クレストプライムシティ南砂ってどうですか？

>>2444 口コミ知りたいさん
江東区役所前にもある荒川水位表ではなくて？
あれは実際に浸水したかではなく、荒川の過去の最大水位を表すものだと思うが

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これの話ですか？　https://gendai.media/articles/-/116526?page=2

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荒川を懸念するなら城東の大部分が住めないので、東京西側に行くしか無い

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>>2425 マンション検討中さん
社長に直談判って笑　零細企業っすか

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>>2441 マンコミュファンさん
エアリー（東）を検討しています。
裏に30階以上のタワマンが出来たら、エアリーは暗くなりますか？
現地歩いてみましたが、データセンター跡地かなり近く感じました。

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>>2452 マンション比較中さん
仮にタワマンが建ったとして、南側にあるクレストプライムがタワマンの影響で暗くなることはないですよ

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>>2452 マンション比較中さん
ここより北側なので影は基本落ちないですよ。
気にするべきは、東側のゴクレがマンション建てる土地なので、上層階の方が安心かもしれません。

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北側に住友来たら、とんでもない価格になりますね、、、シティテラス南砂も高層階1.3億とかですし

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うちは手が届きませんでしたが、購入者に幸あれ。
過日は、「クレストプライムシティ南砂」に
お問い合わせを賜り誠にありがとうございます。

東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩1分、大手町13分の地に
全396邸の大規模レジデンスとして誕生する「クレストプライムシティ南砂」。

今回、一足お先にご契約された3組のご契約者様に
プロジェクトの魅力や共用部・設備仕様などの魅力、
周辺環境・アクセス環境について、インタビューしました。
「新生活が楽しみ！」と語る3組のリアルな声を是非ご覧ください。

▼【動画あり】ご契約者インタビュー
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?ar=030&nc=67730638&a...
※外部サイト（SUUMO）に遷移します。

「クレストプライムシティ南砂」は、大手町のマンションギャラリーにて
プロジェクト説明会をご案内中です。
是非、この機会にご検討ください。

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>>2449 マンション検討中さん

そうそう、これ

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>>2456 検討板ユーザーさん

購入者若い

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>>2458 口コミ知りたいさん
50年ローンもですかね。

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うらやましいですね。私も50年ローン組みたかったです。

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大手町（東京駅）・日本橋勤務のサラリーマン共働き層がメインっぽいですね

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とても良い物件だと思いますが、バブルはまだ始まってもいないと言っていた超アゲアゲの沖有人さんが上がりすぎと言い始めたのは潮目が変わり始めた証拠か。要注目の2026年。

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Xで見つけたポストですが、どれ程期待していいものでしょうか？
③は2031年？
南砂の今後どうなるポイント7つ
①駅上ヤマダ電機の隣の空き地
②駅上ロータリー側の空き地
③ホーム2面3線化の完成時期
④駅前マック向かいのデカ駐車場
⑤アシックス本社跡地
⑥ニトリ跡地
⑦駅近広大敷地開発？？？

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最近、2億でも3億でも買う人はいるのでどんどん値上げして欲しいとかの無茶な煽りをする人がいなくなりましたね。とても良いことだと思います。
転売ヤーが徐々に排除されて、インフラに沿った緩やかな上昇に移行して欲しいです。

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>>2463 マンション検討中さん
③は時間はかかりますが、確実でしょう。
①は低層の店舗なら可能性あるかも。でも③が終わった後でしょうね。
②はそのままバスとタクシーのロータリーじゃないですかね。
④はどうかな。いざという時のために都有地のままにしておきそうな気がしますけど。
⑤⑥はどうなるのかな、楽しみですね。
⑦は可能性としてはあるかも。建築資材が高騰してるので、採算次第かな。

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>>2464 名無しさん
去年は上げすぎですね。物価相当の緩やかな上昇に移行してほしいものです。

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>>2466 口コミ知りたいさん

物価上昇以上の高騰はバブル。ソフトランディングは期待しないほうが。

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>>2467 匿名さん
物価上昇以上の高騰はバブルってどのような理論ですか？
適当なこと言ってませんか？

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南砂町に住んでいる方、南砂町駅に停車する急行は通勤快速だけですよね。
やはり通勤時間帯はかなり混雑するのでしょうか。

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全ての住戸のベランダにシンクはついていないのでしょうか？　
一部だけですか？

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>>2469 マンション検討中さん
あってます。
8時前後の通勤快速は3-4本ほど見送らないと乗れません。
各駅でもよければ1本見送るかくらいで、乗れると思います。どちらもすし詰めです。

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>>2468 eマンションさん

価格上昇に群がった投資がさらに釣り上げた。手を引いたとたんに暴落でしょ。

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>>2475 匿名さん
南砂町以西は通勤快速も各駅も停車駅変わらないですよ
混んでますけど、コロナ以降はラッシュ時でも見送るまではいかないですね

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マクドナルドの横の土地が競売に出るって聞いたんですが、信ぴょう性ありますか？

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>>2475 匿名さん
3,4本見送るは嘘だろ
あなた本当に住んでる？

