二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part13

根拠なしのレス応酬。

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芝浦アイランドや豊洲とかもそうだったけど、再開発物件というのは現状ではなかなかイメージできないので、
開発後の姿が今いちピンと来ないものですが、出来上がってみると想像以上の出来栄えで、なんだ、結構いいじゃん、っていうのが多いですよね。
ここも完成してみると、いずれ開発されるⅡa地区も含めて、駅から連続した素晴らしい街並みになると思います。
別にデベではないですよ（笑）。都心とも適度に距離感あって、徒歩圏で何でも揃い、そういう意味では
老後に住んでもいい街かも知れませんね。

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即日完売　新宿区億ション　購入者層30～40代が55％

新宿御苑の隣接地に建設中の「プラウド新宿御苑エンパイア」。地上１３階建てで、最多価格帯は９０００万円台（８０平方メートル前後で２ＬＤＫ～３ＬＤＫ）、最高価格は２億６９８０万円。販売された全３５戸の平均価格は１億３１８８万円。新宿御苑が一望できる立地。

100戸以上あっても即日完売の勢いだったらしい。

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10年後を想像すると、利便性の大きい商業施設、広大な公園、自然あるれる多摩川、世田谷ブランド、希少な駅近物件など確かなイメージが広がります。

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必死に他物件をすすめてくるあたり、まだまだこの物件の人気の高さが伺えますね。

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８０６の御苑マンションは、実際に抽選申し込みしたのが６６人だったそうだ。

>100戸以上あっても即日完売の勢いだったらしい。
は、勝手な作文。

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そりゃ、あの場所にしては値ごろ感あったからね。

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だから2aはマンションだって！
新聞折込チラシに書いてあるよ！

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野村とくらべたらかわいそうですよ。
実力に差があり過ぎる。

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そうですね。
二子玉川ではライズとプラウドではライズが明らかに良いですね。
価格は同じようでも仕様が全然違う。

でも再開発でプラウドの資産価値も上がります。
良かった良かった。

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仕様って大理石床以上のものがあるんですかー！？

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ありますよ？！
大理石が一番高いとか思っちゃってる？(笑)
建材屋さんや絨毯屋さんに床材見に行ってごらん。
あなたの部屋も床がちゃんとしてたら案外手頃な価格で大理石に変えられますよ。

そんな小さい差より建物自体にだいぶ差があるんでは？

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施工が大成建設っていうのは考えもの。
他の物件に比べ、内装もチープだと思いました。
角部屋の三角リビングではテーブルやソファが置けないし。
かなりのガッカリ物件でした。

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そうなんですか！ビアンコカララしか使ったこと無かったので知りませんでした！

それ以外の仕様って何ですか？タンクレストイレ？

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大成って赤坂のタワーで２度…
の施工会社ですね。
もっと近くなら、渋谷のＳＰＡ施設も施工した。

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大成建設にまでネガですか。三角リビングにだってソファーとかは置けますよ。野村プラウドも個人的にはしっかり作られたマンションだと思います。高いだけあって。ライズも内装とか表面的な部分で派手にはしていない（食洗機やドラム式洗濯機が標準装備でない）ものの、建物自体の仕様は、高級タワーマンションの中でトップクラスです。これは見る人が見れば分かると思います。

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>>816
＞角部屋の三角リビングではテーブルやソファが置けないし。
＞かなりのガッカリ物件でした。

↑
えー!!
角部屋嫌なんだー。
信じられない。
俺っち角部屋以外はありえんですたい。

部屋に入った時の印象がまったく違います。
部屋が普通にならんでベランダがあるだけだと団地と同じじゃんよ。
せっかくだったら部屋に入って足元までガラスのフィックス窓になってる方が見栄えがいいね。
さらにベランダがないと部屋がめちゃくちゃ明るいです。

価格表を見ると５００万も足せば買えますね。
絶対に角部屋の方がいい。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

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816は三角の問題を言ってんだよ。角部屋の問題なんて言ってない。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

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通りすがりですが、
別に三角リビングでもソファやテーブルは置ける。
三角リビングに住んでいる者や物件に対する、816独自のバイアス非難もいかがなものか？

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

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格好いいとか悪いとかは個人の主観でしょ？
私はある程度広さがあれば三角でもいいけど、正方形が嫌です。
ただどれも好みと家具のチョイス次第。
三角でも家具をうまく合わせれば個性的で良いですね。

816は乱暴な文体だけど誰かを非難もしていないんじゃない？

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

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三角リビングの広い角部屋がいいんだけど高い。

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三角リビングはある程度広さがないと、
家具の配置が難しいですよ。

ライズの角部屋はあまり広くないので
816の意見はわかります。

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三角リビングは確かにいまひとつだけれど、窓なし中住居は最悪。
ここは、それが少ないところに設計者の良心を感じる。

有明みたいにデカイ一つのビルにした方が建設コストは安上がり
だろうれど、中住居ができちゃうんだよね。

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窓なし中住戸て何？

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もとい、窓なし中住居

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2a街区に映画館ができるようですね。

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私も2a街区に映画館出来るのMRで聞きました。又、東急以外にもビルの地下にスーパーが出来るみたいですよ。これからの二子玉は楽しみです。

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この板で映画館の話出すと荒れるよー。

でも、販売スケジュール以外は概ね計画どおりに進んでいるみたいですね。

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隣が映画館になるのは資産価値としてかなり大きいな。やはり総合的にここは非常に希少な物件になると思う。閑静な住宅街で、かつ近くに自然もあり、さらに世田谷区にしては珍しいアミューズメント施設まで備える。まぁ間違いなく区を代表するマンションになっていくだろう。

