板橋区加賀に90㎡プランがたくさんあるマンションが竣工予定です。
所在地：東京都板橋区加賀2丁目3356番77（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩8分
都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分
[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/
[スレ作成日時]2007-02-03 23:01:00
ここのマンションはスバラシイと思う。ただし周辺環境をよーく現地調査してから決定すべきでしょう。
確かに素晴らしい。ただ、価格もすばらしそう
準工業地域ですね。あと土地が低いです。夜は怖くて女性一人では歩けないくらい静かです。
桜の時期はいい眺めです。病院も近いですし。しかし、十条駅まで８分で行けますかね。
周りには工場があります。ただ、悪臭を出すかどうかが定かではありません。また、何の
跡地かが分かりません。以前は何かの工場があったような記憶があるのですが、ご存じの
方はいらっしゃいますか。
鹿島施工がポイント高い。日当たり良好。石神井川の桜で環境が良さそうで
気に入ってます。工場跡地、隣がインキ工場、駅から少し距離があるのが気になりました．
板橋区役所駅から歩いて行き橋を渡ると雰囲気が変わる。十条エリアですね。
＞NO.04さん
古い地図を見ると資生堂化学工場のようです。
＞NO.06さん
ありがとうございます。化学工場というと、やはり土壌に問題がある場合も考えないと行けませんね。実際問題、どうなんでしょうね。どこに玄関ができるか分かりませんが、坂の下にできたとすると、十条駅に行くには結構坂がきついかもしれません。
最近までこの物件の近く（板橋区役所寄り）の某分譲マンションに分譲賃貸で住んでいました。
このあたりの環境、利便性は本当にすばらしいですよ。
私は住むまでこのあたりをよく知らなかったので、住んでみてびっくりしました。
三田線と埼京線の両方が使えるので、都心のほとんどの場所に徒歩を入れても30〜40分で
着きます。
それに十条と仲宿の商店街の充実。高速に乗るのも楽。大小の公園もたくさん。
石神井川の桜もすばらしい。帝京大病院、都立豊島病院も近い。
近くの金沢小学校はマンション族が多いせいかレベル高いです。
図書館、区民プール、体育館など公共施設もバッチリ（当然区役所も近い）。
マイナス面は「準工業地域で実際に近くに工場あり」「板橋区であること（好みですが）」
「某国系の学校が近い」ぐらいでしょうか。でも実際に住んでみると、それらのマイナス面
は全く気になしませんでした。
何だかデベの宣伝っぽい書き込みになってしまいましたが、実際お勧めですよ、このあたり。
今日、パンフレットが届き代表的な間取りがわかりました。
基本は９０㎡の部屋を中心とした免振壁式構造で、ゾーン事に部屋の形が決まって、その中で用意されている色々なプランを選ぶ方式のようです。
柱針が全く出ない構造で、部屋の巾、高さのままに開口が出来るというのに非常に惹かれました。
一部住戸では２戸１エレベーターを採用していえるのでプライバシーの高さも魅力ですね。
後は、値段次第なのですがちょっと高くなりそうですね。
この辺りの相場は坪いくらくらいなのでしょうか、やはり２５０万をくらい。？
これはすばらしいマンションですね。
板橋区を代表するマンションになるといっても良いと思います。
坪単価200万〜250万の間なら即完売しそうです。
実際は250万〜300万じゃないですかねえ。
その値段でなければ失礼じゃないかと思いますよ。
なんかマスタービュー以来、久々に良質なマンション見ました（パークコート市谷ノーブルヒルズもよいかんじだけど、地下住居がひどすぎるのでマイナス）。
確かにいいマンションだとは思いますが、準工業地域で２つの工場で挟まれいる感じです。
１つの工場は道路を隔てて、もう１つは小さなマンションを挟んであります。今度、どんな工場だか、見学してこようかなあ、と思っています。あと、周りの土地が高くなっていて、特に十条側には
坂の上にマンションが２つ建っています。目の前にバス停がありますが、本数は少ないです。
十条駅に行くにも、板橋区役所前駅に行くにも結構な上り坂があります。お年寄りはきついかもです。ただ、それでも、皆さんが書かれているように、いいところもたくさんあります。ここより、環境的にもいいレクセル王子が坪２５０万ちょっとくらいだったと思いましたが、そのくらいで収まってくれるとありがたいのですが。なお、私は全くの素人ですので、間違いがあるかもしれません。
資生堂の工場があったときは悪臭を出してたけど、東洋インキは気になるような悪臭や騒音はないと思います。その他の小さい工場は分からないけど・・・
加賀レジデンスと同区画、坂の上の某マンション(笑)に住んでいる者です。工場のことはあまり気にしなくてもいいのではないかと思います。むしろ、工場跡地がマンションになって、日照が妨げられる方がよっぽど問題ではないかと。そういう意味では、前面が道路になっているこのマンションは日照は妨げられにくいと言えます。ちなみに近所の帝京大学病院が今度19階建の新タワー建てますよ。
十条駅までは意外と近いですよ。敷地の一番駅寄りなら８分で行くでしょう。一番遠いところからだと、10分オーバーするかもしれません。十条から歩くと、しばらく狭い道ですが、朝鮮学校と富士見中の間の道から急に歩道ありの広々とした道になります。通行量も少ないのでタクシーやトラックの運ちゃんが一時駐車して食事や仮眠してます。