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>>2475 匿名さん
南砂町からは通勤快速も各駅も変わらないから種別選ばずに乗りますよ？見送ることもないですね

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>>2485 評判気になるさん
ですよね～
通勤快速がないめっちゃ早い時間or午後とかならわかりますが

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>>2486 マンション掲示板さん
補足ですが、通常の快速でも3本に1本とかなのでそこまで苦労はしないはずですね

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7期っていくらくらいですかね

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>>2475 匿名さん

通勤快速は西船橋行きだけと思います。

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千葉県側にしか行けない通勤快速ってなんだ
そんなバカな

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なぜこんな埋立地がいいんだい？液状化のリスクとか考えてないのかな？23区で選ぶならやっぱり西の方が安全だよ。西高東低の認識がないと、後々困るのはあなた方よ。

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>>2491 口コミ知りたいさん
西側は一部の高級住宅地以外は正直街として微妙に感じる
今時埋立地が～とかいうのは、頭固いおっさんしかいない印象

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>>2491 口コミ知りたいさん

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20250701-1

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>>2491 口コミ知りたいさん
余計なお世話。子供が居ると通勤時間を１秒でも無駄にできない。
液状化リスクだけを考えて間違った選択しないといいですね。

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>>2476 匿名さん
大多数が売ったら価格下がるのは当然。
そんな小学生でもわかる話ではなく、具体的な根拠が欲しい。

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いよいよ今年入居ですね。

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>>2496 マンション検討中さん
既に購入できた方は、2027年3月下旬ではなく、
今年に入居が決定されているんですか？

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>>2497 検討中さん
アンケートが来ていて12月もえらべますね

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>>2497 検討中さん
選べる感じだと前に聞きました！

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年明けも盛り上がってますね

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なかなか7次の価格公表されないですね…。

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>>2501 検討板ユーザーさん
案内は来ましたね。昨年モデルルームで１００万単位で上がっているとのことでした。

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昔、中学校の近くに確か「タツミ」というスーパーマーケットがあり結構流行っていた記憶があります。
今回、1階にスーパーマーケットが入るとのことですが、何というスーパーマーケットが入るのか決まったのでしょうか？

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>>2502 マンション検討中さん
坪20～30あがるみたいですよ。

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>>2504 検討板ユーザーさん
70㎡換算で400～600万ぐらいですか。結構でかいですね。

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坪20～30万円値上げなら、大体4～5%の値上げか
残り販売戸数2/3程あるけど完売までどの位上がるかな

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中層階で坪600越です。

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>>2507 マンション検討中さん
坪600万円だと70㎡換算で12,700万円。この辺りが現時点で実需が買えるギリギリの線だと思うのだが…。
10年間インフレが進めばまた違うんだろうけどね。

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>>2508 マンコミュファンさん
金持ちの親がいるという富裕層の数を舐めちゃいけない

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>>2507 マンション検討中さん
具体的にどのタイプの何階がいくら、というものはご紹介いただけるのでしょうか

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なんか西側が比較的コスパ良さそう
東側は、ゴクレのマンション建つからなんとも言えない

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スーパーって結局どこなんですかねー。
前に4月のMRで聞いた時はやんわりとしか教えてくれませんでしたが、さすがにそろそろ教えてくれてますか？

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>>2511 評判気になるさん
西と東って一般的にはどちらが良いんですかね

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>>2513 マンション掲示板さん
太陽はどちらから出て、どちらへ沈むか考えよう

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>>2513 マンション掲示板さん

物件にもよりますが、東京東部は長めの良さから西の方がいいこともあります。
こちらの物件の場合、建物が立たない上の方の階なら東側、それ以外は公園ビューで前も開けている西側(駐車場がない3~4階より上？)の方が高いと思いますよ

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>>2514 口コミ知りたいさん
そういうことを聞いているわけではないです、、、

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ゴクレの東側のマンションは13階建だっけ
多少の配慮はあると思うが、西側か南側が安心そう
北西は1番コスパいいけど60m2中心なんだよな

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>>2522 ご近所さん
AI、、、？

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>>2515 検討板ユーザーさん
同じ考えで西側中層階にしました。眼下の都営住宅はご愛嬌（笑）

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>>2523 名無しさん
そうなんですよね！
あとは動線的には北西と南東のとうがよさげ

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>>2512 匿名さん

テナントは入居までオープンにならずってケースが多くて、テナントの店員募集で明らかにってパターンも結構ある。

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私は西向きが好き
東は早起き出来る人はいいかも
夏重視か冬重視かで好みわかれるけどね

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全戸億越えで草

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>>2529 通りがかりさん
新しい価格表出たんですか？
だれか教えて欲しいです！！

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販売価格の下限が10,320万円
58.11㎡の部屋と推測するに坪586万円
上層階ってことか？

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>>2530 口コミ知りたいさん
HPの物件概要に出てます

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坪586～718万円。大幅値上げしてないか…？

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部屋プラン階数を見ないと、価格はなんとも比較しづらい
ただこれまでが嘘のように値上げしてるのは確か

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>>2533 マンション検討中さん
すごいですね。買える方は下がりにくいでしょうしついていった方がいいのでしょうね。

