プラウド西葛西ってどうですか？

どうしてですか？

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この三連休で正式要望書？申込書？の提出でしたっけ。
第一期が確定しますね。
70戸～80戸出るかな？

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長谷工は設計施工会社で有って、設計施工会社は依頼主、すなわち野村不動産やダイワハウス等の仕様に沿って設計をし施工を行っているだけです。
マンションデベロッパーとしての長谷工は、現時点では一番ではないでしょうか？
大成の様な大手ゼネコンは大規模マンションの施工には向いている様です。
長谷工だからという方は、何をもって言っておられるのでしょうか？

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少なくとも高級物件には長谷工は採用されないということ。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2012-11-25

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最強のコストカッターだよん

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どこの大手も信頼を寄せるマンション建設のスペシャリスト、が私の長谷工評です。

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販売主の要望仕様に対して一番安く、コストカットが出来るのが長谷工という事ですよね？
高級物件に長谷工は施工会社として参画することは少ないですが、マンションデベロッパーとしては実績が物語っています。
プラウド西葛西に高層マンションを建てる仕様書は必要りません。

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>>807 匿名さん

デベとは企画する会社のこと。
長谷工はおっしゃる通りマンション設計施工専業の最大手。たまに企画もするけど、大抵は下請け。最強のデベではない。

混同してはいけませんよ。

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一期１次は８０戸の販売予定との事ですが、この数字は販売対応を行う上での事務的な対応の上限と聞いています。
ほぼその数字近くの申込登録書（購入申込書）の提出は見込まれているようです。

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>>808 匿名さん

そうですね！デベロッパーでは無くマンション建設に携わる設計施工会社としては国内最大。
大手から中小まで幅広い販売主から、各社仕様に合わせての設計施工の依頼を受注をされているのが長谷工ですね！

失礼しました。

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長谷工はこれだけ莫大な数を提供し続けて問題起こさないんだから、やはり凄いことだと。
コストカットは売り主の要望であって、それに沿って施工を行っているだけ。
コストカットも単なる手抜き工事とは訳が違うので、技術やノウハウがないと出来ませんね。

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レジプレは長谷工が土地を高値で仕込んで自ら企画して、大和やらスターツやら呼び込んだ物件なので、長谷川物件だね。
ここはスターツも企画しているようだね。

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>>809 匿名さん

半分強ですね。それでも抽選にならないなんて、営業の方もうまくやるもんですね。
私もこの週末に登録説明会行って来ます。

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長谷工信者に栄光あれ。

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カームコートを除いて、価格と条件のバランスから選びやすい部屋は今回であらかた無くなるんでしょうね。
ブライトコートは4階は全部次期に残すみたいだけど、それ以外は要望あれば全部屋オープンみたいだし。

価格はもっと安かったら即日完売だろうから、このエリアの検討者から引き出せるギリギリの金額を設定してくるあたり、さすが営業の野村って感じですね。リサーチ力が違う。

お金持ってる人は子供の教育もこだわるから、そういう人をメインターゲットに高値を付けるのはある意味理にかなってはいるのかな。一番いいのは私立だろうけど、最悪私立落ちて公立でもまともなところなら、塾と併用で高校から良いところを目指すでも十分いけるからなあ。

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掲示板でも学区、学区こだわる書き込み多いし、子供いてここ買ったらちょっとプレッシャーだな〜。親の大学名とか勤め先とか近所の会話でも出てくるのかなー。

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>>816 通りがかりさん

そりゃあ進学の話は井戸端会議の最大のネタでしょうよ。小中進学の勉強会サークル作っても良いんじゃない？

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同じマンションに住んでる時点で別にもうひとくくりでは？
それに、大きくなったら親同士の親交も浅くなりますし。
そこからは子供次第ですから。

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親同士の関係はご自身の両親の事とかを思い出すと良いかもしれませんね。
同じマンションに住んでても気が合う子と合わない子もいますし。
親が少し仲良くても子供は、、とか。
そのまた逆もしかり。
いちいち他の親の大学とか気にしませんよ。
自分が気にするからそう思うのでは？
西葛西の某大型物件からこちらを検討していますが、子供が成長するにつれてそれぞれ変わります。
小さい頃から仲良くて、学校も違うけどずっと仲良く遊ぶ子もいますし。
学区云々は結局親のエゴですよね。
子供たちからすれば特に変わりません。

