土曜日の新聞折り込みに入っていました。
豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分 巣鴨駅14分 都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？
[スレ作成日時]2006-05-14 11:57:00
この掲示板は冷静ななか淡々と情報交換が進んでいていると思いますが（少なくとも近隣物件よりは）。強いて言えば、冷静な購入者からは高級・豪華といった話が出ないのが寂しいのかも。エントランスかなり広いし、コンシェルジェもいるし、高級感の要素もあると思います。（賛否両論あるが）外観も目立つので場所がら際立った建物となりそうですしね。
求めているものが高級感より生活重視なんじゃないですかね？
場所柄、高級マンションは不要でしょう経済性と質実剛健でいいじゃないですか。
10年後もコンシェルジュサービスが、ある確率は10％未満かもしれない、
本当に必要なサービスであれば、既存のマンションで中途採用がありそうだが
知る限り皆無なんですよね。
アーデルHPにキャンセル発生で、先着順とでている。
これって、本契約したのにキャンセルしたってこと？
それとも、営業の戦略かな？
ローンが通らずあとからキャンセル住戸が売りに出るなんて、新築物件ではいくらでもあること。
中には、条件の良い部屋を隠しておいて後からキャンセル住戸として販売することもある。
営業戦略としても条件の良い部屋は、各期にまんべんなく販売しないと最後の期は、
条件悪い部屋ばかりで、もう見向きもされなくなる可能性もあるよね。
マンション販売は、いろいろタイミングが難しいと思う。
本契約してキャンセルの場合は手付け金10%は戻って来ないということですよね。
営業の戦略にしても、キャンセルだとしてもアーデルはそのうちに完売になると
思います。竣工して実際に見てから購入する人も出るのではないでしょうか。
何故そんなに強気？なんて思われるかもしれませんが、要するに景気が良くなっている
と政府は判断しているということで０金利から金利上昇中。
住宅減税も辛うじて額面は下がっているがまだ続いている。消費税だって政府は
上げないと財政がきついでしょう。マンションの価格も少しずつ上昇している感じ。
アーデルは立地場所からして702さんが云うように高級感より生活重視704さんの
云われるように経済性と質実剛健で購入された方が殆どではないでしょうか。
アーデルについてのスレッドを読んでも判るように、冷静に客観的に物事を判断して
契約されている方達に思います。
私もあちこち新築マンション見てきましたが、この物件はお買い得だと思える判断材料
が多かったので購入しました。だからきっと完売しますよ。
ちょっと先の話ですが・・・購入された方々に伺いますが、ここの住所を書くとき
マンション名をどう書きます？
正式にはアーデル大塚Ｃ−Squareでその後に部屋番号ですが、ちゃんとそう書きますか？
アーデル大塚・アーデル大塚C・アーデル大塚Cスクエア・アーデル
どうでも良いことかもしれませんが、ちょっと気になって・・・。
親戚にはアーデル大塚でしいでしょう、職場や利害関係のある人にはマンション名は書かない。
部屋番号だけで、郵便物は届きますよ。住民票にもマンション名の記入欄は不要でしょう。
住所が山手線沿線だから、相手の立場によって気分を害する人もいるかもしれない。
それに、アーデル大塚と書いても多分誰にもわからないから書いても、意味なしでしょう。
パークハウス、パークマンション、プラウド、ガーデンヒルズ、シティハウス。ブリリア・・・なら
マンションマニアにはわかるでしょうけど、普通の人には、やはりわからないでしょう。
現在の50才前後の世代なんて、買おうと思った時にバブル前後だから、23区にマンションなんて
