板橋区加賀に90㎡プランがたくさんあるマンションが竣工予定です。
所在地：東京都板橋区加賀2丁目3356番77（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩8分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/
[スレ作成日時]2007-02-03 23:01:00
ここのマンションはスバラシイと思う。ただし周辺環境をよーく現地調査してから決定すべきでしょう。
確かに素晴らしい。ただ、価格もすばらしそう
準工業地域ですね。あと土地が低いです。夜は怖くて女性一人では歩けないくらい静かです。
桜の時期はいい眺めです。病院も近いですし。しかし、十条駅まで８分で行けますかね。
周りには工場があります。ただ、悪臭を出すかどうかが定かではありません。また、何の
跡地かが分かりません。以前は何かの工場があったような記憶があるのですが、ご存じの
方はいらっしゃいますか。
鹿島施工がポイント高い。日当たり良好。石神井川の桜で環境が良さそうで
気に入ってます。工場跡地、隣がインキ工場、駅から少し距離があるのが気になりました．
板橋区役所駅から歩いて行き橋を渡ると雰囲気が変わる。十条エリアですね。
＞NO.04さん
古い地図を見ると資生堂化学工場のようです。
＞NO.06さん
ありがとうございます。化学工場というと、やはり土壌に問題がある場合も考えないと行けませんね。実際問題、どうなんでしょうね。どこに玄関ができるか分かりませんが、坂の下にできたとすると、十条駅に行くには結構坂がきついかもしれません。
最近までこの物件の近く（板橋区役所寄り）の某分譲マンションに分譲賃貸で住んでいました。
このあたりの環境、利便性は本当にすばらしいですよ。
私は住むまでこのあたりをよく知らなかったので、住んでみてびっくりしました。
三田線と埼京線の両方が使えるので、都心のほとんどの場所に徒歩を入れても30〜40分で
着きます。
それに十条と仲宿の商店街の充実。高速に乗るのも楽。大小の公園もたくさん。
石神井川の桜もすばらしい。帝京大病院、都立豊島病院も近い。
近くの金沢小学校はマンション族が多いせいかレベル高いです。
図書館、区民プール、体育館など公共施設もバッチリ（当然区役所も近い）。
マイナス面は「準工業地域で実際に近くに工場あり」「板橋区であること（好みですが）」
「某国系の学校が近い」ぐらいでしょうか。でも実際に住んでみると、それらのマイナス面
は全く気になしませんでした。
何だかデベの宣伝っぽい書き込みになってしまいましたが、実際お勧めですよ、このあたり。
今日、パンフレットが届き代表的な間取りがわかりました。
基本は９０㎡の部屋を中心とした免振壁式構造で、ゾーン事に部屋の形が決まって、その中で用意されている色々なプランを選ぶ方式のようです。
柱針が全く出ない構造で、部屋の巾、高さのままに開口が出来るというのに非常に惹かれました。
一部住戸では２戸１エレベーターを採用していえるのでプライバシーの高さも魅力ですね。
後は、値段次第なのですがちょっと高くなりそうですね。
この辺りの相場は坪いくらくらいなのでしょうか、やはり２５０万をくらい。？
これはすばらしいマンションですね。
板橋区を代表するマンションになるといっても良いと思います。
坪単価200万〜250万の間なら即完売しそうです。
実際は250万〜300万じゃないですかねえ。
その値段でなければ失礼じゃないかと思いますよ。
なんかマスタービュー以来、久々に良質なマンション見ました（パークコート市谷ノーブルヒルズもよいかんじだけど、地下住居がひどすぎるのでマイナス）。
確かにいいマンションだとは思いますが、準工業地域で２つの工場で挟まれいる感じです。
１つの工場は道路を隔てて、もう１つは小さなマンションを挟んであります。今度、どんな工場だか、見学してこようかなあ、と思っています。あと、周りの土地が高くなっていて、特に十条側には
