ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

>かつてはＤマートだったところがダイエーになり、今はイオンになりました。

Ｄマートの前は忠実屋だったけど、全国の忠実屋をダイエーが買収したからね。
でも徒歩１０分圏にダイエー赤羽店があり被るので、Ｄマートというディスカウントスーパーへ。
その後、ダイエー赤羽店を一旦閉店して改築する事になったのでダイエー赤羽北本通り店に改名した。
そして、イオンがダイエーを買収したので現在の「イオン赤羽北本通り店」になり、結構歴史が古い。

ダイエー赤羽店も改築して３年でイオンに買収されて「イオンフードスタイル」になったけど、
かつて２３区初進出の旗艦店だった事もあり、当分の間はダイエーの名前を残すと表明してる。

モデルルーム行ってきました。
直床でスラブもそんなに厚くなく、確かに数年前と比べ低い仕様だけど
価格に反映されているのでお得かなと。
しかも床暖房、ディスポーザー、食洗機あり。大半が平面駐車場。
西友のネットスーパーも使いやすいし、後々売りやすい物件だなと思います。

中古で売れるかどうかを左右するのは仕様じゃなくて一にも二にも立地。いま大手のマンションなんて仕様は横並びなんだから。
ここはリセールを考える人が買っていい場所じゃない。オリンピック終わったら１番最初に値崩れするエリア。

一応東京メトロ徒歩圏だし、郊外のバス便物件じゃないんだからそこそこリセールは保てるのでは？

今どき眺望が開けている大規模案件自体が希少だと思います。

川沿いだから眺望開けてるってだけでしょ（笑）

>>1006 匿名さん

だけって言うけど他に少ないよねw
西側も中低層から眺望抜けがあるしね

川沿いに住むリスクより眺望を優先する人が買う物件ってことですね。

普通に良いんじゃない
リバーサイドってそういうもんでしょ

>>1008 匿名さん

もうサー川沿いネタのネガキャンはいいよ。何度も出てるでしょ。あなたが検討から外せばいいだけでしょ。

それを執拗に事あるごとに言ってたら、ここの掲示板の主旨である前向きな検討なんかできないでしょ。

それとも単なる営業妨害？

>>1010 匿名さん

同感です。
あの方は川沿いの全ての物件にああやって書き込んでいるのでしょうか？

前向きな話を話そうにも、『川ガー』『川ガー』じゃ話進みませんよね。

当初は大田六郷コースか？と思ったけど、やはりメトロ6分の立地は有利。スレの空気も変わってきた気がする。

このマンションに興味がある方は1度は志茂橋から荒川土手沿いを散策してみると良いかも。
休日の散歩やサイクリングが好きな方には良い場所だと思う。
リバーサイドの割りにマンションから少し遠いのが難点だけどね。

一度資料請求しただけなのに、毎週担当者からモデルルームのお誘い電話があります。
まだ初回販売前なのに集客に困っているようです。
ここ人気物件になってほしいです(切実)そして、営業電話が無くなってほしい。

>>1014 匿名さん

もう電話しないよう断ればなくなると思いますよ。

>>1013
来週土曜日（14日）には岩淵水門で「北区花火会」が開催されますよ。
7777発の打ち上げ数で、音楽とストーリー性のある花火だそうです。
川沿いで時期的にも寒くなるので「必ず」防寒対策された方がいいと思います。
毎年行ってますが、ダウンジャケットが必要なくらい寒い時もありました。

ここの見学記を書いている酒井さんってどういう方なんですかね？
評価のつけ方にケチつける気はありませんが、最後のコメントをよくよく読むとなんかヘン。

あと、MRに行く途中の風景をアップしているのに、物件に行く途中の写真がないのも不思議。てか、意味無いような。

>>1017 マンション検討中さん

全然わからないので、せめてリンクでも貼って頂けませんか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/625625/res/1-2000/

すいません。これでいけますかね？

>>1019 マンション検討中さん

ありがとうございます。

>>1017 マンション検討中さん

全部読みました。
これだけ持ち上げ過ぎなのは、営業だとしても下手過ぎるかと…

もう少しいい点悪い点を客観的な目線で評価してくれないと、読む気も失せますね。

もし関係者でないのであれば、ご自身がこれだけ満足される物件に出会えて羨ましい限りです。マンションなんて、一部の富豪を除いて結局は妥協の産物でもありますから…

>>1021 匿名さん

十中八九営業だとおもうのですが、
面白いのは最後の下りで販売会社が三菱重工と書いていたり、
利便性の星評価で五つ星なのに、コメントでは四つ星と書いていたり。。

そういうとこしっかり書かないと、情報としての信頼性が一段と低下します。^_^

販売直前なのに過疎ってるね。
集客は大丈夫なんだろうか。

近くにスーパーがないのが大きなマイナス要因になってるね。
余計なモノを建てる敷地があるならスーパーを誘致するべきだった。

>>1025 匿名さん
それは確かに。
少しでも早く家に帰れるよう、帰宅導線上にスーパー誘致すればいいのに。
商圏は足りてるだろうし。

ここは結構陸の孤島だし周りの環境を考えるとどうかと思う？
正直、川辺なので虫も凄いしメリットが見えないです
もう、赤羽駅前で大きな土地が確保出来ないからこんな辺境まで
手を伸ばしたのかと思うんだけど....

駅徒歩6分、コンビニ6分、スーパー12分は陸の孤島とは言わないと思う。

>>1028 匿名さん
スペックは仰るとおりなんだけど、現地行くと陸の孤島という表現も分からなくはない。。伝わるかな。
更なる再開発も無いし、郊外の戸建てを買って上がりという発想で購入した方が良いかもね。

ここは静かとか閑静とかゆーよりも、寂しい、もしくは錆びれた住宅街と感じました。陸の孤島と感じるのはそーゆーとこじゃないのですかね。

で、多分、このマンションの周囲にある、真っ当な日本人なら到底住まないだろうボロアパートが乱立しているのが原因かな？と思います。

多少、アパートの取り壊しもされているみたいで、ゆくゆくはマンションなどに建て替えられて行くかもしれませんが、それは大分先になりそうですよね。

実用面ではなく、雰囲気の話ということですね。

現地に行ったら判るけどやっぱり陸の孤島だよね
昔からの家もあるし雰囲気が淀んでる
あとは書かれてるけどイオン（元ダイエー）が何時撤退しても
いいぐらいの過疎りぐあいだしね。
まぁ二郎系ラーメンとニトリが近いぐらいがメリット？ｗ

空気が淀んでるって何？
北本や環七隣接で排ガスより良いでしょう。

あ、雰囲気か。好みかどうかの話だよね。

確かイオンがイオンぽくなかったですね。子どもたちの溜まり場になってました。

気になる人は現地寄ったらイオンも見てきたほうがよいと思います。

現地イオンの食品売り場は赤羽の西友より良いと思うけどなー

イオンが潰れたらここのスーパー事情は最悪になりそうですね。

全然潰れる気配がないな

地元民ですが、私はイオンで食料品はあまり買ったことがありません。子供がいるので西松屋はよく行きますが。志茂駅近く(徒歩5分)にスーパーバリューがあって、生鮮食品が安く魚や肉もちゃんと揃ってるので、食料品はいつもここです。
もう少し美味しいものが食べたいときは、赤羽駅前の富士ガーデンに鮮魚角上と肉のニュークイックが入っているので、自転車で行きます。
イオンが潰れても、スーパーバリューがあるので食料品は困ることはないです。

他のイオンと違い悲壮感漂うイオン
清掃工場があるから？

悲壮感は感じないな。単に建物が古いだけじゃない。

悲壮感かんじるでしょ、あそこのイオンはｗ
小豆沢セブンモールや赤羽イオン、赤羽ヨーカドーとくらべても異常
建物が古いのもあるんだけど土日の夜の客層が悪い
赤羽西友と北本通りイオンは自分も使ってるけど底辺層だなって思うよ
赤羽イオンだけは旗艦店らしいので金の掛け方が違うから全然雰囲気が良い

イオンは赤字続きだから不採算店舗は潰すだろうし最近は、まいばすけっとに
力を入れてるから安心は出来ないでしょ

購入検討の人はここの書き込みを良く読んでから検討したほうが良いですよ、ほんとに

なんというか、私から見ると新旧あれどイオンはどこ行っても同じイオンなんだよね。赤羽も北本も。もっと言うと千葉埼玉も同じ。その中で比べてもね、、って感じ。
小豆沢セブンモールは複合モールだからスーパー単体で比べてもしょうがない。

