ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

安い
ただそれだけの物件
とはいえ、70平方メートル未満で西向きですが、ここを買う方々は何かを妥協してるのではないでしょうか？
てことは、資産性はどうなるのだろうか…

それにしても売れてないですね。
もう少し売れると思ったけど…
販売前に瞬間蒸発とか言ってた人は息してる？

賢い方々は、やはり未発表のあそこの跡地を狙ってるのかな？

この掲示板を見ていつも複雑な気持ちになりますね。
皆さん違う理由でマンション購入を検討されていると思いますが、ここに書いてる内容に影響される人も多いのでは。
って、私もその一人でした。

でもいろいろ分析して比較して、何度も現地や周辺に行って、妥協して納得した上契約することにしたので、自分の目的に合うところに決めれば一番いいじゃないかと思います。
どの物件も同じです。

ちなみにHP上は契約済みの部屋数が少ないように見えますが、実際はかなり埋まっています。
友人に紹介しようとして何度も最新の販売状況を見させてもらったので。

保育施設はサウスの前にできますよ。

>>2001 口コミ知りたいさん

安い事こそが一番の売りなのが理解できないか？買ってる人の動機が想像できないのに資産性などと恥ずかしいな。

先ほど初投稿で分かったのですが、この掲示板は投稿するのにユーザー登録などが全く要らないですね。
だから誰も（業界関係者含め）好きなだけ自由に書き込みができるし、何を書いてもok。

信憑性を疑ってしまいますね、、、

口コミサイトなんだから、誰でも投稿できてこそ物件のいい面も悪い面もあからさまに議論できる。
もちろん誰でも投稿できるサイトだからうそや誇張を鵜呑みにせずしっかり見分ける必要がある。

明らかな誹謗中傷の書き込みは削除依頼すればいいんですよ。
まとめてゴッソリ削除されてる事もあります。

>>2002 匿名さん
かなり埋まってるとの事ですが、どのくらい埋まっているのですか？
可能な範囲でご教示願います。

同じ割安感でも

9000万相当の物件が7000万ちょいですと言っても中流階級は嬉しいかもしれないが貧乏人には手が出なく遠い話。

今の相場じゃ6000くらい行きそうな感じを4000~5000だと庶民でも頑張れば手が届くと思わせるし買える人数が違うし訴求力を持てるのがここの強み？

時間はかかるかもしれないけど堅調に売れるんじゃない

マンション名が今ひとつ。
オイコスって意味は？

自分で調べられないような人は早く家に帰って枕をオランダに向けながら寝なさい、と知り合いのギリシャ人が言ってました。

最近同じ価格帯で浦和のプラウドやら石神井のブリリアやらも出てきたよね。
石神井は縁がないからよく分からないけど、浦和は環境・立地を考慮すると正直惹かれる…
ウチは物件自体は今が頭打ちだと判断して、待って買う権利（＝お金を持っておく）が良いと思いました。
だって、安いと言ってもローン組まなきゃ買えないから、どうせローン組むなら嬉しい気持ちで払える所が良いじゃない？と。
なので、逆説的に買う人が納得出来れば一番ですよ

>>2010 匿名さん

ヨーグルトです
とはいえ、ダサいよねw
プラウドのオハナと同じでブランド名だそうだけど、三菱地所で買う人もいるだろうに…
呼び名はオイコスだもの

>>2012 マンション掲示板さん

待つ間に生じる居住費についてはどのようにお考えでしょうか？それも加味して今は待ちという判断でしょうか？

検討中の方に参考までに。
サードスクエアの朝の日当たり
玄関側(東側)

サードスクエア
西側

サードスクエア
南側

フォーススクエア
南側

フォーススクエア
玄関側(北側)

>>2013 マンション掲示板さん

追い越す

すごく狭いとこに建ててるんですね

>>2014 マンション検討中さん
ウチの場合、夫婦共働きで収入的にはそこそこあること、住宅手当で半分くらい出ること、現居住地を気に入っている事から、無理に動く必要はないと判断しましたよ。
「何が何でも賃貸もったいない！」という考え方ではなく、私たちのスタイルに合った考えで結論を出しました。
否定するわけではないですが、賃貸もったいないという考えの方が色々もったいないかな？と思っています

ていうか、この写真て2015とかどうやってバリケード突破したの？
紛れちゃった？

>>2023 マンション掲示板さん

もちろん敷地には入っていません。
朝はゲートが開いてましたので、全体がうまく撮れた形です。
西向きの日照シミュレーションが気になったので現地で確認した次第です。
また昼の写真も撮ったらアップいたしますね！

続いて昼です。
サードスクエア
玄関側(東側)

サードスクエア
南側

サードスクエア
西側

フォーススクエア
南側

フォーススクエア
北側(玄関側)

>>2024 マンション検討中さん
ゲートが空いてたって…トラック等がそのタイミングで通るためにあいていたのではないのですか？
通常、セキュリティ面と騒音・粉塵面からも閉めると思いますが…
空いていたとなると、大勢の作業員の為かとも考えますが、日の上がり具合から恐らく10時前後で、通所時間帯ではないし…
作業そのものは北区に届け出て認可を受けた時間帯しか出来ないだろうし
まるで、写真を撮るために開けているような

>>2030 マンション掲示板さん

今も日当たり見て来たのですが、普通に空いてました。。
確かに、防犯上どうなんでしょうね…

最後に夕方です。
サードスクエア
東側(玄関側)

サードスクエア
南側

サードスクエア
東側

フォーススクエア
南側

フォーススクエア
北側(玄関側)

>>2008 名無しさん
今販売中の部屋で大体7-8割くらいは埋まってたかと思います。ご参考まで。

>>2037 匿名さん
要望入った部屋を販売する方式ではないのですか？

>>2038 匿名さん
あ、そうだったかもしれないです。どういう販売方式なのかよく分かりませんが、確かに私たちもまだ公開していないが、希望してた部屋を売ってもらうことになりました。全てがそうなのか分かりませんが、相談可能だと思います！

>>2038 匿名さん

基本的に抽選ですが、要望者には優先的に販売してます。

シャトルの折り合いが警察含め関係各所と難航し、管理費等が決まらず契約条件が確定できなかったので販売開始が遅れました。その結果、建材発注の期限まで余裕が無くなり、ビルドインのオプションの提示が難しくなった事が強い要望者への対応の悪さを感じたのか、第2期以降要望者に対しては優先販売を開始です。

第1期はサード西向きで全戸の中では最低価格帯でしたが販売は順調で、抽選に漏れた人や変更しても良い人には違う列を開放。
第2期も順調。サード南、フォースの最高価格帯の優先販売開始。フォースは日当たり等最も条件良いので最後まで取っておきたかった様ですが上記要因で開放。サード南は南側の駐車場が不確定要素で、今は何も建ってないので良いですが土地の規模から同等階層のマンションが建つ可能性があり、低層階の日当たりに影響します。4LDKは別としてギリギリまで三菱は販売は伸ばして様子を見てます。
第3期以降は引き続き、割安を売りにして来た客にサード西向きを案内でしょうが、条件良い所は無くなっているかもです。

広告打てるのは限られてますから、抽選の状況はHPでオープンにして、優先者にはどんどん出して500戸捌くつもりでしょう。
2037の人は情報甘くて、実際は9割出てます。私は変更間に合わせてもらい買いましたが、計画遅延は正直ダメですね。売れてる状況だけに勿体ない。

なるほど。

最初の方に買ったけど無料セレクト何も選べなかったのは計画そのものの遅れが原因だったのですね。

こちらから聞かなかったと言えばそれまでなんだけど購入の段階までに知らされなかったのは残念でした。
買い物自体には満足してるし吊り戸棚ないくらいで流石に捺印拒否しなかったですが、営業の親切さ丁寧さという点では評価が落ちますね(結果としてつけられなくても早めに知らせてくれてれば受け取め方が違うものです)

>>2041 匿名さん

それは不満残りましたね。順番的にはサードから作り始めて、４階くらいの上物ができてからフォースの上物が始まりましたから、部屋によって無償セレクトの期限が違かったのだと思います。
ただ９階以下は当初から部屋の木目カラーはナチュラルで変更不可でしたし、販売価格抑えるにはある程度不可避な判断も必要でしょうね。

本当は選択できたのですが…とは営業も言いにくいでしょうから知らせるのも躊躇ったのではないでしょうか？逆に私は発表会から大変親切な方に担当して頂いて色々教えてもらいましたが、予定変更が多々ありそれはそれで知らなくて良かったかもと思うことも有ります。

嬉しかった変更は価格下げで、初めから買うつもりだったので200万近く安い設定になったのは嬉しかったです。その分で気に入らなかったらリフォームします。

いつも辛口な餅つき名人さんが、この物件は珍しく褒めいていますね。

http://x1mansion.com/tpho-shimo

購入を検討していましたが、過去の水害について調べていると
この場所は10年1度のスパンで大雨により浸水しているようでした。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H01_H11...
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...


荒川決壊で沈むのはしょうがないとしても、大雨で水浸しになるのは困るので見送りにしました。

これらのリスクを想定してのこの安さだと思うので、お買い得だとは思いますが
水害が多いと修繕費などが増えて想定以上の出費になってしまうかもしれません。

私はもう少し別の物件をあたることにします。

>>2044 マンション検討中さん

さようなら〜。

本当ですね！
大雨でも冠水する地区なのですか？！
悩みますね

>>2044 マンション検討中さん

古いデータのみあげるのはどうかと。
H18～の直近10年分を見ましたが、マンション近辺に浸水は見られませんでした。
ゲリラ豪雨が増えたと言われるここ10年で浸水無しなので、一概に浸水が多い地域と言っていいのか微妙です。

>>2044 マンション検討中さん
貴重な情報ありがとうございます。
今後、異常気象は加速するでしょうし、覚悟が必要なエリアですね。

>>2048 評判気になるさん

異常気象に対し覚悟が必要でないエリアとは例えば教えて下さい。

>2049

中野区江原町辺りの大規模でええやん！あそこは浸水しないで。

水害ネタ、みなさんお好きなこと。
過去レス読め、水害ネタはもう退場対象

>>2050 匿名さん

ちゃうやろ。2048は異常気象が心配なだけでそれはどこに行っても解消されないでって事や。
生を実感しなければ！とか言い聞かせて毎日を生きねばならんのは苦しいやろ？
分かったら極楽浄土求めてあっち行け。

>>2044
画像見たけど、道路が冠水した程度じゃない？
それ言いだしたら高台以外のどこにも住めないよ？

しかも、2047さんによると平成18年以降は浸水ないんですよね？
どなたかそのデータのリンクを貼ってもらえませんか？

本当ですね。
情報に悪意を感じる。
ネガキャンもいいとこですね。

私が思うに2044と2046さんは同じ人で、検討中の方や購入された方を不安に陥れることが楽しくなっちゃったのかな？問題提起をしつつ自分で答えるというねw

>>2054 匿名さん
ここがデータ取得もとかと

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/jisekizu.htm...