むしろ、板橋区役所駅まで12分で行けるのかという気がします。こちらの駅周辺は仲宿商店街が使えるので買い物は便利でしょう。ライフともう1件スーパーがありますし。逆に十条駅方面に向うときは「サーブ」という小さなスーパーしかありません。このマンションとは逆方面になる十条銀座商店街の相場を考えるとあまり食指の伸びないスーパーですが、遅くまでやっているので足りないものがあるときには使っています。
バスは王子駅〜板橋駅で20分に１本です。帝京病院に通う人向けといった感じです。
周りから見て、坂の下、盆地みたいなところにできる感じです。
水害とかが気になるのですが、以前そのような被害はあったのでしょうか。
この辺りに住んで7年になりますが、水害は聞いた事ないですねー。
何十年も前はわかりませんが・・
盆地ですか？そんな事感じた事ないですが・・・。
板橋区のハザードマップを見たのですが、それによれば水害の心配はなさそう。
石神井川の近くだから心配しましたが、地図には水位の印はなかったですよ。
でも高台のようではないようなので楽観はできないけど。
ここの設計者は鹿島の設計でもかなりのこだわりを持った人のようです。
部品メーカーにはかなりの高い要求をする事で有名で、色々と泣かされているメーカーが多い。
でも、出来上がった物はデザイン的にも使勝手的にもレベルが高いようです。
少し聞いた話だと、サッシには隠框タイプを使って、通常だと内側から見える上下の框が無くなって非常に窓周りがスッキリとするそうです。
本当なのか確信は無いですが、ますます楽しみになってきました。
水害に関してはあまり心配ないでしょう。周辺よりも低地に見えますが、そもそもが十条台地に位置するわけですから。石神井川も水量少ないし、川底から道路までかなり高さがありますので。
単価が250くらいだとしても、平均90㎡となると価格は6000万円台になってしまうが…。
とても手が出ません。さようなら。
いくらなんでも２５０で買えるってことはないんじゃないか？ もうちょっと上だと思う。
でも、全戸90㎡超ってわけでもないのでしょう？ ちょっと狭いのでいいや。
ここ１５年くらいは、浸水実績はないようですよ。
それより昔はわかりませんが・・・。
このあたり、加賀藩の下屋敷があった土地なわけですから、江戸の昔からそれほど浸水
リスクはない土地だったのではないでしょうか。洪水等が頻発するエリアって、昔は
人が住むことはありませんでしたよね。
部屋の向きが悪くて、見送りにします。
いまどき水害はないですが、雨が降った次の日は、現場はかなり水浸しになってますよ。
こないだは一面水溜りでした。
けど、今、それをならしたり、土壌を整備しているところと思いますけど。
鹿島施工だから大丈夫でしょう。良いっすね、施工もデベも一流で。
(お金持ちが何百世帯も来ると思うと緊張します)
お金持ち云々で思い出した話。
この物件の近隣の加賀ガーデンハイツは20数年前に建ったマンションだが、
出来た頃はかなりの高級物件だったため、アッパーミドルな人達が大量に
越してきて、近くの金沢小学校のレベルが急激に上がったらしい。
このマンションができると、金沢小学校のレベルはさらにアップかな？
デベロッパーから送られてきた資料を見ると、ここは周辺に病院や学校が多くあるのがいいですね。
これから年をとっていくのに歩いていける場所に大きな病院があるのは心強い。
>>26さんが言うように、土地の条件から部屋の向きがあまり良くないのが少々難点ですけどね。
逆に、部屋の向きに難がある為に単価が抑えられて購入しやすい価格帯になってくれると嬉しいな。
いずれにしろ普通のサラリーマンが買える価格で売り出されるのかが心配。
もし購入出来たとして、通勤で上野方面に行きたいので、十条駅を越えて東十条駅へ自転車で行こうと考えているのです。
駅までは自転車で苦労するような場所があるのでしょうか。？
十条までは急な坂は無いようですが十条駅を越えるとどうなるのでしょうか。
地理に詳しい方、教えてください。
金沢小学校ですが、レベルの高い子はほんの一部です。６年生では学級崩壊しているクラスもあります。この子たちが加賀中に上がるわけですから、加賀中が荒れるのではないかと心配しています。
東十条までは自転車使わなくても徒歩で行けますよ。北側は階段になっているので、チャリを置ける場所はありませんので必然的に南口を使うことになります。演芸場通りを通るのが近道ですが、狭いので自転車はスピード出すと危険です。ちなみに東十条に向うときは結構な下り坂になっています。東十条の自転車置き場も新幹線の高架下にあり、あまり使い勝手はよくないです。
>>31さん、詳しい情報ありがとうございます。
物件から東十条駅まで、距離にして１．３〜１.４ｋｍですから不動産屋的に考えれば１８分〜２０分程で着きますね。
今までもそのくらいの距離を健康維持に一駅分歩いていますので問題は無さそうだけど、価格だけがきになる。
扶桑レクセルに習った値付けなら７０００万円代が中心価格帯となっちゃうな。
角部屋なら８５００万円以上か。！？
８，５００万？そりゃ高過ぎる、板橋で！シンジラレナイ！！やめとけ。
なんかすごい値段が飛び交ってますね・・・
千川のレクセル、大山のライオンズが坪230〜250中心。
板橋１丁目の築１０年が坪180程度、
この前出ていたグランフィーネ加賀もそれぐらいだった気が。
よって、ずばり、坪250！いかが？
ザ・板橋だろ。坪２００が一杯いっぱいだぜ、どう考えても！
坪２５０がいいところではないでしょうか。氷川町のライオンズもレクセル王子も売れ残っていますし、坪２００弱の板橋本町のエコビレッジ（ここは安っぽいです）でさえも売れ残りで苦労しているようですから。強気で売り出したら大失敗・・・でしょう。グランアルトも工場跡で、土壌汚染の説明がありましたが、ここも工場跡ですよね。小さな子供がいたら考えちゃいます。裏のタクシー会社ですが、がらわるいです。某国の高校も近くにありますし、いろいろ問題が多い物件のような気もします。ただ、病院が近い、昼間でも静か、桜がきれいなどいいところもありますから、坪２４０以下でしたら買います。