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すいません。。見当違いなことでしたら。。。東向きとかに西向きとかって、リビング側のこと言うんですよね。一般的な田の字型間取りだと、リビング東向きってことは寝室は大体反対の西向きの部屋になるんじゃないでしょうか？　変なこと言ってたらすいません。。

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どこの部屋とかはいつ頃出るんでしょう

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>>2531 名無しさん
58.11㎡のPAタイプは、最上階が6階ですね。

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>>2540 マンション検討中さん
角部屋で高めになってる感じですかね
ギリギリ3LDK

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上の階中心なんだろうという推測を裏切って、全然低層階から億超えてて欲しい

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>>2545 名無しさん
北西向の角部屋の様ですね。角部屋とは言え、北西向で坪580万円は凄いですね。

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>>2547 マンション検討中さん

どこの情報でしょうか

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一部出ましたか、、？高いですね

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PARK RESIDENCEの角部屋って、奥まっていて角部屋的な解放感一切ないから、これまで中住戸の単価とほぼ同じでしたよ
つまり、角だから高いとかそういう話ではない。中住戸も同単価になると思います

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>>2549 評判気になるさん
一部出ているみたいですね。北西、西向きの低層～中層階で坪550万円前後、南東、南向きの中層階で坪650万円前後の様です。6次までと比べて値上がりしてますか？

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>>2551 通りがかりさん
そうなると巷の坪100万円アップは誇大広告で、およそ坪30～50のアップってことかな
前期でプレミアム住戸が放出がなかったから、差が大きく見えただけか

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6次の価格は分かりませんが、、
2次→7次で比べると西側M2階で坪470→546万円、南東B4階で538→635万円となっていますね。
低層階でも億ですね。

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築10年のシティテラス東陽町を参考に同程度の単価設定をしていそう

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噂通りに北側に住友の分譲が来たら、坪単価どうなるんだって感じ

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1期7次、SUUMOで7戸だけ公開されてるの謎すぎる

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すまいよみさんいわく
クレストプライムシティ南砂
東向き、A-Hタイプ、67.74㎡
第1期2次
5階、10,270万円（坪単価501万円）
第1期7次
3階、11,890万円（坪単価579万円）

なので1,600万円upですね。流石に抽選では倍率つかん気がするのはワイだけか？

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>>2559 eマンションさん
同じ階で比べたらほぼ2000万ですな。

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>>2559 eマンションさん
抽選にはならないけど1件くらいは申込がありそう、くらいの絶妙なラインですね(高いですが)

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ホーム増設工事完了まで売るかの如く強気ですね
はたして登録期間1週間で完売させるのだろうか

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>>2558 eマンションさん
SUUMOで全公開なんてしませんよ　いつも通りです

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今回無抽選でしょうね。この価格では金利上昇に向けた中古時での残債割れも視野にいれないといけなくなるので申込は一気に激減するのでは？次の期の価格は調整してくるのではと思ってます。

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>>2564 マンション検討中さん
そうかなあ。この物件を買う人は駅徒歩1分に最大の価値を置いてるから、7割方残るんじゃない？まあ、ザパークハウス門前仲町を超えて来る様だと、流石に流れるとは思うが。

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仮に、東陽町徒歩5分築10年と、南砂町徒歩1分（実質数十秒）新築を同単価として比較するとしたら、後者を選ぶ人結構いると思いますがどうですかね

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>>2566 マンション検討中さん
すぐに売却するわけでもないのにそんなこと比較してどうすんの？いつまでもねちゃねちゃキモすぎる

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やっぱり今までが安すぎたのか

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>>2564 マンション検討中さん
SUUMOの契約者インタビュー見てる限りは実需層がメインで、あまり影響なさそうな気がします。まだパワーカップルなら手が出せる価格帯ですし。

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>>2564 マンション検討中さん
ここでの強気な値上げは南砂開発の匂いがしますね！

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今後の開発見込みを考えると、下げて売る必要ないですよね。販売中の住友南砂も竣工後もうすぐ2年たちますが、のんびりやってるし同じ傾向でしょうね

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>>2570 口コミ知りたいさん
再開発というより、ゴクレ特有の超長期販売だからかと。数年先どころか10年近い高騰を織り込んでる。再開発の計画は行政が10年近く前から出してないと有り得ない。まぁでも今回の部屋は流石に少し倍率落ちるかな。

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>>2572 マンション検討中さん
なんだかポジの方が増えてきましたね。まぁ、便利な街になるのは有難いですけど、現実は見た方がいいかも。

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東陽町から南砂までの都営渋くないか

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流石に高すぎません？？！

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>>2567 マンコミュファンさん
おれはこの比較結構面白いと思うけどね

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駅前もう少し店が増えてくれれば、駅1分のバリュー出せるんだけどね。都営が多いし、建てれる場所もないのかな

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なんだかんだ完売するだと思うよ。
欲しい人は早く買った方が良いよ。

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私は完売しないと思ってますが、不動産業界の知人は絶対に完売すると言ってます。どちらが当たりますかね？笑

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>>2572 マンション検討中さん
ちなみに南砂町再開発の情報は出てるよ

