東京建物のブリリアシティ西早稲田

こりゃ駄目だ。

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神田川も厳しそうです。
皮肉にも早稲田の教授がいってます。。。
どうしよう？

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>>1001 マンション検討中さん
ご苦労様です

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>>1002 マンション検討中さん
お疲れ様です

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>>1004 マンション検討中さん

お先に失礼します

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サウスが良かったのですが、予算外のため断念しました。

陽当たりを重視したいので、イーストとウェストは検討から外しました。

複数棟あると、自己日影などがあるので、判断が難しいところです。。

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>>1006 マンション検討中さん

ウェスト低層は、北4部屋くらいしか日当たり良くないしね。ウエストの中層からでしたらまだ良いのでは？

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>>1007 マンション検討中さん
ウェストでしたら、北側がいいですよね。

ウェスト中層ならば、少し奮発してサウス低層の方が良いかなと思っています。

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>>1008 マンション検討中さん

本当に同じ考えですよね。
サウスの部屋は他のマンションでも見られないくらい桜満開で良さそうですね。

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>>1008 マンション検討中さん

定借で奮発は危険ですよ。

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>>1010 匿名さん

ご苦労様です

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>>1011 マンション検討中さん

定借は確実に毎年減価していくわけですから、普通の所有権マンションよりご自身の予算にゆとりを持った住戸を購入されるのをおすすめします。

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>>1012
論理が破綻してますよｗ

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>>1013 匿名さん

建物は減価償却していき、本来減価償却しない土地が借地権の場合は減価償却していきます。土地価格が上がれば借地権価値も上がることはありますが、一方で借地権の残存年数が短くなればその分価値は下がります。借地の残存年数が短くなるマイナスのインパクトより、土地の価値が上がらなければ借地権の価値も下がっていきます。
そうすると、ほぼ確実に定借マンションの価値は下がっていくわけですから、所有権のマンションより残債割れなどのリスクは高まります。
なので、私は1012さんの意見には納得できるのですが、どのように論理が破綻しているか、ご教示頂けますか？

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>>1014 匿名さん

市谷加賀も定借70年なのに、相当人気あるべ

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そのデメリットがあるから物件価格が割安なんでしょ。
100歩譲ってリセールに差があるとしても、賃貸に出す場合の利回りは所有権より良いと思いますけどね。
むしろこの物件が所有権だったとしたら、予算オーバーでそもそも検討しなかった人も多いのでは。
都心で手の届く価格であることがこの物件最大の魅力かと思います。

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定借70年だから、少なくとも住宅ローン完済までの(最長)３５年まではリセールは所有権とさほど変わらないんじゃないかと思う。50年位経つとだいぶ差が出てくるとは思うけど。

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>>1017 匿名さん

最近、近隣の桜プレイスがいくつか売りに出てるから、その価格と新築時の価格比べてみなよ。

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>>1016 買い替え検討中さん

この物件を否定はしてないですよ。買いだと思います。
私自身も購入には前向きです。
ただ、予算ギリギリ、ましてやちょっと奮発して予算を超えるというのは危険と指摘しているだけです。

利回りについては、表面利回りしか考えてないのでは？
表面利回りが高いのは当たり前です。借地なんですから。借地料も考えたNOI利回りで考えるべきです。借地料とお高めな管理費で、所有権マンションより月額の支払いが1.5万円ぐらい高いです。1.5万円高く貸して、他の所有権マンションと同じだと思った方がいいです。

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>>1018 匿名さん
桜プレイスの残借地期間ご存知？

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>>1020 マンション検討中さん

借地期間50年で、今築8年なので、残存42年です。
1017さんの理論だとまだ35年以上残っているので、所有権と変わらないということですよね？
甘すぎて笑えてきます笑

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>>1021
ここの28年めの所有権との差が推定できる、という感じだよね。残存期間を合わせれば。
で、桜プレイスの現在の取引事例とその部屋の分譲価格はどんな感じ？ぜひ教えてもらいたい。

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色々考えてみましたが、例えば6000万円の定期借地権物件を購入するのは、約7000万円以上の所有権物件を購入するのと同じくらい費用がかかるということですよね。間違っていたら、教えてください。

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>>1019 匿名さん
残債割れリスク高いと思っていながら前向きに検討されているとは相当資金力に余裕がある方なんですね。うらやましいです。笑

いやいや、実質利回りで見ても周辺の新築所有権と比べたら高いと思いますが。
月1.5万円の差って物件価格に換算すると500万円くらいの差ですよね(フルローン35年変動0.5%)
ここの物件価格+500万程度で周辺の新築所有権マンション買えます？？

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>>1018

suumoによれば2件売りに出ていて、ほぼ平米70-71万だね（坪230ちょっと）。
ちなみに沖式中古時価も71万/㎡。
価格スレッドによれば分譲時平均価格は坪254万。

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投資家で検討中の方いますか？

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>>1025 匿名さん
安いですね

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見学に行こうと思っても、予約とれるのが9月２週目です。
9月中旬から発売開始なんですか？
モデルハウスが休みなので確認がとれません。
発売は延期されるのでしょうか？

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>>1028 マンション検討中さん
それだけ人気だということなので、販売を延期する理由は無いと思いますが。
自分は購入希望書提出しましたが、既にエントリー者限定ページでも公開されていない部屋への購入希望書提出済み＆提出予定が多かったですよ。
もらっているスケジュール上も9月26日に第1期登録開始になってます。自分はせっかちなのでその前に事前登録するつもりですが。