直訳すると

あの公園　家　家　赤羽志茂　

横文字に弱い日本人に向けた寒いネーミングですね。

>>2058 匿名さん

ブランド名も知らないカッペ

〉2059
水没物件だけに釣られてしまったか！

需要ある所に人は自然と集まるから変な奴も来るのはしゃーなしなんだが、ネガキャンのやつは自己承認欲求が高くて正直同情するレベル。
やってる事が何の意味もない事に気づけ。
暇つぶしなんだろうけど、しょーもな過ぎるぞ。

3ヶ月で100戸契約
順調なんですかね

この立地なら完成したマンションを見て決める人が多いだろうと思ったら想像以上に売れてるのね。

一期あたりの供給戸数が規模に比べてこんだけ？って思うくらい少なかった印象。
そんなに急いではないのかも。周知をしっかりやっていくのかな。

周りの環境を鑑みると一度に多数の人を惹きつけるような魅力はないので驚くような売れ方はしないのでしょうけど、何だかんだ言って価格は安いですよね。南北線の駅徒歩６分というのも、まぁ、通勤しやすいこともあるので、三菱というネームバリューと合わせて徐々に売れて行くのでしょう。23区の徒歩圏内マンション、大手デベでこの価格は昨今の市況では底値に近いですから。

手付払ってキープはして中古も探してるけど5000万以下だと中々良い物件がないんだよね。

住宅ローン控除できないほどの年数落ち…都心からの距離及び駅距離がこことそれほど変わらない…小規模…面積が一回り小さく…修繕積立高すぎ…etc
都心だったり駅前だったりでも懸念が二つ三つ出てくるし
23区南北線6分新築大規模三菱のここで良いかーってなっちゃうよね。

水害とか危険とかどうでも良いから有益な物件情報をくれ（笑）

北区のホームページにもこんな資料がありました。
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/documents/kitakusuigaisui...

確かに平成18年以降に浸水の履歴は見つからないのですが、排水設備の増強を行ったなど何か対策を行ったなどの情報も見当たりません・・・
どなたかご存知ありませんでしょうか？

排水設備の増強工事はアチコチでやってたはずです。
北区役所に問い合わせたら詳しく聞けると思いますが。

大規模開発だと都下水道局に開発・大量排水協議ってのが必要になって世帯が増えるから排水量を協議して抑制するってのが目的なんだけど、金がかかる雨水浸透施設や貯留施設の設置は個人案件だとお願いが難しいから大手デベに協力をお願いしてるって面もある（笑）
一定規模以上のマンションを買うってことは行政の雨水対策に直接お金払って貢献してるんだよね。
何故なら自分の敷地に降った雨水を浸透させ抑制するってことは自分の身を守ると同時に公共下水道管の負担が下がることで地域の浸水対策にもなるって論理。

マンション敷地内の浸水は敷地が道路面より下がってないかつ地下階がない限り基本的に心配しなくて良いよ。マンションは一軒家、小規模アパートより雨水の許容力がはるかに高い(指導通りに建築してれば)

例外は道路が浸水しちゃうような場所で、当たり前だけど敷地が下がってなくても道路に排水しきれない分が来る可能性がある。(ここは公開されてる下水道台帳を見る限り下水管の能力に問題なさそう)

この辺は土木建築関係でもめちゃくちゃマイナーかつ専門的な分野だから設計屋上がりとかでもない限りMRの営業さんに押さえとけというのも酷だろうね。

荒川氾濫シナリオ、隅田川氾濫シナリオともに、ここが浸水するような大災害なら東京駅あたりまで甚大な被害が出る。
江戸川区なんて一面水浸しだ。
そんな大災害は言葉通り1000年に一度だと思う。
武蔵野台地に住んでいたって、そんな大災害からは無縁じゃない。
だったら、浸水被害前提で安い物件を買うのは悪い選択じゃない。

申し込みしました！
午前中は予約が全部埋まってて結構若い家族が多かった印象。
5000万以内、新築、中古なら10年以内、大手町までの通勤時間、等の条件で色々探してましたが、ここより安いとこはほぼなかった。あったのは、小規模の物件がちらほら。
駅徒歩6分だし、何より新築大規模で5000万以内で買えるというとこが決めてでしょうか。
まあ、気に食わなかったら、何年か住んで売ればいいなと。実際に電車で志茂駅まで行ってみましたし、住むことをシュミレーションできたので、申し込みしましたー

>>2071

大手町まで通勤ということは、後楽園であの長いエスカレーターを使っての乗り換えか。
そういえば、あのエスカレーターに早く家に帰ろうこのマンションの広告いっぱいあるね(笑)

大手町通勤だと丸ノ内と東西で選べるからいい方だと思う。

自分の場合丸ノ内で降りると地下は遠回りだから外出て都合五分くらい歩くけど東西線だと改札でて1分くらいでつく。
逆もまた然りな訳で

乗り換えなし沿線のがいいのはそれはそうだけど考え方によって乗り換えデメリットは軽減される。

丸の内線、東西線で歩く距離って違いますよね。そして東京駅からも丸の内、1駅だから歩けるという。過去に東京駅の地下を歩いている人を尊敬して見ていました。

志茂駅、南北線で何の駅があるのか調べてみたら、駒込や東大前、飯田橋、永田町、六本木一丁目があります。
子供が東大に進学したとしても南北線で1本で行けると言えそうですよね。

マイホーム購入して、新居ってなんだかいい響きです。

東大に入学しても一、二年生は目黒の駒場キャンパスだろ。
南北線じゃあ行けねえよ。

今分譲中の23区大規模、葛西のバス物件が好調みたいですね。
スケールや長谷工のコストカットによる低価格は似ているけど周辺環境は真逆だよね。
駅近だけど何もない志茂、バス物件だけど隣に複合施設、銭湯もある葛西
不人気路線ゆえ混雑率は余裕のある南北線、主要駅に直通し朝は殺人的な混雑率の東西線

よく見るとバス物件とは言え中々実利はありそうで納得しました。
僕は揺らぐほどではなかったですが、もしシャトルバス使おうとしてる人がいたりするなら初めから運行本数の多い路線バスが近くから出る物件でいいとおもいますね

高いね。冷静見るとね。ただ埼玉のタワーとかさらにあり得ない高さ。
そう考えると相対的にここは買い得になる。

>>2076 マンション検討中さん

私も葛西の物件は迷いました。葛西臨海公園も使えてるのでディズニーランドも近く、マンション自体のコンセプトにも惹かれるものがあったのですが、やはり駅からの距離は妥協できなかったですね。通勤は日々の出来事なのでそこでストレスを感じるような住まいは厳しいです。駅力はなくても通勤にストレスがない方が私としては優先度が高かったです。

ここで葛西持ち上げるのは変だけどバス停が目の前にあり、通勤時は家出るのに時刻表を気にする必要がないくらい本数があるのは中々便利なのかと思います。

ただ、新築時はデベが大々的にアピールできるから良いけどやはりリセールはかなり苦労しそうな感じはしますね。

>>2072 匿名さん
私は、飯田橋で東西線乗り換えですね。
今、小田急を使ってるので、やはり地下鉄は時間がかかりますねー。志茂駅のホームから地上改札まで3分でした。飯田橋での東西線乗り換えも3分でしたね。

>>2076 マンション検討中さん
そう、志茂駅はまぢで何もない。そこはマイナスだね。でも西友ネットショップとの契約があるから、その点は良いかと。ネットで注文、その日に受け取り、という生活スタイルになるなー

>>2078 匿名さん
志茂の駅力というより、東京メトロで一番使えない南北線のみという所に迷いを感じる。
乗り換え必須な上に、不便な乗り換えもあるし。運行本数もメトロ一少ない。
通勤場所によってはかなりストレスになるかも。
今後北区にはまだまだ新築マンションが出てきそうだし。なかなか決めかねますね。

>>2082 匿名さん
あせらなくても、ここは竣工後でも販売しているので大丈夫です

ここの販売ターゲットは無知な一次取得者。
なんで安いかを考えるべき。

安物物件と割安物件の違いわからないかな。

>>2085 匿名さん

わからない。
教えて〜！

>>2085 匿名さん

あなたはどう考えるの？

そもそも売る側が最初から安物シリーズで作りこんできてる時点でお察し。

港区に住んでいますが別にその名前で得することはないですし（逆に皆に変に思われるだけ）、気軽に買い物や食事できる場所も非常に限られているので、北区だからって劣等感を感じる必要は全くないと思います！

>>2088 匿名さん

安く作ってるから安い、なんてみんな知ってると思いますが、貴方がここが割安ではないと主張する考えの説明になってないですね。
安物と割安の違いが分かってないのでは？

割安かどうかなんて、各人が判断することだし、それぞれの評価軸も違うし、他人がどうこういうものじゃないよ。

GWも終わりますが、何か動きありましたでしょうか？
ホームページも更新されていませんが、そろそろ部屋も埋まって来ましたかね～

ここは皆さん広さ的にはどうでしょう？
なんとかギリギリって感じですか？

家族の人数と、どの部屋を契約するかなどにもよるかと思いますが、4人家族でギリギリぐらいではないでしょうか。少し狭いと感じるかも。

モデルルームが広く感じるので、それより小さい部屋を契約したため、少し不安はあります。ただ、モデルルームで少し時間をもらい、自分が契約した部屋の間取りと照らし合わせながら検討しました。営業の方も、親切に、このへんが無くなるイメージですと、実際に立って壁のシミュレーションを一緒にしていき、決断しました。

