ザ・パークハウス成城彩景ってどうですか？

来週の案内会の予約を入れました。
今週の案内会に参加された方のコメントお願いします。

浜田山は南側の戸建エリアと境界が接し、地下住戸があるので、評価は賛否いろいろでしょうが、
やはり三井の低層ハイグレードで、浜田山アドレスとなると、注目です。
ただ、成城と浜田山の「二択」で検討される方って、いらっしゃるのでしょうか？

モデルルーム行ってきました。
価格帯は70で7000前後とお得感あり。ただ、外廊下や間取りがシンプルな田の字タイプしかないのが残念。内装はLDもカセットエアコンでないやダウンライトが全てオプション等、少し気になる部分もありましたが、問題ない。

ザ・パークハウス二子玉川ガーデンと比較中です。
閑静な住環境で駅からもそう遠くない成城のほうが、無難だとは思いますが、
ここしかない、という決め手に欠けるので、１週目の案内会はパスしました。
田の字の間取りは、設定価格を考えると、贅沢は言えないところでもあります。

住み替えで価格的に無難な他のところにほぼ決定のつもりでしたが、価格帯を見て心が動きます。
条件に合う部屋があっても抽選だとリスクありますねぇ.....
私は成城学園の南もかなり好きです。

住み替え客は、後回しにされることを覚悟しないといけませんからね。
一次取得者、キャッシュ組は優先されるでしょう。
倍率のつきそうな部屋で、希望をかなえるには、購入の意思、資金計画について、
担当者を引き付けるだけの明確なアピールが必要だと思います。

やっぱり、現金で購入する方のほうが優遇されることが多いのでしょうか。
ローンとなると、それだけ担当者としても手間や時間がかかるからですかね。
即決する、と言っても信ぴょう性に欠けてしまうということもありそうです。

本来は抽選は公平に誰にでも申し込めるはずだけど、資金計画に不安にある顧客には申し込んで欲しくないのが売主側の本音でしょうね。人気物件が抽選になったあげく、ローン審査通らないで先着順になったら抽選に落ちた「顧客顧客」の心情にも影響しますものね。抽選住戸かどうかは分かりませんが、10年前キャンセル住戸を値引きで入手しました。

管理費や修繕積み立ての情報はありますか？

管理、修繕で月22000円くらいで、比較的安い。
管理は週5日の日勤。
エレベーターは2基だが、実質2階以上の部屋が80戸くらいなので十分。
100戸規模のメリットがあり、価格も、ランニングも成城では割安のイメージ。
すごい混雑してたし、すぐ売れそう。

駅遠８丁目のパークハウスが高すぎた分、こっちはリーズナブル。

最多価格帯７２００万は、富裕層が狙う成城物件としては割安。事前案内会が盛況なのも分かります。

もう検討住戸で良い部屋は埋まっているでしょうね。遅かりし。

具体的には今週末に説明会に行ってから考えるが、抽選に落ちるくらいなら少し高くてもみんなが飛びつけない価格のほうが自分にとっては嬉しかったかも....

事前の予想に反して？大人気になっているようですね。
かくいう私も最初はいまいちな立地だなあ、という感じだったのが、だんだん良さそうに思えてきました　笑
どの部屋の申し込みが多そうなのでしょうかね？
できれば確実に買えるところを申し込みたいのですが、やはり日当たりの良い南向き、道路に面している西向き、目の前がNTTの東向き、の順で人気ですかね・・・
東向きも午前中は日当たり良さそうで、個人的にはありかなと思いますが。

プラウド成城と同じで、南向きがわずかで、大半が東向きか西向き

朝日が差す東向きか、午後明るい西向きか

営業さんは、どっちに転んでもいいように誘導しますが

MRでは、冬至のころの日照など資料を求め、確かめて決めたほうがいい

そうですね、日照予想の資料を見れば目の前の建物の圧迫感もある程度わかりそうですね。
しかし、間取りはどれも同じ3LDKでかなりいまいちですね。
欲しいと思う位置の部屋の広さや間取りが合わない・・という悩みがありそうです。
明日モデルルームに行くので、間取り変更等がオプション可能かどうかも確認してみます。

