加賀レジデンス

ここのマンションはスバラシイと思う。ただし周辺環境をよーく現地調査してから決定すべきでしょう。

確かに素晴らしい。ただ、価格もすばらしそう

準工業地域ですね。あと土地が低いです。夜は怖くて女性一人では歩けないくらい静かです。
桜の時期はいい眺めです。病院も近いですし。しかし、十条駅まで８分で行けますかね。
周りには工場があります。ただ、悪臭を出すかどうかが定かではありません。また、何の
跡地かが分かりません。以前は何かの工場があったような記憶があるのですが、ご存じの
方はいらっしゃいますか。

＞NO.06さん
ありがとうございます。化学工場というと、やはり土壌に問題がある場合も考えないと行けませんね。実際問題、どうなんでしょうね。どこに玄関ができるか分かりませんが、坂の下にできたとすると、十条駅に行くには結構坂がきついかもしれません。

http://www.mapfan.com/m.cgi?MAP=E139.43.11.8N35.45.15.7&ZM=11&...

この周辺環境をどう見るかですね。。。

最近までこの物件の近く（板橋区役所寄り）の某分譲マンションに分譲賃貸で住んでいました。
このあたりの環境、利便性は本当にすばらしいですよ。
私は住むまでこのあたりをよく知らなかったので、住んでみてびっくりしました。
三田線と埼京線の両方が使えるので、都心のほとんどの場所に徒歩を入れても30〜40分で
着きます。
それに十条と仲宿の商店街の充実。高速に乗るのも楽。大小の公園もたくさん。
石神井川の桜もすばらしい。帝京大病院、都立豊島病院も近い。
近くの金沢小学校はマンション族が多いせいかレベル高いです。
図書館、区民プール、体育館など公共施設もバッチリ（当然区役所も近い）。
マイナス面は「準工業地域で実際に近くに工場あり」「板橋区であること（好みですが）」
「某国系の学校が近い」ぐらいでしょうか。でも実際に住んでみると、それらのマイナス面
は全く気になしませんでした。
何だかデベの宣伝っぽい書き込みになってしまいましたが、実際お勧めですよ、このあたり。

今日、パンフレットが届き代表的な間取りがわかりました。
基本は９０㎡の部屋を中心とした免振壁式構造で、ゾーン事に部屋の形が決まって、その中で用意されている色々なプランを選ぶ方式のようです。
柱針が全く出ない構造で、部屋の巾、高さのままに開口が出来るというのに非常に惹かれました。
一部住戸では２戸１エレベーターを採用していえるのでプライバシーの高さも魅力ですね。
後は、値段次第なのですがちょっと高くなりそうですね。
この辺りの相場は坪いくらくらいなのでしょうか、やはり２５０万をくらい。？

これはすばらしいマンションですね。
板橋区を代表するマンションになるといっても良いと思います。
坪単価200万〜250万の間なら即完売しそうです。
実際は250万〜300万じゃないですかねえ。
その値段でなければ失礼じゃないかと思いますよ。
なんかマスタービュー以来、久々に良質なマンション見ました（パークコート市谷ノーブルヒルズもよいかんじだけど、地下住居がひどすぎるのでマイナス）。

板橋区で300はないと思うが・・・。
2〜3年前なら、このあたり200切ってたよね。
その感覚からすると250でもあり得ない。
でも最近はわからないからねえ。
文京区でも250以下で買えた時代が懐かしい。

確かにいいマンションだとは思いますが、準工業地域で２つの工場で挟まれいる感じです。
１つの工場は道路を隔てて、もう１つは小さなマンションを挟んであります。今度、どんな工場だか、見学してこようかなあ、と思っています。あと、周りの土地が高くなっていて、特に十条側には
坂の上にマンションが２つ建っています。目の前にバス停がありますが、本数は少ないです。
十条駅に行くにも、板橋区役所前駅に行くにも結構な上り坂があります。お年寄りはきついかもです。ただ、それでも、皆さんが書かれているように、いいところもたくさんあります。ここより、環境的にもいいレクセル王子が坪２５０万ちょっとくらいだったと思いましたが、そのくらいで収まってくれるとありがたいのですが。なお、私は全くの素人ですので、間違いがあるかもしれません。

資生堂の工場があったときは悪臭を出してたけど、東洋インキは気になるような悪臭や騒音はないと思います。その他の小さい工場は分からないけど・・・

加賀レジデンスと同区画、坂の上の某マンション(笑)に住んでいる者です。工場のことはあまり気にしなくてもいいのではないかと思います。むしろ、工場跡地がマンションになって、日照が妨げられる方がよっぽど問題ではないかと。そういう意味では、前面が道路になっているこのマンションは日照は妨げられにくいと言えます。ちなみに近所の帝京大学病院が今度19階建の新タワー建てますよ。