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>>2576 評判気になるさん
エリアも近いしいずれも大規模板マンだしベンチマークにするにはちょうど良さそうですね

グランエスタはだいぶ古くなってきたし、こことグランエスタで悩む人は少なそうだから参考にならん

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>>2580 マンション掲示板さん
あれは再開発というよりは....
まぁ住む分には今回のゴクレが正直1番目玉で終わっちゃうね

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さぁ、ポジトークが湧いてきました

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でもこのマンションポジトークする人とかいるんかな？
まだ100人も買ってないし、あまり価格上昇を煽る必要がある人ってそんなにいない気がする

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>>2580 マンション掲示板さん

物流の開発計画しかなくないですか？

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>>2584 通りがかりさん
その考えはだいぶ甘いです

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>>2585 マンション検討中さん
物流は全体の1/3位で住宅商業医療憩いのゾーン？があるらしい

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日経含めて世界的な株高で金融資産も膨れ上がっているから売れるでしょう。無抽選はさすがにないでしょう。こういうところは得てしてネガが目立ちますし、ことごとく外してきた経緯があります。構造が変わっていないのに逆相場になるとは思えず。

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MR行きましたが、マンションの含み益を抱えている2次取得者や株・暗号資産を現金化して購入を検討する方が多いと聞きました。
単純に全額をペアローンで払えるかどうかの物差しで測る時代は終わったんだと思います。
今期も即完売とは言わないまでも、源泉徴収が出た後に審査が通る方々が購入していくのではないでしょうか。

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この物件東陽町駅からも結構目立つね
永代通りの正面にドーンと
思ったより東陽町からも近いので評価できる

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もんなかのザパークハウス門前仲町が坪600万円前半～ぐらいで、こちらが500万円後半～なので、まあまあ妥当な値付けの気がする。
門前仲町の方が明らかに街の格は上だけど、駅距離、所有権or定期借地権を考えたら両物件はいい勝負。まあ、クレストの方がザパークハウスを大きく超える値付けをする様なら厳しいだろうけど、その頃にはもんなかのほうは完売してるだろうしね。

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>>2589 マンション検討中さん
知り合いの銀行員も同じことを言っていました。含み益を出してよりいい物件に買い替えていく人が多いと。年収比率でもう需要がついてこないとか、半分は当たっていますが実態を正確に捉えきれていないと思います。

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>>2592 匿名さん
もう数年以上前から同じことは言われ続けてます

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これまでも南砂町とか東大島など、荒川までの土地の右端は高騰の波及は1番時間を要してきたからねぇ。地元民としては、なんでこのエリアに一億も？！(何なら一億未満ですら買えない)

それで、いつか暴落や値段が下がる局面を迎えた時大丈夫？後悔しない？って感じですが。

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最近の東京行きの東西線はどんな感じなのでしょうか。コロナ禍前は鬼混みで吊り革を持つ列の間に更に2列合計4列みっちり出来ていてそこには大体入れず、ドアの前も満杯なので必死に押し込みながら入ってました。今は在宅勤務も増えたので多少緩和しているのではと思いたいのですが。。。

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東西線、混雑ランキング16位らしいですよ。
https://toyokeizai.net/articles/photo/896072?pn=6

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>>2596 マンション掲示板さん
16位なんですね
いつもそんなに混んでないのでそんなもんですよね

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>>2594 マンション検討中さん
買わない人に対してもいつか暴騰した時に後悔しない？大丈夫？と、同じことが言えますね
現に今回の値上げで買おうと思ってたのに諦めた方々は少なからずいるのではないでしょうか、、

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>>2598 通りがかりさん

そうですね、基本的に価格が下がることはない(維持はあるかもしれませんが)と思うので、本当に欲しいなら買うべきですし、逆に儲けや妥協した選択であれば買うでいいと思います。

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説明会に来てた人、世帯年収1000万前後ぐらいの若い人が多かったし、その層は流石に今回の値上げで諦めると思われる

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>>2600 評判気になるさん
見た目で年収わかるのかw
今の時代、20代後半の方が与信伸びると思うし、世帯1500も珍しくない。

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>>2600 評判気になるさん
先ず、中古を買って、次に新築に買い替える。無理をしない方がいいと思いう。内覧しないと分からないが、中古にもいい物件、織り出し物件はある。

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みんなそんな5～10年とかで売るの？！
暴落や下がった時の話は南砂でってところ
がポイントなのでは？もっと駅力強いとこなら分かるけど。他の掲示板と比べて楽観的な方が多い印象。見た目で世帯年収を判別できる超能力者もいるし...

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>>2606 検討板ユーザーさん
もっと駅力強いところで同じ値段ならそこ買うやろ....

