意見の交換をしそれを反映してうまくいっていました。

理事会で決めてから、総会で承認を得るという方法は一方的でふさわしくないと思います。他のマンシヨンのやりかた
を参考にしたらよいと思います。

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自分は遠くに住んでいるから、自分だけに交通費は支給しろ。でなければ、最低限の義務さえ果たさないと言っている方がいますが、常識を疑います。

義務があれば果たすのが当然で、その義務が果たせない方には応分の負担をしてもらうというのは当然ではないでしょうか？

義務を果たすには自分には費用が発生するので、その費用は他の人に払うのが当然だという考えは、誤っていませんか？

「中津リバーサイドコーポ」での最高裁判決などからも、この考えは法律的にも誤りは無いと考えます。

時の経過とともに、非居住の区分所有者が増加することと思います。一部の居住する区分所有者のみに負担が集中しないよう、非居住の方の管理費増額は早めに検討されるべきだと思います。

非居住者から巻き上げてやれ・・みたいな話ではなく、①区分所有者全員が意見は出します、②実行に移します、③しかしながら非居住者は実行に移せない（業者の作業を確認できない）ので居住者に負担は増えます。その負担分は、皆で分かち合いましょうねという考えです。

少なくとも、自分は遠くに住んでいるから交通費を出せという暴論よりは、正当な意見だと思います。

自分だけに交通費を支給しろとは、言ってないのですが・・・
強制するなら交通費支給だろ

そんなに、遠方の区分所有者に理事やらせたいのか！
それとも、金を徴収したいだけ？

居住者の方が、住んでいるからこそ、色々なところがわかって、いい管理ができそうだと、私は思うのですが・・・

また、やりたい人（立候補）には、理事やらせないようにして、理事やりたくない人（遠方を理由に断る人）に、理事やらそうとする、この管理組合は、おかしいですよ。

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中津リバーサイドコーポの判例はここには当てはまらないね。事情が違う。３例訴訟があり、２例は最高裁とは反対の
判決が出ているようだ。裁判官は社会経験が無い為世の中の事に疎い、ある意味、ばかと言われている。
一番の問題は、突然今の理事会が立候補禁止をした為じゃないか。事前討論もなく、反対意見や事情も知らぬまま、
委任状を出してしまった人は多いだろう。どのマンシヨンでも、理事に立候補する人は歓迎している。九州北海道など遠方に住んでいる人も例えば六十万円、　自分は海外だから、年間二百万払っても、理事会に出てこいというのか？もう少し年をとったら歩く事も無理になるだろう。こんな輪番制はおかしいということがわからんのか？交通費用を払うつもりもないしもらうつもりは全くない。反論する事は自由だが、経験が浅いし、視野が狭いのがよくわかる。輪番制でなく理事立候補者を優先すれば済む簡単な話だ。今回の理事達がやっていることは問題だらけ、彼らの決めた事は全て白紙にすべき。立候補優先を
すぐ臨時総会の決議案に入れ、決議してもらったらいいと思う。改革したいという立候補者が必ず出ると思う。時給
１０００円ももらって報酬を得ているんだ。
賛同してくれる賢明な実行力のある方に期待する。

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132番さんのご意見に同感いたします。

136番さんのコメントには、間違いがあります。
中津リバーサイドコーポの判決とは別に反対の結論となる2つの最高裁判決があったのではなく、下級審で3つの争いがあり異なる結論となっていたなかで、最高裁が居住せず組合運営をに参加しない区分所有者への管理費の追加負担を認める判決をした、というのが正しい事実です。

136番さんは、「事情が違う」とおっしゃっていますが、具体的にどう事情が違うのでしょうか。

この裁判は、「管理組合運営の負担が居住所有者に集中していることに不満の声があがった」ことを発端としたもので、判決では不在所有者について「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断しています。
このような問題は、私達のマンションのみならず、多くのマンションが抱えている普遍性の高い問題ではないでしょうか。

実際、この判決をきっかけとして、非居住者の管理費アップに踏み切った管理組合も多いと聞きます。

立候補についても同意できません。
輪番によって理事を経験することによってマンション管理への問題意識や興味を高めることは非常に有意義です。
総じて、他人任せの発想が根本的な問題なのです。

理事職の長期化による専横の懸念は標準指針でも指摘されていますし、仮に立候補を認めるとしても、1回限り（一度立候補して理事になった人は再度立候補できない）とすべきだと強く考えます。