天カセ、スロップシンク、無償のトランクルーム、管理費込みのブロードバンド…中古のプラウドぐらいの設備仕様ならね
でも、そうなると、６０００万台では買えないしょうけど。

説明会行ってきました。
成城に住みたい人でサイズに満足できればこの価格は非常にリーズナブルと思う。
特に一階がねらい目。

成城　＞　周囲の建物との距離とか眺望
と思える人にはめったにないチャンスでしょう。

成城にこだわりが無い人や、予算が億近い人には関係ないかな....

モデルルームが大変な賑わいだそうで事前案内会も追加開催されていますね。
やはり価格が割安だと人気が殺到し、瞬時に売り切れてしまいそう・・・。
1階は専用庭つきですが、植栽が豊かなので外からの視線が気にならずゆったりと
した時間を過ごせそうですね。庭に自転車も置けますでしょうか。

管理規則も無視ですか？
駐輪場に置かず、住戸内にマイチャリを持ち込むなんて。。。
専用庭でバーベキューに興じるマンション住民も困りものですが

ここは無理ですが、物件によっては専用庭から外周の通路などに直接出ることができるケースもありますよね。

この物件は専用庭も完全にフェンスで囲われているので、通路としては使えませんね。
そもそも、いくらセコム付とはいえ、外から専用庭に入れるようではセキュリティ上問題があるような気がしますが・・・

ちなみに専有部である室内に自転車を持ち込むこと自体は、管理規約上の問題とは関係ありません。
自転車のままでエレベータへの持込は禁止になる可能性があるので、その場合はある程度分解して袋などに入れて運ぶ必要がありますね。
廊下やベランダは共用部分（兼避難通路）なので、本来は鉢植え等のモノも置いてはいけません。
まあ、そのあたりはバランスよく話し合いで対応できるマンションになるといいですよね。

>>180
狭すぎるでしょ。
あり得ない。

モデルルームに行ってきたんですが、フローリングの安っぽさにびっくりしました。
まるで紙みたいなシャリシャリした触感で、とても木には思えませんでした。
最近のマンションはみんなこんなフローリングですか？床暖房が入っているから？

そもそも木ではない。他のマンションもだいたいそんなもの。

モデルルーム、なんかフツーっぽい
フローリング、キッチン回り、ブラウンだからかなあ
タイルも、パークハウスらしく地味めな印象
でも、価格が価格だから、買い得？

建具もそう。同じデべでも、松竹梅、仕様グレードはいろいろですね。

フローリング以外の建具や設備はそこそこ高級なんじゃないかな。
最近マンションはどこもそうだけど、シートフローリングだけは許せん。
ビニールの上で生活するのは嫌だよう

資材、人件費が高騰しているから、高級を期待するのは欲張りすぎかもしれませんね
三井や野村であれば、最低価格６０００万台前半はあり得ない立地だったと思います。

設備仕様は超都心の超ハイグレードでない限り、大手はどこもほぼ一緒だよ。
アクの強い野村のプラウドを高級と感じる人もいれば、上品な三菱のパークハウスを高級と感じる人もいるし、色や質感に感じる高級「感」は主観の問題だろ。
このマンションが近隣物件と差別化できるところがあるとすれば、表通りに面してないことと、緑地率60%の植栽の豊かさ、くらいかな。

パークハウスシリーズは、スミフと同じで、暗めのカラートーンが多い
それを上品ととらえるかは、まさに主観の差、好みの違いですね
プラウドは、エントランス豪華主義がお得意。専有部分は指摘されるとおり
三井は、庶民的なパークホームズでも洗練されていると思います

