ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーってどうですか？

近隣いろいろ検討してます。

古川氾濫はスカイなら怖いですが、ここは離れてるので大丈夫ではないでしょうか？
それより以前書かれていたDHC光害の方が気になったのですが、実際どの程度なのでしょうか？夜でも言うほど気にならないものでしょうか？

>>1101 マンション検討中さん
ハザードマップから逃れる事はまだできてないですね。

まだとはどういうことでしょう？
今後更なる改善計画などあるのでしょうか？

古川橋辺りは整備されましたが、ここら辺は未整備ですか？

古川氾濫して下水交じりの水にマンション浸水したら資産価値下がりますかね？？

>>1105 匿名さん
下がるでしょうけど、そのようなことが起こる蓋然性はどの程度なのか考えると杞憂だと思います。

>>1105 匿名さん
万が一ここが浸水するのは都内のかなりの数のマンションや一軒家が浸水している時でしょう。既に古川調整池が完成しているので古川が溢れることも起きにくいでしょうし、万が一溢れたとしてもこのマンションが浸水するまではなかなか行かないでしょうね

>>1096 匿名さん
隔て板がCGだとショートなのに実物はトールだったり、実物の方がいい点がいくつかありますよね。
実物見て欲しくなる人が増えるといいですね。

今日通りかがった時のエントランスから取ったガーデン！良い感じになって来ましたね?

>>1107 マンション検討中さん

古川隣接のスカイが3m水没してる時も、ここは大丈夫でしょう。

ここスカイより海抜3m高いんですか？

>>1109 マンション検討中さん
植栽が入るとグッと良くなりますね。敷地も広いですね

ホームページや物件資料ではわからない部分がたくさんあるので、内見会が楽しみです。

>>1111 匿名さん
単純に標高の話だけではないよ
場所や、氾濫水量などの要素もあるからね

>>1114 名無しさん
ハザードマップでは十分浸水しますが？

>>1103 マンション検討中さん
白金高輪駅東部地区まちづくり構想の<方針5>のところにあるように、古川の護岸整備を含む浸水対策が検討されています。
https://www.city.minato.tokyo.jp/matizukurikeikakutan/documents/gaiyou...
まだ先の話でしょうが整備が進めば浸水のリスクも更に低減され、またこの再開発の一環として公園の整備に加え地下鉄出口新設も計画されているので、駅距離が5分以内に短縮されると、住みやすさ、資産性の両面からかなり良くなることが予想されます。地下鉄の品川延伸も完成した時のことをことも考えると楽しみですね。再開発地区強し

さすがに5分以内にはならんでしょ
6-7分だろうな
もちろん、信号ない分、実際の距離感の改善は大きいけど

ハザードマップ見る限り、ここはスカイ並みに浸水リスク高いのは事実。ポイントは、それを受け入れてどこまで対策できているかですね。

スカイはハザードマップレベルの浸水では全く問題ない対策ができている。その上で護岸工事等でハザードマップより浸水リスク下がってそうだし。

>>932 匿名さん
Google mapで4分となっているみたいですが実際には5分って感じですかね

>>1118 匿名さん
地下の調整池見たか、飛ぶぞ。
悪いけど田舎じゃ絶対無理な超ハイテク治水対策だぞ。

>>1120 通りがかりさん
調整池のおかげで、雨が降るとビチャビチャだった古川橋周辺がまともになったね。だからスカイが建ったわけで
ただ未だにここもスカイもハザードマップ内なのは事実で、ハイテクだろうがなんだろうが。
今後、現況に基づいたハザードマップが修正されるだろうから、それまでは安心できないね

>>1121 匿名さん
どうしても一緒にしたいんだろうけど、小さな川沿いの方がリスク高いのは当たり前

>>1122 検討者さん
どうしてもここのリスクを過小評価したいように思えます。万が一ついこの前の九州大雨のようなことが近々にここで起きても浸水は大丈夫なのでしょうか？下水交じりの水で浸水することで、せっかく買ったマンションの資産価値が一気に下がってしまうのが心配です。もっと安心できる現時点での具体的なものはないんでしょうか？それとも現時点では大雨が実際に降らないと本当のところはわからないのでしょうか？

