ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

タワー棟は免震構造のために少し底上げになっている事と、そもそも建っている土地は、ガーデン敷地内でも少し海抜が高いみたいです。ハザードマップでもタワー棟の位置だけ少しだけ水の深さ予想が小さくなっている部分です。もちろん、ちょっとした安心材料でしかないかも知れませんが、古川の調節池も完成したので、その辺も併せると、心配材料は大分緩和されたのではないかなと感じています。

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ここの1階レベルと豊岡いきいきプラザの海抜がほぼ同じとして海抜6.6mです。古川流域の周辺を見ると、東町小学校正門が海抜5.2m、飯倉保育園学童クラブが海抜5.1m、南麻布いきいきプラザが海抜5.8mです。ここの1階レベルが浸水するとしたら、南麻布から東麻布の低地が水没して、さらに水位が上昇してから起こることなので、その可能性は極めて低いと思います。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_h...

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>>1052 匿名さん
僕も一階なんて考えもせずに高層階にしてしまいましたが、写真撮ってて一階いいなと思いました。
管理のために人が歩いてたり、カーテン開けっ放しにはできないけど、あの緑は魅力的だと思います。

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古川の氾濫は大丈夫ですかね。津波は日本沈没の時以外は大丈夫ですね

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>>1067 匿名さん
調べた範囲で
平成30年迄のハザードマップでは東海豪雨の総雨量589mm・時間最大雨量114mmを想定しており、0.2-0.5mの浸水(この時点ではタワー側は0.5-1.0mになってますが、整備後はタワー側の方が高くなっているので関係無いかと)。
このレベルでは、ガーデンの防潮板で基本的にはガード、浸水した場合にも地下の大規模貯水ピットと排水ポンプで対処。

最新のハザードマップは、東京都作成の想定最大規模降雨(総雨量690mm・時間最大雨量153mm)を前提にしており、それではレジデンス側が1m-2m未満、タワー側は0.5-1.0m未満か0.1-0.5m未満。
想定最大規模降雨は東京都の情報によると、年超過確率 は 1/1000 以下とのことのようです。
過去の発生事例としては気象庁の記録では、1 時間最大雨量153mm は、1999 年に千葉県香取地点や、1982 年に長崎県長浦岳地点で記録されている。日雨量は、2011 年に高知県魚梁瀬地点で 851.5mm を記録 、2019 年に神奈川県箱根地点で922.5mm を記録。

ですので、この両方が流域全体に同時刻で発生する可能性を考えると、まず大丈夫、ということかと思いますが、万が一このレベルの豪雨が起きた場合、ガーデンの貯水ピットと排水ポンプの能力次第ですね。ただその時には古川橋周辺から麻布十番辺りまで大規模浸水状態です。。

過去の周辺の浸水実績を見ても古川橋周辺や麻布十番は浸水したみたいですが、ガーデンの辺りは大丈夫だったみたいです。
更にその後に古川の大規模調整池ができてますし。

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000046136.pdf

将来的には三田五丁目の再開発で古川護岸整備が謳われているので、完成すれば浸水も更に抑えられることになることも期待できますね

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スカイが一番ヤバイのかな?

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>>1069 匿名さん
スカイも建設と同時に護岸整備してますし、調整池が完成しているので余程のことがない限り心配無用では

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>>1069 匿名さん
スカイの建設と同時に護岸工事も行い、白金側の護岸壁の高さが明治通り側のそれよりも高くなったので、スカイも浸水のリスクは相当低いかと思われます。

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>>1071 匿名さん
スカイの方が1mくらい高いですよね。仮に溢れたとしても水は南麻布側に流れて行くと思います

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護岸工事の状況を見るに、スカイが浸水するときはここも浸水してそうですね。あとは浸水した時にどうなるか。

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ここ、白金高輪のタワーに比べると安いのに売れないのは何か理由があるの？
昔近所に住んでたけどどこに行くのも近くで良い場所だったよ？古川ももう随分溢れてないし。

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>>1074 通りがかりさん

・駅遠ではないとはいえ、再開発で延伸もある白金高輪3分の物件が多数ある中ではかなり劣後
・かといって閑静な高級住宅地ではない
・規模、外観、共用など中途半端。この辺りの主な検討層の投資家やバリバリパワカには刺さらない
・名称が微妙

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ここよりも白金高輪駅近な物件多数、三田だけど綱町ではない、かといって庶民に手の届く価格帯ではない。

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>>1074 通りがかりさん
普通に売れていますよ。スカイとかプレミストとか投資家ウケする物件が普通以上に売れているからそう見えるだけですよ。実際に中小規模物件の1、2棟分くらいは既に売れてますし