坂の上にマンションが２つ建っています。目の前にバス停がありますが、本数は少ないです。
十条駅に行くにも、板橋区役所前駅に行くにも結構な上り坂があります。お年寄りはきついかもです。ただ、それでも、皆さんが書かれているように、いいところもたくさんあります。ここより、環境的にもいいレクセル王子が坪２５０万ちょっとくらいだったと思いましたが、そのくらいで収まってくれるとありがたいのですが。なお、私は全くの素人ですので、間違いがあるかもしれません。
資生堂の工場があったときは悪臭を出してたけど、東洋インキは気になるような悪臭や騒音はないと思います。その他の小さい工場は分からないけど・・・
加賀レジデンスと同区画、坂の上の某マンション(笑)に住んでいる者です。工場のことはあまり気にしなくてもいいのではないかと思います。むしろ、工場跡地がマンションになって、日照が妨げられる方がよっぽど問題ではないかと。そういう意味では、前面が道路になっているこのマンションは日照は妨げられにくいと言えます。ちなみに近所の帝京大学病院が今度19階建の新タワー建てますよ。
十条駅までは意外と近いですよ。敷地の一番駅寄りなら８分で行くでしょう。一番遠いところからだと、10分オーバーするかもしれません。十条から歩くと、しばらく狭い道ですが、朝鮮学校と富士見中の間の道から急に歩道ありの広々とした道になります。通行量も少ないのでタクシーやトラックの運ちゃんが一時駐車して食事や仮眠してます。
むしろ、板橋区役所駅まで12分で行けるのかという気がします。こちらの駅周辺は仲宿商店街が使えるので買い物は便利でしょう。ライフともう1件スーパーがありますし。逆に十条駅方面に向うときは「サーブ」という小さなスーパーしかありません。このマンションとは逆方面になる十条銀座商店街の相場を考えるとあまり食指の伸びないスーパーですが、遅くまでやっているので足りないものがあるときには使っています。
バスは王子駅〜板橋駅で20分に１本です。帝京病院に通う人向けといった感じです。
周りから見て、坂の下、盆地みたいなところにできる感じです。
水害とかが気になるのですが、以前そのような被害はあったのでしょうか。
この辺りに住んで7年になりますが、水害は聞いた事ないですねー。
何十年も前はわかりませんが・・
盆地ですか？そんな事感じた事ないですが・・・。
板橋区のハザードマップを見たのですが、それによれば水害の心配はなさそう。
石神井川の近くだから心配しましたが、地図には水位の印はなかったですよ。
でも高台のようではないようなので楽観はできないけど。
ここの設計者は鹿島の設計でもかなりのこだわりを持った人のようです。
部品メーカーにはかなりの高い要求をする事で有名で、色々と泣かされているメーカーが多い。
でも、出来上がった物はデザイン的にも使勝手的にもレベルが高いようです。
少し聞いた話だと、サッシには隠框タイプを使って、通常だと内側から見える上下の框が無くなって非常に窓周りがスッキリとするそうです。
本当なのか確信は無いですが、ますます楽しみになってきました。
水害に関してはあまり心配ないでしょう。周辺よりも低地に見えますが、そもそもが十条台地に位置するわけですから。石神井川も水量少ないし、川底から道路までかなり高さがありますので。
単価が250くらいだとしても、平均90㎡となると価格は6000万円台になってしまうが…。
とても手が出ません。さようなら。
いくらなんでも２５０で買えるってことはないんじゃないか？ もうちょっと上だと思う。
でも、全戸90㎡超ってわけでもないのでしょう？ ちょっと狭いのでいいや。
ここ１５年くらいは、浸水実績はないようですよ。
それより昔はわかりませんが・・・。
このあたり、加賀藩の下屋敷があった土地なわけですから、江戸の昔からそれほど浸水
リスクはない土地だったのではないでしょうか。洪水等が頻発するエリアって、昔は
人が住むことはありませんでしたよね。
部屋の向きが悪くて、見送りにします。
