マスタービューレジデンス 住民限定版

私たちは普通に住むことを目的として契約しているので、
・契約解除なら手付金返還と違約金の支払い
を売主が同意する場合にかぎり、減面積分の資産減を問わず、契約する、
という結論に大筋なりました。
つまり売主が自らの過失を認めるなら、それを不問にし契約する。
そしてその場合、金券は受け取らず、物件価格の20万円の値引きなら受ける。
というものです。

301さん

　契約者の一人として質問です。

>私たちは

　この『私たち』は何を意味しているのでしょうか？

それから、

>普通に住むことを目的として契約している

　これは私も同様なのですが、もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか。
契約解除の場合と継続の場合の差が、あまりにも大きいと思えるのですが。

すみません。言葉足らずでした。
「私たち」は私たち家族という意味です。

>契約解除の場合と継続の場合の差が、あまりにも大きいと思えるのですが。
相手が非を認めたら、私たちはそれを問わない、ということです。
それと、本当に契約を解除したい人にとっても、そのほうがよいと思いますので。

サーフィンの碓井さんのコラムで
「お詫び：
このコラム１０７号「２００６年の最優秀マンションは…」に於いて世田谷区の条例で「既存不適格建物」になる事を調査せずに「マスタービューレジデンス」を優秀マンションと評価してしまった不手際をお詫び致します。」
とあります。

碓井さんね。お詫びは言葉で簡単に言えますよ。もう物件評価するのをやめることをお薦めします。

余裕資金で購入したわけではない私は、普通に住みたいと思って契約続行を希望していますが、20万円の減額では納得がいきません。建替えはいつ起こっても不思議ではないのです（今までに経験したことがない大地震など）。加えて、相手の出方が最も納得いきません。非を認めるのも遅すぎる。確信犯としか言いようがない。あやまって済むのであれば、契約書の意味がありません。法律も裁判もこの世に必要ありません。

碓井さんだって個々の自治体の条例改正までは調べることは出来ません。却ってその後きちんと謝罪していらっしゃるので真摯な態度と言えるでしょう。
問題は全て売主側にあります。

鹿島ブランド、二度と出ない理想の地を打ち出して高額マンションを販売したのに、ブランドは失墜です。

困窮して自ら作った理想の製図まで変えれば大丈夫ですなどといってしまう始末。（サウスエントランスの削除）

クズという言葉に敏感に反応しちゃいます。
他スレで既存不適格＝クズマンションとの論調が多いので。。

碓井さんも神では無いということですよ。

308以下さん

ほっときましょう。
買えない人の妬みです。

＞＞鹿島側のほうが「あ〜あやっちゃったね。重要事項にどさくさにまぎれて書いとけばよかったのに」と同情します。


主語を省略しているのに、「鹿島側のほう“が”」とするのは誤り。（307さんが）「鹿島側のほう“に”」同情します、としなければなりません。加えて、「○○側のほう」は重複表現ですのでこれも直しておきましょうね。

307さんの文章は変かもしれないけど、論旨はあながち的外れとはいえない。

　あと、契約者は被害者と思っているようだが、契約を履行して入居した後は、
周辺住民に対して加害者となり得るということをお忘れなく。

おまけ：既存不適格を承知の上で見学に行った物件でのエピソード
　『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という
価値ある物件です』だって。これで、もう説明したことになってしまうのでし
ょう。売主も慈善活動をしてるわけではないのだから、売るためにはなんでも
ありと知るべし。それに対抗して、自分を守れるのは知識という力だけ。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=9450

現在、海外に在住しているものです。物件が気に入り、子供も連れ、家族皆で一時帰国して購入しました。今回の問題は非常に残念ですし、問題視しております。しかし、専門知識が無く、対応に苦慮しております。（故に判を押しておりません。。）この掲示板の情報は非常に参考になるのですが、今後、会合が情報収集の中心となると、海外からの参加は難しいため、情報収集手段がなくなってしまいます。皆さんと連絡をとれるよい方法はないでしょうか？