小豆沢セブンモールって何ですか？
セブンタウンの事ですか？
ヨーカドー食品館とビバホームとユニクロと赤ちゃん本舗があるような複合施設でしょ。

>>1044 匿名さん

そうそう、セブンタウン。

そりゃ、イオンはイオンだよ。でもこの近辺は比べるスーパーがあとはSVでしょ
全部、底辺層向けなんだから文句いったら駄目だよ
昔はダイエーが底辺層向けだったけど無くなったしね
個人商店も無いしここだけは本当に謎の開発なんだよね

赤門の花火はよく見えるかもしれないけど

>>1046 周辺住民さん
底辺層にこだわりますね。そんなあなたも周辺住民だから底辺ってこと？

私はイオンの場末感好きですよ。

名前変えてるのかな

イオンについて語ってる人多いので・・・

実家（地方都市）の古いイオン、駅からそれなりに近いんですがリニュアールしましたよ。そしておしゃれになりました。
外は変わらず中のテナントだけ変えています。

いずれリニューアルしてキレイになればいいかなと思っています。ダイエーだってイオンになりましたし。増えてますね。

底辺層の街なのですね。ここ。

ガーデンズ買えなかったのが悔やまれるっ。こんな場所しか残ってないんだなあ

志茂駅前は新築戸建だと5000万では買えないですね。新しく入ってくる人は底辺ではないと思います。古い戸建やアパートは多いかな。

>>1054　さんも周辺住民なら売れる売れなう関係ないでしょ？業者？

評判下げるな！って言うけどここはそのぐらいしかネタないでしょ？
駅チカ周辺ならまだシティハウス赤羽の方が立地が良いしね
大規模マンションぐらいしか利点（？）ないじゃない

火事が出たらこの周辺は火の海だし消防も入れない細い道多いよ
周辺住民ならちゃんと教えなきゃｗ

なんか>>1055は荒らしっぽいですね。オイコスの接道は消防車も入れますよ。
周辺の戸建は分からないけど、志茂は木密地域解消事業の対象だから少しずつ変わって行くんじゃない？

http://www.city.kita.tokyo.jp/jujomachi/jutaku/toshikekaku/project/jok...

>>1055 周辺住民さん

シティハウス赤羽は坪単価いくらですか？

なんだかなあ、荒らし荒らし騒ぐな。言論の自由をしらんのか。

いやぁ、ここ前向きな情報交換のための検討スレですから。何でもアリじゃないです。

追い越す？

ガーデンズコースか六郷コースか、どっちですかね～

ガーデンズは高すぎたので、ここに注目している人は多いのでは

ガーデンズは最終期の日にちが26に決まったようなので、そこで完売のようです。

11月以降は三菱の動きが本格化しそうですね。

ここは安いから売れるよ

>>1057 匿名さん

280

>>1066 評判気になるさん
それなら無理してでもすみふの方が良いですね。

300の間違いでは

赤羽という立地と今後は何時出るか分からない希少性を考えると320は行くでしょ。

>>1067 匿名さん

本当に検討者ですか？
3LDKで1000万の価格差は比べられませんね。

名前がダサいからな。300と言いたいとこだが、290か

シティハウス赤羽は63平米までしかないのをお忘れなく。並べるとこんな感じですね。

67平米/坪220＝4510万　PH赤羽オイコス
65平米/坪217＝4260万　PH赤羽オイコス
63平米/坪280＝5350万　CH赤羽(予想①)
63平米/坪320＝6110万　CH赤羽(予想②)

狭い上に1000〜1900万もの価格差になったら検討層が全然違いそうです。

>>1072　さん
有り難うございます。
これはちょっとCHはたかいですね
70平米無くてで6000万超えはおいそれとは買えないですね

狭いね。でも、いいお値段ですね。５年前なら価格帯が違っていましたね。3000万円台が主流の価格帯だっただろうと思います。3900万円とか

当時、スミフは駅１２分の神谷のシティハウスですら４０００万くらいで値付けしていたから、７分立地の今のシティハウスの場所だったら、当時でももっと強気でうってくるでしょ。

http://www.river.go.jp/kawabou/ipSuiiKobetu.do?obsrvId=2128100400006&g...
大雨が降ると荒川の水位が気になります。
只今2.7メートルで水位上昇中。
水防団待機水位まで30センチメートルです。

>>1076 匿名さん

もーだから、それはいいって。しつこすぎるよ。

全く持って問題ないから。

>>1077 匿名さん
販売員さんお疲れ様です。
モデルルームの来場予約埋まるよう祈ってます。

氾濫するなら、荒川の前にまず石神井川ですね。

まぁ、
ともあれ今回の台風で大丈夫なら、早々の事が起きても大丈夫でしょ。結果が判りますね。

販売員さんご苦労様です。
予想通り水没部屋は価格下げてきましたね。

荒川氾濫は累計降雨量400ミリメートル以上あると危ないみたいです。
現時点で115ミリメートルなのでまだ余裕ですが、今夜大量に雨降るみたいなので、見守りたいと思います。
私はこれを見て勉強しました。
フィクションドキュメンタリー「荒川氾濫」 H29 3 改訂版

もーしつこ過ぎる!!
過去ログ見ればネガが何度も何度も執拗に書き込んでるからわかりますよ。

新しくここに辿り着いた方向けに何度もネガを投稿する必要があるのかもしれませんが、それにしてもしつこい！

ちなみに私は販売員でもなんでもなく、正真正銘の検討者の一人に過ぎません！

>>1083 匿名さん
販売員さんもここを検討してるんですか。ローン審査通るといいですね。
明日のモデルルーム案内頑張って(o´・∀・)o

>>1084 匿名さん

むしろあなたが他社業者に見えます。

やはり。石神井川の練馬側で危険水位超過。

やはり荒川より関東の中小河川の方が遥かに氾濫の危険性が高そうですね。

荒川は彩湖への引き込みもやられていないようです。

神田川も氾濫危険水位超過ですね。
今のところ飯田橋より志茂のほうが安全という事実。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20171023/k10011193431000.html

北区で見ると、むしろ赤羽台の土砂崩れや、石神井川沿いのプラウド王子本町近辺が避難準備勧告が発令されていますが、志茂は何も出ていませんね。

https://crisis.yahoo.co.jp/evacuation/13/13117/


しかし今回の超大型台風+秋雨前線でも荒川は全く問題無さそうで安心しました。

さすがにこのレベルの台風は問題ないね。
最大でも氾濫注意水位の4.1メートル未満でした。
降雨量累計212ミリで決壊の恐れが増すと
言われている400ミリにもほど遠い。

その上、万が一の時には調整池(彩湖)への水の引き込みも可能ですからね。約4000万トンもの水を引き込めるようですが、利用されたのは過去1度きり。しかも半分の2000万トンのようです。荒川が氾濫したら東京駅や銀座や大手町まで浸水してしまうので、は国の威信にかけて氾濫させませんよ。


https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%8D%92%E5%B7%9D%E7%AC%AC%E4%B8%80%E8%...