私だって200程度が妥当とは思いますが、
現実は売り手市場なのですよ、悲しいことに。
だって中古の坪180というのは、
2004年ころの新築のこのあたりの平均なんですから。
32です。
私も価格的には高くても坪200程度までならサラリーマンでも買えるギリギリの価格に納まるように思います。
でも、近隣で売り出しているマンションの値段を見ていると楽観できない。
あのレクセルですら、あのような強気な値段にしていますから。
>>36さん、が言うようにそれらの物件で販売が苦戦していると言うのを聞くと少し安心。
鹿島はあの土地をどのくらいで仕入れているのかな。
この物件は、高級が売りですから、残念ながら坪２４０〜２８０位が妥当ですね。
だから２００／坪が限界だって！無理だよ、板橋ごときで。生活実感として。
まあ、39みたいなヤツは板橋をバカにしながら買い逃して、大宮の先とかしか買えなくなるんだよ。
都落ちってやつだな。
ちなみに、近所のグランアルト加賀（住友・H15？築）は70平米台で4800万円くらいで中古が出ていました。中古ですら軽く坪200は超えているわけですが。40は退場ってことでよろしいですか。
まあ、このマンションは氷川町ライオンズやエコビレッジ板橋本町より立地良いし、鹿島施工、免震ってことで、多少高くても売れるとは思います。でも仮に坪200でも90平米中心となったら、5000万円超えちゃうんで、とても普通のサラリーマンに買える値段じゃないわな。
マンションは、低〜中〜高〜超高級までピンからキリまであります。
このマンションは、高級以上の物件になりますので生活レベルに合った物件選びをお勧め致します。
グランアルトが70平米台で4800万円って、築４年も経ったのに、新築時の価格とほとんど変わらないんじゃないですか？いろんなタイプの部屋があったので一概には言えないですが。
最上階の角部屋は億ションかな
うーん、ほんとにいいマンションですねえ。。。買える方がうらやまC。
凄くいい車だなとマークⅡ、クラウンのつもりで購入検討していたら、実はレクサスだった。！！
というような落ちになりそう。
検討される方は朝、十条駅から現地付近まで歩いてみるといいかもしれませんね
>>52さん、50です。
失礼しました。
書いた意味は、板橋だから買える範囲に入っていると思っていたら、予想以上に高級物件で買える値段じゃなかったという事です。
レクサスLSは1000万円しますからね。
板橋じゃ坪200が限界っていうが、豊島区隣接地域は新築で坪250程度。
最近では、中古築10年坪210万及び、築3年坪235万の物件が約定してるっつうの！！
ちょっと調べればわかるんだから、いい加減な事言わないの。
一度、現地をブラブラされてはどうでしょうか。あぁ〜っ、板橋だなぁって感じですよ、良いも悪いも。悪いけど２４０なんて価値は無いです、ハッキリ言って。
確かに240とか250という土地ではないと思う。
それだけ出せるなら城北・城東の大抵のエリアでも買えると思う。
板橋の中ではいい場所であることは間違いないが、広い東京の中では
まあ「中の中」ぐらいの場所。
結構震度強かったみたいですがここは大丈夫でしたか？
他物件ですが、北区のプラウド赤羽は坪単価220〜300らしいですよ。
場所柄、この物件も同価格帯になるんですかね？
先ほどの発表された公示価格でも地価反転は明らかですし、
板橋だからとかそんなの関係なく、都心へのアクセスが良い場所はそれなりの価格になるんじゃないかな〜？
足立、江戸川方面が安いのは土地の仕入れが安く済んだと思われ。
おそらく2，3年後に分譲される物件はそれらの地域でも坪220〜250とかになると思われ。
この物件もプレミアム住戸は、坪３００以上になりそうですね。
他も軒並み上がってますから・・
板橋のように穴場的な場所(思っているより利便性がある)ほど上げ幅が大きいようですね。
デベは何だかんだと価値観を上げるのは得意ですから。
マンション価格の上昇も地域によって様々。
板橋のここの場所が、価格上昇の勢いがついている地域とは思えない。
赤羽は複数の路線が使える駅で、十条駅は埼京線が使えるだけ。
これだけでも赤羽の価格にプレミアが付いてしまうのでは。
赤羽のプラウドが指標になっているけど、このところ野村は強気の値付けをしてきてもいるから、プラウドの価格が指標になるとも思えない。
仕事のついでに十条駅にいったのですが、駅前にはアーケード付き商店街があって普段の買物には不自由しなさそうでいいなと思っている。
あとは、買える価格にしてくれればＧＯＯＤ。
なんとか坪平均２００〜２２０万円でお願いします。
１〜２階で北側の部屋ならあるかもしれませんね。
十条の物価は本当に安くて気に入ってます。
「住宅情報都心に住む」の５月号に、ハイグレードマンション特集として、このマンションの壁式免震構造がとりあげられていました。板橋区が都心（？）であるかどうかはともかくとして、建設会社（鹿島）として相当に気合の入った斬新なマンションとの印象をもちますね。だとするとお値段も相当お高いのではないでしょうか。
構造、内装、デザイン全て最新ですから、ここは超高級マンションですね。
かつ施工会社、販売会社が一流！
十条の商店街って、ある意味安すぎるんだよね（変な言い方ですが）。
ちょっと高くても良いものを買いたい、って時に買うものがない。
小洒落た美容院なんかもないしね。
このマンションに住む人は年収1000万クラスかと思うけど、そういう
人達にはちょっと物足りない商店街だと思う。
まあ、贅沢な悩みかもしれませんが。