十条駅までは意外と近いですよ。敷地の一番駅寄りなら８分で行くでしょう。一番遠いところからだと、10分オーバーするかもしれません。十条から歩くと、しばらく狭い道ですが、朝鮮学校と富士見中の間の道から急に歩道ありの広々とした道になります。通行量も少ないのでタクシーやトラックの運ちゃんが一時駐車して食事や仮眠してます。

むしろ、板橋区役所駅まで12分で行けるのかという気がします。こちらの駅周辺は仲宿商店街が使えるので買い物は便利でしょう。ライフともう1件スーパーがありますし。逆に十条駅方面に向うときは「サーブ」という小さなスーパーしかありません。このマンションとは逆方面になる十条銀座商店街の相場を考えるとあまり食指の伸びないスーパーですが、遅くまでやっているので足りないものがあるときには使っています。

バスは王子駅〜板橋駅で20分に１本です。帝京病院に通う人向けといった感じです。

周りから見て、坂の下、盆地みたいなところにできる感じです。
水害とかが気になるのですが、以前そのような被害はあったのでしょうか。

この辺りに住んで7年になりますが、水害は聞いた事ないですねー。
何十年も前はわかりませんが・・
盆地ですか？そんな事感じた事ないですが・・・。

埼京線と三田線の２線利用は、凄い便利です。

板橋区のハザードマップを見たのですが、それによれば水害の心配はなさそう。
石神井川の近くだから心配しましたが、地図には水位の印はなかったですよ。
でも高台のようではないようなので楽観はできないけど。

ここの設計者は鹿島の設計でもかなりのこだわりを持った人のようです。
部品メーカーにはかなりの高い要求をする事で有名で、色々と泣かされているメーカーが多い。
でも、出来上がった物はデザイン的にも使勝手的にもレベルが高いようです。
少し聞いた話だと、サッシには隠框タイプを使って、通常だと内側から見える上下の框が無くなって非常に窓周りがスッキリとするそうです。
本当なのか確信は無いですが、ますます楽しみになってきました。

水害に関してはあまり心配ないでしょう。周辺よりも低地に見えますが、そもそもが十条台地に位置するわけですから。石神井川も水量少ないし、川底から道路までかなり高さがありますので。

単価が250くらいだとしても、平均90㎡となると価格は6000万円台になってしまうが…。
とても手が出ません。さようなら。

ここ１５年くらいは、浸水実績はないようですよ。

それより昔はわかりませんが・・・。

このあたり、加賀藩の下屋敷があった土地なわけですから、江戸の昔からそれほど浸水
リスクはない土地だったのではないでしょうか。洪水等が頻発するエリアって、昔は
人が住むことはありませんでしたよね。

＞13
板橋区役所に行くのに東板橋体育館の方からだと坂道を登ることになるけど、仲宿商店街の方を通っていけばなだらかですよ。十条方面もそんなに急な坂じゃないでしょ。D'フラフォート加賀〜帝京病院の方の下り坂はちょっと急になってるけど。

レクセル王子ってそんなに環境良いですかね。周囲は自衛隊と都営住宅だったような。
150平米とか馬鹿みたいな部屋もありますね。

部屋の向きが悪くて、見送りにします。

いまどき水害はないですが、雨が降った次の日は、現場はかなり水浸しになってますよ。
こないだは一面水溜りでした。
けど、今、それをならしたり、土壌を整備しているところと思いますけど。
鹿島施工だから大丈夫でしょう。良いっすね、施工もデベも一流で。
(お金持ちが何百世帯も来ると思うと緊張します)

お金持ち云々で思い出した話。
この物件の近隣の加賀ガーデンハイツは20数年前に建ったマンションだが、
出来た頃はかなりの高級物件だったため、アッパーミドルな人達が大量に
越してきて、近くの金沢小学校のレベルが急激に上がったらしい。
このマンションができると、金沢小学校のレベルはさらにアップかな？

デベロッパーから送られてきた資料を見ると、ここは周辺に病院や学校が多くあるのがいいですね。
これから年をとっていくのに歩いていける場所に大きな病院があるのは心強い。
>>26さんが言うように、土地の条件から部屋の向きがあまり良くないのが少々難点ですけどね。
逆に、部屋の向きに難がある為に単価が抑えられて購入しやすい価格帯になってくれると嬉しいな。
いずれにしろ普通のサラリーマンが買える価格で売り出されるのかが心配。

もし購入出来たとして、通勤で上野方面に行きたいので、十条駅を越えて東十条駅へ自転車で行こうと考えているのです。
駅までは自転車で苦労するような場所があるのでしょうか。？
十条までは急な坂は無いようですが十条駅を越えるとどうなるのでしょうか。
地理に詳しい方、教えてください。

金沢小学校ですが、レベルの高い子はほんの一部です。６年生では学級崩壊しているクラスもあります。この子たちが加賀中に上がるわけですから、加賀中が荒れるのではないかと心配しています。