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区を代表するマンションは言い過ぎ。
世田谷区は広いのです。
でも確かに区を代表する賑わいのある街になって区内の知名度はトップのマンションになるかも。

近隣含めて資産価値アップに貢献してくれるはず。

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おやおや、とうとう世田谷区エースを自称し出しましたか。

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そうですね。世田谷区を代表するマンションとまでは言い過ぎました。世田谷区にはタワーに限らず、低層マンションで素晴らしいマンションが沢山ありますからね。でも客観的に見て、ライズは非常に価値ある物件だと思います。

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希少性が評価されて即日完売のあの新宿御苑のマンションはわずか100レス
完売したのでもうすぐスレも閉鎖でしょうが、こちらはパート13ですか？
ホント、希少物件ですねw

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あれは35戸しか売ってない。
規模違い過ぎだろ。

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レベル違いすぎです。

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いよいよ後、一ヶ月後がセントラルの抽選会です。価格がお手頃だった為、角部屋は倍率が高いそうです。

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セントラルはどの間取りが人気なんだろう？

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ここも、総販売戸数が35戸しか無ければ
御苑みたいに即日完売だったろうに。
899戸は多いな。

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845さん 人気の間取りはお手頃価格のC-1とC-10で最大四倍以上みたいです。私はC-10の高層階を狙ってます。

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セントラル随分と価格下げたね。
安いですゃね？
東急焦りだしたからか？

おかげでシルバーウィークの期間はモデルルームが予約殺到らしいじゃん。
価格に敏感に反応するやつもどうかと思うが。

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本当に下がってる？
安い部屋が出てきただけで、みた感じ以前からあんなもんだったけど。

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今日は現在、新築分譲中の港区の某タワーマンションを３物件ほど見てきました。モデルルームに行ったのではなく、それぞれのタワーの周辺環境をじっくり1時間くらいかけて視察。その結果、タワーマンションはそもそも周辺住環境の素晴らしいとこに建つものではないんだと分かりました。その中でもライズは、多摩川も近く公園も隣接。その上、高島屋まである。駅までの間に新設の商業施設も多くできる。これら施設に屋根ができれば雨にも濡れない。表参道や大手町などの都心駅も乗り換えなしの直通電車で行ける。総合的に大変バランスの良いタワーマンションだと思います。多くの物件と比較検討された方ほど、ライズの良さを理解の上で契約しているはず。これから始まる第３期が今から大変楽しみです。乗り遅れないように頑張ります。

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相変わらず無責任な営業ですなぁ

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地価下落のニュース見ました？

東京の都心部にある８つの区では、ここ数年、値上がりが続いていましたが、今回は平均で、住宅地がマイナス１１．８％、商業地がマイナス１４％と、大幅な値下がりとなっています。

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853です。私は営業ではないのですが…。むしろライズくらい条件の良い物件なら、住友や三井が販社となってれば鬼に金棒だっかもね。まぁここの営業は、はっとりしててしつこく勧めてこないからまたそこが魅力なのかもしれないけどね。

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セントラル検討中の者です。一つ気になることがあるのですが、ライズの東側にある玉川高校の跡地って何が建つ予定かご存知の方いらっしゃいますか？

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>地価下落のニュース見ました？

ニュース見なくてもマンション購入考えてるなら感じてたぐらいじゃないと。

今は買い時じゃない、今は待ちでショ。この物件がほしいならなおさら。

1年待てば10階上が買えるよ、もしくは10平米広いのが買える。

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新築マンション契約率が毎月上がってるのも知らないようね。ずっと待っているとよいでしょう。但し、そういう方は来年になってもきっと買えないわね。

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確かに不動産も株も、下がり切ったとこを狙って買うってほぼ無理なんだと思う。これは投資の経験ある人なら分かるよね。

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地価下落ネタでむきになる輩が予想どおり出現しました。
買う側は待つことができますが、売る側はそうはいきませんからね。
必死です。

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＞　新築マンション契約率が毎月上がってるのも知らないようね。

腹抱えて笑ったよ。お間抜けすぎますよ。お客さん。担当者喜んだろうね。あんた一期販売８割で好調ですってのを信じた口ね。

販売物件が少ないから契約率が上がってるだけですよ。

http://www.asahi.com/business/update/0914/TKY200909140346.html?ref=rec...

http://www.asahi.com/business/update/0917/TKY200909170451.html

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/trend/kurashi/20090831-OYT8T01081.htm

それから、販売単価も下がっていて、販売戸数も下がっている、売り物が少なくなれば契約率だけあがる。

わかります？、安くしてるのに、契約戸数の実数が少ないってことよ。何事も勉強ですよ。不動産屋さんに騙されない様にね。私ってこんなアドバイスしてあげるの、優しすぎ？

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優しすぎじゃなくて、暇すぎ。
859みたいなのが現実では幸せなんだろうな。

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販売価格と戸数が下がってお喜びのようですが、駅から遠い、仕様の悪い物件しか出なくなったからということに気付いてないようですね。

質も悪く、品揃えも悪い八百屋が安いからと喜んでいるようなもの。しかも今年も不作(着工件数激減)で今後品薄になることが確定している。

買い手は焦る必要がない？あなたも子供も歳を取らないの？大きい家が必要なのは子供が出ていくまでの30年くらい。早く買った方が長く使える。価格と効用のバランスも考えた方がいい。

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確かに騒音スレが、賑わいそうな物件が目につく。
一方、三鷹当たりのあたりのいい物件は値下がりしたようには見えないね。

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客観的な資料にはとたんに反応が出るのが、興味深いですね。

