東京建物のブリリアシティ西早稲田

>>500 検討板ユーザーさん

値段の差、わかりませんか？

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＞MRでは絶対に出せないエビデンス（笑）です

台風でも、３ｍ程も水位に余裕があることが判ります

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>>497 匿名さん
去年の猛烈な台風でもその程度の水位だったんですね。少し安心しました。

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はやくモデルルーム行きたい
そしてはやく買いたい

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2022年5月ってことは、住宅ローン控除は無しか。。

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>>506 マンション検討中さん
今のところはそうですが、税制改正で延長されるのではないでしょうか。推測にすぎませんが、今の状況で延長しないという政策判断は難しいと思います。

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>>507 マンション検討中さん
やはりそうですよね。
延長されることを期待して待つのみですね

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家探し中だが、50年も続いている住宅ローン減税は、おそらく延長じゃないかとは（0になることはない）、どこのディベロッパーからも言われた（もちろん、保証はできないがという注釈付き）
ただ、逆にコロナで大変なときに家買える余裕のある人に金を出さない、、という政治判断もありそうなので、それはそれで怖い。。。減額はありうると思う。

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モデルルーム見てきましたが、コストカットしつつも内装は頑張ってる感じがあって好印象です。リビングのサッシが連窓仕様なのは良いですが、リビングと洋室の間の袖壁をなくして、全てウォールドアを開いた時にもっと良さが際立つのになと思いました。

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北側にポストや宅配ボックスが集中しているので、サウスコートの住人で西早稲田を常用する人はポスト見に行くのが大変そうですね。

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>>511 マンション検討中さん
これ、イーストの人はどうするんだ？
外出る動線がよくわからん。

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ゴミ置き場の上とか横とか近くに普通に部屋あるよね。大丈夫ですかね？

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とりあえず、ポチッとエントリー？

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こちらのマンション、リセールはどうなんでしょうか？

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定期借地権についても70年と長いのと、結局所有権でも70年後は建替のハードルが高すぎて、更地にして返すという方がめんどくさくなくて良いかもですよー？というような、意外とデメリットを感じさせない美味い説明を受けましたw

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６５年後にエレベーター壊れてもしっかり
治して貰えるのかのぉ？
爺になったワシは階段とか嫌じゃ

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>>517 匿名さん
あと5年でぶっ壊すんで勿体ないから歩いてください、あれ、おじいちゃんまだ死んでなかったの？

ってなりそうww

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65年後まで地代払えるのかしらw

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>>519 匿名さん
ローン完済しても後から重くのしかかりますね。
亡くなったら免責にもなりませんし…。

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定期借地権末期のマンションってまだ日本で実績ないよね、どんなスラムになるんだろう

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ここのような借地権のマンションって、フラット３５使えるんですよね？
フラット３５の保証型（アルヒのスーパーフラットみたいな商品）も使えるんですかね？

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>>521 マンション検討中さん

管理費と修繕積立金の未払いの人がいなければ、修繕計画通りだと思うけど。

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>>520 マンション検討中さん

ローン完済したら人に貸しては？たとえボロボロになったとしても流石に地代分を超える賃料になるのでは？ボロボロでも一応は山手線の内側であの広さだと6万とか7マンとかで借りれるってなったら借りたい人いそうですけどね

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洪水大丈夫？

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住宅ローンのご相談です。
皆さんは変動狙いで金利はいくらで組みますか？金融機関はどのように選びますか？

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>>525
無問題のようですよ。
どなたかが、台風襲来時でも大丈夫な証拠動画を貼ってました。
そして、今でも大丈夫な上に、さらに今後も治水工事が進みます。

洪水よりも、駅遠で周りに何もないことを憂慮したほうが。

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そもそもさ、23区の分譲マンションでスラムになった例ってなんかあるの？築50年のマンションも普通に都内あるけど普通に皆住んでるじゃない。都心、城南なら大丈夫じゃないの。定期借地権のリスクはあるけど修繕積立金が計画通りに積まれてれば大丈夫だと思うけどね

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エントリー3,000組突破！
即完売ですね？

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ご苦労さん

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ここの購入検討中のご家庭は、専業主婦のご家庭が多いんですかね？？

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>>532 通りがかりさん
うちは共働きです。
でも子育て世代が多いでしょうから、専業や育休中の家庭も多そうですね。

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共働きなら山手線外側でも駅近のほうが通勤が楽なのでは？　地下鉄乗り入れの落合・小竹向原・練馬とか、最近だと王子エリアとか赤羽とか。ここから駅へ出る時間はけっこうかかりますし、往復で２倍、毎日ですよ。
ここは専業主婦家庭やリタイア層に向いた立地だと思います。散歩したりのんびり過ごすにはいい場所ですから。

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勤務先にもよるし、勤務形態にもよるし、一概には言えませんね

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うちも共働きで検討中です。そのため、保育園や小学校などの教育環境が気になるところです。

通勤に副都心線（西早稲田駅）や都電荒川線（面影橋駅）利用なら徒歩10分以内なので許容範囲かと思いますが、JR高田馬場駅までは距離ありますよね…。

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高田なので学区的には高南小ですよね。評判は良さそうです。
保育園は心配ですね。豊島区内だと最寄りの園に落ちたら基本的に坂を登って登園でしょうからちょっと厳しそうです。のぞき坂はベビーカー絶対無理だなと思うので（自転車もしんどそう）他の行き方検討しないと…ちゃんと周辺の園の調査進めないといけないですね。

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>>みなさま

まとめてのお礼ですみません。
ありがとうございます。

我が家も共働きなのですが、入居の頃は学童&保育園の年代なので入れなかったらと思うと怖くて…保活で苦労したのでみんな一斉にと思うと物凄い倍率だろうなと…兄弟加点もないし絶望的でしょうか。

似たような家庭環境のご近所さんが多いのは心強いです♪

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そういえば、こちらのマンションは5月入居開始ですが、4月から小学校に上がる子ってどうするんだろう…
保育園も年度途中入園になるのかな？
1ヶ月くらい、高田地域の賃貸暮らしが必要なんですかね？もしくは現住所から通うか。
現住所からの通学が認められなかったら、今の住まいの学区の小学校で入学式出て1ヶ月過ごしてから転校…