＞307さんの文章は変かもしれないけど、論旨はあながち的外れとはいえない。

そうですか？

＞契約を履行して入居した後は、周辺住民に対して加害者となり得るということをお忘れなく。

ご指摘は有り難いですがどういう意味ですか？何の加害者？

＞『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という価値ある物件です』だって。これで、もう説明したことになってしまうのでしょう。

これで説明したことには絶対にならないと思いますよ。住民板なので、通りすがりの方の、あまり意味の無いコメントはもう結構ですよ。

すみません。補足ですが、上記318は315さんへの返答です。

317さんへ

　方法はあると思います。

日本にいる知人に、売買契約書、本人確認が出来る身分証明書（と、知人への委任状）をPDFで送付し、それらと共にあなたのメールアドレス書いたメモを知人が会合の集合場所に持参すれば良いのではないでしょうか。

これでメールリストに入ることは可能かと思いますが。

契約者Aさん

明日6日（土）夜6時からの会合に予定どおり2名にて参加させていただきます。MVR封筒、契約書原本、身分証明書を持参の上、オレンジポート内フロアー中心付近にてお待ちしております。よろしくお願い致します。

318さん　　全く同感です。

でも、この営業トークには絶句です。↓物件のデメリットやリスクさえもメリット風に語る・・・。

＞『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という価値ある物件です』

そう言えば、「ここは確かな物件ですか？」と質問した時、購入したのは、もう一年以上も前ですが、担当営業マンは言葉に詰っていた。今から思えば、彼は全て知っていて販売していたと思います。あー、また腹がたってきた！

私はこんなことになった後鹿島に、「考えようによっては二度と建てることが出来ない希少価値のある物件になった」といわれましたよ？絶句です。当然価値も下がらないとのこと。

鹿島さん、勘弁してくださいよ。まあ、イベントリスク（崖崩れとかね）がないとして、50年程度の定借地物件と同様の価値でしょうか。大規模修繕は15年程度でくるしね。

立替でなく大規模修繕であれば容積率関係ないですからね。
でも、地震が起きてもここは大丈夫とか、１００年住めるとかいい加減なことばかり！

＞『条例が変わってこの近辺はでは二度と建てることができない希少性という価値ある物件です』

こうでも言わないと、売れないでしょ。彼等は売ることが仕事ですから。

323さん

で、押印されたのですか？
私は押してません。６日の会合に初めて出てみようかと思っています。

３２３です。
当然押印しませんよ。
鹿島の対応待ちです。

販売するときに使う常套句ならいいですが、契約者へのフォローに使うなんてびっくりです。

契約者Ａです。

昨晩飲み過ぎてしまい確認連絡が当日になって申し訳ありません。

本日１０／６（土）１８：００集合にて、予定通り会合を開催致します。

２８１さん、３２１さんはじめ、これまで参加できなかった契約者の方でこの会合の趣旨にご賛同頂ける方には是非ご参加頂ければと思います。

　集合場所：　池尻大橋駅西口の地下一階、PRONTOと本屋・文房具屋のある
　　　　　　　「オレンジポート」内（真ん中のフロアあたり）

　持ち物：　MVRの封筒（互いに関係者であることを発見するための目印として）
　　　　　　売買契約書原本と身分証明書（購入者であることの確認用）

１８：１０には打ち合わせ会場に向かいますので、ご承知おきください。当日突然参加でもＯＫですので、是非多くのご参加を宜しくお願い致します。

＊＊＊＊＊

３１７さんへ：
３２０さんのご提案の方法が可能であれば、それがよいと思います。書類等はPDFなどでメールされても、FAX送信されてもよいと思います。一度参加頂ければE-Mailで毎日のように情報交換でき、メンバーの皆さんの考えや意見も共有できるようになりますので、判断・行動の指針ができると自分でも実感しております。

317です。320,329さん、ご提案、ありがとうございます。その方向で検討致します。

契約者Aさん、

本日の会合アレンジいただきまして誠にありがとうございました。正直なところ行く前はどれぐらい人数が集まるのか等少し不安もありましたが、いざ行ってみるとかなり大人数の方々が集まっていて非常に心強かったです。私はあまり貢献できませんでしたが、皆さんかなりいろいろと調査されていて、非常に有意義な内容で大変参考になりました。今後ともよろしくお願い致します。