いまどき水害はないですが、雨が降った次の日は、現場はかなり水浸しになってますよ。
こないだは一面水溜りでした。
けど、今、それをならしたり、土壌を整備しているところと思いますけど。
鹿島施工だから大丈夫でしょう。良いっすね、施工もデベも一流で。
(お金持ちが何百世帯も来ると思うと緊張します)
お金持ち云々で思い出した話。
この物件の近隣の加賀ガーデンハイツは20数年前に建ったマンションだが、
出来た頃はかなりの高級物件だったため、アッパーミドルな人達が大量に
越してきて、近くの金沢小学校のレベルが急激に上がったらしい。
このマンションができると、金沢小学校のレベルはさらにアップかな？
デベロッパーから送られてきた資料を見ると、ここは周辺に病院や学校が多くあるのがいいですね。
これから年をとっていくのに歩いていける場所に大きな病院があるのは心強い。
>>26さんが言うように、土地の条件から部屋の向きがあまり良くないのが少々難点ですけどね。
逆に、部屋の向きに難がある為に単価が抑えられて購入しやすい価格帯になってくれると嬉しいな。
いずれにしろ普通のサラリーマンが買える価格で売り出されるのかが心配。
もし購入出来たとして、通勤で上野方面に行きたいので、十条駅を越えて東十条駅へ自転車で行こうと考えているのです。
駅までは自転車で苦労するような場所があるのでしょうか。？
十条までは急な坂は無いようですが十条駅を越えるとどうなるのでしょうか。
地理に詳しい方、教えてください。
金沢小学校ですが、レベルの高い子はほんの一部です。６年生では学級崩壊しているクラスもあります。この子たちが加賀中に上がるわけですから、加賀中が荒れるのではないかと心配しています。
東十条までは自転車使わなくても徒歩で行けますよ。北側は階段になっているので、チャリを置ける場所はありませんので必然的に南口を使うことになります。演芸場通りを通るのが近道ですが、狭いので自転車はスピード出すと危険です。ちなみに東十条に向うときは結構な下り坂になっています。東十条の自転車置き場も新幹線の高架下にあり、あまり使い勝手はよくないです。
>>31さん、詳しい情報ありがとうございます。
物件から東十条駅まで、距離にして１．３〜１.４ｋｍですから不動産屋的に考えれば１８分〜２０分程で着きますね。
今までもそのくらいの距離を健康維持に一駅分歩いていますので問題は無さそうだけど、価格だけがきになる。
扶桑レクセルに習った値付けなら７０００万円代が中心価格帯となっちゃうな。
角部屋なら８５００万円以上か。！？
８，５００万？そりゃ高過ぎる、板橋で！シンジラレナイ！！やめとけ。
なんかすごい値段が飛び交ってますね・・・
千川のレクセル、大山のライオンズが坪230〜250中心。
板橋１丁目の築１０年が坪180程度、
この前出ていたグランフィーネ加賀もそれぐらいだった気が。
よって、ずばり、坪250！いかが？
ザ・板橋だろ。坪２００が一杯いっぱいだぜ、どう考えても！
坪２５０がいいところではないでしょうか。氷川町のライオンズもレクセル王子も売れ残っていますし、坪２００弱の板橋本町のエコビレッジ（ここは安っぽいです）でさえも売れ残りで苦労しているようですから。強気で売り出したら大失敗・・・でしょう。グランアルトも工場跡で、土壌汚染の説明がありましたが、ここも工場跡ですよね。小さな子供がいたら考えちゃいます。裏のタクシー会社ですが、がらわるいです。某国の高校も近くにありますし、いろいろ問題が多い物件のような気もします。ただ、病院が近い、昼間でも静か、桜がきれいなどいいところもありますから、坪２４０以下でしたら買います。
私だって200程度が妥当とは思いますが、
現実は売り手市場なのですよ、悲しいことに。
だって中古の坪180というのは、
2004年ころの新築のこのあたりの平均なんですから。
32です。
私も価格的には高くても坪200程度までならサラリーマンでも買えるギリギリの価格に納まるように思います。
でも、近隣で売り出しているマンションの値段を見ていると楽観できない。