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ですね。

公立中学校であれば、「仲良い友達もいるからこの中学校がいい」「いじめてきた子がいるからここは避けたい」など色々あると思います。
友人のお子さんは西葛西中にお子さんと気が合わなかった子が沢山行ったため、越境して清新一中に通わせてました。

高校以降の進学先は上の方の通りお子さん次第かと。
どこの中学校に行っても進学先が良い子もいれば悪い子もいます(周りの友人に左右されるのは否めませんが)
でも高校以降なんじゃないかなぁ。
自分の友人は都内の名門私立進学校に通っていましたが二浪して私立の大学でしたし。
逆に中堅の都立高校に通って現役でMARCHに受かってる友人もいました。

同じマンションに住んでて仲良くても進路はバラバラですからね。
親がどうこうではなく、お子さんの意識と頑張り次第かと。
受験を考えるなら環境を整える必要はあります。
でも、進路の方向性が違うからと言って、親が子どもに対して他の子を馬鹿にしたり、家庭を見下すのは絶対に良くありません。
ここを買えるならある程度しっかりとした家庭ではあると思いますが。

裕福な家庭の友人も大学に行くことはできませんでしたので、ある程度裕福な家庭だから学歴うんぬんというのは当てはまらないかなー、と思います。

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公立の中学に通わせるメリットは地元の仲間ができることですかね。
大学時代の友達は中学校から私立でしたが、小学校の友達はあまり残らず、地元に帰ると少し寂しくなるとも言ってました。
確かに、成人式も地元(＝中学までの友達)でワイワイするのが基本ですし、高校も同じ地域ならまだしも、違うなら集まれませんよね。
私立高校がそれを考慮して成人になると高校だけで集めたりもするようですが、やはりそれとはまた違い、様々な家庭、進路でありながらも、気の合う仲間がいる地元っていうのは特別です。

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どこのマンションも中華多過ぎ。西葛西やめます。

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どうぞご勝手に

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>>822 名無しさん

ならどこ行っても同じだよ

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東陽町の方も覗いたらすごいそうですし。

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ねぇねぇ！プラウドのスレでレジプレdisるのやめてください。

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来場者専用ページのパスワードおしえてください！！

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昼12時頃、現地を見に行きましたが、日当たり最高ですね。
隣のアパートは低層だし、隣接の補修中のマンションは距離がありそうなので、日照は確保出来そうに思いました。

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>>828 マンション検討中

南東、南西向きなので、メインの日照は午前と午後に別れるみたいだけど、南西のフロントコートのほうが日照時間は長いみたいね。

ブライトコートはたしか２時には自己日影になるみたい。

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東向きは午後のリビングは真っ暗なのは覚悟しないとです。
近くのサンクタスは南と西を団地に囲まれていて、暗いですよね。

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住まいサーフィンだと適正新築価格70平米で5800万、儲かる確率10％ってでてるけど、債務超過のリスク高いということかな。

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少なくとも、現時点の周辺の中古相場ではそうなんでしょう。

ただし、これからマンション供給が減っていき、相場がさらに値上がりしていけばチャンスはある。

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そんな高い中古なんて買いますかね？

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このマンション、高すぎませんか？本当に売れてるんですか？

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>>834 口コミ知りたいさん

この週末にギャラリー行きましたけど、一次販売の80戸のほとんどに花がついてました。フロントコートの最上階の億部屋、8000万台も花がついてました。
西葛西在住の方ばかりかは、分かりませんね。

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>>835 マンション検討中さん

営業マン曰く、半年以内には売り切れそうとのことでした。

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>>835 マンション検討中さん

推して知るべし。

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>>835 マンション検討中さん
このエリアでは、あと何年しても出ない物件だけに、それなりにお金を持ってて西葛西に魅力を感じる人には受けてるということなのでしょうね。
そういう人達は、リセールとかいうことは無用で検討外なことなのでしょう。

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>>838 マンション検討中さん

マンションをリセールで買う人って、実際、あまりいないんじゃないですか？
それを繰り返しても、最後は高齢で賃貸してもらえず老人ホーム行きしかないですよね。

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>>839 マンション検討中さん

リセールって中古ですよ？
中古で買う人があまりいないと言われてるのでしょうか？
昨年だったか、今年だったか、新築より中古の売買数が多くなったと見ましたが。

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>>840 匿名さん
リセール目的で新築買う人って、そこまで多くいないんじゃないでしょうか？、の間違いです。言葉足らずですみません。
マンション住んでいれば普通は老朽化で価値は下がりますし。（一部の値上がりするようなビンテージは除いて）