1000万クラスと言っても、子供二人に専業主婦を抱えればそれ程余裕の無いのでは。
我が家も二人で1500万以上になるけど、日常的に使う物が安いというのは非常に魅力。
良い物が欲しければ、会社の帰りにでもデパートに寄ればいい。
そういう意味ではここは魅力的だよ。
そもそも１０００万クラスが住む場所じゃないんだよ。
バブルで１０００万クラスじゃないと買えないだけ。
冷静に地図でも眺めて考えた方がいいんじゃない。
まあ、別に止めないけど。
>>75
年収1000万でも日常の買い物に金をかけてたら生活は苦しくなるよ。
毎日高級スーパーで買い物するなんてバカなことをしてたら貯金も出来ないと思うが。
こういうのはお金の使い方がわからない人だな。
普段は安いものを買って、いいものが欲しくなったら池袋のデパートに行くようにすればいいと思うけど。
年収うんぬんは別として、75の言わんとすることには同意。
十条の物価は安いけど、買いたいものがない。
まあ、年収が人並み以下でも財産があれば購入可能ですね。
年収1000万前後の人の自己破産が一番多いそうなので計画的に。
所詮、板橋ですから。
金沢でしょ
＞79さん
買いたい物って何ですか？
通常商店街やスーパーで売ってるような物は、近隣で手に入りますよ。
こだわりの物が欲しければ、デパートでもネットでも手に入る。
この辺りに住んで、あえて不便な事なんてあるのでしょうか？
因みに、安くて美味い肉屋、鶏肉屋、ケーキ屋もあります。
美味しいチャンコ、めちゃくちゃ安くて美味しい焼き肉屋と
長く住んでれば、いろいろとお薦め所がありますよー！
不動産屋の回し者ではありません。
ただ、この地域を愛してるだけです。
>>84
79ではなくて75ですが、例えば、家の近くで「ちょっとだけ贅沢な外食」
をしたいと思ったときに行きたい店がほとんどないです。
もちろん池袋まで行けばありますが、徒歩でふらっと（でも美味しい所に）
行きたい時ってありますよね。
食材にしても、ちょっと美味しい肉やチーズやケーキ、などがあまり売ってない。
まあ、マンションを買うか否かを左右するほどの問題ではないと思いますよ。
とにかくこの辺りはすごく便利だし静かで緑も多い、良い場所ですから。
住んでいて唯一の不満が商店街の「バリエーションの少なさ」だったという
だけです。
＞86さん
なるほど。
確かに高級住宅にありがちなコジャレタお店はこの近辺には少ないですよね。
でも、こじんまりとした美味しい洋食屋さんは帝京病院の近くにあります！
ここのハンバーグとパスタは本格的ですよ。
あと美味しいケーキ屋さんは、ちょっと歩きますが、板橋区役所方面にあります！
それから、いつも安く負けてくれるのに、メチャクチャ美味しいお肉屋さんは
十条商店街のちょっと外れた道にあります。（ここの肉は本当に安くても美味しいです！保障します！）
後は、本町商店街に結構、美味しい飲み屋さんもあります。（チャンコ屋はお薦めです）
あと、ちょっとコジャレて美味しいお店は、ときわ台と上板橋にありますよ。
（車やバス、タクシーが必要ですね）
長く住んでると色々な発見があって、結構楽しめます。
因みに板橋本町の近くに、綺麗とは言えませんが、安くて美味しい焼肉屋さんもあります！
車や自転車を利用すれば、可なり色々な物が手に入りますよ。
手に入りずらい海外物やチーズは、ヱスビー通りのSantokuスーパーが充実しています。
あと、スーパーの物価も可なり安いですが、ＯＫスーパーはお薦めです！
スレと関係ないのでこの辺りで失礼します。
すみません。。
色々と書きましたが、確かにブランドや高級志向を求めるとなると
ちょっと物足りない環境かもしれませんね。。
>>84
79です。あえて不便な事はないですよ、むしろ生活至便です。
仲宿やときわ台には割とおもしろい店があるし（本町のチャンコも美味いね）、
池袋やホームセンター、ショッピングセンターも近い。
十条は、群を抜いて物価が安いですが、個人的にはあまり魅力を感じないだけです。
価値観のちがいですので、あまり気にしないでください。
私もこの地域は、本当に住みやすくて気に入ってます。
しかし、駅から遠いよな。
十条駅１０分は良いとして、区役所前１５分はちょっと厳しいな。
もう、この界隈でも徒歩５分以内の物件は出ないんでしょうかね？
89の言うとおり。この近辺は基本的に庶民の街なので、こじゃれたものを求めるなら都心や城南方面を探すべき。逆に、都心からの距離に対する地価や物価を考えればかなりコストパフォーマンスは高い。同じグレードのマンションで、新宿から10分圏、渋谷から15分圏で、中央・小田急・東横・田都方面を探したら相当高くなるでしょう。あちらは基本的に住居専用地域だけど、この近辺は、戦前は軍事関係の施設が多く存在→戦後、町工場が発展→工場が撤退して跡地がマンション林立という場所だから。ただ、学校、公園、病院などが多い地区で、閑静なのは確かです。まあ基本は下町なんだけど、ほんのちょっと山の手風味もありって感じではないでしょうか。
今、書店に並んでる「散歩の達人」が赤羽・十条・王子特集です。これを読んで、散策してみたいって人には、この街はオススメ。逆に魅力感じないって人は他をあたったほうがよいかと。
私は石神井川脇の遊歩道を歩くのが好きです。今、ちょうど桜が開花してすごくキレイですよ。大きなスーパーはないけど、住みやすい場所だとは思います。
９５さん、マジですか。
京都の物件が、鹿島の設計施工であれば問題ですね。
施工だけで、設計は別であればそれ程深刻にならなくてはいいのかも。
施工者は設計図に忠実に作るというのが一番大切ですので。
設計は平成設計。構造計算は姉歯さん。
だけど、施工だけだから鹿島は問題なしということにはならんでしょう。
見抜けなかったのなら能力がないということだし、わかってて施行したんなら