一番割安感のあるB棟(西向き)のお話だと思いますが、たしかに60平米代の3LDKというと手狭感を感じますよね。

自分は割安感で納得して買いましたが、広さにこだわりがあるなら大きめのプランにした方が後悔がないかと思います。

とはいえ70超えの部屋は割安感が減るのでジレンマなんですよね。後このくらいの面積でなら個人的にはゆったりした2LDKのプランが欲しかったです

>>2095 匿名さん
ありがとうございます。
その通りで、ジレンマですね。
それならば他の埼玉あたりでもう少し
広いところも視野に。って感じです。

あとは管理費がやはり少し高いと
感じています

リビングと隣の洋室との仕切りを開けたままにすることで、リビングだけは広く出来そうですね～
ただ、部屋のサイズが手狭なのと、一部の部屋では仕切りが完全に仕舞えませんが・・・。

シャトルバスがすぐ廃止されるでしょうから管理費は予定より安くなりそうですね。

シャトルバスやるなら土日もやってほしい

>>2099 匿名さん

使わない人の意見がある程度通ったとしても、できて一回の利用料金の値上げくらいでしょう
公共交通機関が何かしら改善するとかならまだしも、環境も何も変わらないのにすぐ無くすことなんてできないと思います

無くすことでどの程度管理費に跳ねるかで決まるかと。

>>2093 マンション検討中さん
新築マンションを見学してここは三番目でしたが、どこの間取りも各部屋の広さも設備も大して変わりませんでした。価格などの条件を全体的に比較した上こちらが一番良かったので契約しました！

ウィルローズ王子
オープンレジデンシア王子
オイコス
エステムコート西川口
あと川口二件
みて
エステムコート西川口にしました。

ウィルローズかエステムコート西川口でめっちゃ悩みました。

オイコス自分なりの評価です！
参考になれば…笑

よかったとこ
大規模
ディスポーザー
共用施設

きになったとこ
地盤低いらしく、水関係の天災リスク
マンション入口まで遠いと結局体感駅徒歩10分よゆーで越える…
シャトルバス…→使い勝手がよくなればいいかな
設備いまいち個人的に好みでなかった…西川口とどうしても比較してしまって…
次に売るときに苦戦しそう…
周りの街並み、周辺道路、マンションまでの導線に魅力的な店が現時点でない…
住宅街がそもそも…

思い付くかんじで書いてたらマイナス感がすごくなってしまいました…すみません！

ここが住みたくない街で屈指の悪名を轟かせている西川口に負けているとか絶対に有り得ないわ。

>>2105 匿名さん
世の中、自分とは価値観の違う人のほうが多いと思ってないと市況とか相場読めないよ。
2104さんの書き込みは、私の価値観とも違うので大変参考になる。

治安の悪い西川口に水没地域の赤羽志茂。
そんなことは皆んな分かってる。
ここで西川口の悪口を言うのも、赤羽志茂の悪口を言うのもマナー違反。
もっと有益な情報交換にしたいですね。

近くのマンションに住んでますが、オイコスが出来て景色が悪くなったのと暗くなったのと、
風がすごいので別のところに引っ越すことにしました。５００世帯が引っ越してくると
周囲の行政環境も変わりそうなのも心配。なお工業地帯なので、周辺にそれほど
配慮せず合法的に建てられたマンションがオイコスです（階段の位置調整ぐらいはしてくれた）。

・参考になれば
■車があると便利な場所、自転車は家族分必要
小学校　：なでしこ小学校は２０１８年４月に新築になった。地元の人が多く
　　　　　人柄が良い子が多い（オイコス住民が増えたら、どうなるのか？）
スーパー：スパーバリューが自転車圏、後は車で　ＯＫスーパーか赤羽駅の下のスーパー
■電車は、南北線（歩き）か赤羽駅（駐輪場はまだ空きがある）
朝の通勤時間の南北線の上りは、人の壁が出来ていて、乗るのが大変。王子駅まで混んでいる。
南北線は、ほぼ事故がないので、朝遅れても数分遅れ程度の運行状態
赤羽駅まで、実歩行２０分、自転車１０分程度。赤羽駅が起点なら、ちょっと遠い。
■水没の心配
十数年前の水没があって、ポンプの能力を上げたらしく、それ以来大雨でも大丈夫だった。
あまり心配しなくてよいのでは？ただ、オイコスらへんが一番低い地区か？
■公園はいっぱいある、浮浪者が生活できることがなさそうなので、赤羽公園周辺より
　浮浪者は少ないか、ほぼいない。公園は、夜は鍵が閉められる。
■志茂商店街はあまり活況ではない
■北区は、子供の医療費無料など　子供に手厚い保護がある。
■図書館が遠い。区役所は王子。　出張所は　赤羽駅近く。

その他の論点
■建物の高さ４５ｍで１５階建て
■東側に学生寮建築中
■自転車置き場の数
■駐車場の数、１２２号線からマンションまで道が狭い。
■一方通行が多い地区
■川沿いの道は１２２の抜け道　救急車・消防車の通り道
■風の強さは半端ない。冬の風の強さは心が折れる
■スカイツリーからの電波は強い。
■犬の散歩で、道は＊＊が落ちてたりする地区
■猫がいっぱいいるので、癒やされる
■蚊がいる（当たり前なのか、川が近いからか、風で運ばれてくるのか？）
■夜　虫がとにかくいっぱい　ガラスに張り付く。河原があるからか。
■河原が近いので、散歩やチャリダーには良い。桜並木が有りきれい。
　バーベキューが有料になったのが少し残念

貴重な意見をありがとうございます。
敷地近くに、若干家屋が残っておりますが、結構近いのが気になりますね。
お互い仲良くやれればいいのですが。

2108さんの意見は大変参考になりますね。
ちなみにここはまだ値引の話はないですよね。

ないと思います。が、わかりません。
基本的には竣工前はないと思っていますが。あるもんなんですかね？

大手のデベなら、完成前の値引きはないだろう。
スミフは竣工後も値引きしないので有名だしね。

南側はまだ出てないみたいですが、やはりもう少し高くなりますかねー？

北区で賃貸居住中です。先日、モデルルームに行ってみました。団地も多い北区で増えつつある「大規模マンション」で比較した場合、資産価値としては、駅近スーパー併設のガーデンズ東京王子より下で、今後建設予定の豊島五丁目団地前のイニシアや足立区のファインシティより上、という印象です。

”一長一短の標準的な大規模マンション”。だから、オイコスシリーズなのであり、価格もお安いのだろうと思います。

では、何が長短なのか。あくまでご参考までに書いてみました。

【短所】
・志茂駅周辺の商業施設が弱い（122の東側＝オイコス側にはスーパーなし。西側にはイオンとスーパーバリュー）
・いわゆる「沖積低地（堆積して間もない若い土地）」で特に一戸建ての場合は地盤に難あり
・リバーサイドなので、都心と比較すれば虫が多い
・河川氾濫のリスクはあるが、あそこが決壊したら東京中水浸しなので議論が分かれる
・木蜜地域のため一戸建てのある122側は河川側よりかは延焼危険度が高いか

【長所】
・駅周辺が住宅街メインのため、治安や雰囲気は赤羽や東十条より良い
・公園や児童館、体育施設が多い（公園や赤羽体育館、げんきプラザ→都内で唯一のウォータースライダー付きの室内温室プール）
・徒歩1km圏内のスーパーはイオンとバリュー。「野菜鮮魚」はバリュー最強。イオンは古いが２F西松屋の品揃えは何かんだでいい。
・荒川河川敷の自然環境が豊か。土日はランニング/チャリ/犬の散歩の人が沢山。赤羽桜堤緑地は区内屈指で近所のおばあちゃんもイチオシ。
・部屋によっては富士山あるいはスカイツリーが望めるかも（こればかりは完成しないと不明）
・大規模ならではの共用施設（カフェ、ブックラウンジ、コンシェルジュ、洗車スペース、エクササイズルーム、公園、青空市場など）

という感じです。

【まとめ】
・地盤は支持層まで杭打ちなので建物自体は心配なし。ただし、それ以外の敷地は別。液状化は3段階中、真ん中の「液状化の可能性がある」地域。
・共働きで夫婦共に多忙なご家族には少し利便性が低いと感じる物件。そこを赤羽シャトル便や西友ネットスーパーでカバーできるかは試してみないと何とも。
・それでも厳しいという方々はやっぱりガーデンズ。そのぶん価格帯も圧倒的に上。併設のサミットもお値段やや高め。でも惣菜美味しいしや品揃えもいい。
・ただガーデンズ最寄の東十条＆王子神谷と赤羽では、商業規模は転地雲泥の差。オイコスは赤羽まで徒歩20分（LALAガーデンまでだと13分くらい）、自転車7-8分くらいなので、一応赤羽生活圏内。ここは評価が分かれる。
・豊島4丁目のイニシアはスーパー併設だけど、王子駅という中途半端な駅からでさえ遠いので個人的には選択肢外。
・子育てや休日/仕事終わりの過ごし方重視で、むしろ駅前よりも住宅街、というご家族には、オイコスはフィットするのでは（東十条駅や赤羽駅周辺は、決して雰囲気がいいとはいえない）。
・学区については、小学校は「なでしこ小学校」、中学校は「赤羽岩淵中学校」での学区だが、双方評判はいい方。
・ちなみに、モデルルーム２Fに貼ってあった契約者の声はほとんどが北区在住者でビックリ。地元民的には狙い目なのかも。
・あと、2108さんも書かれていましたが、車があればかなり便利。環七や首都高インターも近く、北関東方面のレジャーにもアクセスがよい。あと巨大な川口アリオまで車で15分。基本、何でもある。
・最寄の南北線については議論が分かれるところ。都心へのアクセスは1回乗り換えが我慢できる人は許容範囲。通勤時間帯は混んでいるが、混雑の長さ/客層/遅延頻度も含め、総合すると京浜東北線や遅延常習の埼京線よりはマシという印象。
・ワークライフバランス、家族にとっての自然環境、開放感などが重点要素で、繁華街や都心のコンクリートの森はちょっと･･･という方には価格帯も含め、納得できる物件なのかも。
・以上を踏まえると、いわゆる「早く家に帰ろう」というキャッチはよく考えたなと思う。

徒然なるままに書いてたらこんなに長々と。失礼しました。

そこまで都内の利便性を求めない人であればって感じですかね。立地等含め。

実際の設備についてはやはり、値段なりな感じがしました。
共用設備がかなり多く、その分管理費がかなり高くなっている印象でした。将来の修繕費もきになりますね。
オハナのような、一律にしてくれれば良いのですが。