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>>841 マンション検討中さん

リセール前提で買う人は少ないということですね。たしかに、この物件だとお子さんや暮らしの充実のために買う人が大半なんでしょうね。駅前5分以内の物件のように、賃貸やリセールに大きく期待するかたはほとんどいないかもですね。

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>>838
それなりにお金を持ってて西葛西なんかに魅力を感じる人なんていませんよ。

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知ってるだけでも結構いますよ

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838さんと843さんの「お金持ち」基準が違いそうですね。

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>>843 匿名さん

外からくる金持ちはほとんどいないけど、もとから住んでる金持ちはいるからね。

外周区だから外から見た魅力はなくても、住んでる人には大きな魅力ってのはありますよね。

学区にしても、たとえば文京区から見ればレベル低くても、江戸川区や葛西、西葛西にこだわる人にはこのエリア内では優良学区な訳で、一般論では語れません。

よくも悪くも地縁の方がメインターゲットなわけで、相場高騰の中の高値掴みだとしても、その人の価値観でこのエリアでは高い付加価値があると思うから買うのでしょう。

地縁者だからこそ、資産価値ではなく、客観的な評価を越えた生活中心の価値を見いだしてるんだと思いますよ。

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地縁者というか、葛西西葛西エリアに8年程住んでから門仲へ引越し、そろそろ購入を考えてマンション探しをしてる者ですが、西葛西で8000万とか億ってびっくりです。そこそこ条件の良い住戸で6000万以上。
江東区のマンション価格がかなり高いので、西葛西ならもっと安いかなと思っていたのですが、あまり変わらないですね。
学区についていうと、江東区でも明治小等評判も良く中学受験者数の多い小学校もあるし、門仲の日能研や人形町のサピにも通いやすいので、西葛西でその価格帯なら江東区で良いかなというのが率直な気持ちです。
西葛西の良さは知っていても、価格に対してはその分の価値を見出せるかどうかが鍵ですね。

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>>847 マンション検討中さん
ここはプラウド門前仲町ディアージュと大差ない坪単価だよね。完売したから比較されることはないと思ってるんだろうけど。中古だと大きくここと差がつくだろうね。

でもいま出てる新築で城東エリアだと、ここのプラウドに匹敵するくらいの立地や環境は江東区にはないからな。
門仲は用地出ないから待っても無駄だし、清澄白河や木場は駅遠いか大通り沿いかだし、東陽町はスーパー遠い南側か北側の小規模しかないし、住吉はもろ工業地帯だし、越中島は街じゃないし。野村は、販売順がめちゃくちゃかしこいね。野村の中で競合しない物件を最後に残してチャレンジ価格で供給した。
地元需要がほぼない越中島よりはここは好調みたいだけど。

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>>848 マンション検討中さん

野村の価格リサーチ力の賜物ですよ。
二期以降は、フロントコート、ブライトコートの高い条件のよい部屋がちらほらと、ブライトコートの条件悪い安い部屋と、日照条件の悪い高値で出しづらいカームコート全般なので、順調に売れるのではないかな。

出遅れた金持ちは良い条件の残り少ない高い部屋を、その他の背伸び組は条件の悪いリーズナブルな部屋を買うから、高すぎて大量に売れ残るということがなさそう。結局、一番重要なのは予算なので、低予算組が妥協して買うと思われる。

長谷工が敷地に詰め込んで効率的に戸数稼いで作ったマンションだから、高い部屋の利益で大分もとはとれそうだよね。そして、日照条件悪くても相対的に安ければ立地で買う人は沢山いますから。

相対的に安いだけで、カームコートも5000万～6000万前半だろうから、買える人は限られますけどね。

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>>849 匿名さん

ただし、カームコートが条件悪いから必ず安くするわけではなく、一期後に出遅れた検討者が殺到したら、需要＞供給となるので、高くする可能性もあるらしいですよ。一番収益を得られる高値にするのは営利企業として当然ですから。

そこまで反応が良くなければ、カームコートは妥当な価格で供給される可能性もありますね。さてどうなることやらです。

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江戸川区にはサピックスが無いのですね…

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日能研もないですよね。西葛西は教育熱心なご家庭は一部でしょう。中学受験を大半がするようには思えない。

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>>852 匿名さん

だから区内で少しでもましな学区を求めんのかね？

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細かいことは分からんが武田塾ならあるぞ！

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中学受験といえば、サピ、日能研、四谷大塚あたりかと。

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これら冷やかしとは別の力学がここを買い尽くす。後の祭りだ。