あのレクセルですら、あのような強気な値段にしていますから。
>>36さん、が言うようにそれらの物件で販売が苦戦していると言うのを聞くと少し安心。
鹿島はあの土地をどのくらいで仕入れているのかな。
この物件は、高級が売りですから、残念ながら坪２４０〜２８０位が妥当ですね。
だから２００／坪が限界だって！無理だよ、板橋ごときで。生活実感として。
まあ、39みたいなヤツは板橋をバカにしながら買い逃して、大宮の先とかしか買えなくなるんだよ。
都落ちってやつだな。
ちなみに、近所のグランアルト加賀（住友・H15？築）は70平米台で4800万円くらいで中古が出ていました。中古ですら軽く坪200は超えているわけですが。40は退場ってことでよろしいですか。
まあ、このマンションは氷川町ライオンズやエコビレッジ板橋本町より立地良いし、鹿島施工、免震ってことで、多少高くても売れるとは思います。でも仮に坪200でも90平米中心となったら、5000万円超えちゃうんで、とても普通のサラリーマンに買える値段じゃないわな。
マンションは、低〜中〜高〜超高級までピンからキリまであります。
このマンションは、高級以上の物件になりますので生活レベルに合った物件選びをお勧め致します。
グランアルトが70平米台で4800万円って、築４年も経ったのに、新築時の価格とほとんど変わらないんじゃないですか？いろんなタイプの部屋があったので一概には言えないですが。
最上階の角部屋は億ションかな
うーん、ほんとにいいマンションですねえ。。。買える方がうらやまC。
凄くいい車だなとマークⅡ、クラウンのつもりで購入検討していたら、実はレクサスだった。！！
というような落ちになりそう。
検討される方は朝、十条駅から現地付近まで歩いてみるといいかもしれませんね
>>52さん、50です。
失礼しました。
書いた意味は、板橋だから買える範囲に入っていると思っていたら、予想以上に高級物件で買える値段じゃなかったという事です。
レクサスLSは1000万円しますからね。
板橋じゃ坪200が限界っていうが、豊島区隣接地域は新築で坪250程度。
最近では、中古築10年坪210万及び、築3年坪235万の物件が約定してるっつうの！！
ちょっと調べればわかるんだから、いい加減な事言わないの。
一度、現地をブラブラされてはどうでしょうか。あぁ〜っ、板橋だなぁって感じですよ、良いも悪いも。悪いけど２４０なんて価値は無いです、ハッキリ言って。
確かに240とか250という土地ではないと思う。
それだけ出せるなら城北・城東の大抵のエリアでも買えると思う。
板橋の中ではいい場所であることは間違いないが、広い東京の中では
まあ「中の中」ぐらいの場所。
結構震度強かったみたいですがここは大丈夫でしたか？
他物件ですが、北区のプラウド赤羽は坪単価220〜300らしいですよ。
場所柄、この物件も同価格帯になるんですかね？
先ほどの発表された公示価格でも地価反転は明らかですし、
板橋だからとかそんなの関係なく、都心へのアクセスが良い場所はそれなりの価格になるんじゃないかな〜？
足立、江戸川方面が安いのは土地の仕入れが安く済んだと思われ。
おそらく2，3年後に分譲される物件はそれらの地域でも坪220〜250とかになると思われ。
この物件もプレミアム住戸は、坪３００以上になりそうですね。
他も軒並み上がってますから・・
板橋のように穴場的な場所(思っているより利便性がある)ほど上げ幅が大きいようですね。
デベは何だかんだと価値観を上げるのは得意ですから。
マンション価格の上昇も地域によって様々。
板橋のここの場所が、価格上昇の勢いがついている地域とは思えない。
赤羽は複数の路線が使える駅で、十条駅は埼京線が使えるだけ。
これだけでも赤羽の価格にプレミアが付いてしまうのでは。
赤羽のプラウドが指標になっているけど、このところ野村は強気の値付けをしてきてもいるから、プラウドの価格が指標になるとも思えない。
