土曜日の新聞折り込みに入っていました。
豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分 巣鴨駅14分 都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？
[スレ作成日時]2006-05-14 11:57:00
評価で概観が微妙になっていましたが、私もそう思います。
＞外観については、デザインの面で賛否両論あるので完成までに、カラーなどの手直しがあるかもしれませんね。建築確認とは関係ない部分ですから可能性もありますね。
とか書かれてますが、手直しがあるならば、もっと購入意欲がわきそうですが、
どうでしょうか？ そんな事って本当にあるのかな？
298さんは、わからない人ですね。
家族の中で、通勤通学の自転車を1台にしなければならない可能性が高いということ
分譲マンション（共同住宅）に暮らすと言うことは、そのマンションの事情によって
何かを我慢しなければならないということなんですよ。通勤通学で仕方ないから
周辺に放置するなんて考えの人ばかりになると、公団住宅や都営住宅のような状態になります。
「処分するわけにもいかない」ではなくて、分譲マンションに暮らすには
「処分しなければいけない可能性がある」ということです。
都心のマンションをよく見るとわかりますが、駐輪場が世帯数の3倍も
あるマンションなんて聞いたことがありません、高級マンションだって普通は
1世帯/1台程度しか用意していません。
だいたい、豊島区の公立小学校、中学は自転車通学は認めてないと思いますよ
徒歩か、遠い場合は公共交通機関を使いなさいということです。
>>300
安い、高いは比較論問題です、周辺相場と比べてどうなのかという問題。
分譲価格＝土地仕入れ価格+建設費+販売経費+業者の利益
ですから、どこかが通常より安いということでしょう。
利益を最初から減らす訳がないし、販売経費は販売委託ですから
土地の仕入れ価格か、建設費の経済設計ということなんでしょうか
298はレベル低そう。集合住宅に住むには向いてない。
＞307＝298さん
303です、その気持ちはよくわかりますよ。
誰でも現状を変えることには抵抗があるのは普通です。
でも、引っ越すつもりなら発想を変えないとダメだと思いますよ。
戸建て→マンション というのは、普通の逆かもしれませんが
メリットを感じて検討しているんでしょうから、そのメリットと駐輪場は引き替えだと
思うことですよ。
住宅性能評価を取得してるから大丈夫だろ
今度また構造説明会があるから行って聞いてみれば？
住宅建設性能評価取得＝偽装じゃないとは言えないでしょ？
DMが届きましたが、パンフレットの内容が正しければ、
価格の割に基本的な部分は、しっかり作ってあるという印象です。
スラブ厚200㎜、グラスウール防音材採用の二重床と二重天井、ペアガラス、ダブル配筋
杭長さ28ｍというのも都内としては良い方でしょう。
スラブ厚がもう少しあって、免震構造を採用していれば高級マンション並ですね。
でも一般的には、必要充分という内容だと思います。
大手デベの物件でも、これらが欠けている物件もいくらでもあります。
さすがに価格的に、内装や共有部分の豪華さはないもののしっかり作っていいるという印象です。
確かに内装より構造の方が重要ですからね。
いや、構造は良くて当たり前で、いかに内装が良いかがポイントでしょ？
オプションが多すぎませんか？
特にキッチン周りのオプションが多すぎますね。
吊戸棚くらい標準で付けて欲しいよ。
ガラストップでもないし、ディスポーザーもないんだから
最近の都心のマンションで、いまや標準設備のディスポーザがないのは珍しいですね。
まあ、価格が安いからね。
最低限の設備しかないんだよね。
逆に余計なものが多すぎても困るけどね
１０階建で杭長２８．５ｍは最強ですね。超一流建設会社建設のタワーマンション購入してしまったのですが、２０階以上なのに杭長１６メートルです。自社のうぬぼれか、性能評価書もださない！キャンセルしようかと、現在他のマンションを探しているのですが、当マンションは西巣鴨から５分なのに、分譲価格が安すぎると思います。１００戸以上だったらディスポーザは取付けても当然だし（戸数が少ないとコストがかかる）、敷地めいっぱいに建てているので処理場の確保が出来ないからか、もともと低価格マンションで割り切っているのか？スラブ厚２００mmも今時考えられないくらい薄いし、外廊下。資産価値で買う人にはちょっと考えてしまう物件ですが、安さでは買い得かも。ドアとフローリングの色のセッティングがいまいちで変えることが出来ないし、フローリングの幅も狭いので、思案中です。