あぁ、どうなるんだろう。
どなたか豊島区に聞かれた方いますか？

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豊島区は居宅訪問型保育事業を
やってますよね。
自宅に招いたマンツーマンの保育で良いなら
それも選択肢になります。
竣工6月だから空きがあるかは微妙ですね。。
私は別の区の居宅訪問型保育事業で
1歳の子がお世話になり、
大変ありがたかったです。

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そうなんですよね。5月入居開始予定と出ていたので、保育園・幼稚園・小学校問題がどうなるのか気になりますね。3月中旬～下旬入居開始だと、多くのファミリー層にとってありがたいことかと思います。

個人的には、敷地が広いのだから敷地内に保育園があると良かったのではと感じました。400戸以上の大規模マンションでファミリー層が主体なのではと予測しています。

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>>541 マンション検討中さん

ダブルインカムじゃないと、普通のサラリーマンだったら中々手が出ませんよねぇ。
みんな無理してローン組むのかしら。

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>>542 マンション検討中さん

ここ、めちゃ安いのがポイントなんじゃないの

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ウエストの低層を検討しているのですが、下記のタイプはいくらになりますか？
Bタイプ
Cタイプ
Dタイプ

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不動産経済研究所が１５日発表した２０２０年上半期（１～６月）の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンション発売戸数は、前年同期比４４・２％減の７４９７戸で、過去最少となった。新型コロナウイルスの感染拡大で、不動産業者が営業を一時休止したことが響いた。１戸あたりの平均価格は６６６８万円で８・７％上昇した。

　６月の発売戸数は前年同月比３１・７％減の１５４３戸だった。

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地縁のある知人に聞きましたが、この物件の近くにある認可保育園は、凄い倍率でよほどの加点がないと入れないそうです。
もともと保育園が少ないエリアで、皆さん仰るように坂上の雑司ヶ谷エリアまで預けに行く人もいて、激坂に慣れずに引っ越した人も多々いるとか。

あと小学校は１クラスしかないのでは、といってました。６年間クラス替えなし。
千登世橋中学校はそこそこ評判いいそうですが、私立に行かれる方が多いらしいです。

うーん、うちも共働きですが認可保育園に入れないリスクが悩ましいなあ。。。

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>>546 マンション検討中さん
保育園落ちたらローン返済にも影響大ですね。

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ウエストの低層を検討しているのですが、下記のタイプはいくらになりますか？
Bタイプ
Cタイプ
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>>548 匿名さん
別の場所ですが、ハザードエリアでは、玄関付近に土のうを設置するなど１年中対策をします。
戸建てを購入した住人は「土地のことを調べずに購入を決めて後悔している」とのことです。以上は戸建てへの影響であって、マンションの場合は、どうでしょうか。
一番怖いのは、地下への浸水です。地下室にはエレベータの機械設備、駐車場、電気設備などがあるでしょう。高層階に住んでいても心配です。

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電気系統は一階にあって、幾分高く作ってると言ってましたよ。
模型で確認できます。

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>>541 マンション検討中さん

確か5月下旬から順々に入居でしたよね。
私も個人的に大規模だしファミリー世帯だし保育園出来るかなと期待していました…。
保育園途中からでは絶望的ですよね、認可の場合4月中に通わせて職場復帰することが条件なので、2ヶ月は賃貸かなと覚悟しております。。。

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>>546
その小学校情報は古いですよ。
一時期児童数が減って各学年1クラスの時期もありましたが、周辺人口が増えたため今は2クラス。
以前は児童が多かった学校なので教室数には余裕があり、もう1クラス増えても大丈夫です。

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>>550 匿名さん

50cm高くしてるのみと伺いました。
この辺の浸水予想(1～2m)を考えると対策と言えるのか謎です。

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高南小学校は３クラスもある学年もあり、クラス替えも２年に一度ありますよ。
小４からは金管バンドに入部出来て、かなり力をいれてます。
あと、これは習い事をしている方からの情報ですが、ジュニアバスケをやっており、週３回ほど体育館を使用しているそうです。文京区からも習いにきているとのことで、けっこう活発のようです。

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２ヶ月賃貸って、現実的なんでしょうか？
最低一年は住まないと違約金が発生する物件がほとんどかなと。
マンスリーに入居するとかですかね…周辺にあるのか分からないけど
無駄な投資は嫌だなぁ…

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>>555 マンション検討中さん

マンスリー、坂上を含めると多少はありそうですね。
当方毎日通えるような距離でないため、借りるか転校しか選択肢がありません…何かいい方法知ってる方がいらっしゃれば是非教えて欲しいです。
何で3月受け渡しじゃないんだ…。
保育園組は諦めた方がいいのかもしれませんね(休職延長できるなら別ですが)。

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保育園ですが、アウルの一階とか坂上には都の認証もあるから、
もし今都内在住なら4月の時点で申し込んでおけばどうでしょうか？
もし入れれば、近場の保育園が空くまでは都電で通園。

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我が家にとって保育園はかなり重要です。。
アウルって東池袋ですよね？保育園は毎日のことなので都電利用なんて絶対に無理です。
近場で通えるのは高南か目白ちとせぐらいだけど、最低指数や空き状況見ても人気すぎて無理。

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うちは今認可の待機中で認可外に通わせていて、毎日電車で登園です。
通勤経路上であればまだしも、そうでないとかなり骨が折れますよね…。

豊島区に入園入学周りで何か取れる方法が無いか、メールで問い合わせしてみました。
返信いただけたら共有しますね。

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マンスリー見てたけど1Rばっかりだな
しかも賃料くそたけぇw

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ほんとに、大規模になればなるほど
デベは入居時期を3月末より前にすべき。
せめて10月から3月くらいの入居にしないと、
ファミリー向けなんて言葉だけでしかない。

