アーデル大塚　Ｃ-Square

まだ、情報が出回っていないんでは

ちょうどグローリアタワー巣鴨でしたっけ？あの裏側ですね。
かなり横に長い感じのマンションになりそうですね。
あの近辺は巣鴨のとげぬき地蔵商店街もスーパーもあるし、
買い物には何の不自由もないですね。
HP見ると大塚駅〜となっていますが、巣鴨の方が近いんじゃないかな？

大塚では、大京の大規模、グランフォートが竣工前に完売したから
勢い付いているのでしょうね。
大塚駅からは、けっこう遠いんですね。

大塚駅も巣鴨駅もどっちも同じくらいですよ！
ただ巣鴨の場合商店街をずっと通れば近く感じるんです。
おばあちゃん達が邪魔かもしれませんが(;^_^A アセアセ・・・
ただあまり聞いた事のない施行や売り主なのでよく分からない。

今日家の方に資料が届きました！
間取りを見ましたが正直微妙です！
バルコニーが狭い。洗濯物干せるのか？

ライトグリーンと赤の組み合わせって…
建物のカラーリングでなくても普通はあまり好まれない取り合わせだと思うんですけど。
少なくとも、赤の外壁部分の部屋には住みたくないなぁ…。
いや、ライトグリーンもやっぱやだな

ちなみに価格はもう出ましたか？？

昨日モデルルーム行ってきました！
70平米で4200万〜って感じですね。
日常生活で不便さは感じないでしょうね。
モデルルームの作りも感じは悪くなかったですよ。

駅からの距離と立地を考えると坪単価198万円〜　というのは
大塚の相場から見ると安めですね。
物件の平均的には坪/220万円くらいの感覚でしょうか。

やはりそれは施工会社や売主がメジャーじゃないからじゃないですか？
（株）フォーユーって大丈夫ですか？前田建設？あまり聞いたことありません

確かに上々。
ゼネコンの談合なんかあると
必ず出てくるよね。

そうだったんですか？すいません。それは無知でした。
ところで（株）フォーユーって売主はどうですか？

100㎡でいくらくらいでしょうか？
住むには、よさそうですね。

確か6000万〜7000万だったような

南向きは事業協力者が占めて、一般には西向きばかり、そのうえバルコニーはチッチャイ。
価格はたしかに低めだけど、隣のセコムと比較するとどうなのかな。
あちらはタワーだから、好みがあるだろうけど。
竣工が来年だと、間違いなく金利も上がっているよ。

モデルルーム見たけどほとんどが東向きじゃない？
南向きの部屋なんてほんの一部しかなかったような
生活環境は良さそうですね。何でもありますから。
セコムは高すぎ

>セコムは高すぎ

はぁ？誰が見ても安いよ。

高すぎとか言う人は、中古マンションにした方が良いね。

あの周辺の平均水準をよく調べたら？

ここのアーデル大塚も安いけどね

大塚っていうけど、西巣鴨だよ。
価格はともかく、色の配色が・・・
デザイナーのセンスを疑う。ホテルじゃないんだから。

ファミリータイプも多い116戸に対して駐車場27台（地権者除くと20台）
駐車場設置率17％なんて、デベはいったい何を考えているんだろう。
この立地なら最低でも30％、普通は50％以上確保するのが普通ではないですか。
駐車場不足は、近隣の月極でカバーできるんだろうか。

事業協力者のいるマンションは好きになれません。

◎・・・価格（ただし金利は上昇傾向）

○・・・周辺環境

△・・・外観デザイン

△・・・事業主（デベロッパー）のネームバリュー

△・・・間取り

△・・・管理体制−コンシエルジュは必要なのか？

×・・・駐車場

大塚というよりも都営三田線、というより都電が最寄りになるよね。巣鴨駅まで歩くと汗かきます。
大塚の負のイメージでないところがこの立地(西巣鴨)であるけど、
どうしてもデベは山手線を意識したがっている様子。このあたりなら坪200万前後以上は
設定しにくいけど、南が地権者で占められるとなると、その他の向きなら坪190万前後が妥当のようです。
駐車場の問題や地権者がらみでの問題がマイナスならば隣のセコムの方がいいかなとも思えてきますね。
他のことには目を瞑り、この土地が好きかどうかと価格が全てに優先するという展開の物件なのでしょうか。
間取りなどがどう出てくるか、それを見てから考えましょうか。

山手線最安値圏田端〜上野間も今はかなり高いですよ

北大塚にリクルートコスモスのマンションも出来るみたいですね。
南大塚には、財閥デベの中規模マンションの計画もあるようです。

南大塚には、財閥デベ?どこですかね？

大塚地区に財閥系デベのマンションなんて過去もありましたか
三井、三菱、住友、野村の手がけたまんしょんありましたっけ。
文京区ではたくさんありますけど、大塚ではニーズがあるのかな？