そうですね。いわゆる都内の「利便性」という意味ではそうなのかもしれません。

ただ、東京都のと周辺県、23区と多摩地域では、行政サービスに差があるように思えます。

例えば、北区は入院費が高校までタダ。これはかなり助かってます。ちなみにこないだ子供が1週間くらい入院したのですが、助成なしだったら確か40万…ゾッとしました。あと、北医療センターは夜中含め小児科の救急外来やってて高熱の時は相当助かってます。他区、他県はどうなんでしょうか。

管理費は確かに高めですよね。これはランニングコストになってしまうので、資産に対するローンの返済と性質が異なるなるので、価値観が別れるように思えます。

修繕費は5年後、10年後で上がっていくようですね。ただ、修繕費が安い物件は3・11の時に大変だったところもあったようなので、首都直下を想定すると仕方がないのかなと感じました。

ここは買っちゃだめなマンションな気が…
北区ってのがせめてもの救いかな…

そうですね。
失礼致しました。
蚊とかこばえとかおおかったらいやですね…

買える値段、ということが何よりも重要な人も多いからね。

買える人が多いということはそれだけ需要があるということ

北千住とか西新井とかのここ十年余の騰落の変遷を考えると、ここの見方は変わると思う。

>>2120 匿名さん

西新井の新築覗いてみましたが信じがたい値段ですね。。ここが物凄く良心的に思えてきた。

ランニング中の土手から。結構スカイツリーが大きく見えて驚きました。

手前左がお隣のアクアリバージュで、その横にフォーススクエア。ハセコーのマークがあるのがサードです。アクアとフォースの間にツリーがドーンと。

フォース、サードの河川側上層階だとツリーが見えるのでしょうか。とくにフォースはバルコニー前がオイコスの敷地空いてるかつ8階ある学生寮より上の9階以降は眺望がいいのかな。

不動産インフレの結果
低設備使用の安普請物件にも関わらず
勤め人が一馬力で買える値段ギリギリ。
金融緩和のせいでマンション価格が騰がり過ぎた。
今は買い時ではなく売り時！

せっかくこ大きな買い物なのに、廉価版の公式レッテルが貼られてるというのは買う気は削がれますね。。

確かに6538万出してもセカンドラインです！
と自ら名乗ってる物件名。契約者かわいそう。

デベ側がセカンドラインを作る意義は？
ここはセカンドラインでいい客層だと
線引きするラインて地域や駅力？
北区、南北線、埼玉の一歩手前だからセカンドライン？
デベは住む人を最初から蔑んでるて事？
客扱いされてない。ひどいなあ。

ブランド気にする人が買う必要もない仕様と立地だし差別化は図れてるけどね。
やけに豪華なエントランスとか大理石にしなくて良いから買える値段にしてくれっていう庶民の声があるのも事実な訳で。

様々なコストカットがされる中、食洗標準、ソフトクローズの引き出し、多めの収納など実用的な仕様が確保されてるのは良い。

いや普通は立地仕様環境と価格のトレードオフで物件決めるだろうし、正直ブランドのレベルとかにこだわれる上級市民さまは羨ましいですけどね。なんでこんなとこ見てるかは知りませんが

「宮本から君へ」を見ていたらなんと志茂が 笑

もう一枚

セカンドラインね。どこからどこまでがファーストラインか知らないけど、設備や仕様がオイコス以上で値段積まれても、逆に買う気削がれる。

個人的な印象ですが、ここはまさに「質実」。皆さん言われてる通り、立地的にも、仕様的にも、実用を考える購入者・生活者にとって妥当なわけで。

当然、その方が中間層からの需要もあるし、今後の価値も安定しやすい。実体経済ですよね。

そういう意味で考えると、先ほど買い時売り時の話題が出てましたが、ここは金融経済の次元で論じられる物件とは毛並みが違う物件だと思いますよ。

購入希望の方は消費税のアップを考えて時期を決めて下さいね。
近くの大型マンションを購入した時に
聞いて話ですと、その頃も増税の話が持ち上がり、三次位に別けて最後は増税に合わせて販売の予定でしたか、増税が延期になら時期を早めたようです。
販売価格の2%は大きいですよ。

購入価格すべてに、消費税はかからないですよ？

消費税は建物部分にしかかからないですが、マンションは総価に対する建物部分の割合が高く七割くらいはあるものだと思います。
その部分2%変わったら大きいですが、一応すまい給付金の額も上がるので急変是正はされてます。

とはいえ所得に応じて給付額は変わるため、ある程度の所得があれば雀の涙or不支給になりますのでご注意を。

いないことないんじゃない？僕がそうだし（笑）

他にも頭金を地道に貯めたけどそんなに所得ない方や世帯年収はそれなりでも所得要件は個人ごとだったと思うから20代の共働き世帯とかそれなりに対象なりそう。

駐車場は何台分あるのでしょう。
ここは都内でもバスの便も悪いこで車必要な場所ですね。
その為か駐車場代もマンション住民利用でも高いですね。
世田谷より若干安いけど。

ファインシティ王子神谷の方がコスパ、住環境、交通利便性が上ですし1500万も無駄に高く買うくらいならファインシティ王子神谷をお薦めしますね。

最寄りの王子神谷駅まで、橋を登って下って、20分近くもかかるんですけど…。しかも足立区。設備も一段下（床暖なし、浄水器なしetc）。周辺にスーパーもなし。ファインシティの住環境も交通の利便性もオイコスと比較対象にならないほど悪いんですが。

ファインシティ王子神谷は比較にならないかと。
同価格帯ではどこですかねー？

>>2139 マンション検討中さん

価格未定ですが、ウィルレーナ東十条 3LDK 70越え。
場所的にガーデンズと同価格くらいで来そうですが。

同じく大規模の城北地区だからグランドメゾン新江古田が比較対象でしょ！
1000万値引きあれば買いでしょ。

たしかに、そろそろ値引きしているのでしょうか？

六郷土手のプラウドシティの板では城北を思い切りバカにしてました。バカにされるような事は無いと思うんですけどね。

>>2143 匿名さん

六郷住んでたことあって、今は王子に住んでるけど
目糞鼻糞だよ。大して変わらん。

クソ売れてないねw
瞬間蒸発とか煽ってた奴、おりゅりゅ？

志茂ってまじで人気ないよね
設備も安物で価格抑えてるのに、売れないって
こりゃぁ、10年後に売りたいと思っても売れないわw

契約しました。いま検討されている方に参考になると思いますので経緯を書き込みます。

◆リスクヘッジ
川沿いなので気になるのは、地盤や水害リスクですが、都庁担当者、建設業界と仕事をしている友人にヒアリングした結果、この位置とつくり、パークハウスレベルの物件であれば、十分リスクヘッジ出来ていると判断し、手付金を振り込みました（笑）ここは最後まで気になりましたね。

◆比較や立地
ガーデンズとも相当迷いましたが、価格帯の違いもさる事ながら、この辺りで生活してると、買い物は東十条だけだと事足りず、結局ある程度の頻度で赤羽に足を延ばす事になります。また、小さい子がいるので赤羽や東十条に近過ぎても買わなかったと思います。そうすると、志茂や神谷辺りは結構いい位置。ここは地元で生活や子育てをしないと中々見えずらい点で、地元の契約者が多いという話もうなずけます。

◆仕様や施設
生活の質を高める床暖、浄水器、食洗があり、パークハウスブランドに高級感よりも安全性や実用性を求めた私としては、十分なものでした。色々とマンション見ましたが、共用施設も含め、中々この価格帯でこのレベルの物件はなく、将来の資産価値を考えても、少なくとも下がりはしない、という判断です。（1000年に一度の荒川氾濫で、東京中が水没したら別ですが）逆にこれ以上高級になってもそこまで求めないし、高価格帯の物件を買っても騰落に気を揉むだけという印象です。

◆デベロッパーの販売姿勢
立地とリスクをクリアした上で、結局、仕様に見合った価格（全くもって割高じゃない）だったと言うのが大きかったわけです。
これは完全に推測ですが、三菱地所も後半値上げしても完売できたガーデンズで、ある程度の利益を得たため、オイコスは標準的な利益を上げれば問題のない事業に位置付けられてるのではないでしょうか。デベロッパーとして、都内のエリア毎に当期ごとの利益目標があるのは当然ですから。また同時に、ガーデンズ後の購入者に対して、利益重視で攻めたら失敗するという経営判断もあったのだろうと思います。従って、HPに価格表を公表して納得感のある価格帯を最大の売りにして着実に売っていく。その中で手堅く契約を勝ち取り、手堅く利益を得ていく。モデルルームも駅近というよりは、地元の人間が行きやすい場所に構える。こんな三菱地所の姿勢を感じました。これは購入者からしたら決して悪い話ではありません。
こんな分析もあり、契約に至りました。ご参考まで。

契約おめでとうございます。
まとめると、リスクに対して確たる根拠は無いけれど、まあ大丈夫でしょうと考え、価格が人気のガーデンズに比べては安いという理由が決め手になったという事ですね。
三方を川に囲まれているのは、逆になかなかの希少物件です。
というか、今時の物件で床暖等が付いていないのは聞いたことないですがw
また、ディベの利益や販売背景まで慮るとは素晴らしいお客様ですね。
残業お疲れ様でした。

ちなみに、先々月から定期的に公式HP見てましたが、ある部屋がずっと契約済みだったのに、さっき見たら売り出しになってました。なんでやねんw

>>2149さん
そちらこそ、残業お疲れ様です！

（必死なところを見てるとファインシティの営業でもされてるんですかね）

リスクに対して確たる根拠はない？→都の役人や利害関係のない人間から専門的な知見を取り入れた上で判断したんですが。

三方を囲まれてる？→どこの物件見てるのですか？ネットはよく見るのにGoogleマップも使えないんですね。ファインシティとは違うんですが。

残業お疲れ様でした？→私は業者でも何でもありません。事実として契約したんですが。あくまで参考になればと思って書き込んだまで。

床暖等ついてない物件聞いたことない？→床暖あるいは浄水器のない物件なんていくらでもありましたが。

契約済みが売り出しに？→普通にローン通らなかったんでしょ。

あなたのような人間的にも知的にも水準の低い方が、マンション購入の参考となるべき掲示板に書き込むことは社会的損失です。事実と異なる内容も含めた書き込みがあるため、削除要請します。