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>>1077 匿名さん
ほとんどのプレミスト住戸は、投資家買えないです。
実需の要望に対して、結果でしめしたね

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ここも投資家は買わないでしょうから、ほとんどスカイに集中したのでしょう。

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いまどのくらいの進捗なんですか？2/3は売れてる？

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>>1075 マンション検討中さん
名称ですか。三田ガーデン最高だと思います。

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>>1080 匿名さん
価格表見る限り、2/3以上は売れていますね！

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>>1082 通りがかりさん
そりゃ、将来駅徒歩縮小案件だから、売れるよ

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逆ザヤ解消宣言が出たことだし、販売加速するだろうな

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>>1084 周辺住民さん
そんな宣言が出たんですか？

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>>1084 周辺住民さん
そんな微々たる金額が関係するのは、郊外案件だろ

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>>1086 匿名さん
１億ちょっとくらいまでの物件をがっつりローン組む人にとっては案外大きいと思いますよ。ここは３年長く減税の恩恵にあずかれるわけだし、登録免許税も優遇、グリーン住宅ポイントももらえるわけで。２年先の物件なんてどうなってるかわかんないでしょ。いきなり蛇口閉められることだったあり得ないことじゃないですよ。

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>>1087 匿名さん
そりゃ、いいかなとか買おうかなと思ってる人への後押しにはあるけど、ここに全く興味ない人が、ローン減税の為だけにここ他を止めてここを選ぶというほどの影響はない。

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だそうです。

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やっぱどう考えても買いなんだよなここ

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モノは悪くない割に安いですから、私も購入したかったですが、
60-75にまともな間取りがなかったのであきらめました
85は予算オーバーの庶民なもので
ボリュームゾーンだし、こんな人けっこう多いのかなと

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>>1091 マンション検討中さん
60-75では対面カウンターキッチンが少ないですね。そこは残念。

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いまはモデルルームが夏休みだから書き込みが少ないのか

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レジデンス棟。レンガ調のタイルは重厚感がありますね。時間が経つと更に味が出そう

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>>1091 マンション検討中さん

隣の三田ハウスをフルリフォームしたら？
古いけど有名なビンテージだし、良いマンションだよ。
今は新築沢山出てるけどこの辺りは中古の買い替えが普通だし。

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>>1094 通りがかりさん
完成予想パースよりも実物の方が高級感のある外観で安心しました。

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>これから植栽が進んでいくと、プロパティ全体が醸し出す雰囲気が楽しみです。ガーデンミュージアム、良いコンセプトだと思います。

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レジデンス棟品があって良いつくりですね。敷地内の環境もよく、永住者には最適な物件ですね。まもなく完売されると思います。

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いつ頃完売するのですか？

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今週は特売だろう

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近隣いろいろ検討してます。

古川氾濫はスカイなら怖いですが、ここは離れてるので大丈夫ではないでしょうか？
それより以前書かれていたDHC光害の方が気になったのですが、実際どの程度なのでしょうか？夜でも言うほど気にならないものでしょうか？

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>>1101 マンション検討中さん
ハザードマップから逃れる事はまだできてないですね。

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まだとはどういうことでしょう？
今後更なる改善計画などあるのでしょうか？

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古川橋辺りは整備されましたが、ここら辺は未整備ですか？

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古川氾濫して下水交じりの水にマンション浸水したら資産価値下がりますかね？？

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>>1105 匿名さん
下がるでしょうけど、そのようなことが起こる蓋然性はどの程度なのか考えると杞憂だと思います。

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>>1105 匿名さん
万が一ここが浸水するのは都内のかなりの数のマンションや一軒家が浸水している時でしょう。既に古川調整池が完成しているので古川が溢れることも起きにくいでしょうし、万が一溢れたとしてもこのマンションが浸水するまではなかなか行かないでしょうね

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>>1096 匿名さん
隔て板がCGだとショートなのに実物はトールだったり、実物の方がいい点がいくつかありますよね。
実物見て欲しくなる人が増えるといいですね。

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今日通りかがった時のエントランスから取ったガーデン！良い感じになって来ましたね?