１３７番さんへ。１３２の人も同じく理事の人と見受けました。１３６は間違ってはいません。別の反対の２つの最高裁判決があったと書いてはいません。ネットを見れば、事情がどう違うのかわかります。裁判と言ってもケースが同じではありません。また、法律でもありません。`管理組合運営の負担が居住者に集中している事に不満の声が上がった'事が発端となったというが、ここのマンシヨンでそのような不満が出て問題となっていたのですか？理事会が以前にそのような文書を配布したのですか？事前に組合員の議論の場所を設けたのですか？私は知らない。具体的に日時文書日付けを含め提示してもらいたい。
居住者の所有者に負担がかかっているとは思いません。理事になれば、時給１０００円もらい報酬を得ている。理事は年間いくらもらったのですか？例えば理事長は今まで総額でいくらもらったのですか、開示してください。年間理事たちは相当額の報酬をもらっているはずです。

非居住者の管理費を上げた組合が多いと聞いていますと言いますが、伝聞は信用できません。東京の同種のタワーマンシヨンを調べて名前をリストアップしてください。半分くらいは値上げしたんですね？古い投資専門マンシヨンと比較にはなりません。
輪番制の欠点については答えていません。遠方者、海外居住者、老人、病人、やむを得ない事情がある人の場合
について、理事を引き受けたくてもできない人がいることを忘れています。

立候補制では理事の長期化専横等と言いますが年月をきめればよいだけです。２年限定とし、一定年月
再び理事になれない（１０年とか決めれば良いだけです）これも言われなくても常識です。全員が立候補でなくても、半分は輪番の組み合わせ方法もあります。問題点は、今の理事会がこの件也重要事項を一方的にきめたことは民主的ではないということです。
立候補を１００%禁止してよいか、日時を決めて、組合員の協議の場を設け、総会で決め直すべきでしょう。理事会の決定はすべて専横でまさにこれも輪番制の問題点です。

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強制するなら交通費支給だろ 等と、乱暴なものいいになってしまったことについては、反省いたします。

実際問題、交通費実費を支給してもらっても、理事をひきうけるかどうか・・・悩むところです。
片道だけでも、半日かかり、仕事もサービス業で、土日関係なしの為、理事会のたびに、仕事を休むのは、会社に迷惑をかけそうです。会社自体も、人員削減で、人手が少なく、シフトがキツキツの状態です。また、年老いた両親もいるので、今後要介護となった場合、そう簡単に、家をあけるわけにもいきません。

今回、遠方者ばかりが、クローズアップされてしまいましたが・・・

遠方者、海外居住者、老人、病人、やむを得ない事情がある人の場合 はどうするのでしょうね。

理事をやりたい人を拒絶する、この管理組合は、間違っていますよ！

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2011年11月26日の臨時総会で質問した者です。

（質問内容）

管理規約第45条の役員の輪番抽選制について、区分所有者には、「居住者」と「非居住者」が居ますが、改定案第２項の「前項により決定された（注：輪番抽選制のことです）は、正当な理由なくこれを拒否することはできない。は、非居住者の方について、どのような取り扱いをされるのですか？
↓
８つに分けてあるグループ分けでは、私が住んでいる低層階では賃貸割合が非常に多いため、非居住者が役員免除になるとすると輪番確率が他のグループ（約45世帯ごとに１つのグループ）より、確率が極めて高いため。（私は自営業・独身のため、輪番が回ってきた場合は理事会が行われる土曜日は商売を休業しなければならないのです）

（理事会）

無言（想定していなかった模様）

（総会参加者の多数）※今で言うと現理事会に批判的な方。

輪番抽選制にしたら、役員は区分所所有者である以上は当然の義務。「非居住者」を理由に断ることはあり得ない。「非居住者」であることは「正当な理由に当たらない」と断言。

で、特別決議事項（確か4分の3以上の賛成）もあっさり可決されました。

（私の感想）

非居住者様の言うとおり、多額な交通費をかけて参加するのは無理がありますので、抽選会に参加しない方（前述のように物理的に理事をできない人、理事をやりたくない人）については、管理費（他の名目でも良いのですが）を一定金額上乗せして、輪番で役員をしてくださる方に時間あたりの報酬（手間賃）を払うべきだと思って質問しました。
しかし「当たり前」の意見が圧倒的でしたので、私の商売（収入的には）大打撃ですが、順番が回ってきたら覚悟を決めて、商売を休んで１年間は頑張ろうと思います。

ということで、非居住者を理由に役員免除はなさそうです。

ですから、理事会の理不尽な提案に対しては、毅然として「ＮＯ！」の意思表示をしないといけないのです。
回答をださないと、このようなことになってしまうのです。。。

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