2149のように明らかな悪意のある方は、どうぞ別のところでご自由にネガキャンなさって下さい。推測と嫌味が入り混じった書き込みほど不快なものはありません。消えてください。

長谷工施工じゃなければ、もっと良かったのに。

>>2152 匿名さん

長谷工ではなくどこなら良かったの？

このエリアって、商店街がさびれてます。
私が越してきた15年くらい前はよかったのですが。
駅前でないとコンビニすらない。
あと、クリニックが歯科以外皆無。
このへんが痛い。

私は志茂駅徒歩2分のところに住んでいるので「駅近！」と感じ、満足していますが、住宅地を徒歩6分だと、結構長く感じるかもしれません。

昨年、神谷3丁目に「赤羽体育館」ができたのと、毎年10月の「北区花火会」が目の前というのが、いいですね。

追記です。

この売り出し価格を見ていたら、「戸建て」も検討の余地あるかも。
志茂や神谷なら.....。

一昔前は一戸建て ＞ マンションという時代がありましたが、セキュリティ、災害、清掃を含めたメンテナンス、共用サービス、24時間ゴミ出しOK、部屋の寒暖の差がなく冷暖房を使う頻度が少ない、などの諸々のメリットを享受できることから、一戸建てよりもむしろマンションを選ぶ人が増え、マンションのほうが高いケースも多々あります。一戸建てかマンションかの選択は地域や経済状況を踏まえた総合的な価値判断で決めればよりことかと思いますが、私はマ断然ンション派です。

この立地は地震にしても火災にしても水害にしてもマンションだから安全が担保されるのであって、戸建てで住む気は全くしない。

>>2158 匿名さん

激しく同意いたします。ここで戸建は怖い。
モデルも行き、「ちょっといいかも」なんておもいましたが、現地周辺や現地から駅まで歩いてみたらテンションがダダ下がりました。

本当そうですよね。
マンションと戸建ての立地を同じ目線でみちゃいけないってゼネコンの人が言ってました。

たしかに、パークハウスブランド！いわゆる東京都心でマンションライフ！っていうテンションで行くとギャップあるでしょうね。


でも、私はこの辺りの児童館があったり、公園があったりするほのぼのとした環境好きですけどねー。

良く、ここが質実と言われていますが、
共用施設や、バス等をもう少し考えれば管理費を抑えられるのでは。

それはそう。

地下鉄がなくて赤羽使うしかないならともかく、果たして冷静にバスを走らせる意味はあるのか。チャリンコ漕いで行ってくださいって感じですね。
それそこせっかくの全戸平置き駐輪場なのに。
ラックだと2段目が死ぬほど不便なのはわかると思うけど、1段目でも結構取り出しづらかったりするんですよね。

逆に志茂利用を考えずに赤羽利用で買うってスーパー割高物件と化すしよく買ったねって感じですけど。

23区大規模でこの価格で10分そこら歩けば色々あって「割高」ってことはさすがにないと思いますけど…。逆にこれ以上、いくら下げたら妥当なんでしょうかね？逆に赤羽駅に近すぎてもヤダって人もいますし。

ただ、シャトル無しにして管理費下げよう論は、「あり」ですよね。

>>2154
「北区花火会」は毎年10月の第2土曜日開催でしたが、今年は9月末の土曜日（9月29日）です。
来年も9月末開催になるかもしれないので、お間違えないように。

志茂があることでの値段付けがされてるんだからそれを使わないで赤羽徒歩20分のみなら割高だって考えるのは自然だと思うけど。

私だって契約者ですが、赤羽駅徒歩20分のみでこの価格なら買ってないですよ。

>>2165 匿名さん

契約者なのに何で検討板にいるんですか？

プラウドシティ大田六郷がここをライバル視していますが、はっきり言って相手にならないですね。

>>2167

と言いますその心は？

シャトルなしにするには総会で2/3の議決を確定させる
これがえらい大変。マンションの最もネガな箇所。こうしたいからこうするが
すんなりと行かない。

シャトルバスは普段使う駅が志茂の場合、無駄な出費になるからマイナス要素でしかない。

なるほどですね。

ここって、日用品の買い物とかは赤羽なんだけど、通勤は志茂中心って人が多いと思うんですよね。そうすると、赤羽はチャリでいいですよねー。

あと何気に南北線って家族で出かけるのにもいい。休日でわざわざ新宿とか池袋とかの喧騒に行きたくない。家族で行くなら、後楽園とか六本木とか麻布とか赤坂とかの方がいい。文化的にもレベルが高いし、美術館もあるし、感性が磨かれるし、お店も最高だし。

こことプラウドシティ大田六郷、ファインシティ王子神谷は年収1000万円以下の低中間層が23区内でマンションを持てる希少な物件です。この層はこのどれかの物件を一度は検討したことがあるはず。
デメリットも多い物件群ではありますが、コスパは最高です。

この地区は、北本通りを越えるか否かで、マンションって価値が下がるんですよ。
北本通りを越えなければ、赤羽まで完全に徒歩圏なので高い。(築年数経っているタックプラザなどでもいいお値段ですよ。)
北本通りを越えると、駅徒歩1、2分とかいうマンションでないと値崩れしやすい。
志茂駅付近が、せめて王子神谷駅くらいのファミレス・ドラッグストアがあればいいのですが。
なんせ、南北線で、二番目に利用者が少ない駅ですから。(一番利用者が少ないのは、西ヶ原駅)

ちなみにこのエリアの治安は悪くないですよ。
ただし、自動車運転免許証の更新は赤羽警察ではなくて、板橋警察署へ行かないとできません。

小学校なら、今年の四月に新校舎ができた「なでしこ小学校」なので良いでしょう。
北区初の複合型小学校です。学童保育も同じ敷地内。
中学校はかなりあるかな？　ララガーデン端の赤羽岩淵中学校のはずです。

余談ですが、「旧赤羽岩淵水門」は都内有数の心霊スポットなので、夕方以降はご注意ください。
私もつい最近知りましたが.....。

心霊スポットなんてどうでもええ。
昨今子供が犯罪に巻き込まれる事件の報道も多いから人間の方が怖いわ。

「旧赤羽岩淵水門」は都内有数の心霊スポットって・・（笑）
あそこは荒川上流で自殺・事故で流された遺体が引っ掛かるポイントだからでしょ。
実際に夜に行って「見た」という人の話なんて聞いた事ないし。
テレビでインチキ霊媒師が現地行って「ここには何かいる」とか言ってただけで有名になった。

まあ心理的瑕疵のある場所なのは間違いないですね。
遺体の流れ着く場所ではあるので。

心霊で心理的瑕疵かあ。そんなこと言ったら、東京中、大空襲やら関東大震災やらで御霊はそこら中に彷徨ってるわけで、心霊スポなんてその手が好きな人達にとっての非科学的なネタだと思いますけど、どうなんですかねー？

っていうか、あの辺、土日はチャリダー、ランニングマン、釣り人、バーベキューの人で溢れかえってますけど（笑）

荒川の土手は日が沈むと電灯がないので真っ暗になるんだよね。
心霊スポットに選ばれるのも分かる気がする。

>>2176 匿名さん
こわすぎですね

>>2178 匿名さん
夜中に心霊スポット好きの大学生とか騒ぎそうですね

お！なんか、心霊ネタで必死だなw
ちなみにオイコスは隅田川沿いだけどな。
川沿いの車道は抜け道でまあまあ車も通るし、街灯ついてるぞwww

クソ田舎じゃあるまいし、車道は街灯あるよな。その上で、そもそも川中の方の土手なんて、どこも街灯なんてねーよ。必要ないからな。

ただ、ファインシティ王子神谷のある辺りの川沿いの道はヤバイぞ。細いし、暗いし、木が鬱蒼と生い茂ってて。「閑静」とはちょっと違う。

>>2177
遺体の数で言ったら、病院なんてすごいんだけどね。
遺体運ぶ時に一般人と遭遇しないようにエレベーター
停止したりして配慮するからわからないだけで。

>>2183 匿名さん

>>2181 マンション掲示板さん
フォロー早めですね

>>2183 匿名さん

なるほど〜。そうすると、駅って人心事故の現場な訳で、駅近物件って心理的瑕疵があるってことになるけど、この議論どうなのよ的な感じですね（笑）

河川の場合、流れてる時点で亡くなってるわけで、そこが亡くなった現場ではないし（笑）
自殺の名所ならば、そこが現場だけど。

数年前までLaLaガーデン近くのアパートに一人暮らししてました～
最寄りは志茂駅です

駅前はほんっとになにもなく、
住宅街！！ってかんじでしたが
赤羽までいけばなんでもあるので不満はなかったです

先週末現地見てきましたが、サードA棟？の下階あたりはベランダ見え始めてきましたね～

荒川からの眺めも良かったです！

>>2189 マンション検討中さん

こうやって見ると、周りに高い建物が無いだけに存在感ありますね。

けど、近隣住人から見れば陽当たりがかなり遮られているようですけど、反対運動とかってなかったのですかね？

>>2190 評判気になるさん
太陽の動きしっかり考えてみなよ。
もしくは現場見れば分かるから。
それに工場跡地が更地になってただけなんだがね。

>>2190 評判気になるさん

こないだ現地行きましたけど、結構周辺の住宅とも距離を取っていて、あんまり圧迫感はないという印象でした。

周辺住民ではないのであくまで参考ですが。

一階とか二階で、目の前に建物があるところは圧迫感ありそうですね。

>>2193 マンション検討中さん

私も最初はそう思ってたんですよね。もし可能なら現地周辺を見に行かれるといいかもしれません。ただ、こればっかりは個々人で印象が分かれると思います。

荒川のサイクリングロードは、ほんっとに気持ちいですよ。東京湾まで、片道25キロくらいだけど、信号、排気ガスもないし自転車乗って健康づくりには最高ですね。

契約してきました。
妥協点も多々ありますが、悪くない物件だと思います。
富士山見えるといいなー。

>>2196 匿名さん

ご契約おめでとうございます！

もしよろしければ、参考までに、

契約に至ったメリット
と
妥協したデメリット

をおしえていただけますか？

参考までに。

私も比較検討中の身なので、何かと心配になるこの地域の【災害リスク】について調べてみました。
なお、最初に申し上げますが“業者”ではありません（笑）
ただの素人が調べた情報ですので、判断は個々人にお任せします。