862みたいなデータに基づく記事に、

>864　駅から遠い、仕様の悪い物件しか出なくなった
と対抗されるなら、そちらもなにか客観的な資料を是非見せてください。

マンションはこの物件もそうですが、期分け販売をしていて、それぞれが時期によって販売物件と見なされます。つまり864さんがおっしゃられるのは１０月販売分のこの物件は、駅から遠い、仕様の悪い物件という事になりますね。反論しませんが。

さて、おそらく864は営業トークマニュアルまたは、それを聞いたお客様の御意見と思われますが、

＞早く買った方が長く使える。価格と効用のバランスも考えた方がいい。
の部分に関しては、中年以降の購入検討者に対する挑戦的な意見ですが、年寄りは
＞価格と効用のバランス

を考えるとこのマンション買うなってことですか？どこのマンションも高層階には近隣からのお引っ越しのお金持ちの高齢者が住んでるもんですけどね〜、ちなみにここのレジデンスは年寄りが相対的に多いんですけどね。

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お金はあの世に持っていけませんから、私を含めた年寄りこそ早く買うべきです。あの世にいく半年前に安く買っても、喜んでくれるのは子供くらい。

60坪で四億の部屋を考えましたが、様子見ることにしました。

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> 駅から遠い、仕様の悪い物件しか出なくなったから

そういう安いのしか、売れなくなったというのは正しいかもね。トヨタのプリウスみたいな薄利多売でこの時期はやり過ごすしかないという感じでしょう。どの業界も同じですね。まあ、どっちにしろ安いのしか売れてないの。そういう意味でここみたいな中途半端な07年の市況を引きずっちゃったのは不利なのよ。考えてもみなよ、高値長期販売が得意なスミフでさえ大崎のは安いからみんな買ってるし、有明だってそうだよ。そういうしぶといとこあるから、あんなに変な高いもん作って在庫が大量にあるのに業績良いんじゃない。なにしろみんな分かってる事だけど、ここは市況の読み違いだよ、デベの。都心が憧れないって。一般消費者が一番賢い判断してるのよ。

御苑のプラウドが売れたとか、特殊な事例で反論すんなよ。

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870をかばう訳じゃないけどライズは中途半端なマンションどころか、相当な高級マンションの仕様だと思いますよ。都心や豊洲のタワーと、仕様や性能を比較してもそれは歴然。城南地区、特に二子玉川ではタワマン自体、今後も希少だからデベとしても渾身の高級仕様にしたんだと思います。もちろん、価格にその気合いが反映されてしまってるけどね。。

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> 都心や豊洲のタワーと、仕様や性能を比較してもそれは歴然

豊洲はどうでもいいとして、都心にあって、仕様や性能が明らかにここより低い物件ってどこの事ですか？一つでも良いので教えてください。

まあ、普通都心より土地が安い分、同じ価格帯にしたらここの方が高仕様にできるのは確かだと思いますが、交通利便性（都心へのアクセスという性能）ではどうあがいても都心には負けます。さて、ここより低い仕様の同価格帯の都心物件とはどんなのですか？、是非、勉強させてください。

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うーん、具体的に挙げるとなるとそれははばかられますね。ただ私の言う仕様とは、単にバスが大理石とか食洗器標準とかそういうことじゃないですからね。もっと目に見えないマンション自体の仕様です。

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外見はコンラン仕様で一見豪華ですが、内装は安っぽいと思いました。
ＭＲ内で高級と思えるものは……正直言って、無かったです。
『相当な高級マンションの仕様だ』という方はどのマンションと比較しているのか私も是非知りたいです。

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うーん、またまたネガの登場ですね。内装がどうとか表面的な話されても。じゃあ逆に内装が高級だとあなたが感じたタワマンはどこなのですか？悪い内容をお答えして頂く訳じゃないので、是非回答してもいたいのですが？

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通勤にメリットがないこの物件の何処がいいのでしょうか？
始発駅でもないですよね？
だれか教えてもらえませんかね？

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モデルルームに行ってみて、ライズって三井のどこのタワマンより劣って見えたのですが、
東急不動産っていわゆる都心でタワマンの実績ってあるのでしょうか？

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じゃあ878さんは三井のマンションに住めば良いのではないでしょうか？笑。わざわざライズのスレにネガ書き込まなくてもＷ

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まず、876さんは875さんの疑問に答えてからにしましょうね。無限ループしちゃうから。

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ライズってよく考えてつくられてあると思いますが・・風呂とかメンテし易く変にタイルや石使うより
私はいいと思う。洗面の感じも掃除し易そうだし。いわゆるゴージャスってのはメイドとかいる人は
いいかもしれないけど自分で掃除する場合は考えもの。
三井とかも芝浦や豊洲なんてほんとチープだったし。

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お風呂はチープ
いくらなんでも８０㎡台後半の住居で1418は無いだろうと思った

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連休前の猛攻ですな。他の物件を買いたい人はどうぞどうぞ。でも、なんだかんだでここが欲しくて仕方ないんでしょ。笑

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じゃあ879さんはさっさと契約して自己満足していれば良いのではないでしょうか？笑。いちいちネガに対抗して書き込まなくてもＷ

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住居の広さのばらつきが気になりました。
４０平米台の住居があるとは思わなかった。
バラエティに富んでいるというのが営業トークでしたが、入居者もバラエティに富むわけです。
あるレベル以上のマンションに住んだことがある人はよくわかると思いますが、
所得層に幅がありすぎると、入居後に管理組合で決まることが決まらないんです。
はっきり言えば所得層の低い人たちが、出せないものは出せないと開き直るので、大規模修繕など困るんですよね。
タワマンだと特に、足場が組むのが難しいので、かなり費用がかかるんです。
まあ、そういう方たちはそれなりの見方されるわけですけどね。北向きとか７０平米台以下とかね。
価格は今のレベルでいいから、８０平米以上にまとめてほしかったです。