夢のまた夢の時代もあったんだよね。若い世代が山手線沿線のマンションは、不愉快かもしれない。
考えすぎでしょうか？
いくら貧乏人とはいえ、気にしすぎでしょ。
貧乏人の周りに、普通は大金持ちはいないもので。
710、711
オマエの物差しで貧乏人って言うな！失礼だぞ！
管理人さんに聞いてみましょうか？
712の書き込みが適切かどうか。
アーデルを検討した方は、他にどんなマンションを検討したのでしょうか
やはり近くということで、グローリア巣鴨、コスモレジア、目白プレイスあたりでしょうか。
同じ豊島区で現在発表になっているのは住友の目白プレミアム2と南大塚2丁目計画などが
ネット上ではありますね。
>>714 見学したMR(年代順不同)
道灌山パークハウス/ザタワーグランディア池袋/グランフォート青淵閣/プラウド駒込ディアージュエ/クセレント文京動坂/ナイスシティアリーナ西日暮里/ルネッサンスタワー/ライオンズステージ西日暮里/プラウド駒込/ステーションガーデンタワー/クレストフォルム文京動坂/コートレジデントタワー/グランシーナ上野池之端/エアライズタワー/グランスイート大塚/グランスイート本駒込/ライオンズタワー上野黒門町/藤和駒込染井ホームズ/ミオカステーロ本駒込/コスモ田端ロイヤルフォルム/ステーションフロントタワー（中古）
＞716さん
これだけMRを見た人が、アーデルに決めたとなると心強いです。
私も、グランフォート青淵閣//ナイスシティアリーナ西日暮里/プラウド駒込は見に行きました。
アーデルは価格の割安感はよく言われていますが、その他の決め手は何でしょうか。
近くにできた巣鴨タワーは完売したようです
需要は比較的高そうですね
アーデルも竣工真近になれば完売しますよ！
ここは立地だけで言えば巣鴨タワーよりは良いと思いますから
交通の便は変わらないけど、片側3車線の白山通りはうるさそうですね
深夜早朝もダンプカーが通りますから。
マンションカラーも近そうですし
購買層はかなり近いのでは
タワーマンションは、20階以上の高層階住民と低層階の住民と、分譲価格も違うし
住民層が全然違うと聞いたことがあります。
アーデルも高層階と、低層階では若干違うのではないでしょうか。
巣鴨タワーも20階以上は5000万円以上でしたし
上層階はそれなりに裕福な人が住むんでしょう
でも、都内で5000万台というのは、高層、低層関係なく
かなり安いほうだと思いますが・・・。
安いから買ったんでしょう、他人のことはどうでもいいの
タワーマンションにしては、部屋も狭い部屋ばかりですから分相応でいいではないですか・・
マンション選びで坪単価250万円というのは、親の援助も少ない普通のサラリーマンの
限界という感じがします。
65㎡・4900万円 70㎡・5300万円 75㎡・5680万円 80㎡・6060万円
90㎡・6800万円 100㎡・7580万円
坪単価200万円なら
65㎡・3940万円 70㎡・4240万円 75㎡・4550万円 80㎡・4850万円
90㎡・5450万円 100㎡・6060万円
これは、今となっては郊外価格になってしまいましたから。
でもあの周辺だけで、アーデルが116世帯、巣鴨タワーって何世帯だか知らんが、200〜300世帯としても、一挙に住人が500〜1000人くらい増えるということですよね？活気が出るんじゃないですか？
地元民ですが大規模マンションができると、住民さんは必ず人口増で地域の活性化を
口にするんですが、普通のマンションはローンが大変なのか、地元の期待を裏切ってあまりお金を
落としてくれないみたいですよ。アーデルはそうでないことを期待します。
ちなみに、少し前の資料によると西巣鴨3丁目の人口は1,108世帯 1,983人だそうです、
アーデルが出来て300人は増えるのでしょうか。
グローリオタワー巣鴨は店舗を除くと184戸で、西巣鴨4丁目の人口は855世帯 1,484人だそうです。