【火災】
志茂3丁目・4丁目は木密地域を含むため、延焼危険度が高いというデータ（東京都都市整備局）があります。気になって問い合わせたところ、オイコスが建つエリアは川沿いを走る2斜線の車道に面しているためポンプ車の進入など消防活動は十分できるとのことでした。（都庁職員談）

【液状化】
この地域は川沿いで低地ということなので、地盤について調べてみました。
中央開発株式会社提供の東京都・土木技術センターによる「液状化予測図」によれば、意外にもサードは「液状化の発生が少ない地域」、フォースにいたっては「液状化がほとんど発生しない地域」なんですね。
http://www.geonavi.net/georisknavi2/html/13_tokyo.html

したがって、東京都の調査で3段階で真ん中の「液状化の可能性がある」地域になっています。
同じ北区でも、浮間地域と、（意外がったのは）地価が上がるといわれる北本通りを超えた赤羽寄りの地域が「液状化の可能性が高い」地域になります。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

※ただ、「可能性が低い地域」ではないので戸建ての場合は気になるかもしれません。

【荒川の氾濫】
東京都に問い合わせたところ、荒川が氾濫する可能性は「1000年に一度」のレベルで、仮に荒川が決壊したら丸の内まで水浸しとのこと。したがって、地域を選ばず、「丈夫な建物のなるべく上層階に住む」しか解決策はありませんかね…

【浸水・冠水】
大雨による浸水・冠水ですが、過去スレにもあるとおり、この地域では対策が進んでいるため、近年は発生していません。去年の大型台風直撃でも問題もなかったようです。

>>2197さん
ご参考になれば幸いです。

【メリット】

・比較的値段が手ごろ
　→プラウドタワー川口と比べて1,000万ほど安価
・大規模マンションのため住民が多く、安心感がある
　→恐らく同じぐらいの年収層の家庭が集まるため、住みやすそう
・コンシェルジュサービスがある
・付帯施設が充実している（ラウンジ、カフェ、認可外保育園）
・西友のネットスーパーが利用可能で、冷蔵用宅配BOXがある
・周囲に高い建物が少ないため、日当たりが良い
・閑静な住宅街にある
・ギリギリ東京都
・北区は子どもの入院費が高校卒業まで無料など、子育て環境が良さそう

【デメリット】

・赤羽駅から遠い
・志茂駅からマンションまでの経路にスーパーがない
・内廊下ではないため団地感が否めない
・管理費、積立金の合計がそれなりに高い
　→DIYルームとかエクササイズルームとか、個人的に使わないと思う施設、設備がちらほら
・プラウドと比べると室内の高級感（グレード？）が落ちる
・今から購入すると販売当初のオプションが選べない（ドレスアップオプションはこれから購入でも大丈夫）
・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）
・せっかく川沿いに建っているのに、東向き（川側）物件がない
　→フォーススクエアは南向きなのでこの限りではない
・堤防が厳重なため気軽に河川敷に上がれない（安心材料でもあるけど）
・戸数の割りに宅配BOXやエレベーターが少ない気がする
　→サードスクエアは４機／４００世帯、フォーススクエアは２機／１００世帯
・周辺が工業地域

【判断材料にしなかったこと】

・赤羽駅までのシャトルバス
　→そんなに利用しなさそう。無くして管理費安くするか、土日も増便して利便性を上げたい
・最寄の志茂駅まで徒歩6分
　→近くもないし遠くもない
・液状化や河川氾濫のリスク
・将来の転売価格
　→どうせマンションが余って貸したり売ったりが難しくなるだろうから、転売価格は考慮せず
・羽田空港、成田空港の将来路線
・長期優良物件かどうか
・旧赤羽岩淵水門が心霊スポット笑


なぜかデメリットのほうが多くなってしまいました笑
デメリットの数からも分かるとおり、最高の物件ではないかもしれません。
ただ、現状の選択肢の中では最善の判断が出来たと思います。


※他のマンションを誹謗中傷するつもりはありません

>・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）

隅田川と足立の花火は見えないだろうけど、板橋・戸田と北区の花火は見えるのでは？

ここ出来たら人増えてラッシュの南北線の混雑が怖い。今は朝、志茂からだとほんの少しだけ車内に余裕あって王子神谷からドバッと人が乗る感じ、以降後楽園まで人が乗る一方。空いてる路線とは過去のことなのか、かなり圧迫感を感じる。
正直こんなデカイマンション作って欲しくなかったなあ
by志茂在住

もう引越してしまったけど、王子神谷で降りて少し待って始発に乗れば座って通勤できたね
いまダイヤ見たら朝の始発は8時の一本だけになってしまった(減った)みたいだけど

>>2201

イヤなら貴方が引っ越せば？
京成線とか空いてるらしいよ。

そもそも500戸増えたくらいで混雑なんて変わらないから。

まあまあ、南北線の朝のラッシュなんて東西線、田園都市線に比べれば天国だよby経験者

>>2199 さん

大変参考になります。ありがとうございます。

前スレも含め拝見していると、内実はフォースととサードで結構な差別化が図られているんですね。

エレベーターの他は何かありますか？

>>2207 マンション検討中さん

何を確認したいかいまいちだけど、部屋の広さ、向き、フォースだけの間取り、眺望、駐輪場駐車場へのアクセス、棟当たりの居住人数、通路の往来、一階共用施設…等々条件違うでしょ。体感レベルは人次第だけど。
価格差に出てるじゃん。

4L除けばサードよりフォースだし、フォースの中でも条件良い東三列はもう全部売れた。
低価格が良いならサードの低層階狙い一択。

>>2208 匿名さん

フォースの東三列って、眺望いい部屋ですよね。（スカイツリーも見える？）

もう売れたんですか！予想より早かったですね…。

>>2209 マンコミュファンさん

フォースで遠景の眺望は７階からだと思う。南東のマンションが６階だし、堤防も高い。スカイツリー見たいならサード南の方が良く見える。フォース東三列は足立区方面のスカッと見晴らしのいい景色が部屋から見れる事だね。
現在は大体150戸売れたって。あまり焦ってる感無かったけど、見せてないだけかも。
今モデルルームに行けばお花の苗が貰えるよ。

えっ、５００戸のうちまだ１５０戸しか売れてないの？

>>2211 匿名さん
希望者殺到するところとでも？
逆にどんな想定よ。
地所の戦略知らないから何とも言えないと思うけど。

>>2212 匿名さん

1/19の販売開始から
第1期→55戸
3ヶ月後→100戸供給
5ヶ月後→150戸供給

マンマニさんも書いてましたが、ちょうど12ヶ月後が竣工なので、そもそもそれまでの完売は考えてないらしいですね。

ただ、駅まで6分とか大規模とか価格がお安いとか、セールスポイントがハッキリしてるので、解放されてる条件のいい部屋は順調に売れてるようです。

営業さんの話ぶりからも建物が出来上がってくる時期に販売のピークを狙ってる印象でした。

営業コストも目安や上限が決められてるだろうから、売りやすい時にコストかけて効率を上げるっていう戦略なんでしょうかね。

>>2211 匿名さん

自分で大して情報調べてないくせに、真剣に考えてる人に水を指すような発言するな。

フォースは1期だし、サードは4期って扱いだから別扱いで広告打てるんだろうと思う。サードは取り敢えずガワが最上階までできたから、どこか一部屋先に内装もやっちゃえば流れが加速しそう。土地の性質上、現地の確認は絶対やりたいところ。

近くに産婦人科が無いので、妊娠後の検診がすごく大変でした。そこも含めて検討した方がいいかなと…

私はそれほど妊婦健診の通院に不便を感じませんでした。

バスで赤羽の個人産婦人科、同じくバス(１回乗り換え)で北医療センター、南北線で王子神谷の個人産婦人科・・・と選択肢はそれなりにあるかと。

志茂駅には確かに産院が無いけど、何かあったときにタクシー10分で北医療センターがある安心感は大きいです。

切迫流産気味だと、少しのバス移動すら辛いので、確かに大変かもですか。

私も志茂よりもう少し南側に住んでますが、とくに不自由はしませんでした。

歩いていける範囲だと、ララガーデンにいくつか産婦人科があります。志茂駅から徒歩10分ちょっと、オイコスから徒歩15分くらいですね。

一番は東京北医療センター。私は車で通ってました。ここは病児保育や深夜外来など本当に充実してます。去年8月にカフェも出来て新しくなりましたし。

車がない時、とくに初期は心配なのでバス（北医療センター行きの便があります）を使ってました。

十条の帝京大学病院もそんなに遠くないですね。
妊娠中毒症（妊娠高血圧症候群）になった人がしばらく入院してたけど、
産婦人科病棟がいっぱいでも他の病棟に入れてくれたそうです。

赤羽駅周辺で線路の向こう側にスムーズに行ける道がないから
国道122号線から環七通りをまっすぐの帝京は最速で行けそう。

赤羽八幡神社まで行ければ東京北医療センターはその坂上なんだけど。

>>2218 匿名さん
オーベル板橋本町の目の前の病院ですね

>>2217 マンション検討中さん
妊娠してる時ってそんなに歩けるか心配です。ましてや急に病院いかなきゃいけない時とか

急な時はタクシーが基本だと思いますけど。

>>2221 名無しさん
心配になる気持ちは分かりますが、15分も歩けなかったら、妊娠中は引き篭もるか、実家に帰るしかありませんね。そのために産休とかもあるので、その辺りはココではなく病院に行かれて相談なさって下さいね。

東京北医療センター？
20年くらい前までは国立王子病院、その後は東京北社会保険病院だった所？

>>2224 匿名さん

そうですね。前身は東京北社会保険病院だったところですね。

>>2225
昔、国立王子病院だった頃には行った事があります。

>>2216 通りがかりさん
赤羽で出産ができる産婦人科は北医療センターだけでは？
ララガーデンの産婦人科に通って転院して出産は面倒かな！
北医療センターか帝京大の人かと思いますが、帝京大は十条駅から結構ありますね。
分娩を帝京大でしない人は検診受け付けてくれないし。
里帰りでも検診してくれる北医療センターが混む原因でもあるかも。

今時の出産なんて一生に一度か二度くらいでしょ。
なのに、マンション購入時に出産を考慮して決めるの？って思いました。
産婦人科が近くに無くて困る人は産んでからマンション買えばいいのにね。

ちなみに、スーパーバリューの先にあった赤羽中学校跡地には赤羽中央総合病院と介護施設と保育園が出来るという発表がありましたよ。
病院が移転するのか、附属クリニックを建てるのかはまだわかりません。