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営業マンに連休なし。明日から連休の一般人が羨ましくて仕方ないんでしょ。笑

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モデルルームで営業が２ａ街区の発表が１０月にあると言ってたのですが、再開発準備組合に聞いたら発表予定はまだ無いとのことでした。
ここの営業はかなりいい加減なことを平気で言う印象があります。
明日からのシルバーウイークにモデルルームに行く予定の人も多いかと思いますが、ＩＣレコーダーは必携です。

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2aは中高層をマンションにすることで話が進んでいます。
情報管理しているのでライズ営業担当から本当の話は聞けません。
北東の廃校になった玉川高校跡地については子ども達の遊ぶ場所に残そうという活動があります。
世田谷区長から東京都に要望が出ています。
http://www.child.or.jp/index.html

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昨日、玉川高校跡地について尋ねた者です。それでは跡地は高層の建物が建つ可能性はかなり少なそうですね。情報どうもありがとうございました。前向きに検討します。

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過去に２-ａ街区にマンションが建つ可能性を示唆しましたが、どうやらそのことが本当に現実味を帯びてきましたね。
再開発組合は東京都の職員を構成員に持つ団体が主となり東急不動産と3年以上前から調整していましたからね。
事実を知っている人は少ないかもしれませんね。
東急とは別の不動産会社が幹事会社になると思います。

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そのマンションの方が安かったりしてね。

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過去に２a街区に自衛隊駐屯地ができる可能性も示唆されていませんでした？
夢のマンションを待って一生を過ごしてくださいね。
都に既に承認された都市計画を見ましょう。

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２a街区に自衛隊駐屯地？
意味わからなかったのでググッたら今年の６月８日に実際そういう書き込みがあったようですね。
８９２さんってずっと（少なくとも３ヶ月）この板にはりついているのかしら。
目的は何？

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>>885

　タワマンつうか超高層の外壁はゴンドラでメンテナンスを行う。

　足場は組まんよ。

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>>888
営業に事実を伝えると、つい喋っちゃいますからね。

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昨日の分　読みましたが、営業さんは、素人の検討者にぼろ負けですね。

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OASISという会員制スポーツクラブがどきますね。やっぱり上はマンションみたいよ。

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失礼
OASISという会員制スポーツクラブができますね。やっぱり上はマンションみたいよ。

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そのスポーツクラブはどこの話ですか？

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http://www.tokyu-land.co.jp/news/2006/index_017.html
2年も前のニュースですがこのことかと。
でもスポーツクラブ専門の企業ではなく、東急不動産が経営するスポーツクラブじゃ魅力無いですね。
２ａ街区マンション情報が出始めたので、ライズのキャンセル急増でしょうね……

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２a街区マンション情報はどこから出てきたんですか？このスレで特定の人が主張しているだけのような気が笑。
信頼するに足る情報なんですか？

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複数の法曹界の有識者に相談してみたのですが、２－ａ街区にマンションは建たないと断言できる人はいませんでした。
計画変更すればマンションは建ちます。
２－ａ街区にマンションは建てないと地主の東急がコメントしないのですから、正式発表まで杞憂は続くでしょう。

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正式発表は既にされていますが。。。発表されていないのはテナント等の詳細。大枠は都市計画を見ればよいだけ。モデルルームでも見せてもらえます。

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モデルルームの模型にもすでに２a街区のモデルがありますよ。ネガさん、恥ずかしい。

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そうそう。私も２Ａ街区にマンションが建つことはないと、モデルルームで説明されましたよ。さすがに隣の街区にマンション入ることはないでしょ。

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２ａ街区計画発表を再来月にはします、発表は延期になりました、を延々と繰り返している営業マン
真偽を問い合わせると、すぐには無いと答える再開発組合

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2aが正式発表されているなら着工できない理由はなんですか？
テナントが決まらなくても着工できますよね？
テナントが決まるまで着工しないなら、リボンストリートの完成も遅れるのですから、なんか変じゃないですか？

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東京都が決定した再開発計画と、再開発組合が申請した事業計画を混同している。
再開発法くらい理解してから投稿してほしい。
再開発組合は２－ａ街区の事業計画を申請も発表もしていない。

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それでは９０８さんの入手している情報としては、２Ａ街区にマンションが出来るという線が濃厚なのですか？それ如何によって検討の結果が変わってくるのですがー。

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２Ａ街区マンション計画を発表したら、ライズの検討者はそちらに移ります。
ライズはⅡａ街区マンションと競合するのですから、ライズのモデルルームでは２Ａ街区マンションを否定するのが当たり前。
２Ａ街区にマンションが建つことはないという説明は口頭ですよね？文書でもらいましたか？もらってないでしょ？証拠は残さないものです。
モデルルームで営業マンから２ヵ月後には２Ａ街区の発表をするなどと説明を聞いた人は多いと思います。その約束は守られましたか？同じレベルの話です。
ですから、ライズのモデルルームにはＩＣレコーダーを持っていきなさいとアドバイスがあるんです。

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ふむふむ。それでは９１０さんが入手している情報だと２Ａ街区にマンションが建つということは相当程度確実だということですね？ただ頑としてライズの営業はその事実を明かさないと？検討者としては、営業マンからは出てこない重要な情報をこうしたネットで入手出来るのは大変有意義なので、ご教示頂ければ有難いです。

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再開発計画では商業施設と用途が限定されていますが。。。

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でも、再開発計画で建たない映画館は建つとＭＲでは説明しているのか？不思議だと思わない？怪しいと思わない？