まだ本会合に参加されていない方で対応に苦慮されている方がいらっしゃれば、本会合への参加を是非お勧めします。

契約者Aです。

本日１０／６の会合に出席された方、お疲れさまでした。

正直、今回は前回ほどの人数は集まらないだろうと思っていたのですが、前回を上回る大人数の方にご参集頂き、情報交換のみならずより進んだ意見交換ができましたこと、嬉しく思います。

毎回、参加される方々の冷静かつ真摯で前向きな姿勢に、幹事としては身の引き締まる思いです。

次回は１０／１４（日）１７：００〜　を予定しております。
集合場所や持参品は従来と同じです。１〜２日前に再確認のため書き込みさせて頂く予定です。

まだ参加されたことのない方は是非ご参加ください。（毎回殆どの方が初めての参加者です。）

また、３１７さんも示唆された方法で今回連絡がとれるようになりました。事情があって会合に参加できないがメンバーに加わりたいという方は、何らかの方法があるかと思いますので試しに掲示板に書いてみてください。

契約者A様

おせわになります。
次回参加させていただこうかと考えております。
実際に今までの会合はどのくらいの開催時間だったのでしょうか。
教えていただけると大変助かります。
よろしくおねがいいたします。

契約者Aです。

３３３さん

約２時間です。集合してからロスタイムもあるので、集合時間から２．５時間後に終了と思って頂ければよいかと思います。

宜しくお願い致します。

この掲示板をご覧の契約者の皆様へ

　契約者Ｂです。
（以前、私〔Ｂ〕が会議室を手配したという記述がありましたが、あれは別の方が手配してくださいましたので、私ではありません。）

　さて、前回、前々回の会合ですが、参加者の方が予想以上に多く、用意していた会場に入りきれないことがその場になって判明し、場所の確保、移動等に結構な時間を要し、参加の方々をお待たせする事態が生じました。

　次回参加を考えていらっしゃる方は、出来ればこの掲示板で参加の意思表示をしていただけると幹事さんも助かるかと思います。
かといって、このことによって『面倒そうだなあ』とか思われると本末転倒ですので、いきなりの参加も当然ありだと思います。

　また、３回の会合を経て、この掲示板への書き込みが随分減ってきました。意見を述べる場、集約できるリアルな環境が他に整ったことによるかと思いますが、まだ参加されていない契約者の方々へのお知らせの意味もこめて、この場は以前の通り活用していく方が良いかと思いますがいかがでしょうか。

　皆様の活発な意見交換を宜しくお願いします。

鹿島も次の和解案は、本気で提示してこないとまずいでしょうね。あんまりふざけた案だと、この掲示板で集まってる人だけでなく、保留をしている人ほぼ全員から訴えられると思いますよ。そうなれば結果的に鹿島の損害額は増え、会社の信用は本当に失墜しかねないでしょう。（自分の中では既に失墜していますが）ベトナムの橋崩落事故の件も含め、株価も下落しています。世論や契約者をこれ以上本気で怒らせるより、誠意ある対応をするべきでしょう。自分も含め、裁判なんて覚悟していますよ。資産価値下落分をしっかり査定するなども必要でしょうが、購入価格の10〜20%ぐらいは引いても良いと思いますよ。適当な案では間違いなく裁判になりますから。鹿島は裁判になったら結果がどうなるか分かってるはず。契約者は本気です。鹿島の関係者もこの掲示板も目を通してると思いますから書いておきますが。

22％の容積率超過。ならば１０％値引きするので解決しよう、じゃあ済まないと思う。
鹿島側の応対が酷い。
契約者全体を納得させたいのであれば、２０％値引き、解約するなら違約金として２０％払うべき。
それだけの間違ったことを自分達がやったことを考えたほうがいい。
裁判だけでなく、今回の件が明るみになったら信用失墜なのだから。

