マスタービューレジデンス 住民限定版

カフェ・マングローブはタイ料理好きの私には、欠かせません。

お店の情報ありがとうございます！
参考にさせていただきます。

ところで、マスタービューから淡島通りに出て、すぐ左の方にパンやさんがあったんですが、この間通ったときに見当たりませんでした。
閉店してしまったのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいませんか？

ピータセン（？）4月初めに閉店しました。近い将来また新しいお店が
できるんではないでしょうか？　住民も増えることですしね。

今建設中の駒場プロジェクトに店舗が入る予定だから、パン屋も入るかも。希望ですが。
駒場プロジェクトってどうなんでしょうね。まだ売り出してないところを見ると、店舗、事務所以外は、レンタルになるのかな。

駒場プロジェクトの隣にある東急のグランハイツ池尻は、道路沿いにレンタルの看板がでてるが、満室
http://tokyorent.jp/mansion/mansionlist/500000031000180.html
需要があれば駒場プロジェクトもレンタルになるか

販売の方が、駒場プロジェクトは住民の反対により分譲でなく、賃貸になると言っていましたが、どうなのでしょうね。

パン屋さんの情報ありがとうございました。

57様

ご報告ありがとうございます。
うわさには聞いておりましたが、かなりの重労働のようですね。

それまでにダイエット&筋力アップに勤しみたいと思います。
（これって東急の池尻大橋駅の話ですよね？）

今日速達で、建築物の規制に関する条例の説明会が送られてきましたが、これってやはり重要なのでしょうか？

＞契約者の方々

私の自宅にも斜面地の条例改正の説明会に関する案内が届きました。
正直、驚きと失望しております。

この改正によって契約者に影響することは、建て替え時に条例が現時点と同じであれば、
各契約者の現状の床面積は確保できない（要は狭くなる）
↓
建替え時に床面積の配分についてマンション管理組合の理事会でもめ、契約者同士の関係が悪くなったり、理事会が建替え可否の多数決を取れない等の可能性が非常に高い。

狭くなるは、隣人付き合いは悪くなるは、余計な労力がかかるは・・・

また、特に失望したことが、条例改正そもそもの話しで、条例改正について売主(鹿島)・販売代理店(野村A・三菱地所RE）が「条例改正に関する認識がおくれ、ご案内が遅くなり・・・・」（届いた資料抜粋）
と言う内容についてです。
両社とも、ありえない話で話にならん。

不勉強なこともあり、上記の認識を勘違いしている、または上記以外の問題点があるかもしれません。

他の契約者の皆様は、いかがお考えでしょうか？
私個人的には、今回の床面積の減少部分相当の売れ残りの物件を売主は、マンション管理組合に譲渡し、建替えするまでは賃貸、建替え時は
減少部分の床面積に充当するなど対策がとれないものかと・・・・

建替えの時期については、一般的には2，30年後の話ですが、大地震等が発生し、建て替えを迫られた時を思うと・・・・

要は損をする話だと認識しております。
長々と申し訳ないです。

私としては、今現在マンション寿命が50年とも言われている中で、ずっと住み続けるかどうかはわかりません。
今後、転売するときなどに不利益をこうむるのかがわからないのです。
今回の場合、重要事項の説明をせずに販売したことになるのでしょうか？マンション契約を取り消すことが出来るのでしょうか？
それとも、重要事項にあたらないような瑣末なことなのでしょうか？
私もわからないため、もしご存知の方がいらしたら教えてください。

既存不適格マンションになるということでしょうか。
以前、読売ウィークリーに出ていた「プレイス山王」と同じ様に、
建替え時に、今と同様の床面積を確保できないという問題ですか。
いずれにせよ、買主にとっては、重要事項なので、速達１枚ですます
のではなく、正式な説明会を開き、場合によっては、手付け返しで
キャンセルを認めるなどの対応が求められるのではないかと思います。

＞６１さん

重要事項を説明せずに販売をしたという意味と理解しております。数十年後の立替時、または、転売時に少なからず影響するでしょう。詳細の情報がわかりませんので、（どれくらい影響するか？）とりあえず説明会に行って状況を把握したいと思います。ただ、説明会を時間を区切って個別に説明するようで、なんとなく売主の意図的なものを感じています。
この掲示板は、誰でも読める掲示板ですが、必要に応じて契約者間で情報共有すべきかと考えます。