>>1122 検討者さん
ハザードマップが全て。あなたのポジショントークには何の意味もない

>>1123 匿名さん
1068にも書いてあるようにハザードマップは具体的な数字を前提に作成されているので、過去の実績や先日の九州大雨レベルが万が一起きた場合の影響を判断されると良いですよ。可能性はゼロではないですが、どの程度かということかと思います。浸水した場合でも一定程度までは対策が施されています。営業さんに聞くと説明してくれるので聞いてみると良いかと思います。

>>1124 匿名さん
スカイのポジショントークばかりしてるのはあなたの方でしょう。ここは当物件を語る場ですので、控えて頂きたい。

>>1126 マンション掲示板さん
？？
ああ、1118の投稿者とごっちゃまぜになって混乱してるのか。
別にスカイ擁護してるわけではないので。
スカイはどうでもいいので、ここのハザードについて話しましょう

>>1125 匿名さん
ありがとうございます。ハザードマップは古川貯蔵池は考慮される前それとも後のものなんでしょうか？

>>1128 匿名さん
それが微妙なんだよね。平成30年度に調整池含む護岸工事終わってるけど、ハザードマップは平成29年のデータ
どこまで織り込んで作ってるかは、港区に直接聞くしかない

現行のハザードマップは調整池織り込んでないでしょ。

ありがとうございます。もし調整池溢れた場合その後の浸水害は、ハザードマップと変わりませんか？変わりますか？

溢れる量に依存するとしか言えないのでは？

>>1131 匿名さん
調整池がハザードマップに織り込まれていないという前提ならば、調整池分多く降れば同じようなハザードマップになります。ただ、スカイの護岸工事が、南麻布や三田方面により流れるようになってるので、そこら辺がどうなるか。
どちらにせよ、次のハザードマップを待つのみ

>>1133 匿名さん
言い方を変えると、同じだけ降った場合、調整池の分だけ溢れにくいということですよね。調整池の貯留量は13.5万m3、といっても分かりにくいですが、平成28年8月20日の集中豪雨( https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro... )では6,000m3の流入実績があるそうです。6,000なので僅か4.4%ということですね
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hurikawachikachou.html

ありがとうございます。この事実だけから考えると古川氾濫はほぼあり得ない気がします。ただ、集中豪雨で池の貯水量のわずか4.4％だったというのがあまりに少ない量なので、逆にほんとなのかなーと疑ってしまいます。

>>1135 匿名さん
溢れそうになってはじめて流れ込む仕組みだからですかね
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000006301.pdf

なるほど　です。ありがとうございました。

古川沿いは港区内陸でも今まで格安に放置されていた分、今後のポテンシャルは大きいと思ってます。

古川が溢れてもここには到達しないから大丈夫です！

>>1139 マンション検討中さん
それは流石に楽観過ぎなポジショントークですね

過去の雨の記録で未来を予測できない時代になっからな。東京に線状降水帯が出るようになったらどんなに地下に穴掘ってもダメでしょ。
まあ、対策してるっていうんだから多少溢れても大丈夫なんじゃない？ただ1階の部屋は大変かもね。

もはや、絶対に安全な地帯なんて無いと思ったほうが良い。しかし、過去の浸水に対してかなり時間とコストをかけて対策を施してきた「古川治水」は高評価に値する。

https://dailyportalz.jp/kiji/120712156405
これで溢れたら仕方ないっしょ。こんな対策やってもらえるエリアなんて日本のどこにあるのよ。