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認証と認可外も選択肢アリなら豊島区高田付近には何か所かあります。
通勤が高田馬場からのアクセスなら途中にあるので便利かと思います。
今のうちから申し込めればいいですね・・・。

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うちの子は園庭ありの認可保育園に通っているので、今さら認証、認可外なんて無理や～
認可外はたまに事故とか報道されてるし

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選択肢アリならの話。

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私も認可外入れるまでは、割と不安だったんですが、今の所は少人数だしかなり良いですよ！日記も丁寧だし、風邪も貰ってきたことないし、ほぼマンツーマンです。難点はやはり保育料が高いことですね。
認可でも認証でも認可外でも、一概に安心とか不安とかは言えず、やはり園の方針とかによるんだろうな、と改めて思いました。

でも認可園以外には通わせたくなくて、都電通園も無理となると、5月入居開始の西早稲田は厳しくなりそうですね…
うちは認可園に転園出来なかったら認証か認可外、それもダメなら最悪は待機児童として家で私が子どもを見ながら仕事するしかないかなと思ってます。

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>>565 マンション検討中さん

ファミリー向けだけど、これじゃファミリーの人買えないね。リストから除外。

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>>565 マンション検討中さん

子供が0、1歳の頃はいいけど、2歳以上になると園庭で体を動かすことや沢山の友達と関わることって凄く大切な気がします。
だからみんな園庭がある認可(コロナの影響で前ほど散歩行けないし余計に)を希望して待機してるのが本音でしょ？
子供の成長って1日1日が本当に大切だし、いい環境で育てたいなぁ。
3歳児クラスで小規模から異動してきた子とか慣れなくて泣きまくってるの見るとかわいそうになります…。

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保育園の話はきりがないですね。
うちは私立小なので引っ越し時期も転校も関係ありません。そういうお宅も多いと思います。

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保育園問題はここに限った話ではなく、どこでもついてまわる問題かと思います。

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>>567 匿名さん
私はあなたの価値観を否定しないような返信を心掛けたつもりだったのですが、あなたはそうではないようですので、コメントを見ていたら悲しい気持ちになってしまいました。
園庭のない認可も、園庭がある認可外もあります。
人間関係は保育園だけではありません。習い事や家族、ご近所さんとの関わりもあります。保育園を選択せず幼稚園から通うお子さんだっているでしょう。
これ以上はこのスレにはそぐわないのでやめます。

結局は無理だと思うなら買わない、しかないのでしょう。
私はここが良いと思ったので抽選通ったら買います。

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>>570
あなたのスタンスを支持します。
567さんは物件否定のために書き散らかしているだけなので情報交換になりませんよね。
自分に合わなければ黙って他を探すのが普通だと思いますが、おそらくどこを買う気もないから持論をこねくり回してるのだと思います。

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https://www.sumu-log.com/archives/23029/

定借がリセール可能か否かですが、可能とは思いますが上の記事を見ると全て立地によるものだと思いました。
近場の桜プレイスの値下がりが凄いので、ここも同じ状況になりそうです。

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桜プレイスが苦戦しているとなると、ここもリセールが心配です。桜プレイスの定借年数が50年、ここが70年なので、その違いがどのように資産価値に反映されるのか気になるところ。

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定借残り30年とかだと売却は苦戦するでしょう。(35年ローンが通りづらいため)
残り50年なら売れるんじゃないでしょうか。(桜プレイスを定借50年で買った人がいるように)
おそらく価値下落の曲線として等価に下落していくのではなく、ある年数を境に急に価値が落ちるような線を描くんだと思います

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きっと皆、10～20年後に売り逃げようとして大量の中古が出回るんだろうな
大規模あるあるだが、そうなった場合ライバルが増えてなかなか売れないリスクがある

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やはり定借はリスク高いか。最初の告知出たときに価格が随分と安かったので注目してたけど、まあそんなにうまい話はないよね。

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幾らで売却できるか計算しやすい分、リスクはないでしょう(リスクとは不確実性のことですから

20年後に4000万後半?5000万前半くらいで売れると考えれば、住居費がトータルで幾らになるか計算できます。(売らないならマンションの時価など関係ありませんが)
流石に4000万円であそこに50年住めるなら普通に買う人はいますよね。

そのコストと見合う便益が得られると考えられれば買えばいいんじゃないでしょうか。

定借物件は合理的に考えましょう。

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定期借地ってだけで知人から冷たい視線を浴びそう

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売らずにずっと賃貸で運用したら、相当利回り高いべ

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>>578 匿名さん
いやいやどこの世界の話？プラウド南麻布に新築時に買ってたら今頃大儲けですよ。
要は立地と価格のバランスです。レッテル張りは辞めましょう

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話題切り替わったのにすみません。豊島区から返信がきました。
とても丁寧な長文の返信を頂いたので、要約して記載します。

認可保育園：
申込締切日までに、入園希望月の前月中に転入することがわかる書類等を用意する必要あり。
つまり令和4年4月の入園申込は、令和4年4月入園申込み締切日までに令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類※1 を提出する必要がある。

　※1：「売買契約書」等のコピーを提出する場合、契約者(売主・買主)全員の押印完了かつ、豊島区の住所と引渡し日または入居予定日のページが必要。

「令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類」を用意できない場合(令和4年5月中に転入される場合を含む)は、転入予定なしでの入園申込みが可能な場合もあり。
ただし、この場合、歳児によって申込み可能な園が限られていたり、豊島区民(転入予定ありの方を含む)と異なる条件での利用調整になる。

必要書類や利用調整については、以下URL参照。
https://www.city.toshima.lg.jp/260/kosodate/kosodate/hoikuen/nyuen/028...
令和4年度版は令和3年10月1日発行予定。

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区立幼稚園：
豊島区に住民登録があることが入園条件。
転入手続き後、各園該当歳児クラス園児数が申込時点で定員を下回っている場合のみ申込可。
※私立幼稚園の入園については、各幼稚園へ要問い合わせ。

区立小学校：
住民票を移す前に豊島区立小学校への入学を希望される場合は、「区域外就学申請」という手続きが可能。
区域外就学につきましては、豊島区が定めている「許可基準」に該当する必要がある。（
今回の場合は「３　区内転入予定」に該当する）