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>>1026 匿名さん
投資で検討していましたが、おそらく申し込まないです。
1番割安な部屋でもそんなに欲しくないというか。

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>>1030 匿名さん

やっぱり4.4万円のランニングコストの高さがネックですかね？
修繕積立金も何年後に値上げするんでしたっけ？値上げしたら月5万円しますもんね

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この安さで、惹かれないとはよっぽど残念なマンションなんだな。
同じ定借でも既に45パーセントくらい成約済の市谷加賀町とは雲泥の差。
あちらの方が物件として格上なのに、ランニングコストが安い。ここは管理費が戸数多くてスケールメリット効くはずなのに高い。
ブリリアって最近有明とかコケテルイメージシカアリマセン。。

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>>1032 検討板ユーザーさん
まだ西早稲田は成約したくてもできませんよw
まあ管理費は安い方が良いですね。

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>>1032 検討板ユーザーさん
こちらは要望書の締め切りもまだなんだから、加賀町が45%成約済なのと比べて（それが仮に事実だとしても）「雲泥の差」とまで言い切るのはねぇ…失笑
よほどブリリアが嫌いとか、私怨でもあるのでしょうかね、お気の毒に…

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たぶん少しでも倍率を下げたいんでしょうねw

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今さら無駄でしょうｗ
買う人はこんな所のネガキャンでいちいち左右されないし。高い買い物なんだから。
しかもここは投資目的より実際に暮らすことを前提とした検討者が多そうだから尚更。

ローンの事前審査通った人いますかね？

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倍率下げだかストレス発散だか知らないけど、延々とネガを投稿する方の心根のさもしさというか哀れさというか、見ていて泣けてきますね。
一度きりの人生、そんなことに費やしてるとは…。

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>>1032 検討板ユーザーさん
加賀町の購入者・検討者は粘着質な人が多いですね。自分の判断を正当化したいのは分かりますが、若干、客観性にも欠けてます。

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>>1031 マンション検討中さん

途中で値上げするん？

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値上げするところもしないところもあるらしいよ。2期販売の人もある程度不利にならない様に配慮されるらしいです

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>>1039 マンション検討中さん
修繕積立金、将来少し値上がりするみたいです。

地代もたしか3年ごとに改定するみたいなので、こちらも将来的には値上がりするのではと思っています。

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>>1041 マンション検討中さん
85歳までローン組んで定年退職したら給料無くなるのに将来値上がりって。。。狂った選択！

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老後2千万円必要なんだす。

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坪300万未満でウエスト低層を買えばこけない。

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>>1045 マンション検討中さん
根拠は？

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>>1046 匿名さん

コイツ6090万のウエスト低層部屋申し込んでるべ

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>>1047 マンション検討中さん

ウエスト低層は自己日陰でやられる感満載ですね

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物件のパフォーマンス見たら価格の魅力が消えた。。
あとは周辺環境。

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桜プレイスを中心に成約内容を見ると、結構厳しい感じが何とも決断できない。

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所有権と定借の違いは、購入時にまとめて土地代を払うか、後で地代として月々のランニングコストで払うかの違いでしかないように感じた。
最初は割安に見えても70年住んだら結局トータルでは所有権の物件とそこまでトータルで支払い総額は変わらんのではないかな。
それなら所有権でいいじゃんと思う人もいるけど、建て替えが現実的ではない70年経過したマンション所有してたところで、資産性もほぼ無いだろうからどっちもどっちかなと。
都心とはいえ親から築70年のマンションとか貰ってもまず自分は住まないし貸せるかも怪しい。

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>>1051 マンション検討中さん
住むにしても管理費、修繕費、地代などのコストが、竣工直後であれば4.4万円で済むが、これから6万とか７万とかに値上げすることは確実なので、相当の資金力ないと負担が大きすぎます。

この部分は営業の人も曖昧な回答しかしないので、高いランニングコストを長期において背負えるかどうかだと思います。これが、定借は売れていない最大要因かと思います。

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>>1052 マンション検討中さん
定借うれてない？
売れないのなら所有権も借地権も立地次第でしょ

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つまり言いたいのは所有権で8千万買えない人は、定借だろうが都内の家を買うのは厳しいということ

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みんな撃沈ですね。
サラリーマン家庭に8千万円は無理ですわ。

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うちサラリーマンだけど、無理じゃないよ
一緒にしないで笑笑

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>>1056 匿名さん

ご苦労様です

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>>1057 マンション検討中さん
ご苦労様です

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>>1058 匿名さん

地代ってどれ位、増額されていくんですかね？20年後とか、結構金額になって払えない人出てくるのでは？

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>>1059 マンション検討中さん

地代なんて固定資産税評価額に連動するだけなんだから、地代が上がれば喜ぶくらいじゃないとアカン。ここ10年くらいの地価をみればバブルが起きない限り年率1-3%程度が限界値じゃないですか。3年ごとに改定だろうから多くても5-6%、むしろ下がることもあるでしょう。下がったらここのリセールも危なくなるので上がることを祈るべきですよ。

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>>1052 マンション検討中さん
これくらい都内だとどこも普通なんで負担に思う人は買わない方がいいですよ。修繕積立金が低いままの物件のほうが危ないですよ。

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>>1061 匿名さん

皆さんは、既に申し込みがある部屋があった場合は、どうされますか？

違う部屋に応募されますか？
それとも、抽選でも良いので同じ部屋で応募されますか？

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>>1062 マンション検討中さん
中住戸であれば、違う部屋を検討します。最上階や角住戸なら、めげずに変えませんね。