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>>2607 eマンションさん
そうそう、予算内で1番資産価値ありそう且つファミリーは住みやすそうだから暴落しても住んでたらいいや、そしてワンチャン発展して価格あがったらラッキーくらいの価値観の人が買うマンションだと思いますよ。
そりゃ、もっと予算あって家族の許しあるなら月島のタワマン行きますって。（当たったらですけど）

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>>2600 評判気になるさん
今回そんな値上げしたの？

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>>2607 eマンションさん
南砂のイメージの話だろ

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駅近マンション今後も増えるし、駅のホーム増設に合わせて発展しそうではある

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全然話題変わりますが、この物件の西側ってスカイツリー見えそうですか？
現地詳しい人いたら教えてください

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>>2614 名無しさん
以前、シュミレーション見せてもらいましたが、西側の上の方でベランダを出て右向けば見える感じでした。眺望はこのマンションに期待しない方がいいです。駅近とはいえ、実需寄りなので、リセールは少し落ちますが、だからこそ一期六次までは良かったですね。今回のこの価格は高値掴みのリスク高いです。今後がどうなるかなんて誰もわからないとはいえ、南砂の立地など(荒川との距離など)の様々な要因が変わることはないので、慎重になるべきです。

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>>2615 eマンションさん
こういう投稿でよくみる「じゃあ他にいい物件あんのかよ」っていう反論あるけど、そこまでするお人好しおらんやろ。

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後発控えてるから実需マンションと言われつつもアップサイドあると思うわ

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誰かが言っていたけど、駅前再開発とはいえ、都営が多くて建てられる土地がなさそう。それとも都営住宅ってわりと簡単にマンションや商業施設になったりするのか

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>>2617 名無しさん
ポジティブ

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>>2619 通りがかりさん
2617さん、後発のアレ、あんまり知らないのでは？

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>>2620 口コミ知りたいさん
後発の「アレ」って、住友とゴールドクレスト、どちらの話ですか？(どちらでもない？)

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>>2621 検討板ユーザーさん
南砂に期待しすぎ

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>>2622 eマンションさん
行政の再開発は止まりまくってるから、
既に始まってる駅工事や民間の再開発に期待するのは普通だと思うが？

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>>2614 名無しさん
北西のパークレジデンスが一番よく見えます。確か4階以上から見えるシミュレーションにはなってたと思いますが、向かいの建物が5階なので出来れば5階以上が安心でしょうか。
いつまで見えるかわかりませんが

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買って損はしないでしょう。上がり相場で南砂では真っ先に上がり、下がり相場では最後に下がる、そんな優良物件です。徒歩1分は今後も唯一無二。

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>>2624 マンション検討中さん
ありがとうございます！
シュミレーションってどこでご覧になりました？
モデルルーム行きましたが、見たことなく(パーティールームとゲストルームも北西の上層階なので、そこからは見られそうですね)

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南砂町駅の４番出口上が将来商店街になる！？(某不動産より)、というのは本当なのでしょうか？
ご存知の方いますか？

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1.6億も出せるなら湾岸の中古タワマン買ったほうがよくない？

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こいつ湾岸に反応するの？笑

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駅近で大手町まで乗り換え無し、社畜のための物件だと思ってる

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Geminiのディープリサーチで駅の開発について分析した結果を共有しますね。あくまでご参考にされてください。