ただし、豊島区は安全性を理由に徒歩通学が必須。
電車やバス、自家用車などの交通機関の利用、自転車での通学を原則禁止。

（参考：区域外就学許可基準https://www.city.toshima.lg.jp/353/kosodate/gakko/sho-chu/tennyugaku/0...）


以上です。ご参考になれば…

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結局ここはどうなの？
安いの？高いの？
安くないんだったら、デメリットが目立って躊躇しちゃう

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国土交通省は17日、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、8月28日から不動産業者に義務付けると発表した。豪雨による大規模水害が頻発する中、居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがある。

　赤羽一嘉国交相は17日の記者会見で「各地で大きな被害が発生している。住民に水害リスクを把握してもらうことが大変重要だ」と述べた。

　浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで物件の所在地を説明するよう義務付ける。説明を怠った業者に対しては、悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行う。

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>>583
その判断を他人任せにする？w
高いか安いかなんて検討者一人一人違うでしょ。

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>>577 マンション検討中さん
つまり、中古で買ったほうがいい、という結論ですね。

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良いか悪いか物事を単純に捉えられると、どうして思うのですか？

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サウスで最安は68M?

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仮住まい先なら豊島区内に範囲を広げてみたら…板橋駅の辺りまでなら豊島区ですよ。板橋と聞くとびっくりするかもしれませんが、多分この物件より利便性では上ですよ。

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>>589
たしかに。板橋駅前のプラウドシティ池袋本町も豊島区だもんね。
共働きならあっちのほうがいいかも！

…と思って調べたら築9年の中古のくせにコッチより高い！！
おかしい！世の中どうかしてるよ！

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>>590 匿名さん

あちらは駅徒歩２分で、所有権ですから。
ここと比べても仕方がない。

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MRレポートお願いします！

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>>592 マンション検討中さん
週明け訪問予定ですが既出の情報以外に何がお知りになりたいですか？

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>>592 マンション検討中さん

価格どうなってました？

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価格は前回から変わっていません。

サウス　　6700万円台～
ウエスト　5900万円台～
イースト　5700万円台～

サウスを除き、中層階でそこそこ条件の良いお部屋は大体6400万円台～と思ってください。

サウスがやはり人気でどんどん申込入っているようです

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あと管理費が物凄く高いです
大体平米300円で、全戸21,000円超
やはり共用部に力を入れすぎた感が。。

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ヤバすぎる位高いやん。ちょっと見当し直さないけまへんわ

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サウスはやっぱり眺望もよいので人気ですね。
ウエストの２階で5700か、5800万円台はございませんでしたでしょうか？

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>>596 匿名さん

え？聞いていた想定より6,000円も高い！

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21,000×70年＝約18M…

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>>596 匿名さん

何でこんなに高い？
検討から外れてしまうわ！

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地代とか諸々で結局総額1億円ですね。。。　
これじゃ他と変わらなく見えてきました。

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>>596 匿名さん
ええ…
初回見学の際には管理費と修繕積立金合計で約2万くらいの予定と聞きました。
管理費だけで2万越えなら話は別ですね。解体準備金と地代もあるのに。
今週2回目行くので聞いてきます。

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>>598 マンション検討中さん
現状、ウエストの最安は2階のうちのいくつかの部屋で5,900万です。

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コンシェルジュなしで二万は高過ぎ
来週私も行くので、皆さんで管理費抑えられないのか署名運動しましょう

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>>605 匿名さん
署名は大袈裟ですが、需要があるので強気で踏んでいるのでしょう。
管理費15千円の予定と聞いてたけどなぁ。
事実であれば、考え直す人多いでしょうね。

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>>602 マンション検討中さん

駄目だこりゃ。

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>>603 マンション検討中さん　

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玄関までゴミ回収来てくれるなら納得するけど、高杉ですね。
毎月全世帯で合計の管理費が約1,000万円です。
そんなにコスト、人件費かかりますか？

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>>609 マンション検討中さん
高杉さんは買えませんね。

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>>609 マンション検討中さん

24時間常駐管理でしたっけ？

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管理費で何かを埋め合する？
プールされてデベが潤ったりする？

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初回の説明会での説明と何か違うような気が。
一体何があったんでしょうか？

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高すぎですね。
総額で見ても割安でしょうか？
脱落シソウ。

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管理費正当な金額なのでしょうか？
コンシェルジュもいないのにこの金額…何に使われるか明細が知りたいです…。

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コワーキングスペースだって住民専用でもなく有料なのに…何に管理費かけるんだろう。
管理費高いなら本当に検討の優先順位考え直す必要がある。

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>>615 匿名さん

管理費だけでなく、地代と修繕費入れたら月額ランニングコスト幾らするんでしょうか？6万？

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ろ、6マン？高い高いと言われていた晴海フラッグよりも高いやん。プリンターのインク商法流行りなのかね。

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初回にうけた説明は、地借代+解体準備金が1.5万円程度ってことだけで、管理費、修繕積立金は未定でしたよ。

72m2の部屋で、管理費2.1万、修繕積立金0.6万、地代0.8万、解体準備金0.7万くらいだったかな
だから初回の説明どおりかなと

トータルで大体4.4万/月くらい
管理費が異様に高いだけ

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>>619 匿名さん

地代は特例の価格？
では建物部分だけ固定資産税がかかるという事なのでそこまで高く無いような感じもしますね

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市ヶ谷加賀町はコンシェルジュあり、一部内廊下で管理費241円／平米のようなので、こちらが300円／平米だとするとかなり高い印象ですね。共用部分が充実しているとはいえ、これでは……

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市ヶ谷加賀の地代、解体準備金ってどれくらい？修繕積立金は？