＞320さん
わかってないですね、スラブ厚はスラブ面積と関係あるんですよ
つまり、大きな部屋（スラブ面積が大きい）が多ければスラブは厚くしないと音の問題がある
70㎡程度の面積であれば200㎜で充分だと思います。
だいたい今年出来た目白の某高級マンションでも億ション棟は300㎜、一般棟は250㎜ですよ。
スラブ厚は一概に言えないと思いますよ。構造的には13㎝あれば強度は問題ないと
言われています。
杭の長さは、マンションの高さよりも地盤によります。
億ションでも40ｍ超もあるし、チープマンション
でも、地盤が良ければベタ基礎（杭が無し）というのはいくらでもあります。
タワーでも地盤が良ければベタ基礎がありますよ。
つまりこの物件は価格にしては良い方なの？
それとも価格並みの設備なの？
＞321.322さん
わかってなくて失礼いたしました。スラブ厚は薄いより厚いほうが良いと思い込んでおりました。ちなみに今キャンセルしようとしているマンションは７０㎡で３５０ｍｍです。厚い程良いマンションと勘違いしておりました。杭の長さについては自分で調べたところ支持地盤（東京礫層）の中まで杭が打ち込んであれば大丈夫で支持地盤が浅ければ杭も無いマンションがあると。私は専門化ではありませんが、この物件は向きは東西どちらかでどちら側も電車や車が通っているし、地権者はワンルームマンションを確保しているし（それが悪いとはいいませんが）価格並みのマンションではないですか。もしかして部屋によっては、安いかも。
＞323さん
350㎜のスラブは普通のマンションのスラブでは聞いたことがないです、
ましてやタワーだったらスラブの重量があって大変でしょう、
多分「ボイドスラブ」といって中身が中空のスラブだと思いますよ。
ボイドスラブの350㎜なら、普通のスラブ200㎜位と同等の性能ではないでしょうか。
タワーマンションは、高さ規制が緩い地区に建設されますから階高（天井高+床+天井）に
ゆとりがあるんだと思います、但しあんまりセメントを使うとコストアップになります。
普通は、経済設計を追求する場合は外廊下+天井高を低く
ここでは使用していませんが直床にすると、限られた容積率の中に沢山の住戸を
作れるそうです。
パンフレットを見ていないのですが、アーデルの階高は3000㎜ですか？
あの物件こそ何が魅力がわからん。
間取り最悪、バルコニーなし。
駅から近いだけか？
３２４さん＞＞パンフレットと構造説明をした建設会社の人を信用すると３５０ｍｍです。ＬＬ４５等級の二重床、二重天井です。コンクリートは低層階６０N〜高層階３０Nと軽くなっています。当マンションは階高は高くて２８５０ｍ位ではないでしょうか。詳しくは直接売主に聞いてください。また近くの高層マンショングローリオは安くて坪単価１７０万位で高い部屋でも２７０万位なので３２５さんがいう通り割高ですね。さらにコンシェルジュがいてもどうでもいい時間帯にいて朝刊も各戸に配達してくれない。高層マンションでないから不便でないかな？管理組合で決めればいいことですが管理費が安いのでむりかも？
（遮音性能の観点）
RC床スラブはできるだけ厚い方がよい。
ただし、衝撃音の周波数帯と床の固有振動数の関係より
厚い方が低周波音を刺激する場合もある。
（構造性の観点）
RC床スラブには適切な厚さがある。
耐震設計上は、床スラブは薄い方（軽量）がよい。
しかし、構造躯体（柱・梁）に追従するため、及び
通常使用時の状態でのたわみを小さくするためにも
ある程度の厚さ、配筋量が必要である。
（補足）
床スラブは基礎スラブと異なり、厳密な意味での
（動的な増幅効果を考慮した）耐震設計は行ってはいない。
従って、床スラブ厚さを構造的に云々というのは、
超高層（６０ｍ超）の場合でも
少なく戸の国内ではナンセンスである。
全くわかりません。
今日ＭＲに見学に行きましたが、あまり人はいませんでしたね。
第二期販売以前に良いところはほとんど販売済み？のようでした。