こちらは400人以上増えるから、地域のインパクトはあるかもしれません。
数年前まで豊島区は、ピークの33万人から人口が減り続けていましたので都心回帰で
人口が増えることはいいことでしょう、急激に人口が増えるのはマンションしか考えられませんよね。
大人よりも子供が増えて、地元の小学区に入ってくれると学年1クラスが
解消できるかもしれないので、地元としては期待しちゃいます。
この資料によると、豊島区の人口は135,639世帯 236,657人だそうです。
西巣鴨駅の近くに深夜１時まで営業のスーパーも出来ました
まあ、なんらかの変化は期待出来るだろうけど、ただの渋滞効果だけじゃマイナスだね
以前からマンションは探しておりましたが、本命はプラウド駒込と日暮里のステーションガーデンタワーでしたがことごとく抽選で外れたり、また資金繰りがや、仕事の都合もあり、まあ様々な事情がありましたが、アーデルと契約したのは運命だと思っております。
すみません、グローリオタワー巣鴨は住所は西巣鴨ではなく巣鴨4丁目です。
それから、５０００万円以上の部屋は１４階から有りましたね。
今日、都電にはじめて乗ったら、アーデルのすぐ裏を走っているのですね、あまりに近くて
びっくりしました。
確かにアデールの都電側は嫌ですね
できれば道路側が
＞735
失礼しました、グローリオタワー巣鴨は巣鴨4丁目でしたか。
巣鴨4丁目は、2,595世帯 4,777人でした、アーデルのある西巣鴨3丁目の2倍以上いるんですね。
400人くらい住民が増えても、たいしたこと無いですね。
739です。
大塚駅南口側から新大塚に向かって歩いて５〜６分。
進行方向左側に巣鴨信金とミップ（ミニストップ）が有ります。
その間の道を下っていくと右側に有ります。新大塚にも５分程。
静かな住宅地に有ります。
５５㎡以上２ＬＤＫからで５５戸位の中規模。１４〜１５階建てだったと
思います。便利な場所ですし、南大塚なのでアーデルと同じ大きさの部屋なら
500万円位高くなるのではないかと推察。どんな感じになるか全く解りません。
私はあまり高層な建物は嫌いなので（はしご車が届く高さまでじゃないと）
その点アーデルは大丈夫だから。
日暮里のタワーは、地権者絡みも多かったですが、荒川区民優先分譲とか、いろいろありましたからね。良い部屋は抽選になってしまいますよね。
アーデルの裏の都電は視界的には確かに気になりますが、聴覚的には全く問題ない騒音レベルでしょ？？
アーデルの西側から都電って見える？？見えないだろう？
744さんへ741です。
ごめんなさい。私の勝手な想像で500万円位高くなるのではと思っただけで、
実際に販売価格は判りません。
都電はうるさくないし、気にしなくても大丈夫だって（苦笑）
でも気になるんですもん。。。なら買うなって話ですか？？
都電は普通の電車ほどうるさくないけど、ダンプカーよりはうるさいのは当たり前
でも交通至便で、閑静と静寂なんてないと思いますよ、郊外にでも行かないと。
終電も、都バス並みに早いから生活する上でそれほど気にならないと思います。
JRだったら深夜1時頃まで、電車が走りますから・笑
この前、夜の11時頃に車で現地に行って、周囲をウロウロしてみましたが（ちょっと怪しかった？）
本当に23区とは思えないほど静かな感じでしたけど、白山通りに面していないのが良かった。
新聞折り込みで知りHPを見ただけで、まだMRには行ってないのですが
このマンションには、ディスポーザーと床暖房はないんでしょうか？
HPの都合で掲載されていないだけなのでしょうか？
二重床二重天井、ダブルオートロック、ペアガラスと一通りの最新設備があるので
どうかと思いましたが、どなたか教えてください。
ディスポーザーは残念ながらありませんが、床暖房はリビング部分に普通にありますよ。