500戸もあると管理組合の理事長さんは大変だろうね。
住人の意見をまとめるのが超大変。
理事もかなりの数だろうし。

町内会とかには加入するのかな？
大規模マンションだと、そこで自治会つくって正式に区に届け出ることもあるようだけど。

>>2228 匿名さん
透析センターも来るのかな？
送迎バスがあるから、道路事情もあるしあの辺はあんまりよくない気がするけど、志茂は年寄りが多いから…

道路拡張されるならいいけど、未だにポスターバンバンで反対してるよね。

ここハイサッシではないですよね？天井は2.5mくらいあったと思いますけど、窓の高さってどれくらいですかね？

今朝です。

しかし、やはり現地モデルルームでないとギャップ感じそう。

赤羽と志茂じゃ、違いすぎるから。

>>2231

そういうのって、資料もらわないとわからないんですね。
今の時代、ネットに詳細載せてるのかと思いましたがなかったです。

赤羽の王将よく行きます

餃子の王将は喫煙室があるから子供連れて入れる稀有なお店です。
ビーンズの大坂王将はそんなスペース無いからタバコ臭い。

ベランダが良い感じで出来てきたなぁ。
参考になれば。

フォース西側

フォース東側

すみません、さっきの二枚サードです。間違えた。

今度はフォース。
以上です。

やっぱり見に行くのは物件が完成して内覧できるようになった後だね。
赤羽駅からモデルルームを観た後に現地に行くだけだと帰りたくなる。

近くの志茂銀座にある「大田屋精肉店」。ここのメンチカツはマジで美味いです。地元北区は十条商店街をはじめ惣菜のメッカで、だいたい各地食べ尽くしましたが、ここのメンチ、餃子、ハンバーグは他の追随を許しません。ただし、ハンバーグと豚のコマ切れはちょっと南に行った神谷の「ヤマチク」が美味いという人も。ここもチャリで5分くらいかな。ちなみに、おでんは赤羽の丸健水産。ここのお酒ダシ割をあおれば赤羽ライフを満喫できますよ笑

丸健水産はＮＨＫでも紹介されたりして超行列になり、
無料だった酒ダシ割が50円になってるよ。

あれ無料だったんだ。。昔から通ってる人には悲しいね

あと、赤羽には有名な鰻屋があるね。

今週末に志茂駅から徒歩10分の赤羽公園でイベントやるみたいですね。年に何回かやってるよですね。

http://kita-marche.tokyo/category/akabane/

>>2243 匿名さん

川栄ですね。営業は全く別ですが、志茂にも姉妹店が。本店が有名なんであまり目立ちませんが、まあまあですよ。

ここの物件のみなさんが思うメリデメを教えてください

>>2245
つい最近、赤羽の川栄は隣同士で持ち帰り用店舗と食事用店舗とに分かれたよね。
孤独のグルメで紹介されていつも行列になってたから。

>>2246
モモレジさんのブログが参考になるんじゃない。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5652.html?sp

>>2248 匿名さん

これ読んでるとガーデンズの中古が欲しくなってしまいますが、転売目的で市場に出ていたものも全て売れちゃってるんですよね。

>>2247 匿名さん

我が家は基本喜ばれるから来客の時とか出前取ってる。やっぱ美味いよね。あと鰻重はもちろん、焼き鳥がいい。これは志茂の川栄も同様。あと個人的には志茂五丁目にビリーザキッドがあるのがうらやましい！

>>2244
赤羽公園では、しょっちゅうイベントやってますよ。
フリマも月イチ。

三井健太氏も結構辛口ですがブログ「住みたいマンション、話題のマンション」にメリデメあげて書いてくれてますね

http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/01/no182.html?view=sidebar

>>2249 匿名さん

個人的には駅までの距離や利便性ではガーデンズに軍配だけど、開放感や赤羽へのアクセスだとオイコスだなあ。あとガーデンズは便利なんだけど団地集中しすぎ。実際行って見たけど圧迫感がハンパない。

ここは賃貸や売却する必要が出た時に苦しいかもしれませんね。

変なペンネームなブロガーだけどこれも参考になるんじゃない。

http://x1mansion.com/tpho-shimo

>>2255 匿名さん

なるほど。このブログや他のマンション評論もそうですが、オイコスってコスパや資産価値、利回りは高く評価されてるね。賃貸や売却も強気の高値でふっかけるとかしない限り手はつくってことか。

>>2256 匿名さん

沖式儲かる率も21%。悪くないです。
https://www.sumai-surfin.com/re/40543/

沖式って…笑

結局蓋を開けて見たらガーデンズ同様売れ行きがすごくて残り54戸と90%近くは売れてしまいましたね
ネガばかりを書いたところで、このご時世に23区ｘ新築ｘ駅近ｘ財閥系ｘ大規模が4-5000万円程度で
買える物自体が相当限られるから文句言うほど対抗馬を出せるわけもなく。
この価格帯で検討してる人って普通所得的な庶民層なんだからそもそもそんなに選択肢がたくさんあるわけもなく。

利便性が高い路線でもなければ最寄りの志茂駅自体の知名度もないが、そのため価格も安価になるし
大規模だから価格の暴落も少なく売る時、貸す時にも価格は安定しやすく読みやすい。
赤羽駅いくにもバスを使えばいいだけでそこは自分自身の費用対効果を考慮すればすみますからね。

ガーデンズが良かった人は、中古を定期的にチェックして売主と価格交渉するかしばらく賃貸エリアにでも
住んでそれを待つとかもいいかもしれませんね。

>>2259

残り５４戸ってソースどこだよ？
販売戸数５００戸もあるのにんなわけねえだろ。

バカにした態度取ったり、デマ書き込んでみたり。ここはマンションを真剣に検討する人が情報交換するスレなんだけど。バカげた荒らしはやめろ。邪魔邪魔。

>>2259 匿名さん

考え方は自由だが、嘘は良くない。
残り54戸は違うだろ。

販売戸数/総戸数： 54戸 / 500戸　とYahoo不動産に出ているな

実際やすくて立地がいいオイコスは利回りがどうかはしらんがリスクは低いわな
このマンションだけはなぜか昨今の価格高騰も受けてないのが良さ
4000万前半で購入しとけば頭金はあえていれず10年間できっちり税金還付
もらっておけば10年間はむしろ利息よりも借りることで利益が出る。
10年たてば売却してまた同じように別の新築をかって、を繰り返せばいい
ローン減税の還付は物件ごとにカウントされるから回数に限度はない

だから、どこに残りって書いてあるのよ。
サードの最新期の販売戸数だろ？フォースは20戸って書いてあるぞ。勘違いも甚だしい。

このページのバナー広告にもでてますね。

所在地： 東京都北区志茂3丁目43番1他5筆（サードスクエア）、4丁目48番2他12筆（フォーススクエア）、3丁目46番7他1筆（クラブスクエア）（地番）
交通： 東京メトロ南北線 志茂駅 徒歩6分 （2番出口より）
価格：4,298万円～5,698万円
間取：3LDK～4LDK
専有面積：65.26m2～80.38m2
販売戸数/総戸数： 54戸 / 500戸

５４で間違い無いかと

どのみち売れてることに違いはないでしょう

54戸は残りじゃなくて、今現在の販売住戸数ですね。
次回以降の販売住戸は入ってない。
次回以降の販売住戸はサードスクエアAだけでも
50近くある。（公式HPの価格表見れば一目瞭然）

マンションの販売期を知らないのかな。
1期、２期、３期とかあるじゃん。
今２期だとすると、３期の未発売分は販売個数には含まれないよ。

でも結局のこり１０％程度だよね　売れてると言っても別におかしくはないとおもいますが

引き渡しが来年2019年3月なのだからそれまでまだ9ヶ月もあるわけですよね
総戸数500戸というメガマンにしてはそうそう売れてる方だと言えると思いますけど
どうしてそんなに売れていないことにしたがるのかの方が逆に不思議です
ガーデンズほどの瞬間蒸発的な速度感がないのはわかりますが、むしろガーデンズみたいな
売れ方のほうが近年では稀だとおもいましたけど。あれが普通と言う基準で置いてしまうと
そりゃどこのマンションでも売れ行きが相当悪いってことになりそうですが実際のところ
ガーデンズ級の売れ行き速度のマンション（しかも庶民層が買える金額帯）なんてそうそう出ませんし。

数字出してる以上、間違ってたら間違いと指摘されるのは当たり前だよ。
私も良い物件だと思うけど、感覚的な話と一緒にすべきでない。

>>2271 匿名さん

六月の一週目では約150戸/500戸という販売員の話でしたよ。

>>2271 匿名さん

あのー、別に売れてるとか売れてないとかじゃなくて、間違った情報は訂正しようよ。皆さん一生懸命検討されてる訳だから。

残りの戸数＝「当期販売戸数」＋「来期販売戸数」なの。したがって、残り10%じゃなくて、いま売りに出してる範囲が全体の10%なんだよ。その上でいい物件だと思うよ。

>>2273 匿名さん

売れてるのがね。だから、残りは350位。まあまあのペースかね。

販売戸数/総戸数： 54戸 / 500戸

って出してるのはYahoo不動産をはじめSuumoなど多数の広告事業者がひっぱってきてるDB情報からのそれなのだから
文句があるならそれに言うべきでは？
このページをひらけば普通にでてますよ、54戸と。
皆さんには見えないんですかね？

>>2272

間違っていることを証明してから、指摘するのが「当たり前」だと思います。


所在地： 東京都北区志茂3丁目43番1他5筆（サードスクエア）、4丁目48番2他12筆（フォーススクエア）、3丁目46番7他1筆（クラブスクエア）（地番）
交通： 東京メトロ南北線 志茂駅 徒歩6分 （2番出口より）
価格：4,298万円～5,698万円
間取：3LDK～4LDK
専有面積：65.26m2～80.38m2
販売戸数/総戸数： 54戸 / 500戸

ほら、54戸と書いてありますよ
これのいったいどこが間違っているのか、まずそれをあなたが証拠とともに
間違っていることを立証してください。

その上で、間違ってるのはこの情報そのものを掲載している各種広告事業主
なのですから、そちらに対して訂正を申し入れるべきですよ。

>>2274
あの、、、、いったい何を曲解なさっているんですか？
2271の文章ではあなたが書いていることなど何一つ言及もしていないんですが、
なにをいったい誤解なさっているのか全く意味不明。
間違った情報、間違った情報ってさっきからいってますが、具体的に何がどう間違ってるのか
を指摘してください。証拠をつけて。