>>1143 周辺住民さん
古川調整池は本当に凄いと自分も思います。まあ、税収の潤沢な東京都＆港区だからこそできたのでしょう。今後はもう難しいかも。

この掲示板の方々はcleverな方が多いですね。さすが港区物件。感心いたしました。

>>1143 周辺住民さん
浸水による被害は衛生的にも大変大きな問題です。
溢れたら仕方ない！とか投げやりで誤解を招く投稿はやめて下さい。

古川は過去に何度も氾濫してますし、今後も氾濫する可能性がないとは言い切れません。ただ、2017年に古川調節池が整備されたことで、氾濫の可能性は整備前と比べて低下したこと、氾濫が起きたとしてもその被害は整備前よりも大きくならないだろうということは言えると思います。

>>1147 匿名さん

そう！だから例え古川が溢れても、ここまでは到達しないということ！安心しましょうね

>>1148 eマンションさん
いや、若葉が必死になればなるほど、不安が増す

>>1149 匿名さん

煽り投稿はやめましょう。
物件の話ではないですね

もし綱町とか日向坂だったらこんな値段では出ないわけだし、麻生十番から歩けて、JRも使えて、将来的には白金高輪駅５分。フルスぺの住宅ローン減税対象でもある。穴場でしょう。

ここら辺で再開発が始まればここの資産価値もアップしますかね？

>>1152 匿名さん
再開発の計画なんて何もないよ。
再開発よりも、まずは、DHC光害をなんとかして欲しい。夜ホント鬱陶しい

>>1153 匿名さん
再開発計画はあります。この8月に、豊岡町会の説明会がありました。早ければ年明けにも都市計画決定です。

大規模再開発！資産価値アップや！
って感じ？
そんなの期待してここ買う人はいないでしょうね。地味に余生を送りたい人向けでしょう。

>>1155 匿名さん
大規模再開発！環境も良くなって住みやすくなる！って感じじゃないでしょうか

>>1156 匿名さん

あんまりですねぇ
終わるまで早くて7,8-10年、その間工事車両と騒音に悩まされ、あまり住みやすいとは思えない
今のボロ屋街区も静かでいいですしね

>>1157 匿名さん
ご近所の家並みに対してずいぶん失礼な表現ですね。防災の面などの問題もあって再開発が行われるのです。そして工事期間は3年程度ですし、早朝夜間は工事するわけでらはありません。そもそもこのマンションも建設中は近隣の方に工事車両の通行や工事騒音を我慢していただいているのではないですか。

>>1154 匿名さん
豊岡町会に加入していますが全然知りませんでした。三田5の住友ですかね？どんな感じになるのか興味があります。

>>1158 匿名さん

「環境もよくなって住みやすくなる」というのは違うと思ったので書いたまでですし、ここはマンションの検討掲示板なので、検討者・購入者としての意見を書いたまでです。
NIMBYって普通ですし、別に聖人君主が求められる掲示板ではありません。悪しからず。
物件ではなく再開発について語りたいなら別のスレへどうぞ。

麻布十番にも近くて住みやすくていいですよこの辺は。盛運亭の生姜焼き定食ぜひ食べてみてください。

>>1160 匿名さん
それをいうなら君主でなく君子でしょ。まあ、それは置いといて、人の考えはそれぞれですし聖人君子である必要はありませんが、近隣の方が目にする可能性のある掲示板で失礼なことを書くのは褒められたことではないと思いますけどね。

再開発は近隣住民の意見も聞きながら進められるそうなので期待している人も多いと思いますけどね。それはさておき生姜焼き定食いいですね！美味しいお店が徒歩圏内にあるといいですね。麻布十番でご飯食べて酔いをさましながら帰ることを想像したら楽しくなってきました