＞№63さん
私も建替え・転売時等の影響について把握したいので、今月行われる説明会には参加したと思います。
ただ、説明会の時間が区切られているので、私もなんとなく売主の意図的なものを感じてしまいます。
さすがに、1世帯ごと個別では説明しないと思いますが。

しかし、今回の件は、売主の条例改正の認識・説明不備がなければ問題にならないことだと思います。

>>60さんもおっしゃっているように要は損をする話ですよね
建替発生時に戸当りどのぐらいの床面積の喪失になるのかを明確にしていただきたいものですね

しかし、条例なんてものは将来いつ変わるかわかるものじゃあないので、売主の説明不足による過失程度に留めてもよい気がします。
素人考えですが甘すぎるのでしょうか・・・

条例改正が平成１８年１０月に行われ、実施が平成１９年２月に行われています。　売買契約は１８年１０月前後に行われ、明らかに売主はこの事実を知って販売したことが伺われます。
このような条例が突然実施されるはずはなく、利害関係者には公聴会などが開催され実施の告知がなされていたと思われます。
従い売主は販売に当たっての需要事項説明に本件を説明する義務があったものです。　重要事項の告知義務違反にあたります。
当然買主は売主の責任において本契約の解除に応じるのは当然であり、
払い込み済みの契約金の返還と同額の解約金を支払う義務が生じます。

Ｎｏ６６　修正します。
当然売主は売主の責任において本契約の解除に応ずるのは当然であり、
買主は払い込み済みの契約金を返還してもらうとともに、同額の
違約金を売主より受け取ることになります。

売主はプロとして、上記にことは認識しておりすべて織り込み済みと思われます。
削れれる容積率がいくらの割合かを算定して、現状の物件値上がり状況との比較をして本件判断する必要があります。

１．購入価格
２．違約金(物件価格の10%)
３．転売時の評価減リスクの評価額

上記３つの合計金額で購入物件と同等以上の物件が他にあれば契約解除が適切な判断ということになるのでしょうか？
（３番の評価が困難ですが・・・）
他に意思決定に当たって考える必要のあるファクターはあるでしょうか？

初めて書き込みます。
私のところにも速達が来ましたので、説明会を予約しました。
まとめてという対応ではなく、個別に行なうようですね。

　売買契約書をよく読んでみますと、売主に責任がある場合の
違約金は10%ではなく、売買代金の20%ですね。

　とても気に入って契約したのですが、将来のことを考えると
かなり気が滅入ってきました。

７０さんに同感です。
膨大な時間を費やして、ようやく決断したというのにあんまりです。

説明会参加者は購入者の３割程度と聞きましたが、本当でしょうか？
早速、説明会への参加を希望しました。納得いく説明を
求めます。

以前の「山王プレイス」の件の時は、対岸の火事と思っていましたが
「同じような事」がここでも起こるとは、正直、失望を隠せません。
山王のケースでは確かキャンセル数は「数件」だったと記憶していますが、ここではどうでしょうか？６８さん同様、手付け金、違約金共に
支払われたとしても、なかなか納得できる物件を見つけるのも難しそう
です。

知っていてト＊＊テいるのだとすれば、とんでもない話です。
鹿島さん、誠実な対応をお願いしますよ。

しっかりした建物構造で将来なにも無ければ
大丈夫でしょう。
でも　この説明会をきっかけに購入契約済の方同士のメール回覧等
契約者同士の交流をきちんとした形で作っておくべきですね。
説明会開催時をうまく利用したいです。
この機会を逃すとほとんど連絡を取れませんので。

この掲示版は　住民以外の書込みがあったり
購入者以外も閲覧していますので
やはり　説明会の時を利用して
購入者のメールアドレスだけもいいので
真の住民回覧版(掲示版）を作ってほしいです。
そこで契約関係や気がかりな点を
皆で話し合うべきですね。どなたか
初日に行けないでしょうか？

いいマンションを買ったととても満足していたのに、ここにきてケチがついてしまい残念です。

契約を解除しない場合はどうなるのかが気になります。

了解した旨の文章に判子を押して終了では納得がいきません。

例えば
将来建て替え時に消失する床面積÷総戸数243＝各住戸の減少分
減少分×平方メートル単価＝現時点で想定される将来の各住戸の資産価値減少分

これぐらいの保証はあってしかるべきと思いますがどうなるのでしょうか？

皆様、スレッド主です。
このスレッドの目的はこのような内容を
話すためではありません。　きちんとした形の
契約者同士の回覧メール版を作ってください。
どのような方がこの掲示版を閲覧しているか
よく考えてください。購入者以外の人の
勝手な憶測で違った話になってしまいます。
よろしくお願いします。