>>1091 匿名さん
国の威信をかけてスーパー堤防を作っていますが、完成は200年後とも400年後とも言われています。
ここもスーパー堤防を作る時は取り壊して立ち退かないといけない場所ですよね。

スーパー堤防なんかもはや不要。あれは税金を投入してゼネコンと結託した事業です。

それよりも彩湖を始めとして第五調整池まで計画・着工し現在も工事進行中です。

>>1092 匿名さん

今回のオイコス建築では、将来の堤防建設を前提とした建物のセットバックなどはなさそうです。と言うことは少なくとも50〜60年後に建替えするまでは関係ありませんね。河川から数十メートル離れているので、そもそも堤防建設に影響するか疑問ですが。

台風が去っても岩淵水門の水位が微妙に上昇していて怖い。荒川上流でも大量に雨降ったからでしょう。
まだ、水防団待機水位を超えています。

>>1095 匿名さん

ヤバくなってきたらまず岩淵水門閉めますが、それもないので全然問題ありません。

どちらかというと、この辺りより隅田川下流域の方が増水の影響を受けたようですね。

荒川で最初に警戒水位に達したのは赤羽ではなく熊谷などの埼玉地点でしたね。むしろ北区は洪水よりも赤羽西や赤羽台などの土砂災害で避難準備報が出る結果に。
荒川洪水ばかりを必要以上にクローズアップしても無意味なことが証明された台風だったと思います。

個人的には荒川堤防の決壊にそれほど懸念はしてないのですが、今回の豪雨で冠水しなかったみたいなので、その点については信頼感があがったかなと思っています。

ここは赤羽の丘から荒川に向けて雨水が流れ込みやすい地形の筈なんで、それに耐えたのは大きい。

>ここは赤羽の丘から荒川に向けて雨水が流れ込みやすい地形の筈なんで、

正しくは隅田川では？志茂の雨水が荒川へ流れ込む事は無い。
北区花火会の時も、志茂橋を渡る時に「この川は何川？」って話してる若いグループがいた。
荒川（放水路）と新河岸川・隅田川の違いがわかってないのか、同列に扱ってる人が多い気がする。

今回の台風で被害が無いから安心と言われても、国交省や北区役所が発行した
ハザードマップでここが10メートル以上水没する予測は変わらない。
そして水位は今も上昇中で3.84メートルと水防団待機水位の3メートルを超えてます。

>>1100 匿名さん

それはもう捉え方の問題ですよね。

今回が耐えたからと言って、今後も絶対大丈夫だとは口が裂けても言えません。無理矢理安全だーともいうつもりもありません。

でも、絶対に起きるとも言えません。東京の防災レベルも捨てたもんではありませんし。

ただここに住む上では、この問題を無視することは出来ないです。ちゃんとリスクを踏まえた上で検討すべきなんですよね。

私はまぁ、リスク踏まえた上で検討しますね。この価格だし。でも、10メートルより下の階には住まない。笑笑

>>1100 匿名さん

まだ避難判断水位まであと2.7メートル、氾濫危険水位まで4メートル近くあるよ。今から倍の水位にはならない見通し。

今回は多摩川だと水防団待機どころか最高レベルの氾濫危険水位まで達して、周辺で家屋浸水まで起きてる。そのくらいの大型台風だったということ。
隅田川は今もテラスが水没状態で見たらびっくりするかも知れないけど、もともと増水時は沈む設計だからね。河川敷グランドと同じ。

>>1103 匿名さん

たしかに、隅田川テラスは良く沈みますね。近くに住んでますので知ってます。でも、身の危険を感じたことは一度もないですね。

確かに今回のような超大型台風が関東直撃って、あまりなかったですものね。検討材料の一つとして今後の安心感に繋がります。

多摩川の世田谷付近と違って荒川は水位が赤いラインに達することはありませんでした。
隅田川は通常の大雨レベルの水位で特に変わった様子は有りません。（写真参照）

志茂の周辺の道路も１０年前と違って冠水しなくなりました。

>>1106 匿名さん
お仕事ご苦労さまです！安心して購入したいので、これからも積極的に投稿お願いします。

5000万の23区大規模だと、城南の大田六郷にオイコスが追い上げる形になりそうですね。

>>1108 匿名さん
物件のグレードでは六郷が数段上にですね。

>>1109 評判気になるさん
普通の長谷工直床15階建じゃん。立地も悪いのに価格も高いし比較にならないでしょ。

>>1110 匿名さん

ここもそうじゃん。

>>1111 検討板ユーザーさん
その分安いじゃん。ここの方が駅も近いし線路もないのに。

>>1110 匿名さん
確かに直床ですが、スラブ厚250mmですし、床材や戸境壁、ビニールクロスの質、更に外観と大田六郷の方が遥かに質は高いかと。
ただ立地はこっちの方が魅力ですね。(洪水リスクはどっこい)

>>1112 匿名さん

確かに。。六郷はそれでもかなり値下げしてきてますよね。

>>1112 匿名さん
あちらも多摩川氾濫のリスクを抱えてますしね。

>>1113 マンション掲示板さん

台風22号発生！！
また、試されますね。笑

でも、洪水リスクはあっちの方が間違いなくやばい。川の形状がおかしいもん。

ここは堤防決壊するなら対岸側でしょう。河川敷の取り方みても、わかります。あとは板橋の浮間のとこかな。あそこは決壊したらここにも被害出そう。あくまでまでしたらの話ですが。。

>あとは板橋の浮間のとこかな。

どこの事だろう？

>>1117 匿名さん

それ、荒川のもう少しだけ上流で、北赤羽から浮間公園の辺りの事です。河川敷を大きく取っている所は、それだけ堤防決壊に備えているとゆーことです。
この辺りで決壊が起きるとすれば、こーゆーとこかと。まぁ、そんな簡単に決壊するとは思いませんが。

区立保育園で強制わいせつ事件ありました。
報道によると容疑者は志茂5丁目の人です。

園児に強制わいせつ容疑の保育士逮捕　警視庁
www.asahi.com/sp/articles/ASKBT3Q99KBTUTIL00K.html

洪水のハザードマップは駅前まで水没2メートルだから
参考にはならないでしょうから問題なさそうですね
ここ決壊したら相当の水害ですよｗ

>>1118
浮間は板橋じゃないけどね。

北赤羽の堤防決壊しても新河岸川＆隅田川が内側にあるよ。
北千住とかの立地に比べたらここの立地はまだマシかと思う。
北千住は堤防決壊したら、直で陸地が川になるから。

浮間エリアは元は川口市と陸続きでしたよ。
川の流れに問題あったので、バッサリと切り取られて東京都に編入されました。

>>1119 匿名さん
いやー、ひどいですね

児童の申告だけで逮捕ってすごいな。。今後は男性保育士は女児には対応できなくなるね。

ガーデンズ完売。
いよいよオイコス本格始動でしょうか。

オイコスも頑張ってほしい

オイコスはかなり宣伝もしていますから、目につきやすいですしね…

それにしても５００戸ってとてつもないですね。そこまで巨大なマンションができる土地がまだ都内にあったのは正直驚きです。
ここって川沿いですけれど、もともと何があったんでしょうか。倉庫とか工場とかそういった類のもの？
この広い敷地を思うとそんな感じなのかなぁと思いました。

>>1128 匿名さん

ここは日本化薬の資材置き場跡地ですよ。

豊洲じゃないけど、土壌汚染対策はしっかりやってるのかな。
会社名日本化薬の後地というのが心配じゃない？

日本化薬は東証一部上場企業って知ってますか？そこから買い受けたデベも大手。土壌検査や管理は抜かりないはず。もし問題があったら着工できていないですよ。

>>1132 匿名さん
地下水を飲むわけじゃないから、
最低限の事しかしてないと思う。

想像で語られてもねぇ。。
所定の基準をクリアしたという事実以上の何かが必要とは思えませんが。

>>1133 匿名さん

仰るように地下水飲むわけじゃないんだから、その上で生活するのに支障をきたさない範囲で法に則って土壌改良等行えばよろしいのではないですか？

何か問題でも？

>>1135 匿名さん
工業地域で工場跡地だから、過去に汚染物質があったとしても不思議ではない土地だと思います。
法律を守っても完全に安全安心でないというのは豊洲でもあった訳だし。
私は気にしませんがね。

土壌汚染対策法で指定されている物質を使っていたら土壌調査の義務があって、土壌調査で基準値を上回る汚染が見つかったら対策しなければならない。

ちなみに工場跡地でなくても関東だと自然由来の汚染ってのがあって、調査をすると基準値を上回っていることが少なからずある。

不動産取引をする場合、土壌汚染調査をしているかの確認は必須。調査すらしていない土地で、引き渡し後に汚染が見つかったらアウト。

まあ、対策をしても豊洲みたいな事例もあるわけだから、対策後の確認の結果のチェックもね。

↑工場じゃなくて倉庫じゃなかったっけ？
環境基準OKで安心できないなら、どこかの生産緑地にマンションが建つのを待てばいい。

ただの土壌汚染ネガかな？
安全だとしてもも安心じゃないなんて言う人は東京に住むべきじゃないね。クレーマー。豊洲の移転延期はほんとに税金の無駄使いだった。

共産党区議のサイトに土壌汚染対工事の報告がありました。
4種類の汚染物資があったようです。

ちゃんと対策されてるね。
最終的にクリアであれば全く問題ない。

というか、今時どのマンションも基準OKなんだから比較要素にならないね。

基準クリアは最低ラインで、後は各自が安全安心に住めるか答えを出せばいい。

>>1143 匿名さん

たぶんそんな事を言う人は東京でマンション買わないと思う。他のマンション用地の数値とかご存知なのでしょうか（笑）

なんとかの党のゼロってやつだな

他が悪ければ、ここも悪くてもいいんですか。
皆がスピード違反なら捕まらないから安心みたいな（笑）

3900万～7500万の価格はありなの(笑)3000万も違う…

最上階やフォースで単価がジャンプアップするのかな？

建物がある程度出来上がるまで買わずに様子見てると、全部売れちゃいますかね、、？！

さすがに竣工前５００戸全部売りさばくのは無理だよね。
ただしお買い得のパンダ部屋あたりは当然売れ残ってないでしょうよ。

>>1166 マンション検討中さん

周辺環境と供給戸数を考えると販売は苦戦してもおかしくないものの、今の市況ですとかなり価格が抑えられているので、全く売れないってことも無さそうですかね。事前のMRはかなり閑散としてましたが、、