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>>621 マンション検討中さん

やはりそのくらいが普通ですよね。
管理会社も東京建物の関連会社なので盛ってるのか？と邪推してしまいます…。
管理会社変えられないんですかね～

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いくら手頃でも高い管理費延々と払ってられない。

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アメサポは高いとどこの物件でも言われてますね。

入居後に管理会社を変えることは管理組合が主導して可能だと思います。

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かつて近隣の目白プレイスで、不透明な管理費が問題視されて、管理組合かわ主導して管理会社を変えた事例がありますね。

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>>581 マンション検討中さん
詳細な情報まとめありがとうございます。
私の経験からの補足ですが、
年度途中に保育園入れるとなった場合、
たとえば8月1日入園の場合、
7月上旬に募集締め切り
7月中旬に入園通知
7月中に面談と健康診断済まして
住民票を移して、
8月1日を迎えることになります。
後半が結構バッタバタです。

いま待機が多くても、2022年4月までに
近所に新設園が増える可能性はありますし、
新設園はすぐに満員にはなりませんから、
途中時期でも入園可能になることはあります。
難しい判断ですが。。

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それで、結局ランニングの総額はいくらでしょうか？

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ランニングの想定見込はハウマッチ？

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管理費、地代、修繕積立金、解体準備金、固定資産税？

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45？ですか？

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管理費で炎上してますね！

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こういうのって、ええやん！

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前にコメントしてくれた人の数字が正確なら広さによって4.5～6万ってとこじゃないですか。
これを毎月と思うと高いですねっ

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>>634 マンション検討中さん
ローンとは別に死んでも払わないといけない…。

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高過ぎるからね
コンシェルジュなし、外廊下、各階ごみ置き場なしで平米300て。。
見たことない高額設定だな
一体どこに消えるのか、この管理費は

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>>627 匿名さん

雑司が谷付近はここ数年で新設保育園がだいぶできたので、これ以上の増設は望み薄いと思いますよ。

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ほんと何に使われるんですかね？
正当な使われ方をするなら納得できますが、どうなんでしょうね。
今度行ったら聞いてみようかな

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>>638 マンション検討中さん
インナーフォレストが広く植物の手入れに手間がかかったり、エレベーターが5機あったり、24時間管理だったり、共用施設が充実していたり……というところでしょうかね。それでも450戸もあってこの単価が適正かはにわかにはわかりませんが。

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管理費に関しては、否定的なご意見が多そうですね。

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管理費ぼったくりだろ

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全体の管理費で年間1億円以上の集金！
ちょっとした中小零細企業並みですね！
ところで巨額の金で、何を管理するんだろう？

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>>642 マンション検討中さん
洪水の時にわずかに嵩上げた電気機械設備を、人力で更に上へ避難させてくれる管理費込みでは？
電気止まったらEVもトイレも使えなくなりますからね。

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>>643 マンション検討中さん

ワロタ

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70平米としたらそこまで高いとは思いませんが、400戸超というメリットは教授できてないですよね。。

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まあ管理費については管理会社を変えれば済む話だから個人的にはあまり気にしてない。
初年度の管理組合総会で変更動議を出すつもり。（運良く買えたら、の話だが）

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>>646 匿名さん

管理会社変えるのはそう簡単ではないぞ
454戸の意見を合わせなきゃいけないんだからな

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購入検討者です。
ランニングコストの高さが懸念事項になっています。。

管理費が高いのは、防災センター要員の人件費が高いこと（消防法等の影響）と、駐車場台数の少なさ（駐車場収入が低いこと）が原因だと思います。
また、エントランス周りに水を使用する空間があることもランニングコストが結構かかると思います。

共用施設（パーティルームやキッズルームなど）が与える影響は、大規模マンションにおいては、そこまで大きくないはずですが、それでも管理費が高いのは、上記の理由や他の理由があると思います。

それと、コワーキングスペースは賃料無償でアイビーリンクスという企業に使用させるとのことです。
この部分は店舗床として管理組合所有となるとのことですので、店舗としてどこかに賃貸で貸して管理費会計で相殺させたほうがよっぽどよいのではないでしょうか（管理組合を営利団体として運営する手間が生じますが…）。
無償で使用させておいて、居住者が使用料無償でもないとのことですので、コワーキングスペースとするメリットは居住者にはないのではないかと思います。
（どうせ無償で使用させるくらいなら、住民専用の共用施設にした方がよい。アイビーリンクスのHPを見ると、他の施設では1日あたり使用料490円。）

コワーキングスペースが行政指導や付置義務でないのであれば、見直しした方が管理費上はメリットがあるかもしれないです。
（アイビーリンクスとの契約は５年契約とのこと）

あとは駐車場付置台数が少ないため、駐車場料金を少し上げることで、管理費を下げることができます。
駐車場料金は未定とのことでしたが、このあたりをいくらに設定するか…。
（駐車場を使用する人にとっては痛いですが…。うちも悩んでいます）

あとは解体準備金って、ずいぶん高い感覚ですが、解体費をいくらで想定しているのか、70年積み立てるわけですから相当な金額になりそうですよね…。
このあたりの妥当性も気になるところです。

いずれにせよ、管理費は確定ではないとのことでしたので、東京建物さん、もう少し再考して、減額を期待しています。

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独立系の管理会社が管理してる建物なだけで購入見合わせる人もいるのに、現実的じゃないわ。

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土地は東京建物から又貸し受けるシステムなので、管理会社変えたらめんどくさいことになりそう

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私も購入検討者です。
ここの立地を全て理解した上で、気に入って検討しています。
管理費の高さはとても気になります。
もし運よく入居することができたら、住民の皆さまが気持ちよく生活を送れるよう、ランニングコストの最適化を検討しましょう！

東京建物さんには、是非管理費の見直しをお願いしたいです。ちょっと現状高過ぎると思いますよ。

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目白プレイスが管理会社でモメた時の記事が残ってます↓

管理会社を変えるのは至難ですよ
今から下げさせないと、変わりませんよ

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

https://www.sankei.com/smp/affairs/news/150512/afr1505120005-s.html

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自分の感覚だと管理費300円/㎡は普通かなと思うけど、人それぞれだね。
よい共用施設やサービスを享受するにはコストがかかるってことかな。