もっとやばい会社ってことじゃない？
http://iori3.cocolog-nifty.com/tenkannichijo/2005/12/66_3bd4_1.html
ＲＣ壁式工法は普通５階建くらいまでですが、免震装置を付けることで14階建でも大丈夫ってことなんでしょうか。あと壁式だと後から間取りの変更ができないってのもちょっと気になるところではあります。
>>99さん、言われるように免震装置を付ける事によって地震での揺れの大きさが小さく出来るという事で１４階建に対応したのだと思います。
壁式構造と言っても、耐力壁として使われている壁は戸境壁のみですので、住戸内でのリノベーションは規約の範囲内で自由にできるはずです。
ただ、今もらっている資料にある全体の平面図を見るとＸ方向とＹ方向の壁量が違い過ぎるのが気になります。
Ｄゾーンを例に北を上にして見ると、Ｘ方向の壁ばかりでＹ方向の壁が少ない、Ｙ方向の地震の時に力を受け持ってくれるのは階段とエレベーターが有る部分のＹ方向の壁だけですね。
これだけでもつのかな。？
>>95
耐震偽装については、さすがにあれだけ騒がれた直後なので大丈夫だとは
思うのですが、ちょっと気になって鹿島建設についてネットで調べてみた
ところ・・・・出るわ出るわ、問題のオンパレードなのですね。談合くらい
は知ってましたが、これほど黒い会社とは知りませんでした。この物件は
有力候補と捉えていたのですが、自分のお金がこういう企業を利する為に
使われるのかと思うと、ちょっと躊躇してしまいます。
http://beautiful.milan.jp/
モデルルーム作ってますねぇ。
作ってますねえ。すっかり、石神井川沿いの桜も散りましたね。
それで、場所はどこらへんですか。モデルルームの。
モデルルームのオープン時期をご存知の方いらっしゃいますか？
以前4月中というような案内を見たことがあるようなないような。
案内が来てます？ or モデルルームの側壁とかに書いてあります？
モデルルームのオープンはいつなのでしょうか？
以前どこかで4月中オープンと見たような見ていないような。
どなたかご存知の方 or モデルルームの壁に掲示されてた など情報ありますか？
マンション建築現場のすぐそば、資生堂の隣です。
資生堂の隣ですね。ありがとうございます。
資料が届いたので、見てみました。リビングが広めなプランが多く、EVも2戸1の住戸があったり・・・。
うむむむ、これは坪２６０万以上は確実でしょうか。
坪２６０万だと、７０００万が価格帯中央ですか。
これぐらいならすぐ売れそうですね。
7000万でこれぐらいならすぐ売れそう！
凄い、私にはとても無理ですが、そんな方々もいるんですね。
うらやましい。
日立関連社員なら、大幅割引でなんとか買えそうかな
届いたモデルルーム案内会の予約表すごいですね。あんなにたくさん欄のある予約表初めて見ました。
さて、価格について盛り上がってますね。でもあと2週間もすれば最初の案内会に参加した方から価格の報告がありますよ。それまで楽しみに待ちませんか？
7,000万なんて言われちゃうとこの物件から敵前逃亡しなきゃいけない気持ちになりそうなので。
ここは、高いですよ
赤羽のプラウド以上の値付けじゃないんですかね
帝京大学病院のお医者さんが購入するのでは。
近隣住民です。今日は下板橋の東武デパート倉庫でバーゲンがあったので、そこに行ったついでに写真を撮ってきました。
向かいのモデルルームです。
モデルルームはもうOPENしてるんですか？
最初は会員優先とかあるのでしょうか？
まだ、モデルルームはオープンしていないようでした。
モデルルームがオープンすれば、価格とかもわかるんですかね？坪２５０万位になってくれれば。
最近の動向では、団塊の世代向けに高級マンションが建てられ完売しています。
その繰り返しで価格の高騰が起こっています。
なので、７０００万円って金額は、けして高くないと思います。
年収が１０００万程度でも資産があれば、購入できますよ。
高級物件ですから、背伸びは禁物です。
自己破産しますよ。
近くの富士見中が平成２０年に十条中と統合されてなくなりますが、富士見中の跡地には何ができるのだろうか。
９０平米で７千万ということは、１００平米で８千万弱、８０平米で６３百万か・・・。
①良く分かりました㈱
建物概観の雰囲気
結構いいね。
値段も今考えると、
まあまあ手ごろからかな。
同じ鹿島の岡本レジデンス（二子玉川）が坪２８０〜２９０ですから、高くてもこれくらいじゃないですか。
せっかく内廊下などのエリアでは珍しい高級仕様にしたのですから、
地域相場の上限で売りたいでしょう、またその方がお金持ちの満足する
住民層になると思います。
仕様を上げたと言うことは平均的な板橋の住民は、多分相手にしていないと思います。
坪単価もあくまでも平均ですから前後20％はプレミアムや高層階で差が出てきます。
一昨年販売した、鹿島の目白プレイスは240万円〜440万円くらいの格差がありました。
（440万円は、最上階のプレミアムですから、実質は240〜320万円くらい。）
但し楽観できないのは、ライバルは板橋周辺住民ではありません、都心物件で400〜500万円
と高騰してきていますから、そこを買えないお金持ちの人が郊外に流れてきているのです
埼玉には抵抗があるし、都内西部や城南エリアは元々高いので23区内では手頃な板橋区練馬区
あたりにマンションを求めるのではないでしょうか。彼らにとっては280万円前後は手軽なんです。
この掲示板はマンション販売員の販促ツールなんですかね？
そ、そんなお金持ち様方、来ないで〜。。
背伸びして無理して買うような人が来て〜。。近隣住民より。
まあ、131で述べられていることはもっともですが、そういうお金持ちの方は建物や住人には満足できても、十条・板橋の雰囲気になじめるんでしょうかね。。