まぁ、周りは低層住宅しかなく、間取りの差もそれほど大きくないので、人気部屋は結構ばらけるんではないでしょうか。私ならば一期は様子見ですね。てか、様子見します。

ありがとうございます。
東京23区、メトロ駅から徒歩6分、赤羽駅も使えるのは大変魅力的なのですが、やはり、水害と用途地域（工業地域）がひっかかります。
それと、あのあたりの治安はどんなものなんでしょうかね。北区に住んだことがないもので、、

>>1169 マンション検討中さん

川沿いは中小河川の方が被害に遭いやすいですよ。荒川氾濫したら東京駅まで大変ですから。
それでも気になるなら、駅遠ですが蕨のオハナとかがいいかもしれませんね。東川口のオハナも川沿いですから。

赤羽駅近くは飲み屋街と大人のディズニーランド多数なので、子育てだけいったら微妙だけどここは十分離れているのでその点は安心だし、治安も特に気にした事ないので大丈夫じゃないかと。

ありがとうございます。
色々と検討しないとな、ですね。

水害は五階以上なら浸水の心配無いので安心です。
１階にある共有部分は保険である程度保障されるでしょう。
ただし、万が一荒川が氾濫した場合は数週間水が引かないので、しばらく帰宅出来ません。
治安は、グーグルニュースを検索したら、3月と10月に女児に対する事件がありました。

治安と言うのか分かりませんが、大島てるの事故物件はほとんど無いのでそういう点では安心です。

あと近くに赤羽警察署があります。

マンション周辺は閑静？寂しい？感じですが、マンションができることで雰囲気が変わるといいですね。

>ただし、万が一荒川が氾濫した場合は数週間水が引かないので、しばらく帰宅出来ません。

だから、 ここは荒川じゃなくて隅田川沿いだと何回も書いてありますよ。
荒川＝隅田川　じゃない。

たぶんハザードマップをご覧になると分かりますが、荒川の氾濫時は隅田川も共に氾濫するので隅田川の単体の氾濫よりも浸水エリアが広大になります。足立区や荒川区は丸ごと水没する事態の話ですけれども。

>足立区や荒川区は丸ごと水没する事態の話ですけれども。

足立区は隅田川の「外側」、荒川区は隅田川の「内側」。

>>1179 匿名さん

荒川氾濫の話に隅田川の内側外側はあまり関係ないのでは？まぁ、両方の川に挟まれた立地は逃げ場がなくなるので隅田川の西、あるいは荒川の東のほうが好ましいですけれども。

いずれにしろ氾濫ネタは出尽くしなのでスルーが良いかと。

>両方の川に挟まれた立地は逃げ場がなくなるので隅田川の西、あるいは荒川の東のほうが好ましいですけれども。

ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂は隅田川の西側ですが？

現地を見ればすぐわかると思いますが、岩淵水門があるので隅田川単独での氾濫はないと思います。
荒川の土手は隅田川の壁よりはるかに高いので、荒川が氾濫したら隅田川含めて水没です。
荒川の氾濫する確率が高いとされている場所は、少し上流の京浜東北線がある橋の部分です。
周りより土手の高さが低くなっています。

残念だが一番盛り上がるのは荒川の氾濫で書き込むのは現地に行った事がない外国人
残念マンションらしい展開ではあるが(笑)

このマンションとの比較検討対象は大田六郷になるのかな。

似ているのは川沿いだけだろ。
こっちは東京メトロ線とプライドシティ太田六郷は京急線の各駅停車、利便性が段違い。

>>1186 匿名さん

確かにあちらは川近接、さらに線路際、さらに駅遠ですからね。

比べるまでもないかと。

>>1187 匿名さん
立地は勤務地次第ですよ。大田六郷は品川や川崎、横浜に出やすいです。
グレード感もあちらがだいぶ上回っていて、資産価値の面でも有利でしょう。
こちらはパークハウスシリーズの中でもコストカットの激しい物件ですね。

>>1188 匿名さん

グレード感が劣るのはどのような点でしょうか？

販売開始が12月に遅れていますね。
チラシやポスターは積極的に活動してなさそうだし、サイトは情報が少ないまま。どうしたのかな。

>>1189 匿名さん

共用部のグレードはあちらが上だと思います。腐ってもプラウドなので。あっちの検討板に一生懸命、共用部の写真アップしている人がいるのでご覧になってみては？

見ました。でもここの共用棟の外観はイメージCG1枚だけで差がよく分かりませんね。。

>>1192 匿名さん

それとは違います。
板に直で写真が貼り付けられてます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574754/
例えばこの板の5435番から下とか、もっと遡れば色々貼り付けされてます。

あちらの板は悪い意味？で盛り上がっているので、割とすぐにコメントが流れて行きます。

>>1193 マンション検討中さん

ああ、違います。オイコスの共用棟の仕様がよく分からないという意図でした。

>>1195 匿名さん

あくまで見た目のゴージャス感と一方がよろしいかも。

兎にも角にも、六郷とここでは販売時期が異なるのであまり競合対象ではないかもです。六郷のライバル？は東十条のガーデンズで、結果は周知の通り東十条の圧勝でしたとさ。

大田六郷じゃないとするとこのマンションの比較検討というかライバルってどこになるの？

んー。これといった比較対象が無いのが、ここの最大の魅力だったりして。笑

①都内
②大規模
③駅から10分以内
④5千万以下でも買える

この4要件に合致すればここと比較した検討対象に入るのかな。
大田六郷は③でアウトでした。

>>1199 匿名さん

確かにそう考えるとなかなか無いんですよね。
江古田は大幅値引きと噂されるが遠すぎるし、蘆花公園は高そうだし。

>>1199 匿名さん

六郷は徒歩10分なんでギリでセーフのような気も。てか、結局のところやはり競合はあそこかと。

三菱 VS 野村 ブランド対決
シモ VS 六郷 マイナー駅対決
どっちも住宅地内の工場再開発
荒川 VS 多摩川 川対決
↑隅田川でもよいよ。
赤羽 VS 蒲田 近隣繁華街対決
川口 VS 川崎 川対決②

価格はこっちの方が安いし、供給戸数も少ない。六郷はかなり苦戦している見たいですが、こっちは意外に捌けるかも？

赤羽までバス出すってどうなん？

>>1189 匿名さん
例えば床のコンクリの厚さ。
オイコスは20cm、六郷は25cm。六郷はの方が25%分厚い。
内装もこちらの方が低いし、工事の遅いオイコスの方が建築コスト高をモロにかぶってしまった様に見えるね

>>1203 評判気になるさん

25cmって、ボイドスラブではないのですか？ボイドスラブは八掛け相当なので、通常スラブの20cmと同等ですね。

なるほど、スラブ厚ですね。内装の差は具体的にどのような箇所でしょうか。

>>1201 マンション検討中さん

この対決って全て六郷に負けてるよね。
何か一つでも大きな魅力がないとスカイティアラと同じ道を辿りそう。

>>1203 評判気になるさん
>>1204 匿名さん

ボイドスラブだと＋5cmだとしても遮音性のメリットは無いですね。

>>1203 評判気になるさん

六郷のスラブ25cmって、どこで確認できますか？HPにも記載がありません。

スラブ25cmだったらアピールしても良さそうなもんだが…

>>1208 匿名さん

六郷のスラブは20cmなので、こちらと同じです。

同じかよ！(ﾟДﾟ)