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>>1062 マンション検討中さん
価格差100万円くらいで上の階の倍率下がるならそっちにするかなー
抽選で買えないのだけは勘弁

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>>1064 eマンションさん

やっぱり抽選は避けますよね。
初めに申し込まれた方にお譲りして、私も隣の部屋に変更して応募します。

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>>1065 マンション検討中さん

他の人が結局その後に登録したら、妥協したのに結局抽選になりますよ？

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間違いなく売れ行き早いはず。
細かい事に注文つけても維持費は安くならんし、本体価格も2桁での調整程度で大して変わらん。
ここの価格で無理だと山の手線内側は諦めた方がいい。

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>>1066
でもとにかく当選したい気持ちが強いです。
ここを逃したら10年は後悔しそう・・。

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>>1068 匿名さん

抽選になると、当選確率は半分以下になるので、絶対避けたいです。
このマンションの間取りは基本一緒なので、どこを選んでも横並びです。

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>>1069 マンション検討中さん

私もそうですね。
希望している部屋に先に応募者がいた場合は、今後のことも考えて譲りたいと思います。
他にも同じような価格帯の部屋が多いので、調整できそうな感じですね。

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陽当たりがよく、手頃な価格帯(6000万円台)のお部屋はほぼ抽選になるようです。営業の方には申込期限ギリギリで良いと言われているのですが、そうなるとどこも二番手申込みになりそうです。皆さん、今後のことを考えて譲られるんですね、、

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当選者キャンセルの繰上げ当選もあるで。

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>>1072 匿名さん

サウス低層かイースト中層で抽選なしの部屋に応募します。

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ウエストで日照有りの低層階にします。

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>>1071 マンション検討中さん

あとで申し込んで抽選当たった場合、前に申し込んでたご家庭にはわかってしまいますもんね、いくら自由と言えど個人的にそれは気まずいです…。

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>>1074 マンション検討中さん

ウエストの北側？
あそこは、庭があるからいいけど、若干割高ですね

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割高なサウスより庭のあるウエスト北側は安い。
坪300万で日照あるし。

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>>1077 マンション検討中さん

ウエスト君ご苦労様

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確かに日当たりの良いウエストは、想定よりも高値で設定されてますね。ウエストとサウスでしたら、普通ですとサウスを選ぶかな。

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ウエスト日当たりOK 坪295万
サウス低層　坪320万

悩ましいが予算許せばサウス君になりたい

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イースト君は人気無いですね？

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サウス低層は川の臭いは気になりませんか？桜は魅力的です。

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僕はイースト高層ですよ。

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私はサウス高層です

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>>1083 マンション検討中さん

マンマニさんの記事見ましたが、低層ウエスト推しですね。ただあの方は独身で、家族となると日射が最重要なので、慎重に日陰の影響を見ないと危ないと思います。

先日モデルルームで時間毎の日射シミュレーションを見せてもらいましたが、完全にウエストの南側低層は一日中日陰になってました。あとエントランスの前なので、多くの入居者による目線が気になります。

やっぱりイースト高層が無難でした。
皆さんもシミュレーションと合わせてご判断された方が良いと思います。

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まあ日照と採光は別だからな
とは言っても板マンで日照ないと結構暗いと思うが

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>>1065 マンション検討中さん

他の購入希望者の気持ちを優先して譲れる程度の気持ちであれば営業も必ず他へ誘導します。妥協して他の部屋にしたのにそこも抽選になる場合もあるので、他の購入者の気持ちまで慮らなくても良いと思いますよ。優しさで損なさらないことをお祈りします！

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>>1087 マンション検討中さん

そのようなコメントをされる方は避けたいので、貴殿はどの部屋を申し込まれますか？
同じ部屋だと困りますので、再検討します。

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>>1088 マンション検討中さん

ご苦労様です

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>>1089 マンション検討中さん

日の当たらないウエスト低層に引っ込んで反省しながら住んでもらいたいです。

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縦長リビングの方が多いんですね。

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>>1090 マンション検討中さん
特定の部屋をディスるのは控えた方がいいと思うぞ。日中不在で日当たり関係ない方もいるだろうし。

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イーストの最上階なら、住戸によってはスカイツリーが見えますか？Google Earthで見るとかろうじて見えそうな気がするんですが。

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ローンの事前審査承認の連絡がきた。
あとは抽選にならなければいいのだが…

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>>1093 匿名さん
見えると思います。

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>>1095 匿名さん

イースト良いですね。南向きか東向きしか住んだことがないですが、やっぱり冬の午前中での景色が一番綺麗に見える方角だと思います。

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>>980 買い替え検討中さん
90万プラス腹立ちますね。
オプション付けたら当初の想定よりもまあまあ高くなりそうです。

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ここ買うより市谷加賀町の方が良いと思う方はいないですかね。

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>>1098 マンション掲示板さん
いたらなんなのさ？？

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>>1097
万円台という日本語のとおりで、90万円盛られた訳でもないのだから、腹立てるのは筋違いです。

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>>1100 匿名さん

まったくもっておっしゃるとおりですね。このような表示はどの物件でもされているものです。
また、ゲストサロンなどで月々の支払の資産などをしてもらう際にも、◯◯百万円台となっていたらその最大値(◯◯百99万円)で出してくれたと記憶しています。