別になじめんじゃないのというかあんまり気にしないでしょ。
六本木ヒルズのあたりだって貧民街じゃん。
白金高輪とかもそうだけど。いけば雰囲気が悪いのわかるし。
でも、そういうの気にしない人が買うから問題ないでしょ。
埼京線沿線では、武蔵浦和のプラウドのツインタワーが、中層で、245万/坪程度でだしてきて
いますし、いくらなんでも、250万/坪ってほど安いってことは、想定される仕様からみても
たぶんありえないと思います。 280程度かなきっと。
>>101
大分前ですが・・・仕事がら少しだけ知識があるのでひとこと。
確かにDゾーンだけ見るとY方向に壁がないですが、逆にAゾーンはY方向にしか壁ありません。
地震等の外力は壁が多いところに集まるので、Y方向に揺れた時は、AとDゾーンの壁が力を
負担します。従って、ゾーンのではなく建物全体でX・Y方向に壁があれば問題ないはずです。
ただし、この建物形状では地震があった時、分厚い壁がるCゾーンとA・B・Dゾーンで
力のやりとりがあるので、ゾーンの境目が構造的に重要になるはずです。
いよいよ土曜日からモデルルームオープンですね。価格はいくらかわかるかな？
しばらくいけないので、坪単価書き込み希望
>>138
それは、発生した地震力に対して、強軸方向の壁は弱軸方向の壁が負担する分も含めて負担するという考えかたですよね。
箱型のような建物であれば、そのように負担するという説明には納得できますが、今回の建物のような形状で本当に、そのように処理されるのでしょうか。
通常は今回の建物のようなY字形していると、合わせ目の部分に応力集中して構造が持たないから、その部分をあえて分離してして、エキスパンションジョイントで繋ぐ手法が一般的になっている。
今回の建物では、分離しない手法をとってこれだけ大きな建物を一体で作っている。
いくら免震装置が付いているとは言え、本当にこれで大丈夫なの。
建物の中でXY方向の壁があれば良いとはいえ、壁の配置、バランス悪くないかい。
>>141さん、
私は難しいことは分からないのですが、
「いくら免震装置が付いているとは言え、本当にこれで大丈夫なの。」
とおっしゃられるには、このマンションは危ないということで理解してもいいわけ？
>>141
おっしゃるとおりで、非免震なら構造的にあやしい形状だと思います。
免震構造だからＯＫになっているのでしょう。
乱暴な言い方をすると、免震構造ならその上は相当無理なことをしても
問題ないと思われて結構だと思います。
ただ、免震構造建物なので「免震評定」なる審査を受けており、
その際にこの話を含めて、相当数の指摘が審査機関からあったはずです。
（なかったかもしれませんが・・・）
現在、着工しているということは、それらの指摘に対して検討を行って
審査機関から了承を得ているということなので、大丈夫だと思います。
住宅情報の都心版？に載ってましたね。
いやー、高くなりそうです・・・。
耐震偽装会社が作った免震マンションって、
なんか冗談みたいですね。
今日MRオープンなんですか？
前を通ったら、ブランド物をお召しのご夫妻が入って行きました。
高級車が何台か駐車してありました。
工場の周辺環境もそうですが、学校の周辺環境も大切なのでは
地図をよく見ると驚くこともありました。
で、驚くことって何ですか？
google map で周辺の学校と名前のつくものを探してみればいいんでしょ。
ありがちな煽りネタですね。
価格的には、かなり抑え気味にきているので、あっさり売り切りそうに思えますね。
坪220万程度からあるから、普通に23区周辺部分の価格でしたね。
石神井川むきの100㎡が 南の資生堂を超える高さで、坪240万程度から
あったのは、最近新価格物件を見慣れていたので安いなとか思えたのですが
どうでしょう。 90㎡にやや満たない程度の住戸からで、広めな分グロス価格が
あがっていて、ほとんど6000万オーバーだったので、すくなくともそれに手がだせる
人だけでコミュニティが揃うメリットはあるかなと。
ウーム、6000万台なら激安ですな。
倍率高そう。
板橋で激安って言うな boke
石神井川を望む方向で、抜けているとこはほぼ全部7000オーバーですよ。
まぁ29坪とかあるので、坪240ってのはここの仕様(玄関ドア高さ240cmとか、
250cmのサッシが入るとかの開放感）を考えれば、無茶苦茶な値段だとは
思わないのですけれども。
確かに、最近のプラウドとは違い、反感を買わない上限の価格を上手くついてきたように思う。
殆ど予想していたとは言え、望みが絶たれてしまいショックです。
社会勉強の為に、ショールムは見学してきますが、私はこれにて撤退します。
もう区内では仕様の良い手が出せそうな物件が無くなったので、方針を大転換して、ファインコートとブリリアを見に行ってきます。
ここを検討できる人が羨ましい。
やはり鹿島建設は、ブランド力もあるしこの立地でこのグレードを作るなんて無謀と思えるけど
商売は上手ですね。エリア内で今までにないような路線とコンセプトなのは誰もが認めます。
設計、施工、売り主が同一なら思うことは何でも自由に出来そうですね。
苦手な販売だけを、販売代理に任せて価格のコントロールだけをすればいいわけですから。
九段でも目白でも、イメージ戦略、売り方や企画で上手に利益を上げるのは
さすがに、スーパーゼネコンですね。
ＭＲ行かれた方いかがでしたか？
モデルルーム訪問そのものは楽しめますよ。 価格は楽しめないけど。
250cmのサッシがスパン一杯に入っているのは壮観です。 買うかどうかはともかくと
して一度いってみればいいのに。
周辺住民の方にお聞きしたいのですが、病院へ向かう救急車のサイレンはうるさくないですか。