駅動線が相当汚い街区であるのは確か。
住民のお気持ちとかはどうでも良いが。こんなのとこに出入りしてんのか？笑

それより三田ハウスの将来は気になるね。

麻布十番までは実際徒歩15分くらい？真夏とか真冬とかとても歩ける距離じゃないな。駅に着いた瞬間汗だくだよ。
車持ちじゃないとここは検討出来ないな。

DHC光害問題は、耄碌した会長の差別発言で会社が相当まずいことになってるので、そのうち動きあると思う。今日び、差別にまつわる舌禍は見逃してもらえないですよ。

駅動線ってどこのこと言ってるのかな。大通り沿いの工場のこと？内側ならまあ普通の住宅街でしょ。

>>1165 名無しさん
いわゆる何とかホームがいいんじゃないですか。全て介助してもらえます。

>>1165 名無しさん

悪い病気なんだったら治されてからご検討されるのが良いと思います。

麻布十番で客待ちしてるタクシーに三の橋まで、って乗り込むことのほうがわたしには躊躇われます。

実際、ここはリタイア層がメインの物件でしょ
現役はこんな陸の孤島に買わないよ
JR駅みたいに他にないならともかく、いくらでも駅近があるからね
建築デザインやガーデンも明らかに60代をターゲットとしてるよね
コンセプトははっきりしてて良いと思います

最近検討もされていないであろう方がふらっと立ち寄って投稿をされるケースが目立ちますね。ここは検討者用の掲示板ですので他のご検討中の掲示板でお願いします

購入者ですが現役サラリーマンですよ笑

今日も現地周辺でマンション見学されてる方がたくさんいらっしゃいました。

>>1169 匿名さん
ここが陸の孤島という表現、あなたが常識的でない人のように思われますよ。
そもそも、現役の人が駅近にこだわるという根拠が不明です。
デザインやガーデンが60代をターゲットとしているというのもよくわかりません。

>>1173 匿名さん
正直、下衆なコメントではありますが、「コンセプトははっきりしていて良いと思います」とまとめているので、許してあげてください。

表現がきつかったでしたかね、すみません
当然、MRも現地も訪問して真剣に検討して持った感想です
再レスを書くのも下衆でしょうから、以下の記事にほぼ100%同意でした
私が下品にしか書けない点を、うまく上品に書いてありました
https://wangantower.com/?p=19204
「え？最新のタワーマンション？」
「他の物件と比べてどうよといわれると明確な強みを持たない」

しつこいネガ屋は不要でしょうから去ります

例えば勝どき駅直結なんかより慶應女子高至近の方が萌えポイントじゃないですか笑。ジャグジーとかカラオケとか形ばかりのジムとかそんなガラクタをマンションの強みと感じる方がどうかしてるとわたしは思います。

このマンションはいい意味で余裕のある方が多いのでは。

私も購入者ですが、世帯年収3000万弱のバリバリ現役パワカです。
リタイアまではあと年齢の倍は働かないといけないですよ。。

正直家計に余裕はさほどありませんが、仕事的には、朝9:00に絶対出社しろ！みたいな会社には今まで一度も勤務したことないですし、かなりフレキシブルですので、駅から8分は全く問題ないです。むしろ近くて嬉しいです。

ただの平社員ですが会社や出張に急ぎ行く際はタクシー代会社経費で落とせますし、駅へ１分で行かないと困ることはありませんね。
日々の生活で数分を争ってません。

駅前の窮屈な空間に住むことは嫌でしたし、周辺の環境や住みやすさも重視するので、こちらを購入しました。
グリーンがあると心も癒されますし。

若いか歳かは関係なく、色んな意味で余裕がない方には刺さらないかと。
あとは好みの問題だと思います。

首都高隣接&光害で癒されるんですか
その心の余裕は素晴らしいですね

>>1178 匿名さん
そのようなコメントでは、＊＊＊の遠吠えに聞こえますよ。

>>1178 匿名さん
首都高は建物を挟んでますし目黒線で交通量少ないので実際何度も確認しましたが音も気になるレベルではありませんでした。現地も見ないでいい加減なコメントですね。DHCも一部の部屋が影響あるだけで物件全体に影響があるようなコメントは明らかな冷やかしですね