東十条までは自転車使わなくても徒歩で行けますよ。北側は階段になっているので、チャリを置ける場所はありませんので必然的に南口を使うことになります。演芸場通りを通るのが近道ですが、狭いので自転車はスピード出すと危険です。ちなみに東十条に向うときは結構な下り坂になっています。東十条の自転車置き場も新幹線の高架下にあり、あまり使い勝手はよくないです。

>>31さん、詳しい情報ありがとうございます。
物件から東十条駅まで、距離にして１．３〜１.４ｋｍですから不動産屋的に考えれば１８分〜２０分程で着きますね。
今までもそのくらいの距離を健康維持に一駅分歩いていますので問題は無さそうだけど、価格だけがきになる。
扶桑レクセルに習った値付けなら７０００万円代が中心価格帯となっちゃうな。
角部屋なら８５００万円以上か。！？

８，５００万？そりゃ高過ぎる、板橋で！シンジラレナイ！！やめとけ。

なんかすごい値段が飛び交ってますね・・・
千川のレクセル、大山のライオンズが坪230〜250中心。
板橋１丁目の築１０年が坪180程度、
この前出ていたグランフィーネ加賀もそれぐらいだった気が。

よって、ずばり、坪250！いかが？

ザ・板橋だろ。坪２００が一杯いっぱいだぜ、どう考えても！

坪２５０がいいところではないでしょうか。氷川町のライオンズもレクセル王子も売れ残っていますし、坪２００弱の板橋本町のエコビレッジ（ここは安っぽいです）でさえも売れ残りで苦労しているようですから。強気で売り出したら大失敗・・・でしょう。グランアルトも工場跡で、土壌汚染の説明がありましたが、ここも工場跡ですよね。小さな子供がいたら考えちゃいます。裏のタクシー会社ですが、がらわるいです。某国の高校も近くにありますし、いろいろ問題が多い物件のような気もします。ただ、病院が近い、昼間でも静か、桜がきれいなどいいところもありますから、坪２４０以下でしたら買います。

私だって200程度が妥当とは思いますが、
現実は売り手市場なのですよ、悲しいことに。
だって中古の坪180というのは、
2004年ころの新築のこのあたりの平均なんですから。

32です。
私も価格的には高くても坪200程度までならサラリーマンでも買えるギリギリの価格に納まるように思います。
でも、近隣で売り出しているマンションの値段を見ていると楽観できない。
あのレクセルですら、あのような強気な値段にしていますから。
>>36さん、が言うようにそれらの物件で販売が苦戦していると言うのを聞くと少し安心。
鹿島はあの土地をどのくらいで仕入れているのかな。

この物件は、高級が売りですから、残念ながら坪２４０〜２８０位が妥当ですね。

だから２００／坪が限界だって！無理だよ、板橋ごときで。生活実感として。

>>35＋40
板橋ごとき・・て、
あなた本当に周辺住民なの？何様目線よ！
因みに他の区も含め、全体的に坪単価上がってまよ。

まあ、39みたいなヤツは板橋をバカにしながら買い逃して、大宮の先とかしか買えなくなるんだよ。
都落ちってやつだな。

>>36
最近の大京グループは、完成在庫は値下げするよ。
元々の価格が相場にあってないので、売れ残るのも想定内。
完成在庫がでたら、強力な営業で売りつくす。
オリックスの方針なんだろうな。
自ら相場を上げていく戦略です。

ちなみに、近所のグランアルト加賀（住友・H15？築）は70平米台で4800万円くらいで中古が出ていました。中古ですら軽く坪200は超えているわけですが。40は退場ってことでよろしいですか。

まあ、このマンションは氷川町ライオンズやエコビレッジ板橋本町より立地良いし、鹿島施工、免震ってことで、多少高くても売れるとは思います。でも仮に坪200でも90平米中心となったら、5000万円超えちゃうんで、とても普通のサラリーマンに買える値段じゃないわな。

＞41、42
悪いけど、ホント近隣住在だよ。物価安くって住みやすいんだけど、このＭＳの坪単価には驚き。因みにご指摘通り、「都落ち」したくないんで、都に買ってしまったよ。

マンションは、低〜中〜高〜超高級までピンからキリまであります。
このマンションは、高級以上の物件になりますので生活レベルに合った物件選びをお勧め致します。

グランアルトが70平米台で4800万円って、築４年も経ったのに、新築時の価格とほとんど変わらないんじゃないですか？いろんなタイプの部屋があったので一概には言えないですが。

最上階の角部屋は億ションかな

うーん、ほんとにいいマンションですねえ。。。買える方がうらやまC。

凄くいい車だなとマークⅡ、クラウンのつもりで購入検討していたら、実はレクサスだった。！！
というような落ちになりそう。