たぶん、10%って数字にいちゃもんをつけてるきがする。

54/500だから割合をだせば10.8%、つまり11%と言うべきであろう、ってことかと

最初から11%と言っておけばクレームはつかなかったかもね。
11%をのこり9ヶ月で売るのはさほど苦労しなさそうだね
自分は一番安いパンダ部屋を買ったからもう別にあとはどうでもいいけど

>>2277 匿名さん

だから
残り戸数が54じゃなくて
販売戸数が54なんですよね。
２つの言葉の違いで大違いですよ。
残ってるけどまだ販売してない戸数は
販売戸数には含まれていないんですよ。

>>2281
誰も残り戸数とは言ってないのでは？
残り戸数が54ではないという証拠は？
結局あなたは売れていないことに仕立て上げたいだけでは？
だいたい販売戸数と残戸数の言葉遊びなんてこと自体が本質的ではないのでは？

>>2279 匿名さん

違う違う。販売戸数54戸とあるから残りの446戸は売れたと勘違いしてるんだけど、みんなからそういう意味じゃないよと指摘されて逆に怒ってるの。私は間違えていないと。

そのうち勘違いに気付いても、勘違いさせる広告が悪いと言い始めるよ。

なんかカオス。
とにかく残りの戸数が54戸じゃありません。
あくまで現在の販売期で売り出されてるのが54戸であって、それが売れたら完売じゃありませんので、お間違えのなきよう。

まあ、ふつうにマンション検討してる人なら分かる話だから、この議論もう止めよう。

ともあれ、ここのマンション、瞬間蒸発こそないにしても、売れないなんてこともないよ。価格と立地がちゃんとバランスしてるから。

>>2282 匿名さん

2259で
残り戸数が54で、あとは販売済と書き込みがあったから、みなさん違うよといってるのですよ。
別に売れてない事にしたいわけじゃないし、私も検討中なんですがね。

みんな必死で54じゃないっていうけど、実際問題、

販売戸数/総戸数： 54戸 / 500戸

って広告出てるからね

言葉尻遊びでみんな遊んでるのか？
それとも広告事業者が出してる数字54戸が違うといってるのか？
それとも売れていないことにしたいのか？
販売数10.8%を10%としたから怒ってるのか？

まったくもってわけがわからん。
この話の勃発は一体どこからなのかすらもわからない

>>2287 匿名さん

販売戸数＝残り戸数

ではないですよ。
皆が54じゃないって言ってるのは残り戸数の事。

総戸数（500戸）＝販売済み戸数＋販売戸数（54戸）＋今後の販売戸数

ここも含めほとんどのマンションは一度に全ての戸数を販売せずに分割で販売することを理解しよう。

>>2259 匿名さん

このレスで

残り54と90%近くは売れてしまったと、書かれたのが発端。
全てはここからはじまった。

この話題飽きた。
状況はさすがにもう分かるだろ。
相手の話す事に聞く耳持てないやつとはどこまで行っても議論にならん。

マジレスしとくと、一番荒らしてる（＝理解していない）のが
>>2289 >>2290
だとおもうけどな。

そもそも言葉というのは言葉そのものの定義だけで決まるものでもなく、
更に言えば、販売戸数、なんてのは一般用語でも使うわけで厳密な定義などない。
くだらない式とか書いてる時点で自分の思い込みが激しいことがよくわかる。
残戸数、と言う言葉だって、「何に対する残りの戸数」かで意味などかわってくるだろ
必ずしもそう戸数に対するそれとは限らないね。マンションは期分け販売してるが、
期ごとにたいする残かもしれんし、X期Y次におけるそれかもしれない。

一方で、今購入検討している人にとって54戸と言う数字が意味をもつ。
たとえそれがこの54戸が売れたらもう完売となるのか、それともまだあるのか、にかかわらず
今時点で販売されてる＝購入検討になるのが54戸なのだから
だとしたら、べつにそれを残戸数としたところで何らおかしい話でもない。結局はどこに何を基軸におくか
だけの話であり、購入検討者にとって重要なのは54戸なのは間違いない

このスレを荒そうと分かってて残り戸数54とか言ってるだけでしょ。
削除依頼を出した方が早いと思います。

まぁまぁ　
本当の残戸数を知ってるのは売主だけ
ここで議論する話じゃないですな

それより買う気がある人は自分が気に入った条件の部屋を確保できることの方が重要なはず

>>2293 匿名さん

あなたも自分が否定する奴と同じ穴と知った方が良い。

全戸数の90%が売れた、これが間違いの情報。論点はここしかない。

54戸の意味？そんな広告だけの数字にずっと意味を見出そうとしても時間の無駄。購入検討者なら販売員から情報取れる努力しな。

>>2296

まぁまぁ
もういいじゃない、その話題
すでに誰もしてないよ

この絡み方は大田にもいたやつかな…

週末にいって営業担当に確認しましたが、現時点での既販売済み戸数は150で、残戸は350だそうです。

54戸というのは、残戸350の中で現在販売中の戸数。

反論あるなら営業担当に電話で確認してください。

メリット
大規模
シャトルバス
景観
金額

デメリット
虫
立地
シャトルバス
災害時

赤羽南のDNP跡地の開発は取得価格から見て坪単400、3LDK8000万台のマンションでほぼ確定でしょう。
オイコスが見直されるのでは。

>>2300 匿名さん
赤羽徒歩圏は高いから無理だよ
庶民にはこれぐらいの価格で無理なくハッピーライフを過ごせばいい
マンションは維持費も高いから

>>2300 匿名さん
ツボ400？ナイナイ。

>>2302 検討板ユーザーさん

長谷工がDNPから取得した価格が105億なので、12726平米の現況渡しを土地の取得価格としてみると坪272万。これを全てマンションに使ったら普通グレードでも坪400行くでしょう。

・DNP105億で売却
https://www.setsubitoushi-journal.com/article/?art_no=2018021501
・長谷工が取得
http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/032903872/

＞＞2303

また随分と高い価格で取得しましたね。
確かにこの取得価格だと目一杯コストカットしても坪400近辺になりそうですね。

オイコス赤羽志茂の土地取得額は坪150ですからね。

https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/nfmnews/15/052301170/

プラウドシティ赤羽が6Fで坪350あたりですから、400も十分あり得る話です。
それで売れれば、さらに赤羽相場上昇ですね。

そうなればなるほど、赤羽周辺の物件を探してる中間層の方々にとって、オイコスの立ち位置（価格、景観、大規模、駅近のわりに共用充実）が鮮明に差別化されるわけですが。

赤羽は東京と新宿に好アクセス、でも武蔵小杉のような駅の行列という生活に直結する欠点がないので広域から集客できるでしょう。
容積率的にタワーは難しそうだから、高級板状マンションかなぁ。。

>>2305 匿名さん
ですね。オイコスには追い風と思います。

>>2303

こんな検討者でも調べん。
営業マンさん、いちいち揚げ足取らんでも赤羽駅徒歩圏内の物件はここと比べてベラボーに高くなりそうなのは了解済み。

>>2307 匿名さん

>検討者でも調べん。
そうですか？

こちら2305で検討中ですが、これくらいの情報は検討者としても調べてますよ。まあ今の時代にネットがなければこんな情報知りえませんでしたが。

>>2307 匿名さん

まあ、その上でたしかに了解済みですよね。ただ、取引事例からのマンション坪単価を試算するとリアリティ増しますが。

>>2307 匿名さん

すみませんが私は一般の検討者です。
業者でなくてもこのくらいネット検索できる時代ですよ。

赤羽駅徒歩圏内のファミリー世帯用大規模新築マンションはDNP跡地が最後の可能性もあるから坪400も十分あり得るのか。
赤羽駅自転車圏内のファミリー世帯用大規模新築マンションはここが最後かもね。

>>2311
南改札西口・ホテル赤羽の隣の空き地・・
駅徒歩１分も無いけど、この辺は立ち退きで次々とビル解体中。

永住しないでいずれ売却することを前提に考えたら、
北区で坪400万円の新築マンションよりも目黒区の築浅中古マンションの方が資産価値が高そうな気がする。

区単位で考慮する人ならね。
最近は通勤・通学とか買い物利便性で選ぶ人も多いけど。

ＪＲ東日本は３日、東京都中心部と羽田空港を結ぶ新路線「羽田空港アクセス線」について、早ければ２０２８年にも開業する方針を公表した。今年度中の環境アセスメント着手を目指す。
ＪＲ東によると、同線は、浜松町駅（東京都港区）－東京貨物ターミナル駅（品川区）間は休業中の貨物線を活用し、ターミナル駅から空港までは新規の線路設置が必要となる。
大部分が地下化される見通しで、総事業費は約３２００億円。費用分担については、国などと協議中という。
浜松町方面からの路線に加え、新宿方面からの路線や、東京臨海高速鉄道と接続する計画。
ＪＲ東の深沢祐二社長は記者会見で「３路線とも同時に開業するかは未定。環境アセスに３年、工事に７年を見込んでいる」と話した。

↑埼京線、上野東京ライン、りんかい線（京葉線直通）の３路線

ここ買うなら後半の方がいいと判断しました。

完成後販売になり、値引き、オプション無料等の対応が見込めそうなので

結局購入しないかもしれませんが…
立地と住環境に不安がありすぎて

>>2315 匿名さん

そうなんですね。埼京線が羽田に直通になったらかなり大きい

>>2277
勘違いしてたの認めた？
それともアホを装ったアンチかな？急にスレ消費増えたし

>>2316 評判気になるさん

そうかな 買うと決めたなら部屋が選べる方が俺はいいな
あと、仮に後半になっても大量売れ残りしてていろんな値下げ等の施策をしていたとしても、今度はそうなったら余計に不安で怖くなるから買わないと思うよ
株も同じで大暴落時に大量に買っておけばー、って言うがそういう時に買うのは相当の勇気と覚悟がいる

>>2319 匿名さん
大暴落しそうな物件購入する方が相当の勇気と覚悟がいるとおもいますけど…

しかもそれを初期設定の新築プレミアムが乗っかった割高価格の時に…

将来的な資産価値の維持率は悪くないので、暴落は無いでしょう。