７５さん

それはおかしくないですか？
デベの方としか言い用の無い乱暴な書き込みですよ。
私たちがどれ程の労力を消費して契約したと思っているんですか？
「購入者以外の人の勝手な憶測で違った話になっている」
じゃああなたは真実が解るのですか？

改築時の減床面積分は確実に資産価値が吹き飛んだということでしょうね。売るときはこの分織り込んでしか売れないでしょう。

>75さん

このスレッド(MV住民版)は誰でも見れる環境ですが、今までのレスを拝見すると、将来住む住民として、建設的に話をされている方がほとんどのようです。
あなたの内容のレスは、今回起きている問題の当事者が発言したと勘違いされる可能性があります。
建設的なレスを宜しくお願いします。

このマンションは育ってきている我が子のようなものです。今更、別を捜すと言っても、心情的にかなりハードルがきついです。気になるのは、条例改正前後で売主の責任が変るのかということ。当方は条例改正前に購入しています。であれば、重説の際に説明しなかったという売主の落ち度は成り立ちません。

入居を楽しみにしていたのに残念です。

契約を解除する場合、手付けの1割は当然返ってくるものとして、
コンセントの増設や、ダウンライトの設置など、
内装に手を加えた部分はどうなるのでしょうか？

買い主都合で契約解除の場合は、
その分の金額が返ってこないことは勿論ですが、
元に戻すのも買い主負担で工事しなければならないはずです。

物件にはケチがついてしまったので、契約解除の方向で検討中です。

購入者です。
先日、久々に建設地に行きましたが、結構出来上がってきましたね。
南側から見ると城のようで圧巻でした。

今回の件は、売主の条例改正の認識不足？(把握していたかも？)による販売時の重要事項告知不備によって、このような不愉快な思いをしなければならなくなりました。余計な労力が増えそうですが、その分、思い入れも増す気がします。
購入者の皆様、少しでもリスクを回避・軽減出来るよう、情報共有できれば
と思います。

数十年後の立替時、または、転売時に少なからず影響することは確実でしょう。但し、今月中旬に行われる説明会が行われていないこともあり、詳細がわからない(どのくらい影響するか？）ので、まずは説明会で立替時・転売時の影響を把握したいと思っています。

説明会では、
①立替時、または、転売時にどのくらい影響するか
②契約を解除する場合、または、契約を解除しない場合の契約者への売主の保証策
（この保証策によって、売主の不備による、契約者への誠意が認識できると思います）

良い物件を買えて満足していたので、今後の売主さんの対応を見守りたいと思います。

また、今回の問題に対して、このスレッドを活用して、売主からの通知から早いタイミングで契約者同士のの情報共有が図られているので、今後も積極的に情報を共有していきたいと考えております。
但し、時期的には、ローン借り入れのためにいくつかの銀行に審査依頼したり、内装について調整したり、今回の問題の対応をしたりと色々と作業が多くなるので、効率的に進めていかなくてはと・・・・。

70です。

　契約者の方々でメーリングリストなり掲示板を作るべきだという
ご指摘がありましたが、いろいろ考えてみても、具体的な方法が見つかりません。

　当然ながら契約者同士での情報交換は現時点まではありませんし、
個人情報を持っているのは売主側で、買主側である我々は、その個人
情報を買主同士の情報交換のために開示して良いという許諾を与えて
いません。となると売主側からの情報提供はありえません。

　また、説明会の場でたまたま出会った初対面の人に自分の個人情報を教えるというのは、かなりリスクがあるかと思います。同じ部屋に入ることもないようですし。

　となると、せっかくあるこの場を使用させていただくのが、良い方法、現実的かと思いますが、いかがでしょうか。

　皆さんの疑問はいくつかの点に集約されるかと思いますので、
説明会で質問したいと思います。
また、私も法律については素人ですので、説明会の前に弁護士に相談してから臨みたいと思います。