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>>1107 マンション検討中さん

古川隣接のスカイが3m水没してる時も、ここは大丈夫でしょう。

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ここスカイより海抜3m高いんですか？

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>>1109 マンション検討中さん
植栽が入るとグッと良くなりますね。敷地も広いですね

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ホームページや物件資料ではわからない部分がたくさんあるので、内見会が楽しみです。

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>>1111 匿名さん
単純に標高の話だけではないよ
場所や、氾濫水量などの要素もあるからね

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>>1114 名無しさん
ハザードマップでは十分浸水しますが？

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>>1103 マンション検討中さん
白金高輪駅東部地区まちづくり構想の<方針5>のところにあるように、古川の護岸整備を含む浸水対策が検討されています。
https://www.city.minato.tokyo.jp/matizukurikeikakutan/documents/gaiyou...
まだ先の話でしょうが整備が進めば浸水のリスクも更に低減され、またこの再開発の一環として公園の整備に加え地下鉄出口新設も計画されているので、駅距離が5分以内に短縮されると、住みやすさ、資産性の両面からかなり良くなることが予想されます。地下鉄の品川延伸も完成した時のことをことも考えると楽しみですね。再開発地区強し

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さすがに5分以内にはならんでしょ
6-7分だろうな
もちろん、信号ない分、実際の距離感の改善は大きいけど

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ハザードマップ見る限り、ここはスカイ並みに浸水リスク高いのは事実。ポイントは、それを受け入れてどこまで対策できているかですね。

スカイはハザードマップレベルの浸水では全く問題ない対策ができている。その上で護岸工事等でハザードマップより浸水リスク下がってそうだし。

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>>932 匿名さん
Google mapで4分となっているみたいですが実際には5分って感じですかね

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>>1118 匿名さん
地下の調整池見たか、飛ぶぞ。
悪いけど田舎じゃ絶対無理な超ハイテク治水対策だぞ。

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>>1120 通りがかりさん
調整池のおかげで、雨が降るとビチャビチャだった古川橋周辺がまともになったね。だからスカイが建ったわけで
ただ未だにここもスカイもハザードマップ内なのは事実で、ハイテクだろうがなんだろうが。
今後、現況に基づいたハザードマップが修正されるだろうから、それまでは安心できないね

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>>1121 匿名さん
どうしても一緒にしたいんだろうけど、小さな川沿いの方がリスク高いのは当たり前

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>>1122 検討者さん
どうしてもここのリスクを過小評価したいように思えます。万が一ついこの前の九州大雨のようなことが近々にここで起きても浸水は大丈夫なのでしょうか？下水交じりの水で浸水することで、せっかく買ったマンションの資産価値が一気に下がってしまうのが心配です。もっと安心できる現時点での具体的なものはないんでしょうか？それとも現時点では大雨が実際に降らないと本当のところはわからないのでしょうか？

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>>1122 検討者さん
ハザードマップが全て。あなたのポジショントークには何の意味もない

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>>1123 匿名さん
1068にも書いてあるようにハザードマップは具体的な数字を前提に作成されているので、過去の実績や先日の九州大雨レベルが万が一起きた場合の影響を判断されると良いですよ。可能性はゼロではないですが、どの程度かということかと思います。浸水した場合でも一定程度までは対策が施されています。営業さんに聞くと説明してくれるので聞いてみると良いかと思います。

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>>1124 匿名さん
スカイのポジショントークばかりしてるのはあなたの方でしょう。ここは当物件を語る場ですので、控えて頂きたい。

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>>1126 マンション掲示板さん
？？
ああ、1118の投稿者とごっちゃまぜになって混乱してるのか。
別にスカイ擁護してるわけではないので。
スカイはどうでもいいので、ここのハザードについて話しましょう

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>>1125 匿名さん
ありがとうございます。ハザードマップは古川貯蔵池は考慮される前それとも後のものなんでしょうか？

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>>1128 匿名さん
それが微妙なんだよね。平成30年度に調整池含む護岸工事終わってるけど、ハザードマップは平成29年のデータ
どこまで織り込んで作ってるかは、港区に直接聞くしかない

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現行のハザードマップは調整池織り込んでないでしょ。

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ありがとうございます。もし調整池溢れた場合その後の浸水害は、ハザードマップと変わりませんか？変わりますか？

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溢れる量に依存するとしか言えないのでは？

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>>1131 匿名さん
調整池がハザードマップに織り込まれていないという前提ならば、調整池分多く降れば同じようなハザードマップになります。ただ、スカイの護岸工事が、南麻布や三田方面により流れるようになってるので、そこら辺がどうなるか。
どちらにせよ、次のハザードマップを待つのみ

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>>1133 匿名さん
言い方を変えると、同じだけ降った場合、調整池の分だけ溢れにくいということですよね。調整池の貯留量は13.5万m3、といっても分かりにくいですが、平成28年8月20日の集中豪雨( https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro... )では6,000m3の流入実績があるそうです。6,000なので僅か4.4%ということですね
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hurikawachikachou.html

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ありがとうございます。この事実だけから考えると古川氾濫はほぼあり得ない気がします。ただ、集中豪雨で池の貯水量のわずか4.4％だったというのがあまりに少ない量なので、逆にほんとなのかなーと疑ってしまいます。

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>>1135 匿名さん
溢れそうになってはじめて流れ込む仕組みだからですかね
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf

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なるほど　です。ありがとうございました。

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古川沿いは港区内陸でも今まで格安に放置されていた分、今後のポテンシャルは大きいと思ってます。

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古川が溢れてもここには到達しないから大丈夫です！

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>>1139 マンション検討中さん
それは流石に楽観過ぎなポジショントークですね

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過去の雨の記録で未来を予測できない時代になっからな。東京に線状降水帯が出るようになったらどんなに地下に穴掘ってもダメでしょ。
まあ、対策してるっていうんだから多少溢れても大丈夫なんじゃない？ただ1階の部屋は大変かもね。

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もはや、絶対に安全な地帯なんて無いと思ったほうが良い。しかし、過去の浸水に対してかなり時間とコストをかけて対策を施してきた「古川治水」は高評価に値する。

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https://dailyportalz.jp/kiji/120712156405
これで溢れたら仕方ないっしょ。こんな対策やってもらえるエリアなんて日本のどこにあるのよ。

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>>1143 周辺住民さん
古川調整池は本当に凄いと自分も思います。まあ、税収の潤沢な東京都＆港区だからこそできたのでしょう。今後はもう難しいかも。

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この掲示板の方々はcleverな方が多いですね。さすが港区物件。感心いたしました。

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>>1143 周辺住民さん
浸水による被害は衛生的にも大変大きな問題です。
溢れたら仕方ない！とか投げやりで誤解を招く投稿はやめて下さい。

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古川は過去に何度も氾濫してますし、今後も氾濫する可能性がないとは言い切れません。ただ、2017年に古川調節池が整備されたことで、氾濫の可能性は整備前と比べて低下したこと、氾濫が起きたとしてもその被害は整備前よりも大きくならないだろうということは言えると思います。

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>>1147 匿名さん

そう！だから例え古川が溢れても、ここまでは到達しないということ！安心しましょうね

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>>1148 eマンションさん
いや、若葉が必死になればなるほど、不安が増す

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>>1149 匿名さん

煽り投稿はやめましょう。
物件の話ではないですね

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もし綱町とか日向坂だったらこんな値段では出ないわけだし、麻生十番から歩けて、JRも使えて、将来的には白金高輪駅５分。フルスぺの住宅ローン減税対象でもある。穴場でしょう。

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ここら辺で再開発が始まればここの資産価値もアップしますかね？

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>>1152 匿名さん
再開発の計画なんて何もないよ。
再開発よりも、まずは、DHC光害をなんとかして欲しい。夜ホント鬱陶しい

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>>1153 匿名さん
再開発計画はあります。この8月に、豊岡町会の説明会がありました。早ければ年明けにも都市計画決定です。

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大規模再開発！資産価値アップや！
って感じ？
そんなの期待してここ買う人はいないでしょうね。地味に余生を送りたい人向けでしょう。

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>>1155 匿名さん
大規模再開発！環境も良くなって住みやすくなる！って感じじゃないでしょうか

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>>1156 匿名さん

あんまりですねぇ
終わるまで早くて7,8-10年、その間工事車両と騒音に悩まされ、あまり住みやすいとは思えない
今のボロ屋街区も静かでいいですしね

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>>1157 匿名さん
ご近所の家並みに対してずいぶん失礼な表現ですね。防災の面などの問題もあって再開発が行われるのです。そして工事期間は3年程度ですし、早朝夜間は工事するわけでらはありません。そもそもこのマンションも建設中は近隣の方に工事車両の通行や工事騒音を我慢していただいているのではないですか。

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>>1154 匿名さん
豊岡町会に加入していますが全然知りませんでした。三田5の住友ですかね？どんな感じになるのか興味があります。

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>>1158 匿名さん

「環境もよくなって住みやすくなる」というのは違うと思ったので書いたまでですし、ここはマンションの検討掲示板なので、検討者・購入者としての意見を書いたまでです。
NIMBYって普通ですし、別に聖人君主が求められる掲示板ではありません。悪しからず。
物件ではなく再開発について語りたいなら別のスレへどうぞ。

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麻布十番にも近くて住みやすくていいですよこの辺は。盛運亭の生姜焼き定食ぜひ食べてみてください。

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>>1160 匿名さん
それをいうなら君主でなく君子でしょ。まあ、それは置いといて、人の考えはそれぞれですし聖人君子である必要はありませんが、近隣の方が目にする可能性のある掲示板で失礼なことを書くのは褒められたことではないと思いますけどね。

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再開発は近隣住民の意見も聞きながら進められるそうなので期待している人も多いと思いますけどね。それはさておき生姜焼き定食いいですね！美味しいお店が徒歩圏内にあるといいですね。麻布十番でご飯食べて酔いをさましながら帰ることを想像したら楽しくなってきました

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