南砂町駅周辺地区再開発および「出口4」周辺における商業集積の可能性に関する詳細分析レポート
1. エグゼクティブサマリー：変貌する都市構造と新たな商業軸の胎動
本レポートは、東京メトロ東西線「南砂町」駅周辺で進行中の大規模な駅改良工事および周辺の都市再開発事業を背景に、特に将来設置・供用が想定される「4番出口（仮称含む当該エリア出口）」周辺における商店街形成の可能性について、不動産市場分析、都市計画、および開発事業者の戦略的観点から包括的に分析を行ったものである。
南砂町エリアは現在、単なる「都心への通勤拠点（ベッドタウン）」から、職・住・遊が融合した「多機能複合都市」へと構造的な転換期にある。駅改良工事による輸送力増強と、駅南側・東側に広がる大規模な未利用地（旧工場・倉庫跡地）の再開発は、この変革の二大ドライバーである。
結論として、当該「4番出口」周辺エリアにおいて、昭和的定義の「商店街（個人商店の集合体）」が形成される可能性は極めて低いが、都市計画およびデベロッパーの戦略的主導による「現代的商業プロムナード（Planned Lifestyle Promenade）」が形成される可能性は極めて高い（推計確度：High Confidence）。
その根拠は以下の主要因に集約される。
* 物理的・動線的要因：駅改良工事に伴う出口再編により、駅利用者の主動線が従来の出口から、大規模マンション群（グランドシティタワー南砂町等）に直結する新出口（4番・5番方面）へとシフトすること 。
* 規制的要因（都市計画）：「新砂二・三丁目地区地区計画」における「壁面後退（セットバック）」および「歩行者ネットワーク」の整備義務付けにより、沿道に商業施設を誘致しやすい物理的空間（ゆとりある歩道）が強制的に創出されること 。
* 市場的要因（デベロッパー戦略）：エリアを主導する住友不動産等の大手デベロッパーが、資産価値向上のために「生活利便施設」を自社開発物件の足元に一体的に整備する「面開発」手法を採用していること 。
本稿では、これらの要因を精緻に検証し、将来出現するであろう「南砂町駅前商業空間」の具体的姿を予測する。
2. マクロ環境分析：東京イーストエリアにおける南砂町の戦略的地位
2.1. 都市構造上のポジショニングと「都心近接性」の再評価
南砂町駅は、東京メトロ東西線において大手町・日本橋エリアまで約10分圏内という極めて高い交通利便性を有している。近年、東京都心部の不動産価格高騰を受け、江東区を含む「東京イーストエリア」への需要シフトが顕著である。特に南砂町は、近隣の東陽町（ビジネス集積）と西葛西（住宅集積）の中間に位置し、かつては物流倉庫や工場が占めていた広大な土地が、急速に住宅地へと転換されている点が特徴である 。
| 比較項目 | 南砂町 (江東区) | 豊洲 (江東区) | 武蔵小杉 (川崎市) |
|---|---|---|---|
| 都市機能 | 物流 → 住宅・商業複合 | 工業 → 職住近接タワー | 工業 → 超高層住宅 |
| 都心アクセス | 大手町まで約10分 | 有楽町まで約8分 | 渋谷・東京まで約20分 |
| 開発主体 | 住友不動産中心 (面的開発) | 三井不動産中心 | 複数デベロッパー混在 |
| 商業形態 | SC (SUNAMO) + 今後の駅前開発 | ららぽーと + 駅前ビル | グランツリー + 高架下 |
表1：主要再開発エリアとの比較分析
この比較から明らかなように、南砂町は「豊洲」や「武蔵小杉」と同様の「工場跡地転換型」の発展モデルを辿っている。これらの先行事例において、駅周辺には必ずと言ってよいほど「面的な商業集積」が形成されている。南砂町においても、この歴史的・構造的なトレンドが適用される蓋然性は高い。
2.2. 人口動態とターゲット層の変化
南砂町エリアの人口動態は、従来の「下町定住層」に加え、新たに流入する「パワーカップル（共働き高所得世帯）」によって上書きされつつある。住友不動産が展開する「シティテラス南砂」や計画中の「グランドシティタワー南砂町」 は、まさにこの層をターゲットとしている。
彼らが求める商業機能は、安価な日用品のみならず、「質の高いライフスタイル」を支えるサービス（高機能なクリニック、プリスクール、スペシャリティコーヒー、輸入食材店など）である。この需要の変化が、駅前出口周辺のテナント構成（Tenant Mix）を決定づける重要なファクターとなる。
3. インフラストラクチャー詳細分析：駅改良工事がもたらす動線革命
「商店街」や商業集積は、人の流れ（人流）がある場所にしか成立しない。したがって、現在進行中の駅改良工事が最終的にどのような動線を生み出すかを解析することが、本分析の核心部分となる。
3.1. 東西線南砂町駅改良工事の全貌
東京メトロが公表している資料 によれば、本工事は単なる老朽化対策ではなく、線路とホームの構造を根本から作り変える大規模プロジェクトである。
* 現状（工事前・中）：1面2線（島式ホーム1つ）。朝夕のラッシュ時にはホーム上の混雑が激しく、列車の遅延要因となっていた。
* 将来形（2027年度以降想定）：2面3線（島式ホーム2つ、中央に線路）。これにより、交互発着が可能となり、輸送安定性が飛躍的に向上する。
3.2. 出口配置の再編と「4番出口」の正体
駅構造の変更（線路高さの変更やコンコースの拡充）に伴い、地上への出口配置も抜本的に見直されている。
* 既設出口の閉鎖：長年親しまれてきた「2a・2b出口」は、駅躯体の構築変更に伴い閉鎖・解体された 。これらは南砂三丁目公園へのアクセスを担っていたが、その機能は一時的に失われている。
* 新出口の供用：2024年5月より、新たな駅レイアウトに基づき「5番出口」が供用開始された 。これは、駅の東側・南側エリアへのアクセスを改善するものである。
* 3番出口の復活：2026年3月頃に「3番出口」が供用再開される予定である 。
4. 「4番出口」の位置づけ：
ユーザーが言及する「4番出口」は、公式発表資料の図面上では明示的な番号として確認が難しい場合があるが（工事段階で番号が流動的であるため）、文脈および地理的条件から推測するに、**「新設されるコンコースから、南側の再開発エリア（グランドシティタワー方面）へ直結、あるいは近接する主要な動線口」**であると定義するのが妥当である。