次回１０／１４（日）１７：００〜　1名で参加希望します。

私はもうかなり前に追加説明書に押印、送付済みの者です。

本欄で鹿島に対して非常に厳しいご意見を伺っておりますが、今般の鹿島の措置は、私なりに法的な面と経済合理性を考え合わせると、失当ではないと了解しております。

以下愚見です。ご参考まで。

まず何よりも、このマンションが将来立て替える時に容積率が削減されるということに付き、鹿島には責任はありません。これはもっぱら世田谷区の条例改正のなせる所です。

また、重要事項説明書には、『当マンション竣工時、竣工後、法令改正などにより、立替の際には引渡し時と同程度の規模のものは建築出来ない可能性のある』旨明記されています。本売買契約は元より何ら将来の容積率を保証するものではありません。この説明はこれを確認するものです。

問題は、売買契約の締結時に、鹿島が条例改正が既に行われているという事実を説明しなかったことです。これは重要な落ち度です。

但し、このことを以って、容積率削減による資産価値減少（程度の如何はあれ）を補填せよと鹿島に要求することは無理です。削減自体に鹿島の責任は無いのですから。

この重要事項説明の義務違反は、売主が責任を持って、売買契約をどのように見直すかにかかわるものです。

まず第一に、この事実を知らされていたら、契約をしなかったという人が出るでしょうから、合意の上解約をし、鹿島は手付金を返還し、さらに、無用な契約をしてしまった結果、買主が被った機会費用や損失を補償するということになります。そのような費用や損失は個人個人で異なるはずですが、買主の側から具体的に明示して、要求する必要がありましょう。これはかなり面倒なことなので、迷惑料のような形で何らか折り合いをつけるというのが現実的です。

次に、追加説明を了解して、そのまま契約に応じる人に対しては、法的には金銭などの支払いは不要と思いますが、重要事項の説明を漏らしたということに付き、謝意を示すべく、お詫び料の支払いは当然でしょう。

以上の他に、値引き乃至資産価値減少の補填を行わない限り、契約の履行（残金の支払いと物件引渡し）に応じないという人がありましょう。このような補填をを行うことは、法的な責任の無い以上、鹿島としては自らのコンプライアンスのうえで出来ないことです。加えて、かかる主張は結局は、それを知らされていたら契約をしなかったであろうというに等しいものです。

この場合にどのような解決がありうるのかというと、、手付金の倍返しを考える方は多いと思います。合意解約プラス迷惑料という位であれば、手付け倍返しの方がよいという人が多いでしょうから、最終的にはこれが争点になるのでしょう。ただし、手付け倍返しにつき、私の場合は、経済的な合理性は無いと思っております。つまり、代金の10％増しでもっとよい物件が買えるかとなると、私の場合は全く不可能と判断しております。合理性があると思われる方はそれを追及することになるのでしょう。

また、本件の説明遺漏が売買契約の違約に当たるので、20％の違約金を支払えという考え方には私は無理があると思います。鹿島は契約通りの物件を引渡すということにおいては何ら変更を行っておりません（契約には将来の容積率の保証は含まないので）。但し、これは裁判をすれば認められるのかもしれません。可能性は大変に低いと判断します。

なお、合意解約の場合の『迷惑料』１百万円、追認・契約続行の場合の『お詫び料』２０万円は、人により評価はありましょうが、私は相場であろうかと思います。

以上とても理不尽に聞こえるかもしれません。私は、客観的にとか法的に鹿島が正しいなどと主張する積もりは全くありません。買い手には法的な保護を受ける権利があります。けれども大企業にも、相応の法的な保護を受ける権利はあります。

争うべきは争えばよいのです。大事なことは帰結がどうなるのか冷静に見通し、かつ、争うことに経済合理性があるかどうかを考慮することです。その場合に、個々人でいろいろな判断が最終的にはありましょう。成算があれば、泣き寝入り無用です。以上考えた上で、私は鹿島の措置に不満はありません。

なお、少なからぬ方が法律家の意見を聞いてみると仰っていましたが、買主にとり、とても有利だとか、為になるという意見があったのでしょうか。そういうものがあれば、これを共有されるのはよいことと思います。