文京区大塚にちかい南大塚ならニーズあるんじゃない？

文京区に近い南大塚は完全に住宅地ですよ、マンション用地
なんて、残ってましたっけ？
新大塚の駅前も、マンションだらけで空き地は見当たらないよ。

空き地はなさそうだけど、ニーズがあるかって話だからさ。
空き地があれば財閥系のマンションのニーズはあるんじゃないって話。

マンションとショッピングセンターらしいですよ。
グランフォート青淵閣のスレで以前話題になっていました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44505/

やはり北大塚と南大塚とでは値段が違いますよね？
アーデルCは北大塚を越して、西巣鴨ですからね。

北大塚と南大塚路線価で20〜30％違うね。

まあ、山手線の内と外の差だね。
たいして住環境は変わらんけどね

>44
南大塚の地元の人に言わせると、戸建ての雰囲気も住民層も違うと
思い込んでいます。
確かに風俗店関係は、南大塚にはありません。
これは地元民の思い込みでマンション族に関しては、
南大塚も北大塚も変わらないでしょう。
地価が違うのは、山手線の外と内ということでしょう。

近くにリクルートコスモスの、コスモレジアが販売されていますね
販売ターゲットが、競合するのではと思います。

大塚駅は低地だけど、西巣鴨はまぁ中間の丘でしょうか（高台は駒込、田端の各高台）。低地に比べ高台では古墳、遺跡も出土するなど、昔の人の足跡もあり、地盤が強固だとおもいます。ここのマンションもN60っていう強い地盤だとサイトで見た。古来からの立地としては良好でしょう。
少し路地に入っているから、排気ガス等の臭さは大丈夫だと思う。４の日に巣鴨に行った時、建設現場を見たから。どんな人が入居するんだろう〜。デザインも斬新だから、街中では完成したら注目されそう。店が多いから便利な隣接商業地域って感じだね。

大塚駅は低地というイメージですが実は違います、海抜20ｍ以上あるんです。
豊島区は神田川沿いの海抜8ｍ〜35ｍまであるそうなので中間といったところです。
文京区の本郷台地は海抜20ｍ程度らしいですから、文京区なら高台ですよ。

セコムのマンションは、堅実に販売されつつある模様。
リクルートコスモスのマンションの売れ行きにも注目ですね！

セコムってまだ完売してないのかよ〜やばくね〜か？

セコムはタワーなのに、低層階から売れているもよう

セコムの竣工は、まだまだ３ヵ月後だぜ〜！

セコムは、都心周辺では駅遠物件になるからね。
間取りを見ていると、販売ターゲットが一般大衆だとわかります。

西巣鴨駅徒歩４分のセコムマンションが、駅遠物件？？！！
アーデル大塚は大塚駅、徒歩１２分とありますが。

ＪＲと地下鉄は、発展度と利便性がぜんぜん違うんだと思うんだけど。
路線価を見れば、その価値の違いがよくわかりますよ。

すいません。
大塚駅、徒歩１２分っていうのは
駅遠物件ではないのでしょうか

要するに、セコムのマンションもココも、駅から遠い物件てことなんだろ。
セコムは西巣鴨徒歩４分、ココは西巣鴨徒歩５分だけど
地下鉄は、発展度と利便性とやらが違うから、考慮するなってことらしい。
よくわからんが。
で、No53〜No55を読み直すと、セコムは駅遠物件、ここのアーデル大塚は駅近物件
って言いたげに解釈できる。紛らわしい、わけわからん。

セコムやアーデルの立地って、確かにJR駅から近くないね。
でも昔からの町で犯罪とか治安っていう点では庚申塚は少ないようだよ。
23区内の犯罪マップを先日、本駒込の物件を見に行ったおり見た。
本駒込をすすめられつつ、目は他の地域もみていた。
豊島区は犯罪が多く表示されていたが、
犯罪少ないエリアがあった。
それが庚申塚だったよ。
日暮里の再開発で、そっちの物件見に行ったけど、駅から近くても、
なんか、中国語やハングル語が街中で飛び交っていて、
JR駅から近くても、建物が良くても、個人的にはあわない。
だから、駅が近いだけという判断より、周りの環境だと思うけどさぁ。

発展度とか利便性とか、小難しいことを言う奴に限って、田舎に住んでるものさ。
いいじゃないか、西巣鴨駅から近い物件、ということで。

>59
想像で言わない方がいいよ、田舎に住んでるわけないだろう。
山手線内の都心に住んでいて
そのありがたさ、利便性を享受しているから、わかることなんだよ。
小難しいと思えるのは、君と頭のレベルが違うだけ。