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ん？だから再開発計画にある商業施設に、その映画館が施設として含まれているんじゃないの？

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ネガさん、もはやそのネタは時代遅れですよ。
恥ずかしいので一度、ご自身でモデルルームで確認されてみると良いですよ。

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どなたか教えてくださ。
東京都が決定した再開発計画はどの組織によって立案されたのでしょうか？

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９１５さん、真剣に検討中の者です。じゃあ２Ａにはマンションは、建たないと言うことで良いでしょうか。隣にマンション建つというのは、この板のネガネタなんですかね。

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１０月上旬第３期販売開始予定って、おそらく１０月末ぐらいに伸びるんでしょうね、今回も。

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購入検討者を装ったなりすまし犯罪者の特徴
ネガ（ネガさん）、モデルルーム、笑

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917さん
営業に確認すれば、都市計画は見せてもらえます。現状を理解した上でご自身で判断された方がよいと思いますよ。少なくともマンションは現状の計画では建てることができません。

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少なくともシネコンも現状の計画では建てることができません。
営業マンの説明には気をつけたほうがいいですよ。

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ライズのモデルルームでパークシティ武蔵小杉の情報が得られるでしょうか？
競合相手ですから、そういうことはしませんよね。
２Ａ街区マンションも同様です。もし２Ａ街区マンションが発表になれば、ライズの契約者はキャンセルするでしょうし、新規の販売も大打撃でしょう。そのような物件の説明を、競合するライズのモデルルームで営業マンに求めるのは非常識だと考えるのが常識です。
また、モデルルームに行けばわかるという投稿も同様にかなり悪質ですね。
東京都都市整備局のサイト等から２Ａの情報は得られます。ご自身で調べたることをお勧めします。

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いやいや、映画館は現状の計画で建てられるだろ。どんだけ事実に反する書き込みが好きなんだよ笑。

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再開発準備組合に電話して確認したら、正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の説明会を開くことはありえないということでした。
また、ここ数ヶ月のうちに発表予定はないようです。
さらに、ライズの営業がまた勝手な説明しているのかとかなりご立腹の様子でした。
正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の情報を得ようとするのやはり場違いですし、正確である確証がほとんど無いと思われます。

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では再開発準備組合としては、２A街区に何を建てようとしているの？しかも再開発準備組合の構成員には東急も入っているのですが。

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東京都都市整備局市街地整備部民間開発課民間再開発係の小川係長に確認したので間違いありませんが、
Ⅱ－ａ街区におけるシネコンの建設予定は無いとのことでした。
お疑いならば、都市整備局に確認なさってはいかがですか？

東京都市計画再開発地区計画の決定（東京都決定）二子玉川東地区再開発地区計画を見てもわかります。
Ⅰ－ａ街区・Ⅰ－ｂ街区・鉄道街区には映画館が建てられますが、Ⅱ－ａ街区には建てられません。

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だれかモデルで聞いて録音して音声をどっかにupload してくれ。

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「現状の計画では建てることができません」が、都市計画を変更すれば建てられるということでしょ。
で、東急では計画変更を既定路線としてシネコンやマンションを建てることで話が進めているということでしょ。

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映画館はともかくとして、マンションへの計画変更って言うのは、少し勘ぐりすぎじゃないの？

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シネコンを建てるためだけのために計画変更するでしょうか？
計画変更になれば４～５年は２Ａの着工が遅れるわけですから。
では、イースト３本分の容積の２Ａがオフィスとホテルで埋められますか？どちらも二子玉川では需要ありません。
高島屋が近くても自然が多くても都心の企業はうらやまないです。
では代替は？ひとつしかないのではないでしょうか。

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その推察は十分理解できますが、現状２A街区は商業施設ということで東京都の認可が降りています。そこに住宅であるマンションまで併せて建てるような計画変更は不可能ではないでしょうか。つまり商業施設と住宅の併存する計画の申請は、制度上無理です。商業施設か住宅かどちらかの計画を選択して申請することになります。従ってホテルや映画館が２Aに建つ限り、マンションの可能性はないのですが。

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＞　つまり商業施設と住宅の併存する計画の申請は、制度上無理です。

私は法律的なことは全くしらない素人の検討者ですが、天王洲のシーフォートタワーって高層部がホテルでその下は分譲マンションですよ。

http://ameblo.jp/rokirock/entry-10103023323.html

http://mansion.rehouse.co.jp/sp_mlist/seaforttower/

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９３２の現実を知ってみなさん黙っちゃいましたね。

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>現状２A街区は商業施設ということで東京都の認可が降りています

この記述は何を根拠に書いているのでしょうか。Ⅰ街区とⅢ街区は確かに認可が下りておますが、Ⅱ－ａ街区は申請すらされていません。東京都都市整備局に相談したことがあるので自信があります。

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２A街区に関してはホテル、オフィス、映画館として申請まではされてますよ。都市整備局に相談されたのはいつ頃ですか？

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>>931へ
不動産の法律や行政への申請に詳しいと自負していますが、『商業施設か住宅かどちらかの計画を選択』して申請するものを知りません。また、２Ａの申請自体もされていないはずです。何を根拠に書いているのでしょうか。

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ではライズのモデルルームに出ている２A街区のジオラマは何なのですか？東京都への申請は既にされてますよ。

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虚像が根拠でしたかぁ

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ジオラマのもとはこれか？

http://www.qc-c.co.jp/news/011120.htm

IIaって事業主体はどこなんですか？、それもまだ決まって無いんじゃないの？

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>>931の投稿を見て椅子から転げ落ちるほど驚いたんだが、直前の930で「計画変更になれば４～５年は２Ａの着工が遅れる」とも書いてる投稿への反論
本物の検討者や契約者だったら、シネコン建てるからリボンストリートの完成が遅れるなんていえば、そんな計画変更要らないから早くリボンストリートを作れ！と考えます。つまり、931の投稿者は、リボンストリートの完成が遅れても影響が無い人であり、明らかに販売関係者ですね。
法律についても素人ですし、根拠も出せないし、まじめな検討者にとっては不信感の塊です。もういいかげんにしてほしいです。