私は救急車のサイレンは全く気になりません。救急車は病院の近くに来ると、音を落としますから。
それより、廃品回収の拡声器の音の方がうるさいですよ。これはここに限ったことではありませんが。
今日、見に行って来ました。
周りの環境、２３区内と言う事であれば申し分ない環境ではないでしょうか。
静かだなと言うのが率直な感想です。
十条、板橋区役所、両駅には商店街があって、日常の買い物には不自由しないと思います。
白を基調としたインテリアは清潔感があって好ましい雰囲気で、資生堂に協力してもらってデザインしたという部分もあり、女性への受けは良いように思えます。
個人的には、建具の仕上げが艶のあるタイプというのがマイナス要素かな。
Hが２５００ｍｍのハイサッシは、壮観ですね、前にも書かれているのですが、方立以外の見附が見えないので、余計に開放感があります。
収納式の網戸もGOOD。
２４時間換気用の換気口が、リビングはサッシの下枠からで、他の部屋は障子の下框からなり。
換気量は取れていると思うのですが、フィルターが入っているのか確認できず、現在営業マンへの宿題となっています。
一番、インパクトあったのが、リビングのエアコンで、天井埋め込み形が標準で付くようです。
あれだけスッキリしたサッシ周りですから、エアコンで台無しにはしたくないですね。
価格的にも、坪単価２２０〜２６０万円と昨今の状況を踏まえると、予想された範囲。
広い部屋ばかりだから、かなりの価格になりますな。
以前、撤退と宣言したのですが、見てしまうと心が動きます。
玄関のドアが黒で、妙に安っぽい作りだと思ったのですが。あんな大きなドアは普通ありませんからね。モデルルームは開放感があり、広く感じました。ハイサッシ、恐るべし。１６０さんがおっしゃっているように、天井埋め込み式のエアコンや収納式の網戸はいいですね。あと、ガラスはペアガラスなんでしょうか、確認し忘れました。広い部屋が多いので、金額的には高くなりますが、坪単価で考えると、この環境で、この作り、うむむ、ホント心が動きますね。
もう少し、都心に近ければ良かった。
作りはしっかりしてそうだけど。
もうちょっと都心に近いと今度は買えないから。 価格的には許容できるレベル。
従来、チープな工法であった壁式構造をグレードアップしたというのがもっとも評価が難しい点かな。
とはいえ居境壁厚が270mmと防音性は抜群で、かつ階高3100mmは開放感十分でした。
耐震性には弱いのをカバーするため、免震を採用してるし、弱点の補強は十分なんでしょうか。
とはいえネックはやはり価格。リーズナブルという意見があるものの、
嫌悪施設の東洋インキ側を除けば、７０〜９０Ｍという、一般リーマンには手が届かない
価格帯でした。嫌悪施設を厭わなければ、50Ｍ台もありましたが。（狭いけどね）
＞居境壁厚が270mmと防音性は抜群で、かつ階高3100mmは開放感十分でした。
それジョークですか？
天井高3100㎜なら驚くけど階高3100㎜なんて
二重床二重天井スラブ2300㎜にしたら天井高は2500㎜程度で、都心物件ならごく普通のこと？？
階高が3200㎜以上あって、初めて高級物件と言えるのでしょう。
坪300万円にも満たない、板橋物件だから過度な期待はご用心ですよ。
3200mm以上が高級物件の客観的な根拠は？
ふーん、初めて聞いたよ。理由があればいいけど・・・ひょっとしてジョークかな？(爆
確かに都心のタワーでない物件で、3200mmある高級なものの例と、
3100mm代までの、高級とはいえないものの例でもいっぱいあげないと説得力ないですね。
＞でも近くの他物件を見て、ここに来た人は凄いと感じるんじゃないかな。
それは言えるでしょう、板橋区、北区ですから販売価格の限界があるので
そんなに立派な仕様にしたくても出来ないということ。
問題の東洋インキ、「事業開発研究所 新事業・新システムの開発」となっていますが、騒音とか悪臭など出るんですかね。準工業地域ですが、どうなんでしょうか。
もともとここも工場跡地ですからね。
そうですね。資生堂の工場跡地です。土壌汚染の心配もあります。また、東洋インキの敷地はかなり広いですから、大型のマンションが建つ可能性もあります。建つとしたら、かなりの高層マンションってことにもなることがあるんでしょうか。
近くにスゴイ大きな朝鮮学校がありますね。どういう影響があるのでしょうか？？？
全く影響ありません。昔はよく帝京高校の生徒と喧嘩していましたが、両校とも大人しくなりましたから、心配ありません。
> 建つとしたら、かなりの高層マンションってことにもなることがあるんでしょうか。
高さ制限があるので、こっちと同程度までしかいけませんよ。 準工なので、結構容積率は
とれるようですが。
>>173
う〜ん。特殊な民族教育をする学校だからね〜。
まあ、左翼は、日本の愛国心教育は許せないけど、朝鮮学校の民族教育はすばらしいって
スタンスだから、左翼思想の人には心休まるんじゃない？
このマンションの構造の耐震性は
信頼できるものでしょうか。
また、壁の厚さとかは
どの程度ならマンションとし
安心でしょうか。
日本を代表するスーパーゼネコン 鹿島。
業界の盟主として君臨する 鹿島。
このプロジェクトを主導する 鹿島。
100年に一度の地震が来ても潰す訳にはいかないでしょう。
阪神大震災の 竹中 とは訳がちがう。
構造の耐震性は全く心配する必要なし。
モデルルームを見学された方、率直な感想はいかがでしたか。
私は開放感があって、広々としていていいなあ、と思いました。
しかし、標準品だと、安っぽいものもありました。
オプションがかなりあるみたいなのですが、オプションのパンフレット
ってないのかなあ。
確かに内装にお金をかけているって感じではなかったですね。