それにしても住民のレベルと、ここの掲示板のレベルは比例しているようだ。

自分のマンションの事は、大塚駅徒歩１２分でも
駅遠物件とは決して言わず、
隣接する競合マンションを駅遠物件と中傷する無神経、

たいしたレベルだよ。
俺とも頭のレベルが違いすぎるね。

このマンション、売り出したばかりなのに
住民がいるわけないよ。
まったく妄想ばかりしているね。
隣接マンションを駅遠なんて、批判していないのは
小学生でもわかると思うんだけど。

徒歩10分以内じゃなければ遠い範囲にあたるでしょ
まあ、山手線徒歩12分と都営三田線徒歩5分なら俺は前者を選びますがね

あっ、出る。

その、「ほぼ同じ」っていう常識を、認識できない人がいるので困るんだよ。
デベロッパーがせっせと自分で書き込んでいるんだろうけど。
売り出し中のマンションに本気で住人がいると思っているの、
６２のあんた・・・
住民というのは、購入者しようという人に対する一種のあてこすりだと思うのだが。
こんなところに出没していないで、もっと勉強したらどう？

もう一つ。

山手線徒歩１２分といっても、実際に歩けば判るけど、まず１５分程度かかるし、
私なら都営三田線徒歩５分をとりますね。
都営荒川線徒歩２分は、さすがに選びませんが。

＞セコムは、都心周辺では駅遠物件になるからね。
こういうお隣さんのマンションに対するコメントは関心しないね。
批判ととられても仕方がないんじゃないの？

すいません。再度お願いします。
大塚駅、徒歩１２分っていうのは
駅遠物件ではないのでしょうか

＞このマンション、売り出したばかりなのに
＞住民がいるわけないよ。
＞まったく妄想ばかりしているね。

はァ・・・（爆笑）
幼稚園以下の理解力しかない、おまえに言われるまでもないよ。
まったくおめでたいねえ。

このマンション、
地域住民の合意がとれなくて、着工が１年以上遅れたんだよ。

だから、比較的安く分譲できるんですね
近所のリクルートのマンションとは違いますね、部屋も四角だし。

地権者が多いのに、どうしてそんな事が起きる？適当なことを書くな！

地権者が多いのとと分譲価格とどういう関係があるの？
等価交換でしょう、意味わかるかな・・・

私は73ではないですが

地権者が多いのに、どうして
“地域住民の合意がとれなくて着工が１年以上遅れた”
なんて事が起きる？

ということでしょう、意味わかるかな・・・

地権者（土地所有者、借地人、借家人）は強力な法的居住権があるから
土地を手放そうとどうしようと、個人の勝手
有利な条件でなければ、土地を手放す理由がない。
地上げ業者の交渉が下手なら、交渉は長引き計画は遅れる。
業者は、地権者の土地がないとマンション計画自体が進まないから
当初は「土地を売っていただく」立場でしょう。

この土地、10年以上かけて地権者の合意をとってきたけど
どうしても真ん中の地権者の合意が得られず
これ以上期間を延ばせないとのことで
当初2棟に分かれての計画だったそうですよ。

ところが、そのとたんに真ん中の地権者が売却すると言ったので
急遽計画を1棟に変更したため着工が遅れたようです。

>77
地権者の方は、ご自分の居住権のこともあり真剣に各方面に相談するし
重要な場所であれば、周囲から入れ知恵されることもあるのでしょうね。
金利の安い時代だからできたのかもしれませんね。
もし2棟に分かれて計画されたら、容積率の関係で
もっと高い建物になったのかもしれませんね、
住民の利便性を考えると、１棟の方がよかったのかもしれません。

地区的には珍し大規模物件で、これからが楽しみですね。

このマンションのコミュニティルームって、ナンダかなあって感じ。利用率低いよ、きっと。それから屋上庭園も、庭園と呼ぶのは無理があるだろ。

確かに写真で見ると、少し豪華なカラオケボックスという感じで
狭そうですね。

販売は始まったばかりですが、投稿少ないですね人気がないのかな。
ＭＲはけっこう混んでいましたが・・・

間取りは、まあまあですがエレベターが2基しかないのは朝晩の混雑時に
問題有りだと思いました、2戸1とは言わないまでも
せめてもう1基は欲しいところです。

セコムの物件はすでに中古マンションのような感じがしますね
外見のデザインって重要ですよ！このマンションは奇抜だからね
正直微妙〜生活環境としては抜群なんだろうけどね。

総戸数ではなく、販売戸数93戸に対して駐車場が20％程度
（地権者優先で7台マイナスのため）
分譲価格を考えると、不足するのは目に見えていますね
この辺りは、外部駐車場は結構あるのでしょうか、
相場は月額いくらぐらいでしょうか？