それと全体の購入層なんですが、子供のいる世帯が少ないらしいく
小さなお子様がいるファミリー世帯は肩身の狭い思いをするかも
３００ｍｍはほしいところです。
スラブで30㎝って相当良い物件だよね。
まあ最低の20㎝はあるんだから良いでしょ？
>>335
ファミリー世帯というよりは、これからファミリーになる？そんな若い世代が多かったような気がします。それとやはり賃貸に出される部屋があるので、管理費や積立金の確保が大変かな〜と。
管理会社の藤和コミュニティって良いんですかね？
私は第一期で契約しましたが、その時期の週末でもがそんなに混雑していたことが
ありません。抽選になった物件が多数あったにもかかわらず、です。不思議です。
第二期の倍率はどれくらいですか？
確かに藤和の不動産や管理はあまり評判が良くないようですね。
でもこれは管理組合で管理会社は変えられますので大丈夫ですよ！
管理規約には2年契約でしたから。
私も第一期で契約したものですが、自分の時には倍率は2倍でした。
抽選には行かなかったので、どんなものかは知りませんが、
すでに3分の2くらいは販売済みのようでしたよ。
第3期販売で終了する予定みたいですね。
今日管理者説明会がありましたが、
セキュリティーにだいぶ力を入れているようでしたよ。
マンション自体は地震保険に入っていないようですね。
第2期販売も好調だとも言ってましたよ
地震保険に入ってるマンションってあるの？
地震保険て意味あるの？
そんなに補償されないとか聞いたけど。
何事も起こってからでは遅いのよ（苦笑）
アーデル近辺の地盤はかなり良いと聞きましたよ。
私は先日50㎡タイプを契約したものですが、誰か契約した方で、MRのキッチンの吊戸棚をオプションでつける予定の人おりますか？あれで20万くらいって営業の人が言っていたのですが、マジですかね？いくらなんでもあのくらいで20万ってのはないですよね？通販とかならもっと安いような気もするんですがどうでしょうか？
第二期販売の要望書を提出してきましたが、どこも抽選になるだろう？と言っていました。70平米タイプが結構まだ残ってるみたいですよ！
つまり何？ファミリータイプが売れてないって事？
そう言えば、前述で子供のいる世帯は少ないみたいに書いてあったけど、
売れない理由があるって事かね？
折戸通りがメインの通りとなるとちょっと遠慮したくなりますよね。歩道もせまし、結構車も飛ばし気味だし。
>>350
よく分かりませんが、基本的には要望書通りの販売住戸になっているみたいです。
ですから要望書を出した人は必ず当選するようになっているとも言っていました。
つまり何気にＭＲを見に来た人で、価格表を見て、いきなり登録しても、
要望書を出さない限り買えなのです。信じられない話ですが、そうみたいです。
>>352
ちょっと違うと思います。
要望書が提出された部屋が販売住戸となり、登録を受け付けるのではないでしょうか。
なので要望書を出しても登録しなければ購入はできないし、
同室に複数の登録があれば抽選になると思います。
また、要望書を出していなくても登録することはできるはずです。
要望書＝購入意思＝営業マンの住戸割当＝無抽選ってのが一般的ですかね
ここって1LDKタイプの部屋がありますよね。
何かあった時に、管理組合とか大変そうじゃないですか？
抽選ってどうやってやるんですか？
＞357
都心の分譲マンションで全部の部屋が同じような大きさという物件の方が珍しいでしょう
管理費も積立金も面積割りですから、分相応の負担ということで何の問題もないと思います。
どこのマンションでも一般的に、投資物件として個人オーナーが賃貸物件として活用する部屋が
混在することも普通のことですよ、小さめの部屋は特にそういう傾向があります。
この場合は外部オーナが組合員となりますが、よくあることです。
ちょっと伺ったところ、１ＬＤＫなどは今のところ投資物件としての購入者じゃないようですよ。
まあ、将来的にはそうなる可能性が高いかもしれませんが…
でも、それはどこでも同じですよね。
購入者層を広くしている物件は最近多いですからね。
もう少し郊外になると、ファミリータイプのみの分譲が多いですよね。
北大塚は、マンション投資としては投資効率が悪いんだと思いますよ、
家賃相場が中途半端に安い割に、物件価格が安くないということ。