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>>856 評判気になるさん

どういうことでしょうか？
冷やかしてる間に完売しちゃうよ、あとから欲しいと思っても後の祭りだよってことを言いたいのかな？

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>>853 匿名さん
おそらくそうでしょうね。過去のコメントを見ても中学の学区を重要視されていますし。中学受験するなら中学の学区の良し悪しは関係ないですから。
しかし江戸川区の子供の学力は低いですね。

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>>858 匿名さん
ここを買う家庭には無縁のデータを載せても無意味ですね。そもそも江戸川区全体とこの物件の学区エリア（清新第一、西葛西中）は違いすぎますよ笑。
知らないって、怖いですね。

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>>852 匿名さん

その一部の家庭がこの物件を買うんではないの？

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実際の売れ行きがそれを物語っている。興味がない人はそれでよし、興味があとで出てきた人が後悔する・・・
不動産購入の常ですな。

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ここのスレって、購入希望者だけではなく、買えない人の愚痴も多いのですね。
購入希望者の方々との今後に向けた相談スレかと期待しましたが…

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買えない愚痴をこんなところでしてないで前を向いて生きていってほしいですね。
抽選にならないように意図的にやってるならまだ生産的か？！

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まあ高いか安いか論じるのに、前向きでない人はどうなのとか、匿名掲示板でとやかく言われる筋合いはないからね。

見たくないものはスルーで見たいものだけ見て安心すれば良いのです。

ここは検討者、冷やかし、評論家、モデルルーム行った情報提供者、営業、他社営業、アンチ野村など、色んな人が入り乱れてるからね。

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学区の良さってのは、学校の方針ではなく、どれだけまともな生徒が多数派かということかしら。

ヤンキー予備軍がたくさんいるエリアと、受験戦争まっしぐらの意識高い系の高所得者親がたくさんいるエリアってこと？

西葛西中はプラウドの高所得世帯が大量に通うから、ますます学区に磨きがかかりますね。

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西葛西中の全生徒数に対して、プラウドから通う生徒数なんて微々たるものでしょ？
高所得世帯の子供が良いとは限らないし、そう簡単に学区に磨きがかかるとは思えないけど。

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>>866 匿名さん

つまりいい高校に進学を希望するため塾に通い勉強に励む仲間がたくさんいる、そういう切磋琢磨できる環境や雰囲気が、ヤンチャなヤンキーがたくさんいる学区より好まれてるのでは？清新町小学校も同じように中学進学組が多いから必然的にレベルが高くなってるらしいから。

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ゼネコン幹部の娘は西葛西の某専門学校に通い
小〇団地住みの娘は現役で筑波大学行きましたよ。
いずれも西葛西中からです。

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あと、西葛西中からの高校進学の割合的には公立と私立でちょうど半々くらいです。
公立なら日比谷、城東、江戸川あたりがボリュームゾーンですね。
私立なら関東一高が多いです。
上は早慶、MARCHの附属も割と多かったなぁ。
中卒や工業、商業に流れる子は割と少ないほうです。

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(連投で申し訳ない)
中学から私立に行く子は確かに少ないですがいることはいます。
周りですと成城や市川がかなり多かったですね。

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ここって管理費高いのですか？1平米で210円と聞きました。

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>>871 マンション検討中さん

それって高いの？普通レベルだと思います。

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>>872 匿名さん

そうなんですね。ありがとうございます

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住宅ローン、オススメあれば教えてください。減税の恩恵を最大限に受けられるには10年後4000万残しで後は一括返済かと思っていますが…

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野村の提携ローンなら三井住友信託ですかね。自己借入なら住信かじぶん。
とにかく変動金利ですね。
繰り上げ返済考えるなら保証料返還のある三井住友信託ですかね、、

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>>874 マンション検討中さん
10年後から繰り上げ返済するのがおトクと思ってる人が多いが実はそうではない。
1年目から繰り上げ返済したほうが総返済額が減るケースのほうが多いのだ。参考にどうぞ
http://dual.nikkei.co.jp/article/107/34/?P=3

ちなみに私は住信の自己借入をやったが、とにかく面倒くさいぞ！
でも金利最安に抑えたいならやるしかない

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よく見たら10年後に一括返済なんですね！10年固定でも変動でも好きなとこにしなさい！