現在、2a/2b出口があった場所、あるいはその東側に位置し、将来的に再開発街区と駅を結ぶ「結節点」となる出口が、論理的に「4番」あるいはそれに準ずる番号を付与されることになる。
3.3. 人流重心の「東方シフト」
かつての南砂町駅の重心は、西側のロータリーや団地群に向いていた。しかし、今回の改良工事と周辺開発により、重心は明らかに「東側・南側」へ移動する。
新設された5番出口周辺には、既に「南砂町リウマチ科整形外科」等の医療機関が開業しており 、新たな人の流れが生まれ始めている。この「東方シフト」した動線上に位置する出口（想定4番出口）こそが、最も商業ポテンシャルの高い「ホットスポット」となる。
4. 都市計画・法的規制の詳細分析：「商店街」形成の法的根拠
物理的な人流があっても、法的に店舗が建てられなければ商店街は成立しない。ここでは、江東区が定める「新砂二・三丁目地区地区計画」 を詳細に読み解く。
4.1. 「壁面後退（セットバック）」が生むプロムナード
地区計画において最も重要な規制の一つが「壁面の位置の制限（壁面後退）」である。
資料 および には以下のように記されている。
> 「壁面の位置の制限により建築物が後退した区域については、交通安全上必要な工作物を除き、工作物を設置してはならない。ただし、沿道に沿って設ける樹木や植栽、その他公益上必要なものはこの限りでない。」
>
分析と洞察：
この規制は、一見すると建築を制限するものであるが、商業的には**「広大な歩行者空間の創出」を意味する。建物が道路境界線から数メートル（通常2m～5m程度）セットバックすることで、歩道と一体化した広いオープンスペースが生まれる。
現代の都市計画において、このセットバック部分は「賑わい創出空間」として活用されるケースが多い。例えば、カフェのテラス席の設置や、キッチンカーの乗り入れ、あるいは植栽とベンチを配置した散策路（プロムナード）としての整備である。
「4番出口」から続く街路がこの地区計画の対象エリアであるならば、そこには狭苦しい雑居ビルではなく、「緑豊かな並木道沿いに、ガラス張りの店舗が連続する景観」**が形成されることが法的に誘導されていると言える。
4.2. 土地利用の方針：「多様な都市機能の複合」
地区計画の目標として「多様な都市機能が複合・調和した活力あるまちづくり」が掲げられている 。
これは、単なる「住宅地」ではなく、「業務・商業・サービス」機能の混在を推奨するものである。具体的には、マンションの1階・2階部分に店舗（コンビニ、クリニック、保育園、スーパー等）を誘致することが、都市計画上の「正解」とされる。
したがって、駅出口周辺の街区では、行政からの指導や容積率緩和のバーターとして、低層部への商業施設設置が積極的に行われる構造にある。
5. デベロッパー戦略分析：住友不動産の「街づくり」方程式
南砂町エリアの命運を握るのは、当該エリアで最大級の開発用地を保有する住友不動産である。彼らの過去の開発事例（トラックレコード）を分析することで、南砂町の未来を高い精度で予測できる。
5.1. 「グランドシティタワー」ブランドの意味
住友不動産は、南砂町において「シティテラス南砂」に続き、「グランドシティタワー」クラスの大規模タワーマンションを計画・販売している 。
「グランドシティタワー」は、同社のブランドヒエラルキーにおいて最上位に位置するフラッグシップ級のブランド（池袋や月島で展開）である。
* 含意：フラッグシップ物件には、それに見合う「付帯施設」が必須である。単なるマンションではなく、足元に品格のある商業空間や公開空地を整備し、物件の資産価値を高めるのが常套手段である。
5.2. 有明ガーデン・大崎ガーデンタワーとの類似性
住友不動産の大規模開発事例（有明ガーデン等）を見ると、以下の共通点がある。
* 自社保有・運営の商業施設：テナント貸しではなく、自社グループで商業施設を管理・運営し、街の質をコントロールする。
* 駅からの動線整備：駅から物件までのアプローチを「自社物件の顔」として徹底的に美装化する。
南砂町への適用予測：
「4番出口」がグランドシティタワーへの主要アクセスルートとなる場合、住友不動産はこのルートを**「物件のエントランスアプローチ」**と見なすはずである。
したがって、出口を出た瞬間からマンションの敷地に至るまでの沿道には、安っぽい看板や乱雑な店舗ではなく、統一感のあるデザインコードで管理された商業テナント（例えば、同社系列のハイグレードな仕様に耐えうるテナント）が配置される可能性が高い。
5.3. 想定されるテナント・ミックス
「商店街」といっても、八百屋や魚屋が並ぶわけではない。想定されるテナントは以下の通りである。
| カテゴリ | 具体的なテナント例 | 誘致理由 |
|---|---|---|
| 医療・ウェルネス | 総合クリニックモール、調剤薬局 | 地域住民の高齢化および子育て世代の急患需要。既に5番出口付近で顕在化。 |
| デイリー物販 | 高級スーパー（成城石井、Ville Marche等）、ドラッグストア | 共働き世帯の「時間節約（タイパ）」ニーズ。SUNAMOまで行く手間の解消。 |
| カフェ・飲食 | スターバックス、ベーカリーカフェ、ファミリーレストラン | 「サードプレイス」としての機能。地域のコミュニティハブ。 |
| サービス | 認可保育園、アフタースクール、クリーニング | 子育て・家事支援サービスへの強い需要。 |
これらが、セットバックされた広い歩道沿いに連なることで、機能的には「商店街」と同等の役割を果たすことになる。
6. 結論：「4番出口」上に商店街はできるのか？
以上の分析に基づき、ユーザーの問いに対する最終的な回答を提示する。
6.1. 分析結果のサマリー
「南砂町駅の4番出口上（およびその周辺）」は、将来的に**「現代版商店街（ライフスタイル・プロムナード）」**へと進化する。
* 形成の確度：極めて高い（85%以上）。駅改良工事による動線変更と、地区計画による法的枠組み、デベロッパーの経済合理的戦略のすべてが、この方向を示唆している。