私も現役です。そんなに若い方ではありませんが。妻は専業主婦で大学生の娘がいますが、4度目の購入なので余裕はあります。近隣からの住み替えになりますけど、電車通勤ではないので駅距離は特に気にしてません。駅距離よりも同時期売出の白金高輪物件の中では大通りから一歩奥まっていて、一番都心寄り、麻布十番寄りの立地ということの方が私には刺さりました。10年後くらいに魚藍坂下に新しい出入り口ができてカタログスペック上の駅距離が短くなるので、資産価値的には有利に働くと思ってます。

駐車場抽選の倍率はどうだったんですかね

いまどのくらい残ってらのでしょう

タワー棟の売り残りはあとどれくらいですか？

雨の時の駅距離への考え方はいかがですか？8分ですと徒歩以外の方法となりますか？

売れ残りはやはりDHC光害の方なのでしょうか？
それなら最終期に向けて大幅に値下げですかね。

>余程の豪雨でない限り、徒歩で問題ないと思いますが、実際に歩いてみることをおすすめします。当方、現在は都内に居住しており、最寄りの私鉄駅まで7－8分ですので、ガーデンと白金高輪駅間は決して遠いとは感じません。隣が三田ハウスで、その先が龍源寺というお寺、イタリアンレストランの角を曲がって通りの向こうがスカイの敷地ですので、ルート的にも遠くは感じさせません。どうしても駅近にこだわる方は、別の選択肢を選ばれたほうが良いと思います。

>>1186 匿名さん
わかって投稿されていると思いますが、値下げはないですし、その必要もないと思います。

パークハウス4兄弟で一番劣後した場合は、ワンチャンあるよ絶対
早くモデルルーム閉鎖したいからね
今のところ本物件が濃厚
もちろん、ワンチャンといっても個別で秘密裏に、ですが

放置しても売れていく、むしろ値上げしても売れていくスカイとは違うからね。こっそりと値下げ話は出てくるでしょう。それでも、あまりに駅遠、DHC光害と判断が難しい物件ではあるが

三菱は財政的に余裕があるから、ゆっくりと売っていくのでしょう。

三菱は余裕ある分ゆっくり売っていくのでは。駅距離さえ気にしなければ住みやすい良いところです。
駅北側の再開発も楽しみですね。

コロナ影響でオフィス事業に陰りが見える中、三菱だから　のみは短絡的すぎますね。リスク高そうなところは早めに解消するでしょう

高値安定の家賃を取っている三菱村丸の内の大家さんですよ。どれだけ内部留保しているのか。

「え？最新のタワーマンション？」
「他の物件と比べてどうよといわれると明確な強みを持たない」

これにつきますね、ここが不調なのは。
規模も利便性もデザインも仕様も全て3番手以下。個人的には間取りの悪さにびっくりした。
結果、この市況でさえ値上げも完売もできないという。ゆっくり売るとか言い訳するならいつまでも先着順やってないで住友みたいに値上げしないと。
スカイ買ってれば既に2000万儲かってたのにね。
静かに永住するからそんなのどうでもいい？その割には再開発だの資産価値だのの書き込みが目立ちますね。。

>>1195 匿名さん
購入者が再開発とか資産価値とかの話をしてるとは限らないし。不調と決めつけてるのも意味わからん。しょせん掲示板だぞ。なにをムキになってんだ。

あと、「値下げしますか？」みたいなことを連投してるやつもやめてくれ。

>>1195 匿名さん

バブリーな発言してる人がいて面白いね。

結局この辺はどこも買えなかった人かな？

スカイ購入者であれば、地域全体として発展していくことを願ってるはず。
実際この辺の人ならわかるけど、ガーデンとスカイってかなり近いしね。

>>1196 名無しさん

あなたの方が言い方がムキになってますよ。
ここは物件のことを語る場です。

>>1197 匿名さん
無理にスカイと一緒にしようとしてるけど、魅力度とか特徴とか全然違うけどね。

たしかに目立つスカイと地味なガーデンでは対照的な物件ですね。スカイは残り100戸を値上げしながらコツコツと販売している。ここは財閥系を看板にノンビリと売っている。これまた対照的ですね。