仕事のついでに十条駅にいったのですが、駅前にはアーケード付き商店街があって普段の買物には不自由しなさそうでいいなと思っている。
あとは、買える価格にしてくれればＧＯＯＤ。
なんとか坪平均２００〜２２０万円でお願いします。
１〜２階で北側の部屋ならあるかもしれませんね。
十条の物価は本当に安くて気に入ってます。
「住宅情報都心に住む」の５月号に、ハイグレードマンション特集として、このマンションの壁式免震構造がとりあげられていました。板橋区が都心（？）であるかどうかはともかくとして、建設会社（鹿島）として相当に気合の入った斬新なマンションとの印象をもちますね。だとするとお値段も相当お高いのではないでしょうか。
構造、内装、デザイン全て最新ですから、ここは超高級マンションですね。
かつ施工会社、販売会社が一流！
十条の商店街って、ある意味安すぎるんだよね（変な言い方ですが）。
ちょっと高くても良いものを買いたい、って時に買うものがない。
小洒落た美容院なんかもないしね。
このマンションに住む人は年収1000万クラスかと思うけど、そういう
人達にはちょっと物足りない商店街だと思う。
まあ、贅沢な悩みかもしれませんが。
1000万クラスと言っても、子供二人に専業主婦を抱えればそれ程余裕の無いのでは。
我が家も二人で1500万以上になるけど、日常的に使う物が安いというのは非常に魅力。
良い物が欲しければ、会社の帰りにでもデパートに寄ればいい。
そういう意味ではここは魅力的だよ。
そもそも１０００万クラスが住む場所じゃないんだよ。
バブルで１０００万クラスじゃないと買えないだけ。
冷静に地図でも眺めて考えた方がいいんじゃない。
まあ、別に止めないけど。
>>75
年収1000万でも日常の買い物に金をかけてたら生活は苦しくなるよ。
毎日高級スーパーで買い物するなんてバカなことをしてたら貯金も出来ないと思うが。
こういうのはお金の使い方がわからない人だな。
普段は安いものを買って、いいものが欲しくなったら池袋のデパートに行くようにすればいいと思うけど。
年収うんぬんは別として、75の言わんとすることには同意。
十条の物価は安いけど、買いたいものがない。
まあ、年収が人並み以下でも財産があれば購入可能ですね。
年収1000万前後の人の自己破産が一番多いそうなので計画的に。
所詮、板橋ですから。
金沢でしょ
＞79さん
買いたい物って何ですか？
通常商店街やスーパーで売ってるような物は、近隣で手に入りますよ。
こだわりの物が欲しければ、デパートでもネットでも手に入る。
この辺りに住んで、あえて不便な事なんてあるのでしょうか？
因みに、安くて美味い肉屋、鶏肉屋、ケーキ屋もあります。
美味しいチャンコ、めちゃくちゃ安くて美味しい焼き肉屋と
長く住んでれば、いろいろとお薦め所がありますよー！
不動産屋の回し者ではありません。
ただ、この地域を愛してるだけです。
>>84
79ではなくて75ですが、例えば、家の近くで「ちょっとだけ贅沢な外食」
をしたいと思ったときに行きたい店がほとんどないです。
もちろん池袋まで行けばありますが、徒歩でふらっと（でも美味しい所に）
行きたい時ってありますよね。
食材にしても、ちょっと美味しい肉やチーズやケーキ、などがあまり売ってない。
まあ、マンションを買うか否かを左右するほどの問題ではないと思いますよ。
とにかくこの辺りはすごく便利だし静かで緑も多い、良い場所ですから。
住んでいて唯一の不満が商店街の「バリエーションの少なさ」だったという
だけです。
＞86さん
なるほど。
確かに高級住宅にありがちなコジャレタお店はこの近辺には少ないですよね。
でも、こじんまりとした美味しい洋食屋さんは帝京病院の近くにあります！
ここのハンバーグとパスタは本格的ですよ。
あと美味しいケーキ屋さんは、ちょっと歩きますが、板橋区役所方面にあります！
それから、いつも安く負けてくれるのに、メチャクチャ美味しいお肉屋さんは
十条商店街のちょっと外れた道にあります。（ここの肉は本当に安くても美味しいです！保障します！）