一方で、すっきり感の演出のためにかなりがんばって設計しているところも多かったと
思います。
坪単価的には想定の範囲内でも、広い部屋ばっかりなので、オプションをつけまくると
予算大幅超過で難しいところです。
部屋数の多い B100 タイプと、Jr90の間取りは気に入りました。 せっかくの開放感ある
設計をいかすには、せめて真ん中よりは上の階がほしい感じですかね。
モデルルームにはお金かけてるような。。。
確かにいいなあと思います
ただ、ちょっと天井高がもう少しあればという感じです
モデルルームは結構繁盛してました
ただ、男性説明員の声がでかすぎて
自分担当の人の声が聞き取れなかった。。。
ずばり、南西側と南東（東南東）側と南側、どこがおすすめですか。
南西側は石神井側沿いで前に高い建物が建つ可能性はないですが、値段が高いかなあ。バルコニーが三角だし。南側はすばり値段が高すぎ。南東側は値段的にはまずまずですが、正面が東洋インキで、もしマンションが建つようになったら・・・。あと、午前中しか日が当たらないみたいですね。
2戸1のエレベータで両面バルコニーになるメリットをとるか、
共用廊下の存在には我慢するかわりに、石神井側に面した側かという
差てもあるんですよね。
一番の理想は内廊下二戸一エレベータ
両面バルコニー、羨望最高、静か、
でも現実はいろいろ妥協しないと。
2戸1のエレベータで両面バルコニーは手が出せないのでパス、2戸1のエレベータの
片面バルコニーだったら何とかなるかなあ。センターインだし、いい間取りだと思
います。
予算と相談した上で検討するのが大切。
向きは南西か南がベストなんでしょうね。
冬場の日照って貴重だし
明るい日差しができるだけ
長く入ったほうが得。
でも夏の西日は地獄だよ。
あと、石神井川に近いほうは蚊がすごいです。
そういえば、夏なんか石神井川沿いの道を歩いていると、蚊の大群？みたい
なのに襲われることがあります。何階くらいまで蚊って上がってくるんでし
ょうね。
高層タワーなんかだと、10階前後から上には網戸設定なしの例は多いですね。
湾岸なんかも、運河沿いはよく蚊がでますけど。
真西リビング・真東が寝室の部屋って問題外なんでしょうか？
南角部屋の隣の部屋（E）です。
やっぱり西日がきついのでしょうね。
眺望は南西の部屋と変わらない感じだったんですけど・・
夏の暑さを心配しています。
話も出てこないので、余計に心配になりました。
石神井川の蚊って大きな問題。
たとえば窓締め切ってても蚊の退治に
毎日追われてます。どうにも困っています。
川の移設がない限り解決しそうにない。
>>191
EタイプとJタイプは間取りが気に入り候補に上げています。
理想はDタイプですが、そこを選択出来るほど予算が無いのが悲しい。
EとJタイプはリビングの向きがまるっきり反対ですので、どちらを選ぶか悩むところ。
やはり、朝日が入って来るJの方が人気が出そうですね。
西日対策にはUV断熱フィルムを使ってみようかと考えています。
何も対策が無ければ、あの大きな窓ですから、暑くなる事は疑いの無いところだと思いますよ。
蚊で思ったのですが、ここは網戸に収納型を採用していますよね。
一般的に使われている引き戸型の網戸は、サッシを換気等で少しだけ開けた状態だと、蚊が入って来れる隙間が出来てしまうのですが。
収納型は、開けた量に関係無く隙間ができません。
この辺り、石神井川対策でそうしたのかな。
それと管理料が安いと思いませんか。？
反対に修繕積み立て金が高めのような気がします。
ここにも鹿島の良心を感じますね。
これで、もう少し良心的な価格設定にしてくれたらいいのにな。
Dタイプはいいけど買えないですねぇ。
そうですね。理想に近いのはＤタイプなんですが、予算オーバーです。
１９３さんがおっしゃるようにＥかＪですか。ほとんど平米はかわ
らないにもかかわらず、Ｅの方が上の方だと４００万〜５００万違うのは
やはり石神井側に面していることと南西ということなんでしょうか。
面積が広い分高く感じますが、坪単価は王子のレクセルや板橋本町のライ
オンズより安いです。内装はややシンプルですが、ゴテゴテした感じがなくて、
私は好きです。ただ、家族はオプションをいろいろ希望しそうですが。
管理費は低めに抑えてます。これは好感が持てます。
石神井川の蚊ってそんなにひどかったっけ。
石神井川南岸の某マンション中層階に住んでるけど気になったことないな。
それとも窓が石神井川と逆方向だから助かっているだけなのかな。
遊歩道を散歩してても昼間なら気にならない（夕方以降は結構刺されるけど）。
このマンションは石神井川から少し離れているから問題ないのでは？
Ｂがいいけどな。予算がきつい。
坪単価は妥当レベルだと思うんだけど。
189>
蚊が何階まで上がってくるかについてですが、うちは高層マンションの２５階以上ですが（川沿いではありません）、夜カーテンを閉めずに電気を点けていると小さな虫（蚊かどうかはわかりませんが）が網戸にくっ付いています。昼間、網戸を閉めずに窓を開けておいたらハエが入ってきたこともあります。蚊もかなり上まで来ると思ったほうがよいのではないでしょうか？ブリリアのタワーを見に行ったときに１０階以上は網戸がないと言われたことがありますが、買わなくてよかったなぁと思っています。夏には全く窓が開けられなくなってしまいますよ。
パンフレットが送られてきましたが、全体のデザインは素敵ですね。
ホワイト系は難しいから、実物がどこまでCGのイメージに近づくかということでしょう。
全室内廊下だと思っていましたが、菱形の部屋は外廊下なんですね
さすが鹿島建設は、総合的なコストダウンは上手ですね。免震装置もコスト的に上手。
都心物件とは分譲価格がかなり違うので、土地代が安いといえ建物のコストも限られるから
コストダウンは必要ですね。