今日は良く晴れて富士山がくっきりと見えてました
前方に隔てるものが無い部屋なら５階以上あたりから富士山が眺められると思いますよ

>>1211
向かいの堤防からでしょうか。
素敵な画像をありがとうございます！
　

黙って削除依頼

鹿浜橋を渡っていると現地が見えますよね。日当たりはものすごく良さそうな感じではあります…。
ここって結構環七の音が聞こえたりしたりしないかしら…と思うのですが現地はどうなんでしょう。間に遮るものがないので。
距離自体はあるから大丈夫なのでしょうか。

販売開始が1か月延びたのですね。（12月→1月）
これは…どういう理由でしょうか。

なんだか延期案件が多いですね。

>>1220 匿名さん

それだけ市況が悪化してきているとゆーことでしょ。首都圏マンション統計だと契約率が60%近くまで落ちてきています。70が好不調の境目らしいです。

三菱は日程の変更ってサイトに書くけど、住友は変更理由が必ずホームページの記載誤りなんだよね。決して計画を修正したことを認めない（笑）
最近は近隣のシティハウスやシティタワーズ東京ベイの物件概要が記載誤りばかりで、大丈夫かとw

>>1218さんへ

ここは全く交通騒音は聞こえないですよ。結構離れてますしね
川の音も聞こえないと思いますけど高層になったらどうなんでしょうかね？
もう少し商店が多ければ良いのですがSV、イオン頼みなのがネックですね
あまり、品揃いが良くないので元々ヨーカドーとか使用していると
生鮮食品の悪さが目立ちます

>>1219
赤羽駅へのシャトルバス検討しているから、らしいですよ

え、東京メトロ駅徒歩６分なのにわざわざ？
そんなに販売不振なんかいな？？

>>1225 匿名さん
このあたりの需要はガーデンズ東京王子が食い尽くしてますからね。価格帯が若干違うとは言え。

売る棟を急に変えたり、シャトルバスの検討を始めたり、相当厳しい状況だね。

>>1227
北区だからね。
人気なくて当たり前。

北区も人気マンションは沢山あるけど。

メトロ徒歩6分は魅力的です。南北線ユーザーであれば他に比較検討できる物件もなかなかないのではないでしょうか。

ブランドの区ではありませんから。ただ東京駅に近いってことだけです

>>1232 匿名さん

それを言ったら都心6区以外はどこも魅力に乏しいよ。

>>1231 匿名さん
一駅手前の王子神谷周辺なら、駅前の築浅中古マンションでもお安いですよ。

>>1236 マンコミュファンさん

5000〜4000台の広め中古はだいぶ無くなってしまいましたね。グローリオやリバーグレイス、ブリリアなど。

赤羽駅までのコミュニティバスやるんならダイエー、赤羽会館、赤羽体育館、ニトリ経由して周辺住民にも使わせたら収益になりそうだけどね
流石にできないか

全然盛り上がってないですけどＭＲの雰囲気とかどうですか

プラウドタワー川口のほうが、よくない？

三菱のほうがいいよ

ガーデンズ東京王子で決めておくべきでしたね。
駅力が弱くて、オイコスブランド、600戸。
価格勝負でどこまで売れるかですね。

オイコスって長谷工施工物件のことでしょ。
ガーデンズも同じだし、この価格帯で気にする人はいないだろう。

公式サイトが売る気なさすぎ。室内設備の話が一切なくて快適な生活をイメージできない。

>>1244 匿名さん
室内設備がショボすぎて、アピールにならないからですよ。

さすがに室内イメージCGすら1枚も無いのはおかしいでしょう。

>>1246 匿名さん

以前MRに行きましたけど、専有部はショボいというか、平凡過ぎるのだと思います。
MRのオプション付けた部屋でも、あまり豪華さがなかったですからね。
ディスポーザーなど最低限の装備がついているのはすぐわかるので、敢えて見せる必要もないんでしょうね。

1次取得層をターゲットにするなら、平凡でも今時のスタンダードで抑えている所を記載するのは基本だと思いますけどね。。ペアガラスとかウォールドアとか。あとバルコニーも奥行き2メートルありそうだし。ウォールドアは完全収納できなさそうなのは残念だけど。
食洗機はオプションですか？

おっと。。失礼しました。
　×抑えて
　○押さえて

>>1248 匿名さん

食洗機、ディスポーザーはデフォルトだったと思います。確かにバルコニーの幅は2mオーバーで2.2くらいあったような気がします。すいません、ここは検討から外してしまったので記憶が曖昧です。
専有部については派手さはないけど、かなり使いやすそうな印象でした。オイコスと言えども、パークハウスだけに、そこらへんは作り込まれているなと感じました。

>>1250 名無しさん

ありがとうございます。
プロモーションを女子向けコト消費のスタイルに振ってるのかなぁ。。

23区内で唯一の大規模
南北線6分
人気の赤羽に近い
もうこれだけで売れるのは間違いないかと。

そんなに人気あるならなんで赤羽までシャトルバスなんて話でてくるのよ？

シャトルバスを検討ってほんと？
住民負担だと月々の管理費がかなり高くなるよ。売主としても無期限で負担するなんてありえないし。

通りに出れば路線バスもあるからなぁ。

本当に住みやすい街大賞 ２０１７で3位の赤羽に自転車で通えるエリアが4000万台で買えるのは大きな魅力だね。

リアルなところ、50戸くらいしか要望出てないらしい。

>>1257 マンション検討中さん

営業マン情報ですか？

業界筋情報です

厳しいですね。待てば値下がりが期待できそうですね。

この地域ではガーデンズ東京王子で需要が満たされた後で、立地も弱いから客集めに苦戦しそうですね。

大規模物件は地元需要だけでは捌けないので、複数路線の利用が出来ないと苦戦しそうですね。

ガーデンズのようにせめてスーパーを誘致できてればねえ。

第２のプラウド大田六郷、グランドメゾングランドメゾン江古田になりそうですね・・・

>>1264 買い替え検討中さん

とは言え、ここは都内アドレスとしては破格と言って過言ではないですからね。時間かけて売るしかないんじゃないかなと。

>>1264 買い替え検討中さん

まあその２つよりも駅近というのがせめてもの救いかも。赤羽に足を伸ばせば何でも揃うし。厳しいのには違いないが、江古田のならこっちか…

ここって総戸数500戸だよね。一期で1割しか売れなかったらあとは地獄絵図だね。。。安いどけだと売れない時代なんでしょう

駅近なのはいいですが、川沿いで買い物不便な点がネックですね。

ここが完売したら付近も変わっていきそうな気もしますけどね…それを期待してというわけには行きませんが。

陸の孤島になる可能性が高いのでは。人口減ってくるのに、わざわざこの物件に住まないでしょ。ゆくゆくはゴーストタウンかな。

そして、コミュニティバスも維持できなくなって、さらに資産低下。。。おそろしい

>>1265 名無しさん
デベははなから長期戦のつもりでしょ。
売れ行き悪くて値下げって流れ期待の人いるようですが、いつまででも売り続けますよーゆっくり考えて下さいってスタンスで売ってくるよ。
だってこの先、ここの強力な競合が出てくる予定ないですよね？

赤羽通勤エリアで唯一のファミリー世帯用新築マンションだし間違いなく需要はあるでしょ。
今後10年はここ以外は出ないと思う。

>>1273 匿名さん
ガーデンズ東京王子で大夫需要は消化されましたけどね。

そう考えると、ガーデンズは様々な点で条件の良い物件だったんですね。だから売れたんだろうけど。

>>1273 匿名さん
赤羽駅徒歩5分の赤羽台はURが一万平米の土地を中高層マンション専用として売却か貸し付けますよ。
来年方針決まります。

>>1276 匿名さん

赤羽台はJR主要駅の徒歩5分だから坪320〜350かな。

こんな早いタイミングで価格下げて、販売延期して、売る棟を変えている時点で、相当厳しいと言えるでしょう。このペースだとあと２年はがかるはずです。エリアを代表する失敗不動産として歴史に刻まれることでしょう。