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そもそも >>596 の情報は正しいのか？

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＞653
私もそう思う。山手線内側だと普通にある。
ここの検討者って郊外物件ばかり見てる連中だから高く感じるだけなんじゃないかな。
同じブリリアシティの三鷹は15,600円～19,700円。共用部はここよりずっと貧弱。
ブリリアシティ磯子は1300戸くらいだと思うけど78㎡で管理費18,400円修繕積立金11,600円。
デカいから安くなるなんて幻想持ってる連中は埼玉か千葉にでも行って欲しいわ。同じ建物に住んで欲しくない。

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パークハウス市ヶ谷加賀町の管理費を引き合いに出している人がいたけど、モモレジさんによれば

>三菱地所レジデンスのザ・パークハウスは(中略）そのパフォーマンスに比してリーズナブルに感じる管理費単価を実現しており、大手デベロッパーの中では管理費面での魅力が目立っていたと思います。

とのこと。
管理費で決めるならパークハウス一択かもしれんね。

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定借なので山手線内側なのに値段は破格、ただし管理費は割高なのでチグハグになってるね。

山手線内側では当たり前だよって意見もあるが、豪華な共有部のある高級物件ならいざしらず、ここはそんな雰囲気もないので、割高感があるのもまあ分かる。(水物とかあるけどね)
それでも文句があるなら、わざわざ割安のここではなくて、山手線内側らしい高級物件をお買い上げになれば良いのでは。

ただ、市況として管理費は上り調子であるので、新しく分譲される物件は高いところも多いのも事実だね。

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今のところ住民が無償で利用できるのはライブラリーラウンジとキッズスタジオ、レンタサイクル。あとインナーフォレストを内側から眺める…

コワーキングスペースは地主のオリジンからここを借り受ける際に「地域貢献に役立てる使い方をする」という要望？があり、それを受けて作ったそうなので、住民専用には出来ない。せめて住民は無償利用可ならなぁ。
別にコンシェルジュも要らないし各戸前ごみ収集とかも一切不要なので、もう少し安いと有難いのに…。

でも確かに水盆系はかなりお金かかるとも聞いたことあります。

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>>658 マンション検討中さん

インナーフォレストは、眺めるだけではなく立ち入ることもできるのではないでしょうか？

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>>655 マンション比較中さん

こういった差別発言はいただけません。
管理費の不透明さを皆さん指摘しているのですよ。
埼玉、千葉からご検討されている方は、あなたに出ていってほしいと思ってますよ。

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>>648 マンション検討中さん

駐車場収入は修繕積立金には関係あるけど、管理費には影響ないかと…。
コワーキングスペースも運営者が賃料払わないとしても、管理費は払うのでは？さすがに…。そうであれば、これも管理費の上昇要因にはならないかと…。

要するに、東京建物がサヤを抜きまくってるだけな気がします。

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>>661 匿名さん
とりあえずコワーキングスペースは5年後賃料を運営に求めるか退去してもらってコンビニでも入れるかですね。管理費適正化を10年ぐらいかけて行う必要がありそうです。

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>>655 マンション比較中さん

山手線内側を普通に買える方はもっと立地もいい定期借地権じゃない物件を買うんではないでしょうか。
普通じゃ手が届かないけどここならって魅力がある物件だと思うので、あなたのように余裕のある方は是非もっと上を目指しましょうよ！
きっと入居してもあなたの満足のいくご近所付き合いはできないですよ。

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炎上してますね。
管理費21千円の話は本当なんでしょうか？

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>>664 マンション検討中さん

平米300円は正しい情報ですよ。
私も同じ説明を受けました。
思った以上にランニングコストがかかり、ちょっと考え中です。

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こんなんだからこの会社は…

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>>665 匿名さん
ムムム、ですね。

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そもそもこの立地で、コワーキングスペースの需要がどれだけあるのか。
値段にもよるがほとんどないところを、コロナでダメ押しほぼゼロになったのでは？

大赤字につき、追い出さなくても受託会社は期限が切れれば出ていって、あとは皆で運用を考えることになりそうな。

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>>661 匿名さん

ありがとうございます。
コワーキングスペース業者もさすがに、管理費や光熱費、固定資産税分くらいの支払いはしてくれてるといいですよね…。
ただ、使用契約の中身も分からないものを、管理組合に将来に渡って押し付けることは不安なので、東京建物には情報開示をしてもらいたいものです。

現状では、東京建物側のサヤがないのかも不透明で、不安な居住者も多いと思います。
モデルルームに次回行く際には色々聞いてみたいと思います。

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管理費は不安要素ですが、検討者の方々が常識的な方が多そうなので、ちょっと安心。庶民的なマンション悪くないと思います。

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提携企業の優先住戸があるらしいけど、その購入者も管理費は一緒なのかな？？

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管理費は、大規模物件なので高くなりがちです、と他の物件との比較表を見せられましたが、恵比寿ガーデンテラスなど、どの物件も高級マンションでした。
所有権ではない分、家賃に対しての維持費が高いので、悩みます。
70平米で、45000円くらいですよね。
駅から遠いコワーキングスペース…需要があるのか謎ですね。早稲田大学生が使うのでしょうか。

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>>672 検討板ユーザーさん

うちも同じ手口でしたw
シティテラス目白も18000円で載ってて、あちらは293戸に対してこちらは454戸なので妥当です、って説明されて…

シティテラスはコンシェルジュあり、内廊下、３層吹き抜けなど、明らかに高級マンションですので、その説明聞いた時にも、ん？って思いました。

こちらは典型的なハセコーの田の字で、明らかにハイグレードマンションではありません。寧ろ庶民的な雰囲気が、この土地に合っていていいな、と思ってたんですが…月々45000円の維持費は高くて、どうしようか考えています。。

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>>672 検討板ユーザーさん

早稲田大学生は大学にいくらでもスペースあるので使うわけないですよ。
ほんと誰が使うんですかね…ターゲットが不明です。

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>>673 匿名さん

そんな高級物件と比べられても、って誰か突っ込んでください！
とにかくまずは管理費の使い道を開示して欲しいんですけど。

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欲しいけど毎月45,000円も払えない。
取得価額と併せその辺の所有権の総額と比較して果たして手頃と言えるのか？疑問です。