妄言、理解不足、事実解釈の誤りがあればお詫びします。

339さん、冷静かつ論理的なご意見と思います。

一点だけ、重要事項説明書に「当マンション竣工時、竣工後、・・・」との記載がありますが、今回の件はそれにあたりますでしょうか？
当方はあたらないと理解します。

以上

399さん

今回の件を、鹿島の提案どおりでご納得された事については、非常に良かったと思います。しかし、わたしは今回の件を全く納得するつもりはありません。

＞このマンションが将来立て替える時に容積率が削減されるということに付き、鹿島には責任はありません。

とありますが、プロが条例改正に気づかなく説明が遅れたことは、あなたが考えられているより問題でしょう。また、崖地に厳しい条例が近い将来かかる事を、プロは常識的に知っていたようで、それを知らなかったとは非常に考え難いようです。その証拠のひとつは、この件がおきて調べましたが、ずっと前から世田谷区で決まっています。鹿島がこれを知らなかった筈は無いでしょう。世田谷区のホームページには「この条例は、平成１７年７月１日から施行する」となっていますよ。

http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/03_kenchiku/sham...

これを知っていたのなら、容積率限界一杯の建物を建てないで、条例改正後も問題ない建物を建てることが出来たはず。これを知っていても、鹿島に責任が無かったと言えますか？これはものすごい責任と考えています。重要事項説明を怠り、鹿島が行政処分を受ける。この意味をもっと考えて欲しいですね。＞また、本件の説明遺漏が売買契約の違約に当たるので、20％の違約金を支払えという考え方には私は無理があると思います。鹿島は契約通りの物件を引渡すということにおいては何ら変更を行っておりません（契約には将来の容積率の保証は含まないので）

本当にそう思われていますか？鹿島も建物に対しての価格なので、値引きはしないといっていました。しかし、私はマンション購入というものは、周辺環境、立地やイメージ等様々な要素が絡んでいると思います。近くにお墓や刑務所、高速道路などがあった場合は、やはり少し値段下げて売ると思いますよ。それが常識ですよ。既存不適格となった場合、転売時に大幅なマイナスポイントになるのも、不動産業界では当たり前のことです。転売時、大幅な資産価値の下落は避けられません。


大きな買い物ですよ。大事なお金ですから、当然納得して購入したいですよね。納得できないからみさなん団結して、大きな買い物を納得出来るように頑張ってます。とても理解できる行動だと私は考えています。

399さんは、人それぞれ色々な意見があると言う事をおっしゃりたいと言う事は理解できました。鹿島の対応に納得された方の意見としては参考になります。

>339さん

ご自身が納得されるのは自由ですので結構です。
しかし、このような不特定多数の人間が縦覧できる掲示板にて、誤った考えを披露することは返って迷惑です。

340さんも仰っていますが、竣工は平成20年1月です。よって平成20年1月時点もしくはそれ以降は保証出来ないということで、現在あるいは契約時は全くカバーされていません。

また重要事項説明に既存不適格である旨を記載していなかった点、それ自体が宅建業法違反である点を、鹿島自身も認めています。

341さんの仰る通り、物件価格は建物の価値のみが反映されている訳ではありません。既存不適格を好んで購入する方はいませんので、その事実自体が価値の減額要因です。

その他にも突っ込みどころは多々ありますが、納得されたはずの339さんが鹿島を擁護するかのような発言に何の意味があるのでしょうか。
鹿島は日本を代表するスーパーゼネコンでありますので、本件で最終的に折り合いがついた「値引き」なり「契約解除に伴う負担金」なり、個別対応することはないでしょう。つまり全戸に同一条件が開示されます。その際に339さんは当然辞退されるわけですね。

>『当マンション竣工時、竣工後、法令改正などにより、立替の際には引渡し時と同程度の規模のものは建築出来ない可能性のある』

容積率の変更は、「竣工時、竣工後」ではなく、契約前、竣工前ですから、
>>339さんのおっしゃっていることは、ちょっと事実誤認というか、事実の歪曲では。

>339さん
この時期に、この内容、鹿島関係者さんですな。
(情報操作で良く使う手法ですが、今回は見えすぎです(笑)）
ということは質問回答書・新条件は、既に発送され、予定通り週末にはこちらに到着するようですな。
また339さんの内容で、鹿島さんのスタンスを把握出来ました。