　誰が見ているかわからないといっても、事実を書き込むことには問題ないと思いますので。

個人情報開示ではなく　例えばメールアドレス〔仮のフリーアドレスとか）
だけに限定すれば良いのでは？　名前他情報は全く不用ですから。
説明会に行った際に　何人かで声をかけあってみて一部でもいいので
固まりを作ったほうが良いでしょう。

70です。
たびたびすみません。

　説明会の開催形式からして、そこに複数の購入者が集まらないと思うのですが。
現在予定されているのは、計6日間。以前のどなたかの書き込みが正しいと仮定すれば、全世帯の3割で約70世帯。とすると約10世帯/dayでしかも午前10時から午後6時の8時間で、開始と終了時間はまちまちです。
擦れ違うことすら少ないように思えるのです。

　当然ながらフリーのメールアドレスにしても、会わないのであれば、どうしようもないということです。
良いアイデアがあれば、ご提案ください。

82さん。

メ-リングリスト難しいですね。
それに契約者の何割くらいの方がこのスレッドを覘いているかですね？

モデルル-ムも１０月８日でクロ−ズになるそうです。
そうなると益々契約者同士の直接の情報交換のチャンスも無くなってしまいそうです。

住民限定の情報交換会　集会日を別途設けては？
そのくらいの通知は説明会時でも　してくれるのでは＿？
もしくはこのスレの契約だけでも数人は集まりますよね。
ただし参加する際には　契約書とか証明書を見せること。
住民限定にしたいので。

住民限定の情報交換会　集会日を別途設けては？
そのくらいの通知は説明会時でも　してくれるのでは＿？
もしくはこのスレの契約だけでも数人は集まりますよね。
ただし参加する際には　契約書とか証明書を見せること。
住民限定にしたいので。私　住民その１

いずれ転売も有りと思って契約しました。

既存不適格物件を売却する場合、買主の銀行融資が非常に難しいと
何かで読んだ記憶があります。

事実だとしたら価格の目減りとの２重リスクですよね？

どなたか詳しい方ご教授宜しくお願いします。

ここを見送った者ですが、条例改正（当時は改正予定）については私は認識していましたので、
「条例が予定通り改正された場合、既存不適格物件になるということですか？」と確認したところ、
ちゃんと認めていたと記憶しています。
なので、条例改正を知らなかった、ということはないだろうと思います。
私は契約しなかったので重説の内容は知りませんが、
当然説明されているのだと思ってました。

ちなみに改築時の減床面積分というのは、どのくらいなのでしょう。

皆さん
建て替えの方法についても充分に説明も受けたいと思います。　すでに出来た建物を完全に崩して建て直すのか、すでに出来た建物の壁を強め、分厚くするのかどっちかを知りたいです。　いずれにしても当然に入居時期がかなり遅くなるはずですね。

本当の契約者の皆さん、
このスレで、上のように契約した以外の人の話が推定に基づいていて
ズレを感じますね。　
説明会の日にちを合わせるとかして
簡単な契約者同士の相談会できるといいですね。たった数人でもいいと思うので。少しでも購入者限定の情報交換の場があると
役に立つと思いますし。
どうせこのスレを見てる本当の契約者はほんの数名ですし
集まることも可能なのでは？

契約者の皆様

はじめまして。
本件が発覚してからかなり気が滅入っている契約者の一人です。

MVRを検討していたころに悩んだ他の物件は遠い昔に完売済みですし
またモデルルームめぐりからとなると結構気が重く、
契約解除するかどうか、また契約解除したとしてこのまま賃貸暮らしを続けるか別の物件を探すか悩んでおります。

さて、改めて売買契約書を見直してみましたところ、
契約解除に至った場合、下記のどちらの条項が適応されるのか疑問に思っております。

第2条　（手付金）
・・・・略・・・・
売主は手付金を買主に返還し、かつ同額の金員を提供することにより各々契約を解除することができます。

第22条　（違約金）
・・・・略・・・・
売主は買主に対し受領済みの金員を返還し、かつ売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとします。

どなたかご教授いただければ幸いです。

とはいえ個人的にはMVRに住みたいという気持ちはまだあり、資産価値減少分を何らかの形で補填していただけるのであれば契約解除は避けたいところなのですが、正直夫婦間でも意見がまとまっていないのが現状です。