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1100さん、1101さんの仰る通りですね。
ただ、まだ私は10万円台まで出た価格表を見てないですが、これまで100万円台で表示されていた住戸が全て上限の90万円になったのであれば、ちょっと驚きですね。それだけ需要が高いということでしょう。

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>>1101 マンション検討中さん
そうですね。そう書かれていました。

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自分も日照は必須ではない派の独身だけど、このサイズだとリセール時には買い手は基本的にファミリーしかいないから日照なしの部屋は相当苦戦するのが分かってる
サウス以外ありえないと思う

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>>1104
そもそも独身でこの新築をお買いになる方が希少だと思います。
子どもの声や足音などに寛容な雰囲気になると思いますが大丈夫ですか？

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この都心物件の３LDKのサウスを独身で買われるとか、ブルジョワな方ですね。羨ましい限りです。

そうですね。近隣の桜プレイスを見ても川沿い以外は、リセールは厳しいと思います。

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>>1105 匿名さん

普段の子供の足音や声に加え、夏場はベランダでプールやらするので、人によってはかなりうるさいと感じるかもしれません…。
最近はコロナ対策で窓開けること多いですし。
ベランダの塀は上があいてますしね、うるさくして申し訳ないとは思うんですが、子供がいる理解があるご近所さんだと安心です。
お互い様ですからね。

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ミニバブル時期の定借期間短いマンションのリセールで語っても参考にならないのに。
利回りが5%超は底堅いよ。
坪300万以内で採光ある部屋を買えば出口も安泰。

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>>1107 マンション検討中さん

この辺りに住む方は文京区と同じで、教育熱心な方が多いのでしょうか？近くに早稲田、学習院だけでなくお茶ノ水や筑波もあるので良い選択だと思うのですが、悩んでいます。

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直近の桜プレイスの売出状況

3階　76.67㎡　3LDK　北向き
新築時5,360万円(坪231万円)→売出価格5,080万円(坪219万円)　5.2％下落

8階　81.97㎡　3LDK　南西向き
新築時6,550万円(坪264万円)→売出価格5,780万円(坪233万円)　11.8％下落

5階　86.94㎡　3LDK　南東向き　ルーフバルコニー
新築時7,490万円(坪285万円)→売出価格6,180万円(坪235万円)　17.5％下落

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>>1110 匿名さん

5階のルーバル住戸は価格更新されて、さらに価格が下がってますね。
5980万円なので、新築時の価格から約20％の下落になりますね。
やばいですね…。

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>>1111 匿名さん

専用庭とかルーバルってあった方が転売しやすいと思うのですが、実際どうなんですかね？

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>>1112 マンション検討中さん

ルーバルが必須という人は少ないので、新築時の価格差は中古時では出ないと思います。一方で、同じぐらいの価格だったら、ルーバルを選ぶので、あくまでも＋α的な感じに捉えておいた方がいいと思います。
専用庭はものによると思います。ウッドデッキであれば＋αになりますが、芝生はその管理状況によります。雑草だらけや、芝生を管理しきれず芝生がなくなって土丸出しという専用庭も少なくなく、そのような専用庭はマイナスに取られかねません。専用庭は管理費が追加でかかるくせに、草引きや芝刈りなど管理自体は自分で全てやらなくちゃいけないので、正直私はあまりメリットを見出せません。

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70年定借で売り出していますが実際は67年です。嘘だと思えば営業に確認してみて下さい。
東京建物、売り出し方が卑怯なので後10%ぐらい下げないと買い手は騙されたと思うでしょうね。
これからコロナで不動産価格は結構下がるのはほぼ確定していますし。。。

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コロナ状況でノースはウェストの約2割下げて売り出すでしょうね。
不動産の専門家の意見です。ご参考まで。
なぜノースを一期で売り出さないか。サウスやウェストより絶対に高く売り出せないからです。ノースは桜プレイスと同等価格で売り出すことになるでしょう。

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>>1114 匿名さん

>>1088 マンション検討中さん
どゆこと？

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調査してみたらこの建物の地代が高いのは直接仕入れをしていませんね。子会社を挟み約3割上乗せしていそうです。。。うーむ。

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>>1114 匿名さん

土地が使えるのが70年で、建築と解体の期間があるから住めるのは70年より短いのは当然かと。
物件概要の備考にも「存続期間満了時の対応：借地を更地にして返還」と明記してありますし。
それを卑怯とか言うのは単に物事を知らないかただの言いがかりかネガキャンかにしか思えませんね。

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>>1115 匿名さん

不動産の専門家といって詳しいつもりなら、まず棟の名前ぐらい調べてから言えや。ノースってどこやねん！

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>>1118 マンション検討中さん

営業乙。笑
定借67年で売ればトラブルにならないのにね。w

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センターコート待ちっているのかな？
どのみちセンターコートの高層は高くなるよ。

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>>1119 匿名さん
センターじゃね。

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>>1110 匿名さん
定借50年と70年では比較にならないな。
20年長く住めるここはもっと高く評価される。

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>>1119 匿名さん
営業、連続投稿お疲れ様でした。

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営業、必死すぎて、特定の部屋以外は結構売れてないのかもしれないなぁ。
コロナ長引くから数年完売しなそうだからなぁ。

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>>1120 名無しさん
営業じゃないですよ。当たり前のことを言っただけですぐに営業とか言うのは浅はかですね。
住めるのは67年と明記すべきというのはそのとおりだと思いますが、それを定期借地67年と表すのは誤りですね。