ＭＲは見た目地味だけど、いろいろ聞いたり調べたりすると「結構いいね」とポイントがあがる物件かなと。
残っているのは、低層階が主だね。
どうしても、低階層は日当たりが悪いし、
見晴らしは期待できないから、安い。
日当たり、見晴らしは日々の暮らしに影響するから、
残っている高い階層の物件はお得だと思う。
それを察知して買う人がでて、早く完売して欲しいなぁ。
アーデルはＭＲを見たら判りますが殆どがオプションです。
だけど考えてみれば自分で必要だと思う部分だけオプションやグレード
アップすれば良いということだから。
初めから一見豪華と思われる設備で売られている物件は、最初からその分も
含まれているから高いよね。754さんの仰る様、アーデルはホント必要最低限は
ついているから。
アーデルにはディスポーザーはオプションでも有りませんが、ディスポーザーは
下水に流すタイプと各戸で付けられるタイプと有ります。
各戸のは流し台の下に処理した物を蓄え約１週間毎に捨てる物が有ります。
（植木の肥料とかにしても良いそうです。）
アーデルのに実際付けられるかは判りませんが。
どうしても付けたい場合は調べてみては如何でしょうか。
＞残っているのは、低層階が主だね。
ということは、これからどんどん人気が落ちて、値引きもドンドン・・・
そんなことないと思いますよ、考えながら各期に配分するでしょう。
どこの
どこのマンションの掲示板でもそうなんだけど、
「いい部屋は最初の頃に売り切れる」なんて書き込みが多いんですが、それは誤りだと思う。
「自分の予算と指向に合った部屋が、最初の方に売り出した」が正解でしょう。
一般的にいい部屋＝高層階の広い角部屋 が不動産では一般的だけど
個人的にいい部屋＝予算に合致した低層階の割安な中住戸 だったりしますよね。
それぞれ指向が違うからね。
完売こだわる理由って何ですか？
別に完売してなくっても個人的に何か損があるとも思えないんですよね
管理費や積立金も売主がその分は払うわけだし、
何かデメリットとかあるんですか？
人気がないから資産価値が落ちるってわけでもないだろうし。
売れ残りは、”青田”まわしだろうよ。
本当はパンフレットと図面で契約するのではなく、完成物件で一斉販売がいいんだろうけど
中小デベだと、資金計画が立たないし体力もないから青田売りは必要悪だと思います。
近くの物件でも、図面の見方も調べない人が入居してから営業マンの説明不足だと
書き込んでいました。
こういうことを反面教師にして、図面の見方くらい調べて契約した方がいいですね
図面は絵ではなく、表記のルールがあるんですから。
しばらく、駐輪場問題は沈静化したね。
タワーでも以前はもめてたみたいだよ。
駐輪場はアーデルの方が敷地も余裕もあるし、増設の可能性もあるから問題なしでしょう。
増設不可能、自転車店の地権者、地域の集会場がある物件だと深刻なのかもしれないけど。
760の続き
以前自分も失敗したけど、梁の高さ（出っ張り）と幅、水回りと居室の天井高を
図面で確認して自分の住まいに置き換えてみると、いいと思います。
梁と天井高で、完成した部屋のイメージは全然違います、MRと契約した部屋が
同じ感じだと思ったら大間違いと言うことも多いです。
MRは、あくまで最高クラスの状態にしてありますから、デベによっては部屋を広く見せるために
家具やソファーを、ひとまわりり小さなものにしてあることもあるらしいですよ。
ちゃんと調べた人には余計なお世話でしたね、失礼しました。
今朝の通勤電車で、後ろにいた男性2人の会話が耳に入った。
総会で駐輪場を20台増設したら、
「○○さんが、うちで4台ちょうだいね！」って、
圧力をかけてきて、身勝手な人に悩んでいました。
増設して、さらに4台？何人家族なのか驚いた。
できれば、アーデルでは駐輪場より駐車場の増設がいいな〜。
積立金という意味では駐車場の方が良いですね！全部埋まれば
埋まるに決まってると思います、