成城８丁目のパークハウスより、こちらのほうが「買い」かもしれません

８丁目よりは１丁目のほうがいいなあ

8丁目のパークハウスは比較対象ではないでしょ。あれは敷地いっぱいに詰め込んでる団地物件。
この物件は3丁目のプレステージ成城、2丁目のロイヤルシーズン成城あたりと同路線かと。
せめて3階建てまでに抑えて、あともっと広い部屋があれば、いい雰囲気の低層マンションになったのにね。

自宅用には少し狭い、でも、価格的には魅力的。
いっそ投資用と割り切って賃貸に出したらどうかな？
成城界隈の賃貸事情どうですか？
ニーズあるんじゃないでしょうか？

〉この物件は3丁目のプレステージ成城、2丁目のロイヤルシーズン成城あたりと同路線かと。

パークハウスはファミリータイプ。同格ではないですね。

投資用シミュレーション
価格7000万円
賃料月額26万円
固定資産税年額24万円
管理費月額2万5千円

こんなところだとすると、税引き前利回り3.68%
これ以外に空き室期間、修繕費用、災害リスクも考えると、投資なら株かREITを買う方が賢い。
ファミリータイプマンションは純粋な投資用には向かない。
自己居住兼用で利用価値も考慮するならまだいいかもね。

>>ファミリータイプマンションは純粋な投資用には向かない。

確かに一般的な考え方はそう。
でも、投資は人の裏にこそありそう。
投資用のワンルームマンションって長期的にペイしているのかな？
Dinksや小さい子供一人くらいで成城に住みたいカップルはいるのではと思う。
ここは将来子供が出て行けば自分たちが住むというオプションもあるし....

>201
ファミリータイプの場合はまさに、自己利用の可能性次第かと。
仮に賃貸に出したとして、人気エリアで一流デベの分譲仕様マンションならいくらでも借り手はつく。
ただワンルームやアパートに比べると、賃料に対して価格が高い分投資利回りが低いという点で、投資向きではないということ。
せいぜい自己利用7割、資産運用3割くらいで考えておくのがいいんじゃないかな。

成城のマンションはリセールが弱いって言いますが、ここも同様でしょうか？

＞＞２０３
中古価格はかなり安くなると思う。
成城の場合、中古が安いというより、新築価格が高すぎるのよ。
土地が高い＝原価積上げ方式で価格を決めるデベロッパーは売出価格を高くせざるを得ない、それに対してマーケットで価格が決まる中古物件は市場価格にさや寄せして下がりがち、ということでしょう。
特に広めの部屋ほど値下がり率は厳しいかと。
植栽とかがしっかりしてて竣工後の雰囲気が良ければ、ちょっと他のマンションよりも差別化できるかもね。

最近モデルルームに行かれた方、カラバリとか吊り戸棚とかの標準仕様がどうなったか、何か聞いてますか？
ナチュラルなブラウン、御影石、吊り戸棚ありがデフォルト仕様だとうれしいのですが。
ちなみに1-3階はデフォルト仕様のまま、4-5階はオプションが選べるようですね。

>>204
なるほど。分かりやすいご説明ありがとうございます。

商店街が発達していない、コルティは経堂のほうが活気あり　サミット・コジマ、くろがねや、オーケーはあれど、フラットで移動できない　パークシティ、シティハウス、ディアナコート、パークコート、グランドヒルズ、プレステージ……どれも一長一短あり　中古で値崩れした大手分譲物件を買うほうが賢明か　

成城を経堂と比較する感覚がわからん。

成城１丁目と赤堤１丁目も比較にならんか。

成城は成城で、経堂は経堂で良い街です。

異議なし！

赤堤は独身のころ住んでいたから好きな場所。
隣の藤田田のお屋敷はマンションになっちゃったみたいですね。
それが駅名なのか地番なのか、エリアの通称なのかは分からないけど「成城」は全国区、妻の実家の義母でも知っている地名。
そこに価値を見出せない人はこのマンションを検討するのは時間の無駄と思う。