後は、本町商店街に結構、美味しい飲み屋さんもあります。（チャンコ屋はお薦めです）
あと、ちょっとコジャレて美味しいお店は、ときわ台と上板橋にありますよ。
（車やバス、タクシーが必要ですね）
長く住んでると色々な発見があって、結構楽しめます。
因みに板橋本町の近くに、綺麗とは言えませんが、安くて美味しい焼肉屋さんもあります！
車や自転車を利用すれば、可なり色々な物が手に入りますよ。
手に入りずらい海外物やチーズは、ヱスビー通りのSantokuスーパーが充実しています。
あと、スーパーの物価も可なり安いですが、ＯＫスーパーはお薦めです！
スレと関係ないのでこの辺りで失礼します。
すみません。。
色々と書きましたが、確かにブランドや高級志向を求めるとなると
ちょっと物足りない環境かもしれませんね。。
>>84
79です。あえて不便な事はないですよ、むしろ生活至便です。
仲宿やときわ台には割とおもしろい店があるし（本町のチャンコも美味いね）、
池袋やホームセンター、ショッピングセンターも近い。
十条は、群を抜いて物価が安いですが、個人的にはあまり魅力を感じないだけです。
価値観のちがいですので、あまり気にしないでください。
私もこの地域は、本当に住みやすくて気に入ってます。
しかし、駅から遠いよな。
十条駅１０分は良いとして、区役所前１５分はちょっと厳しいな。
もう、この界隈でも徒歩５分以内の物件は出ないんでしょうかね？
89の言うとおり。この近辺は基本的に庶民の街なので、こじゃれたものを求めるなら都心や城南方面を探すべき。逆に、都心からの距離に対する地価や物価を考えればかなりコストパフォーマンスは高い。同じグレードのマンションで、新宿から10分圏、渋谷から15分圏で、中央・小田急・東横・田都方面を探したら相当高くなるでしょう。あちらは基本的に住居専用地域だけど、この近辺は、戦前は軍事関係の施設が多く存在→戦後、町工場が発展→工場が撤退して跡地がマンション林立という場所だから。ただ、学校、公園、病院などが多い地区で、閑静なのは確かです。まあ基本は下町なんだけど、ほんのちょっと山の手風味もありって感じではないでしょうか。
今、書店に並んでる「散歩の達人」が赤羽・十条・王子特集です。これを読んで、散策してみたいって人には、この街はオススメ。逆に魅力感じないって人は他をあたったほうがよいかと。
私は石神井川脇の遊歩道を歩くのが好きです。今、ちょうど桜が開花してすごくキレイですよ。大きなスーパーはないけど、住みやすい場所だとは思います。
９５さん、マジですか。
京都の物件が、鹿島の設計施工であれば問題ですね。
施工だけで、設計は別であればそれ程深刻にならなくてはいいのかも。
施工者は設計図に忠実に作るというのが一番大切ですので。
設計は平成設計。構造計算は姉歯さん。
だけど、施工だけだから鹿島は問題なしということにはならんでしょう。
見抜けなかったのなら能力がないということだし、わかってて施行したんなら
もっとやばい会社ってことじゃない？
http://iori3.cocolog-nifty.com/tenkannichijo/2005/12/66_3bd4_1.html
ＲＣ壁式工法は普通５階建くらいまでですが、免震装置を付けることで14階建でも大丈夫ってことなんでしょうか。あと壁式だと後から間取りの変更ができないってのもちょっと気になるところではあります。
>>99さん、言われるように免震装置を付ける事によって地震での揺れの大きさが小さく出来るという事で１４階建に対応したのだと思います。
壁式構造と言っても、耐力壁として使われている壁は戸境壁のみですので、住戸内でのリノベーションは規約の範囲内で自由にできるはずです。
ただ、今もらっている資料にある全体の平面図を見るとＸ方向とＹ方向の壁量が違い過ぎるのが気になります。
Ｄゾーンを例に北を上にして見ると、Ｘ方向の壁ばかりでＹ方向の壁が少ない、Ｙ方向の地震の時に力を受け持ってくれるのは階段とエレベーターが有る部分のＹ方向の壁だけですね。
これだけでもつのかな。？