都心マンションだって、余裕があれば戸数に対して30〜50％の駐車場を作るのが普通なんですから。
27台（実質20台）、116戸（実質92戸）設置率＝23％（実質21％）
むしろ駐車場流民（？）が20世帯前後出るでしょう。
コストの掛かる機械式にしても駐車場料金が高め設定なのは、積立金的には有利ですね。
駐車場の更なる増設は難しいでしょう、出来るものなら設計段階から作ってると思います。
将来的には、地権者さんの平置きが空くんじゃないかと思いますけど、競争率は厳しそうですね。
地権者さんの賃貸用の部屋は、駐車場借りる権利があるんですか、それとも組合員だけですか？
来客用に予備の駐車場が無いのは不便だと思う。
両親や親戚、友人が来たときに。
先日、チェックしに現地歩くと、近所に2台だけ置けるパーキングがあった。
8時〜22時まで15分100円だったかな。
白山通り広いから路上パーキングつくれないかな？？
来客用は必要ですよ。
こんなに駐車場の要求あるなら、
積立金対策にも、駐輪場を減らして、
各戸1台にして駐車場を増設したらいいのに。
1階平面図を見ていると、駐輪場は西側の平置き駐輪場を2段式にして、
バイク置き場の隣に2段式を増設すれば20〜30台は増やせそうだけど、
駐車場の増設は、どう考えても出来そうもないですね。
768さんが言うように駐輪場を減らして駐車場にしても、前向きで駐車したら
方向転換出来ないから、バックで出ないとならないからこれじゃあ借り手がいないでしょう。
最終手段は、事業協力者用の棟内平置き駐車場を掘って、機械式3段に出来なくもないけど
了解が得られそうもないのと、莫大なコストが掛かって費用回収まで何十年も掛かりそう。
ところで現場は今どのくらいまでできましたか？
近くに、お年寄り向きではなく、オシャレなカフェとかないですか？
お年寄りをターゲットに飲食店は閉店時間も早すぎますね。
美味しいケーキとコーヒーが飲めるカフェ、あとイタリアンとかないですか？
地元に詳しい人がいたら教えて！
おしゃれな店を西巣鴨周辺は私も存じ上げませんが、文京区にあるフレンチパウンドハウスのケーキは結構有名です。そちらは喫茶もあります。場所は千石と巣鴨の間と申しましょうか・・・この辺の界隈は池袋のデパートが充実しているせいでしょうか？ケーキ屋さんは本当少なく感じます。
776
確かに地元じゃ有名ですが、特にって感じです。
770さんへ
現場見てきましたが、現在3階部分を作っていましたよ！
イタリアンで検索したところでは、西巣鴨駅近のウノという店がヒットしますね。美味しいのでしょうか？一人者の外食派としては、地元に美味しい行きつけのイタリアンができるかどうか、結構大事なもので。
あと最低限欲しいのは、美味しい惣菜やと、夜遅くまでやっている定食屋と…本屋。
地元ですが、
アッシャゴというピザ＆パスタ屋が近所にあります。ピザは評判みたいです。
本屋は大塚駅に２４時間営業の本屋があります。西巣鴨周辺には大きな本屋はありません。
定食屋は地蔵通りに２軒あるときわ食堂があります。２２時３０分くらいまでみたいですけど。
惣菜屋は、マンション横のあたりにオリジン弁当があります。旨いかどうかは知りません。
あと近くのコモディイイダにもちょっと惣菜はあります。
>>781
ありがとうございます！アッシャゴ、アド街でも紹介されてました。夜２時までやっているようで◎です。今度行ってみます。
大塚にでると本屋、食べ物屋も多少あるようですね。以前入った南口右手の関西風お好み焼き屋は美味しかった。
今日ＭＲを見に行きましたが、
ここまだ半分くらい残っていますが、
大丈夫なんでしょうか？？
引渡しが来年９月末ですよ。まだまだ大丈夫なのではないでしょうか。
フレンチパウンドハウスは地元じゃというレベルじゃなく超有名だと思うよ。
ケーキの本みればだいたい載ってるしね（ショートケーキ）。