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認可されているならば、どうして着工しないのですか？
テナントが決まらないからというのは理由になりませんよ。
モデルルームに行けばわかるというのも理由になりませんよ。

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申請されていないから着工できないのです。
東京都都市整備局には先月問い合わせをしましたが、この数週間で申請がなされたとでも言うのでしょうか。
虚偽の投稿は止めていただけませんか。
東京都都市整備局に問い合わせればわかることです。

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そういえば、
『嘘だと思ったら東京都都市整備局に問い合わせてください』とか
『嘘だと思ったら再開発組合に問い合わせてください』という投稿に対しての反論が一切無いのは非常に興味深いですね。

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モデルルームに出ている２A街区のジオラマが申請が認可されている証拠になる？　冗談だろ？
行政府の認可なのだから、申請が出されていれば文書が残る。文書で証拠出してくれ。
東京都都市整備局のサイトにあるか？

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ということはＭＲで説明している内容は申請すらしていない全く根拠のないことであると？

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まとめると、こんなところですか。

２Ａの計画は、未発表、未申請、未許可
現状ではシネコンは建たないが、東急グループ内では都市計画変更して建てる方向
この計画変更により、リボンストリートの完成はさらに４～５年遅れる
シネコンのためだけの計画変更と考られず、マンション計画を否定する材料も無く、ライズ完成後に発表の疑いが濃厚

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二子玉川東地区第一種市街地再開発事業としては、I期は都市計画申請済みだが、II期は、予算の都合で一部を先送利する事になった関係でまだ予算もついておらず、事業主体も決まっていないという感じじゃないですかね。今の市況だとなにしろ採算性にかなりの問題があるので、事業主体として手を挙げるところも少ないんじゃないの？

新規の予算ってどうなるか分からないし。だから5年とかじゃ済まないのでは？と予想しています。

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ＭＲに行くときにはレコーダーを持って行かないと。。。

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だから、マンションが建つと。さんざん、事実のように書いておきながら、根拠はそれだけですか。現状の商業施設ができる都市計画に映画館が追加申請されたから、マンションも
建つに決まっていると。論理の飛躍が素晴しいですね。夢の2a街区マンション、
楽しみですね。

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〜という計画ですが、詳細は近々発表されます。

というのは表現をした場合は、どういう計画に変更になろうと嘘じゃないんだから（実際計画自体はあって、未だ最終決定していないというだけでしょ）、東急としては問題ないよね。

買う側としては、計画が変更になったら騙されたと思うけど、東急としては決まってない事を決まったとは言ってないんだから、良いんじゃないのですかね。

早く売っちゃいたいだろうから、やっぱり年度末か、竣工と同時に値下げかな。

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仮に2a街区にマンションを建てたら、東急の信用は地に落ちますよ。東急の顔ともいえる二子玉川で東急の威信をかけた再開発事業で顧客を裏切ったとなると、ブランドイメージはどうなるでしょうか。他の物件にも影響して売り上げはガタ落ちでしょう。そんな選択を東急が取れると思いますか？

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逆に考えると、2a街区の発表があるまでは値下げはないでしょうね。発表されれば、大きなプラス要因になる訳ですから、切り札を使う前に値下げは考えにくいですね。

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IIa の事業主体は東急と決まってませんよね？？？

税金が投入される事業なんだから、どこが引き受け手になるかによって、東急のブランドイメージなんて気にしない企業が事業を引き受けてもおかしくないですよね？？？

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＞952

詳細が発表されたら、マイナス要因になるかもって話を皆さんしてるんだと思います。

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東急のブランドイメージが下がっても、東急電鉄は鉄道事業がある限りダメージはない。
路線の料金を10円上げれば相殺できる。（簡単にはできないが。）
東急不動産は、賃貸業に専念すればOK。
２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。
これなら、２Aでマンションを分譲したのは他社だと言い訳をすることができる。（多少苦しいが。）

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> ２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。

現在東急の持ちモノなんですか？？？

税金が入った再開発事業の一部の売却って何言ってんですか？？？

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わかったから、お前さんたちは買わんで宜しい。

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えっと何がわかったというの？

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ですから（汗）、何度も繰り返し言いますが、すでに東急の所有ではありませんので・・・
簡単なことが理解できない輩がまだいるようです。

しかも2a街区にマンションはできないなんて誰が決めたのですか？
どこの誰がいつ誰に確約したのですか？
エビデンスが存在するなら示していただきたい。

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東急はとにかく法律の許す限りぎりぎりのことをこれまでやってきています、デベの評価など参考にしてください。
とにかくこの案件で儲けるだけ儲けようという魂胆です。
２Ａなんか経済的にマンションしか立たないし、ライズの仕様なんかも表面上すぐばれるところは除き徹底的に安普請です、そもそもマンション用には本来なら竹中とかが一流だけど、土木が本流の大成というのはとにかく安く抑えるためです。
それに基本的欠陥は狭い敷地にぎりぎりに立てていることで、そのためいろいろな無理が出てくる、車寄せもないいろんな面で高級マンションとしては致命的な欠陥も小手先のリボンストリートとか自然と共生の車と分離した歩道、とかごまかしながら、高級感を演出しているが、実際はまともな設計が出来なかったのです。
それにほとんどのお風呂も１４１８と考えられないぐらい狭い仕様でとても高級マンションの使用ではありません。
いろんなところ冷静に判断すればこのマンションがいかに素人を相手に利益至上主義であるか分かるでしょう。
この遠因は野村プラウドの馬鹿売れにあります。
あれだけの欠陥マンションでもそのころの相場に比較しものすごく高く売れた、東急も負けじと悪乗りしてるのです。