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>>874 マンション検討中さん

私もそれ知りたいです。預金連動型ってのも良さそうですよね。

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すごーい。10年後一括返済の方が多いのかしら。

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>>878 匿名さん

預金連動型、一部の地銀しかやってないって聞いたのですが…
三菱東京、住宅ローン取り扱いナンバーワンとなってるようですが、単なる安心感なのでしょうか。
契約申し込みまであと2週間になって、慌てて真面目に考え始めました。事前審査先、今から増やそうか検討しています。オッケー取ったのは三菱信託、三菱東京、SBIだけでしたので…

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>>880 マンション検討中さん

私もそうです。これからでも間に合いますかね。
あとローン申し込んでから後でやっぱり他にしますっていうのも有りですか？

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>>881 匿名さん

現段階は審査だけなのでありですよ。
契約に向けてローン組めるか担保するだけだから。
引き渡し前の一定期間にどのローンにするかは選択できます。

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>>882 匿名さん

ありがとうございます！

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>>876 匿名さん
情報ありがとうございます。
SBI、どの辺りがめんどくさいのですか？？

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>>884 マンション検討中さん
まず提携じゃないので、マンションのデベロッパーが申請の手助けをしてくれない。さらにネット銀行なので、店舗窓口もないから全て手続きがweb。どう入力すればいいのかわからん所がちょいちょい出てくるが自力で解決するか、いちいち問い合わせしないといけない。提携だとそのへんどうなのかわからんけど、面倒だなと感じました

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あと提携のほうが審査が早いとかいうけど、そんなことはないと思う。本審査開始から一週間でokでました。
まあ人によりけり。
面倒なことがもうひとつ。デベ側の担当とsbiの担当で色々打ち合わせてもらわなきゃいけないのだけど、
自己借入だとこの間に自分が入らないといけなかったり。
自分の場合は融資実行日を早めてもらったんですが、
(金利の関係で)そういうイレギュラー対応が入るとかなりグダグダになる。まあ参考までに…

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ありがとうございます。webだと時間が却ってかかりそうですね。
ちなみにここの提携ローンにはSBIありましたが、多少は違うことを願います。

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そうなの？私は違うプラウドでしたが提携やってませんでした。うらやましいw 提携でsbiやってるならもう迷うことないと思いますよ！

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確かに利率は最も低い銀行の一つでした。営業担当によると、提携増やしたと言ってましたから、以前よりも増えたのかもです。
団信その他、比較してみようと思います。

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現金一括を考えている方、いらっしゃいますか？そのメリットも教えていただけると助かります。
10年後の一括なら、団信によるリスク回避と借入コストよりも減税メリットのほうが大きいから、現金一括のメリットは見いだせないのですが・・・

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お金持ってても運用がヘタな人は一括で買うのもありだと思いますよ。
あとやっぱりメリットが大きいとはいえ借金してることに変わりはありません。
借金なしってのは精神的にもだいぶ違ってくると思います。

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SBI提携出来たのですね！私は別プラウドですが、住友信託で実行予定です。変動0.525から家系応援キャンペーンで0.495。
SBIの提携あれば迷うことないですね。
ちなみに今、じぶん銀行の自己借入にしようか悩み中。金利は住友信託とほぼ同じだけどがん団信が魅力的〜、でも金利変わらないなら大手の住友信託がベターですかね。

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提携のメリットなんかあんまりないんじゃない？楽ではあるけどね
これはオプションにも言える

とりあえず申込時の仮審査は提携で通して、
あとは実行日までしっかり勉強して、自分に合ったものを選べばいい

つか年度でガラっと変わったりするんだから今の金利やサービスを事細かに調べても意味ないよｗ
大まかに把握しとけば問題ない

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>>893 匿名さん

そうなんですね。参考にします。ありがとうございます。

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ローン審査までは自力で出来ても借入実行時のデベと銀行とのやり取りがかなり面倒くさそう。。入居前のバタバタ時期だから尚更。
提携は大手銀行が中心だけど、ネット銀行の金利差も小さいなら提携でよいのでは？
三大メガバンクは金利差あるけど、住友信託最優遇なら金利差ほぼないし提携でもよいと思います。

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食器棚とピクチャーレールのみオプションつけようかと思いますが、購入希望者さんたちは他にご検討されているものはありますか？

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>>896 マンション検討中さん

エコカラットか、壁紙を考えています。あと、ダウンライト。

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パラボラアンテナ

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レジデントプレイスじゃないんだから、、、

中国の方は母国の放送受信のため設置する人が多いとは聞いたことありますが、他のブランドならまだしも、さすがにプラウドでそれは許されないでしょう。

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>>899 匿名さん

ええっ、ダメなんですか。もしかして布団干すのもダメとか…

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