MRでは、たまに販売価格表の古いものを見せる時があるからね。
ｔだキャンセルが結構出ているのは確かだね。特に狭い部屋だね
契約後にも皆さんMRによく行かれるのですか？
まあ、MRタイプの部屋をご購入された方は家具のサイズとか、いろいろ参考までに来てるみたいですね。ちなみに私は別のタイプの部屋を契約しましたが、やはり参考までに2度行きましたよ！
今日リクルートが出版している「マンションズ」って雑誌に有力不動産会社の一覧があって「フォーユー」も掲載されていました。
＞有力不動産会社の一覧
有力広告掲載スポンサー一覧ではないでしょうか。
どこかに小さく、提携広告と書いてありませんか？
あと14戸ですか・・・。竣工してからなら実際の部屋を見れるから良いけど、
だけど必ずしも希望する部屋の広さや、間取りが残っているとも限らない。
竣工まではまだまだ先の話だし。第３期で売れるのでは？
話変わりますが、日本は地震多いし関東大震災位の大地震がいつ来ても
おかしく無いと云われていますよね。耐震だから建物の倒壊は無いとしてもタワー
だったらEVが復帰するまでどうなるのだろうか・・・などと余計なお世話だが
考えてしまう。大手ゼネコンに勤める友人でも10階以上は住みたくないと言っ
てました。それに地盤の緩いところもだそうです。
792
さっき私もコンビニでもらってきましたが、
確かに2007年版「有力不動産最強ガイド」って特集ですね。
791
三井不動産レジデンシャルは30ページ以上の特集ですね。これは明らかにスポンサー枠でしょ？
＞794
フリーペパーなんだから、100％広告収入です。
年末特集はお歳暮のつもりで、安価な価格で各社に声を掛けているのが通常だと思います
費用対効果で、広告費を経費削減するのもいいことでしょう。
それにしても近くのコスモレジアのコスモイニシアは、資本金117億6300万円、
グローリオのセコムホームライフは、資本金37億円、南大塚計画の住友不動産は1,228億500万円
一方、アーデルのフォーユーは、わずか資本金3,000万円しかないのに、同じようなファミリー
マンションを同じエリアで販売できるんだから、マンション業界とは不思議な業界ですね。
一般の業界なら、ほとんどないことだと思うんですけど。
大塚エリアだけに限ると、むしろ規模の小さなマンションを販売するのは、
大手のコスモイニシアと財閥系の住友だから、完全に逆転現象でしょう（笑
まあ、デベは用地仕入れと企画だけで、
実際に建設するのはアーデルと南大塚計画は前田建設工業
グローリオ巣鴨は淺沼組、コスモレジアは大豊建設とゼネコンは中堅以上ですから
企画力と販売価格の差があったとしても、建物にはなんの問題ないでしょう。
>>793さん
大地震でなくとも、ELVが止まると高層階は大変だそう。水を運ぶのに１日何往復とか、想像するだけでくじけます。また、地盤が緩くて液状化すると、地面が大きく落ち込んで、余計に階段の登りおりが辛そうです。
まあ、この周辺の地盤は良い方なんでしょ？？
797
普通でしょ？
この度抽選で当選し、次回契約する予定の者です。事前に「マイホームメンテナンスプラン」という雑誌を頂き、昨夜目を通したのですが、よく分からなかった部分がありましたので皆様にご質問させて頂きます。それは修繕積立金シュミレーションのグラフの見方です。あれを見ると30年後には約40000万（共用部分）+約14000円（住宅部分）＝月々約54000円の負担になるということでしょうか？これに加えて管理費も当然年々上がっていくわけですよね？私は現在33歳で60歳までにはローンを完済する予定ですが、その後に月々80000万近くの支払い負担は正直きついです。これは私のグラフの見方が間違っているんですか？それともこれが現実ですか？中古マンションなどの資料を見ると昭和45年築でもそんなに管理費とか修繕費とか高くはないんですが、どうなんでしょうか？