成城は一般的に評価されているほど良い街ではないと思う。ちょっと垢抜けた私鉄沿線の街でしかない。

成城という街の最大の特徴は、駅、商業エリア、高級住宅地がすべて地盤の良い高台の上にあるという点にある。
山手線内なら青山か白金台、郊外なら赤堤や田園調布と似た性格の街だと思う。
成城の場合はさらに、大きな幹線道路が街の中や周囲を走っておらず、西側の国分寺崖線沿いの里山の緑が多く保全されている。
安全性、利便性、環境の良さを総合的に見て、全国でも有数の高級住宅街だと思うよ。

成城には成城内ヒエラルキーがあるよな。正真正銘の高級住宅街の部分には、そもそもマンションなんか建たないようになっている。

田園調布からしたら、成城はまだしも、赤堤を同じ俎上にのせるのはどうかと思いますが

東急エリアと小田急エリアを比較したら、確かに。

そのヒエラルキーの一番下に入るのがスノッブなのさ。
「自分を入れてくれるクラブには入りたくない。」
出典わかる？

世田谷も広いけど、ある意味、成城も幅広いからね。
１丁目は、砧と喜多見の雰囲気が混ざった感じだし。

田園調布は買い物の便が悪いのが難点。
とはいっても、東急沿線でほんとの高級住宅街は田園調布だけだが。

大学あり、商業エリアあり、マンションあり、という多様性が成城の魅力でもあると思うよ。
田園調布はほとんど戸建て住宅街に駅だけが付いてる町だからね。

本当の高級住宅街というなら、間違いなく兵庫の六麓荘が一強。
最寄りに駅なし、街の入口にセキュリティカメラ付きで、道路は全て町民の私道、協定で100坪以下の土地は存在すらしないはず。
そういう「町ごと高級住宅街」は首都圏には存在しないし、普通に生活するには不便だと思うよ。

東急路線は、都心のみならず、横浜など神奈川へ　品川、湾岸、羽田や成田、縦横に移動しやすい
それに比べ、小田急は「面」の広がりに欠ける。成城も駅力が・・・

東急の面展開も、ほぼ西側エリアだけどな。
小田急＋千代田線と田園都市線＋半蔵門線がまあ同格として、大手町線とか東横線とかは東側の都心にはアクセス悪いだろ。
東急の方が中流クラスのいい住宅街が多いけど。

東急は大井町線な。一応大井町からJRで東京にでられるぞ。

残念ながら同格ではないでしょ。
誰もが田都、半蔵門ともに格上の認識。
あくまで一般論で好みは抜きだが。

ノロQ、通勤事情はよくないと聞きますが

田園都市線汚いし込みすぎ。
昭和のサラリーマン電車だよ。
ユンケル飲んで満員電車に突撃ー

都心で移動してればわかるけど、千代田線＞半蔵門線でしょ。
まあ、銀座線や三田線にはどちらも負けるわけだが。

成城って、住みやすい良い町だと思うけどなあ

>>232
私も同感です。

俗化されていない、郊外の長閑なエリアともいえます
大きな商業施設や幹線道路もなく、のんびり暮らすにはいいかと。

全体にバランスのいい街ですよね。
人によって重要視するポイントは違うでしょうが、静けさや緑を愛する人にとっては最高の街でしょう。
まあ、このマンションの一体はちょっとうるさいですが

マンション自体に新しい情報がありませんね・・
しばらくは街ネタしか出ませんか。

物件情報がメールでたびたび来てます
きょうは間取りについて、詳しい案内でした。
東向き角部屋のQタイプ（76.23㎡）。
３ＬＤＫ・２ＷＩＣ・ＴＲ

主寝室が７畳、リビング側の洋室が5.5畳　残りの洋室も５畳。
ウォークインクロゼットが２つあり、収納力はバッチリ
小ぶりながら、トランクルーム付きもいい。

上階は倍率がつくかも？

東向きはNTTの建物が実質3階建てくらいの高さなので、４、５階は結構眺望が取れそうなんですよね。
このマンションは、南向きがすべて学校に塞がれてしまうのが痛いところ。