いずれにせよ今後の鹿島の対応によって自分たちの決断の方向も見えてくるとおもいます。

掲示版の書込みの無料アドバイスを探すより
きちんと専門家に相談しましょう。
誰も相談する人がいないなんてさびしいですね。
この書込みでは　何処の誰かも特定できないし、
だれも何の責任も負えません。

購入者ではありませんが、売買契約を解除した経験があり、
他人事とは思えない出来事なので、投稿させていただきます。

この板にあるように条例の改正後に、事実を告げずに契約を
成立させたのであれば、売主側は重要事項説明義務を怠っており、
明らかに宅建業法違反となります。
その場合買主側から契約解除を申し出れば、
手付金の倍返しはしてもらえます。
また、既に支払ったオプション代金の返還も当然ですし、
間取り等の変更についても基本プランへ戻す費用を
負担する必要はありません。
要するに、契約前に今回のような既存不適格物件だと知っていたら、
契約しなかったわけですから交渉次第では
慰謝料も要求できると思います。
鹿島というスーパー大手がこのような幼稚なことをやるとは驚きですが、
相手が大きいだけに交渉すれば補償はしてもらえるでしょう。
しかし、不動産のプロと交渉するわけですから
一筋縄ではいかないと思います。
私の場合は、知り合いの弁護士に依頼し、交渉は全て代理で行いました。

建替えのとき同種同規模の建物が建てられないということは、
今後法律が変わらない限りは一戸あたりの占有面積を減らすか、
戸数を減らすかのどちらかとなります。
マンションの建替えは数十年後でしょうが、
中高年の方で終の棲家と思って買われた方はともかく、
いずれ住み替えをと思っていらっしゃる方は
良く考えたほうがいいと思います。
マンションの建替えは老朽化だけではありません。
大地震などによる一部損壊の場合でも改築の
建築確認がおりないかもしれません。
既存不適格物件は資産価値の減少は勿論、
購入者が借入し難いので売却時に不利だと聞いたことがあります。

マンション価格が高騰し、都心物件が少なくなっている現在、
苦渋の選択だと思います。
私自身もこの物件について関心を持ち、
モデルルームも見て感動いたしました。
皆さんの評価も非常に高く、心は動きましたが、
希望の広さを手に入れるには予算不足で諦めました。
鹿島が総力を挙げて建設しているでしょうから、
物件自体は良いものだと思いますので、
諦め切れない方は粘り強く値引き交渉してみたらいかがでしょうか。

＞92さん。契約者の皆様。

私も悩んだあげく担当の営業に電話で単刀直入に質問しました。

結論から言うと売主側は、

契約解除の場合-手付金の返還（第２条でも第２２条でも有りません。）
契約続行の場合-重要事項に今回の件を付け加える。

全ては説明会でお話します。とのことです。

以上のこと、私の聞き違い、又は、勘違いであって欲しいとひたすら願っております。

契約者の皆様、この件に就きまして早急に各営業担当に問い合わせて頂けませんか？

高台というより、ここは単なる崖だよ　的な
書き込みは前からありましたね。

今となって思えば、彼は満更間違いではなかったのか。
おまけに、暗渠の目黒川沿いではなぁ。
まぁ、値段なりの物件ということですか、、、、、*sigh*

チャンスと捉えることもできないでしょうか。

正直、駅前タワーを知った時は、ちょっと早まったかなとも思いました。
崖下出口へのエレーベータ１機というのも、混雑する時間帯は不安です。

あと１年なら待てそうなので、物件の内容にもよりますが、
乗り換えようと思っております。

既存のマンションもこれから出来る「斜面地のマンション」も全てこの適用を受ける訳ですから、このマンションだけが顕著に資産価値が下落する心配は不要なのでは？？　高台のマンションなんて斜面地にあること多いでしょ。結局は平地にあるマンションが一番得ということか。

ただこのマンションを契約した時点では、
斜面地のマンションであることのデメリットを勘案していない価格で契約したのですから、
やはり今後建てられるマンションよりは、下落幅は大きい。
たとえば20年後、建て替えも視野に入れるような時期には、
減面積のことを考えると、やはり買い手は手を出しにくいのでは。

①昨年7月末の重要事項説明会に参加したのですが、その時点で鹿島は、世田谷区から改正する旨の連絡を受けていたのでしょうか？

②改正のあった昨年10月時点で我々に連絡しなかったことが、どの程度のペナルティーに相当するのでしょう？