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今都内の区外に住んでいます。
ここなら買えるかもと思い、検討していたのですが、同じく毎月45,000円の出費がプラスされると思うと厳しく、本当に残念ですが諦めた方がいいかな…。
やはり都内マンションを買えるのは一部の方々なんですね、諦めがつきました。

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いつかリセールするにしても、老後2.000万円不足する中で、70年も45.000円を延々と払えない！これじゃいつまで経っても払い終わらないリボ払いと一緒。毎月チャリンチャリンと継続課金は高収益でしょうね。

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>>677 マンション検討中さん

同感です。
共働きでないとまず買えません。
上場企業の一般的なサラリーマンより。

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>>677 マンション検討中さん

諦めないで！
by真矢●き

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>>680 マンション検討中さん

受ける！
懐かしのCMですね！

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あきらめましょう　あきらめましょう
スッキリしましょう　パッパパラッパ

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ここは表面安いから勘違いが多いけど、はっきり言って世帯年収1500万くらいが最低ラインだから、ダブルインカム以外で買える人はかなり限られます。

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なまら

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管理費が本当なら、維持費めちゃ高いって言われてる晴海フラッグ並ですね

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>>683 マンション検討中さん

最低ライン1500万ですか汗

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>>686 マンション検討中さん

一抜けた?！
残念?！

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富士山噴火したらコロナどころじゃなくなるので、様子見しときましょうか？

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管理費2.1万円って高いかな?。同価格帯と比べたらまあそんなもんじゃないって感じするけど、都内だから人件費もかかるのよ。定借で本体価格安いんだからいいじゃん。

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コロナの第２波も来て、雲行き怪しいですね…
今週末の四連休、不要不急の外出控えてと要請がありましたが、MRのグランドオープンはどうするんですかね。

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諦めたらそこで試合終了だよ？

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>>683 マンション検討中さん

ダブルインカムがスタンダードなら今度は保育園問題勃発ですね。
先が思いやられます。
それともみんな子供は小学生以上って感じなのかな。

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冷静に考えて毎月トータルで20万も払えない！
終了。

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>>693 マンション検討中さん
ファイナルアンサー？

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ランニングコスト45000円って、解体準備金とかも入ってるの？
なら定借なんだからそんなものじゃない？？
管理費2万って安くはないけど、驚くほど高いわけじゃないと思う。

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>>692 匿名さん
あっちが立てばこっちが立たずですね。
これでは条件的に購入者はかなり限定されてきませんか？

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欲しいけど毎月20万円払ったらかなりの節約生活なのれす。

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ボーナスで幾ら加算するかですよね。
ボーナス40万円／回はキツいかも。
先行き見えないし。

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>>698 マンション検討中さん

MRの方が、50万も突っ込む人は最近中々いないとおっしゃってました。

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なんか偉い高い買物の様な気がしてきました。

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まずこのコロナ禍で今後の不景気が確定的な中での購入者だから物凄く限定的だわ

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>>701 匿名さん
少しでも不安な気持ちがある人は辞めた方がいいよ。後悔するから。

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>>702 口コミ知りたいさん
自然災害が怖いです。
誰も予測できません。
リスクを背負いたくないです。

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コロナ
関東大震災
大雨洪水ゲリラ豪雨河川の氾濫
富士山大噴火！
交通電気数時間でストップ。

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>>704 マンション検討中さん

数人だけで井戸端会議してワロタ。
管理費普通やし

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>>705 マンション検討中さん

結構牽制して購入意欲を下げようと必死な奴が、一部混じってるで

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>>704 マンション検討中さん
海沿いの原発ちゃん。
地殻変動で丸ごと海中行きかな？

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ここ人気なんでしょう？
説明会もすぐ埋まってるって。

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みんなで買おう！

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この近辺に大型書店はありますか？
ネットで調べても、見当たりません。
ジュンク堂池袋までは流石に歩いて普段使いできないので。。

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芳林堂書店 高田馬場店
一度潰れて書泉に吸収されたので、無くなる可能性も高い

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早稲田大学の中に生協とかあるんじゃないかい？
学生じゃなくても入れるでしょたぶん

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地主「地元に貢献できる施設を作って下さい」までは「いい話」だけど、家賃取れる店舗をタダで貸して、そのマイナスを管理費で分担するんじゃ、（地縁もない）購入者に社会貢献を強制してるだけような気が（笑）

だったら地代は、相場より安くないと筋が通らないですがどうなんでしょう。
5年間地元貢献？したら後は何に使ってもいいのか、その辺も要確認かと。

残り30年くらいで売る羽目になり、値段がつかない等のリスクを考えると、そんな謎ルールを許容してまで買うべき物件じゃないような。

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そうですよね、「いい話」なのは分かりますが、仕組みが居住者に配慮されていない気がするんですよね…（せめて居住者は無償使用する「共用施設の一部」ですが、外部利用も認めるため、店舗扱いにして事業者を入れている、など）。

うちは子供の勉強スペースとしても利用できそうと気に入っていたんですが、よく調べてみると、１日当たり490円も取られるようなので、それなら結構な出費になると思い…。。

業者も、無償使用なのに、居住者からも使用料を普通に取るなんて、よっぽど収益性が低い企業としか思えないので、後々撤退することも含めて、マンション購入を検討したほうが良いと思います。
（居住者以外に使用者が見込みにくいエリアであり、居住者から使用料をもらって、かつ無償使用でようやく成り立つ事業？）

東京建物の方も色々考えて、この形にしたのだとは思いますが、コワーキングスペースについては何か納得がいかないので、業者撤退時には、管理組合の自由な運営をできるよう配慮されていてほしいです…。

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現地西側道路沿いにあるゴミ置き場についても、明らかに道路向かいの西側隣地居住者のものと思われますが、
あれもマンション完成時にはさすがに自分たちの敷地側に寄せてくれるんでしょうか。