どの方向も圧迫感があるのは残念ですが、その分、価格は抑え目。う～ん、あとは間取りか。

NTTが撤退して、将来、別のマンションが建つ懸念はないんですかね

それはあると思う。
でも、どうせ低層のマンションだし、かえって美観は良くなるじゃないかと思っている。個人的には周囲の変化にさほど影響されず、庭がついて価格も手ごろな１階がお勧め。

中古ながら人気物件だったプラウド成城も古さは否めず、
狙うなら、こちらですね。新築だし、アドレスが祖師谷と成城では大違い。
予定価格が予想外に低いので、申込みは早いでしょうね。
１階はスロップをつけて欲しかったけど。

241さん、契約済みなんですか？　まだ登録受付前ですが…。

241です。間違いです。失礼しました。

一階、スロップは無いですが、散水栓は有るので水はつかえますね。ガーデニングには困らないかと

「ライフ」周辺で相次いで分譲された経堂のパークハウスに比べ、
こちらのほうがずっと環境が良くて、価格もリーズナブルだと思います。
ただ、東向きと西向き、どちらにすべきか、なかなか決断がつきません。

何をもって、環境が良いのかは個人によって違うと思いますが。
ただ、向きが南中心でない分、経堂よりお安いですね。

都心ではなく郊外物件なので、この価格帯は決して安くはないぞ。
最近の資産バブル＋建設費高騰で価格水準がおかしくなっているだけ。
マイホームの適正価格は年収の5倍といわれているからね。
7000万円の部屋だとすると、世帯年収1400万円以上の家庭にはちょうど良い物件ということになるが、明らかにそれより下の所得水準がマーケティング対象だろう。

東京だけではなくて、リーマン以降の金融緩和で世界的に不動産価格が高くなりすぎているからね。
数年周期で変動するものとはいえ、次の不況で価格が下がるまで家買うのを待つわけにもいかないだろう。
マイホームの場合は、ある程度場所とタイミングが合ってしまったら、高値掴みでもしかたない。

パークハウスなら、これから販売される瀬田のほうが注目かも。でも、かなり高い。

成城と瀬田では購入層が違うのでは。
大井町線沿線は東急では一番雰囲気いいけど、いかんせん不便。

大井町線沿線？　田園都市線沿線ですよ。

瀬田は上野毛だろ。
用賀の方に近い瀬田4丁目あたりもあるけど、一般的に高級住宅街と言われるのは上野毛の瀬田1丁目だな。

大井町線でも、尾山台は生活便利ですよ。あと九品仏なら自由ヶ丘で買い物もできます。

>瀬田は上野毛だろ。
用賀の方に近い瀬田4丁目あたりもあるけど、一般的に高級住宅街と言われるのは上野毛の瀬田1丁目だな。

どちらかといえば、瀬田は用賀か二子玉川が最寄り駅でしょうね。
分譲開始のパークハウスもしかり。

上野毛は、最近やっとオオゼキができたくらいで、
等々力や尾山台のほうがお屋敷も多く、生活は便利ですね。
瀬田１丁目は、元総理大臣たちの私邸があったくらいなので、
間違いなく高級住宅街と言えます。

社用車、公用車で毎日通勤できる人の「高級住宅地」はあまり一般人には関係ないような気がする。
買い物も自分では行かないし....

ファミリーマンションの検討版で、「黒塗り」送迎の御仁を話題にしても、ピントはずれですね。

「高級住宅地」というくくり、そのものが、多分に恣意的ですし。

>>259
その通りですね。
専属運転手もメイドもいない一般人にとっては、駅徒歩圏内、買い物徒歩圏内の住宅街が購入検討対象です。
その中で住環境の良いところという点では、成城はいい街だと思います。
もちろん、成城にも送迎付きの社長宅はたくさんありますが。

都心への通勤・通学は問題なし。路線バスの系統もいろいろ。
商業施設にしても、周辺にサミット、コジマ、くろがねやはあるし。
チャリで、オーケーへ割安品を買い出しに行くにしても、そう遠くないし。
間取りや方角で妥協できるなら、コスパの高い物件だと思います。