バス便物件なんてやだ。以上

オイコスなんてヨーグルトみたいな名前のマンションはやだ、以上

モデル見たらあまりの仕様の低さにドン引きです。あとモデルに魚がいる意味が分からない笑

ここなら川口を選ぶかな

>>1277 匿名さん
借地権が優勢ぽいから、その通りになるならもう少し手頃かな？
相手がURで無理な地代は要求しなさそうだし、土地活用は北区が音頭を取っている都市計画に含まれている。
借地権付きでオイコス同等か、それ以下の価格となる場合、はっきり言ってそっちに流れると思います。
赤羽駅徒歩5分の武蔵野台地の高台で災害に強く、駅までの坂には北区のエレベーターが付くから高齢になっても安心だし、高台から降りなくても赤羽台団地内には大学、小学校、幼稚園、保育園、スーパー、ドラッグストア、図書館、体育館に加え、あと数年で大きな都市計画公園と私立中高もできる…

ところでシャトルバスって、志茂駅メインで購入する人にとってはマイナスポイントでしかないし、管理費でやってほしくないでしょう。
でも乗る人だけの自己負担だと維持費高額でしょうし、この立地ではミスチョイスとしか思えません。

>>借地権付きでオイコス同等か、それ以下の価格となる場合

借地でも赤羽5分が坪210なんてなったら、それはもう皆が殺到する投資物件になるレベルですよ。借地で坪300台と予想。

>>1284 匿名さん
遅かれ早かれオイコス販売中には判明すると思う。
借地権でガーデン並かそれ以上でも赤羽台のほうが有利だろうね。

実需層にとってはいくら有利だろうが予算オーバーでは意味がないよ。

そうなんだよね、実需層のターゲットが中途半端。金銭的に絞っていくと橋を渡って隣の区になるし(まだ販売中)、かといってガーデンズや赤羽台ほどの単価は厳しい。
どういうターゲット戦略だったのか。

>>1287 匿名さん

それがターゲットでは。坪200台前半で足立新田まで歩かなくても買える。

>>1288 匿名さん
そう思う。
ってか予算がここを買えるぐらいの人なのに文句言われても、って思うね。
もっと出せる人なら最初からこのスレ来ないんだから。
見えはらずに現実受け入れないと。

>>1287 匿名さん
そんなターゲットだと川口元郷のほうが条件よさそう。
運賃高いと言っても、マンション自体が元郷のほうが安いし、物価も安いし。

実際の比較案件はそんな感じでしょうね。＞川口元郷

結論、みんな買うのやめよう！そうしたらもっと値段下がるかもよ！！

毎週のように志茂ツアーのメールがくる。。。よほど客がこないのか、街の評価が最低なんだろう。

志茂駅徒歩６分。
南北線沿線と地味ですが利便性はそこそこ良いと思っているのですがどうでしょうか？

>>1292 マンション検討中さん
みんな買わなくても、値段あまり下がらないと思うよ。
損してまで売らないから。

同じ志茂でも北本通りを挟んだ南北で街の雰囲気が全然違うからね。

志茂は住み良いよ

何で人気ないんだろ？
メトロ徒歩十分以下だし廉価版とはいえ三菱ブランド、
値段もまあギリギリ許容レベルかと。
ところで赤羽までシャトルバスのソースは？ホームページに載ってる？

売る気が感じられないんだよな。。

現地に言ったら購買意欲がゼロになった。
200メートルのタワーマンマンションなら多少検討したかもしれないが、
平凡な団地なら他がいいと思った。

志茂って知名度がないけどすみやすくてお得だよね。
3000万円代で都内が買えるからありだと思うけどなぁ

>>1300 マンション検討中さん

200mのタワマンって日本に何棟あるんだっつーの。ましてや川側の地盤に建つはずならろうに。^ ^

不人気物件は値下がりリスクと流動性低下リスクが高いから、
買う決断が出来ない。

悪くないような気もするが、良いとも全然思わない。安めではあるが、気に入らないものに数千万払う気になれない。そんなモヤモヤした気持ちです。

>>1306 マンション検討中さん
3000万台で買えるのってそういうもん
でも安いのは正義
7000万台出せないなら東京23区では厳しいんだから。半額近くで23区に買えるのだからもやもやぐらいするでしょ(笑)

23区、駅近で財閥系で大規模で3000万台ってほとんどない
お得でしょうね。ガーデンズもお得だったが価格レンジが違いすぎるから。
予算5000まで、とかの人にはドンピシャだろうね
特に4000前半の人は。

この低価格帯でこの条件に競合出来る物件は皆無だからなぁ。今や23区の郊外でも５５００－６４００は最低ないと部屋も選べないぐらいだからね。しかもこの価格レンジでも駅まで１０分とかザラ。

まぁあとは何を捨てて整理するかだけでしょ。
駅遠やバス便でいいなら選択肢は広がるが毎日苦痛になるしリセール悪い。
6000以上出せるならガーデンズ中古でも狙えばいいし。でもまぁここを検討してる人はそういう予算じゃないからいるんでしょう

シャトルバスって本当に考えてるのかな。
周辺道路狭いのにそんなの走らせたらご近所からクレーム来そうだけど。

>>1309 匿名さん

近所の人なんて気にしなくていいでしょ。それがマンション、特に大規模のメリットの一つ。個で戦う必要が無い。

それに迷惑とか言い出したらマンションできるだけで既に迷惑だろうね。そんなスポットで迷惑だのクレームだの気にしてたら社会で生活できまへんで。違法行為でなければそれでいいし問題があれば相手が裁判したらいいだけの話。それだけの話でしょ。

>>1308 検討板ユーザーさん
最多価格帯4900だからガーデンズと価格帯500くらいしか変わらないですよ。
ガーデンズに需要を先食いされた感が強いですね。

>>1311 マンション検討中さん
最多価格は実質的な最多じゃないから無意味っす
ガーデンズよりもここははるかに安いので層が違うよ

>>1312 検討板ユーザーさん
ガーデンズ欲しかったけど金額的にちょっと厳しいって人がここのドンピシャターゲットって気がする。

ガーデンズに需要先食いされたと言っても、1年前はスカイティアラとかパークホームズ赤羽西とか板橋蓮根とか、城北の大規模案件が他にもごろごろあったからね。半年もすれば需要が戻ってくるのでは？

>>1310 検討板ユーザーさん

クレームより事故の方が怖いかも、シャトルバス
これだけ狭い住宅街の道路で、近くには保育園、しかもオイコスにも保育園できるから子連れの徒歩や自転車増えるだろう
地域的には高齢者が多いところだし、高齢者の憩い施設も近いね

ここの検討者ならシャトルバスにかけるお金があるならスーパーを誘致しろって意見の方が強いのでは。

>>1316 匿名さん

どこに誘致？

だからそう言ってるじゃん、最初から。
かりにここがガーデンズと販売時期が同時だとしてもカニばりはしない。
層が全然違う。

>>1315
知らないんだろうが、狭くて交通量が多いようなところほど事故は少ない。
危険ってのを肌で感じるからこそドライバーも歩行者も注意を怠らないから。
逆に見通しがよく広くて交通量が少ないところが危ないし死に直結するような
大事故が多い。だれもいないだろう、という前提だからだな

>>1314 匿名さん
十条駅前タワーも板橋駅直結タワーも来年発表予定でなかった？
板橋駅直結タワーは、板橋区の借地権付きで若い家族の比率を上げるために優遇措置をつけるみたいだ。区議会ではそう話してる。
なるべく高齢者ではなく、若い人に入って欲しいから対策すると。
城北エリアならば、板橋が一番条件よさそうかな…

「発表」って、ＨＰ公開って意味ではないですよね。
文字どおり、こういう計画ですよって公表するって意味ですよね。
十条も板橋も影も形もないので、販売活動は遥か先でいつになることやら・・・って感じです。
特に十条。

開発組合は今年5月に認可されたので、来年6月に予定通り着工すれば販売活動なども見えてくると思います。

↑は十条西口タワーの話です。
板橋は優遇と言っても、街の開発費を捻出しないといけないのでさすがにオイコスの価格帯を期待するのは難しいのでは。

板橋の話は専用スレの方に書きました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628332/

ここよりコスパいいマンションはそう無いね

>>1323 1322=1314さん
区の借地権付きで若いファミリー向けに安く販売する方針だけど、オイコスと比べてどうなるだろうかね。

安くなりそうだけど。

>>1326 匿名さん
えらい先だし借地権がついても高いよ
賃貸じゃん、それにそれなら。

十条のタワーって、借地権付きなんですか？…ガッカリ。

>>1328 匿名さん
完成もだいぶ先だしね(笑) 比較対象にならない時期ですね

>>1328 匿名さん
十条は今のところ借地権付きじゃない。
板橋駅前は再開発に伴うタワーが二つあって、一つは駅直結で借地権付きでもう一つは完全なる分譲。
板橋区はあとは大山のブリリアかな。
北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？
あれも大規模マンションになるだろう。