私は、納得できる回答が得られそうもありませんし、物件にケチがつきましたし、転売時のリスクも想定されますし、今回の件を知っている方は、余程の低価格ではないと買ってくれそうもないですし・・・・。
これ以上、無駄な時間・労力をかけるメリットもありませんので、代理人を通じて契約解除をしようと思います。
現状、契約解除した方が、コスト的なメリットは高いですし。

鹿島さん、自業自得ですな。
以上。

>339

条例施行時期についての誤解（？）はともかく、「当マンション竣工時、竣工後、・・・」というのは一般論として記載される定型的なものです。過去に私が契約した２物件の重説にも書いてありますよ。今回は区条例という特異条件です。当然、MVR固有の条件ですから、改めて重説に記載しなければなりません。敷地内に都市計画道路の線引きがされている場合に、「当該計画のため、将来その分を逸失し既存不適格物件になる可能性があること」が別途、特記事項として記載されているのと同様です。常識の範囲内です。

まあ普通に重説違反契約でしょうから、売主の通常取るべき行動は売主事由の解約を申し出て手付け倍返しか、違約金支払いかのどちらかではないかと。契約続行の場合は、同等の割引ないしオプションが相当でしょうか。それを、売主に都合のよい条件提示しかしない顧客軽視の措置は「失当」そのものですよ。だから皆さんお怒りなのでしょう。

条例施行時期やコンプライアンス違背の解釈についても、論理的な反証というよりは、賢明な多くの買主が正当な行動を取っているのを目の当たりにして焦り、「自分は間違っていない。損をしていない」と言い聞かせるための記述に見えますが。お気持ちは分かりますが、無理がありますね。

私なら、過失で説明義務違反をしてしまったのは仕方ないとしても、こんな姑息なやり方で顧客を誤魔化そうとしている売主なぞ信用できませんが。もっとも、この「過失」自体があり得ませんがね。何をか言わんや。今後問題が生じても、誠意が期待できるでしょうか。

横から失礼しました。ここに集う多くの方には関係ないとは思いますが、ちょっとあんまりだと思ったもので。

>339

教えてください。

>>問題は、売買契約の締結時に、鹿島が条例改正が既に行われている
>>という事実を説明しなかったことです。これは重要な落ち度です。

というのは、宅建業法違反に該当するのですよね？
もしそうであれば、いかなる根拠で、

>>また、本件の説明遺漏が売買契約の違約に当たるので、20％の違約金を
>>支払えという考え方には私は無理があると思います。

となるのでしょうか？
もしそうなら、個別契約が法律より優先するのですか？

後学のために、づっと読ませて頂いていましたが、場合によっては、非常に問題のある内容であると思い、344さんに引き続き出てきてしまった次第。本当の契約者の方、申し訳ありませんでした。

業界大手の鹿○といってもそこに働く人間は別にたいしたことないからね・・・
あなたがたの周りの人間でクリエイティブクラスとよべるデベの人間なんている？いないでしょ
購入者には医者、弁護士、会計士、経営コンサルタント、外資金融、etcのクリエイティブクラスの方達がたくさんいて、そういう方達から見れば鹿○の対応はなんとも愚かに映ることでしょう
しょせん普通のサラリーマン社員が考えられる対応の限界がこの程度だということだね

>>345さん

売主の重要事項説明義務違反は明確な事実です。しかしながら、地下室
マンションを規制する条例は世田谷区に限ったものでなく、規制が強化
される方向で自治体が対応しているのも周知の事実です。

従って、地上○階地下×階といったマンションが将来、既存不適格とな
るリスクは購入者も把握し、契約前にその可能性を考慮すべきで、それ
を全くせずに契約してしまった購入者側も無過失とは言い切れないと思
います。手付倍返しを求めて裁判となったときには、過失割合によって
相殺されるのが落ちではないでしょうか。

1歩前進はしましたが、到底納得はできません。

＞348

消費者はプロではありません。
そのために重要事項説明が売主に義務付けられているのです。

「既存不適格」になるリスクに関しては、売主がリスク喚起をした上で、初めて消費者に判断する自己責任が生じるのです。

仮に業者があなたのような考えで裁判に望めば、100％負けます。