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じゃああなたの考える高級マンションとはどこ？(笑)

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私はライズ以上の仕様のタワーマンションは見たことありませんよ。都心のタワーに比べても、住戸数に対するエレベーター数もダントツで多い。スラブ厚や住戸との仕切り壁も他のタワーに比べて、格段に厚くしている。住戸内水周りの防音もライズ程に仕様を高くしているタワーはない。おまけに車寄がないという指摘があるが、舗道レベルの１階駐車場内にしっかり車寄せロータリーはある。雨にも濡れない。またこの駐車場であるが、都心や湾岸のタワーでは、マンションの中央部分をくりぬいて、そこにタワーパーキングを埋め込む作りが多いく、騒音の心配もぬぐえない。この点、ライズは地下駐車場のみの作りとなっている。ベランダ幅も２メートルと相当に広い。つまり、見る人が見れば、ライズは見えないとこに手を抜くどころか、見えないところまでしっかり考えられて、念入りに作られています。東急はライズという物件に対してかなり気合いを入れているな、というのが一般的な見方ですよ。

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少なくとも1418のユニットをプレミアに使っているようじゃ、高級とはほど遠いことは言えます。

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地権者です。私の知っていることをお話しましょう。

モデルルームへ行った方は地権者用住居として非販売のマークを見ていると思います。
この地権者というのは私を含めほとんどはいま話題になっているⅡ－ａ街区に土地を持っていた者です。
等価交換で再開発組合に土地の権利は移動しています。
再開発組合の実務は東急からの派遣（出向ではないと彼らは言っている）が行なっています。
組合長は地権者の一人ですがお飾りで実務は何もしていません。
この事業で多額の銀行借入がありますが、東急の信用に対するものです。
以上から、Ⅱ－ａ街区は実質的に東急の管理下で所有されているといって差し支えないでしょう。

東急から三井や住友にⅡ－ａ街区が譲渡される可能性は否定しませんが、東急としてのプライドが許さないと思います。
また、三井や住友にしたら、計画内容によっては訴訟や賠償問題に直結するので、敢えて火中の栗を拾わないでしょう。メリットは皆無でしょう。（個人的にはそれでも三井に開発して欲しいですが。）

マンションができないという唯一の締め付けは東京都による都市計画決定です。
しかし、この決定では建てられないはずのシネコンを建てると東急レクリエーション（１０９シネマズを運営）社長が公言してはばからないような状況です。
上場企業であり東急グループの一員である企業の責任ある立場の者が
東急グループ内では、Ⅱ－ａ街区の計画変更は公然の規定路線のようです。
現状の計画通りに進むと考えている者は少ないです。

Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという文書を求めましたが、東急は拒んでいます。
地権者ですら疑心暗鬼の状態です。

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法律の観点からすると、ここでいう事業主体というのは再開発組合を意味します。
第2期事業は事業主体が異なるというのは、第1期事業の再開発組合とは別の第2期事業独自の再開発組合が事業を行なうということです。
２－ａ街区の土地は権利変換によって実質的に東急が土地所有者になっています。東京都の所有地ではありません。
この再開発事業に税金が投入されていますが、あくまでも「民間」による再開発です。
許可は必要ですが、再開発中も売却は可能です。

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地権者さん、書き込みどうもありがとうございます。私も２Aにお住まいだった友人の地権者に知り合いがおりますが、その友人から入手した情報とほぼ整合しています。確かに２Aの開発は、東急主導で行うとのことでした。いずれにせよ、２Aにはマンションが建たない旨、東急には明示して頂きたいものです。

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つまり地権者さんとやらが本物で、かつ釣りではないとすると、2A街区の中に、
・今後、東急以外のデベロッパーが開発に参画する可能性があると。
・シネコンができる可能性はあると。
・マンションができる可能性はあると。
また
・ホテルができる可能性もゼロではないと。
・スポーツジムができる可能性もゼロではないと。
そういうことですね？
あらゆる可能性があることを念頭に検討いたしましょう。

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ホテルとスポーツジムについては現在の都市計画で変更なしで建てられますよ。

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仮に仮に2a街区にマンションを建てなかったとしたら、選択肢は２つ。
①景気回復まで待つ
→景気回復はすぐには望めない
→税金が投入されている事業であり、放置は都民の納得が得られない
②オフィスとホテル用途のビルを建築する
→交通の便が悪い立地で、需要が無く、閑古鳥が鳴く
→東急首脳は経営手腕を疑われ株主代表訴訟へ

いずれの場合も、結局は中高層部分を住居用にせざるをえないのでは？

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仮に２Ａ正式発表が大きなプラス要因になるのであれば、とっくに発表されているでしょう。
マイナス要因しかないから発表できないと考えるのが自然じゃないですか？
発表を遅らせる利点が考えられますか？

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私は今までポジ派の契約者でしたが、確かにその正式発表が遅れているというのが非常に気になってるんだよね。