屋上庭園と聞こえはいいけど、なん部屋か丸見え
ピーピングも都会の公園そのもの
計画ミスったね
そんな部屋に住むのも嫌だし、そんな屋上に出るのもはばかれる
西巣鴨というのが非常に不便な昔の都営地下鉄なんで、JRに出ようとすると
巣鴨で交差点わたっての地上乗り換え
それなら都電の方がずっと便利ですね。
それと地権者の多い物件はかなり奇妙なことが平気で起こりそうで敬遠します
共用廊下を土足で歩くナとか
門限20時とか

北大塚方面、戸建ての住民層はどうなんでしょう
地権者さんは、もちろん戸建ての住人だったんでしょうか？

大塚駅北口近辺は、雰囲気があまり良くないですがこの辺りまで
来れば、閑静な住宅もありますよね。

>>84
巣鴨駅の都営・JRの乗換えは交差点渡らなくてもできますが、
どこか別の駅と勘違いされてませんか？
車椅子でエスカレーター使えずにエレベーターを使うなら
たしかに信号渡らないとダメですね。
ほかは主観の問題ですね〜。

>>86
84さんは、JRと都営地下鉄では利便性もさることながら
駅周辺のインフラの違い、入り口から乗車までの時間、乗り換え時間等を
言っているのだと思いますよ。
80年以上の歴史のある、JR山手線と白山通りに忽然と現れた
地下鉄の駅では、インフラはかなり違いますよ。

駅に近ければいいといっても、使いにくい駅だったり路線だったり
しては、あまり意味がない。
電車に乗るのは、通勤だけが目的じゃありませんからね。

たしかに山手線と都営地下鉄の駅では、歴然とした差があるのはわかります。
地下鉄の駅の多くがそうであるように、西巣鴨の駅周辺なんてなにもないし。
でも、どちらの駅が近いか、ということを第一優先で考える人が大半ではないでしょうか？
つまり西巣鴨駅を利用する人が大半では、ということです。
意味がない、っていうのは、「都営荒川線」には言えるけど、三田線にはいえないでしょ。
転売するときにはっきりすると思います。大塚駅徒歩１０数分ではちょっとね・・・。
西巣鴨徒歩５分だとインパクトあるけどね。駅から遠い物件だと、買い手がなかなかつかないよ。

ここの物件って確か南向きはないんですよね？
東向きでも布団干すくらいなら日当たりは十分ですか？

やはり大塚駅から徒歩圏というのが、マンションの売りでしょう。
不動産業界の自主規制ということなら、最寄り駅もしくは住居表示で
本来は「西巣鴨」という名称にしなくてはならないでしょう。
マンション名を決めるとき、最もインパクトのある名称にした方が
売れ行きもいいからでしょうか。

「大塚」とは、本来は文京区大塚のことで山手線の駅が出来るときに
なぜか「大塚駅」となったのが、始まりのようです。
実際に昭和40年代の住居表示変更まで、文京区に隣接する南大塚も含めて
住居表示は「巣鴨」でした。

その名残としては、巣鴨警察がなぜか大塚駅のすぐそば豊島区北大塚にあって、
大塚警察は、文京区音羽（文京区大塚の隣）にあります。

大塚までは、道なりに見るべきものが少ないから、余計に遠く感じる。
巣鴨までは、商店街があるけどやはり遠い。１５分以上かかる。

完成予想図を見ると、エントランスだけは豪華ではないけど
広々していて気持ちよさそうですね。
外観のデザインも好きずきだけど、個人的には個性があっていいと思います。

周囲は古い家が多いけど、庶民的な待ちでいいと思っています、
駅から遠いから、この環境が保てるんですよ。
北口でも駅から近いこところは、水商売風の人が多くて嫌です。

集会室がないから、あの狭いコミュニティルームで、
管理組合の話し合いとかするのだろうか。
それとも屋上庭園で話し合いをするのかな。

大規模マンションだと、近所の学校の体育館を借りたり
区民センター、町会の集会所を借りたりして、管理組合総会をしますよ。
近くのタワーマンション、グローリア巣鴨にも区の集会所が出来るみたいですよ。

中規模マンションで、ここのようにエントランスホールが
広ければ、そこで椅子を持ち寄って総会は可能ですね。

この規模で、共有施設があるのは立派だと思いますよ
普通ならその分、住居にして売ってしまえというデベが多いと思います。

グローリオタワーでアーデル大塚の管理組合総会をすることになるかも？！

購入した場合、このあたりだと固定資産税や都市計画税は高いのでしょうか。
どなたかお解りになる方いらっしゃいますか？

都市計画税も、固定資産税も23区であれば、税率は共通ですよ。
地価は、郊外に比べれば高いでしょうが。

誰か申し込みした人はいますか？
決め手はなんですか？

97 98です。
99さん　ありがとうございます。