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>>1126 マンション検討中さん
67年で売り出せばコロナでも売れるかもしれないものを70年定借と売り出す方が浅はか。笑
消費者は今の時代、そんなに馬鹿じゃない！
っていうか、営業じゃないのになんでフォローしてるの？？？

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>>1126 マンション検討中さん
営業じゃないならお前だれ？
ここの本気の検討者ならわざわざ書き込みしないのが賢人だと思うんだけど。

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>>1128 匿名さん
本気の検討者だけど、書き込んでますけど？笑
もちろん営業でもない。

いい感じに荒れてきましたねー！
人気マンションの証明ですね！
検討者はネガや荒らしに負けず、自分の信念で検討しましょうね！

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>>1127 匿名さん
なるほど、建築と解体の期間は売主が地代などを負担するということですか。そうしてくれれば買う方はありがたいですが、営利企業としてそういう行動ってあり得るのでしょうか？
また、仮にそうすると、売主負担分が価格に転嫁されるような気もします。

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>>1132 マンション検討中さん
それが地代に反映されているのだと思います。売主負担が購入価格に反映されてます。
東京建物は良い物件もありますが、この物件は全然良心的な売り方ではありません。

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>>1121 マンション検討中さん

申し込みが遅い方だと最初のご案内が9月以降になってしまい、第一期の応募に間に合わずに必然的に第二期になってしまうと営業の方が仰っていました。
(コロナ対策で一回に案内できる組数が通常より極端に少ないことが響いているようです。)
そういう方向けにはセンターコートなどを中心にご案内していくんじゃないですかね。
ウエストとかの未販売分も、センターコート以外の選択が出来るよう(幅を持たせて不公平感を少なくするよう)一期では売らないと聞きました。

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昨夜は荒らしと煽りが頑張ったようですね。

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ついに民度が明らかになりました。

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ネガに対しては、検討しないならでていけ
ポジに対しては、営業と決めつけ
ま、よくある光景ではある。

安いと民度が低くなる。裏を返せば、民度が低いということは、安いということ。やっぱりお値打ちなんでしょう。

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こちらではゴミを24時間出せるものか、ご存知の方いらっしゃいますか？
公式サイトに明記されていなかったので、ふと気になった次第です。

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>>1142 マンション検討中さん

24時間は出せないという説明聞きましたが、何か問題でも？
設定された曜日毎に出すのが当たり前かと思いますが？
また粗探しですか？

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>>1143 匿名さん

そんなにムキにならなくても…何故それほどに怒っていらっしゃるのですか？
私も、今の住まいがそうだという理由だけで、マンションのゴミ出しはゴミ庫へ24時間可能なのだとばかり思っていたため、いい質問でした。

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24時間ゴミ出し可能って聞いた気がするけど、気のせいだったのかな…？私も24時間可能とばかり思ってたので、聞き間違えたのかも。次にモデルルーム行ったときに自分で確認してきます！
24時間可能じゃなかったとしても、ゴミ置き場自体はあるので、管理組合で24時間可能と管理規約を変えれば良いと思います。

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え？ゴミ捨て24時間じゃないマンションなんて存在するの？？

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>>1144 マンション検討中さん
ムキになるのは更年期特有の症状ですね！

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ここの掲示板のスレ数は3,000を超えるように盛り上げていきましょう。

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>>1145 匿名さん

そんなことしたら、管理費また上がっちゃいますね。。
管理費上がるくらいなら、曜日限定で良いです。

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>>1149 マンション掲示板さん

私は24時間可能の方がいいですね。
24時間可能にしたところで、人工が増えるわけでもないので管理費へのインパクトは僅かだと思いますよ。というか、それぐらいで管理費は増えません。

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皆さんが皆さん購入予定者ではないとは思うのですが、書き込みの感じを見る限り中々ご近所付き合いが大変そうな予感。。

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>>1151 マンション検討中さん

マンションってそう言うものだと思うよ。色んな立場の住人がより良い生活を送るために、どこが妥協できて、どこが譲れないのかの最適解を求めていくのが健全かと思います。

意見のない方が、逆に変な方向に管理されるので、それはそれで良いと思います。

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話は変わりますが、隣のお墓は気になりませんか？

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>>1153 マンション比較中さん

お墓はどこにありますか？

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>>1154 マンション検討中さん
北側の南蔵院というお寺です。
1階からはフェンスで見えないですが、上の階からは見えると思います。
急に気になってしまいました。

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＞1149 マンション掲示板さん
仮に24時間OKじゃないとして、それを24時間OKにする＝管理費上がるとは限りません。
管理会社が、24時間にすると業務負担が増える・委託費値上げすると言ってこなければ管理費は変わらないです。

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>>1155 マンション比較中さん

北向き住戸はないので、そんなに気にならなくないですか？
北側の角住戸の北向きの窓からなら見えると思いますが、他の住戸の人にはほとんど関係ないと思います。

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>>1157 匿名さん

モデルルームは休暇が長いですね。待ち遠しいですねq

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>>1145 匿名さん

24時間とかもそうですが、ゴミ捨て場が遠いですよね。セキュリティ上しょうがないかもしれないですが、、、

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>>1159 マンション検討中さん

そうですね。個人的には各階とは言わないですが、各棟ごとにゴミ置き場は欲しかったです。
あと、個人的に残念なのは駐輪場です。室内が良かったです。屋根が付いているとはいえ、外は残念です…。
ま、これだけの理由で検討をやめることはないですが。