もし今のまま残るとしたら、エントランスに入るたびに隣地のゴミをよけながら移動しなければならず、相当萎えます…。

地元の社会貢献もありますが、そういったものはマンション建設時に整理されて、その上での社会貢献としてほしいものですね…。

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>>716 この文字が赤くなったらラッキーデーさん

それだけ真剣に検討されているのかもしれませよ。
ネガティヴ面含め、最終的に購入の判断をするのは自分自身なんですから、私は一般的な意見として参考にさせてもらいます（リセール時にネックになる部分でしょうから）。
全部リスクであることは間違いないと思いますよ。
見て見ぬふりをしては後悔します。

あとは近隣住民の子育て世代は面白く思ってないんじゃないですかね。
本来であれば問題なく入園させられたはずなのに、ここのせいで入れないかもですからね。
保育園組は来るなと思われていても仕方がありません、悲しいですが。

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>>717 名無しさん

色々試算したけど、普通に月額20万超えるので、検討するのやめた

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まあ山手線の中で大規模分譲マンション70平米に住んだら30万円ぐらいはいくのでは？

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>>718 マンション検討中さん

身の丈にあった物件を選ばないと、先々大変な思いをすることになりますからね。良い物件が見つかることを願っています。

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>>718 マンション検討中さん

買えそうだと検討していたけれど、管理費などの上乗せ分で諦める方も多そうだと感じます。
余裕で買える方々除いて、月々2?3万の差は大きいです！
かくいう我が家も余裕はありません。
もっと不動産の高騰が落ち着くといいですよね。

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山手線内側でこの広さの新築に月額20万上限で住もうと思う時点で対象外かと。
25万くらいでも安い方なのに。

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分譲マンションレベルのまともなところに住もうと思ったら、
70平米の賃料は20万は超えますね。
23万円くらいなら許容範囲だと思います。
とはいえ、確かに早くバブルが落ち着くといいですね。

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山手線内側っても駅遠の豊島区最果てかつ谷底ハザード立地ときてるからね
デベももっと魅力的なプラン出さないと454戸も捌けないよ

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近隣住民です。
ここを検討されている方で、保育園を考えておられる方は、今からでも戦略練っておいた方がいいと思う。
脅すつもりはないけど、この界隈は本当に保育園少ないし入れないですよ。
うちはもう保活終わってるので影響ないですが、これからの人はますます大変になりそうですね。

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>>725 匿名さん
過去の空き状況を見ると、3歳以上でも空きゼロの園がけっこうあって、なかなか厳しそうな印象です。

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不動産はある意味投資、ギャンブルだから、後になってみないと色々とわからないですよね。

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ローンを5000万円で25年、ボーナス40万円で変動0.41で管理費等込みで16万円台で行けないですかね。あくまでスーモでの試算ですが。20万円切ると思います。

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固定資産税と、修繕積立金の値上がりも考慮しておかねば

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初期費用含めてキャッシュ1,300万以上つぎ込まな、20万は切らへん

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ボーナス払いって今時している人いるの？

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山ノ手線内側の周辺大規模で３LDKの賃貸見たけど、23万からいけますやん。
これやっぱ駄目だわ。建物部分の固定資産税入れたら、トントンで意味なし。

おまけに売却時、相当苦労して、安値で売らざるを得ない。
⇒その時良いと思えば、この物件買うけど、これから安いのバンバン出るから優位性ないやろな。

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本当ですね。築年数10年未満でも23万円も物件多いですね。
他借りること検討した方が、先々リスク回避になると思います。

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早まれ！

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>>733 匿名さん

結局誰も買わんの？

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予約した人?？

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欲しいっつ！

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チーン、終了ー！

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今週末モデルルームに行く！
どうなの、買いなの？

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>>732 マンション検討中さん

内側大規模23万賃貸って同エリアの話？じゃなくて、内側の話？それだと比較になってないような

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まけてくれへんかな

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SUUMOで「豊島区・新宿区・文京区、3LDK、セキュリティ完備、分譲賃貸（←ここ重要）」という条件設定で検索してみました。

結論：管理費込み23万で借りられるとか言ってる人はガセの荒らしです。

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MR行ってきました。改めて考えると安いですね。
82平米の賃料査定は30万ほどのようです。
利回り4％後半あるので山手線内側としては上出来です。

南向き高層階はかなり抜けるので新宿の夜景がキレイです。その分8000万円中盤からの模様です。

これだけ価格差あれば西向き低層一択ですね。3,4階ならハザードも関係ないでしょう。

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西側低層で一番安くていくらでした？

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モデルルーム商談の予想賃料なんか、盛りまくりに決まってるだろ。

80平米に30万払うなら、並グレード分譲賃貸なら神楽坂市ヶ谷エリアでいくらでもあるのに、何もないここに、わざわざ住む奴がどれだけいるのかと。
百歩譲っても新築の初回だけ、次からは25万も難しいだろう。

定借駅遠維持費高めなんで、利回りは1%は引いて検討するべきだから、盛った賃料でも実質3%台、いかにぼったくりの投資（購入）対象外物件かそれだけで分かるだろ。

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>>745 マンション検討中さん
どれだけココを買いたいのか熱意が伝わりました。ありがとう。

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山手線内でも82平米で30万か。
駅から距離あり、低地だからか査定額安いですね。
結構意外。ここは借地権だから出口をどうするかですね。

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＞80平米に30万払うなら、並グレード分譲賃貸なら神楽坂市ヶ谷エリアでいくらでもあるのに

はぁ？
そのエリアでその値段は築40年以上のオートロックもないオンボロマンションだぞ
新築だと40万以下は見つからない。もちろん賃貸用の安普請は除く。

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みんなローンは何歳で完済で組むん？

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まあ35年で組んで、75歳！
75歳までに終わる長さとかにしているところありますね。長く組めるだけ組んで、控除が終わったらなるべく早く完済。

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住宅ローンほど安い金利で借りられるローンはない。返す原資があれば、それを元手に運用すべき。
よって、金利が上がるまで繰り上げ返済はしない。

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