ちなみにお隣川口市の川口駅前徒歩2分くらいのところにある商店街も再開発でプラウドのタワーが分譲される。

>>北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？

地元住みだけど元URの土地なんてあったっけ？

あ、豊島のほうの係争中だった用地かな。あそこは駅から遠いからバス便になると思う。マンション的にはかなり不利だ。

ガーデンズの他にここも購入する予定の方いらっしゃいますか？

>>北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？

日本製紙の社宅のことですか？200戸と大規模です。
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20171207:...
『２０１８年３月末の着工を予定しており、20年１月中旬の完成を目指す。
　規模は鉄筋コンクリート造11階建て延べ１万６５６６平方㍍。
　２００戸強のファミリータイプの住戸』

場所は王子神谷から隅田川へ向かったところにあるＵＲの隣

豊島4丁目のはこれ。

日本油脂王子工場跡地開発（東京都北区）、ホームセンターのLIXILビバが参画
http://s.hanjohanjo.jp/article/2017/10/11/8071.html

板橋区はもう一つあるよ
三田線の志村三丁目駅最寄り

延べ床面積20,000平米のマンション
今年着工した

>>1336 匿名さん

プレミスト志村三丁目ですね
https://manmani.net/?p=10238

今買うならオイコス一択でしょ
駅近、大規模、財閥ブランド、２３区でこの価格は他にないからね

>>1338 検討板ユーザーさん
営業乙

実際かなりお得だよな

実際かなり不人気でリセールバリューが低く買ったら即大損になりそうで怖い

>>1341
大損も何もこれだけ安い金額で周辺の中古相場を考慮してもこれ以上大暴落しそうにないような
価格だけど（笑）
教えてほしんだけどさ、23区, 北区, 新築、大規模、財閥物件、駅近、これだけの条件そろえて
3000万円台のマンションって他にどこにあるの？（笑）
借地権ならあるかもね。でも、ここ借地権じゃないしな。

長谷工だと直床で柱食い込み物件ですか？
確かに安いが！

>>1343
安いんだから直床でごちゃごちゃいわんほうがええとおもうで。

いま販売中のサラリーマン向けマンションで完全アウトフレーム案件なんて無いんじゃないの。あとここはどうだか知らないけど直床でも天井高250cmあれば悪くない。

>>1345
だね。
あとさ、3000万円台で買えるマンションにあれこれ望む方がおかしいでしょ、っていう当たり前の話なんだわ。
きみら、生活保護者がパチンコ、酒、タバコといった依存的娯楽・嗜好品を使うとブーブー言うじゃん。
医療費無料だからといってむやみやたらに薬もらったり対したことがない病気等でも医療費＝税金つかってたら
ブーブー言うじゃん。税制改革とかで生活保護費減額なってころす気かー！とか、憲法違反だーとか
いってるやつみて贅沢いうな！働け！っていうじゃん。

同じだとおもうぞ。そりゃこれだけ安いんだからあれもこれもってついてるわけがない。
一つ一つの設備グレードだって高いわけがない。当たり前じゃない？
逆にあれもこれも高かったりする方が怖いわな。一体どこを削ってんだ？ってなるわけで。

このマンションは予算が4000万円前半が限界だけど、23区、北区、駅近、新築、財閥物件、大規模で
普通の暮らし、安定した暮らし、コスパの良い経済的な生活をしたい人向けでしょ。
それ以上でも以下でもない。

高級志向でもなければ意識高い系マンションでもないんだからさ。このマンションをバカにしたりディスってる人は
これすらも買えない可哀想な人なんだから相手にする必要もないでしょ。ガーデンズが買える人は既に買ってるし、
もっと高い価格が難なく買える人はそう言う物件を見てるわけでね。

>>1346 匿名さん
ガーデンズ厨は巣にお帰りください。

1346とは別人だけど、ガーデンズを目の敵にする人はスカイティアラに読み替えればいいと思う。

>>1347
ガーデンズ推しじゃないんだが。
ガーデンズだって中身と立地にしては安いから人気があるってだけで北区とか
東十条とかないわー、って人には結局見向きもされない点では同じ。
上を見たらきりがないしくだらないディスりや無い物ねだりしても意味がないといってるだけ。

ここの魅力はなんども言うように、23区、北区、駅近、新築、財閥物件、大規模、ってところ。

デメリットに地盤やらハザードやら、志茂駅がー、とかいうやつがいるがそれらは価格で吸収されてる、
つまりそれがあるから安い。わかりやすい話。
南北線の志茂駅だからこそこの価格ってこと。これがJRの京浜東北線やら埼京線になればそりゃね、こう言う価格にはならないわけで。
また、同じ南北線でも王子以南になればそれもやはりこうはならないわけで。

都内の中でもマイナー上位１,2位を争う南北線、その南北線の中でもマイナー上位を争う志茂駅だからこそ
この価格が成立する。
逆にいえば、そうでもなければこの価格になるわけないだろ？（笑）
ガーデンズだって、別に建物そのものは大したことないただの長谷工物件。
でも、鉄道利便性に関しては”価格に対しては”すごく高かった。
むこうは南北線に加えて京浜東北線が使えるし埼京線も使える。
埼京線（池袋、新宿経由山手西回り）、京浜東北線（上野、東京経由東回り）、南北線（山手線中央突破）
ということでこの３路線はお互い被らないからね。
が、そう言うメリットがあるから+2000万上乗せになるわけで、普通部屋が6400万円前後
ここはそう言うメリットがなくその３本の中の最もマイナーである南北線の志茂になるから
-2000万円でかえるから4400万円もあれば普通部屋が買える。

ただそれだけの話じゃんよ。

>>1343 匿名さん

最近は二重床でもやたら天井が低い所があるから注意。

・二重床で240cm
・直床で250cm

この2つで快適性を考えたら後者でしょう。
床の構造の前に天井高が確保されているか見ないとね。オイコスはどうだろ？

普通所得並みのサラリーマンにとっては＋2000万円の差額ってお前らが思うほど安くはないぞー
月20万を10年間上乗せするようなもんだからな。リセールがーっていうやつがいるが、リセール
考えてるならそれは計画的に売ること＝住み替える前提だからな。単身ならともかくファミリーで
住み替える敷居はそうたやすいものではない。
これは2008年のリーマンショックで日経が6000台になった時に当時買っておけば今頃はー、って言うのは
容易いが果たしてあの状況下でそれだけの覚悟と強いメンタルによって大量買ができるやつがどれだけいるのか
っていうのと同じ話でそう簡単な話じゃない。生活は投機やギャンブルじゃないからな。

また、人生は別に家だけが全てじゃあるまい。家はただの手段。月20万の"上乗せ"x10年間を払えるとしても、
じゃあそれを家にかけるのに値するのか、それとも別のものに費やすのかは当然その人次第なわけだしね。

>>1350

っていうか、二重床と直床なら、今現代の建築スキルであれば直床の方が優れてるのはこれは常識だよ。
これは、車でいうガソリン車かHV（PHV含む）かどちらが優れてるのか、というのと全く同じ。

新しいアプローチっていうのは、新鮮味はあるし（売り手の都合で）優位点があるように思わせられるが
違う。車はいうまでもなくガソリン車は長年積み重ねて積み重ねて問題を修正してきて実績があり成熟
してるわけだ。費用対効果が最も高く、そして安定している。これは、購入時だけの話ではなく、
乗ってる間も含めて故障率なり、故障後の修理の手法、値段も含めて全てが成熟してるわけだ。
これらを含めて、”インフラ”が形成されてる。このインフラの中には当然「ユーザ」も含まれてる。
が、常に新しいもの、さらなる利益を追求する企業にとっては成熟の先は衰退、そして死滅しかない。
だから新たなものにチャレンジする。それ自体は全然いいことだからやればいい。
が、ユーザにとってはそれは費用対効果としては当然悪い。売り手による将来の投資分、ってのが
価格に含まれてるわけだから当たり前の話。インフラをまさにこれから形成している最中なのだから。