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>>1160 匿名さん

「LDの明るさ及び日照」というのは中古でのリセール時（内覧時）にはとりわけ大切な要素の1つですし、将来的な住み替えを想定しているケースにおいては青田売り物件を検討する時点でそこを想像して物件選びをすべきと言えます。

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このスレぐんぐん伸びてますね
こりゃ売れるわ

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ここには日照信者がいますね。
騰落率は確実に南向きが不利なのに。日照がいいと、リセールの価格差より、新築時の価格の盛り方のほうが大きいですからね。リセールのときには、新築時ほどの価格差は出ませんよ。もちろん、日照がない部屋が、日照がある部屋の価格を抜くことはないですけどね。

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>>1163
騰落率だのリセールだのの前に、日々の暮らしの快適さを重視してます。信者云々と呼ばれる筋合いはありません。

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>>1164 匿名さん

いいね。
ウエストの希望者は転売ヤーが混じっているんだよ。

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>>1165 マンション検討中さん

呼んだ？
ここは間違いなく動き早いし　即転110%可能な部屋有り

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>>1166 マンション検討中さん

あのエントランス真上の一番倍率高そうな部屋とかそうなんですかね。
月々のコストが高くても転売のために購入される方っていらっしゃるんですね。
本当にここに住みたいという人に当たりますように…

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>>1164 匿名さん

ただでさえ減価が早い定借物件ですからね。騰落率やリセールしやすい住戸を選ぶことは、もしものときに動きやすいので、日々の生活に心のゆとりが生まれますよ。
日照がよくても、定借でどんどん価値が下がっていくのをビクビクしてたら、精神上よくないですよ。

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>>1169 匿名さん

購入検討者はみなさんどちらにお住まいの方ですか？やはり豊島区出身の方か新宿区出身の方が多いのですかね？

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>>1170 マンション検討中さん

我が家は港区からです

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>>1170 マンション検討中さん
中野区からですが、保育園問題で諦めることになりそうです。。。

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>>1172 検討板ユーザーさん

5月入居になるので、保育園は入れない問題ですよね。
私も今2歳になる子供があるのですが、入居時に４歳になるのでどうしようか悩んでいます。両親が郊外に住んでいるので、最悪サポートしてもらうことも視野に入れて検討しています。

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うちも同じく、保育園が周りに少なすぎて困る未来しか想像できないです。。
コワーキングスペースより保育園だったらよかったのに。

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>>1174 マンション検討中さん

行政に働きかけて、対策を打ってもらうことは難しいのでしょうか？
モデルルームにも子連れの方が多数いたので、同じ悩みを抱えている方がいると思います。

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>>1175 マンション検討中さん
どうなんですかねー。。
正直あまり期待してないです。
うちは保育園の優先順位がかなり高いので、これからできるか分からない保育園に賭けるより、既に周りに保育園が多い物件もしくは保育園新設の物件を選んだ方がリスク回避になると考え始めました。

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そもそも区界にあるっていうのがダメですよね。南側は新宿区になってしまうので、保育園を選べるエリアは北側だけ。区の真ん中にあれば360度どの保育園でも選べるのに、その選択肢が区界にあることによって半分に。
営業に聞いたら、保育園じゃなくて幼稚園の預かり保育を利用している人が多いって言われたけど、預かり保育も18時までなので厳しいですよね。

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>>1177 匿名さん

境界沿いにあると不便ということですね。
でももう山手線内側で、この様な大規模なマンションは少なくなると思うので悩むんですよね

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今日のようなゲリラ豪雨の場合、避難所がどこなのか気になる。

やはり川沿いで低地は水害リスク高そうですね。。

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>>1179 マンション検討中さん

毎度ご苦労様。
もう同じコメントばかりいいよ
おやすみ

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>>1177 匿名さん
同意見です。
ファミリー中心のマンションなので、保育園が新しくできないと競争が激化するのは目に見えてますよね。
マンション自体はかなり気に入っているのですが、保育園不足の不安が解消されないと購入に踏み切れません。

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>>1179 マンション検討中さん

たしかに避難所がどこなのかは気になるところ。おそらく、高南小学校になるのではと思います。

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>>1174 マンション検討中さん

わかります、需要があるかわからないコワーキングスペースより保育園が欲しかった。。
認可はまぁ無理でしょうね。
兄弟加点があっても年齢によっては入れるかどうか怪しいです。
仕事失ったらローン払えないし、購入に踏み切れないです。

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>>1177 匿名さん
その南側の新宿区西早稲田エリアは結構空きがあるっていうのがまたね。。

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>>1177 匿名さん

その営業の方何を根拠にそんなことおっしゃっているんでしょう…こちらは仕事を続けられるかどうかがかかってるのに適当なこと言わないで欲しいです。
この辺りで預かり保育やっている私立幼稚園は近くても大人の足で徒歩20分(しかも坂上)くらいかかりますよ。
受け入れ人数にも限りがありますし、18時まで。
区立幼稚園の預かり保育は17時まで。
この辺りにお住まいでそんな通わせ方してるフルタイム共働きの家庭聞いたことないのですが…。
それとももっと働き方が違うご家庭の例をあげているのでしょうか。

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あれだね、ほら、やっぱ立地良くないんだわ、なんだかんだ

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じゃあこれから子どもを作る人や乳幼児を抱えた人は検討しなければいい。
小学生以上の子持ちや子なしにとって保育園問題はネックじゃない。