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東急にとって、手っ取り早く投下資源を回収するためはこの短期プライムレートが低空飛行である今のうちにマンションを・・・ということになる。
銀行もいつまでも短期プライムが超低金利だとは予想していない。
となると、かなり高い確率で2a街区の一部は一団地認定を取り直し、高層マンションになると考えるのが普通。
そうなるとRIZEの資産価値はますます下がり、ますます空き部屋が埋まらない日々が何年も続くという負のスパイラルに陥ることになるのは目に見えているようだ。
資産価値としては当然のことながらRIZEより2a街区の高層マンションのほうが高いわけだから、RIZEからの買い替え需要も加速するだろうね。
RIZEに飛びついた人は後悔する人も中にはいるのでは？
やはり、先を不安視していた慎重派のほうが勝ち組となるのは間違いなさそうだ。

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それはあまりにもネガな見方すぎ(笑)。しかもライズのスペル間違えてますよ。

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真面目な話、二子玉川って資産価値の面から言うとどうなの？ある程度の評価はあるのかな。

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仮に２－ａ街区にマンションができるならば、駅に近い２－ａ街区マンションのほうがライズより資産価値が高いというのは事実。
大規模開発の場合、駅から遠いところから販売するのは、駅により近い物件の資産価値を高めるためにとる常套手段として不動産業界では常識。
ライズの販売がある程度進むまで、あるいはライズの引渡しが始まるまで、２－ａ街区正式発表を待っていると思う。
他に正式発表ができない理由があれば教えてほしい。

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２Ａマンションができたらライズの資産価値は激減
東急が２Ａマンションが発表したら誰もライズは買わない
だから２Ａ発表前に東急はライズを売り抜けるつもり

と疑われてもしかたない販売方法になっていると思いますが、
２Ａマンションができないエビデンスありますか？
２Ａ正式発表できない理由を説明できる方いますか？

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いません。

誰にもわかりません。

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かつて２−ａに土地を所有していた地権者の一人です。


マンションができることが決まっているから発表できないのです。


もしいま２−ａ にマンションができることが世間に知れ渡れば


今の時点では誰もライズを買わないはずです。


買う人はバ力です。


私たちは東急からライズでの所有権を等価交換され面積按分されましたが、


あの地にはライズより大規模なタワーマンションができるかもしれませんし、

逆にパークシティ浜田山や、広尾のフォレストみたいな低層のレジデンス街区みたいなマンションかもしれませんし、


誰も明言できないです。


実は私たちも困っています。


キーマンは、はやり東急不動産の開発チームと事業開発組合です。

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かなり問題点が浮き彫りになってきましたね。。

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独善的な投稿が続きますね。せめて、事実と推測くらい区別しましょう。素朴な疑問ですが、2a街区にマンションが出来ると思っているネガの方々はどのような動機でこの掲示板に書き込んでいるのでしょうか？

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事実として商業エリアの2a街区に映画館が追加申請されています。この申請はどのようなプロセスで認定されるのでしょうか？

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“ネガの”さえなければ、ある程度は中立性を装うこともできたのですが、いやはやなんとも

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申請すらないはずですが。追加？エビデンスは？

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ネガの動機はなに？

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売主に都合の悪い情報を投稿する者すべてを「ネガ」として扱うのはいかがなものでしょうか。
都合が悪くないのであれば、証拠を提示して論理的に説明すれば良いだけだと思います。
検討者からすると、営業マンが匿名性をよいことに臭いものに蓋をしているように見えて、かえって悪印象の物件に見えていることをお知らせします。

２Ａ正式発表を延々と先延ばしにしている理由
２Ａにマンションは建たないという確約

これらを提示していただけませんか？

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俺様は手付100％返しで内覧会後に契約撤回させたツワモノだが
そろそろ俺に頼れ

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リーサル上ポンさん、どうしたらいいんですか？

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相談メールはここに送れ
hutakorise@gmail.com

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なんか怪しいアドレスだなぁ。。

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この連休にＭＲに行ってきました。

2a地区に映画館とかスーパーができればより便利になると思って、かなり前向きに検討中だったのですが。
2aにマンションができれば当然そちらの方が駅が近いし、物件価値はより高いでしょうけど、
そうなると今の価格では出ないのではないですか？
そう思えば多少価値が下がるとしても、悪くないかなぁと思うのですが、甘いですかね？

それと、大分前の方に角部屋の三角のリビングについて議論がありましたが、
三角のリビングって売却時にはマイナス材料なのでしょうか？
どなたかそういうことに詳しい方、教えていただけると助かります。

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三角リビングがﾏｲﾅｽになるなんて話は聞いたことがないですよ。

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家具の配置などが困難。
暮らし方で多少はカバーできても基本性能で劣る。

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三角のテーブル買えばOK
逆に三角のテーブルは無い。

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テーブルなんてオーダーで作ればいいのだ。
そんなに高くないよ。

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ライズに住めば女の子にモテますか？

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30年前の女の子ならいけるかも

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私の場合は簡単に言えば営業ﾏﾝとの思い違いがあり、
内覧時に発覚。間取りについて・騒音について
個人的には至極当然の事だし大して不快ではなかったので入居しようと思っていましたが、掘り出し物の一戸建てがあり、乗り換えてやろうとクレーマーに変身。
その後無事100％返金で解約。返金までひと月かかると言われたが、3日に短縮。
以後クレーマー癖が治らず、更生するのに2ヶ月くらいかかりました。

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>>992
2aにマンションができることと、売却時のことを同時に考えているにしては内容が怪しい。
現在のライズの販売価格は2aに他にマンションができない想定のプレミアム込みの値付けになっている。
売却は10年は先だろうし、そのときには2a計画は発表されているだろう。税金投入事業で10年も放置は東京都が黙っていないだろうから。
2a計画にマンションが入っていたら、ライズを売却しても、良くて現在の価格の半分程度にしかならないのではないか。さらにお見合い部屋だとか三角リビングだったら買い手がつかないかもしれない。

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いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50785/

今後とも、宜しくお願いいたします。

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