残念なことに二重床は本来の目的を見失ってしまってる。二重床は直床の問題点を解消するためには
余計な高さスペースが必要になる。が、それをすると部屋数が減る、もしくは天井高を低くするしかない。
前者は選べない。マンションはただでさえハイリスクビジネスになってるわけだから部屋数を減らして
価格を上げることは現状無理。であれば後者一択。後者一択だが、露骨に天井高さを低くすればそれは
それでマンション販売時の訴求力を失う。ってのは、もともと「二重床」ってのは、「直床」に対して
圧倒的な優位点を生み出さない。これはメンテナンス性を上げる（将来への事前配慮）なだけであり、
「今、目に見えてわかる優位点」ではない。
一方で天井高ってのは、「今、目に見えてわかる部分」だからな。それに、二重床の将来のメンテナンス性
といっても、２０年後、３０年後にメンテナンスするまでそこにすみ続けるわけもない。マンションは
住み替え必須だからな。するとその優位性は薄れる。

結局部屋数は減らせない、かといって天井高はなかなか低くはできない。
だから普及価格帯のマンションでは合理的で成熟した直床を使うのが当たり前。費用対効果が高いから。
逆に、普及価格帯でも「買い手の無知」を利用して「二重床アピールがしたい（買い手がバカだから遮音性に優れてる、とか二重床＝高級と思い込み）」がゆえに、「とりあえず構造上は」二重床ってマンション
になってるわけだな。本来必要なスペース、本来の目的が達成できなくても構造上二重床になってりゃ
それはそうだからな。

いつの時代でもそうだが消費者がバカだと中身ない無駄な劣化が進む典型例だよな。
まぁ、企業にとってみたら売れればなんでもいいから実がなくてもそれをお望みなら、ってところだろう（笑）

>>1352 匿名さん
おっしゃるとおり二重床って今や物件の高級アピールのための無駄にコストのかかるアイコンでしかない。
でも直床ってだけで安物扱いされちゃうのも現実。

>>1353
うん、だからそれはそれでいいんだっていってるじゃん。
周りが直床＝安物って思ってくれればくれるほど、無意味な二重床＝二重床のメリットもなく、直床のメリットも消された物件が作られるからね。
でも、たとえメリットがない二重床だとして工数（つまりはコスト）はかかるから他のところが削られることになる。普及価格帯のマンションでは、あれもこれも、ってのはもともとできないのだから何かに割いたら何かは削られるのは自明の理。
使えない”かざり”にお金を裂かれるより使えるものにお金をさいてもらったほうが、”普及価格帯マンション”
ではその利便性と影響がもろに影響してくるって話さ。

このマンションもいうまでもなく普及価格帯マンション。その中でも低価格路線なのだから、当然無駄なものにお金を割いてる場合ではないからね。こう言う低価格マンションでは直床、つまり成熟してもう性能がしっかりと「みきれている」ほうが作る方も、そしてそれを買う方も安心だ。

車でもそうだろ。HV出始めは高いわけだがそれだけではなく色々欠点があるわけだ。当たり前、成熟してないんだから。にも関わらず、バカみたいに高すぎたら誰も買わないだろ。それじゃあ車メーカーとしては困るから、「ケチるわけ」だ。見えないところ、気がつかない部分を（笑）それで、HVの「絶対的優位性」ってやつを味わえるならそれはそれでありだろうが、HVの絶対的優位性ってなんだ？燃費か？ｗｗって話になるわけだな。車も今後PHV、EVへとシフトしていくだろうが過渡期に飛びついてもいいことはない。
それに過渡期の商品は「今買ったところで将来までの資産価値」は当然ない。当たり前だ。
アナログ部分の成熟性を捨ててデジタル部分に移行すれば今度はデジタルの進化の波に乗ることになるわけで、その進歩は早い。たとえ、今買った車が、「EV方式」だろうが「PHV方式」だろうが、そんなのは
なんの意味も持たないわけだ。今後、「深さ」が変わるだけなのだから。

二重床もまさにそれ。将来の資産価値が上がるとか思ってるバカがいるが、「直床方式が長年バージョンアップしてきて、今の成熟度にいたった」のと同じように、「二重床だって今後バージョンアップしていく」からな。今の「なんちゃって二重床が1.0」だとしたら、今後2.0, 3.0と進んでいくだけの話であって。成熟して本当に優位性ができた時、またコストがこなれてそれが定常（普及）したときこそ、はじめて、「二重床がデフォルト」ってなるだけの話だね。

>>1354 匿名さん
あなた、このマンションの購入検討してないし、元の巣にお帰りください。

>>1355
そう言うコメントが一番いらないから君が巣におかえり

ここが低価格のお買い得マンションだということはよく分かりました。
心配なのは、ここで新生活が始まった後のことです。
激安マンションでは往々にしてあるらしいのですが、一部の住人の意識が低く、共同生活のルールをきちんと守れない人が少なからずいて（管理人が注意しても無視する）、管理規約違反が横行しているマンションがあると聞いています。
たとえば、京成本線実籾駅の徒歩圏にある大規模マンション（カタカナ5文字のマンション名）では、一部の住人が平気でルール違反の行為を繰り返していて、自分の子供がルール違反をしていても放置するだけで、管理人や他の住人が注意してもやめようとせず、多くの住人が本当に迷惑しているようです（そのマンションの住民用掲示板を覗いてみると、その迷惑ぶりが赤裸々に綴られています）。
このマンションがその二の舞にならないように、竣工・入居当初から管理組合と管理会社が協力して、規約を守らない住人に厳しく注意していくことが大切だと思います。

>>1357 匿名さん

あと、低価格マンションでは管理費を滞納する人が続出することがあります。

>>1357
そうですね。
でもそれはマンション一般的に言える話ですね。
共同住宅であることに変わりはありませんから。
あと、住民のモラルとか言いだす人がいますが、
こういうネット掲示板があるからいろいろ言う人がいるだけで
実際問題はいたって普通に皆さん暮らしてます。
日頃のうっぷんを晴らすのに使ってる人の話などを
あげつらっても意味はないかと思いますよ。

>>1359
それは低価格マンションではなく低価格中古マンション
ですね。
いまどきのマンションでそれはありません。
それに15年もしたらみなさん買い換えて出ていきます。
今後死ぬまで住まわれる方のほうが稀ですよ。

>>1357 匿名さん

そういうの気にするなら高価格マンションを買えばいいだけ。高く売って欲しいの？何が言いたいのかよくわかりません。

ここは首都圏の中で見て言うほど低価格か？

同じ4000万出すなら川口あたりで中古探した方が生活利便性や満足度が高そうに思います。

共用廊下側の柱がアウトフレームになっていないのが気になったので、どの程度食い込みがあるのかを調べてみました。
柱だけでなく廊下の長さにも差があったのでそれも加味して有効な居室の広さを求めてみました。
（PSとか他にもデッド要素はありますがタイプごとに差が無いのでそこは計測してないです。また正確なベクターではなくビットマップの画像ベースでの計測なので誤差はかなりあると思います）

FSBが最も食い込みが少なく廊下も短いので効率的な間取りになってますね。
FSBとTSCでは表示上2.35㎡の差があったのが、有効面積で比較すると0.97㎡の差まで縮まっています。
また、最もデッドの多いTWOと少ないFSBでは1.52㎡もの差が生じており、これはほぼ１畳に匹敵する差です。

参考程度に見ていただければ…

>>1365 周辺住民さん

分かりやすい比較ありがとうございます。部屋の有効面積で見るとFSBがお得そうですね。
ただ、フォースの西側(FSH〜FSBあたり)はサード西棟の共用廊下から室内が見えそうなので、そのあたりがどう価格に織り込まれているか気になります。

実際に建ってみて中を拝見しないことには何とも言えないエリアでありマンションですよね。
様子見の人も多いのでは。

>>1367 匿名さん

その頃にはもういい部屋売れてますからね
待つのは愚の骨頂ですね

>>1365 周辺住民さん
確かにそうですね。
ただ、FSBは浴室がリビングインなのはデメリット(※一般論ですが、少し売却時に売り難い)なので、何を取るかでしょう。
スペースで言えば、ここは長谷工なので、二重壁なので他社施工より有効面積は少し狭めな事も頭に入れたほうが良いですね。

>>1354 匿名さん
ガーデンにいた長文のまたおまえか！貴方の薄い薄い知識なんぞどうでもいいんですが。スレのルールを理解して検討して下さい。