去年のデータだと豊島区の待機児童数は16人。少ない方ですけどね。
もちろん区の中でもエリアによって偏るので一概には言えませんが。
ちなみに待機児童ゼロは杉並と港。

【2019年】待機児童の多い区・少ない区ランキング（東京23区）
https://hokatsu.megurokko.com/2019taikizidou/

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>>1185 マンション検討中さん

新宿区側にも18時までの預かり保育なかったでしたっけ？
預かり保育はフルタイムは無理だと思いますよ。パートや時短前提だと思いますよ。近隣の住民の方との相談会が設けられているので、担当よりそういった近隣の住民にお聞きした方が良いと思います。

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山手線内側の3LDKが6000万未満で買える希少性は他になし

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>>1189 マンション検討中さん

でもランニングコストが鬼高いよ

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もっと盛り上がっていきましょー！
ネガティブまだまだたりないよー！

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>>1191 マンション検討中さん

3,000スレまであと1,800です
今後のリセール考えるうえで、この掲示板は重要なパラメータとなるので、宜しくです。

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>>1192 マンション検討中さん

株で5000万ほど儲かりました笑
どこ行こうか楽しい悩みです！

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新生児のいる我が家、ここを最優先に検討してたけど、新しく建つ勝どきのタワマンは建物内に200名規模の保育所があるらしく、かなりそちらに傾いている。

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>>1190 マンション検討中さん

それは借地だから仕方がない。
ランニングコストの金額差を、ローンの金額差に換算すると500万円程度の差。6500万円で買える所有権マンションは山手線の内側にはない。

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>>1194 マンション検討中さん
勝どきのタマワンいいよねー同時検討してます。

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築60年で価値がゼロになるマンションも、山手線の内側にないけどね。

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>>1196 マンション検討中さん

勝どきのタワマン、というか勝どき駅周辺はこれからもどんどんマンションが建って、それこそ電車に乗れるのかという不安が大きくないですか？
私自身は今はコロナで月に１度出社するかどうかですが、コロナが収束したらさすがに週の半分は出社しなくてはいけなくなりそうで…。

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>築60年で価値がゼロになるマンションも、山手線の内側にないけどね。

広尾ガーデンフォレスト、パークコート神宮前：築50年で消滅
プラウド南麻布：築60年で消滅

いずれも素晴らしいマンションですが。

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>>1199 匿名さん

これから都心部で定借マンションで他にどこか予定されてますか？

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市谷加賀町くらいじゃないの、今出てるの

定借じゃなくて借地権だったけど芝公園か虎ノ門あたりにも何か今出てなかったっけ

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この先で定借予定物件は、仰って頂いたマンション以外ないですよね。
デベロッパーの土地の定借に関する情報もないですよね？
定借と借地権の違いって簡単にいえば何ですか？

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ここの周辺ボロ家ばかり。
このマンション出来て近隣住民も嬉しいじゃろう。

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>>1202 マンション検討中さん
おおまかにですが

借地権
期間は30年(契約でこれより長い期間も可)
契約の更新可
建物買取請求可

定期借地権
期間は50年以上
契約更新や建物買取請求ができないことを定めることができる。

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では、借地権マンションンの方が割高ということですね

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>>1205 マンション検討中さん

長谷工のマンションなので、デザイン的にどうですかね？
パンフレットと比較しての実物が気になります。

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>>1203 検討板ユーザーさん
周辺住民の方に話を聞く機会を設けて貰いましたが、仰る通り喜んでおられました。
反対運動も全く無かったとのことです。

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>>1207 マンション検討中さん

周辺住民の方からどんな話を聞けましたか？

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>>1195 匿名さん

それしか違わないですか？

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>>1208 匿名さん
・スーパーは安いのでオーケーを多用。
・電動自転車は必須。
・都電を意外と日常使いしている。
・雑司ヶ谷駅に向かう際、のぞき坂は斜面が急なので宿坂を利用。宿坂であれば子供でも自転車で登れる。
・のぞき坂は下りでも危険。
・江戸川公園と雑司ヶ谷公園(最近できた)には長い滑り台がある。
・保育園周りで悩んでいる人はいない。(このマンションができるとわからないが)

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>>1210 マンション検討中さん

オーケーストアって、歩いてどれくらいで行けますかね？電動自転車は購入予定ですが。

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>>1211 マンション検討中さん
10分ぐらいじゃないですか？
恐らく歩いては行かないと思いますが。

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>>1205 マンション検討中さん

定借70年はお得ですね。
普通借地権は微妙

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>>1213 マンション検討中さん

何が微妙なのですか？

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>>1210 マンション検討中さん

ありがとうございます！非常に参考になります！
保育園で悩んでいる方がいないのは意外です。

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>>1215 匿名さん

銀行の審査を通過された方はいますか？もしくは落ちた方でも結構です。

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>>1216 マンション検討中さん

三井住友で試算されましたが、皆さんは実際はもっと安い金融機関で依頼しますか？

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>>1217 マンション検討中さん

金利0.5くらいですね

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>>1218 マンション検討中さん

ご職業は皆さんどんな感じですか？
私は士業です。

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>>1217 マンション検討中さん
りそなと住友信託が金利0.4後半だったので審査出してもらいました。

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>>1217 マンション検討中さん

現段階では絞らなくてもいいとのことなので、3ヶ所で出してもらい通りましたよ。

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>>1221 マンション検討中さん

どこタイプに申し込みされましたか？

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>>1209 マンション検討中さん

ランニングコストは、通常の所有権マンションより1.5万円ぐらい高いです。
6000万円のローンを金利0.5％で借りたら、月々の返済額は15.6万円
6500万円のローンを金利0.5％で借りたら、月々の返済額は16.9万円
なので、ランニングコストで1.5万円の差は、ローン換算するとだいたい500万円ぐらいの差です。金利をもっと高めに想定したら差は縮まります。