* 形態：昭和的な「アーケード商店街」や「個人商店の密集地」ではない。幅の広い歩道、植栽、そして統一されたデザインの高層ビル低層部に入るテナント群によって構成される、**「オープンエア型の商業ストリート」**となる。
6.2. 実現へのロードマップ（タイムライン）
* 第1フェーズ：萌芽期（～2026年）
* 駅改良工事の進捗に伴い、5番出口周辺でクリニック等の先行テナントが開業 。
* 3番出口が供用再開し、人の流れが徐々に東側へ戻ってくる 。
* この段階ではまだ工事現場の色彩が強く、「商店街」としての連続性は見られない。
* 第2フェーズ：形成期（2027年～2028年）
* 駅本体の工事が完了し、全ての出口（4番含む）が本来の形状で供用開始される。
* グランドシティタワー等の大規模住宅が竣工・入居開始。数千人規模の新規住民（購買層）が出現する。
* これに合わせて、沿道の商業区画にテナントが一斉にオープンする。
* 第3フェーズ：成熟期（2029年以降）
* 住民の生活定着に伴い、テナントの新陳代謝が起こる。当初のモデルルームや販売事務所が撤退し、より実需に基づいたサービス店舗（学習塾、美容室等）に入れ替わることで、真の「街の機能」として定着する。
6.3. 投資・居住検討者へのインサイト
もし貴殿が、このエリアへの不動産投資や居住を検討しているならば、「4番出口」周辺は南砂町の中で最も資産価値の上昇余地（アップサイド）が大きいエリアであると断言できる。
既存のSUNAMOやトピレックプラザ周辺は既に価格に織り込み済みであるが、これから形成される「4番出口ストリート」の価値は、まだ完全には顕在化していない。この「将来の商店街」の形成を見越したポジション取りは、極めて合理的な戦略と言える。
7. 補遺・詳細データ
7.1. 参考資料・根拠ソース一覧
本分析は、以下の公開情報および資料に基づき行われた。
* 都市計画・行政資料
* 江東区「南砂町駅周辺地区 まちづくり方針（新砂計画図書）」
* 江東区「新砂二・三丁目地区計画」
* 江東区「新砂二・三丁目地区まちづくり方針」
* 鉄道事業者発表
* 東京メトロ「南砂町駅改良工事に関するお知らせ（2a・2b出口休止、3番出口再開）」
* 東京メトロ「改良工事完了時の駅構造図・出口運用計画」
* 東京メトロ公式サイト（改良工事概要）
* 開発事業者・市場データ
* 住友不動産「シティテラス南砂」「グランドシティタワー」物件概要およびロケーション情報
* 住友不動産「大規模マンション・併設店舗事例」
* 建設通信新聞「南砂町の工場跡地開発・IHI等の動向」
* 地域情報・テナント動向
* 南砂町リウマチ科整形外科「駅出口変更と新5番出口へのアクセス」
* 不動産ブログ・間取り情報
7.2. 用語解説
* 壁面後退（へきめんこうたい）：建築物の外壁を、敷地境界線から一定距離だけ内側に下げて建てること。これにより、道路と建物の間に空間が生まれ、歩行環境や景観が向上する。
* 地区計画（ちくけいかく）：都市計画法に基づき、特定の地区レベルで、よりきめ細かなまちづくりのルールを定めるもの。建物の用途や高さ、デザインなどを規制・誘導できる。
* 動線（どうせん）：人や物が移動する経路。商業施設の売上は、この動線上にいかに店舗を配置するかに依存する。
以上、南砂町駅4番出口周辺における商業可能性に関する分析報告とする。
不動産アナリスト
(本レポートは、提供されたリサーチ資料に基づき、専門的知見を用いて作成されたシミュレーションであり、将来の確定的な事象を保証するものではありません。)

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>>2635 匿名さん
住友不動産が南砂町駅周辺の土地を取得したのって噂なのか？と思ってたんですが、どうなんでしょうか？
北側のドコモのデータセンターの土地でしたっけ。。

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>>2635 匿名さん
長い長い...AIを共有しないで...

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>>2626 口コミ知りたいさん
モデルルームです！訪問2回目で見た気がします。

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AIがゆってることが本当だったら夢ある

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>>2635 匿名さん
ツッコミどころ満載じゃないですか笑

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他の駅より使えそうな土地はあるから、マンション建設に伴い、人口増えれば何かしら駅前に出来そうではある

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>>2635 匿名さん
湾岸さんかと思ったw
IHIが湾岸の再開発が終わって次は砂町エリアを拠点にするという話も含まれてるのでしょうか？

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>>2641 評判気になるさん
これは酷いな

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>>2645 匿名さん

召喚してしまった、、、w
bot??

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>>2596 マンション掲示板さん
150%ですか。大分下がりましたね。2019年は199%だったので50%近く減です。マンションが増えればまた増加しますが、南砂から耐えれる距離とも言えますし、10年後には東陽町のルートも出来る予定ですので、プラス材料です。

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