投資なら、本当の都心か郊外の方がいいんでしょうね。
1〜2LDKは購入者ってより、地権者が等価交換して賃貸する感じみたいですよ
お聞きしますが、巣鴨の塩大福って美味しいんですか？
地権者は、結局どこに住むんですかね、どこかへ引っ越したんでしょうか。
賃貸にするなら、南側を独占することないのにと思いませんか。
賃貸なら部屋の向きは、北向きじゃなければあんまり関係ないのに・・・
等価交換住戸が1LDK。2LDK中心ということは元々ここの地権者は
小さな家や長屋がたくさんあって住んでいたんでしょうね、それとも借地人だったんでしょうか？
まあ賃貸に出しても、きちんとルールを守り、払うものを払ってくれれば良いわけよ
マジですか？私立幼稚園がメインなんですか？
補助金ってあるんですか？所得に関係あるんですよね？
アーデル近辺で私立幼稚園って清和小学校の近くですよね？
購入者です。今日散歩で現場を見てきましたが、
まだまだって感じですね。
私も現場を見てきました。
前の道って結構が車が多いけど、ガードレールってできないんですかね？
巣鴨4丁目は再開発地域のなので、前面の道路はかなり舗装されるとは思いますよ。
アーデルができればかなり道幅も広がりますし。
ところで巣鴨の再開発って、栄和通りまで入るの？
住宅地のみじゃなかったけ？
まあ、マンションの前面は当然綺麗になりますが、
あくまでマンションの前までであって、微妙なんだよね。
当物件近辺まで再開発計画は含まれているみたいですよ
確かに道幅が狭いですが、まさかあのままってことはないでしょ？
多分、近い将来もあのままだと思います。
一方通行から相互通行になるのは、最低6ｍ、
ゆとりを持って通行できるには車道部分だけで最低10ｍ以上は必要です。
交通量の多い道でガードレールを両側に付けるには3ｍ以上余分に必要です。
あの道に、ガードレールをつけて車道の幅を狭くしたら、途中に一台でも違法駐車があれば
大渋滞になってしまいますよ。
こんなこと通行人の安全のためとはいえ、行政がするわけない。
だからこそあの近辺は再開発地域に指定されているんですよ。
ただいつその再開発が開始されるのか未定。巣鴨駅ビル計画も頓挫ですからね
地図を見るとよくわかるけど、このあたり昭和30年代の区画整理だってまともに出来なかったのに
再開発はね〜、道路計画なら20年50年計画かもしれないですね。
道路も計画だけぶちあげて止まっているのがいくつもある。
たとえば、茗荷谷の桜並木（環状三号線）も頓挫、丸の内線新大塚駅前の環状四号線も頓挫
このあたりで出来たのは、明治通り（環状五号線）と新目白通りくらいでしょう。
白山道路は工事が始まるみたいです。
今日インテリアの会社？から契約者の皆様へという事で
オプションのお知らせが来ましたが、
本棚とか棚を付けるにも工事のお金がかかるんですか？
日曜日に建設現場を歩いてみました、裏の道は何でしょう幅が2ｍもない
違法建築もいいところですね、アーデルが出来て防災上も良くなりますね。
いよいよ第２期の申し込みが始まりますが、どの部屋のタイプが人気なんでしょうか？
70㎡タイプみたいですよ
今度こそ抽選で外れませんように。
これで外れたらこの物件ともお別れですよ
結構倍率あるみたいですよ。
かけひきが難しいところです。
外れたらもう終わりなので。。
３期があるのでは？
3期の時には希望の部屋はもうないのが通常！
そこまでしてこだわるマンションでもないよね
何期かに分けて売るときは、いい部屋を小出しにするのが常識でしょう
最終期が売れ残りばかりになるからね。
それと当然のようにローン落ちや事情による、キャンセル住戸が出てくるものですよ。
最終期って在庫処理と同じだって！
たまにキャンセルとかあるけど、
良い部屋ってのは確実にないよ。
この物件だって、手頃な住戸はもうほとんどないじゃん？
登録してきましたが、みなさんはどうですか？
９０㎡は人気みたいですね。
私も今日行きましたが結構倍率があって迷ってます。
私も昨日、登録してきました。
私が行ったときはまだ少ない登録状況だったんで、抽選は気にしてなかったんですけど、この３連休で結構埋まるってことですかね？
以前物件概要にあった100㎡は、売れたんですか、それとも地権者住戸だったんでしょうか。
70㎡タイプはお買い得ですが、
それ以上はそれなり値がはりますからね。