もちろん、70年後の価値はこの物件は0ですが、所有権マンションは少なくとも土地価格分は残りますから、その違いはあります。

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>>1223 匿名さん

所有権で築40年のマンションって売れるん？

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>>1224 マンション検討中さん

価格次第

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地元の人との交流会って、ポジコメントしかない時点で怪しいな
デベからお金貰って、ポジコメントだけにして購買意欲を上げてください、みたいな感じなのだろう
こちらとしては地元の人ならではのネガコメントを真摯に受け止めて検討したいのだが

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>>1226 匿名さん
販売側が設定してる時点で、地元の人も悪いことは言わない人だとは思いますよ。
その中で、どこまで良い部分と悪い部分と本音を聞き出せるかなのかなと。

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>>1226 匿名さん
是非聞いていただき、共有お願いします！

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エントランスを入ったところにカームコートってあるのですが、何なんですか？

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パークハウスオイコス赤羽志茂も23区内で4.500台からです。

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>>1229 マンション検討中さん
中庭のことかと。

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>>1230 マンション検討中さん

オイコス赤羽はいいわ

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>>1232 マンション検討中さん
千代田、港ならまだしも、豊島も北も同じでしょう？

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お子さん2人の方は4LDK買いますか？3LDKだと、リビング横の部屋を個室にします？

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>>1232 マンション検討中さん

ここを北区志茂といっしょにすな！

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>>1236 マンション検討中さん

え？あちらは所有権だろ？

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みんな、予約した?？

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山手線内側で比較してよ

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>>1239 匿名さん

オイコスって、三菱地所の最安価ブランドでしょ。
設備見たけど、断然ここの方が気品あるよ。
オイコスでコインランドリー使ってあげて下さいよ

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>>1240 マンション検討中さん
オイコスってヨーグルトやん

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定借も自己居住で売却した場合、譲渡益3000万円の控除は使えるの？

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ウエストW-C1,W-C2は9月からの第一期で販売されますか？

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>>1243
そうですね。
定借のメリットデメリットがきちんと理解できて、比較的長く住む意向の方が多いと思います。
山手線内側には珍しく良質なコミュニティが形成できると期待しています。

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>>1245 匿名さん

私立中学か高校に通わせるご家庭はいらっしゃいますか？

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>>1243 匿名さん

アイコスかリンコスか知らないけど、なんでこんなに袋叩きにあってるの？

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>>1244 購入経験者さん
ウエストW-C1は9月から、W-C2は次回じゃないですか？

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>>1246 マンション検討中さん
うちは本人が私立に行きたいと言ったら受験させてあげようと思っています。私がそうだったので。
高南小にも受験組はいますが少人数で記念受験の子もいるようです。
隣接学区制度で選択できる目白小は受験生が多いと聞きました。池袋の方は分かりません。
でもここの学区は小・中とも学力レベルも高いようなので、特にこだわりが無ければ公立小中→国公立高大でも十分かなとも思っています。
受験するとして、本人が希望する方向の学科のあるエスカレーター式の大学付属に入れてしまえば、親も楽だし子も以降は受験勉強をしなくて済むので部活や習い事、趣味により時間を割けるのでそれもいいかなと思っています。
とりとめなくてすみません…。

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>>1243 匿名さん
その金額だと世帯年収1,000万円ぐらいから買えてしまいますよね？年収500万円?２馬力で、世帯年収1,000万円になってしまいます。
そうすると変な住民ブロックできない気がして、私は不安な点の１つです。

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>>1249 マンション検討中さん

目白小学校はそんなに評判良いんですね。
徒歩で行くと結構すると思うのですが、子供に負担にならないですかね？

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>>1249 マンション検討中さん

目白小は受験する家庭がとても多いので、学校側も理解があり(休みがとりやすかったり)やりやすいと聞きました。
わざわざその学区に引っ越してくる方がいるくらいですよ。
選択肢が多いのは良いことですよね。

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>>1249 マンション検討中さん
貴重な情報ありがとうございます。うちは千登世橋中も検討しています。
この物件の近郊にはレベルの高い国公立や私立の高校がいくつかあるのが気に入っています。
もちろん受かるか分かりませんが。。早稲田駅近くの早稲アカや早大生の家庭教師の力も借りて頑張ってもらおうと思います。
大学受験の時は池袋の大手塾に通いやすいと思いますので、子供が勉強する環境としてはいいところだと思います。

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>>1250 匿名さん
3LDKからの家を欲しいと思うのは既に子どもがいるか子どもを欲しいと思っている家庭がメインだと思いますが、仮に小学生くらいまでのお子さんがいて育休明けで妻側の収入500万を維持できているなら素晴らしいことだと思います。
それに、ローンをカツカツで組む方は特にこのご時世ではいないように思いますし不足の事態や今後の家族計画に備えて1馬力でも返せる範囲内で約6,000万のローンを検討できる入居者、と考えると、そうそう変な人はいないのでは？と個人的には思っています。

ただ、本当に「変な人」の中にはあまり考えが及ばない方もいるでしょうし、収入が必ずしも人間性と比例する訳ではないことは明らかなので、勿論絶対安心とは言えないですが…。

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